burbuja inmobiliaria ?

Saak · 20-02-17 12:30

Rolex escribió:

Saak escribió:
En nuestro caso:
Año 2016: 1 de deptos Las Condes
Año 2017: 4 de deptos en Estacion central, Las Condes, Providencia, Maipu
En estacion central en el eje de general velasquez?

En alameda a unas 2 cuadras de general velasquez.

Rolex · 20-02-17 13:40

Aumenta stock de casas en colina (o chicudebo).

http://impresa.lasegunda.com/2017/02/20 … #slider-22

EDO · 20-02-17 14:02

Rolex escribió:

Aumenta stock de casas en colina (o chicudebo).
http://impresa.lasegunda.com/2017/02/20 … #slider-22

No puede ser. Si todo lo que sea ABC1 se vende como pan caliente. (rolez rules).

Rolex · 20-02-17 14:09

pobrecito parece que estar desempleado te ha afectado bastante. Era cosa de mirar cuantas proyectos han ingresado.

Que malo tu nivel viejo, super malo, busca trabajo mejor, y despues yo te enseño en mi oficina gratis como manejar 1 propiedad a bajo costo y con muy poco riesgo, ya que eso andabas buscando en otro foro.

Me respaldan miles de m2 propios, para tu seguridad.

Don-Ben · 20-02-17 14:15

Cuando un niño se porta mal, hace berrinches o dice groserías se recomienda aplicar la técnica de "Time out" (aislarlo, no pescarlo hasta que se le pase). En internet está el viejo adagio de "No alimentar al troll".

Rolex · 20-02-17 14:21

Le hace falta su correctivo, se pasa de foro en foro hablando tonteras, es como su entretencion de desempleado. Que mal por el.

Rolex · 21-02-17 09:13

Precios de segunda vivienda caen hasta 24% en 2017 afectados por la desaceleración

http://www.pulso.cl/empresas-mercados/p … eleracion/

y

Se expande mercado de viviendas de gran metraje

http://www.economiaynegocios.cl/noticia … ?id=336798

Pedrots · 21-02-17 16:03

Estimados, como calculan el retorno de una inversión?

Quería ver si es viable medirlo así, para efectos de incremento del patrimonio:

Ingreso anual neto= Arriendo + Amort. - Interés - Contribuciones - Mant. - Vacancia

IAN / Pie = Retorno %
IAN / Valor propiedad = Retorno %

Se aleja de la forma clásica de ver el retorno sobre propiedades que se ve acá en todo caso.

Saludos,

PATALARRASTRA · 21-02-17 16:33

Pedrots escribió:

Estimados, como calculan el retorno de una inversión?
Quería ver si es viable medirlo así, para efectos de incremento del patrimonio:
Ingreso anual neto= Arriendo + Amort. - Interés - Contribuciones - Mant. - Vacancia
IAN / Pie = Retorno %
IAN / Valor propiedad = Retorno %
Se aleja de la forma clásica de ver el retorno sobre propiedades que se ve acá en todo caso.
Saludos,

Para calcular el ingreso no debes considerar la amortización, sólo los intereses del crédito. El interés es un gasto, la amortización del crédito es un pasivo que luego de pagado se refleja en tu patrimonio.

Si de tu bolsillo debiste pagar la cuota, la amortización sería un aporte y los intereses pagados una pérdida. En todo caso deberías sumar al pie las amortizaciones que pagaste de tu bolsillo por falta de arriendo.

Saludos

Charly Brown · 22-02-17 11:17

PATALARRASTRA escribió:

Para calcular el ingreso no debes considerar la amortización, sólo los intereses del crédito. El interés es un gasto, la amortización del crédito es un pasivo que luego de pagado se refleja en tu patrimonio.
Si de tu bolsillo debiste pagar la cuota, la amortización sería un aporte y los intereses pagados una pérdida. En todo caso deberías sumar al pie las amortizaciones que pagaste de tu bolsillo por falta de arriendo.
Saludos

No estoy de acuerdo PATA. Me imagino la idea de calcular la rentabilidad es comparar esta inversión con otras.

Con esa lógica el patrimonio crecería año a año (pie inicial+amortización), manteniendo los ingresos constantes (en moneda real) significaría que el retorno disminuiría año tras año, lo cual sería "mentiroso".

Yo soy un purista de las Evaluaciones de Proyectos. A mí me gusta calcular la TIR con un horizonte de x años, con valor residual en el último año por venta de la propiedad (asumiendo una cierta plusvalía).

