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#4051 10-05-18 08:39

Breathe
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Pero estás hablando de un "promedio", por lo tanto es factible que algunos hayan conseguido descuentos mayores y menores.

Rolex escribió:
Felipao escribió:

Mi viejo cacha mucho menos de datos, flujos y pringas, pero tiene un ojo atómico para la compra de casa / deptos / terrenos.

Su historial es muy bueno, entre suerte, ojo y crisis de diferentes lugares.

Y no lo pongo en duda, eso que te quede claro, pero te explico un poco como funciona la cosa en USA, y repitiendo que no estoy quitandole validez a tu comentario, pero nuevamente te hare la pregunta al final:


En USA cuando el john doe deja de pagar, trata de vender la casa (pre fc). Este es el primer paso, asi funciona. El descuento que consigues en este paso, el inicial, hablamos de un 15% promedio nacional para la epoca de oro 2006-2012 para darle un espectro amplio. Te garantizo que en este paso, no hubo mayore descuentos, pero y pese a que un 15% promedio es bueno, ya que hablamos de florida, ahi fue aun mejor, llegando a un 20% promedio. El bien que tu dices costaba 200.000 y se adquirio por 35.000 directo al banco, en este paso y dado lo anterior, no sucedio. El dato del manual del profesional indica que california era opcion, con otros estados tocando los talones (30%) pero como en chile solo conocemos FLORIDA, no lo vimos.

En el segundo paso, como el deudor fallo y no se la pudo, el banco entonces, al igual que en nuestro sistema, pone a remate tu casa, fija un minimo (que no, no es CERO, por favor no caigan en ese error) y tira sus fichas a ver como le va. Entonces dice el  manual con los numeros, si el deudor no pudo venderla al precio que esperaba y yo lo tengo tasado en 200.000, entonces aplico el descuento promedio nacional del 28% (y que como el chileno no conoce, mientras tanto en california en este paso te aplicaban el 40%, a estas alturas ya hay varios cortandose las venas). Digamos que en este paso te llaman del banco, amigo, le tengo un regalito, la casa de 200.000 la rebajamos un 30% y sabemos que nadie va a tomarla, la quiere? No? Como? Quieren un 70% de descuento? No podemos en este paso, no funciona asi. Y bueno, aqui tampoco ocurrio tal descuento, no al menos siguiendo la forma en que funciona el tema en USA. Nuevamente te digo que no pongo en duda tu relato, pero yo te estoy de hablando del sistema que ha imperado en USA por un larguisimo tiempo.

En el tercer paso, y ya teniendo que, a estas alturas, john doe perdio su casa, el banco no pudo rematarla con descuento del 28%, entonces el banco se queda con la propiedad, esta pasa a definirse como real estate owned.

Y que pasa aca? Aca si viene el 50% de descuento para FLORIDA, o no? Lamentablemente no. Aqui ya estamos hablando de la ultima posibilidad del banco de recuperar algo, y que dice la pagina 69 del manual del profesional ? Que a nivel nacional para el periodo indica el descuento promedio llego al 35%. Pero como hablamos de FLORIDA (a estas alturas debo aclarar que es FLORIDA...no LA FLORIDA, ese es otra) entonces el numero era mejor , rozando el 39%, ya digamos 40% asi para hacerlo mas lindo el relato (aunque esto no sucedio) para quedar como en california en el segundo paso. En 200.000? 80.000, super descuento, y seria. Ya yo se que quieren el numero para california, alla fue de un 45% app. Tambien podia haber sido Michigan, tambien Ohio, tambien en la tierra de jack daniels, pero no, no en FLORIDA. Y sumale aca el costo escondido: Sin derecho a reclamo.

Y ahi tienes algo con los datos, flujos, pringas o como le quieras decir, yo te hago ahora la pregunta:

Es errado lo anterior?

Y notaran algo, siempre hable de FLORIDA. Y porque? Porque esto desmenuzado en counties, te muestra la realidad de los foreclosure. Si ahora se lleva esto al numero de REO's periodo 2008-2009, y revisando el anexo b del manual del profesional , surprise, los lugares buenos no se vieron afectados en la magnitud que si les sucedio a los que no eran buenos.


En resumen, y esto lo he explicado a conocidos porque a veces se repiten cosas porque la prensa mal entiende:

1.- Cayeron los precios en USA y hubo oportunidades de compra 2006-2010 y hasta rozando 2012? SI, indudable.

