burbuja inmobiliaria ?

Rolex · 20-06-17 09:00

Felipao escribió:

Hay hasta fondos o empresas vendiendo que metas plata y ellos hacen la pega de arrendar en AIRBNB alguna vez me fueron a vender el cuento y no me gusto mucho.

Aca en chile? o en usa? Yo lo unico que he visto es empresas/fondos/family office/parecidos vendiendo deptos al por mayor (santiago, chile) con la gracia que se entrega la administracion a un "tercero" (que de hecho en uno de ellos pude comprobar relacion directa) y se encargan de todo y que tienen un modelo super impresionante en el cual siempre esta arrendado y nunca pierdes, y que se proratean costos de abogados y arriendos con todo el edificio, por ende te aseguran rentabilidad...

Cuando me lo terminaron de explicar les dije: Excelente negocio. Me respondieron: Entonces, ustedes se suman? Le dije: Si, al de la administracion, sin duda que si, al otro no.

Es la nueva maravilla del mercado.

Rolex · 20-06-17 09:14

Tasas de créditos hipotecarios llegan a mínimos históricos por foco en menor riesgo

http://www.pulso.cl/empresas-mercados/t … or-riesgo/

El guru del foro dijo: Cuando suban las tasas en USA, se acaba el show. Lo explico con un excel para variar, no le resulto. Un dato que aparece: Menos prestamo a las propiedades de uf2000...

Paseo puente..dos propiedades a 202 uf/m2, no es el precio mas alto pero ya hay 20 interesados (minimo 74000 uf).

http://impresa.elmercurio.com/Pages/New … 5&bodyid=2

Mercado quemante, los amigos de la burbuja decepcionados de poder comprar al 50% de descuento, esperaron como 5 años para comprar mas caro pero a menor tasa

Finalmente, ayer salio en la edicion impresa del DF que colliers demandara a budnik porque e le fue por dentro, eso es lo de menos, la comision es aprox un 3%. Hoy en el mercado para altos montos puedes manejarte hasta un 1,5%-2% (que yo creo es lo que alguien gestiono para budnik por fuera)....asi como a los montos chicos hay algunos "freelance" de propiedades que tratan de sacarte hasta un 8%.

Rolex · 20-06-17 09:21

Mientras tanto en calama...

Edificios de departamentos tardan hasta cuatro años en ser vendidos

http://www.portalinmobiliario.com/diari … iaID=23328

Calama...la ciudad mas fea de chile, y con mineros...el chicureo del norte.

PATALARRASTRA · 20-06-17 10:14

Como dato anecdótico...

Si comparamos el retorno entre el índice real de precio de viviendas (departamentos zona oriente) y el IPSA desde Diciembre de 2008 (casi fondo de la subprime) hasta marzo de 2017, el índice real de precio de viviendas tiene un retonro del 79% contra un 79,56% real del ipsa (sin descontar dividendos)....

Saludos...

Pedrots · 20-06-17 10:22

PATALARRASTRA escribió:

Como dato anecdótico...
Si comparamos el retorno entre el índice real de precio de viviendas (departamentos zona oriente) y el IPSA desde Diciembre de 2008 (casi fondo de la subprime) hasta marzo de 2017, el índice real de precio de viviendas tiene un retonro del 79% contra un 79,56% real del ipsa (sin descontar dividendos)....
Saludos...

Cherry picking no sirve.

Compara otras ventanas de tiempo y sí o sí viviendas serán superiores en rentabilidad.

PATALARRASTRA · 20-06-17 11:01

Pedrots escribió:

PATALARRASTRA escribió:
Como dato anecdótico...
Si comparamos el retorno entre el índice real de precio de viviendas (departamentos zona oriente) y el IPSA desde Diciembre de 2008 (casi fondo de la subprime) hasta marzo de 2017, el índice real de precio de viviendas tiene un retonro del 79% contra un 79,56% real del ipsa (sin descontar dividendos)....
Saludos...

Cherry picking no sirve.
Compara otras ventanas de tiempo y sí o sí viviendas serán superiores en rentabilidad.

