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#4921 04-07-19 08:32

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Buenos dias caballeros, me preguntaron mi opinion hoy temprano por un reportaje de lun que no habia leido hasta ahora, el cual indica en su titulo "Ideas para negociar cuando le quieren subir el arriendo".

http://www.lun.com/Pages/NewsDetail.asp … aginaId=16

Ya que la mayoria aca esta en el lado arrendador, dare algunas consideraciones

1) Indica un abogado que el arrendatario no esta obligado a aceptar ningun aumento que no este expresamente señalado en el contrato. Si bien esto es cierto, despues nuestro amigo indica que el arrendador tiene derecho a desahuciar el contrato. Resumiendo, el arrendatario, en el 99% de los casos, esta obligado a aceptar el alza, pero no cualquier alza, lo explicare mas adelante.

2) Indican en el reportaje que por lo general se da termino de contrato cuando viene el periodo de renovacion. Un profesional del rubro no espera el periodo de renovacion, para esto tiene clausulas que pasan coladas en los contratos que son causales de termino de contrato, y que a no ser que tengas el tipo mas correcto y cuidadoso de chile, te las van a pasar a llevar a partir del 2do mes de arriendo. Por si alguien se aventura a preguntar: Y cuales serian? La respuesta es: Paguele a un profesional del rubro legal que lo pueda asesorar, si hay plata para autos caros y viajes al caribe, desembolsar unos cuantos pesos no le hara tiritar el bolsillo, sea profesional, pague por buenos servicios, y exija cumplimiento de estos.

3) Indica un abogado, como gran tecnica, que el arrendatario puede arguir que ha realizado mejoras que han aumentado su valor comercial (mil veces lo mismo, mil veces la misma pregunta de vuelta, que estudio hiciste?), a fin de evitar un alza y ponen el ejemplo de alguien que puso cortinas nuevas. Un profesional se anticipa a esto en el contrato y deja claro del primer dia que en el estado en que se entrega la propiedad, es como se debe devolver. Si el arrendatario es generoso y quiere forrar el bien en marmol y oro, bien por el, pero que tenga claro tambien que el contrato indicara que eso no se lo puede llevar despues (un profesional revisa las propiedades entregadas en arriendo constantemente y va documentando los cambios), y por supuesto, debe contar con autorizacion para hacerlo...o estaria incumpliendo contrato por ejemplo wink.

4) Indica un abogado que hay que pechar (estoy traduciendo para que se entienda bien) que el incremento sea gradual. Se los explico asi, si un tipo te esta pagando 300 lucas, y le vas a subir el arriendo a 320, y el tipo te pide que ese incremento sea en 6 meses, en realidad lo que busca es la satisfaccion personal de decir "yo se negociar" pero en realidad tienes a un raton metido en tu propiedad.

5) Exponen la experiencia de un buen negociador de que logro que no le subieran el arriendo de 400 a 450 y le aceptaron 420 en base a que era un muy buen arrendatario, porque pagaba al dia. Que es un buen arrendatario para mi? El que no viola el contrato, cumple con su deber. Me acuerdo de un tipo que tuvimos, le fue muy mal con su empresa de movimiento de tierras, empezamos a apretarlo firme, llego y dijo "en 7 años nunca me atrase en el pago de arriendo y ahora no me pueden esperar unos meses?" y le respondi: En 7 años jamas te cobre un multa. Me dijo: Es que no te correspondia. Yo le respondi: Asi es, a ti tampoco jamas te correspondio atrasarte, por eso no lo hiciste. Todos nos casamos felices y para siempre, hasta que llega el dia del siempre en el cual se acaba la felicidad.

6) Hablan del riesgo de la vacancia...parte del negocio, si voy a arrendar algo en un valor que se no le corresponde, mejor voy a la casa.

7) respecto al punto 1, que diferencia a un profesional como los que estamos aca, versus un pinganilla retail, al momento de subir un arriendo? Que los profesionales vamos con un argumento solido, y nuestras alzas son estudiadas, no son al lote, tienen un tiempo de duracion que se respeta, muchas veces se deja indicado que habra una futura negociacion (ejemplo 1 año) por eso no hay problema (mas alla de un justo "no me parece pero lo acepto") cuando se aplican. El pinganilla retail va y piensa: le cobro 300 lucas y en 3 meses ahora subieron a 350, se lo subo, que son 50 lucas? mas de un 15% diria un profesional, lo cual me demuestra a mi que ese arrendador esta condenado al fracaso. La seriedad siempre paga a largo plazo, o casi siempre.

8) un arrendatario con un mejor lugar donde irse no dudara en hacerlo, pero un arrendador con un arrendatario que cumpla con el contrato, buscara  desangrar a la oveja de a poco.

Buen dia


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#4922 04-07-19 11:26

zorra
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Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Banco Chile 2.03

Soros escribió:

Santander 2,4%



Felipao escribió:

Ya bajaron las tasas nuevamente en el BICE, hable con Security y el 10 tienen nuevos valores ellos.