Rolex · 22-02-17 11:31

Charly Brown escribió:

No estoy de acuerdo PATA. Me imagino la idea de calcular la rentabilidad es comparar esta inversión con otras.
Con esa lógica el patrimonio crecería año a año (pie inicial+amortización), manteniendo los ingresos constantes (en moneda real) significaría que el retorno disminuiría año tras año, lo cual sería "mentiroso".
Yo soy un purista de las Evaluaciones de Proyectos. A mí me gusta calcular la TIR con un horizonte de x años, con valor residual en el último año por venta de la propiedad (asumiendo una cierta plusvalía).

Y compararlo con que, con otro tangible? Que tangible?

Y porque la evaluacion debe ser asumiendo la venta?

En este negocio los que apuestan largo plazo, no venden, y cuando se vende, te aseguro que el premio no lo calculaste en ninguna evaluacion de proyecto.

Charly Brown · 22-02-17 11:48

Rolex escribió:

Y compararlo con que, con otro tangible? Que tangible?
Y porque la evaluacion debe ser asumiendo la venta?
En este negocio los que apuestan largo plazo, no venden, y cuando se vende, te aseguro que el premio no lo calculaste en ninguna evaluacion de proyecto.

La compración con otro instrumento depende del horizonte de la inversión. (Y depende de las opciones de cada uno también).

El valor residual es muy incierto, estoy de acuerdo. Pero uno siempre puede tener distintos escenarios. Como escenario pesimista el valor residual sería igual a la inversión inicial. De ahí para arriba.

Si no quieres vender nunca no habría valor residual... Pero por desgracia no todos pueden hacer una inversión para dejar el dinero empozado por siempre.

Saak · 22-02-17 12:14

Charly Brown escribió:

Rolex escribió:
Y compararlo con que, con otro tangible? Que tangible?
Y porque la evaluacion debe ser asumiendo la venta?
En este negocio los que apuestan largo plazo, no venden, y cuando se vende, te aseguro que el premio no lo calculaste en ninguna evaluacion de proyecto.
La compración con otro instrumento depende del horizonte de la inversión. (Y depende de las opciones de cada uno también).
El valor residual es muy incierto, estoy de acuerdo. Pero uno siempre puede tener distintos escenarios. Como escenario pesimista el valor residual sería igual a la inversión inicial. De ahí para arriba.
Si no quieres vender nunca no habría valor residual... Pero por desgracia no todos pueden hacer una inversión para dejar el dinero empozado por siempre.

Por lo menos cuando presento evaluaciones al directorio (que incluye a un director de la cchc) siempre piden tir con valor residual (proyectos de 15años+).

PATALARRASTRA · 22-02-17 12:14

Charly Brown escribió:

PATALARRASTRA escribió:
Para calcular el ingreso no debes considerar la amortización, sólo los intereses del crédito. El interés es un gasto, la amortización del crédito es un pasivo que luego de pagado se refleja en tu patrimonio.
Si de tu bolsillo debiste pagar la cuota, la amortización sería un aporte y los intereses pagados una pérdida. En todo caso deberías sumar al pie las amortizaciones que pagaste de tu bolsillo por falta de arriendo.
Saludos
No estoy de acuerdo PATA. Me imagino la idea de calcular la rentabilidad es comparar esta inversión con otras.
Con esa lógica el patrimonio crecería año a año (pie inicial+amortización), manteniendo los ingresos constantes (en moneda real) significaría que el retorno disminuiría año tras año, lo cual sería "mentiroso".
Yo soy un purista de las Evaluaciones de Proyectos. A mí me gusta calcular la TIR con un horizonte de x años, con valor residual en el último año por venta de la propiedad (asumiendo una cierta plusvalía).

Cuando esté en la oficina te lo explico con peras y manzanas. Pero la realidad es que no puedes considerar ingreso la amortización del capital de una deuda. Ingreso de caja en un inmueble es su arriendo y punto, otra cosa es que con ese arriendo amortices capital de una deuda.

Otro ejemplo rápido. Tienes una empresa con un patrimonio de 100, en un año ganas 100 pero los dueños te lo dejan en caja o inventarios o lo que sea, el otro año rentas 100 pero tienes un patrimonio de 200, cuanto rentaste ?

Saludos...

