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#1 19-12-12 18:15

albert
Expulsado
Calificacion :   38 

burbuja inmobiliaria ?

Me tienen chato con el tema ...  cada "experto" dice una opinión diferente, con muchas frases para el bronce ...

Hace un par de días, el gerente de la Cámara de la Construcción afirmó que los ingresos de las personas han subido más que el precio de las viviendas, y que por lo tanto no hay burbuja.

Realmente los ingresos de las personas han subido más que el precio de las viviendas?
Hice el gráfico de evolución de precios desde enero del 2009 a la fecha para testear dicha afirmación:

366_burbuja.jpg

En el período ene-2009 a oct-2012 el resumen es el sgte:
remuneraciones han subido 11.3% real
casas sector oriente y sector poniente han subido 33% real
dptos en sector oriente y sector poniente han subido 29% real
viviendas promedio en todo el Gran Santiago han subido 22% real
sobre viviendas en las regiones no tengo datos ....


Cual es la opinion de los uds?

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#2 19-12-12 18:34

Patal
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Hola, sin ser experta en el tema y sólo por lo que me toca ver a diario, efectivamente hay una burbuja inmobiliaria. Los sueldos de los chilenos son bastante miseros y no guardan relación con el valor de las viviendas por lo que endeudarse a 25 y 30 años es la única alternativa real, la estabilidad laboral tampoco es tal y la capacidad de ahorro menos. Ese es el Chile real, lo demás es pura fantasía, ahora cada cuál con su opinión.

albert escribió:

Me tienen chato con el tema ...  cada "experto" dice una opinión diferente, con muchas frases para el bronce ...

Hace un par de días, el gerente de la Cámara de la Construcción afirmó que los ingresos de las personas han subido más que el precio de las viviendas, y que por lo tanto no hay burbuja.

Realmente los ingresos de las personas han subido más que el precio de las viviendas?
Hice el gráfico de evolución de precios desde enero del 2009 a la fecha para testear dicha afirmación:

http://www.chilebolsa.com/foro/uploads/366_burbuja.jpg

En el período ene-2009 a oct-2012 el resumen es el sgte:
remuneraciones han subido 11.3% real
casas sector oriente y sector poniente han subido 33% real
dptos en sector oriente y sector poniente han subido 29% real
viviendas promedio en todo el Gran Santiago han subido 22% real
sobre viviendas en las regiones no tengo datos ....


Cual es la opinion de los uds?

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#3 19-12-12 21:45

PATALARRASTRA
Moderador
Calificacion :   145 

Re: burbuja inmobiliaria ?

albert escribió:

Me tienen chato con el tema ...  cada "experto" dice una opinión diferente, con muchas frases para el bronce ...

Hace un par de días, el gerente de la Cámara de la Construcción afirmó que los ingresos de las personas han subido más que el precio de las viviendas, y que por lo tanto no hay burbuja.

Realmente los ingresos de las personas han subido más que el precio de las viviendas?
Hice el gráfico de evolución de precios desde enero del 2009 a la fecha para testear dicha afirmación:

http://www.chilebolsa.com/foro/uploads/366_burbuja.jpg

En el período ene-2009 a oct-2012 el resumen es el sgte:
remuneraciones han subido 11.3% real
casas sector oriente y sector poniente han subido 33% real
dptos en sector oriente y sector poniente han subido 29% real
viviendas promedio en todo el Gran Santiago han subido 22% real
sobre viviendas en las regiones no tengo datos ....


Cual es la opinion de los uds?

Estas tomando una temporalidad muy corta. Mira, yo llegué a Chile en el 2005 y me sorprendió lo barato que se encontraban las propiedades en general en Santiago y Chile. Recientemente salió una nota de Izquierdo en La Tercera respecto a la burbuja inmobiliaria y el nos entrega una visión que comparto. Chile ha tenido un crecimiento sostenido durante años tanto en su PIB como PIB individual pero sabemos que los promedios lo único que sirven en distribución es para decir que mi vecino y yo tenemos un auto cada uno, cuándo mi vecino tiene los dos. Ahora bien, el crecimiento sostenido de Chile, la mejora en su estabilidad económica, la diversificación de sus empresas al exterior, el mejoramiento de sus instituciones, la llegada de matrices financieras que representan a otras empresas en latinoamérica y el posterior ingreso las OCDE, todo ese valor no se vió reflejado en los activos de la nación y es natural que estos tengan una revalorización, entre ellos las propiedades.

Quizás muchos lo equiparen al salario básico o no ven una mejora sustancial, pero quiénes hoy en día pagan el básico? Hoy en día quien lo pague se queda sin trabajadores, estos se vuelan y se van a trabajar a otras empresas o industrias.

Aquí no es un tema de falta de oferta, si no de exceso de demanda y la demanda se ha dado por la mejora sostenida y una inflación controlada por años que a la larga beneficia en forma transversal a todos los segmentos. Lo importante a controlar es el nivel de endeudamiento en créditos hipotecarios y la calidad de deudores, porque bien sabemos que una crisis que en algún momento vendrá puede golpear duro pero hoy tiene sentido que el Chile de principios del 2000 no tiene nada que ver con el del 2013, no sólo los chilenos demandan propiedades y tierras, si no también inversionistas extranjeros que confían en el rumbo que está tomando el país.