Pero claro... si estaba viendo de la subprime a nuestros días... inclusive si tomas el año 2010 las viviendas le ganan al IPSA a combo limpio. De todas formas, es para mostrar como se han comportado distintas opciones con distinto tipos de riesgo... también hay ventanas en donde las viviendas son un perno... pero siempre recordar que por más larga seala serie de tiempo los riesgos siempre existen... depende en donde tomes la curva... y si no preguntale a alguien que sufrió alguna crisis inmobiliaria...

Papo · 20-06-17 12:06

Yo delegué la administración de la propiedad que tenemos con mi señora a una empresa corredora de propiedades. Nos cobran un 10% del arriendo. Algo bueno y garantizado que tenemos, es que al día 05 de cada mes, si o sí, tenemos el dinero del arriendo, si no lo paga el arrendatario, lo paga la empresa y así nos ahorramos todo tipo de temas de cobranza y judiciales.

Felipao · 20-06-17 12:25

Rolex escribió:

Felipao escribió:
Hay hasta fondos o empresas vendiendo que metas plata y ellos hacen la pega de arrendar en AIRBNB alguna vez me fueron a vender el cuento y no me gusto mucho.
Aca en chile? o en usa? Yo lo unico que he visto es empresas/fondos/family office/parecidos vendiendo deptos al por mayor (santiago, chile) con la gracia que se entrega la administracion a un "tercero" (que de hecho en uno de ellos pude comprobar relacion directa) y se encargan de todo y que tienen un modelo super impresionante en el cual siempre esta arrendado y nunca pierdes, y que se proratean costos de abogados y arriendos con todo el edificio, por ende te aseguran rentabilidad...
Cuando me lo terminaron de explicar les dije: Excelente negocio. Me respondieron: Entonces, ustedes se suman? Le dije: Si, al de la administracion, sin duda que si, al otro no.
Es la nueva maravilla del mercado.

En Chile fue la presentación de meta plata para arrendar y sub arrendar a AIRBNB el tipo hace la administración y te llevas el 50% de lo que deja.

De acuerdo con tu analisis el de la administracion se lleva el 50% sin poner ni uno es muy buen negocio.

pech · 20-06-17 12:52

https://www.df.cl/noticias/empresas/inf … 15236.html

Rolex · 21-06-17 19:47

Felipao escribió:

En Chile fue la presentación de meta plata para arrendar y sub arrendar a AIRBNB el tipo hace la administración y te llevas el 50% de lo que deja.
De acuerdo con tu analisis el de la administracion se lleva el 50% sin poner ni uno es muy buen negocio.

Se me hace medio dificil seguir tus comentarios porque como que sale una cosa y se habla de otra pero, segun entiendo, fuiste a un lugar donde la idea era poner lucas las cuales se usarian para arrendar un bien que luego se subarrendaria a airbnb, el tipo que armo este esquema administra todo y en un acto grandioso y digno de imitar, te ofrece compartir las ganancias fifty fifty?

Si es asi como lo entendi, te digo altiro, te estas juntando con estafadores o con gente que no tiene absolutamente nada que perder.

Rolex · 21-06-17 19:53

Y como se dijo por aca

Mercado de oficinas a su menor vacancia desde 2013 tras nula entrada de edificios en 2do trimestre.

http://impresa.elmercurio.com/Pages/New … 0&bodyid=2

Me sorprende que a nadie se le ocurrio que ese seria el camino a seguir, para mi fue bastante obvio, se pone malo, vendes lo que esta, no hay mas proyectos, se levanta la cosa, retomas. Como he repetido, la constru aprendio del pasado.

Y esto me lo mando un amigo en la tarde

Antofagasta y el desequilibrio del mercado inmobiliario
http://ciperchile.cl/2017/06/21/antofag … obiliario/

Sin embargo, al evaluar la rentabilidad promedio de cinco proyectos inmobiliarios a la venta, se obtiene una tasa interna de retorno (TIR) que promedia el 37%, junto a un retorno de la inversión inicial del 93% (Tabla 2). Para enfatizar, en Estados Unidos los inversionistas inmobiliarios recomiendan invertir asegurando una TIR mínima de 8%, mientras que se considera muy rentable llegar al 18%[1]. Es decir, no se justificaría el alto precio de la vivienda por los costos de producción, dado que las ganancias ya se encuentran muy por sobre el mínimo recomendado. En otras palabras, la vivienda podría ser mucho más barata.

