#5761 12-11-20 08:18

Charly Brown
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Dinoinversor escribió:

Les cuento una desagradable experiencia, para tomar resguardo en la medida de lo posible:

Compre un departamento nuevo, de una inmobiliaria "reconocida". Firmé la escritura publica de CV, me entregaron el departamento, todo bien.
...
...

Me perdí con la frase inicial, cuando dices "me entregaron el departamento" a qué te refieres? A que te dieron la llave?? (en rigor eso no sería una "entrega").
La firma de la escritura es solo una firma, no es el último paso.

Para mi la entrega del departamento es cuando efectivamente el CBR inscribe a tu nombre el departamento.
No veo el problema si finalmente la operación se cae, porque me imagino quedaron cheques en garantía de ambas partes si la operación se caía por culpa de alguna de las partes, siendo así no veo por qué tendrías que demandar. Y si la operación no se lleva a cabo tampoco te debieron haber cobrado el pie (si es que dejaste un cheque por el pie), y si la operación no se lleva a cabo tampoco te pueden cobrar dividendos (si es que compraste con crédito).
No sé si entendí bien el problema.
¿Puedes explicar más del caso por favor?

Desconectado

#5762 12-11-20 23:41

Met
Miembro
Calificacion :   14 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Estimados,

Alguien que pueda compartir detalles/información de coomo funcionan los leassing inmobiliarios para empresas?

Ventajas, desventajas?

Por ejemplo, desde el punto de vista tributario, cuota de arriendo va a gasto, y proporcional correspondiente a IVA queda como crédito, etc.
Que pasa con la ultima cuota? (funciona como con los autos, donde esta puede ser no necesariamente pagada por la empresa, sino por una persona natural? - asumo que no...)
Que pasa una vez que se pagan todas las cuotas, desde un punto de vista contable? El bien queda como activo de la empresa?

Que incluye la tasa? como son estas? Mayores/menores/similares a las de un hipotecario?

Gracias,
/M.

Desconectado

#5763 13-11-20 09:59

CFO
Expulsado
Calificacion :   -1 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Met escribió:

Estimados,

Alguien que pueda compartir detalles/información de coomo funcionan los leassing inmobiliarios para empresas?

Ventajas, desventajas?

Por ejemplo, desde el punto de vista tributario, cuota de arriendo va a gasto, y proporcional correspondiente a IVA queda como crédito, etc.
Que pasa con la ultima cuota? (funciona como con los autos, donde esta puede ser no necesariamente pagada por la empresa, sino por una persona natural? - asumo que no...)
Que pasa una vez que se pagan todas las cuotas, desde un punto de vista contable? El bien queda como activo de la empresa?

Que incluye la tasa? como son estas? Mayores/menores/similares a las de un hipotecario?

Gracias,
/M.

Respecto a mi poca experiencia en este tema:

1) ya tienes clara la ventaja de  la parte del gasto
2) entiendo que el leasing de infraestructura usualmente tiene como fin quedarse con la propiedad, no así como funciona con los autos. En ese sentido la dueña sería la empresa ya que siempre parte con esa figura. En mi experiencia al menos.
3) cuando pagas la última cuota (opción de compra) pasa a ser de tu propiedad íntegramente. Hay que diferencia IFRS de la tributaria. En IFRS tu reconoces siempre el activoy el pasivo. Niif 16.
4) debieran ser similares ya que en la práctica no hay diferencia de riesgo para el banco

Desconectado

#5764 13-11-20 11:01

Giro
Miembro
Calificacion :   -1 

Re: burbuja inmobiliaria ?

EN general, el costo de fondeo de las leasing  es superior al de los bancos, por lo que la tasa debiera ser superior .
Si la empresa de leasing no pertenece a la Achel (Asociación chilena de empresas de leasing), nadie sabrá que usted tiene un leasing.
Es más fácil que te den el leasing porque la propiedad del bien raíz es de la empresa de leasing durante el contrato.
En mis tiempos, la última cuota se podía endosar a un tercero.
Si contablemente has tratado como arriendo el leasing, tengo entendido que al pagar la última cuota el bien raíz entra a la contabilidad como un activo fijo al valor de la última cuota.

