burbuja inmobiliaria ?

EDO12 · 26-11-24 11:21

zorra escribió:

mira como estan vendiendo... por lotes
https://www.portalinmobiliario.com/MLC- … d142528f45

1350 UF en promedio cada depto.

Parece desespeado.

Sera un gran fondo o inversionista hormiga???

zorra · 26-11-24 13:44

yo creo que es hormiga, hace 10 años hubo mucho que compraban asi... 10 o 20 dptos de una... con sueldos de 2 a 3 palos...

zorra · 26-11-24 13:53

y los tiene publicados hace 5 meses... ese yo creo que acepta ofertas

EDO12 escribió:

zorra escribió:
mira como estan vendiendo... por lotes
https://www.portalinmobiliario.com/MLC- … d142528f45
1350 UF en promedio cada depto.
Parece desespeado.
Sera un gran fondo o inversionista hormiga???

USA-CAL · 26-11-24 13:54

Yo entiendo que el vendedor es el que pone el aviso, seguro inmobiliaria.

En columna Base esta lo que pide, y si asumen que el que compra da en arriendo las unidades a UF 8,2 pmes (rentando 7,2% pa) se requiere que el arrendatario tenga un sueldo de $ 1,165,333 mensuales.....eso por 33 mts2 en el centro. Yo no creo que lo pueda colocar....es muy caro

Como alternativa, si se oferta (y te lo dan) con 20% de descuento, y solo se pide por arriendo la tasa del hipotecario (no se cuanto se pagan en contribuciones x el depto el dueño) se requiere encontrar arrendatario que gane $ 700,000 mensuales.....el inversionista en dpto no recibe nada mas que depto en 20 años....pagado.....y el "valor de desecho" del depto luego de haberlo arrendado x 20 años a inmigrantes ilegales....

Comentarios Xfa....pero yo creo que a 1350 uf cada depto NO SALEN....nadie los compra

USA-CAL

EDO12 · 26-11-24 15:39

USA-CAL escribió:

http://www.chilebolsa.com/foro/uploads/ … 612apm.jpg
Yo entiendo que el vendedor es el que pone el aviso, seguro inmobiliaria.
En columna Base esta lo que pide, y si asumen que el que compra da en arriendo las unidades a UF 8,2 pmes (rentando 7,2% pa) se requiere que el arrendatario tenga un sueldo de $ 1,165,333 mensuales.....eso por 33 mts2 en el centro. Yo no creo que lo pueda colocar....es muy caro
Como alternativa, si se oferta (y te lo dan) con 20% de descuento, y solo se pide por arriendo la tasa del hipotecario (no se cuanto se pagan en contribuciones x el depto el dueño) se requiere encontrar arrendatario que gane $ 700,000 mensuales.....el inversionista en dpto no recibe nada mas que depto en 20 años....pagado.....y el "valor de desecho" del depto luego de haberlo arrendado x 20 años a inmigrantes ilegales....
Comentarios Xfa....pero yo creo que a 1350 uf cada depto NO SALEN....nadie los compra
USA-CAL

Por la ubicacion dificil. (Metro calicanto....xdd).

Ojo que son 5 deptos de 27 mts2 y 15 deptos de 33 mts2.

Los de 27 mts 2 a 1250 UF.
Los de 33 mts 2 a 1400 UF.

Sin contar precios de bodegas y deptos. Los deptos se pueden vender de manera indivual.

Ni cagando esos precios porque igual puedes encontrar deptos en mejores ubicaciones a mejores precios o similar. Ojo que los deptos de estacion central ya se venden en 800 UF....y nadie compra.

zorra · 27-11-24 08:16

yo tengo un dpto al lado del metrio cal y canto, no a 5 cuadras como estos... 37 m2 con "terraza", arrendado a duras penas a 270 mensuales (los gastos comunes los paga el arrendatario eso si), no paga contribuciones, pero no da a esos precios de venta, por eso no he vuelto a comprar