2.- Es verdad que te podias comprar una casa al 50% de descuento? Revise los numeros de arriba

3.- Pero yo conozco gente que consiguio incluso mas que el 50% de descuento, es mentira? No, por supuesto que no es mentira que conozcas a alguien que le gano al promedio nacional e individual de absolutamente todos los estados de USA.

4.- No entendi lo anterior, me explicas? Yo tampoco entendi, pero si te puedo contar que en cada uno de los pasos descritos, en el tercero, que es donde todo puede ocurrir, vas a la pelea tu, en una base de datos mas grande que la que jamas has imaginado, que llega a todos y cada uno de los realtors de los estados unidos de america, los cuales al mismo tiempo y cuando ven una oportunidad de oro mezclado con platino, empiezan a llamar a todos y cada uno de sus millones de clientes americanos para decirles: TENGO UN DATO. Y gracias a ese sistema, es que no te puedes comprar una casa de 1 millon de dolares en mil dolares o una tontera parecida. Y cuando eso no funciona, porque el americano is no idiot, entonces ocurren cosas como los deptos vendidos a mineros en chile. wink

Y fue gratis la clase.

Saludos

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#4052 10-05-18 08:58

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

"Si no se resuelven problemas de planificacion, no sera sostenible el nivel de oferta de viviendas en Santiago"

https://www.df.cl/noticias/empresas/act … 92650.html

Este tema, para los que lo siguen desde ya hace un tiempo, tambien ha tocado este problema, el de mas y mas normas, hoy hacer algo es un parto. Esto solo va a generar mayor presion al valor de las viviendas y de la mano, presion al valor de los arriendos.

Es cosa de tiempo, pero en los proximos años del presente gobierno, el problema del arriendo va a ser mas que grave (hoy es solo un problema), lo otro ya no, porque nada se puede hacer ya. El edificio que paraste con menos metros se tiene que vender mas caro, el que lo comprar va a querer su tajada, el arriendo va a tener presion, sumenle expectactivas economicas del pais, tormenta perfecta.

Saludos


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

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#4053 15-05-18 09:23

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Abro el df impreso de hoy (lamentablemente la noticia completa por internet esta disponible solo para suscriptores) y leo:

Entel busca reducir pago por arriendos de espacios para instalar antenas de celulares. La empresa propone bajas de hasta 67% en las rentas.

https://www.df.cl/noticias/empresas/tel … 95217.html

Y bueno ...era que no 6 meses antes ya les daba la noticia por aca.

Rolex escribió:

Llegando de una breve reunion para renovar una serie de contratos de antenas de telefonia movil,con uno de los lideres del rubro, me he llevado la no muy grata sorpresa que al parecer esto ha llegado a un punto de retorno, y los precios de arriendo (para instalar antenas de telefonia movil) definitivamente han comenzado a mostrar una presion a la baja considerable (mayor competencia en el rubro y menores costos de uno que otro participante estan golpeando).

Dado lo anterior, recomiendo a aquellos que participen de este negocio en especifico, que si no es un monoposte lo que tienne instalado, sino algo mas basico, acepten las ofertas que les sean propuestas llegado los vencimientos, porque las compañias tienen hoy opcion alternativa a un costo que me dejo con la boca abierta (y de paso me tuve que entubar todo el discurso que iba a dar para respaldar el reajuste que ibamos a solicitar).

No digo yo, el rubro se cierra cada dia mas, sumado a irrupcion de nuevas tecnologias como lo es para el tema movil, cada dia menos espacio para ganar.

Olvidense de los contratos a 10 años, de los arriendos de hasta uf50/mes por 10m2, todo eso sera historia. Anotese en el manual del profesional y comuniquese.

Y sera historia, el new normal sera entre las 10-20uf tope, y te hablo de una buena negociacion, para los que tienen cosas mas basicas (edificios)..no asi monopostes blanco rojo por ejemplo, eso seguira por el momento, siendo un buen negocio.

Este tema tiene meses de ventajas en noticias del rubro, solamente del rubro, y gratis, tirar y abrazarse, nada de forraje universitario, solo experiencia y circo.