Esto funciona como cuándo existe un loteo, cuándo llega la luz se genera plusvalía, cuándo llega el alcantarillado se genera plusvalía, cuándo asfaltan las calles se genera plusvalía, etc. Hoy todos quieren estar en Chile para entrar a Latinoamérica y el modelo de país plataforma traerá grandes beneficios, por ejemplo una matriz financiera que opera en Chile puede derivar recursos a sus filiales industriales en Argentina, Uruguay, Paraguay, Colombia o cualquier otro país de Sudamérica a tasas muy competitivas lo que genera excelentes retornos por apalancamiento, así un proyecto que en Colombia te renta el 20% o el 25% anual y lo apalancas a un 4% anual en dólares, no les explico el valor que genera.

Es inevitable que todos al querer estar en el mejor barrio del sur se genere plusvalía a nivel inmobiliario. Hoy es muy habitual por ejemplo que vayas a visitar con clientes en Estados Unidos tus matrices industriales en Argentina, Perú o Brasil, y estés cerrando contratos en un restaurant de Isidoro Goyenechea, eso se da a nivel de pequeñas, medianas y grandes empresas.

Los tratados de libre comercio pueden ser aprovechados por el resto de los países y la inversión en infraestructura en puertos, rutas y pasos fronterizos está agilizando el flujo de materias primas hacia Asia, Oceanía y Costa Pacífica de Norteamérica.

Lo mismo sucederá en Colombia, hoy la vedette en destino de capitales industriales que tiene acceso a dos océanos y un país que es atravezado por un río navegable (Santa Magdalena) en dónde se están instalando industrias de las que se puedan imaginar para abastecer a Europa y USA.

No hay que mirar sólo el salario mínimo si no cómo se está generando riqueza y quienes son los participantes, hoy te subes a un ascensor en cuualquier edificio de Negocios y no sabes si saludar en inglés, portugués, mandarín o lo que sea.

No me extrañaría que en unos años los servicios financieros superen ampliamente a los ingresos por minería. Chile es una marca comercial potente y las empresas extranjeras están apostando a ello. Pero para mantener esa ventaja competitiva no hay que descuidar la calidad de las instituciones, la educación y la explotación del conocimiento como recurso productivo.


La Esperanza es, en verdad, el peor de los males, porque prolonga las torturas de los hombres.(Friedrich Wihelm Nietzschee) @patatrader

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#4 20-12-12 08:39

USA-CAL
Miembro
Calificacion :   60 

Re: burbuja inmobiliaria ?

NO EXISTE BURBUJA INMOBILIARIA, Categóricamente afirmo esto.
Lo respaldo:

En año 1994 me compré un sitio para edificar mi casa. Terreno me costó UF 5 mt2 hoy vale el terreno UF 11 mts alza 120% real en 18 años, o 4.48% real anual compuesto. El terreno ha subido anualmente ídem al rendimiento anual de un bono del Central en UF

El IPSA en 1994 estaba a 1300 unidades, hoy está a 4.291 alza 230% nominal o 6.86% nominal anual compuesto. Si asumimos IPC aprox 3% anual, el retorno real del IPSA es similar al de los terrenos y de los bonos del central.

En 1998 compré oficinas en Stgo pagué UF 55 mt2. Hoy estoy vendiendo mismas oficinas a UF 110 mts2. Alza de la oficina en 14 años 100% real, retorno anual 5,1% anual compuesto.

Lo interesante en el caso de la oficina es que el USDCLP del 98 es ídem nominalmente al USDCLP del 2012. Por tanto en términos relativos con el exterior, las propiedades/la Bolsa los activos en general en chile valen una fortuna en USD, pero ello es porque el USDCLP no vale nada, está muy bajo; no por alza desproporcionada de los activos (bienes raíces/IPSA) en chile

CALIFORNIANO

PD: Re-Chiken...No me leas


“There are two kinds of forecasters: those who don’t know, and those who don’t know they don’t know.” – J.K. Galbraith

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#5 20-12-12 09:38

Giro
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Burbuja inmobiliaria = sobre valoración de los activos inmobiliarios. En USA se dió después de un período de exceso de liquidez, en que habían muchos recursos y carencia de activos en los que invertir. Se promovió el endeudamiento de la gente garantizado con bienes raíces,  financiados inclusive al 100% y más  sin colaterales, con una débil evaluación respecto a los flujos para el pago de la propiedad;  los papeles (algo asi como letras hipotecarias) se agruparon en paquetes y se revendieron sin una adecuada calificación,  inclusive más allá de las fronteras de USA y se volvía a retroalimentar el sistema. Se presiono fuertemente el sector inmobiliario y los precios subieron, hasta que,  reventó. ¿Está pasando esto en el mercado inmobiliario nacional?  ¿Están siendo muy agresivos los bancos? ¿La SBIF no está haciendo bien su trabajo?.  Humildemente me parece que no.

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#6 20-12-12 09:57

USA-CAL
Miembro
Calificacion :   60 

Re: burbuja inmobiliaria ?

¿Por qué las oficinas en barrio el Golf valen UF 110 mts2?