SAV · 27-11-24 08:45

gracias, zorra, por el dato; eso da una idea, de cuan caros están precios de los deptos y casas hoy en día, en relación a hace algunos años atras, imaginese si el arriendo no da para pagar el dividendo, y hace años atrás sí lo era, y con suficiente delta de flujo mensual para el inversionista, eso da luz clara igual, y objetiva, de por qué está tan caro igual, comprar para vivir, no hay muchas opciones ni para inversionistas, ni para la gente común de obtener su casa o depto, pq los precios siguen altos, y los sueldos están devaluados totalmente.

zorra escribió:

yo tengo un dpto al lado del metrio cal y canto, no a 5 cuadras como estos... 37 m2 con "terraza", arrendado a duras penas a 270 mensuales (los gastos comunes los paga el arrendatario eso si), no paga contribuciones, pero no da a esos precios de venta, por eso no he vuelto a comprar

USA-CAL · 27-11-24 09:05

Zorra..muy interesante (por el caso REAL que compartes) tu comentario. Incorporé en tabla de arriba tus referencias... arriendo de $270,000 mensuales. Para ello hay que ofertar por los deptos un precio de 80% del valor ofrecido. Si se hace, la unica alternativa que veo es arrendar los 33 mts2 a 2 haitianos - aprox valor de arriendo mensual idem a costo de arrendar pieza en centro de santiago - y el dueño del depto destina el 100% de lo recibido a pagar Div al banco.

Dueño recibirá el depto pagado en 20 años y podrá vender "lo que quede" del depto y ganar dinero.

El problema: Me dicen que se está haciendo popular en estos días que "arrendatarios no pagan los arriendos" como era antes....muchos NO PAGAN.

Por tanto: aquí viene (para 2025) un ajuste de precio descomunal en las propiedades (por lo menos 20% adicional al Px ofertado hoy en aviso mostrado arriba) ...y los bancos...ya no financian a inmobiliarias.

Olvídense de repunte en el empleo, ya que sector construcción no se reactivara en 2025

USA-CAL

EDO12 · 27-11-24 09:18

USA-CAL escribió:

http://www.chilebolsa.com/foro/uploads/ … 256aam.jpg
Zorra..muy interesante (por el caso REAL que compartes) tu comentario. Incorporé en tabla de arriba tus referencias... arriendo de $270,000 mensuales. Para ello hay que ofertar por los deptos un precio de 80% del valor ofrecido. Si se hace, la unica alternativa que veo es arrendar los 33 mts2 a 2 haitianos - aprox valor de arriendo mensual idem a costo de arrendar pieza en centro de santiago - y el dueño del depto destina el 100% de lo recibido a pagar Div al banco.
Dueño recibirá el depto pagado en 20 años y podrá vender "lo que quede" del depto y ganar dinero.
El problema: Me dicen que se está haciendo popular en estos días que "arrendatarios no pagan los arriendos" como era antes....muchos NO PAGAN.
Por tanto: aquí viene (para 2025) un ajuste de precio descomunal en las propiedades (por lo menos 20% adicional al Px ofertado hoy en aviso mostrado arriba) ...y los bancos...ya no financian a inmobiliarias.
Olvídense de repunte en el empleo, ya que sector construcción no se reactivara en 2025
USA-CAL

Hay que agregar otras variables al calculo.

1) Inflacion: Ya se esta viendo con el dolar y la situacion interna/externa que la inflacion no amainara. Muchos propietarios van a tener problemas con sus creditos hipotecarios.

2) Tasa de interes: Si la inflacion sube el BC no podra bajar la tasa de interes...nadie comprara.

3) Desempleo: Si la tasa de interes no produce movimiento de la economia..ergo...el desempleo se ira a las nubes.