Saludos


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#4054 15-05-18 09:36

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Accor compra atton, y como dice el articulo en un cuadro "10 mil son las casas particulares operadas por la firma francesa en distintos paises, modalidad que consiste en el negocio de arriendo de casas. El modelo podria llegar a chile".

http://impresa.elmercurio.com/Pages/New … 4&bodyid=2

El negocio de comprar casas de alto valor y arrendarlas es el futuro, dicho en este tema hace 2 años? Santiago tiene potencial para rato, largo en santiago.


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#4055 15-05-18 10:29

LinK
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Posicionamiento de Santiago de Chile

http://www.bbc.com/mundo/noticias-44091339

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#4056 15-05-18 11:26

Felipao
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex escribió:

Abro el df impreso de hoy (lamentablemente la noticia completa por internet esta disponible solo para suscriptores) y leo:

Entel busca reducir pago por arriendos de espacios para instalar antenas de celulares. La empresa propone bajas de hasta 67% en las rentas.

https://www.df.cl/noticias/empresas/tel … 95217.html

Y bueno ...era que no 6 meses antes ya les daba la noticia por aca.

Rolex escribió:

Llegando de una breve reunion para renovar una serie de contratos de antenas de telefonia movil,con uno de los lideres del rubro, me he llevado la no muy grata sorpresa que al parecer esto ha llegado a un punto de retorno, y los precios de arriendo (para instalar antenas de telefonia movil) definitivamente han comenzado a mostrar una presion a la baja considerable (mayor competencia en el rubro y menores costos de uno que otro participante estan golpeando).

Dado lo anterior, recomiendo a aquellos que participen de este negocio en especifico, que si no es un monoposte lo que tienne instalado, sino algo mas basico, acepten las ofertas que les sean propuestas llegado los vencimientos, porque las compañias tienen hoy opcion alternativa a un costo que me dejo con la boca abierta (y de paso me tuve que entubar todo el discurso que iba a dar para respaldar el reajuste que ibamos a solicitar).

No digo yo, el rubro se cierra cada dia mas, sumado a irrupcion de nuevas tecnologias como lo es para el tema movil, cada dia menos espacio para ganar.

Olvidense de los contratos a 10 años, de los arriendos de hasta uf50/mes por 10m2, todo eso sera historia. Anotese en el manual del profesional y comuniquese.

Y sera historia, el new normal sera entre las 10-20uf tope, y te hablo de una buena negociacion, para los que tienen cosas mas basicas (edificios)..no asi monopostes blanco rojo por ejemplo, eso seguira por el momento, siendo un buen negocio.

Este tema tiene meses de ventajas en noticias del rubro, solamente del rubro, y gratis, tirar y abrazarse, nada de forraje universitario, solo experiencia y circo.

Saludos

Me acorde de ti cuando leí la noticia, se viene duro eso mucha gente vive básicamente de las antenas.

Pregunta en los contratos se puede negociar solo precio? o alguien podría decidir que saquen la antena?

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#4057 15-05-18 11:30

Felipao
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

LinK escribió:

Posicionamiento de Santiago de Chile

http://www.bbc.com/mundo/noticias-44091339


Bueno el link para tener mas contexto.

Para los flojos.

Puerto Madero es el barrio más exclusivo y costoso de América Latina. El metro cuadrado en este distrito cotiza a US$7.038

En segundo lugar se ubica el barrio Ipanema, en Río de Janeiro, donde el metro cuadrado cuesta US$6.668; el tercero puesto lo ocupa Vila Nova Conceicao, en Sao Paulo, con US$4.974, y en cuarto Vitacura, en Santiago de Chile, con US$4.113.

*Para elaborar el ranking, el sitio realizó una comparación del precio del metro cuadrado de apartamentos de 2 a 3 ambientes.

¿Y Vitacura?

En el cuarto lugar del ranking de Properati se ubica Vitacura, un barrio superexclusivo en Santiago de Chile.

Allí el metro cuadrado se cotiza en US$4.113 tras dar un importante salto en los últimos años (en 2015 costaba US$2.900).

"Vitacura es un barrio que está al lado de Las Condes (otro distrito exclusivo de Santiago), que creció mucho. Los precios subieron bastante, pero es un barrio más residencial", explica Gruber.

"En Chile también faltan terrenos y hubo un boom inmobiliario fuerte por los fondos de inversión de jubilaciones. Hay mucha liquidez y todo va al sector inmobiliario", explica el director ejecutivo de Properati.