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#5765 16-11-20 13:39

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

El 88% de las obras en construcción detenidas por coronavirus se han reactivado a octubre

https://www.latercera.com/pulso/noticia … JXMYK4MII/

2 vacunas listas, el rubro no para y sigue invicto sin la anunciada baja de precios. Este debe ser el rubro que mas forramiento ha generado en chile siendo bien llevado, largo.


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

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#5766 24-11-20 16:29

Glein
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Hola Rolex , disculpa si no es la instancia pero quería preguntar como calculas la tir implícita en un contrato de arriendo por "X" monto a "Y" plazo de un BBRR a tasación "Z".

o si bien usas mas el concepto de ROE y calculas los ingresos anuales:

Roe= (arriendo x 12 - gastos (contribuciones impuestos y varios))/Valor BBRR

Saludos


Ex Padawan en  Renta Fija........ Hoy Garante del sistema smile

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#5767 24-11-20 17:11

ric4rdo
Miembro
Calificacion :   31 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex escribió:

El 88% de las obras en construcción detenidas por coronavirus se han reactivado a octubre

https://www.latercera.com/pulso/noticia … JXMYK4MII/

2 vacunas listas, el rubro no para y sigue invicto sin la anunciada baja de precios. Este debe ser el rubro que mas forramiento ha generado en chile siendo bien llevado, largo.


comparto lo que opina Rolex, las propiedades no bajaron absolutamente nada.

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#5768 24-11-20 21:48

TotenKrieg
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

ric4rdo escribió:
Rolex escribió:

El 88% de las obras en construcción detenidas por coronavirus se han reactivado a octubre

https://www.latercera.com/pulso/noticia … JXMYK4MII/

2 vacunas listas, el rubro no para y sigue invicto sin la anunciada baja de precios. Este debe ser el rubro que mas forramiento ha generado en chile siendo bien llevado, largo.


comparto lo que opina Rolex, las propiedades no bajaron absolutamente nada.

yo creo que hubo opciones en deptos nuevos y con entrega inmediata con poco stock. Sobre todo si le estuviste haciendo seguimiento hace rato. En mi caso alcancé agarrar un depa (de los últimos) en San Miguel y me bajaron de 3450 uf a 3000, el descuento fue real porque ya soy dueño en esa torre de 3 deptos más.

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#5769 25-11-20 08:08

CFO
Expulsado
Calificacion :   -1 

Re: burbuja inmobiliaria ?

TotenKrieg escribió:
ric4rdo escribió:
Rolex escribió:

El 88% de las obras en construcción detenidas por coronavirus se han reactivado a octubre

https://www.latercera.com/pulso/noticia … JXMYK4MII/

2 vacunas listas, el rubro no para y sigue invicto sin la anunciada baja de precios. Este debe ser el rubro que mas forramiento ha generado en chile siendo bien llevado, largo.


comparto lo que opina Rolex, las propiedades no bajaron absolutamente nada.

yo creo que hubo opciones en deptos nuevos y con entrega inmediata con poco stock. Sobre todo si le estuviste haciendo seguimiento hace rato. En mi caso alcancé agarrar un depa (de los últimos) en San Miguel y me bajaron de 3450 uf a 3000, el descuento fue real porque ya soy dueño en esa torre de 3 deptos más.

Que una inmobiliaria haya estado complicada con un proyecto no es sinónimo de que "bajaron las propiedades". Siempre van a existir oportunidades.

La frase "bajaron las propiedades" habla del mercado completo y eso no sucedió.

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#5770 25-11-20 17:53

NHNMx 1234
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

CFO escribió:
TotenKrieg escribió:
ric4rdo escribió:

comparto lo que opina Rolex, las propiedades no bajaron absolutamente nada.

yo creo que hubo opciones en deptos nuevos y con entrega inmediata con poco stock. Sobre todo si le estuviste haciendo seguimiento hace rato. En mi caso alcancé agarrar un depa (de los últimos) en San Miguel y me bajaron de 3450 uf a 3000, el descuento fue real porque ya soy dueño en esa torre de 3 deptos más.

Que una inmobiliaria haya estado complicada con un proyecto no es sinónimo de que "bajaron las propiedades". Siempre van a existir oportunidades.