Pedrots · 22-02-17 13:06

PATALARRASTRA escribió:

Charly Brown escribió:
PATALARRASTRA escribió:
Para calcular el ingreso no debes considerar la amortización, sólo los intereses del crédito. El interés es un gasto, la amortización del crédito es un pasivo que luego de pagado se refleja en tu patrimonio.
Si de tu bolsillo debiste pagar la cuota, la amortización sería un aporte y los intereses pagados una pérdida. En todo caso deberías sumar al pie las amortizaciones que pagaste de tu bolsillo por falta de arriendo.
Saludos
No estoy de acuerdo PATA. Me imagino la idea de calcular la rentabilidad es comparar esta inversión con otras.
Con esa lógica el patrimonio crecería año a año (pie inicial+amortización), manteniendo los ingresos constantes (en moneda real) significaría que el retorno disminuiría año tras año, lo cual sería "mentiroso".
Yo soy un purista de las Evaluaciones de Proyectos. A mí me gusta calcular la TIR con un horizonte de x años, con valor residual en el último año por venta de la propiedad (asumiendo una cierta plusvalía).
Cuando esté en la oficina te lo explico con peras y manzanas. Pero la realidad es que no puedes considerar ingreso la amortización del capital de una deuda. Ingreso de caja en un inmueble es su arriendo y punto, otra cosa es que con ese arriendo amortices capital de una deuda.
Otro ejemplo rápido. Tienes una empresa con un patrimonio de 100, en un año ganas 100 pero los dueños te lo dejan en caja o inventarios o lo que sea, el otro año rentas 100 pero tienes un patrimonio de 200, cuanto rentaste ?
Saludos...

Si tu patrimonio pasó de 100 a 200 rentaste 100, es así de simple. Contabilidad 101. Que la utilidad esté reinvertida en capital de trabajo, es otra cosa.

Cuando dices 'ganas' eso es utilidad, osea incremento patrimonial. No puedes ganar plata si tu patrimonio no crece.

Ejemplo de lo que estaba haciendo:

AphE8

Si sólo considerara ingreso neto de caja no estaría teniendo en cuenta el real incremento de mi patrimonio.

Pedrots · 22-02-17 13:35

Aquí está la imagen:

PATALARRASTRA · 22-02-17 15:50

Pedrots escribió:

Aquí está la imagen:
http://i.imgur.com/vHdV47c.png

Mira... te doy un ejemplo contable contabilizando los intereses bancarios... La amortización de un crédito no es ingreso... el único ingreso es el arriendo y el único egreso los intereses... Al final te indica cuánto rentaste sobre pie y sobre patrimonio en ese ejercicio. Luego al ejercicio le puedes restar los gastos de contribuciones...

Pedrots · 22-02-17 16:33

PATALARRASTRA escribió:

Pedrots escribió:
Aquí está la imagen:
http://i.imgur.com/vHdV47c.png
Mira... te doy un ejemplo contable contabilizando los intereses bancarios... La amortización de un crédito no es ingreso... el único ingreso es el arriendo y el único egreso los intereses... Al final te indica cuánto rentaste sobre pie y sobre patrimonio en ese ejercicio. Luego al ejercicio le puedes restar los gastos de contribuciones...
http://www.chilebolsa.com/foro/uploads/ … ntable.png

Es lo mismo que hice yo sólo que no detalle el EERR.

Contablemente el detalle que muestras tienes razón, pero a fin de cuentas la amortización sí incrementa patrimonio (dado que sólo los intereses son gastos) como parte del dividendo íntegro.

No es ingreso, en eso estamos claros.

Charly Brown · 23-02-17 08:42

PATALARRASTRA escribió:

Mira... te doy un ejemplo contable contabilizando los intereses bancarios... La amortización de un crédito no es ingreso... el único ingreso es el arriendo y el único egreso los intereses... Al final te indica cuánto rentaste sobre pie y sobre patrimonio en ese ejercicio. Luego al ejercicio le puedes restar los gastos de contribuciones...

PATA, todo lo que dices es metodológicamente perfecto e indiscutible.
No obstante yo prefiero calcular la rentabilidad NO en función de la Utilidad sino de los Flujos de Caja, que al fin y al cabo creo que es lo que importa. Para ello sí habría que restar la amortización de la utilidad.