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#4058 15-05-18 11:41

nao
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Felipao escribió:
LinK escribió:

Posicionamiento de Santiago de Chile

http://www.bbc.com/mundo/noticias-44091339


Bueno el link para tener mas contexto.

Para los flojos.

Puerto Madero es el barrio más exclusivo y costoso de América Latina. El metro cuadrado en este distrito cotiza a US$7.038

En segundo lugar se ubica el barrio Ipanema, en Río de Janeiro, donde el metro cuadrado cuesta US$6.668; el tercero puesto lo ocupa Vila Nova Conceicao, en Sao Paulo, con US$4.974, y en cuarto Vitacura, en Santiago de Chile, con US$4.113.

*Para elaborar el ranking, el sitio realizó una comparación del precio del metro cuadrado de apartamentos de 2 a 3 ambientes.

¿Y Vitacura?

En el cuarto lugar del ranking de Properati se ubica Vitacura, un barrio superexclusivo en Santiago de Chile.

Allí el metro cuadrado se cotiza en US$4.113 tras dar un importante salto en los últimos años (en 2015 costaba US$2.900).

"Vitacura es un barrio que está al lado de Las Condes (otro distrito exclusivo de Santiago), que creció mucho. Los precios subieron bastante, pero es un barrio más residencial", explica Gruber.

"En Chile también faltan terrenos y hubo un boom inmobiliario fuerte por los fondos de inversión de jubilaciones. Hay mucha liquidez y todo va al sector inmobiliario", explica el director ejecutivo de Properati.

Interesante, según eso, hay mucho espacio para seguir subiendo, al menos en los sectores top de chile vs resto de latam.

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#4059 15-05-18 14:04

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Felipao escribió:

Me acorde de ti cuando leí la noticia, se viene duro eso mucha gente vive básicamente de las antenas.

Pregunta en los contratos se puede negociar solo precio? o alguien podría decidir que saquen la antena?

El canon, el plazo, la forma de pago, todo es negociable, pero si te vas al caso concreto de los edificios, diria que estan fritos. Aceptan o se van al edificio de al lado.

Monopostes es otro tema, si bien hoy no es posible aumentar el canon (nuestra situacion a noviembre 2017), bajarlo es igual de dificil, ya que para la compañia seria mas caro irse que seguir a como estan, por ahora. Ya llegara el momento de ajuste, que vendra de la mano de mejores tecnologias, pero por ahora,sigue siendo un negocio rentable, para autos caros como diria el extinto amigo forero que perdio todo en sqm.



nao escribió:

Interesante, según eso, hay mucho espacio para seguir subiendo, al menos en los sectores top de chile vs resto de latam.

Lo que he venido creyendo hace bastante tiempo, y personalmente, entre puerto madero y vitacura, esta claro que vitacura es mejor, y mas barato smile


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#4060 16-05-18 20:48

LinK
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Re: burbuja inmobiliaria ?

que manera de aumentar el apalancamiento¡¡

http://www.lun.com/Pages/NewsDetail.asp … 6&bodyid=0

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#4061 16-05-18 21:37

Scoobydoo
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Lo más interesante es el link a sus documentos de su PC.


LinK escribió:

que manera de aumentar el apalancamiento¡¡

http://www.lun.com/Pages/NewsDetail.asp … 6&bodyid=0

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#4062 16-05-18 22:29

chancesman
Miembro
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Colegas, ¿Qué opinan de un departamento de 41 m2 estudio en Coventry entre Irarrázabal y Simón Bolívar con estacionamiento y bodega a 2990 UF ??

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#4063 17-05-18 09:43

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Del informe de estabilidad financiera del banco central,

http://www.bcentral.cl/documents/20143/ … 052018.pdf

en la pagina 12, dice la infografia: "Posiblemente para financiar la estrategia de "comprar para arrendar", situacion que requiere ser monitoreada".

Creo yo, que son pocos los que han seguido la estrategia de "comprar para arrendar" teniendo en cuenta el escenario "3 meses sin arrendar" o "lo podre pagar en caso de no poder arrendar?" o "estoy listo para iniciar un juicio en cuanto el contrato no se cumpla?" y ahi podria ser peligroso.