La frase "bajaron las propiedades" habla del mercado completo y eso no sucedió.

Para llegar donde estamos tomo dos décadas en construir esta base de precios.
Una baja brusca en precios en sect or oriente, al menos en pesos es casi imposible, IMHO. Aunque efecto UF tarde o temprano debería pasar la cuenta.
En todo caso los precios de arriendo están bastante atractivos. Conozco gente de cerca que lleva desde el agosto sin poder arrendar, o mas bien dicho: no le llega  arrendatario ideal con todos los papeles en reglaz

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#5771 25-11-20 20:08

EDO12
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

NHNMx 1234 escribió:
CFO escribió:
TotenKrieg escribió:

yo creo que hubo opciones en deptos nuevos y con entrega inmediata con poco stock. Sobre todo si le estuviste haciendo seguimiento hace rato. En mi caso alcancé agarrar un depa (de los últimos) en San Miguel y me bajaron de 3450 uf a 3000, el descuento fue real porque ya soy dueño en esa torre de 3 deptos más.

Que una inmobiliaria haya estado complicada con un proyecto no es sinónimo de que "bajaron las propiedades". Siempre van a existir oportunidades.

La frase "bajaron las propiedades" habla del mercado completo y eso no sucedió.

Para llegar donde estamos tomo dos décadas en construir esta base de precios.
Una baja brusca en precios en sect or oriente, al menos en pesos es casi imposible, IMHO. Aunque efecto UF tarde o temprano debería pasar la cuenta.
En todo caso los precios de arriendo están bastante atractivos. Conozco gente de cerca que lleva desde el agosto sin poder arrendar, o mas bien dicho: no le llega  arrendatario ideal con todos los papeles en reglaz

Como es eso del efecto UF????

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#5772 26-11-20 10:23

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Glein escribió:

Hola Rolex , disculpa si no es la instancia pero quería preguntar como calculas la tir implícita en un contrato de arriendo por "X" monto a "Y" plazo de un BBRR a tasación "Z".

o si bien usas mas el concepto de ROE y calculas los ingresos anuales:

Roe= (arriendo x 12 - gastos (contribuciones impuestos y varios))/Valor BBRR

Saludos

en el caso mio las lucas vienen de otros negocios, asi que seria lo segundo. en esa ecuacion me faltaria otros ingresos que viene siendo todo lo relativo a multas intereses y cobranzas que se ha enforzado en los ultimos 2 años. Entregar hoy $ a los money managers de sanhattan, al menos de mi punto de vista, no es la mejor opcion. Algo se entrega para tener diversificacion pero me siento lejos mas seguro en este rubro que me lo conozco al reves y al derecho.

creo que el negocio de pedir un prestamo y arrendar hoy en dia si bien puede calzar los numeros, lo hara a un rendimiento bajo y me parece que la gran mayoria no considera el escenario de contribuciones, impagos y desocupacion (aunque esto ultimo como que todos asumen 1 mes por año de vacancia). No se que tan exactos son las proyecciones algunos, pero los inversores mas grandes (digamos patio que esta de moda) calzan todo con contratos a largo plazo antes de meterse en algo.


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

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#5773 04-12-20 20:38

EDO12
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Cae rentabilidad de arriendos en stgo.

http://www.lun.com/Pages/NewsDetail.asp … 2&bodyid=0

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#5774 05-12-20 10:52

chancesman
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Siempre me ha llamado la atención la mayor rentabilidad en sectores periféricos, tales como Maipú, Pudahuel, Puente Alto o La Cisterna, debe ser por el factor riesgo de impagos, imagino que debes ir a cobrar el arriendo con un perro.

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#5775 06-12-20 13:21

Charly Brown
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

chancesman escribió:

Siempre me ha llamado la atención la mayor rentabilidad en sectores periféricos, tales como Maipú, Pudahuel, Puente Alto o La Cisterna, debe ser por el factor riesgo de impagos, imagino que debes ir a cobrar el arriendo con un perro.

Creo que en rigor no es "mayor rentabilidad". Lo que debe ser mayor es la relación: valor arriendo/valor de compra.