USA-CAL · 27-11-24 09:28

Cálculos de arriba están hechos en UF (la inflación si esta incorporada).
La tasa de interés usada es la de mercado hoy en LH a 20 años
El desempleo se vera el proximo año aumentado con consecuencias que afectaran las elecciones de Diciembre 2025

Todo esto genera un "caldo de cultivo" para futuro estallido social que posiblemente venga en Mayo 2026 a los 2 meses de gobierno (eventual) de E. Mathei

Zorra ¿que opinas? comprarias a Px 2024 * 80%....YO NO

USA-CAL

SAV · 27-11-24 10:48

Ojo, igual existe una paradoja en el mercado inmobiliario, ya que algunos agentes de el mercado inmobiliario dicen que existe un deficit habitacional a largo plazo (10 años) por lo cual a largo plazo, los precios igual van a subir.... el tema es que hoy existe creo como 100.000 propiedades en STOCK, y si esas propiedades no salen luego, tema que los bancos ya no estan financiando a las constructoras e inmobiliarias, para mantener esos pasivos, esas inmobiliarias están obligadas a salir a vender, a objetos de obtener liquidez, y salir de esos pasivos, para emprender a futuro, o bien no quebrar

SAV · 27-11-24 10:52

https://www.youtube.com/watch?v=z4ESjXCi2rI

zorra · 27-11-24 11:10

mis desiciones de compra en el pasado se basaron en una regla de inversion bien simple: el flujo mensual debe ser positivo para el inversionista, de otra forma no es atractivo... al menos para mi. Cada departamente que compre lo hice con pie de 15% y saldo a 25 años plazo, el arriendo debia dar para pagar el dividendo y "quedarme una cola" como colchon en caso de vacancia (cosa que solo ocurrio durante la pandemia en mi caso), ese colchon era de aprox. un 20% del arriendo en todos los casos. Con los valores de arriendo actuales, tasas actuales, y valor de la UF actual... creo que no pagaria mas de 1000 UF por un dpto...les paso otro dato... los dptos q

zorra · 27-11-24 11:14

se me fue el mensaje anterior sin completar: otro dato: los dptos del centro no los reajusto hace 2 años... porque las condiciones de arriendo ahi estan malas y los arriendo estancados en pesos (bajando en UF)... en providencia si los puedo reajustar... los gurus de los ofertones y "oportunidades" hablan de plusvalia... en el centro al menos... no lo veo... gracias a Dios prepague todo y no me pega tanto el problema... solo que tendre que seguir trabajando y no podre "jubilarme" tan pronto como queria

EDO12 · 27-11-24 11:48

zorra escribió:

se me fue el mensaje anterior sin completar: otro dato: los dptos del centro no los reajusto hace 2 años... porque las condiciones de arriendo ahi estan malas y los arriendo estancados en pesos (bajando en UF)... en providencia si los puedo reajustar... los gurus de los ofertones y "oportunidades" hablan de plusvalia... en el centro al menos... no lo veo... gracias a Dios prepague todo y no me pega tanto el problema... solo que tendre que seguir trabajando y no podre "jubilarme" tan pronto como queria

1) Cuantos deptos tienes?
2) Donde estan ubicados?
3) A cuanto arriendas cada uno de ellos?

Mi hipotesis es que stgo centro va a seguir cayendo en precios y arriendos. No asi sectores como ñuñoa, provi incluso san miguel. El tema de la dignidad ha pegado fuerte en stgo centro.

Que opinas?

zorra · 27-11-24 15:16

no se si seguiran bajando, ojala que no, pero no subiran en un buen tiempo desde mi punto de vista... de otra forma estaria comprando . Pero bueno, nadie tiene una bola de cristal... de pronto pasa algo y los precios se disparan y me estare lamentando

chancesman · 01-12-24 14:34

Los deptos que tengo en el centro, me pasa lo mismo, en 2 años no he podido reajustarlos, y la situación tanto en el sector como al interior del edificio, ha estado haciendo que la situación siga a la baja, el sector se ha puesto peligroso y para no aumentar los gastos comunes, el edificio se ha ido deteriorando bastante.

zorra · 02-12-24 07:38

me pasa lo mismo en un edificio, se esta deteriorando, no se si es para no subir los gastos comunes o por pura mala gestion de la administracion.

chancesman escribió:

Los deptos que tengo en el centro, me pasa lo mismo, en 2 años no he podido reajustarlos, y la situación tanto en el sector como al interior del edificio, ha estado haciendo que la situación siga a la baja, el sector se ha puesto peligroso y para no aumentar los gastos comunes, el edificio se ha ido deteriorando bastante.