De comentarios que leo en este tema, diria que hay varios por aca que han comprado para arrendar, pero tambien han considerado que pueden existir problemas, lo cual me parece muy bien. No todo es color rosa en el rubro inmobiliario, en el EXCEL pones los numeros y escenarios que uno quiere ver, y te da como resultado los numeros que esperas.

Yo vengo diciendo hace tiempo, comprar para arrendar, es opcion, pero no se olviden nunca que:

1) el arrendatario puede dejar de pagar de forma temporal.
2) el arrendatario puede dejar de pagar de forma indefinida.
3) el arrendatario puede dejar de pagar y no entregar la propiedad.
4) el arrendatario puede dejar de pagar, no entregar la propiedad, y contar con alargar el tema hasta que el arrendador inicie un juicio
5) el arrendatario puede dejar de pagar, no entregar la propiedad, alargar la esperanza de pago que no ocurrira y luego alargar un juicio , que por supuesto ninguno de los nuevos actores retail inmobiliarios entiende, y por ende, facil entre la esperanza de pago mas el juicio, te pueden sacar 2 años. Esto para los actores no profesionales del rubro, con contratos malos, es pan de cada dia.

Y recuerden siempre, no hay mal arrendatario, todos son buenos, hasta que dejan de serlo.


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#4064 17-05-18 10:56

Felipao
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

LinK escribió:

que manera de aumentar el apalancamiento¡¡

http://www.lun.com/Pages/NewsDetail.asp … 6&bodyid=0


Eso seran datos de la Sbif o incluira las hipotecarias tambien?

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#4065 17-05-18 11:28

TotenKrieg
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex, siempre tus aportes son interesantes. Pero hace tiempo leo cuando te refieres a los contratos de Notaria, ¿qué elementos deben ser claves en un contrato de arriendo de propiedad habitacional?

Saludos!

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#4066 17-05-18 20:38

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

TotenKrieg escribió:

Rolex, siempre tus aportes son interesantes. Pero hace tiempo leo cuando te refieres a los contratos de Notaria, ¿qué elementos deben ser claves en un contrato de arriendo de propiedad habitacional?

Saludos!

Me toco largo el dia y ya me estan esperando pero antes de apagar el computer, te respondo bien general:

Si es habitacional, que sea contrato para habitacional
Si es comercial/oficina, que sea para comerical
Si es agricola, que sea para agricola

Parece obvio lo anterior? Si , y lo que parece obvio, no lo es.

Para los 3 anteriores, se deben considerar multas por concepto de atraso, si el banco lo hace, uno tambien

Considerar tambien gastos de cobranza, multas, fotos de la propiedad (para que se la devuelvan igual), aval? no, fiador y codeudor ? si, 1 es poco, 2 y mas, super. Goles me media cancha donde usted sepa que el contrato va a ser quebrantado (si hay multa, se quebranto, si se quebranto, que sea una falta grave) y con esto ya queda con el sarten por el mango ante cualquier eventualidad, obligar a tomar seguros, hacer responsable al arrendatario de todo lo imaginable, esperable y no esperable. Siempre estar atento a nuevas tecnicas contractuales, pulir contratos, no aceptar cheques ni efectivo, acepte transferencia, solo transferencia. No permitir subarriendo, y si lo hace, que se rijan al contrato principal, metale el gol, saquele otro par de garantias y fiador codeudor, si 2 eran buenos, imaginte con 4 el dia que no te paguen.

Con el tiempo y acorde a tus necesidades, podras ir puliendo, y protegiendote, da lo mismo si llegas a tener 100 clausulas, nadie las lee, aunque diganme que no es para reirse esa situacion cuando tienes al tipo al frente y va a firmar y hace como que lee.

Yo aca en la oficina podria hacer una camara escondida, se sientan con un cafe y empiezan a leer, tarjan cosas, subrayan dos o tres cosas, con cara de seriedad, y yo como me gusta atender a mis futuros clientes, hasta les he leido el contrato entero, vieja escuela, que te lean el contrato ya no la hacen todos, y termino con un: Usted comprende lo que le estoy leyendo?

Por supuesto, dicen todos, muy claro. Ahi ganaste

Saludos,


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#4067 18-05-18 15:52

Felipao
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Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Pregunta que harían Uds.? tengo unas lucas que he juntado que las tenia financiando simultaneas en la corredora amiga pero ya no me están dejando financiar (estupideces internas de ellos).