BICE se paso para barato, estoy en el papeleo (la única lata es que por el monto que es poco (menos de 5.000 UFs) me dan peor tasa, son los peros de ir prepagando y ser ordenado)

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#4923 04-07-19 12:16

just loo king
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Calificacion :   117 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Respecto de las tasas encuentro notable el soporte del foro dando sus datos.
Me animo a aportar lo ya mencionado (Felipao creo) respecto a baja de tasas:
- Por una parte creo que aún los Bancos, cada uno a su ritmo y niveles a su alcance, se están acomodando a la baja de tasas del 7 de Junio
- Por otra parte la encuesta del BC de las EOF para lo que viene vislumbrando también nuevas bajas (era octubre o sept?) ... en todo caso hay comunicados del BC respecto tasa el 18/7 ; 3/9;  23/10 y  6/12 ...
- A lo anterior una noticia no tan fresca (no sé si la comentaron acá) respecto de la portabilidad financiera
https://www.24horas.cl/economia/cambiar … ra-3421326
esta es del 29-06-2019 ... no sé si es tan buena la nota, recuerdo haber leído cosas con más detalle, por ejemplo acerca de un estudio previo de que el cambio pudiera rebajar 1/3 del actual costo de cambio de banco en hipotecarios ...

Mi impresión es que se está en un período de bajas tasas con previsión de tasas aun más bajas ... y se me viene a la cabeza el comentario de alguien que iba a juntar $ para renegociar ... lo cual encuentro sumamente razonable, pero que me hizo preguntarme si quienes están con altas tasas ahora no debieran renegociar ya, para evitar tasas altas estos meses y tener ojo en no amarrarse al hacerlo ante las expectativas de tasas aún menores o costos de cambios menores. 

En el sentido de lo dicho, refuerzo lo valioso de intercambiar información acá ... con la visión clara de que probablemente sean datos que, muy dinámicamente, podrían seguir a la baja tanto en tasas como costos de cambio de banco (... lo que veo asociado a prepagos --- no sé cuán así será)

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#4924 05-07-19 10:09

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Linea 3 de metro dispara compra de casas cercanas a las nuevas estaciones

https://www.latercera.com/pulso/noticia … es/728606/

Segun el articulo, en independencia las casas pasaron de un valor promedio de 63 piticlines a 152 piticlines. Yo creo que el estudio de yapo.cl erro en ese dato. Hay estudios (publicado aca uno) que indican el % de variacion en los valores antes durante y despues de anunciada una linea de metro.

Un pedazo de terreno no vale el doble de la noche a la mañana porque va a pasar el metro, pueden haber excepciones pero...no es el caso.


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#4925 05-07-19 12:43

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Lo habiamos visto por aca y al parecer no les ha ido muy bien asi que ahora un poquito de publicidad extra explicando como funcionan: MiPlusvalia

http://impresa.lasegunda.com/2019/07/05/A/DD3KT01G

Para los que no recuerdan, ahi mismo explican como funciona:

Valor comercial de tu propiedad: UF 7000
Cliente pide 10%: UF 700
Plazo para pagar esas UF 700 - 5 años
Si plusvalia aumenta 15% propiedad pasa a valer UF 8050.
Cuanto tienes que devolver? 700 + 1050 , UF 1750

Obviamente pesa el tema que talves no sea un 15% la plusvalia sino talves un 1%..o un 100%...o muy lejano una plusvalia negativa, pero lo cierto es que en este tipo de modelo de negocio (que promocionan como algo novedoso), es algo antiguo que muchos (me incluyo) hemos usado en algun momento para quedarnos con una propiedad.

Diria que casi el 100% no va a pagar lo que pide, por eso existe este modelo. Como veran hay un inversionista pasivo de bajo perfil que no quiere ser conocido, pero todos sabemos que es un profesional que trae las lucas que le generan otros negocios, al rubro inmobiliario, y compra con descuento. Cash is king.

En 5 años mas no habra un reportaje que diga cuantos pagaron smile


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#4926 06-07-19 08:32

crodrino
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Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Yo ni me acercaria a ellos para preguntar. El negocio es apostando a que no paguen.
Lamentablemente habrá gente desinformada y urgida de fondos que encontrará que es una buena oportunidad.


Esperar...

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#4927 08-07-19 04:51

zorra
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Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Me parece increible que eso sea legal...

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#4928 08-07-19 04:52

zorra
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Me parece increible que eso sea legal, y que lo publiquen en un diario como si nada.

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#4929 08-07-19 05:56

asdfgh
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Calificacion :   14 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Es que a la larga es un contrato entre privados... Yo creo que ni siquiera califica como préstamo porque sino tendría que cumplir con las tasas máximas, cae, etc y ahí no tiene por donde.

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#4930 08-07-19 06:05

zorra
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

aun asi, me parece que es un contrato abusivo, pero es solo una opinion. Me parece increible que la ley lo permita.

asdfgh escribió:

Es que a la larga es un contrato entre privados... Yo creo que ni siquiera califica como préstamo porque sino tendría que cumplir con las tasas máximas, cae, etc y ahí no tiene por donde.

