#4051 15-05-18 09:23

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Abro el df impreso de hoy (lamentablemente la noticia completa por internet esta disponible solo para suscriptores) y leo:

Entel busca reducir pago por arriendos de espacios para instalar antenas de celulares. La empresa propone bajas de hasta 67% en las rentas.

https://www.df.cl/noticias/empresas/tel … 95217.html

Y bueno ...era que no 6 meses antes ya les daba la noticia por aca.

Rolex escribió:

Llegando de una breve reunion para renovar una serie de contratos de antenas de telefonia movil,con uno de los lideres del rubro, me he llevado la no muy grata sorpresa que al parecer esto ha llegado a un punto de retorno, y los precios de arriendo (para instalar antenas de telefonia movil) definitivamente han comenzado a mostrar una presion a la baja considerable (mayor competencia en el rubro y menores costos de uno que otro participante estan golpeando).

Dado lo anterior, recomiendo a aquellos que participen de este negocio en especifico, que si no es un monoposte lo que tienne instalado, sino algo mas basico, acepten las ofertas que les sean propuestas llegado los vencimientos, porque las compañias tienen hoy opcion alternativa a un costo que me dejo con la boca abierta (y de paso me tuve que entubar todo el discurso que iba a dar para respaldar el reajuste que ibamos a solicitar).

No digo yo, el rubro se cierra cada dia mas, sumado a irrupcion de nuevas tecnologias como lo es para el tema movil, cada dia menos espacio para ganar.

Olvidense de los contratos a 10 años, de los arriendos de hasta uf50/mes por 10m2, todo eso sera historia. Anotese en el manual del profesional y comuniquese.

Y sera historia, el new normal sera entre las 10-20uf tope, y te hablo de una buena negociacion, para los que tienen cosas mas basicas (edificios)..no asi monopostes blanco rojo por ejemplo, eso seguira por el momento, siendo un buen negocio.

Este tema tiene meses de ventajas en noticias del rubro, solamente del rubro, y gratis, tirar y abrazarse, nada de forraje universitario, solo experiencia y circo.

Saludos


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

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#4052 15-05-18 09:36

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Accor compra atton, y como dice el articulo en un cuadro "10 mil son las casas particulares operadas por la firma francesa en distintos paises, modalidad que consiste en el negocio de arriendo de casas. El modelo podria llegar a chile".

http://impresa.elmercurio.com/Pages/New … 4&bodyid=2

El negocio de comprar casas de alto valor y arrendarlas es el futuro, dicho en este tema hace 2 años? Santiago tiene potencial para rato, largo en santiago.


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#4053 15-05-18 10:29

LinK
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Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Posicionamiento de Santiago de Chile

http://www.bbc.com/mundo/noticias-44091339

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#4054 15-05-18 11:26

Felipao
Miembro
Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex escribió:

Abro el df impreso de hoy (lamentablemente la noticia completa por internet esta disponible solo para suscriptores) y leo:

Entel busca reducir pago por arriendos de espacios para instalar antenas de celulares. La empresa propone bajas de hasta 67% en las rentas.

https://www.df.cl/noticias/empresas/tel … 95217.html

Y bueno ...era que no 6 meses antes ya les daba la noticia por aca.

Rolex escribió:

Llegando de una breve reunion para renovar una serie de contratos de antenas de telefonia movil,con uno de los lideres del rubro, me he llevado la no muy grata sorpresa que al parecer esto ha llegado a un punto de retorno, y los precios de arriendo (para instalar antenas de telefonia movil) definitivamente han comenzado a mostrar una presion a la baja considerable (mayor competencia en el rubro y menores costos de uno que otro participante estan golpeando).

Dado lo anterior, recomiendo a aquellos que participen de este negocio en especifico, que si no es un monoposte lo que tienne instalado, sino algo mas basico, acepten las ofertas que les sean propuestas llegado los vencimientos, porque las compañias tienen hoy opcion alternativa a un costo que me dejo con la boca abierta (y de paso me tuve que entubar todo el discurso que iba a dar para respaldar el reajuste que ibamos a solicitar).

No digo yo, el rubro se cierra cada dia mas, sumado a irrupcion de nuevas tecnologias como lo es para el tema movil, cada dia menos espacio para ganar.