PATALARRASTRA · 23-02-17 08:54

Charly Brown escribió:

PATALARRASTRA escribió:
Mira... te doy un ejemplo contable contabilizando los intereses bancarios... La amortización de un crédito no es ingreso... el único ingreso es el arriendo y el único egreso los intereses... Al final te indica cuánto rentaste sobre pie y sobre patrimonio en ese ejercicio. Luego al ejercicio le puedes restar los gastos de contribuciones...
PATA, todo lo que dices es metodológicamente perfecto e indiscutible.
No obstante yo prefiero calcular la rentabilidad NO en función de la Utilidad sino de los Flujos de Caja, que al fin y al cabo creo que es lo que importa. Para ello sí habría que restar la amortización de la utilidad.

El flujo de caja es para determinar la liquidez en un período. Ahora si analizas la rentabilidad de un proyecto con VAN debes darle un valor de realización al final del proyecto. Ya ahí entra un poco "la futorología" porque en realidad uno no tiene certeza en el precio final. Para saber hoy, cuánto renté ayer sobre un pie o valor de propiedad, es el método anterior.

PATALARRASTRA · 23-02-17 09:05

Pedrots escribió:

PATALARRASTRA escribió:
Pedrots escribió:
Aquí está la imagen:
http://i.imgur.com/vHdV47c.png
Mira... te doy un ejemplo contable contabilizando los intereses bancarios... La amortización de un crédito no es ingreso... el único ingreso es el arriendo y el único egreso los intereses... Al final te indica cuánto rentaste sobre pie y sobre patrimonio en ese ejercicio. Luego al ejercicio le puedes restar los gastos de contribuciones...
http://www.chilebolsa.com/foro/uploads/ … ntable.png

Es lo mismo que hice yo sólo que no detalle el EERR.
Contablemente el detalle que muestras tienes razón, pero a fin de cuentas la amortización sí incrementa patrimonio (dado que sólo los intereses son gastos) como parte del dividendo íntegro.
No es ingreso, en eso estamos claros.

Entonces elimina la amortizaciones de capital para determinar el ingreso neto y sólo resta los intereses pagados en el período. Lo que me olvidaba, puedes sumar la devolución de renta al ingreso anual de lo que corresponda por intereses hipotecarios en el caso de personas naturales, a veces no es poco y al principio del crédito estas devoluciones son altas por el sistema francés de amortización...

Saludos..

Saludos...

Rolex · 23-02-17 10:19

Y en USA los bancos ya no quieren prestarle a las constructoras para que sigan construyendo mas deptos.

http://impresa.elmercurio.com/Pages/New … 8&bodyid=2

Pero si aca en chile fue un exito la venta de departamentos en florida, todavia estan esperando los inversionistas que los 200 mil invertidos se conviertan en 1 millon de dolares.

Una lastima que los ahorros de muchos compatriotas se fueron a edificios mal ubicados, malos barrios, todo mal.

Y les va a ir peor cuando en algun momento, y amparado en las nuevas reglas de la oecd y nuestra reforma tributaria, se oficie una solicitud para conocer esas inversiones en usa, que la gran mayoria prefirio omitir "porque esto es solo para los que tienen dinero en efectivo, no afecta a quienes tengan bienes muebles"... ayayay que les va a costar caro, tan caro como incluso perderlo todo.

Mal en peor, hubiesen puesto esas lucas aca, hoy tendrian el millon de dolares.

Rolex · 24-02-17 10:53

Arriendo con opción de compra crece en mercado inmobiliario residencial

http://www.economiaynegocios.cl/noticia … ?id=338449

Vamos camino a instaurar una especie de FORUM inmobiliario

PATALARRASTRA · 24-02-17 11:13

Rolex escribió:

Arriendo con opción de compra crece en mercado inmobiliario residencial
http://www.economiaynegocios.cl/noticia … ?id=338449
Vamos camino a instaurar una especie de FORUM inmobiliario

Evidentemente es una salida para poder financiar el pie a las personas que no lo tienen. El leasing inmobiliario no tiene sentido para las personas naturales ya que no pueden deducir de renta los gastos de arriendo. Otro cuento son las personas jurídicas y ahí si que es conveniente el leasing inmobiliario ya que reduce la base imponible y luego la opción la puedes ejercer a otra sociedad al valor cuota y retirar bienes a nada (o se podía)..

No veo que hagan leasing inmobiliario a 20 o 30 años, sólo 24 meses para financiar el pie.

Rolex · 24-02-17 11:22

Si viejo, pero en 24 meses mas veremos cuantos concretan. Muy parecido a forum hoy con los autos tope de linea, si la gente supiera la cantidad de autos de lujo que nunca se concreta la compra, dirian que estamos en el dubai de carton.