Las ganancias ya se encuentran muy por sobre el minimo recomendado.... como esta esa?

Y remata el autor:

Finamente, los datos muestran la cruda realidad de los hogares y su precarización ante los altos costos de vida. ¿Qué es la vivienda? ¿Es un derecho social, un bien de mercado o simplemente riqueza para acumular?

Las dos ultimas sin duda, no le veo nada malo. O tiene algo de malo?

Rolex · 21-06-17 20:02

Papo escribió:

Yo delegué la administración de la propiedad que tenemos con mi señora a una empresa corredora de propiedades. Nos cobran un 10% del arriendo. Algo bueno y garantizado que tenemos, es que al día 05 de cada mes, si o sí, tenemos el dinero del arriendo, si no lo paga el arrendatario, lo paga la empresa y así nos ahorramos todo tipo de temas de cobranza y judiciales.

Te podria asegurar que ante un cambio en el patron de pagos, te diran que segun contrato es hora que tomes cartas en el asunto personalmente, mas no se puede hacer (esto te lo diran cuando a la corredora le aplique lo mismo la compañia con la cual se ha asegurado).

Papo · 22-06-17 10:18

Este es un fragmento del contrato de administración firmado.

CUARTO.- En caso de atraso, por el arrendatario del pago de la
renta mensual de arrendamiento, “INMO 21” la pagará igualmente a
Don(ña) XXX a más tardar el día 05 de cada mes, hasta que el inmueble este desocupado por Don(ña) YYY. Para que
“INMO 21” pague a Don(ña) XXX, la renta de arrendamiento, éste deberá dentro de 30 días del atraso cumplir todas y cada una de las siguientes condiciones:
- Haber otorgado mandato a uno de los siguientes abogados que
determinará “INMO21”: Eduardo G. o Patricio M o Manuel , para que inicie un juicio de terminación de contrato de arrendamiento y pago de rentas. Dicho abogado deberá entregar los dineros que perciba a “INMO 21”. La renta pagada con atraso asi como los intereses, gastos de cobranza y costas serán del mandatario.
- No haber revocado el mandato anterior.
- Endosar a “INMO 21” las letras de cambio que se acepten por
las rentas impagas.

*omití los nombres.

estebandel8 · 22-06-17 11:02

Hola, como están, les consulto estoy comprando una propiedad, pero en ella vive la hija de uno de los herederos, mi pregunta es si por haber vivido en el lugar por tanto tiempo tiene algún derecho al momento de solicitar que abandone la propiedad, según lo conversado solo quiere un par de meses para buscar otro lugar, de ser así claramente creo debo hacer un contrato para que ese "par de meses" no se extienda, o conviene más solicitar que el lugar este completamente desocupado para hacer efectivo el pago final, y así evitar cualquier posible problema. Gracias por su ayuda.

GAPFULL · 22-06-17 11:28

Hola Papo, OJO (no digo sea tu caso) pero esto generalmente esto funciona la raja hasta que el arrendatario deja de pagar......

Rolex escribió:

Papo escribió:
Yo delegué la administración de la propiedad que tenemos con mi señora a una empresa corredora de propiedades. Nos cobran un 10% del arriendo. Algo bueno y garantizado que tenemos, es que al día 05 de cada mes, si o sí, tenemos el dinero del arriendo, si no lo paga el arrendatario, lo paga la empresa y así nos ahorramos todo tipo de temas de cobranza y judiciales.
Te podria asegurar que ante un cambio en el patron de pagos, te diran que segun contrato es hora que tomes cartas en el asunto personalmente, mas no se puede hacer (esto te lo diran cuando a la corredora le aplique lo mismo la compañia con la cual se ha asegurado).

