burbuja inmobiliaria ?

Betozamo · 02-07-17 09:45

Rolex escribió:

Mas deptos chicos, menos rentabilidad (4,7%) anual.
http://impresa.elmercurio.com/Pages/New … 8&bodyid=2
He leido en muchos lados incluido aca, que lo mejor del mundo es tener solo deptos chicos, porque no te dejan de pagar nunca (falso), si se te cae el arrendatario no hay problema en meterse la mano al bolsillo y seguir pagando uno (semi verdadero, por lo general el que compra chico es porque no le alcanza para uno grande), se arriendan mas rapido (eventualmente verdadero) y por supuesto, son mas rentables.
Mas rentables...ver el articulo.

Bueno, el artículo no dice lo contrario ya que sólo indica que la rentabilidad de departamentos de 1 dormitorio ha bajado en los últimos años, pero no dice que sea más o menos rentable que un departamento de más dormitorios. Sería interesante tener números sobre las rentabilidades promedio de departamentos con más dormitorios.

Saludos,
--
Beto

FEUDALERO · 02-07-17 10:15

Betozamo escribió:

Rolex escribió:
Mas deptos chicos, menos rentabilidad (4,7%) anual.
http://impresa.elmercurio.com/Pages/New … 8&bodyid=2
He leido en muchos lados incluido aca, que lo mejor del mundo es tener solo deptos chicos, porque no te dejan de pagar nunca (falso), si se te cae el arrendatario no hay problema en meterse la mano al bolsillo y seguir pagando uno (semi verdadero, por lo general el que compra chico es porque no le alcanza para uno grande), se arriendan mas rapido (eventualmente verdadero) y por supuesto, son mas rentables.
Mas rentables...ver el articulo.
Bueno, el artículo no dice lo contrario ya que sólo indica que la rentabilidad de departamentos de 1 dormitorio ha bajado en los últimos años, pero no dice que sea más o menos rentable que un departamento de más dormitorios. Sería interesante tener números sobre las rentabilidades promedio de departamentos con más dormitorios.
Saludos,
--
Beto

La opción de tener más unidades, también obedece a un tema de atomizar el riesgo en la renta. Ejemplo si tuviéramos el capital en 3 departamentos, lo óptimo es que los 3 generen flujo, pero si fueran más grandes y se opte por 1 que pasa con el total invertido si no pagan. Es bastante discutible el tema y se considerar plusvalía como factor.

Rolex · 03-07-17 15:14

mi comentario iba a que hay harto guru que dice rentar hasta un 15% en esos deptos

Me recordo a ese slogan que aparecio en internet del tipo que preguntaba si le pasaban toda su plata de las afp, se compraba dos deptos, se hacia una jubilacion de 700 lucrecias mensuales y preguntaba algo de si eramuy tonto lo que estaba diciendo.

Lo es.

DiosHomero · 03-07-17 17:14

Rolex escribió:

mi comentario iba a que hay harto guru que dice rentar hasta un 15% en esos deptos
Me recordo a ese slogan que aparecio en internet del tipo que preguntaba si le pasaban toda su plata de las afp, se compraba dos deptos, se hacia una jubilacion de 700 lucrecias mensuales y preguntaba algo de si eramuy tonto lo que estaba diciendo.
Lo es.

entonces ahora los departamentos no son un negocio?

supongamos que tengo la posibilidad de sacar toda la plata de la afp. con 40 millones te jubilas con 200 lucas.
pero mejor saco la plata de la afp, compro 2 departamentos y los arriendo a 100 mil cada uno.
, mi jubilacion es de 200 lucas hasta que me muerta, y obio con las dos propiedades ahì.

mientras el que eligio recibir las lucas de la afp, se le acabo la plata a los 10 años y quedo sin niuno

Papo · 03-07-17 17:26

Por qué la gente siempre se pone en los mejores supuestos?

Se te quema la casa, ir a mendigarle al estado.

Arrendatario no paga, pelea por cobrar y sacar al arrendatario, además de abogados de ser necesario. Salud mental del jubilado y sin las lucas que esperaba, lo más probable es que muera por infarto.

Los departamentos del mismo piso también los compra otro jubilado con sus ahorros y ya el arriendo no es de 100 mil, si no que a 80 mil. Además se aumenta el riesgo por buscar a cualquiera que pueda arrendar sin importar los antecedentes.

Y así un sin fin de riesgos.