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#4931 08-07-19 06:37

Lnavas
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Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

En twitter buscaron las imágenes de las personas que cuentan su "experiencia" en su página, resultan tener nombres distintos a los que se indican...



Rolex escribió:

Lo habiamos visto por aca y al parecer no les ha ido muy bien asi que ahora un poquito de publicidad extra explicando como funcionan: MiPlusvalia

http://impresa.lasegunda.com/2019/07/05/A/DD3KT01G

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#4932 08-07-19 09:41

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

crodrino escribió:

Yo ni me acercaria a ellos para preguntar. El negocio es apostando a que no paguen.
Lamentablemente habrá gente desinformada y urgida de fondos que encontrará que es una buena oportunidad.

Siempre ha sido ese el negocio, prestamo contra propiedad, leaseback, contrato de arrendamiento con opcion de compra, etc, esto no es nuevo en el rubro, todos lo hemos hecho. Ahora, aca no hay gente desinformada, pero si urgida de fondos como bien dices. Nadie cree que es una buena oportunidad, sino una forma de desahoharse momentaneamente, todos apuestan a que se salvan y recuperan todo, es como ir al casino y pretender saber como ganarle a una maquina que esta configurada para ganar el 90% de las veces.



zorra escribió:

Me parece increible que eso sea legal, y que lo publiquen en un diario como si nada.

si es legal porque no se podria publicar?



asdfgh escribió:

Es que a la larga es un contrato entre privados...

Asi es.



zorra escribió:

aun asi, me parece que es un contrato abusivo, pero es solo una opinion. Me parece increible que la ley lo permita.

Mirandolo de la imparcialidad, no lo veo tan abusivo, es como un credito bullet. Lo abusivo podria ser que nadie te va a decir la verdad de como va a terminar esto, pero tampoco les interesa a quienes buscan esto. Hablando de la experiencia y de haber utilizado este tipo de operaciones con el fin de adquirir nuevas propiedades, varias veces se hacia la pregunta: Entiendes que pagar todo en una sola cuota, en x cantidad de años, implica una alta probabilidad que NO ocurra, por ende, perderas el bien? Por lo general la respuesta era que eso no iba a suceder, no se contemplaba tal escenario bajo ningun motivo. Este comportamiento es similar al del inversor en acciones tipo la polar, schwager, o en general cuando estas con el agua al cuello, lo mas malo NO va a pasar, porque ya estas mal, y nada puede resultar peor.


Lnavas escribió:

En twitter buscaron las imágenes de las personas que cuentan su "experiencia" en su página, resultan tener nombres distintos a los que se indican...

visite la pagina, abajo de todas las imagenes pusieron que eran referenciales "para proteger identidad", olor a gladiolo el emprendimiento.



Que pueden aprender de esto, que es lo que importa al final, es que si estas del lado de poner las lucas, es negocio, y bien hecho, es perfectamente legal. Si estas del lado que necesitas las lucas, esto es un salvavidas de plomo, asi se han perdido alguno de los mejores terrenos de chile.


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#4933 10-07-19 08:50

Felipao
Miembro
Calificacion :   11 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex escribió:

Lo habiamos visto por aca y al parecer no les ha ido muy bien asi que ahora un poquito de publicidad extra explicando como funcionan: MiPlusvalia

http://impresa.lasegunda.com/2019/07/05/A/DD3KT01G

Para los que no recuerdan, ahi mismo explican como funciona:

Valor comercial de tu propiedad: UF 7000
Cliente pide 10%: UF 700
Plazo para pagar esas UF 700 - 5 años
Si plusvalia aumenta 15% propiedad pasa a valer UF 8050.
Cuanto tienes que devolver? 700 + 1050 , UF 1750

Obviamente pesa el tema que talves no sea un 15% la plusvalia sino talves un 1%..o un 100%...o muy lejano una plusvalia negativa, pero lo cierto es que en este tipo de modelo de negocio (que promocionan como algo novedoso), es algo antiguo que muchos (me incluyo) hemos usado en algun momento para quedarnos con una propiedad.

Diria que casi el 100% no va a pagar lo que pide, por eso existe este modelo. Como veran hay un inversionista pasivo de bajo perfil que no quiere ser conocido, pero todos sabemos que es un profesional que trae las lucas que le generan otros negocios, al rubro inmobiliario, y compra con descuento. Cash is king.

En 5 años mas no habra un reportaje que diga cuantos pagaron smile

Todavía no entiendo pq alguien querría tomar un crédito así, pagarle al otro el 100% de la plusvalía es demasiado.

Creo que tu pusistenun artículo que los precios de las casas / deptos subía aprox 1% trimestral? En 5 años tienes 20% de plusvalía o sea revienta al tipo el 99% de las veces.