Olvidense de los contratos a 10 años, de los arriendos de hasta uf50/mes por 10m2, todo eso sera historia. Anotese en el manual del profesional y comuniquese.

Y sera historia, el new normal sera entre las 10-20uf tope, y te hablo de una buena negociacion, para los que tienen cosas mas basicas (edificios)..no asi monopostes blanco rojo por ejemplo, eso seguira por el momento, siendo un buen negocio.

Este tema tiene meses de ventajas en noticias del rubro, solamente del rubro, y gratis, tirar y abrazarse, nada de forraje universitario, solo experiencia y circo.

Saludos

Me acorde de ti cuando leí la noticia, se viene duro eso mucha gente vive básicamente de las antenas.

Pregunta en los contratos se puede negociar solo precio? o alguien podría decidir que saquen la antena?

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#4055 15-05-18 11:30

Felipao
Miembro
Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

LinK escribió:

Posicionamiento de Santiago de Chile

http://www.bbc.com/mundo/noticias-44091339


Bueno el link para tener mas contexto.

Para los flojos.

Puerto Madero es el barrio más exclusivo y costoso de América Latina. El metro cuadrado en este distrito cotiza a US$7.038

En segundo lugar se ubica el barrio Ipanema, en Río de Janeiro, donde el metro cuadrado cuesta US$6.668; el tercero puesto lo ocupa Vila Nova Conceicao, en Sao Paulo, con US$4.974, y en cuarto Vitacura, en Santiago de Chile, con US$4.113.

*Para elaborar el ranking, el sitio realizó una comparación del precio del metro cuadrado de apartamentos de 2 a 3 ambientes.

¿Y Vitacura?

En el cuarto lugar del ranking de Properati se ubica Vitacura, un barrio superexclusivo en Santiago de Chile.

Allí el metro cuadrado se cotiza en US$4.113 tras dar un importante salto en los últimos años (en 2015 costaba US$2.900).

"Vitacura es un barrio que está al lado de Las Condes (otro distrito exclusivo de Santiago), que creció mucho. Los precios subieron bastante, pero es un barrio más residencial", explica Gruber.

"En Chile también faltan terrenos y hubo un boom inmobiliario fuerte por los fondos de inversión de jubilaciones. Hay mucha liquidez y todo va al sector inmobiliario", explica el director ejecutivo de Properati.

Desconectado

#4056 15-05-18 11:41

nao
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Felipao escribió:
LinK escribió:

Posicionamiento de Santiago de Chile

http://www.bbc.com/mundo/noticias-44091339


Bueno el link para tener mas contexto.

Para los flojos.

Puerto Madero es el barrio más exclusivo y costoso de América Latina. El metro cuadrado en este distrito cotiza a US$7.038

En segundo lugar se ubica el barrio Ipanema, en Río de Janeiro, donde el metro cuadrado cuesta US$6.668; el tercero puesto lo ocupa Vila Nova Conceicao, en Sao Paulo, con US$4.974, y en cuarto Vitacura, en Santiago de Chile, con US$4.113.

*Para elaborar el ranking, el sitio realizó una comparación del precio del metro cuadrado de apartamentos de 2 a 3 ambientes.

¿Y Vitacura?

En el cuarto lugar del ranking de Properati se ubica Vitacura, un barrio superexclusivo en Santiago de Chile.

Allí el metro cuadrado se cotiza en US$4.113 tras dar un importante salto en los últimos años (en 2015 costaba US$2.900).

"Vitacura es un barrio que está al lado de Las Condes (otro distrito exclusivo de Santiago), que creció mucho. Los precios subieron bastante, pero es un barrio más residencial", explica Gruber.

"En Chile también faltan terrenos y hubo un boom inmobiliario fuerte por los fondos de inversión de jubilaciones. Hay mucha liquidez y todo va al sector inmobiliario", explica el director ejecutivo de Properati.

Interesante, según eso, hay mucho espacio para seguir subiendo, al menos en los sectores top de chile vs resto de latam.

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#4057 15-05-18 14:04

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Felipao escribió:

Me acorde de ti cuando leí la noticia, se viene duro eso mucha gente vive básicamente de las antenas.