Asuman lo siguiente:

1mt2 vale UF 110

Una vez comprada la oficina a ese valor, la arriendan a UF 0.6 mt2. Por tanto el ingreso anual por metro cuadrado arrendado es UF 7.2

¿Cómo financio la oficina? Pongo un pie del 20% del valor por Mt2, o sea UF 22 por Mts2. Le pido al banco 80% en crédito hipotecario o sea UF 88 por Mt2 a tasa de crédito hipotecario de 4% pa. Entrego la oficina como garantía. Esto, intereses del crédito, me cuesta anualmente UF 3.52

De este negocio: Comprar y Arrendar oficinas me queda un ingreso neto de UF 3.68 mt2 (dif Arriendo int C Hipotecario)

Como yo solo puse UF 22 de pie para comprar la oficina - el resto lo puso el banco - yo como inversionista tengo un retorno anual de 16.73% (UF 3.68/UF 22 por mts2) sobre mi capital ( las UF22 por myts2).

Para pagar el capital del crédito hipotecario, vendo la oficina en 10 años mas al mismo precio de compra (UF 110 mts) y pago todo. Supuesto bastante conservador (no hay plusvalia en 10 años).

Este es el negocio detrás de los fondos inmobiliarios que han comprrado todo Sanhattan y avenida Apoquindo.

Entonces, yo como inversionista entre a depositar mi capital al 0.2% mensual en banco, o comprar el IPSA con gran riesgo, la gente invierte en propiedades y saca mas de 15% pa.

Lo anterior, para un extranjero que vendió sus USD a 530 y ahora valora su inversión a 475, no resiste análisis.

CALIFORNIANO

PD: Re-Chicken ...NO ME LEAS


“There are two kinds of forecasters: those who don’t know, and those who don’t know they don’t know.” – J.K. Galbraith

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#7 20-12-12 10:47

Joven aún
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Una pregunta:

¿Crees que la misma relación (6,5% aprox.) entre arriendo anual y precio del m2, aplica para otros arriendos de propiedades en general en el Gran Santiago? ¿O existe mucha variabilidad en eso actualmente?

Saludos,

USA-CAL escribió:

¿Por qué las oficinas en barrio el Golf valen UF 110 mts2?

Asuman lo siguiente:

1mt2 vale UF 110

Una vez comprada la oficina a ese valor, la arriendan a UF 0.6 mt2. Por tanto el ingreso anual por metro cuadrado arrendado es UF 7.2

¿Cómo financio la oficina? Pongo un pie del 20% del valor por Mt2, o sea UF 22 por Mts2. Le pido al banco 80% en crédito hipotecario o sea UF 88 por Mt2 a tasa de crédito hipotecario de 4% pa. Entrego la oficina como garantía. Esto, intereses del crédito, me cuesta anualmente UF 3.52

De este negocio: Comprar y Arrendar oficinas me queda un ingreso neto de UF 3.68 mt2 (dif Arriendo int C Hipotecario)

Como yo solo puse UF 22 de pie para comprar la oficina - el resto lo puso el banco - yo como inversionista tengo un retorno anual de 16.73% (UF 3.68/UF 22 por mts2) sobre mi capital ( las UF22 por myts2).

Para pagar el capital del crédito hipotecario, vendo la oficina en 10 años mas al mismo precio de compra (UF 110 mts) y pago todo. Supuesto bastante conservador (no hay plusvalia en 10 años).

Este es el negocio detrás de los fondos inmobiliarios que han comprrado todo Sanhattan y avenida Apoquindo.

Entonces, yo como inversionista entre a depositar mi capital al 0.2% mensual en banco, o comprar el IPSA con gran riesgo, la gente invierte en propiedades y saca mas de 15% pa.

Lo anterior, para un extranjero que vendió sus USD a 530 y ahora valora su inversión a 475, no resiste análisis.

CALIFORNIANO

PD: Re-Chicken ...NO ME LEAS

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#8 20-12-12 11:04

gambito
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Personalmente he arrendado departamento estos últimos años en el sector Centro/Providencia/Ñuñoa y al principio podía regodearme para elegir departamento, podía estar una semana buscando y los departamentos no se arendaban (año 2005 - 2010). A principios de este año tuve que buscar arriendo y fue horrible: filas de gente esperando que les mostraran un departamento, unos departamentos horribles y a muy mal traer los arrendaban carísimos, etc. etc. No se que habrá pasado entre medio, pero el aumento de la demanda fue notorio para el rango de los $200.000 - $400.000 mensuales, aprox. 2 dormitorios 2 baños y estacionamiento en el sector indicado. Como apreciación (sin datos de respaldo) yo diría que aumentó fuertemente la demanda en ciertos sectores céntricos de Santiago, me da la impresión que otros sectores no han aumentado tanto los precios, quizás la gente se aburrió de viajar tanto rato a sus trabajos en medio de transportes tan deficientes como los del Transantiago (también veo más motos y bicicletas por las calles). En regiones no se como andará el tema.

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#9 20-12-12 11:20

USA-CAL
Miembro
Calificacion :   60 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Gambito, Yo creo que lo que pasó es que las platas PROFESIONALES se metieron en las propiedades y arbitraron todos los ajustes/resagos de precios.