Lo bueno va a ser que ante la masiva compra y la poca recuperación de dinero, se van a ver obligados a vender y ahí si que se podría compran con un descuento del 50% (modo troll)

DiosHomero · 03-07-17 17:49

pepo: tienes razòn, cuando jubile vendere mis propiedades, la metere en una cuenta 2, y sacare la plata mensualmente hasta bustear al poco tiempo, que buena idea.

MARKOLICH · 03-07-17 19:36

Como decía mi candidato: les falta calle muchachos¡¡ Probabilidades de que un arrendatario no te pague la renta sea porque es un fresco o porque lo dejó la señora y cayó en depresión o lo despidieron o dejó embarazada a la amante y las lucas no le alcanzan....etc. es a lo menos , importante. Por otra parte, ya que s e pone todo el futuro previsional en los famosos departamentos me imagino que los asegurarán contra terremotos, incendios, atentado terrorista, termitas, caída de basura espacial, etc. etc..........no? no lo van a asegurar? ah ya......
fuera de ironías, el kilometraje-vida, los años, calle, - te ponen prudente y más conservador en los negocios, aprendemos de las caídas propias y las de terceros, siempre y cuando practiquemos la humildad . Por ahí se dice que a la hora de proyectar negocios siempre se debe castigar los futuros ingresos en un 20% y aumentar los gastos estimados en un 20%, eso nos dará un margen de prudencia que nos salvará de la ruina .

Rolex · 03-07-17 19:49

DiosHomero escribió:

entonces ahora los departamentos no son un negocio?

Si lo son, pero si te tomaras la molestia de leer entenderias el comentario.

DiosHomero escribió:

supongamos que tengo la posibilidad de sacar toda la plata de la afp. con 40 millones te jubilas con 200 lucas.
pero mejor saco la plata de la afp, compro 2 departamentos y los arriendo a 100 mil cada uno.
, mi jubilacion es de 200 lucas hasta que me muerta, y obio con las dos propiedades ahì.
mientras el que eligio recibir las lucas de la afp, se le acabo la plata a los 10 años y quedo sin niuno

Supongamos que te dejan de pagar y como esas 200 son para tu jubilacion no puedes pagarle los 800 a 1000000 que te pedira el abogado, no tendras mas entrada.

O supongamos que un mes no se arriende, que bajen los arriendos, la lista imaginable y concreta es amplia.

No se si el comentario tuyo (como muchos otros ya) son en serio o no, rayan en la tontera, te lo digo en buena.

Rolex · 03-07-17 19:57

MARKOLICH escribió:

Como decía mi candidato: les falta calle muchachos¡¡ .

Yo leo aca el foro en general y mi supuesto es que la gran mayoria de los que hablan de lo facil que es todo no tienen familia aun, creo que por ahi va el tema de fondo.

Ponle familia a todos estos supuestos de genios que pululan en el foro, y ningun trade ni inversion les aguanta un año de vida igual al tamaño de la boca.

clusten · 04-07-17 09:24

DiosHomero escribió:

Rolex escribió:
mi comentario iba a que hay harto guru que dice rentar hasta un 15% en esos deptos
Me recordo a ese slogan que aparecio en internet del tipo que preguntaba si le pasaban toda su plata de las afp, se compraba dos deptos, se hacia una jubilacion de 700 lucrecias mensuales y preguntaba algo de si eramuy tonto lo que estaba diciendo.
Lo es.
entonces ahora los departamentos no son un negocio?
supongamos que tengo la posibilidad de sacar toda la plata de la afp. con 40 millones te jubilas con 200 lucas.
pero mejor saco la plata de la afp, compro 2 departamentos y los arriendo a 100 mil cada uno.
, mi jubilacion es de 200 lucas hasta que me muerta, y obio con las dos propiedades ahì.
mientras el que eligio recibir las lucas de la afp, se le acabo la plata a los 10 años y quedo sin niuno

Supongamos se aplica eso mañana. Todos los jubilados pueden hacer lo que dices. El escenario que yo veo es lo siguiente:

- Los que tienen departamentos al ver el aumento de demanda de compra, suben los precios, pues son muchos los compradores y pocos los departamentos. Logras comprar solo un departamento que te de 100 mil de arriendo y te quedan 10 millones en el bolsillo.
- Por otro lado, los arrendatarios al ver oferta ya no te pagan 100 mil por arrendar, pues siempre hay alguien bajándose para arrendar. Finalmente arriendas a 80 mil tu depto.

Tu jubilación es de 80 mil con alta probabilidad que siga bajando, pues la oferta crece y crece producto de que se sigue jubilando gente que apunta a los mismos departamentos que tu.