Pregunta en los contratos se puede negociar solo precio? o alguien podría decidir que saquen la antena?

El canon, el plazo, la forma de pago, todo es negociable, pero si te vas al caso concreto de los edificios, diria que estan fritos. Aceptan o se van al edificio de al lado.

Monopostes es otro tema, si bien hoy no es posible aumentar el canon (nuestra situacion a noviembre 2017), bajarlo es igual de dificil, ya que para la compañia seria mas caro irse que seguir a como estan, por ahora. Ya llegara el momento de ajuste, que vendra de la mano de mejores tecnologias, pero por ahora,sigue siendo un negocio rentable, para autos caros como diria el extinto amigo forero que perdio todo en sqm.



nao escribió:

Interesante, según eso, hay mucho espacio para seguir subiendo, al menos en los sectores top de chile vs resto de latam.

Lo que he venido creyendo hace bastante tiempo, y personalmente, entre puerto madero y vitacura, esta claro que vitacura es mejor, y mas barato smile


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#4058 16-05-18 20:48

LinK
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Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

que manera de aumentar el apalancamiento¡¡

http://www.lun.com/Pages/NewsDetail.asp … 6&bodyid=0

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#4059 16-05-18 21:37

Scoobydoo
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Lo más interesante es el link a sus documentos de su PC.


LinK escribió:

que manera de aumentar el apalancamiento¡¡

http://www.lun.com/Pages/NewsDetail.asp … 6&bodyid=0

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#4060 16-05-18 22:29

chancesman
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Colegas, ¿Qué opinan de un departamento de 41 m2 estudio en Coventry entre Irarrázabal y Simón Bolívar con estacionamiento y bodega a 2990 UF ??

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#4061 17-05-18 09:43

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Del informe de estabilidad financiera del banco central,

http://www.bcentral.cl/documents/20143/ … 052018.pdf

en la pagina 12, dice la infografia: "Posiblemente para financiar la estrategia de "comprar para arrendar", situacion que requiere ser monitoreada".

Creo yo, que son pocos los que han seguido la estrategia de "comprar para arrendar" teniendo en cuenta el escenario "3 meses sin arrendar" o "lo podre pagar en caso de no poder arrendar?" o "estoy listo para iniciar un juicio en cuanto el contrato no se cumpla?" y ahi podria ser peligroso.

De comentarios que leo en este tema, diria que hay varios por aca que han comprado para arrendar, pero tambien han considerado que pueden existir problemas, lo cual me parece muy bien. No todo es color rosa en el rubro inmobiliario, en el EXCEL pones los numeros y escenarios que uno quiere ver, y te da como resultado los numeros que esperas.

Yo vengo diciendo hace tiempo, comprar para arrendar, es opcion, pero no se olviden nunca que:

1) el arrendatario puede dejar de pagar de forma temporal.
2) el arrendatario puede dejar de pagar de forma indefinida.
3) el arrendatario puede dejar de pagar y no entregar la propiedad.
4) el arrendatario puede dejar de pagar, no entregar la propiedad, y contar con alargar el tema hasta que el arrendador inicie un juicio
5) el arrendatario puede dejar de pagar, no entregar la propiedad, alargar la esperanza de pago que no ocurrira y luego alargar un juicio , que por supuesto ninguno de los nuevos actores retail inmobiliarios entiende, y por ende, facil entre la esperanza de pago mas el juicio, te pueden sacar 2 años. Esto para los actores no profesionales del rubro, con contratos malos, es pan de cada dia.

Y recuerden siempre, no hay mal arrendatario, todos son buenos, hasta que dejan de serlo.


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#4062 17-05-18 10:56

Felipao
Miembro
Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

LinK escribió:

que manera de aumentar el apalancamiento¡¡

http://www.lun.com/Pages/NewsDetail.asp … 6&bodyid=0


Eso seran datos de la Sbif o incluira las hipotecarias tambien?

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#4063 17-05-18 11:28

TotenKrieg
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Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex, siempre tus aportes son interesantes. Pero hace tiempo leo cuando te refieres a los contratos de Notaria, ¿qué elementos deben ser claves en un contrato de arriendo de propiedad habitacional?