Entonces no tengo anda que hacer con esas lucas y se me ocurrió:

1.- Prepagar parte de mi crédito hipotecario
2.- Comprar algún depto chico (alguien que conozco se consigue en estación central un buen descuento si compra 12 deptos la idea seria ir con 2 o 3 c/u) o promesa para adelante o algún sitio que encuentre en santiago o cerca de santiago (vi uno hace un tiempo cerca de Maria Pinto en condominio)
3.- Mix de las 2 cosas anteriores (menos prepago y menos deptos).

Me tiene caliente lo que ganan los bancos en intereses

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#4068 18-05-18 21:16

TotenKrieg
Miembro
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Depende cuantos años te quedan de tu crédito. Yo prepagaría un monto alto,  50% o 75% de ser posible. Si me sobra plata la invierto en Deptos.

Saludos.

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#4069 18-05-18 21:17

TotenKrieg
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Gracias Rolex!

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#4070 19-05-18 10:13

Mininginvestor
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Yo no consideraría prepagar una opción financieramente inteligente salvo que tengas una relación deuda patrimonio muy alta. Que no te caliente lo que ganan los bancos en intereses , tú ganas más con los activos que puedes comprar ya que te rentan más que la tasa que te cobran. Los créditos hipotecarios son los únicos creditos que puedes obtener a una tasa baja y por lo tanto hay que aprovecharlos astutamente.


Felipao escribió:

Pregunta que harían Uds.? tengo unas lucas que he juntado que las tenia financiando simultaneas en la corredora amiga pero ya no me están dejando financiar (estupideces internas de ellos).

Entonces no tengo anda que hacer con esas lucas y se me ocurrió:

1.- Prepagar parte de mi crédito hipotecario
2.- Comprar algún depto chico (alguien que conozco se consigue en estación central un buen descuento si compra 12 deptos la idea seria ir con 2 o 3 c/u) o promesa para adelante o algún sitio que encuentre en santiago o cerca de santiago (vi uno hace un tiempo cerca de Maria Pinto en condominio)
3.- Mix de las 2 cosas anteriores (menos prepago y menos deptos).

Me tiene caliente lo que ganan los bancos en intereses

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#4071 19-05-18 11:32

Charly Brown
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Felipao escribió:

Pregunta que harían Uds.? tengo unas lucas que he juntado que las tenia financiando simultaneas en la corredora amiga pero ya no me están dejando financiar (estupideces internas de ellos).

Entonces no tengo anda que hacer con esas lucas y se me ocurrió:

1.- Prepagar parte de mi crédito hipotecario
2.- Comprar algún depto chico (alguien que conozco se consigue en estación central un buen descuento si compra 12 deptos la idea seria ir con 2 o 3 c/u) o promesa para adelante o algún sitio que encuentre en santiago o cerca de santiago (vi uno hace un tiempo cerca de Maria Pinto en condominio)
3.- Mix de las 2 cosas anteriores (menos prepago y menos deptos).

Me tiene caliente lo que ganan los bancos en intereses

Si dejamos que los números hablen, la respuesta debiera ser: cuál es la tasa de interés que estás pagando por el hipotecario? si la opción 2 es más rentable que prepagar, habría que inclinarse por la opción 2.
No olvidar que la opción 1 no hay riesgo asociado.
La opción 2 sí tiene riesgo. (Y para calcular la rentabilidad de la opción 2 tienes que considerar todos los costos: contribuciones, meses de vacancia, arreglos varios...)
Si la rentabilidad de la opción 2 es similar a la 1, bien podrías inclinarte por la opción 3 para diversificar el riesgo.

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#4072 19-05-18 14:42

MAGMA
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Si poner un pie del 10% por un Depto la rentabilidad del pie debería ser app el 25% Anual. Saca la cuenta!! Pagas el 25% anual de intereses por tu casa? R=no.
El terreno, rentabilidad a largo plazo. R=si, pero nunca el 25% anual
Yo me compraría los deptos si o si
Saludos

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#4073 21-05-18 17:00

chancesman
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

MAGMA escribió:

Si poner un pie del 10% por un Depto la rentabilidad del pie debería ser app el 25% Anual. Saca la cuenta!! Pagas el 25% anual de intereses por tu casa? R=no.
El terreno, rentabilidad a largo plazo. R=si, pero nunca el 25% anual
Yo me compraría los deptos si o si
Saludos

Ese cálculo lo haces considerando el dividendo o no?