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#5776 06-12-20 17:53

get free
Miembro
Calificacion :   169 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Charly Brown escribió:
chancesman escribió:

Siempre me ha llamado la atención la mayor rentabilidad en sectores periféricos, tales como Maipú, Pudahuel, Puente Alto o La Cisterna, debe ser por el factor riesgo de impagos, imagino que debes ir a cobrar el arriendo con un perro.

Creo que en rigor no es "mayor rentabilidad". Lo que debe ser mayor es la relación: valor arriendo/valor de compra.

¿No es esa la definición exacta de rentabilidad?

Los ingresos que entrega un activo en proporción a la inversión inicial (compra, construcción, desarrollo).


Existen 10 clases de traders: los que entienden binario y los que no.

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#5777 07-12-20 08:41

jotaega
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Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

chancesman escribió:

Siempre me ha llamado la atención la mayor rentabilidad en sectores periféricos, tales como Maipú, Pudahuel, Puente Alto o La Cisterna, debe ser por el factor riesgo de impagos, imagino que debes ir a cobrar el arriendo con un perro.

Seguro debes entrar con un perro a cobrar el arriendo..., "en la periferia" Ciudad de los Valles, Lomas de Lo Aguirre, el descanso , el Rosal, o peor aun si nos vamos hacia el sector de camino a Melipilla o caminos Lonquen, es lo que yo conozco y puedo dar fe..., es SUUUUUPER complicado el sector, infórmese mejor y puede evaluar de mejor forma si la rentabilidad es la adecuada.

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#5778 07-12-20 08:55

TotenKrieg
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Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

chancesman escribió:

Siempre me ha llamado la atención la mayor rentabilidad en sectores periféricos, tales como Maipú, Pudahuel, Puente Alto o La Cisterna, debe ser por el factor riesgo de impagos, imagino que debes ir a cobrar el arriendo con un perro.

Debes considerar que pagas menos por contribuciones. Cuando calculas rentabilidad debes poner todo en la balanza. Por ejemplo yo tengo deptos en una comuna en donde arriendo por 400-440 y pago contribuciones de 55 mil -220 al año-. Mi pareja es dueña de un depto que arrienda en Maipú por 400 mil, y no paga contribuciones, tampoco paga mantenciones del termo por ejemplo (yo sí, y es al menos una vez al año de 60 mil). El depa que ella arrienda en 400 lo compró en 1850 uf el 2016, los mios costaron +3000 mil uf y pagan todo lo mencionado.

Son muchos los factores que entran en juego.

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#5779 07-12-20 10:36

Dlemiaj
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

hola a todos....

alguno de ustedes me puede orientar respecto a la fiscalización del SII por los impuestos que se deberían pagar por el arriendo de las propiedades?? les ha pasado?...Hasta el 2019 con los 2 departamentos q tengo en arriendo no me ha preocupado el tema y nunca me ha llegado alguna notificación del SII, ahora hace un par de meses compré un tercer departamento para inversión y le vuelvo a dar vueltas al tema de los impuestos por los arriendos....entiendo q se debería dar boleta por el arriendo, pagar IVA, etc...alguien de ustedes hace esto??
Me han comentado que ya con varias propiedades conviene formar una sociedad para administrarlas y optimizar lo del pago de impuestos....alguno de ustedes lo ha hecho??

Gracias desde ya por la orientación que me puedan dar...

Saludos//

Desconectado

#5780 07-12-20 11:42

CFO
Expulsado
Calificacion :   -1 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Dlemiaj escribió:

hola a todos....

alguno de ustedes me puede orientar respecto a la fiscalización del SII por los impuestos que se deberían pagar por el arriendo de las propiedades?? les ha pasado?...Hasta el 2019 con los 2 departamentos q tengo en arriendo no me ha preocupado el tema y nunca me ha llegado alguna notificación del SII, ahora hace un par de meses compré un tercer departamento para inversión y le vuelvo a dar vueltas al tema de los impuestos por los arriendos....entiendo q se debería dar boleta por el arriendo, pagar IVA, etc...alguien de ustedes hace esto??
Me han comentado que ya con varias propiedades conviene formar una sociedad para administrarlas y optimizar lo del pago de impuestos....alguno de ustedes lo ha hecho??

Gracias desde ya por la orientación que me puedan dar...