Felipao · 22-06-17 12:57

Rolex escribió:

Felipao escribió:
En Chile fue la presentación de meta plata para arrendar y sub arrendar a AIRBNB el tipo hace la administración y te llevas el 50% de lo que deja.
De acuerdo con tu analisis el de la administracion se lleva el 50% sin poner ni uno es muy buen negocio.
Se me hace medio dificil seguir tus comentarios porque como que sale una cosa y se habla de otra pero, segun entiendo, fuiste a un lugar donde la idea era poner lucas las cuales se usarian para arrendar un bien que luego se subarrendaria a airbnb, el tipo que armo este esquema administra todo y en un acto grandioso y digno de imitar, te ofrece compartir las ganancias fifty fifty?
Si es asi como lo entendi, te digo altiro, te estas juntando con estafadores o con gente que no tiene absolutamente nada que perder.

Si medio enredado a veces.

Efectivamente el tipo mas que estafa es alguien que no pierde nada, esta lleno de tipos similares inventando la 5ta derivada en mercado inmobiliario.

MARKOLICH · 22-06-17 13:51

http://www.latercera.com/noticia/superi … obiliario/

Rolex · 22-06-17 15:55

Papo escribió:

CUARTO.- En caso de atraso, por el arrendatario del pago de la
renta mensual de arrendamiento, “INMO 21” la pagará igualmente a
Don(ña) XXX a más tardar el día 05 de cada mes, hasta que el inmueble este desocupado por Don(ña) YYY. Para que
“INMO 21” pague a Don(ña) XXX, la renta de arrendamiento, éste deberá dentro de 30 días del atraso cumplir todas y cada una de las siguientes condiciones:

Ese corredor esta reasegurado (pol 814) segun puedo ver por lo que indica ese parrafo. Habria que leerlo completo y ver que no tenga otras cosas escondidas. En todo caso ahi dice claro, si no te pagan el dia 5, a ti no te pagaran el dia 5, yo creo que no lo entendiste bien. Es mas el funcionamiento es simple, no te pagan, tu llamas al corredor, el corredor te dice "no pago, usted tiene que llenarme el mandato para meterle juicio"...y te diria que no te pagaran nada hasta que se inicie el juicio, el cual de seguro tampoco se iniciara, sino que llamaran al tipo para requerir el pago. Captas la idea? ganar tiempo, se consigue el pago (porque el arrendatario fue previamente evaluado), te pagan, y volvemos a cero.
Como un seguro cualquiera, nadie te pagara de inmediato. Eso dice al menos lo que tu colocaste.

estebandel8 escribió:

Hola, como están, les consulto estoy comprando una propiedad, pero en ella vive la hija de uno de los herederos, mi pregunta es si por haber vivido en el lugar por tanto tiempo tiene algún derecho al momento de solicitar que abandone la propiedad, según lo conversado solo quiere un par de meses para buscar otro lugar, de ser así claramente creo debo hacer un contrato para que ese "par de meses" no se extienda, o conviene más solicitar que el lugar este completamente desocupado para hacer efectivo el pago final, y así evitar cualquier posible problema. Gracias por su ayuda.

Ambas alternativas correctas, pero para tu seguridad, que te entreguen la propiedad sin moradores, para que te vas a meter en juicios donde el solo hecho de desembolsar lucas te hara pensar dos veces los pasos a seguir y ahi, te fuiste por un tubo al fracaso.

Felipao escribió:

Efectivamente el tipo mas que estafa es alguien que no pierde nada, esta lleno de tipos similares inventando la 5ta derivada en mercado inmobiliario.

Te podria asegurar que en el mercado FORMAL inmobiliario, no existen ese tipo de negocios. Ojo donde se buscan los negocios.

estebandel8 · 23-06-17 15:59

estebandel8 escribió:

Hola, como están, les consulto estoy comprando una propiedad, pero en ella vive la hija de uno de los herederos, mi pregunta es si por haber vivido en el lugar por tanto tiempo tiene algún derecho al momento de solicitar que abandone la propiedad, según lo conversado solo quiere un par de meses para buscar otro lugar, de ser así claramente creo debo hacer un contrato para que ese "par de meses" no se extienda, o conviene más solicitar que el lugar este completamente desocupado para hacer efectivo el pago final, y así evitar cualquier posible problema. Gracias por su ayuda.