Claro que para el que presta plata es el mejor negocio del mundo, si alguien no paga que se hace? Le compras la casa descontando el préstamo más la plusvalía? Y le pagas la diferencia?

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#4934 10-07-19 10:28

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Felipao escribió:

Todavía no entiendo pq alguien querría tomar un crédito así, pagarle al otro el 100% de la plusvalía es demasiado.

Por necesidad obviamente. Aqui el negocio es vender la ilusion: Yo te compro con descuento, te paso un cheque para que vayas al banco y salgas como rico mcpato, y como soy bondadoso, te dejo la puerta abierta para que me arriendes lo que hoy ya no es tu propiedad, y si te portas bien, podras recomprarla a futuro. Pero nadie llega a la recompra.


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#4935 11-07-19 09:13

Felipao
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Calificacion :   11 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex escribió:
Felipao escribió:

Todavía no entiendo pq alguien querría tomar un crédito así, pagarle al otro el 100% de la plusvalía es demasiado.

Por necesidad obviamente. Aqui el negocio es vender la ilusion: Yo te compro con descuento, te paso un cheque para que vayas al banco y salgas como rico mcpato, y como soy bondadoso, te dejo la puerta abierta para que me arriendes lo que hoy ya no es tu propiedad, y si te portas bien, podras recomprarla a futuro. Pero nadie llega a la recompra.

Eso lo entiendo pero el primer paso lo sería pedir plata contra la propiedad? Es raro que alguien esté full apretado y no pida algún crédito contra su propiedad.

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#4936 11-07-19 10:21

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Felipao escribió:

Eso lo entiendo pero el primer paso lo sería pedir plata contra la propiedad? Es raro que alguien esté full apretado y no pida algún crédito contra su propiedad.

Raro? pero si el pais esta lleno de personas que lo hacen, si no, no existiria esto. No todos tienen sus papeles limpios, no todos tienen posibilidad de negociar algo en especifico, razones hay muchas.

Mi experiencia me dicta que el motivo principal es tender a creer que con el banco si no se cumple, se pierde, lo cual es cierto, pero no asi "entre privados". Esto ultimo, resulta no ser cierto.

La necesidad inmediata, para ayer, es la que hace que el clima sea propicio para estas operaciones, si total, se que me van a castigar, pero me van a pasar las lucas de inmediato y en un tiempo cortisimo,  voy a recuperar todo, asi piensan todos. Lo cierto es que no recuperan nada.

Nada.

Para que lo anoten en el correspondiente diario de vida.


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#4937 12-07-19 08:40

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

No para EL RUBRO.

Fondo mutuo en activos inmobiliarios

https://www.df.cl/noticias/mercados/bol … 05929.html



Mutual de seguros de compras por santiago y viña

https://www.latercera.com/pulso-trader/ … es/737608/


En este articulo, lean la ultima parte. Transformacion de activos "o terrenos" comerciales a proyectos mixtos.

https://digital.elmercurio.com/2019/07/ … page-width

En este tema, se los comente hace años que el proximo negocio seria ese. Walmart, Cencosud, han visto todas las ubicaciones que tienen? Echar abajo todo, meter un edificio, quedarse con la planta baja tipo alemania, negocio redondo. Hay que tener vision en este negocio sino, pasa la vieja comiendo lentejas. A estas alturas todos los asistentes a este tema ya se podrian considerar bendecidos por tanta gratuidad entregada, no tienen que esperar años para ir a un pseudo seminario a que les digan cual es el proximo negocio.

Saludos profesionales


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#4938 12-07-19 11:28

chancesman
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Alguien de por acá ubica a Rubén Frattini?

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#4939 19-07-19 13:22

Felipao
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Re: burbuja inmobiliaria ?

chancesman escribió:

Alguien de por acá ubica a Rubén Frattini?

Nunca habia escuchado es nombre ahora si es inmobiliario no tendria pq conocerlo, soy ultra nuevo en esto.

Señores tengo el gran dilema de buscar casa, lugares a buscar Las Condes o Vitacura o "cerca" (la reina y ñuñoa quizás) el problema es el presupuesto, no quiero gastar mas de 15.000 UFs con eso el 99% de las opciones son casas viejas con terrenos no muy grandes y en general en zonas mas lejanas, los dominicos, la dehesa, etc... alguien tiene un numero para estimar cuanto valen los Mt2 de terreno? y el de construcción? en terreno por acá es mas difícil en chicureo hay mas referencias pues hay terrenos para comparar y en precio de construccion me han dicho aprox 28-30UF llave en mano con terminaciones decentes en hormigón (por lo que en chamisero / chicureo me es fácil sacar la cuenta).

Otra comparación que hago es las zonas que me gustaría vs chamisero, digamos que chamisero seria mi única opción en Chicureo pq esta el resto muy colapsado en trafico, estoy hablando de los primeros condominios de chamisero (viendolo desde santiago).