Saludos//

Sólo se paga IVA por arrendar inmuebles amoblados. Si los arriendas pelados no tiene IVA.

Y la fiscalización es nula o baja. El 100% de los arriendos de veraneo son amoblados y te aseguro que los que pagan IVA tienden a 0.

Desconectado

#5781 07-12-20 12:03

Dinoinversor
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

CFO escribió:
Dlemiaj escribió:

hola a todos....

alguno de ustedes me puede orientar respecto a la fiscalización del SII por los impuestos que se deberían pagar por el arriendo de las propiedades?? les ha pasado?...Hasta el 2019 con los 2 departamentos q tengo en arriendo no me ha preocupado el tema y nunca me ha llegado alguna notificación del SII, ahora hace un par de meses compré un tercer departamento para inversión y le vuelvo a dar vueltas al tema de los impuestos por los arriendos....entiendo q se debería dar boleta por el arriendo, pagar IVA, etc...alguien de ustedes hace esto??
Me han comentado que ya con varias propiedades conviene formar una sociedad para administrarlas y optimizar lo del pago de impuestos....alguno de ustedes lo ha hecho??

Gracias desde ya por la orientación que me puedan dar...

Saludos//

Sólo se paga IVA por arrendar inmuebles amoblados. Si los arriendas pelados no tiene IVA.

Y la fiscalización es nula o baja. El 100% de los arriendos de veraneo son amoblados y te aseguro que los que pagan IVA tienden a 0.

Hola!

Agrego que la semana pasada me fueron a fiscalizar del SII en mi depto en Algarrobo. Tuve que mostrar los papeles de propiedad, porque pensaban que era un airbnb. Así que se han puesto a fiscalizar.

Saludos!

Desconectado

#5782 07-12-20 12:29

CFO
Expulsado
Calificacion :   -1 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Dinoinversor escribió:
CFO escribió:
Dlemiaj escribió:

hola a todos....

alguno de ustedes me puede orientar respecto a la fiscalización del SII por los impuestos que se deberían pagar por el arriendo de las propiedades?? les ha pasado?...Hasta el 2019 con los 2 departamentos q tengo en arriendo no me ha preocupado el tema y nunca me ha llegado alguna notificación del SII, ahora hace un par de meses compré un tercer departamento para inversión y le vuelvo a dar vueltas al tema de los impuestos por los arriendos....entiendo q se debería dar boleta por el arriendo, pagar IVA, etc...alguien de ustedes hace esto??
Me han comentado que ya con varias propiedades conviene formar una sociedad para administrarlas y optimizar lo del pago de impuestos....alguno de ustedes lo ha hecho??

Gracias desde ya por la orientación que me puedan dar...

Saludos//

Sólo se paga IVA por arrendar inmuebles amoblados. Si los arriendas pelados no tiene IVA.

Y la fiscalización es nula o baja. El 100% de los arriendos de veraneo son amoblados y te aseguro que los que pagan IVA tienden a 0.

Hola!

Agrego que la semana pasada me fueron a fiscalizar del SII en mi depto en Algarrobo. Tuve que mostrar los papeles de propiedad, porque pensaban que era un airbnb. Así que se han puesto a fiscalizar.

Saludos!

De que pueden fiscalizar, pueden. Pero en general no se fiscaliza mucho.

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#5783 07-12-20 12:41

CFO
Expulsado
Calificacion :   -1 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Y me imagino que las fiscalizaciones aumentan en epoca estival.

Desconectado

#5784 07-12-20 14:14

Dlemiaj
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Hola

lo que entiendo es que después de la tercera propiedad se debe pagar impuesto por los arriendo independientemente si se arrienda amoblada o no.....y ya no corren además los beneficios DFL2 desde la tercera propiedad...

Es así?

Saludos
Jaime

CFO escribió:
Dlemiaj escribió:

hola a todos....

alguno de ustedes me puede orientar respecto a la fiscalización del SII por los impuestos que se deberían pagar por el arriendo de las propiedades?? les ha pasado?...Hasta el 2019 con los 2 departamentos q tengo en arriendo no me ha preocupado el tema y nunca me ha llegado alguna notificación del SII, ahora hace un par de meses compré un tercer departamento para inversión y le vuelvo a dar vueltas al tema de los impuestos por los arriendos....entiendo q se debería dar boleta por el arriendo, pagar IVA, etc...alguien de ustedes hace esto??
Me han comentado que ya con varias propiedades conviene formar una sociedad para administrarlas y optimizar lo del pago de impuestos....alguno de ustedes lo ha hecho??