Pq mis números no superan el 15% de rentabilidad del pie si considerase lo que pago en hipoteca.

Saludos.

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#4074 21-05-18 22:34

MAGMA
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Lo hago considerando la amortización anual del crédito sobre el pie. Suponiendo que el dividendo es uguañ al dividendo, tampoco consideró plusvalía
Supon un dividendo de 270.000 donde 100.000 amortizan, lo demás es seguros e intereses, 1.200.000 sobre 4.000.000 que es el pie da un 30% en el primer año
Eso

chancesman escribió:
MAGMA escribió:

Si poner un pie del 10% por un Depto la rentabilidad del pie debería ser app el 25% Anual. Saca la cuenta!! Pagas el 25% anual de intereses por tu casa? R=no.
El terreno, rentabilidad a largo plazo. R=si, pero nunca el 25% anual
Yo me compraría los deptos si o si
Saludos

Ese cálculo lo haces considerando el dividendo o no?

Pq mis números no superan el 15% de rentabilidad del pie si considerase lo que pago en hipoteca.

Saludos.

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#4075 21-05-18 22:41

MAGMA
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Eso si, contra mas grande el Depto o casa más baja la rentabilidad, también supuse un pie de 10%.. seria

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#4076 22-05-18 09:41

Charly Brown
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

MAGMA escribió:

Lo hago considerando la amortización anual del crédito sobre el pie. Suponiendo que el dividendo es uguañ al dividendo, tampoco consideró plusvalía
Supon un dividendo de 270.000 donde 100.000 amortizan, lo demás es seguros e intereses, 1.200.000 sobre 4.000.000 que es el pie da un 30% en el primer año
Eso

chancesman escribió:
MAGMA escribió:

Si poner un pie del 10% por un Depto la rentabilidad del pie debería ser app el 25% Anual. Saca la cuenta!! Pagas el 25% anual de intereses por tu casa? R=no.
El terreno, rentabilidad a largo plazo. R=si, pero nunca el 25% anual
Yo me compraría los deptos si o si
Saludos

Ese cálculo lo haces considerando el dividendo o no?

Pq mis números no superan el 15% de rentabilidad del pie si considerase lo que pago en hipoteca.

Saludos.

No estás haciendo bien el cálculo. Tienes que comparar el dividendo completo, no solo la amortización en las cuentas que haces.
Si el arriendo es igual al dividendo no estarías haciendo un buen negocio en el corto plazo. Claro, en 20 años más la propiedad sería 100% tuya, pero hasta entonces no ganarías nada.
La idea de calcular las rentabilidades es justamente para poder comparar distintas alternativas de inversión. Si calculas mal las rentabilidades te estarías engañando a ti mismo.

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#4077 22-05-18 10:48

MAGMA
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Charly Brown escribió:
MAGMA escribió:

Lo hago considerando la amortización anual del crédito sobre el pie. Suponiendo que el dividendo es uguañ al dividendo, tampoco consideró plusvalía
Supon un dividendo de 270.000 donde 100.000 amortizan, lo demás es seguros e intereses, 1.200.000 sobre 4.000.000 que es el pie da un 30% en el primer año
Eso

chancesman escribió:

Ese cálculo lo haces considerando el dividendo o no?

Pq mis números no superan el 15% de rentabilidad del pie si considerase lo que pago en hipoteca.

Saludos.

No estás haciendo bien el cálculo. Tienes que comparar el dividendo completo, no solo la amortización en las cuentas que haces.
Si el arriendo es igual al dividendo no estarías haciendo un buen negocio en el corto plazo. Claro, en 20 años más la propiedad sería 100% tuya, pero hasta entonces no ganarías nada.
La idea de calcular las rentabilidades es justamente para poder comparar distintas alternativas de inversión. Si calculas mal las rentabilidades te estarías engañando a ti mismo.

Yo comparo el pie que es la inversión con la amortización que es la ganancia sobre el capital invertido
Al forero que le da no más de un 15% de rentabilidad seguramente está contemplando un pie de 20% o un Depto o casa más grande o cara, lo que reduce la rentabilidad sobre el capital invertido
Saludos

Desconectado

#4078 22-05-18 11:05

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

consideran mala una rentabilidad sobre el 10?