Cuando digo Profesionales hablo de institucionales, fondos de inversión, inv extranjeros, personas con acceso a credito bancario, etc... Todos ellos se fueron del Dep Plazo (no renta nada) no se atreven a ir afuera ya que el USDCLP se aprecia y aprecia, les ha ido mal en la Bolsa (IPSA plano por 2 años) entonces que les queda: las PROPIEDADES.

Eso generó el ajuste de precio, pero de ahi a decir BURBUJA ...dista mucho.

En el rango de deptos que tu dices, tengo una hija casada que arrienda en ese rango. Para ese caso -gente joven- es cierto que el arriendo es caro ya que hoy se requiere que ambos (HyM) trabajen para pagar ello y tener lucas extras. Antes bastaba con el sueldo de uno y el depto costaba 25% a 30% de los ingresos familiares.
Hoy vale 20% a 25% del ingreso familiar,pero de la pareja trabajando.

Joven aun: No se la respuesta

CALIFORNIANO

PD: Re-chicken...nome leas


“There are two kinds of forecasters: those who don’t know, and those who don’t know they don’t know.” – J.K. Galbraith

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#10 20-12-12 13:06

administrador
Administrator
Calificacion :   125 

Re: burbuja inmobiliaria ?

En todo caso, las burbujas funcionan +- así

Primero hay boom
Luego hay boom y comienzan a haber voces que indican que puede haber burbuja
luego se dice que hay burbuja, derechamente, pero los precios siguen subiendo igual
luego se revienta la burbuja

Cada fase dura varios meses, incluso años
Recomendación, cuando se llegue a la tercera fase (donde es obvio que hay burbuja, y todos lo saben) hay que buscar señales de salida en la evolución de los precios...nada más que eso.


Cada segundo comprado es un riesgo...debe valer la pena

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#11 20-12-12 13:53

Gnomo
Miembro
Calificacion :   37 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Estariamos en la fase 3?, sin saber nada del tema inmobiliario cualquier activo que se valoriza muy por sobre el IPC en forma sostenida en algun momento debería tener una correccion saludable. De todo esto la pregunta que queda es si la economía crece en forma "saludable" o se esta recalentando, no somos españa, ni USA, pero la codicia y la poca cordura abunda en todo el sistema (si no vean como hacemos agua con el sistema universitario).

Saludos.


"La perseverancia y el conocimiento son las mejores armas para salir adelante"

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#12 20-12-12 13:59

administrador
Administrator
Calificacion :   125 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Yo diría en la fase 2...en todo caso hay algo más preocupante que la burbuja inmobiliaria. Como han visto, el crecimiento ha estado sólido y la inflación bajo control, pero con una tasa del banco central que se considera neutral. Este año es año electoral y como en todo año electoral, los incentivos políticos están puestos hacia un aumento del gasto. Un aumento del gasto presionaría la inflación lo cual podría obligar al banco central a subir la tasa de interés (lo cual, pondría coto a los aumento de precios inmobiliarios de pasada)...un alza de tasa de interés es malo para la renta variable...


Cada segundo comprado es un riesgo...debe valer la pena

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#13 20-12-12 16:03

Kliente
Miembro
Calificacion :   11 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Yep, fase 2, banco central indicando que existen indicios de burburja, bancos e inmobiliarias en negacion.

Seria una torpeza que se genere una burbuja inmobiliaria en un mundo que aun no se recupera de otra.


[b]Get Rich or Die Tryin[/b]

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#14 20-12-12 19:58

albert
Expulsado
Calificacion :   38 

Re: burbuja inmobiliaria ?

CALIFORNIANO: no estoy de acuerdo con eso del retorno anual de 16.73%.

Una forma de evaluar el negocio sería calculando la TIR de todo el ciclo. Te pongo un ejemplo :

SUPUESTOS                           
1.- precio compra inmueble     =    1000 UF   
pie del inversionista        =    200 UF               
monto del crédito        =    800 UF  (80% crédito hipotecario)               
2.- tasa crédito hipotecario 20 años plazo = UF + 4%  (dividendo anual de 58.9 UF)               
3.- precio venta inmueble al año 21 = 1000 UF (cálculo conservador, sin plusvalía, sólo se vende al mismo precio que se compró en UF)           
4.- rentabilidad arriendo durante los 20 años  =   UF + 6% (arriendo anual de 60 UF)   

Haciendo todos los cálculos del flujos de plata del inversionista, al año 21 obtengo una tasa interna de retorno  TIR = UF + 8,25 %.       
Si el inversionista hubiera comprado el inmueble poniendo el 100% del capital (sin crédito) el cálculo es mucho mas sencillo, su TIR sería UF + 6% (la tasa del arriendo).

Ese TIR de UF + 8,25% es bueno comparandolo con la  rentabilidad del fondo A de los últimos 8 años
que ha sido de UF + 5,0%, o del fondo E que ha sido de UF + 4,0%. Si además la propiedad toma plusvalía a un ritmo mayor que el de la UF, la TIR de UF +8,25% sería aún mayor.