Ahí tienes más razones a lo que ya te plantearon de riesgos que tiene la propiedad y los arrendatarios.

Las propuestas que sirven para una persona, no funcionan cuando se llevan a los grandes números.
Una persona con 40 millones comprando uno o dos departamentos puede que se haga una renta de 200 mil.
Miles de personas haciendo lo mismo, no me queda claro.

Papo · 04-07-17 09:50

DiosHomero escribió:

pepo: tienes razòn, cuando jubile vendere mis propiedades, la metere en una cuenta 2, y sacare la plata mensualmente hasta bustear al poco tiempo, que buena idea.

Estamos hablando del dinero para jubilar. Las propiedades son buen negocio, pero el dinero de la jubilación para eso?

Me cuesta entender que una persona que OBLIGARON a ahorrar un 10% + gasto por comisión, pida ese dinero para comprar propiedades y "asegurarse" su pensión con la administración de las propiedades, siendo que durante más de 30 años no fueron capaces de ahorrar lo suficiente para comprar alguna propiedad para inversión.

Todos se creen aces en negocios e inversiones y a la hora de los kius, ni siquiera se atreven a invertir y a emprender.

Pedrots · 04-07-17 09:59

DiosHomero escribió:

Rolex escribió:
mi comentario iba a que hay harto guru que dice rentar hasta un 15% en esos deptos
Me recordo a ese slogan que aparecio en internet del tipo que preguntaba si le pasaban toda su plata de las afp, se compraba dos deptos, se hacia una jubilacion de 700 lucrecias mensuales y preguntaba algo de si eramuy tonto lo que estaba diciendo.
Lo es.
entonces ahora los departamentos no son un negocio?
supongamos que tengo la posibilidad de sacar toda la plata de la afp. con 40 millones te jubilas con 200 lucas.
pero mejor saco la plata de la afp, compro 2 departamentos y los arriendo a 100 mil cada uno.
, mi jubilacion es de 200 lucas hasta que me muerta, y obio con las dos propiedades ahì.
mientras el que eligio recibir las lucas de la afp, se le acabo la plata a los 10 años y quedo sin niuno

De donde sacaste que se te acaba la plata a los 10 años? sabes si quiera que es la Renta Vitalicia?

Don-Ben · 04-07-17 10:19

En Perú la ley permitía sacar el 90 % de los ahorros previsionales al momento de jubilar...Lo que menos hicieron fue comprar bienes raíces, es más, se la gastaron no pensando en el futuro, ahora bien, quieren revertir esa medida porque conlleva un gasto fiscal. Si me preguntas a mí creo que aquí pasaría lo mismo.

Saak · 04-07-17 10:51

No deja de llamarme la atención estas paginas como Capitalizarme, Reistock (casualmente tengo alguien en fb que ha trabajado en las 2 jajaja) cuyas paginas de fb son tan similares y una tecnica de marketing digna de los quesitos o venta multinivel. Unos posts con noticias...otros con algun personaje famoso y una cita "empresarial"...algun fondo del rio puelo con un Spam pescando y una cita "el unico limite lo pones tu"...en fin. Se le vende a las personas la idea de que pagando 5 palos en 36 cuotas (pie de un depto) van a tener una renta de $200.000 y lo mejor de todo es que la asesoría es GRATIS (no saben que se las cobran por medio del precio del depto). Aqui ya esta recontra comprobado que la rentabilidad de deptos va app desde 3%-7% anual (sin apalancamiento obvio) y todo lo que alguien te ofrezca de esas empresas sale de ese porcentaje.

MARKOLICH · 04-07-17 11:13

En Perú se permitió retirar el 95.5% de los fondos al momento de cumplir los 65 años, y 25 % de los fondos en cualquier momento, para darlos d e pie por una vivienda. el resultado ha sido, tal como dice Don Ben y como lo dijo hace ya tiempo, desastroso.

El tema es : debe el Estado a través del sistema previsional, tratarnos como a unos niños que no sabrán , ya cumplidos los 65 años, qué hacer con su plata? la respuesta es: SÍ, lo único responsable para el Estado es tratarnos de ese modo porque la gran mayoría no tendría ni cresta idea de qué hacer con esa plata y de los que emprendan negocios un gran porcentaje terminará mal.
Por eso, así como es mejor tener una mujer fea que no tener mujer alguna, es mejor tener una pensión baja que no tener pensión.

Charly Brown · 06-07-17 10:01

Rolex · 06-07-17 13:16

Politicamente incorrecto lo que dire (aunque lo he dicho antes por aca), detras de todo gran proyecto con potencial problema ambiental y/o historico, hay un gran incendio.