Ambas alternativas correctas, pero para tu seguridad, que te entreguen la propiedad sin moradores, para que te vas a meter en juicios donde el solo hecho de desembolsar lucas te hara pensar dos veces los pasos a seguir y ahi, te fuiste por un tubo al fracaso.

Gracias Rolex te pasaste seguire tu consejo +1 psicologico. Saludos.

Rolex · 26-06-17 12:28

estebandel8 escribió:

Gracias Rolex te pasaste seguire tu consejo +1 psicologico. Saludos.

Para que no se malentienda, yo soy de los de ir a la parte legal cuando se complica o se va a complicar... pero claro ya tengo el chaleco antibalas puesto hace años asi que mas que preocupacion me produce cierta satisfaccion!

Suerte y que todo te resulte perfecto.

estebandel8 · 26-06-17 20:21

Rolex escribió:

estebandel8 escribió:
Gracias Rolex te pasaste seguire tu consejo +1 psicologico. Saludos.
Para que no se malentienda, yo soy de los de ir a la parte legal cuando se complica o se va a complicar... pero claro ya tengo el chaleco antibalas puesto hace años asi que mas que preocupacion me produce cierta satisfaccion!
Suerte y que todo te resulte perfecto.

Gracias, ya solicite que se incluya en el contrato de promesa de compra y venta el que la propiedad me la entreguen sin moradores.... y como es para ir a vivir, mejor que sea así, saludos y gracias nuevamente.

Pedrots · 28-06-17 10:29

Para los que piensan en invertir en Air BnB en Miami:

https://www.bloomberg.com/news/articles … berg-index

La ciudad con menos dcto. en EEUU Respecto a los precios de hoteles es Miami (20% de dcto. vs. un Hotel) y año tras año este descuento se ha ido achicando.

Además en Miami ya están bloqueando los arriendo ultra cortos, con multas de hasta U$20,000.

Para que tengan en consideración que la gallina de los huevos de oro no durará para siempre.

Rolex · 28-06-17 14:27

Airbnb seria como comprar un auto para pagarlo mientras se trabaja en uber...para que lo consideren.

Felipao · 28-06-17 18:26

Pedrots escribió:

Para los que piensan en invertir en Air BnB en Miami:
https://www.bloomberg.com/news/articles … berg-index
La ciudad con menos dcto. en EEUU Respecto a los precios de hoteles es Miami (20% de dcto. vs. un Hotel) y año tras año este descuento se ha ido achicando.
Además en Miami ya están bloqueando los arriendo ultra cortos, con multas de hasta U$20,000.
Para que tengan en consideración que la gallina de los huevos de oro no durará para siempre.

Buen dato, según yo lo complicado en Miami esta en el reglamento de copropiedad hay muchos condominios que no te dejan arrendar ni siquiera antes de 2 años de comprar, eso salia en el de mi Hermano al menos.

Otros varios tienen ene restricciones a arrendar, es importante leer eso al momento de comprar.

Betozamo · 28-06-17 18:28

Rolex escribió:

Airbnb seria como comprar un auto para pagarlo mientras se trabaja en uber...para que lo consideren.

No defiendo Airbnb ni colocaría mi depto en ese negocio, pero no es lo mismo. Una vez que pagas el auto puede ser que ya esté viejo y su valor de mercado sea bastante más bajo de su precio de compra. En cambio con un bien raíz, al terminar de pagarlo sigues teniendo un bien raíz que rara vez se deprecia vs su precio original.

Saludos,
--
Beto

Betozamo · 28-06-17 18:29

Felipao escribió:

Pedrots escribió:
Para los que piensan en invertir en Air BnB en Miami:
https://www.bloomberg.com/news/articles … berg-index
La ciudad con menos dcto. en EEUU Respecto a los precios de hoteles es Miami (20% de dcto. vs. un Hotel) y año tras año este descuento se ha ido achicando.
Además en Miami ya están bloqueando los arriendo ultra cortos, con multas de hasta U$20,000.
Para que tengan en consideración que la gallina de los huevos de oro no durará para siempre.
Buen dato, según yo lo complicado en Miami esta en el reglamento de copropiedad hay muchos condominios que no te dejan arrendar ni siquiera antes de 2 años de comprar, eso salia en el de mi Hermano al menos.
Otros varios tienen ene restricciones a arrendar, es importante leer eso al momento de comprar.