Casas nuevas de 220mts2 con terrenos de 480mts2, estan en torno a 12.000UFs (si te agrandas a 250mts2 con 800 mts2 de terreno son 15.000 UFs), hay que sumarle eso si algunas cosas, pero pasa lo mismo con otras opciones ya que no son casas nuevas

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#4940 24-07-19 08:12

TotenKrieg
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Ya salieron estos neo-marxistas de ideas trasnochadas con sus tonterías...

https://www.biobiochile.cl/noticias/eco … ndas.shtml

Dejando de lado a estos burgueses que juegan al revolucionario... pasemos a noticias más interesantes.
_________________

Vecinos de Concepción protestan ante proyecto inmobiliario y de oficinas:

1. https://www.soychile.cl/Concepcion/Soci … pcion.aspx

Me imagino que les gustaría un proyecto de edificios de 3 pisos, con 3 departamentos por nivel...

2. http://www.elmercurio.com/Inversiones/N … entas.aspx

Precios de viviendas continúan al alza, a pesar de baja en ventas.

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#4941 24-07-19 09:41

MARKOLICH
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Calificacion :   42 

Re: burbuja inmobiliaria ?

"neo-marxistas, burgueses, revolucionario....."  por  un momento  pensè  que  estaba  leyendo  El Siglo.

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#4942 30-07-19 12:16

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

chancesman escribió:

Alguien de por acá ubica a Rubén Frattini?

Algun nuevo oraculo del rubro o que?



Felipao escribió:

Señores tengo el gran dilema de buscar casa, lugares a buscar Las Condes o Vitacura o "cerca" (la reina y ñuñoa quizás) el problema es el presupuesto, no quiero gastar mas de 15.000 UFs con eso el 99% de las opciones son casas viejas con terrenos no muy grandes y en general en zonas mas lejanas, los dominicos, la dehesa, etc...

casa viejas con terrenos no muy grandes? yo que me paseo todos los fin de semana en bicicleta por lo barnechea, puedo asegurar que lo que dices es producto del desconocimiento. Hay casas nuevas por ese precio.



Felipao escribió:

Otra comparación que hago es las zonas que me gustaría vs chamisero, digamos que chamisero seria mi única opción en Chicureo pq esta el resto muy colapsado en trafico, estoy hablando de los primeros condominios de chamisero (viendolo desde santiago).

colina jamas debe ser opcion a no ser que sea para uso industrial comercial.



TotenKrieg escribió:

Vecinos de Concepción protestan ante proyecto inmobiliario y de oficinas:

1. https://www.soychile.cl/Concepcion/Soci … pcion.aspx

Me imagino que les gustaría un proyecto de edificios de 3 pisos, con 3 departamentos por nivel...

2. http://www.elmercurio.com/Inversiones/N … entas.aspx

Al primer link, dice que la constrccion traera ruido, contaminacion, cierto, todas lo traen, y por lo mismo hay normas que se cumplen y por eso, se autorizan. Me rio que mas adelante dice que no estan en contra pero quieren que se construya unac iudad "respetuosa, sustentable, amgable". Yo fuera periodista le diria "definame lo que indico en una construccion", ahi tendria material para reirme un año.

A lo segundo, eterna discusion pero nadie lo entiende, cuando estemos llenos de edificios de 4 pisos , con precios exorbitantes, talves ahi todos esos luchadores en contra de los muy feos y altos edificios, cambien de parecer.



Algun profesional aca se ha molestado en leer el proyecto de ley que modifica la ley de arrendamiento vigente?
no lo que salio en la prensa sino lo que firmo y envio?

Mi apreciacion es que esta pavimentando la pista a los grandes fondos inmobiliarios para que operen con cero riesgo, lo cual puede parecer una muy buena noticia para todo el retail, que debe pensar "yo tambien me beneficiare". Mi opinion es que el retail no se beneficiara, es mas, creo despues de haber leido el proyecto, que el lanzamiento express que ofrecio el presidente es arma de doble filo que sera utilizada por un retail de mala forma, auto perjudicandose.

Es bueno leer estas cosas cuando se tienen lucas invertidas, para que lo hagan.


Saludos


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#4943 30-07-19 12:47

VkHero
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Re: burbuja inmobiliaria ?

... Curioso que nadie comente el tema de moda, las contribuciones, dejando de lado la parte legal que ya todos sabemos que se pasean.

- Incluyen en sus rentabilidades este item? (sobretodo cuando veo cifras expuestas acá no me queda claro)
- Lo traspasan a los arriendos?

Slds.

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#4944 30-07-19 13:13

Felipao
Miembro
Calificacion :   11 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex escribió:
chancesman escribió:

Alguien de por acá ubica a Rubén Frattini?

Algun nuevo oraculo del rubro o que?



Felipao escribió:

Señores tengo el gran dilema de buscar casa, lugares a buscar Las Condes o Vitacura o "cerca" (la reina y ñuñoa quizás) el problema es el presupuesto, no quiero gastar mas de 15.000 UFs con eso el 99% de las opciones son casas viejas con terrenos no muy grandes y en general en zonas mas lejanas, los dominicos, la dehesa, etc...

casa viejas con terrenos no muy grandes? yo que me paseo todos los fin de semana en bicicleta por lo barnechea, puedo asegurar que lo que dices es producto del desconocimiento. Hay casas nuevas por ese precio.