Gracias desde ya por la orientación que me puedan dar...

Saludos//

Sólo se paga IVA por arrendar inmuebles amoblados. Si los arriendas pelados no tiene IVA.

Y la fiscalización es nula o baja. El 100% de los arriendos de veraneo son amoblados y te aseguro que los que pagan IVA tienden a 0.

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#5785 07-12-20 14:22

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

chancesman escribió:

Siempre me ha llamado la atención la mayor rentabilidad en sectores periféricos, tales como Maipú, Pudahuel, Puente Alto o La Cisterna, debe ser por el factor riesgo de impagos, imagino que debes ir a cobrar el arriendo con un perro.

en mi humilde opinion creo que si alguien se plantea que en esto del negocio inmobiliario una de las cosas que hay que hacer es "ir a cobrar personalmente", entonces esta mal enfocado.

Da igual si el arriendo es en el mejor barrio de chile o en el peor, el contrato es el que especifica donde y como se pagara la renta. En el domicilio del arrendador era la forma antigua, la nueva es por medios electronicos o depositos en cuenta bancaria, pero nunca he visto que alguien ponga que "ira a recaudar donde el arrendatario".

Y si no paga? los medios de cobro usuales serian hoy el email y llamado telefonico, cuando eso falla, el siguiente paso es la via judicial.

Asi que poco importa si tienes a luksic de arrendatario o al cabro carrera, en ningun caso uno debiese ir al domicilio de la contraparte a cobrar. Uno queda expuesto a un paso de cometer alguna irracionalidad, y eso jugara siempre en contra.

Ultima edición por Rolex (07-12-20 14:22)


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

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#5786 07-12-20 17:10

Charly Brown
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

get free escribió:
Charly Brown escribió:
chancesman escribió:

Siempre me ha llamado la atención la mayor rentabilidad en sectores periféricos, tales como Maipú, Pudahuel, Puente Alto o La Cisterna, debe ser por el factor riesgo de impagos, imagino que debes ir a cobrar el arriendo con un perro.

Creo que en rigor no es "mayor rentabilidad". Lo que debe ser mayor es la relación: valor arriendo/valor de compra.

¿No es esa la definición exacta de rentabilidad?

Los ingresos que entrega un activo en proporción a la inversión inicial (compra, construcción, desarrollo).

Si quieres calcular bien la rentabilidad tienes que considerar todos los ingresos y costos.
Por ejemplo tienes que considerar la tasa de vacancia, los gastos comunes para ese período de vacancia, las contribuciones anuales, los seguros, la cuota municipal de basura, etc. Si estás apalancado además pasa a ser relevantes el pie (más que el valor del activo), el dividendo, el beneficio tributario, etc...
La pregunta de fondo es: para qué calcular la rentabilidad. Normalmente es para elegir entre dos o más alternativas de inversión. Si la calculas simplemente dividiendo valor arriendo/valor de compra hay una serie de factores que no vas a considerar bien y te podría llevar a tomar una mala decisión.

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#5787 07-12-20 23:05

edu67
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Charly Brown escribió:
get free escribió:
Charly Brown escribió:

Creo que en rigor no es "mayor rentabilidad". Lo que debe ser mayor es la relación: valor arriendo/valor de compra.

¿No es esa la definición exacta de rentabilidad?

Los ingresos que entrega un activo en proporción a la inversión inicial (compra, construcción, desarrollo).

Si quieres calcular bien la rentabilidad tienes que considerar todos los ingresos y costos.
Por ejemplo tienes que considerar la tasa de vacancia, los gastos comunes para ese período de vacancia, las contribuciones anuales, los seguros, la cuota municipal de basura, etc. Si estás apalancado además pasa a ser relevantes el pie (más que el valor del activo), el dividendo, el beneficio tributario, etc...
La pregunta de fondo es: para qué calcular la rentabilidad. Normalmente es para elegir entre dos o más alternativas de inversión. Si la calculas simplemente dividiendo valor arriendo/valor de compra hay una serie de factores que no vas a considerar bien y te podría llevar a tomar una mala decisión.