Efectivamente. En algunos reglamentos de copropiedad no se permite arrendar por plazos inferiores a 1 año.

Saludos,
--
Beto

Rolex · 28-06-17 19:33

Betozamo escribió:

No defiendo Airbnb ni colocaría mi depto en ese negocio, pero no es lo mismo. Una vez que pagas el auto puede ser que ya esté viejo y su valor de mercado sea bastante más bajo de su precio de compra. En cambio con un bien raíz, al terminar de pagarlo sigues teniendo un bien raíz que rara vez se deprecia vs su precio original.
Saludos,
--
Beto

Mi punto iba a que son cosas nuevas que no tienen futuro cierto. Airbnb (o uber) estan chocando hoy en varias cosas, talves desaparezcan y aparezcan otros que corrijan esos errores, talves no, y dado eso, uno no puede basar una inversion de este tipo en base a las expectactivas que generan tales empresas nuevas. Muy airbnb sera, pero no pagaras algo en 1 año.

Rolex · 28-06-17 19:45

Felipao escribió:

Buen dato, según yo lo complicado en Miami esta en el reglamento de copropiedad hay muchos condominios que no te dejan arrendar ni siquiera antes de 2 años de comprar, eso salia en el de mi Hermano al menos.
Otros varios tienen ene restricciones a arrendar, es importante leer eso al momento de comprar.

Mi casa en surfside no es condominio, y si mal no recuerdo , me obligan de alguna forma a registrarme en caso de querer arrendar, imponen limites y taxes, un monton de cosas.

en los deptos que les metieron a los chilenos esos de 200 mil verdes que se ve la playa a lo lejos y tienen palmeras abajo y barrios asi del tipo latinos escuchando musica con el parlante en la calle, ahi la unica regla es la de la calle, ahi claro, puedes arrendar cualquier cosa sin problema

Rolex · 01-07-17 12:23

Mas deptos chicos, menos rentabilidad (4,7%) anual.

http://impresa.elmercurio.com/Pages/New … 8&bodyid=2

He leido en muchos lados incluido aca, que lo mejor del mundo es tener solo deptos chicos, porque no te dejan de pagar nunca (falso), si se te cae el arrendatario no hay problema en meterse la mano al bolsillo y seguir pagando uno (semi verdadero, por lo general el que compra chico es porque no le alcanza para uno grande), se arriendan mas rapido (eventualmente verdadero) y por supuesto, son mas rentables.

Mas rentables...ver el articulo.

Rolex · 01-07-17 12:38

Oficinas a/a+ volviendo al juego

http://impresa.lasegunda.com/2017/06/30 … #slider-42

Vacancia 7,5%....me acorde de ese programa informacion privilegiada donde el hijo del reo lavin hablo con seriedad sobre la vacancia...casi seguro que en algun momento hablaron de lo peor que se venia, cifras de 2 digitos, todo mal....no le achunto a niuna, termino fuera.

tambien me recordo a mi gran amigo el guru del foro que dijo que era hora de vender

Verde no se vende dicen en el foro, lo cual es cierto, pero cuando es OPA, aplica para todos los rubros tambien. Que significa eso? Que si estas vendiendo porque la moda es vender, no sirve, pero si estas vendiendo porque llego alguien y te va a pagar un premio, la situacion cambia.

Foro Chilebolsa

#2881 20-06-17 09:00

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2882 20-06-17 09:14

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2883 20-06-17 09:21

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#2886 20-06-17 11:01

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#2887 20-06-17 12:06

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#2888 20-06-17 12:25

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Re: burbuja inmobiliaria ?

#2890 21-06-17 19:47

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2891 21-06-17 19:53

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2892 21-06-17 20:02

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#2893 22-06-17 10:18

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2894 22-06-17 11:02

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2895 22-06-17 11:28

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#2896 22-06-17 12:57

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