Saludos!

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#4064 17-05-18 20:38

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

TotenKrieg escribió:

Rolex, siempre tus aportes son interesantes. Pero hace tiempo leo cuando te refieres a los contratos de Notaria, ¿qué elementos deben ser claves en un contrato de arriendo de propiedad habitacional?

Saludos!

Me toco largo el dia y ya me estan esperando pero antes de apagar el computer, te respondo bien general:

Si es habitacional, que sea contrato para habitacional
Si es comercial/oficina, que sea para comerical
Si es agricola, que sea para agricola

Parece obvio lo anterior? Si , y lo que parece obvio, no lo es.

Para los 3 anteriores, se deben considerar multas por concepto de atraso, si el banco lo hace, uno tambien

Considerar tambien gastos de cobranza, multas, fotos de la propiedad (para que se la devuelvan igual), aval? no, fiador y codeudor ? si, 1 es poco, 2 y mas, super. Goles me media cancha donde usted sepa que el contrato va a ser quebrantado (si hay multa, se quebranto, si se quebranto, que sea una falta grave) y con esto ya queda con el sarten por el mango ante cualquier eventualidad, obligar a tomar seguros, hacer responsable al arrendatario de todo lo imaginable, esperable y no esperable. Siempre estar atento a nuevas tecnicas contractuales, pulir contratos, no aceptar cheques ni efectivo, acepte transferencia, solo transferencia. No permitir subarriendo, y si lo hace, que se rijan al contrato principal, metale el gol, saquele otro par de garantias y fiador codeudor, si 2 eran buenos, imaginte con 4 el dia que no te paguen.

Con el tiempo y acorde a tus necesidades, podras ir puliendo, y protegiendote, da lo mismo si llegas a tener 100 clausulas, nadie las lee, aunque diganme que no es para reirse esa situacion cuando tienes al tipo al frente y va a firmar y hace como que lee.

Yo aca en la oficina podria hacer una camara escondida, se sientan con un cafe y empiezan a leer, tarjan cosas, subrayan dos o tres cosas, con cara de seriedad, y yo como me gusta atender a mis futuros clientes, hasta les he leido el contrato entero, vieja escuela, que te lean el contrato ya no la hacen todos, y termino con un: Usted comprende lo que le estoy leyendo?

Por supuesto, dicen todos, muy claro. Ahi ganaste

Saludos,


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#4065 18-05-18 15:52

Felipao
Miembro
Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Pregunta que harían Uds.? tengo unas lucas que he juntado que las tenia financiando simultaneas en la corredora amiga pero ya no me están dejando financiar (estupideces internas de ellos).

Entonces no tengo anda que hacer con esas lucas y se me ocurrió:

1.- Prepagar parte de mi crédito hipotecario
2.- Comprar algún depto chico (alguien que conozco se consigue en estación central un buen descuento si compra 12 deptos la idea seria ir con 2 o 3 c/u) o promesa para adelante o algún sitio que encuentre en santiago o cerca de santiago (vi uno hace un tiempo cerca de Maria Pinto en condominio)
3.- Mix de las 2 cosas anteriores (menos prepago y menos deptos).

Me tiene caliente lo que ganan los bancos en intereses

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#4066 18-05-18 21:16

TotenKrieg
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Depende cuantos años te quedan de tu crédito. Yo prepagaría un monto alto,  50% o 75% de ser posible. Si me sobra plata la invierto en Deptos.

Saludos.

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#4067 18-05-18 21:17

TotenKrieg
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Gracias Rolex!

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#4068 19-05-18 10:13

Mininginvestor
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Yo no consideraría prepagar una opción financieramente inteligente salvo que tengas una relación deuda patrimonio muy alta. Que no te caliente lo que ganan los bancos en intereses , tú ganas más con los activos que puedes comprar ya que te rentan más que la tasa que te cobran. Los créditos hipotecarios son los únicos creditos que puedes obtener a una tasa baja y por lo tanto hay que aprovecharlos astutamente.


Felipao escribió:

Pregunta que harían Uds.? tengo unas lucas que he juntado que las tenia financiando simultaneas en la corredora amiga pero ya no me están dejando financiar (estupideces internas de ellos).