Sin embargo tbn hay desventajas de la inversión inmobiliaria:
1.- muy muy poca liquidez del capital
2.- riesgo de naturaleza, sismo,incendio,etc (se contrata un buen seguro y listo)
3.- debes tener ingresos altos para que te aprueben el crédito (para un dividendo de $300.000 te exigen sueldo-ingresos mayores a un millón mensual o algo así).
4.- riesgo de insolvencia del arrendatario y/o períodos de lagunas sin arriendo.
5.- riesgo que la propiedad en vez de obtener plusvalía, se devalúe por algún motivo.

Desconectado

#15 20-12-12 23:11

dtpena
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Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

USA-CAL escribió:

NO EXISTE BURBUJA INMOBILIARIA, Categóricamente afirmo esto.
Lo respaldo:

En año 1994 me compré un sitio para edificar mi casa. Terreno me costó UF 5 mt2 hoy vale el terreno UF 11 mts alza 120% real en 18 años, o 4.48% real anual compuesto. El terreno ha subido anualmente ídem al rendimiento anual de un bono del Central en UF

El IPSA en 1994 estaba a 1300 unidades, hoy está a 4.291 alza 230% nominal o 6.86% nominal anual compuesto. Si asumimos IPC aprox 3% anual, el retorno real del IPSA es similar al de los terrenos y de los bonos del central.

En 1998 compré oficinas en Stgo pagué UF 55 mt2. Hoy estoy vendiendo mismas oficinas a UF 110 mts2. Alza de la oficina en 14 años 100% real, retorno anual 5,1% anual compuesto.

Lo interesante en el caso de la oficina es que el USDCLP del 98 es ídem nominalmente al USDCLP del 2012. Por tanto en términos relativos con el exterior, las propiedades/la Bolsa los activos en general en chile valen una fortuna en USD, pero ello es porque el USDCLP no vale nada, está muy bajo; no por alza desproporcionada de los activos (bienes raíces/IPSA) en chile

CALIFORNIANO

PD: Re-Chiken...No me leas

No entiendo tu raciocinio. Según tú no hay burbuja inmobiliaria porque el negocio es rentable? Si es por eso las empresas punto com también fueron super rentables para los inversionistas antes de explotar la burbuja, así como las hipotecas sub-prime....

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#16 21-12-12 06:57

Gnomo
Miembro
Calificacion :   37 

Re: burbuja inmobiliaria ?

administrador escribió:

Yo diría en la fase 2...en todo caso hay algo más preocupante que la burbuja inmobiliaria. Como han visto, el crecimiento ha estado sólido y la inflación bajo control, pero con una tasa del banco central que se considera neutral. Este año es año electoral y como en todo año electoral, los incentivos políticos están puestos hacia un aumento del gasto. Un aumento del gasto presionaría la inflación lo cual podría obligar al banco central a subir la tasa de interés (lo cual, pondría coto a los aumento de precios inmobiliarios de pasada)...un alza de tasa de interés es malo para la renta variable...

Otro año malo para la renta variable....no hay caso.


"La perseverancia y el conocimiento son las mejores armas para salir adelante"

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#17 21-12-12 09:24

USA-CAL
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Calificacion :   60 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Albert y Dtpena:
Muy buenas sus preguntas/comentarios. El intentar contestarlas CREA VALORal foro.
Albert todo lo que tu dices es correcto y está incorporado en los calculos de los compradores -gastos de contribuciones, meses de vacancia de las oficinas, reparaciones-pinturas y refacciones entre arrendatarios etc.... y el TIR del negocio da sobre 10% pa. Y eso sin plusvalia en la propiedad.

Ahora el supuesto que en 20años no hay plusvalia es MUY CONSERVADOR. Piensa que hoy 2012 chile tiene in un ingreso per capita de USD 19000 pp y hace 20 años atras tenia aprox USD 6000 por lo tanto el poder adquisitivo del pais sustenta la plusvalia de un bien escaso (terreno, casa próxima al centro urbano, etc) En la medida que la población crece y la ciudad se expande, tu casa ej próxima a Pza italia vale mas ya que queda central.... Por lo tanto una propiedad de buena ubicación tendrá plusvalia (Mira el caso de NY-central park).

DTPena; la variable de ajuste para determinar la burbuja es determinar si existe exceso de oferta y ella está sostenida via deuda. La variable clave para ello es el precio de los ARRIENDOS. Son los arriendos los que determinan en el tiempo la escaces del tipo de propiedad en la zona especifica. Si el arriendo de mercado te permite (1) Pagar el hipotecario sin problemas y (2) si la demanda "que se ve en el precio del arriendo" se mantiene en la zona (ubicacion geografica de la propiedad) entonces tienes garantizada que la plusvalia por lo menos será MAYOR que CERO.

Con esas 2 variables puedes determinar la dimensión de la burbuja en el tiempo

CALIFORNIANO:


“There are two kinds of forecasters: those who don’t know, and those who don’t know they don’t know.” – J.K. Galbraith

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#18 21-12-12 19:20

CalifornianSurfer
Miembro
Calificacion :   43 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Yo creo que existe una burbuja inmobiliaria en Chile, aunque no a una escala similar de EE.UU. Tengo conocidos economistas con amplia experiencia en mercados y así lo afirman. Bernanke el 2007 tampoco dijo que había una burbuja inmobiliaria. Aunque de a poco más personas por diarios los dicen, como hoy en el llanquihue.