EDO12 · 02-12-24 17:12

zorra escribió:

me pasa lo mismo en un edificio, se esta deteriorando, no se si es para no subir los gastos comunes o por pura mala gestion de la administracion.
chancesman escribió:
Los deptos que tengo en el centro, me pasa lo mismo, en 2 años no he podido reajustarlos, y la situación tanto en el sector como al interior del edificio, ha estado haciendo que la situación siga a la baja, el sector se ha puesto peligroso y para no aumentar los gastos comunes, el edificio se ha ido deteriorando bastante.

No hay plata hermanito.

Eso pasa.

chancesman · 02-12-24 19:53

Me gustaría poder leer la opinión experta del amigo Rolex, él era un férreo defensor de la solidez del rubro.

zorra · 03-12-24 09:00

despues de la pandemia no aparecio mas.. .tal vez se lo llevo el covid

USA-CAL · Hoy 07:58

Arriba extracto del último mensaje de Rolex en este tema (post 6212). Todo lo que afirma es cierto, las propiedades tienen el beneficio que son activos "que se ven"...el edificio "está ahí" y queda para los nietos si es necesario.

Lo que no contempla ese comentario es: Que un "Activo no es mas que el valor presente de los flujos futuros (ej arriendos) que genera" ese activo y para comparar los flujos en el tiempo (año1 con ej ingresos año 3) se debe usar la TASA DE INTERÉS. Un alza, en la tasa, tiene como consecuencia una baja en el valor del activo (el edificio sigue ahi; pero a otro valor).

El terreno de vicuña Mackenna Vale 50% en 5 años, para rentarlos se deben construir ASAP deptos y venderlos. Hay 105,000 unidades construidas en stock (a costos de ayer) y los nuevos deptos (del terreno en noticia arriba) saldrán a menor precio que stock existente (dado costo terreno) ello llevara a deptos existentes a BAJAR DE PRECIO.

Como alguien me dijo una vez: El proyecto condominio Marbella (entre Cachagua y Quintero) esta ahi, es precioso, pero ha cambiado de dueño 9 veces desde su lanzamiento original....cada vez a precios distintos del precio original.

USA-CAL

EDO12 · Hoy 09:04

USA-CAL escribió:

http://www.chilebolsa.com/foro/uploads/ … 005aam.jpg
Arriba extracto del último mensaje de Rolex en este tema (post 6212). Todo lo que afirma es cierto, las propiedades tienen el beneficio que son activos "que se ven"...el edificio "está ahí" y queda para los nietos si es necesario.
Lo que no contempla ese comentario es: Que un "Activo no es mas que el valor presente de los flujos futuros (ej arriendos) que genera" ese activo y para comparar los flujos en el tiempo (año1 con ej ingresos año 3) se debe usar la TASA DE INTERÉS. Un alza, en la tasa, tiene como consecuencia una baja en el valor del activo (el edificio sigue ahi; pero a otro valor).
El terreno de vicuña Mackenna Vale 50% en 5 años, para rentarlos se deben construir ASAP deptos y venderlos. Hay 105,000 unidades construidas en stock (a costos de ayer) y los nuevos deptos (del terreno en noticia arriba) saldrán a menor precio que stock existente (dado costo terreno) ello llevara a deptos existentes a BAJAR DE PRECIO.
Como alguien me dijo una vez: El proyecto condominio Marbella (entre Cachagua y Quintero) esta ahi, es precioso, pero ha cambiado de dueño 9 veces desde su lanzamiento original....cada vez a precios distintos del precio original.
USA-CAL

No creo que bajen mucho los precios. El mismo articulo dice que seran precios de 2700-4000 UF. Ese terreno esta en pleno barrio italia (buen sector).

Los que vendieron el terreno hicieron la perdida ....(10 palos verdes) yo creo que varias inmobiliarias estan pensando en hacer la perdida....por las deudas que tienen con bancos y demases.

PD: Que paso en el condominio Marbella?...bajaron de precio respecto al original?

https://www.diarioestrategia.cl/texto-d … rio-italia

Foro Chilebolsa

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