Felipao escribió:

Otra comparación que hago es las zonas que me gustaría vs chamisero, digamos que chamisero seria mi única opción en Chicureo pq esta el resto muy colapsado en trafico, estoy hablando de los primeros condominios de chamisero (viendolo desde santiago).

colina jamas debe ser opcion a no ser que sea para uso industrial comercial.



TotenKrieg escribió:

Vecinos de Concepción protestan ante proyecto inmobiliario y de oficinas:

1. https://www.soychile.cl/Concepcion/Soci … pcion.aspx

Me imagino que les gustaría un proyecto de edificios de 3 pisos, con 3 departamentos por nivel...

2. http://www.elmercurio.com/Inversiones/N … entas.aspx

Al primer link, dice que la constrccion traera ruido, contaminacion, cierto, todas lo traen, y por lo mismo hay normas que se cumplen y por eso, se autorizan. Me rio que mas adelante dice que no estan en contra pero quieren que se construya unac iudad "respetuosa, sustentable, amgable". Yo fuera periodista le diria "definame lo que indico en una construccion", ahi tendria material para reirme un año.

A lo segundo, eterna discusion pero nadie lo entiende, cuando estemos llenos de edificios de 4 pisos , con precios exorbitantes, talves ahi todos esos luchadores en contra de los muy feos y altos edificios, cambien de parecer.



Algun profesional aca se ha molestado en leer el proyecto de ley que modifica la ley de arrendamiento vigente?
no lo que salio en la prensa sino lo que firmo y envio?

Mi apreciacion es que esta pavimentando la pista a los grandes fondos inmobiliarios para que operen con cero riesgo, lo cual puede parecer una muy buena noticia para todo el retail, que debe pensar "yo tambien me beneficiare". Mi opinion es que el retail no se beneficiara, es mas, creo despues de haber leido el proyecto, que el lanzamiento express que ofrecio el presidente es arma de doble filo que sera utilizada por un retail de mala forma, auto perjudicandose.

Es bueno leer estas cosas cuando se tienen lucas invertidas, para que lo hagan.


Saludos


hmm alguno en lo barnechea que puedas nombrar? he mirado algo nuevos pero no he visto por 15.000 digamos que busco casa de 180 a 200 mts y terreno 400mts2, he visto o casas de 140mts2

140mts con terreno de 600mts (no es malo la verdad pero mi depa es mas grande y no entro en algo así no pq seamos muchos pero por la cantidad de cosas que acumula mi señora).
https://www.socovesa.cl/altolosbravos/

desde 10.500 pero 140mts y como es imposible ver el terreno asumo que es chico, si no lo destacarian.
http://www.enaco.cl/donde/mt-region/bar … rnechea-2/

200mts2 construidos pero terrenos de 300mts2
https://www.portalinmobiliario.com/vent … cumbre-nva

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#4945 30-07-19 14:22

TotenKrieg
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Acá un resumen de algunos puntos del proyecto de ley de arriendo:

1. Quedará prohibido el subarriendo, a menos que quede estipulado en el contrato. Así, se facilita el proceso judicial, ya que la notificación tanto a arrendatario como a subarrendatario suele atrasarlo.

2. La ordenanza general de Urbanismo y Construcciones establecerá las condiciones mínimas para que una propiedad o una habitación se pueda arrendar. (Se considerará seguridad, habitabilidad, ventilación, etc). Los arriendos abusivos podrán denunciarse al juez de policía local, quien podrá aplicar multas.

3. Se determina en el proyecto,un plazo de 10 días para que el juez dicte sentencia desde la última audiencia. Esto, dado que actualmente la Ley de Arriendo no establece plazos.

4. Actualmente, si se visita un domicilio y el demandado no está, se debe realizar una segunda visita sin recibir respuesta para notificar la demanda. Con la nueva ley, se podrá dejar el documento en la primera visita si es que el habitante no está en el domicilio, agilizando el proceso.

5. Si el demandado no asiste a la citación al juzgado, se considera que éste admite la culpabilidad de las acusaciones (el demandado se da por confeso). Actualmente, se deben realizar varias citaciones para que el demandado, estando presente, responda a cada una de las acusaciones en su contra.

6. El demandante podrá pedir al Tribunal que oficie a las empresas de servicios de que existe un juicio de arrendamiento y que el responsable de pagar es el demandado y no el dueño de la propiedad. Esto, con respecto a las cuentas de servicios básicos: agua, luz, gas, etc.

7. Pese a que el pago del mes de garantía en un contrato de arriendo es una práctica común, no se estaba regulado. El proyecto de ley del gobierno establece que el mes de garantía no puede ser mayor a dos meses de arriendo y que éste monto debe devolverse en un plazo máximo de 60 días desde la restitución del inmueble. Además, se establece que se deben justificar cada uno de los descuentos que se le hagan al arrendatario tras entregar el inmueble.