Otra tactica (estoy hablando de ilegalidades completamente, pero todo lo que estoy diciendo se hace en el rubro) es la de demoler desde adentro, o sea ponte tu yo en san luis habria mandado a un ejercito de viejos a meterle picota por dentro, trabajo de hormiga, llegado el momento de tener el permiso de demolicion legal, al primer golpe con la mano de la maquina se habria venido todo abajo.

El estado y ciertas ong's hoy dia te hacen caer en practicas ilegales, tienen claro que con lo ocurrido en san luis, nadie volvera a cometer el mismo error.

Giro · 06-07-17 13:32

No se si alguien imaginaba que esos edificios de viviendas sociales pudieran algún día convertirse en un inmueble digno de protegerse por ser de valor patrimonial. Objetivamente son feos.

MARKOLICH · 07-07-17 11:00

Estimado Rolex, quisiera hacerte una consulta.

Nicodemo · 07-07-17 12:09

Giro escribió:

No se si alguien imaginaba que esos edificios de viviendas sociales pudieran algún día convertirse en un inmueble digno de protegerse por ser de valor patrimonial. Objetivamente son feos.

Disclaimer: no estoy ni a favor ni en contra de que se termine de demoler algo que no se cuidó más de 3 décadas, cuando efectivamente había más valor patrimonial.

Subjetivamente feo no es el único valor patrimonial que tiene algo...

Lo que queda medio destruido de la villa si conmemora algo y puede ser suceptible de convertirse en algo que le haga justicia a lo que refiere, al estilo High Line de NY. Sin duda tiene mucho, pero mucho, menos valor que cualquier cosa que pueda recordar de ruinas MODERNAS destruidas dentro de ciudades que conozca, pero el que esté en ruinas tampoco es un motivo para no conservar.

Rolex · 07-07-17 16:21

MARKOLICH escribió:

Estimado Rolex, quisiera hacerte una consulta.

si dime en que puedo ayudarte?

Nicodemo escribió:

Disclaimer: no estoy ni a favor ni en contra de que se termine de demoler algo que no se cuidó más de 3 décadas, cuando efectivamente había más valor patrimonial.

Cual era el valor patrimonial? El que repiten los loros en base a lo dispuesto por el consejo de monumentos?

Objetivamente, subjetivamente, y cualquier palabra con MENTE, esa villa no tenia nada. Tema netamente politico.

MARKOLICH · 07-07-17 16:23

privada estimado, pero no tienes opción de enviar mensaje.

Rolex · 07-07-17 16:48

MARKOLICH escribió:

privada estimado, pero no tienes opción de enviar mensaje.

Lo saque del dia que algunos foreros medios simios decidieron tomarse muy a pecho las cosas y creian que esto era como el colegio que te esperaban a la salida.

Lo siento amigo markolich pero si puedo ayudarlo de alguna otra forma, bienvenido.

MARKOLICH · 07-07-17 16:55

entiendo, plis patricioquiroz.legales @hotmail.com

Rolex · 07-07-17 17:03

Le respondi amigo markolich, saludos

Rolex · 08-07-17 12:32

ñuñoa, crece la oferta en altura en 69% en dos años

http://impresa.elmercurio.com/Pages/New … 8&bodyid=2

Betozamo · 09-07-17 21:12

Rolex escribió:

mi comentario iba a que hay harto guru que dice rentar hasta un 15% en esos deptos
Me recordo a ese slogan que aparecio en internet del tipo que preguntaba si le pasaban toda su plata de las afp, se compraba dos deptos, se hacia una jubilacion de 700 lucrecias mensuales y preguntaba algo de si eramuy tonto lo que estaba diciendo.
Lo es.