Entonces no tengo anda que hacer con esas lucas y se me ocurrió:

1.- Prepagar parte de mi crédito hipotecario
2.- Comprar algún depto chico (alguien que conozco se consigue en estación central un buen descuento si compra 12 deptos la idea seria ir con 2 o 3 c/u) o promesa para adelante o algún sitio que encuentre en santiago o cerca de santiago (vi uno hace un tiempo cerca de Maria Pinto en condominio)
3.- Mix de las 2 cosas anteriores (menos prepago y menos deptos).

Me tiene caliente lo que ganan los bancos en intereses

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#4069 19-05-18 11:32

Charly Brown
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Felipao escribió:

Pregunta que harían Uds.? tengo unas lucas que he juntado que las tenia financiando simultaneas en la corredora amiga pero ya no me están dejando financiar (estupideces internas de ellos).

Entonces no tengo anda que hacer con esas lucas y se me ocurrió:

1.- Prepagar parte de mi crédito hipotecario
2.- Comprar algún depto chico (alguien que conozco se consigue en estación central un buen descuento si compra 12 deptos la idea seria ir con 2 o 3 c/u) o promesa para adelante o algún sitio que encuentre en santiago o cerca de santiago (vi uno hace un tiempo cerca de Maria Pinto en condominio)
3.- Mix de las 2 cosas anteriores (menos prepago y menos deptos).

Me tiene caliente lo que ganan los bancos en intereses

Si dejamos que los números hablen, la respuesta debiera ser: cuál es la tasa de interés que estás pagando por el hipotecario? si la opción 2 es más rentable que prepagar, habría que inclinarse por la opción 2.
No olvidar que la opción 1 no hay riesgo asociado.
La opción 2 sí tiene riesgo. (Y para calcular la rentabilidad de la opción 2 tienes que considerar todos los costos: contribuciones, meses de vacancia, arreglos varios...)
Si la rentabilidad de la opción 2 es similar a la 1, bien podrías inclinarte por la opción 3 para diversificar el riesgo.

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#4070 19-05-18 14:42

MAGMA
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Si poner un pie del 10% por un Depto la rentabilidad del pie debería ser app el 25% Anual. Saca la cuenta!! Pagas el 25% anual de intereses por tu casa? R=no.
El terreno, rentabilidad a largo plazo. R=si, pero nunca el 25% anual
Yo me compraría los deptos si o si
Saludos

Desconectado

#4071 21-05-18 17:00

chancesman
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

MAGMA escribió:

Si poner un pie del 10% por un Depto la rentabilidad del pie debería ser app el 25% Anual. Saca la cuenta!! Pagas el 25% anual de intereses por tu casa? R=no.
El terreno, rentabilidad a largo plazo. R=si, pero nunca el 25% anual
Yo me compraría los deptos si o si
Saludos

Ese cálculo lo haces considerando el dividendo o no?

Pq mis números no superan el 15% de rentabilidad del pie si considerase lo que pago en hipoteca.

Saludos.

Desconectado

#4072 21-05-18 22:34

MAGMA
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Lo hago considerando la amortización anual del crédito sobre el pie. Suponiendo que el dividendo es uguañ al dividendo, tampoco consideró plusvalía
Supon un dividendo de 270.000 donde 100.000 amortizan, lo demás es seguros e intereses, 1.200.000 sobre 4.000.000 que es el pie da un 30% en el primer año
Eso

chancesman escribió:
MAGMA escribió:

Si poner un pie del 10% por un Depto la rentabilidad del pie debería ser app el 25% Anual. Saca la cuenta!! Pagas el 25% anual de intereses por tu casa? R=no.
El terreno, rentabilidad a largo plazo. R=si, pero nunca el 25% anual
Yo me compraría los deptos si o si
Saludos

Ese cálculo lo haces considerando el dividendo o no?

Pq mis números no superan el 15% de rentabilidad del pie si considerase lo que pago en hipoteca.

Saludos.