Extraído de La Tercera.

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#4946 31-07-19 08:56

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Felipao escribió:

hmm alguno en lo barnechea que puedas nombrar?

tomar el auto, manejar, mirar, bajarse, preguntar, asi funciona, de lo contrario es muy comodo y en el rubro, los comodos no tienen cabida, las oportunidades se buscan. Yo salgo en bici, te lo recomiendo como opcion.



TotenKrieg escribió:

Acá un resumen de algunos puntos del proyecto de ley de arriendo:

editado

Extraído de La Tercera.

estoy seguro que el 90% de los chilenos al leer ese resumen de la tercera, entendio la reforma de la siguiente forma:

Si arriendo mi bien, y me dejan de pagar, en 1 semana tengo al tipo en la calle, y si estoy apurado, en un par de dias. 0 costo.


Lastima que no sera asi, y de acuerdo a mis calculos matematicos nucleares, esta reforma permite entre otras cosas, que yo deje de pagar hasta que me demandes, y cuando ya te haya tenido unos 3 meses bien para el payaseo, y quieras sacarme, te pago todo, y quedo como rey ante el juez. Podemos repetir este majestuoso proceso muchas veces, cero costo para el arrendatario, pesada carga para el inversionista retail que tendra que poner de su bolsillo las lucas que pasarian directo del arriendo al banco para pagar, sin poner niuno.

Lo explico de otra forma mas didactica, esto es para grandes espaldas. No olviden que este negocio se mira de forma financiera, un tipo habil va a meterle multas y todo, el retail solo ira por el canon mensual y el juez tampoco se dara la paja de meterse a cobrar multas del contrato y otros, y si lo hace capaz que hasta te las reduzca.

Algo rescatable? Que por fin van a obligar a todo el retail que se pela la garantia, a que la devuelva como corresponde, o que justifique los descuentos que le haga a esta, me parece extraordinario, pelarle las lucas al arrendatario no es la forma de hacer negocios.

Alguna otra vision respecto a esta reforma popular?


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#4947 01-08-19 08:34

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

VkHero escribió:

- Incluyen en sus rentabilidades este item? (sobretodo cuando veo cifras expuestas acá no me queda claro)
- Lo traspasan a los arriendos?

a lo primero, quien no lo haga se engañaria, creo yo.
a lo segundo, siempre.



En lun salio ahora como gran dato que hay que pedir codeudor, y otras cosas que desgranare a continuacion

http://www.lun.com/Pages/NewsDetail.asp … 0&bodyid=0

Pero aca ya habian sido advertidos que el cheque no funciona, hace años, y el contrato de libreria con la palabra "aval" tampoco, hay jurisprudencia al repsecto del porque no sirve. Ese gerente general que dice pedir "un codeudor solidario mas un aval" asi tal cual como lo dice, y seguido suma que con eso "tiene 3 personas a quien cobrar" en la practica solo tiene dos. Principiante, amateur, el mercado lleno de gente asi, dicen saber administrar, no tienen nada, por eso cometen tales errores.

Otro integrante del distinguido y muy importante "circulo de corredores de propiedades" dice que prefiere tener aval que cheque. Otro principiante, amateur, junior del rubro inmobiliario.

Una abogada da sus secretos, se nota que sabe lo que hace, debe ser profesional y ni siquiera de esas muy caras de grandes buffet que tanto asesoran a algunos por aca y que tantas risas nos han bridando con sus acertadas bromas (asesorias). No es mi señora por si acaso, ni amiga, ni nada, pero me parece bien cuando alguien habla poquito y dice mucho.

Aprovechare de decirles que cuando alguien pone como carta de presentacion que "es referenciado por su ex arrendador" a mi en lo personal me vale una importancia igual o menor a la del envoltorio de un chicle. La regla del manual del profesional es clara: Todos son buenos, hasta que dejan de serlo (hasta la señora y los hijos, se excluye al perro).

Otro consejo, a los que arriendan a empresa (me gusta cuando veo a alguien que dice Yo le arriendo a empresas, es como estar a otro nivel, pero no lo es), es pero requeterecontra usual que llegue ese emprendedor universitario con su empresa recien creada en empresas en un dia y quiere arrendar algo para hacer su "emprendimiento" y llegamos a lo importante, quienes van a poner el pecho a las balas? La empresa "avala" por si sola, dicen casi instantaneo. No, la empresa no avala ni es codeudora ni nada de nada es una simple e inservible sociedad (a no ser que sea copec, o algo parecido), los que deben poner el pecho a las balas deben ser personas con sangre roja, ojala todos los socios y si es muy penca, pedir mas que eso, pero por regla, minimo, todos los socios, todos.