Ah bueh... esos del 15% están lejos de tener los pies en la tierra.
Les aporto con mi historia. A mi me acaban de entregar uno de esos pequeños departamentos de Estación Central cuya compraventa firmé en 2014. Espero que rente en torno al 7% anual, que me suena razonable.
El precio de compra fue UF1.385 y el arriendo anda entre los $220.000-$240.000.
Previo a la firma de la escritura, el banco actualizó la tasación para los seguros y lo tasó en UF1.800, así que algo he "ganado" (si lo lograra vender a ese precio).
En 2014 di el pie de un 15% y en ese mismo momento empecé a juntar algunas lucas mensuales, en un fondo mutuo de bajo componente variable (max. 20%), para estar medianamente preparado cuando esto partiera. Fue una buena decisión ya que aunque los bancos me daban crédito por el 85%, el que mejor tasa me daba (3.11% a 20 años) era por un 20%, así que me metí la mano al bolsillo y puse el 5% que faltaba. También tuve que pagar los gastos operaciones, pero mi ahorro me alcanzó e incluso me sobraron unos pesos. Sigo juntando sagradamente el mismo monto mensual.
Además, el crédito lo pedí con 5 meses de gracia para conseguir arrendatario antes de tener que empezar a pagar dividendos (el primero es en Enero 2018) y lo que se genere como arriendo en ese periodo, se irá al mismo fondo. El dividendo salió en torno a $180.000, así que cuando arriende, el diferencial de arriendo vs dividendo también se irá al fondo y adicionalmente seguiré juntando el mismo monto mensual que he venido juntando todos los meses.
Finalmente lo que busco es estar preparado económicamente para los malos escenarios de no tener arrendatario (el menos malo) y para el peor escenario de que este no pague y tenga que sacarlo con abogados.
Si no me encuentro con muchos problemas, iré pre-pagando el crédito con el dinero del fondo, siempre considerando dejar al menos 1.5 años de dividendo en el fondo para los malos ratos.
El objetivo es que en el futuro el arriendo me ayude a complementar la jubilación. Claro que eso lo pienso hoy, quizás en el futuro venda y me vaya a vivir a la playa... uno planifica pero la vida coloca sus matices.

Saludos,
PD: Posteo para el que le sirva mi experiencia, que aunque estoy partiendo, creo estar protegiéndome adecuadamente para no "irme al carajo" con el primer problema. Y además para que si alguien con mayor experiencia me da un tip adicional, lo haga, ya que nunca estará demás... mis oídos siempre estarán abiertos.
--
Beto

Betozamo · 09-07-17 21:17

Se me olvidó dejar esto... ahora que estoy preparando el aviso...

Algo de humorsh....
--
Beto

edu67 · 10-07-17 00:16

Hola Betozamo:

Si te sirve hay una simple formula para calcular la rentabilidad: R= (RM*11)/VC
VC= Valor comercial
RM= Renta Mensual
11 porque considera 1 mes de vacancia. Ahí puedes jugar con ello. Cual es el CAE del crédito?. A mi me dieron 2,9 pero con los seguros subió a 3,7% y es por ahí donde se generan las diferencias entre las instituciones.
Por ultimo los meses de gracia si bien te hacen postergar el primer pago, no te dan mas plazo dentro del crédito ( solo te suben el dividendo).
saludos

Nicodemo · 10-07-17 09:19

Si bien como parte de la sociedad, uno tiene opinión y por ejemplo, podría darle valor a la vivienda social en sí, como testimonio urbanístico que representa una visión histórica.

Pero finalmente, el valor patrimonial de algo se lo da una comunidad/sociedad/un estado (y lamentablemente un estado se gobierno politicamente), ya sea a un bien material o un bien simbólico, bonito, feo, agradable, desagradable, feliz o desafortunado.

A mi me parece patrimonial el barrio Yungai por el mismo motivo que la villa y sin duda ese valor es relativo. Sé muy bien que la villa san luis no es la cité radieuse, pero es uno de los pocos testimonios de la integración mediante la planificación urbana. Nos guste o no.

Y no he leido lo del consejo de monumentos, me interesó la historia de la villa cuando empezó a desaparecer.

Yo creo que hay que sacarse la ingenuidad de que hay cosas que involucran colectivamente a las personas y que no son política...

Nicodemo escribió:

Disclaimer: no estoy ni a favor ni en contra de que se termine de demoler algo que no se cuidó más de 3 décadas, cuando efectivamente había más valor patrimonial.

Nicodemo escribió:

Cual era el valor patrimonial? El que repiten los loros en base a lo dispuesto por el consejo de monumentos?
Objetivamente, subjetivamente, y cualquier palabra con MENTE, esa villa no tenia nada. Tema netamente politico.

Foro Chilebolsa

#2911 02-07-17 09:45

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#2912 02-07-17 10:15

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#2913 03-07-17 15:14

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#2914 03-07-17 17:14

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#2915 03-07-17 17:26

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#2916 03-07-17 17:49

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#2917 03-07-17 19:36

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2918 03-07-17 19:49

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2919 03-07-17 19:57

Re: burbuja inmobiliaria ?

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Re: burbuja inmobiliaria ?

#2921 04-07-17 09:50

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Re: burbuja inmobiliaria ?

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#2924 04-07-17 10:51

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