Desconectado

#4073 21-05-18 22:41

MAGMA
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Eso si, contra mas grande el Depto o casa más baja la rentabilidad, también supuse un pie de 10%.. seria

Desconectado

#4074 22-05-18 09:41

Charly Brown
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

MAGMA escribió:

Lo hago considerando la amortización anual del crédito sobre el pie. Suponiendo que el dividendo es uguañ al dividendo, tampoco consideró plusvalía
Supon un dividendo de 270.000 donde 100.000 amortizan, lo demás es seguros e intereses, 1.200.000 sobre 4.000.000 que es el pie da un 30% en el primer año
Eso

chancesman escribió:
MAGMA escribió:

Si poner un pie del 10% por un Depto la rentabilidad del pie debería ser app el 25% Anual. Saca la cuenta!! Pagas el 25% anual de intereses por tu casa? R=no.
El terreno, rentabilidad a largo plazo. R=si, pero nunca el 25% anual
Yo me compraría los deptos si o si
Saludos

Ese cálculo lo haces considerando el dividendo o no?

Pq mis números no superan el 15% de rentabilidad del pie si considerase lo que pago en hipoteca.

Saludos.

No estás haciendo bien el cálculo. Tienes que comparar el dividendo completo, no solo la amortización en las cuentas que haces.
Si el arriendo es igual al dividendo no estarías haciendo un buen negocio en el corto plazo. Claro, en 20 años más la propiedad sería 100% tuya, pero hasta entonces no ganarías nada.
La idea de calcular las rentabilidades es justamente para poder comparar distintas alternativas de inversión. Si calculas mal las rentabilidades te estarías engañando a ti mismo.

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#4075 22-05-18 10:48

MAGMA
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Charly Brown escribió:
MAGMA escribió:

Lo hago considerando la amortización anual del crédito sobre el pie. Suponiendo que el dividendo es uguañ al dividendo, tampoco consideró plusvalía
Supon un dividendo de 270.000 donde 100.000 amortizan, lo demás es seguros e intereses, 1.200.000 sobre 4.000.000 que es el pie da un 30% en el primer año
Eso

chancesman escribió:

Ese cálculo lo haces considerando el dividendo o no?

Pq mis números no superan el 15% de rentabilidad del pie si considerase lo que pago en hipoteca.

Saludos.

No estás haciendo bien el cálculo. Tienes que comparar el dividendo completo, no solo la amortización en las cuentas que haces.
Si el arriendo es igual al dividendo no estarías haciendo un buen negocio en el corto plazo. Claro, en 20 años más la propiedad sería 100% tuya, pero hasta entonces no ganarías nada.
La idea de calcular las rentabilidades es justamente para poder comparar distintas alternativas de inversión. Si calculas mal las rentabilidades te estarías engañando a ti mismo.

Yo comparo el pie que es la inversión con la amortización que es la ganancia sobre el capital invertido
Al forero que le da no más de un 15% de rentabilidad seguramente está contemplando un pie de 20% o un Depto o casa más grande o cara, lo que reduce la rentabilidad sobre el capital invertido
Saludos

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#4076 22-05-18 11:05

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

consideran mala una rentabilidad sobre el 10?


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

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#4077 22-05-18 11:47

Charly Brown
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

MAGMA escribió:
Charly Brown escribió:
MAGMA escribió:

Lo hago considerando la amortización anual del crédito sobre el pie. Suponiendo que el dividendo es uguañ al dividendo, tampoco consideró plusvalía
Supon un dividendo de 270.000 donde 100.000 amortizan, lo demás es seguros e intereses, 1.200.000 sobre 4.000.000 que es el pie da un 30% en el primer año
Eso

No estás haciendo bien el cálculo. Tienes que comparar el dividendo completo, no solo la amortización en las cuentas que haces.
Si el arriendo es igual al dividendo no estarías haciendo un buen negocio en el corto plazo. Claro, en 20 años más la propiedad sería 100% tuya, pero hasta entonces no ganarías nada.
La idea de calcular las rentabilidades es justamente para poder comparar distintas alternativas de inversión. Si calculas mal las rentabilidades te estarías engañando a ti mismo.