Para cerrar, por ahi alguien me pregunto porque no aceptaba tarjeta de credito, prefiero la transferencia, es practico, el "te voy a depositar" termina en que el banco cerro antes, el banco no funciono, se me murio la abuelita, hubo un asalto, y un sin numero de tonteras. Idem para el "te voy a pagar en tu domicilio segun contrato". La tarjeta? no me hizo el cargo, fallo transbank.... y la transferencia? La web presenta fallas, puede ser, pero no es eterno, a mi humilde parecer, es lo mas rapido para saber si te estan contando el cuento del tio, y en este negocio, detectar a los candidatos a fallar, con tiempo, es clave.

Saludos,


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#4948 01-08-19 14:44

crodrino
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Respecto a las bajas de tasas para créditos hipotecarios, lo que están ofreciendo los bancos ronda el 2,5%, lo que es bastante tentador, pero en las simulaciones que he pedido me llama la atención el costo de los seguros asociados, me da la impresión que estos han subido exageradamente(1,7 uf incendio, 0,05 uf des gravamen), lo que al final hace que el crédito quede con un CAE de aprox. 5,7%. Estos seguros después de un tiempo(no se cuanto) se deben licitar y bajan ostensiblemente. Mi duda es cuantos meses deben pasar antes de que el banco deba licitar(obligatoriamente) estos seguros. Si alguien sabe favor me comenta.
Y pasando a la especulación, creo que con la baja de tasas los bancos se aprovechan y suben los seguros, o hay alguna razón porque han subido tanto?
Saludos.


Esperar...

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#4949 01-08-19 15:41

Felipao
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Re: burbuja inmobiliaria ?

crodrino escribió:

Respecto a las bajas de tasas para créditos hipotecarios, lo que están ofreciendo los bancos ronda el 2,5%, lo que es bastante tentador, pero en las simulaciones que he pedido me llama la atención el costo de los seguros asociados, me da la impresión que estos han subido exageradamente(1,7 uf incendio, 0,05 uf des gravamen), lo que al final hace que el crédito quede con un CAE de aprox. 5,7%. Estos seguros después de un tiempo(no se cuanto) se deben licitar y bajan ostensiblemente. Mi duda es cuantos meses deben pasar antes de que el banco deba licitar(obligatoriamente) estos seguros. Si alguien sabe favor me comenta.
Y pasando a la especulación, creo que con la baja de tasas los bancos se aprovechan y suben los seguros, o hay alguna razón porque han subido tanto?
Saludos.

Alguien mas me comento lo mismo, la subida de los seguros no me suena a que el banco gane mucho con eso es mas algo necesario para enganchar el hipotecario, pero si me suena que se están aprovechando un poco del pánico si subieron realmente.

El CAE que hablas es muy alto eso si, yo tengo simulaciones del BICE actuales y el cae mas alto es 3.14 (que no es el mas bajo pq "debo poco" entonces la tasa es mas alta 2.35%)

Estuve revisando mis seguros actuales ((Yo lo saque en otro lado y mi seguro es desgravamen 0.3178 y incendio 1.3438 acá no se si la cobertura es la misma) vs los del BICE y son un poco mas altos los nuevos pero no me acuerdo de la cobertura del original y en la pagina no aparece, pero encontré una simulación del BICE de 04/04/2107 y con cobertura por 10.000 UFs incendio era 1.37 UF, desgravamen 0.27 UF y ahora por el mismo monto es 1.7 UF incendio y 0.21 desgravamen. (1.63UF vs 1.91 UF o 7.800 pesos de diferencia) no diría que es la mega diferencia.

Lo otro es que cotices por fuera, yo estoy tratando de cotizar con Liberty que me comentaron que daban seguros por fuera, pero son enredados y lentos así que aun no tengo el valor de lo que costaría con ellos.

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#4950 02-08-19 08:46

phoenix
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Re: burbuja inmobiliaria ?

crodrino escribió:

Respecto a las bajas de tasas para créditos hipotecarios, lo que están ofreciendo los bancos ronda el 2,5%, lo que es bastante tentador, pero en las simulaciones que he pedido me llama la atención el costo de los seguros asociados, me da la impresión que estos han subido exageradamente(1,7 uf incendio, 0,05 uf des gravamen), lo que al final hace que el crédito quede con un CAE de aprox. 5,7%. Estos seguros después de un tiempo(no se cuanto) se deben licitar y bajan ostensiblemente. Mi duda es cuantos meses deben pasar antes de que el banco deba licitar(obligatoriamente) estos seguros. Si alguien sabe favor me comenta.
Y pasando a la especulación, creo que con la baja de tasas los bancos se aprovechan y suben los seguros, o hay alguna razón porque han subido tanto?
Saludos.

Hola,

Un par de cosas a tu comentario:

- Siempre tienes derecho de optar por el seguro licitado.
- El CAE que mencionas es ilógico, dada la tasa que también mencionas
- Fíjate que únicamente estés contratando los seguros obligatorios por ley (desgravamente e incencio y sismos) y el licitado (no el que ofrece como alternativa el banco)

Saludos

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