Solo fijarme en la rentabilidad, sin considerar o subponderar el factor de liquidez del activo (incluyendo la capacidad para licuarlo), y la necesidad de capital de trabajo para administrar, es que la evaluación está incompleta. IMHO

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#5788 08-12-20 00:39

get free
Miembro
Calificacion :   169 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Charly Brown escribió:
get free escribió:
Charly Brown escribió:

Creo que en rigor no es "mayor rentabilidad". Lo que debe ser mayor es la relación: valor arriendo/valor de compra.

¿No es esa la definición exacta de rentabilidad?

Los ingresos que entrega un activo en proporción a la inversión inicial (compra, construcción, desarrollo).

Si quieres calcular bien la rentabilidad tienes que considerar todos los ingresos y costos.
Por ejemplo tienes que considerar la tasa de vacancia, los gastos comunes para ese período de vacancia, las contribuciones anuales, los seguros, la cuota municipal de basura, etc. Si estás apalancado además pasa a ser relevantes el pie (más que el valor del activo), el dividendo, el beneficio tributario, etc...
La pregunta de fondo es: para qué calcular la rentabilidad. Normalmente es para elegir entre dos o más alternativas de inversión. Si la calculas simplemente dividiendo valor arriendo/valor de compra hay una serie de factores que no vas a considerar bien y te podría llevar a tomar una mala decisión.

Entiendo.
Lo que quisiste decir es que la rentabilidad en ese sector no es más alta cuando haces el cálculo completo, como se debe.
Mi impresión fue que estabas rebatiendo el concepto pero no el hecho.


Existen 10 clases de traders: los que entienden binario y los que no.

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#5789 11-12-20 19:44

chancesman
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Dinoinversor escribió:
CFO escribió:
Dlemiaj escribió:

hola a todos....

alguno de ustedes me puede orientar respecto a la fiscalización del SII por los impuestos que se deberían pagar por el arriendo de las propiedades?? les ha pasado?...Hasta el 2019 con los 2 departamentos q tengo en arriendo no me ha preocupado el tema y nunca me ha llegado alguna notificación del SII, ahora hace un par de meses compré un tercer departamento para inversión y le vuelvo a dar vueltas al tema de los impuestos por los arriendos....entiendo q se debería dar boleta por el arriendo, pagar IVA, etc...alguien de ustedes hace esto??
Me han comentado que ya con varias propiedades conviene formar una sociedad para administrarlas y optimizar lo del pago de impuestos....alguno de ustedes lo ha hecho??

Gracias desde ya por la orientación que me puedan dar...

Saludos//

Sólo se paga IVA por arrendar inmuebles amoblados. Si los arriendas pelados no tiene IVA.

Y la fiscalización es nula o baja. El 100% de los arriendos de veraneo son amoblados y te aseguro que los que pagan IVA tienden a 0.

Hola!

Agrego que la semana pasada me fueron a fiscalizar del SII en mi depto en Algarrobo. Tuve que mostrar los papeles de propiedad, porque pensaban que era un airbnb. Así que se han puesto a fiscalizar.

Saludos!

A mi me denuncieron, fueron a webiar los municipales (no había nadie cuando fueron) y al tiempo después fue un tipo de impuestos internos y me pilló limpiando, le dije que era el dueño y vivía ahí y como no tenían cómo demostrar lo contrario, se fueron (en esa época realmente era un Airbnb).

Desconectado

#5790 11-12-20 19:55

chancesman
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Cuando me refería a la rentabilidad era con respecto a la noticia que habían publicado más arriba

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No tengo idea cómo la habrán calculado, menos a algo que aun no terminan de ponerse de acuerdo de cómo calcular. En mi caso el cálculo lo hago así:

(ingresos anuales - (gastos anuales, seguros, impuestos etc etc)) / valor libro

Hay otros que meten apreciación pero para mí ese es un índice muy relativo como para incorporarlo.

Grande Rolex, nunca está demás aclarar la forma del pago, en lo que respecta a mi comentario era solo una broma.

Saludos.

Desconectado

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