En los diarios las fuentes del rubro de la construcción defienden con buenos argumentos, con aspectos fundamentales... es obvio que vivimos un boom del sector inmobiliario, creo que muchas burbujas nacen de aspectos reales... pero después pierden la conexión con la realidad...
Es como ver timbas, azul azul o Schwagger. Así ha subido fuerte el mercado.. ha subido el precio.. pero sabemos que cuando hay dojis o fuerte volúmen en la parte superior se viene la fuerte corrección, así ocurriá con el mercado inmobiliario... por sicología del trading incluso huele a burbuja...


"El trader no piensa, ejecuta. Arriesga poco capital por cada posición, siempre usa stop loss y límite de toma de ganancias"

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#19 21-12-12 20:16

PATALARRASTRA
Moderador
Calificacion :   145 

Re: burbuja inmobiliaria ?

CalifornianSurfer escribió:

Yo creo que existe una burbuja inmobiliaria en Chile, aunque no a una escala similar de EE.UU. Tengo conocidos economistas con amplia experiencia en mercados y así lo afirman. Bernanke el 2007 tampoco dijo que había una burbuja inmobiliaria. Aunque de a poco más personas por diarios los dicen, como hoy en el llanquihue.

En los diarios las fuentes del rubro de la construcción defienden con buenos argumentos, con aspectos fundamentales... es obvio que vivimos un boom del sector inmobiliario, creo que muchas burbujas nacen de aspectos reales... pero después pierden la conexión con la realidad...
Es como ver timbas, azul azul o Schwagger. Así ha subido fuerte el mercado.. ha subido el precio.. pero sabemos que cuando hay dojis o fuerte volúmen en la parte superior se viene la fuerte corrección, así ocurriá con el mercado inmobiliario... por sicología del trading incluso huele a burbuja...

A lo mejor el doji se forma cuándo terminen el Costanera Center

http://www.cronista.com/finanzasmercado … -0010.html


La Esperanza es, en verdad, el peor de los males, porque prolonga las torturas de los hombres.(Friedrich Wihelm Nietzschee) @patatrader

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#20 15-02-13 08:42

PATALARRASTRA
Moderador
Calificacion :   145 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Estimados, quiero compartir lo que he vivido esta semana.

La empresa para la que trabajo arrienda hace años un dpto en El Golf que lo usan ejecutivos que van y vienen (lo usé yo en mis años mozos..ja). Me llega un mail de la corredora indicado que está a la venta en UF 4.750 (dos dormitorios, dos baños, cochera y sin bodega), no deben ser más de 62 m2. Les dije bueno que tengan suerte.

Llego a la oficina y dos peronas me dicen... estamos vendiendo nuestros departamentos... uno en Las Condes zona Colón y el otro en Santiago Centro (UF 6.100 Y UF 4.000). Ellos me dicen, han subido como un 50%, lo vendes pagas tus deudas y te dejas un buen capital. Muy bien les comento, pero a dónde se van a vivir? Se han fijado lo que valen las propiedades? Cuánto llevas pagado de tu hipotecario? Qué saldo insoluto te queda? Arriendas! me responde uno... Qué?, sabes cuánto salen los arriendos? En fin... a esto lo veo como la retroalimentación de la burburja, el que vende pensando que gana usa ese diferencial como pie para otra propiedad más cara y termina igual o más endeudado y perdiendo años de interés cuando ya empieza a amortizar en forma consistente, no olviden que los créditos son con sistema francés, es decir amortizan primero el interés y luego el capital.

El arbitraje en el aumento de valor de las propiedades es imposible cuándo tienes que vivir en la misma propiedad a no ser que estes dispuesto a irte a vivir a un lugar más económico y tener de un vez por todas tu paño propio sin deber ni uno o que encuentres "la oportunidad de compra" pero por lo general debes andar con los billetes en el bolsillo para cerrarlas rápido.

Distinta es la situación de una inmobiliaria o rentista que se dedica a los arriendos y tiene amortizada la propiedad. Ellos sacan números y dicen, bien las propiedades aumentaron un 50% o 70%, hoy los arriendos no los puedo subir mucho para que me sigan rentando un 6% o 7% anual, vendo, me hago de liquidez y espero a que se estabilicen los precios con los retornos. Si uno se pone a pensar, un retorno del 6% anual para una propiedad de UF 6.100 (3 dormitorios) son aproximadamente casi 700 lucas de arriendo + gastos comunes, es "una locura" para lo que se han incrementado los ingresos y si el arrendatario debe acogerse a la regla del 25%, debe tener un ingreso familiar de 2.800.000 es decir no son muchos los cristianos que anden sueltos en esas condiciones y si lo  estan, prefieren comprar y no arrendar.

No se que etapa de la burbuja es esto pero me llamó la atención que fuera todo tan cercano y cotidiano. Si a alguien se le ocurrrió algo así, metale dedos a la calculardora y se dará cuenta que si es un simple mortal que con el sudor de su frente está pagando su única propiedad, lo debería pensar dos veces antes de venderla. Qué opinan?

Saludos.


La Esperanza es, en verdad, el peor de los males, porque prolonga las torturas de los hombres.(Friedrich Wihelm Nietzschee) @patatrader

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#21 15-02-13 09:37

Kijote
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Estimado, dentro de todo lo que hago, también me dedico al tema inmobiliario..., donde compramos una propiedad, la arreglamos y la vendemos..., es bastante rentable.