Yo comparo el pie que es la inversión con la amortización que es la ganancia sobre el capital invertido
Al forero que le da no más de un 15% de rentabilidad seguramente está contemplando un pie de 20% o un Depto o casa más grande o cara, lo que reduce la rentabilidad sobre el capital invertido
Saludos

Para evaluar proyectos o alternativas de inversión lo que hay que comparar es el "Flujo de Caja": Tienes una inversión inicial que te genera ingresos y costos futuros. El ingreso es el arriendo percibido, el costo es el interés y la amortización es un egreso de caja. Para simplificar, si no hay impuesto ni otros costos:
Flujo de Caja año 0 = -Pie
Flujo de Caja años 1 a 20 = Ingreso - Interés - Amortización (suponiendo crédito hipotecario a 20 años)
Flujo de Caja año 21 a 24 = Ingreso
Flujo de Caja año 25 = Valor Residual (valor comercial de la propiedad a ese año, se supone una venta)
Tasa Interna de Retorno se calcula con los flujos de caja del año 0 al 25 (dependiendo del horizonte de la evaluación)

Quizás tú método te puede servir para comparar qué propiedad es más rentable con tu pie, pero si quieres comparar en qué negocio invertir hay que ser más riguroso con la metodología.

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#4078 22-05-18 13:54

MAGMA
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

La pregunta inicial fue, rentabilidad sobre capital invertido
Da igual cada uno con su método
Slds

Charly Brown escribió:
MAGMA escribió:
Charly Brown escribió:

No estás haciendo bien el cálculo. Tienes que comparar el dividendo completo, no solo la amortización en las cuentas que haces.
Si el arriendo es igual al dividendo no estarías haciendo un buen negocio en el corto plazo. Claro, en 20 años más la propiedad sería 100% tuya, pero hasta entonces no ganarías nada.
La idea de calcular las rentabilidades es justamente para poder comparar distintas alternativas de inversión. Si calculas mal las rentabilidades te estarías engañando a ti mismo.

Yo comparo el pie que es la inversión con la amortización que es la ganancia sobre el capital invertido
Al forero que le da no más de un 15% de rentabilidad seguramente está contemplando un pie de 20% o un Depto o casa más grande o cara, lo que reduce la rentabilidad sobre el capital invertido
Saludos

Para evaluar proyectos o alternativas de inversión lo que hay que comparar es el "Flujo de Caja": Tienes una inversión inicial que te genera ingresos y costos futuros. El ingreso es el arriendo percibido, el costo es el interés y la amortización es un egreso de caja. Para simplificar, si no hay impuesto ni otros costos:
Flujo de Caja año 0 = -Pie
Flujo de Caja años 1 a 20 = Ingreso - Interés - Amortización (suponiendo crédito hipotecario a 20 años)
Flujo de Caja año 21 a 24 = Ingreso
Flujo de Caja año 25 = Valor Residual (valor comercial de la propiedad a ese año, se supone una venta)
Tasa Interna de Retorno se calcula con los flujos de caja del año 0 al 25 (dependiendo del horizonte de la evaluación)

Quizás tú método te puede servir para comparar qué propiedad es más rentable con tu pie, pero si quieres comparar en qué negocio invertir hay que ser más riguroso con la metodología.

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#4079 22-05-18 14:47

Soros
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Calificacion :   15 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Depende..

Rolex escribió:

consideran mala una rentabilidad sobre el 10?


No tiene sentido ser el más rico del cementerio... disfrute la vida

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#4080 22-05-18 15:11

Felipao
Miembro
Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

TotenKrieg escribió:

Depende cuantos años te quedan de tu crédito. Yo prepagaría un monto alto,  50% o 75% de ser posible. Si me sobra plata la invierto en Deptos.

Saludos.

Hmm lo saque en hipotecaria (di 40% de pie y 60% a crédito), así que depende de lo que pague pero hasta ahora siempre he pagado el máximo por lo que seria a 8 años me quedan como 7 años  y 4 meses aprox.

Por eso lo pregunte acá, a mi me gusta ser ordenado y tener la menor deuda posible, pero eso si bien es bueno no te da la mejor rentabilidad, tampoco me sobra la plata.

Por eso pensaba y para usar algo de palanca del sistema, prepagar algo de lo mio (2.000UFs) y comprar otro depto dar 20-30% (2.000UFs) de pie y que ese efectivamente se pague "solo"

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