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

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#4079 22-05-18 11:47

Charly Brown
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

MAGMA escribió:
Charly Brown escribió:
MAGMA escribió:

Lo hago considerando la amortización anual del crédito sobre el pie. Suponiendo que el dividendo es uguañ al dividendo, tampoco consideró plusvalía
Supon un dividendo de 270.000 donde 100.000 amortizan, lo demás es seguros e intereses, 1.200.000 sobre 4.000.000 que es el pie da un 30% en el primer año
Eso

No estás haciendo bien el cálculo. Tienes que comparar el dividendo completo, no solo la amortización en las cuentas que haces.
Si el arriendo es igual al dividendo no estarías haciendo un buen negocio en el corto plazo. Claro, en 20 años más la propiedad sería 100% tuya, pero hasta entonces no ganarías nada.
La idea de calcular las rentabilidades es justamente para poder comparar distintas alternativas de inversión. Si calculas mal las rentabilidades te estarías engañando a ti mismo.

Yo comparo el pie que es la inversión con la amortización que es la ganancia sobre el capital invertido
Al forero que le da no más de un 15% de rentabilidad seguramente está contemplando un pie de 20% o un Depto o casa más grande o cara, lo que reduce la rentabilidad sobre el capital invertido
Saludos

Para evaluar proyectos o alternativas de inversión lo que hay que comparar es el "Flujo de Caja": Tienes una inversión inicial que te genera ingresos y costos futuros. El ingreso es el arriendo percibido, el costo es el interés y la amortización es un egreso de caja. Para simplificar, si no hay impuesto ni otros costos:
Flujo de Caja año 0 = -Pie
Flujo de Caja años 1 a 20 = Ingreso - Interés - Amortización (suponiendo crédito hipotecario a 20 años)
Flujo de Caja año 21 a 24 = Ingreso
Flujo de Caja año 25 = Valor Residual (valor comercial de la propiedad a ese año, se supone una venta)
Tasa Interna de Retorno se calcula con los flujos de caja del año 0 al 25 (dependiendo del horizonte de la evaluación)

Quizás tú método te puede servir para comparar qué propiedad es más rentable con tu pie, pero si quieres comparar en qué negocio invertir hay que ser más riguroso con la metodología.

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#4080 22-05-18 13:54

MAGMA
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

La pregunta inicial fue, rentabilidad sobre capital invertido
Da igual cada uno con su método
Slds

Charly Brown escribió:
MAGMA escribió:
Charly Brown escribió:

No estás haciendo bien el cálculo. Tienes que comparar el dividendo completo, no solo la amortización en las cuentas que haces.
Si el arriendo es igual al dividendo no estarías haciendo un buen negocio en el corto plazo. Claro, en 20 años más la propiedad sería 100% tuya, pero hasta entonces no ganarías nada.
La idea de calcular las rentabilidades es justamente para poder comparar distintas alternativas de inversión. Si calculas mal las rentabilidades te estarías engañando a ti mismo.

Yo comparo el pie que es la inversión con la amortización que es la ganancia sobre el capital invertido
Al forero que le da no más de un 15% de rentabilidad seguramente está contemplando un pie de 20% o un Depto o casa más grande o cara, lo que reduce la rentabilidad sobre el capital invertido
Saludos

Para evaluar proyectos o alternativas de inversión lo que hay que comparar es el "Flujo de Caja": Tienes una inversión inicial que te genera ingresos y costos futuros. El ingreso es el arriendo percibido, el costo es el interés y la amortización es un egreso de caja. Para simplificar, si no hay impuesto ni otros costos:
Flujo de Caja año 0 = -Pie
Flujo de Caja años 1 a 20 = Ingreso - Interés - Amortización (suponiendo crédito hipotecario a 20 años)
Flujo de Caja año 21 a 24 = Ingreso
Flujo de Caja año 25 = Valor Residual (valor comercial de la propiedad a ese año, se supone una venta)
Tasa Interna de Retorno se calcula con los flujos de caja del año 0 al 25 (dependiendo del horizonte de la evaluación)

Quizás tú método te puede servir para comparar qué propiedad es más rentable con tu pie, pero si quieres comparar en qué negocio invertir hay que ser más riguroso con la metodología.

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