Aparentar le dicen

Rolex · 25-02-17 11:00

Tamaño promedio de deptos en regiones superan a los de santiago hasta 16m2.

http://impresa.elmercurio.com/Pages/New … 0&bodyid=2

Lo que no te dice el articulo, que santiago es chile.

Le hago el quite a los deptos, pero si alguien tienen el feeling para aguantar el cacho que es la copropiedad, no es malo.

Don-Ben · 25-02-17 14:00

Pregunta de imberbe ¿Qué pasa cuando el arrendatario muere, quiénes pagan lo adeudado?

Rolex · 25-02-17 14:14

Muy buena pregunta, depende del contrato si contemplaba que pasaba o no (fallacer, perder capacidad mental, etc) , si hay codeudor, etc.
En resumen, contrato de libreria, seria todo, contrato bien hecho, sigues con el codeudor, negocios son negocios.

Vamos al otro caso, muere el arrendador (persona natural), error de la gran mayoria de las personas, le siguen pagando a los hijos, señora, etc, lo cual no es valido. Hay que esperar la poseson efectiva, un caso comun los contratos de supermercados y antenas, herederos se la pasan peleando por recibir las lucas, y las empresas no te van a pagar un peso hasta que arregles el tema de la posesion efectiva.

En resumen: hay que contemplar la muerte como un escenario factible, o la perdida de la capacidad mental de las personas para administrar sus cosas, mas el codeudor que debe existir siempre, al menos uno, problema solucionado.

edu67 · 25-02-17 18:48

Estimados: No se si han tocado el tema pero que opinión tienen del crowfunding?. ¿ Acaso podrá existir el dia de mañana una bolsa para transar exclusivamente acciones inmobiliarias que le permitiría dar mayor liquidez al sistema?. saludos

Rolex · 27-02-17 09:36

edu67 escribió:

Estimados: No se si han tocado el tema pero que opinión tienen del crowfunding?. ¿ Acaso podrá existir el dia de mañana una bolsa para transar exclusivamente acciones inmobiliarias que le permitiría dar mayor liquidez al sistema?. saludos

He leido al respecto algunos articulos, como este de bloomberg por ejemplo

https://www.bloomberg.com/news/articles … -land-rush

Y claro como opcion para aquel que quiere invertir y no puede hacerlo solo, pareciera ser una buena opcion.

A mi en lo personal, no me gustan los socios, o no me gustan los bienes raices donde no sea el dueño del 100% o no tenga el sarten por el mango.

Creo que aca colocaron en algun momento una empresa que se suponia comprabas mas barato los departamentos y te aseguraban un retorno x, que todos los ejecutivos eran super especialiastas...y ahi es lo que me da miedo, todas estas empresas dicen contar "con los mejores".

Y quienes son "los mejores" o "los expertos inmobiliarios"? Nadie los conoce, no tienen un solo bien raiz, y si lo tienen, lo estan pagando a 20 años, pero te dicen para donde se mueve el mercado, donde debes comprar, cuando comprar...yo paso.

Los mejores en esto se conocen por el numero de propiedades que manejan, los años de circo, ubicaciones, y en ese grupo, no estan los amigos del crowdfunding por ahora.

Saludos.

Foro Chilebolsa

#2371 20-02-17 12:30

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2372 20-02-17 13:40

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2373 20-02-17 14:02

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2374 20-02-17 14:09

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2375 20-02-17 14:15

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2376 20-02-17 14:21

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2377 21-02-17 09:13

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2378 21-02-17 16:03

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2379 21-02-17 16:33

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2380 22-02-17 11:17

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2381 22-02-17 11:31

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2382 22-02-17 11:48

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2383 22-02-17 12:14

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2384 22-02-17 12:14

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2385 22-02-17 13:06

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2386 22-02-17 13:35

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2387 22-02-17 15:50

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2388 22-02-17 16:33

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2389 23-02-17 08:42

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2390 23-02-17 08:54

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2391 23-02-17 09:05

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2392 23-02-17 10:19

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2393 24-02-17 10:53

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2394 24-02-17 11:13

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2395 24-02-17 11:22

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2396 25-02-17 11:00

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2397 25-02-17 14:00

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2398 25-02-17 14:14

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2399 25-02-17 18:48

Re: burbuja inmobiliaria ?

#2400 27-02-17 09:36

Re: burbuja inmobiliaria ?

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