Bueno, me he podido percatar que los precios han subido sustancialmente, junto con la rentabilidad asociada...., en términos simples.., estamos en un "veranito de San Juan"..., lo que nos indica que conviene vender caro lo que no ocupas y tener las lukas juntas para cuando los precios se ajusten..., o "reviente la burbuja"..., porque definitivamente esto no va  durar para siempre.

Atte.
Kijote

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#22 15-02-13 10:21

Giro
Miembro
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Pueden haber correcciones en el camino, pero me parece que la tendencia de los precios es creciente. El país esta llegando a un ingreso per capita de 20 mil US$, el aeropuerto de Santiago se hizo re-chico por el mayor acceso de la población a viajar (problema para LAN), las mejores marcas de vehículos de lujo a nivel mundial están vendiendo en Santiago,  hay más estudiantes universitarios que nunca,  es cierto que hay universitarios y universitarios, pero es una tremenda masa mayor de profesionales con potenciales mayores ingresos.  El suelo en Santiago es escaso.  Si vendes por especular, te puedes quedar sin casa.

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#23 15-02-13 10:30

Kijote
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

España tiene mas ingresos y estudiantes que Chile...., no seamos ingenuos..., hay que aplicar AT..., mientras la tendencia sea positiva, hay que sacarle provecho..., pero tarde o temprano va a corregir.

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#24 15-02-13 10:36

PATALARRASTRA
Moderador
Calificacion :   145 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Giro escribió:

Pueden haber correcciones en el camino, pero me parece que la tendencia de los precios es creciente. El país esta llegando a un ingreso per capita de 20 mil US$, el aeropuerto de Santiago se hizo re-chico por el mayor acceso de la población a viajar (problema para LAN), las mejores marcas de vehículos de lujo a nivel mundial están vendiendo en Santiago,  hay más estudiantes universitarios que nunca,  es cierto que hay universitarios y universitarios, pero es una tremenda masa mayor de profesionales con potenciales mayores ingresos.  El suelo en Santiago es escaso.  Si vendes por especular, te puedes quedar sin casa.

Ojo con los promedios de ingreso del PBI... eso se calcula por habitante, esté en actividad o no. Tenía un viejo profesor de estadística que siempre nos decía, "el promedio para lo único que sirve es, cuando en una pobación de 4 personas tienes cuatro autos, cada uno tiene un auto, y cuándo vemos la realidad 1 persona tiene los 4 autos, los promedios te hacen ver cualquier cosa. Lo mismo con el PIB per cápita, resulta que por cada habitante nos acercamos a un ingreso de USD 20 mil anaules, o sea que la familia tipo chilena de Papá, Mamá, hijo e hija tiene un ingreso de USD 80.000,00 dólares anuales o USD 6.666,67 mensuales o $ 3.140.000 mensuales... salgan a la calle, pregunten y verán que la cosa no es tan así, para eso existe el coeficiente de Gini y ahí si que andamos mal... muy mal... pero tremendamente mal...

Es como ver el ingresos por familia, 5 familias en Chile tienen el 50% del PIB y si los sacamos de la muestra? O es como tomar a 10.000 habitantes de la humanidad, meterlos a todos en un estadio, darle un asiento a Bill Gate y sacar el promedio de ingresos... andamos espectacular... ahora lo sacamos a Bill Gate y resulta que están todos bajo la línea de pobreza... ojo con los promedios..


La Esperanza es, en verdad, el peor de los males, porque prolonga las torturas de los hombres.(Friedrich Wihelm Nietzschee) @patatrader

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#25 15-02-13 10:52

Bull Market
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Estimados, esto no tiene nada que ver con el tema de la burbuja, pero tiene relacion a lo mencionado por Don Pata, les adjunto una lectura que encontre interesante:

http://ciperchile.cl/2012/03/09/%C2%BFc … del-mundo/

Saludos,
Bull.

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#26 15-02-13 10:53

Giro
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Estimado;  no le cuestiono la desigual distribución de ingresos que tenemos en Chile,  pero eso siempre ha sido así,  por lo menos desde la historia reciente de este país. Pero ustedes son maestros para analizar tendencias,  y si pudieran ver el gráfico de la tendencia del ingreso de cualquiera de los sectores socioeconómicos en los que puedas clasificar a la población, la tendencia de los ingresos es la misma;  creciente,  inclusive si analizaras la evolución de los ingresos al 15% de pobres que tenemos en la actualidad, te darás cuenta que no son el mismo tipo de pobres que teníamos un par de décadas atrás y tienen mucho mayor ingreso,  ya sea autónomo o por transferencias del estado.  Y mi apreciación y la de organismos internacionales es que para adelante solo puede crecer.  Y el suelo no crece,

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#27 15-02-13 11:16

PATALARRASTRA
Moderador
Calificacion :   145 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Giro escribió:

Estimado;  no le cuestiono la desigual distribución de ingresos que tenemos en Chile,  pero eso siempre ha sido así,  por lo menos desde la historia reciente de este país. Pero ustedes son maestros para analizar tendencias,  y si pudieran ver el gráfico de la tendencia del ingreso de cualquiera de los sectores socioeconómicos en los que puedas clasificar a la población, la tendencia de los ingresos es la misma;  creciente,  inclusive si analizaras la evolución de los ingresos al 15% de pobres que tenemos en la actualidad, te darás cuenta que no son el mismo tipo de pobres que teníamos un par de décadas atrás y tienen mucho mayor ingreso,  ya sea autónomo o por transferencias del estado.  Y mi apreciación y la de organismos internacionales es que para adelante solo puede crecer.  Y el suelo no crece,

Exageré con el 50% del PIB pero esa era la idea. A ver, si bien los ingresos se han incrementado, si tu tomas el incremento porcentual salarial desde los últimos 5 años y lo comparas con el incremento del valor de las propiedades, estas aumentan entre un 50% a 100% contra un máximo del 15%. Tu me dices como puedes absorver esos incrementos en los inmuebles con ese crecimiento salarial? Y más teniendo en cuenta que la nueva creación de empleo no está vinculada a la producción y el valor agregado, sólo al consumo? Esta magia se ha podido mantener porque los grandes , USA y Europa, tiran dinero desde helicópteros para estimular el consumo, eso arrastra o mantiene el precio de los commodities y si tienes dos dedos de frente para administrar esa balanza comercial puedes generar algunas medidas anticíclicas pero esto no es eterno, no es una curva infinita a la felicidad y en un momento determinado "todo se ajusta" por lo que hay que estar atentos y ver que es lo que sucede.

El otro día pregunté si alguien había calculado la inflación en dólares en Chile, no respondió nadie. Ok, veamos. Supongamos que un litro de leche al 31/12/2011 equivale a un dólar de esa época o sea $ 521,46 si a ese litro de leche le aplicamos el IPC del 2012, termina el año en $ 529,28 y si tomamos el dólar al 31/12/2012 a 478,60 nos encontramos que ese litro de leche sale USD 1,1059 o sea tienes una inflación en dólares de 10,59% Esa es la realidad, cuándo la principal potencia del mundo esta emitiendo a lo idiota, la inflación se la encaja al resto, si tienes economías basadas en commodities te beneficias pero las industrias emergentes o de valor agregado pierden toda competitividad y se destruyen, se hacen pébere y en períodos prolongados no se recuperan más... La pregunta es, que pasa cuándo se frena ese estímulo? La inflación está controlada? El empleo y el ingreso son sostenibles con la baja en los commodities?

Saludos...


La Esperanza es, en verdad, el peor de los males, porque prolonga las torturas de los hombres.(Friedrich Wihelm Nietzschee) @patatrader

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#28 15-02-13 11:26

Maragume
Miembro
Calificacion :   280 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Muy interesante, yo lo resumo así.

Valor propiedades crece un 30%. se negocia entre 20 y 30 años a esos valores.

Sueldo real crece un 10% (ej, se habla de 7%) el 2012.........

Sabemos que el aumento del sueldo real no es algo acostumbrado, mas bien excepcional.

Digamos que este BUM económico se pega un frenaso y los sueldos se estabilizan, pero los dividendos ya están pactados....

No puedo seguir pagando, por tanto debo vender o me rematan

Hay sobre-oferta y el precio cae.

Compran los de siempre y te lo vuelven a vender, pero re-negociado.

ETC........Todos sabemos como funciona este negocio y en algunos lados es chacal, como en España.

Pero aún falta.....Mientras tanto junto dinero para comprarme dentro de unos años un departamento en remate, digamos un 30% mas barato....

Saludos.


Toda crisis es una oportunidad...

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#29 15-02-13 11:36

Nosferatu
Miembro
Calificacion :   38 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Maragume escribió:

Muy interesante, yo lo resumo así.

Valor propiedades crece un 30%. se negocia entre 20 y 30 años a esos valores.

Sueldo real crece un 10% (ej, se habla de 7%) el 2012.........

Sabemos que el aumento del sueldo real no es algo acostumbrado, mas bien excepcional.

Digamos que este BUM económico se pega un frenaso y los sueldos se estabilizan, pero los dividendos ya están pactados....

No puedo seguir pagando, por tanto debo vender o me rematan

Hay sobre-oferta y el precio cae.

Compran los de siempre y te lo vuelven a vender, pero re-negociado.

ETC........Todos sabemos como funciona este negocio y en algunos lados es chacal, como en España.

Pero aún falta.....Mientras tanto junto dinero para comprarme dentro de unos años un departamento en remate, digamos un 30% mas barato....

Saludos.

Asi es, ademas las restricciones a los creditos hipotecarios ya comenzaron en la banca, hace unos años se financiaba el 100% (incluso en algun minuto era el 110%), el año pasado lo normal era un 90%, a partir de Enero de este año para personas que ganan menos de $ 800.000 y/o compras de propiedades cuyo financiamiento es menor a UF 2000 se financia solo el 80%. Asi va evolucionando esto, como todo ciclo...


Necesitas realizar un evento ?
https://www.facebook.com/Lamoradadelcajon/
info@lamoradadelcajon.cl

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#30 15-02-13 12:09

danielf2f
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Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Pero si el banco no te presta el 100%, es la inmobiliaria la que está prestando esa diferencia...

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