burbuja inmobiliaria ?

Rolex · 26-09-16 15:13

EDO escribió:

Esto es solo un supuesto. En todo caso yo creo que los bancos tampoco la deben estar pasando muy bien si hay menos negocios inmobiliarios....al final tienen que tener ventas.Ya me estan llegando algunos ofertones al correo para comprar depto nuevo.

Por favor comparte los ofertones , a ver que tan ofertones son.

Igual mala tu comprension de lectura, pedrots te corrigio hasta el cansancio.

Lo tuyo no es un problema con los precios, sino algo de rabia contra el sistema y contra quienes tienen un poco mas que tu, no comparto eso pero si creo que el sistema actual ha llevado a la creencia que todos los males del que tiene menos, es por culpa del que esta un peldaño mas arriba.

Rolex · 26-09-16 15:19

Soros escribió:

Parece que por acá hay varios que trabajan en el sector y están asustados

Yo creo que estas en lo correcto en la primera parte, no asi en la segunda.

Varios tienen deudas bajas, se ha aprendido con el tiempo.

En mi caso personal cierra chile mañana, y no perderia ni el tiempo.

Nicodemo · 27-09-16 08:29

EDO escribió:

Pedrots escribió:
Nuevamente se abaratarían los créditos, y en UF.
https://www.df.cl/noticias/economia-y-p … 01820.html
Esto es solo un supuesto. En todo caso yo creo que los bancos tampoco la deben estar pasando muy bien si hay menos negocios inmobiliarios....al final tienen que tener ventas.Ya me estan llegando algunos ofertones al correo para comprar depto nuevo.

Ojito, lo más importante a corto plazo para los bancos es el negocio de las inmobiliarias y constructoras, no los créditos hipotecarios, ya que tienen bajo retorno, pero son muy intensivos en capital (todo esto a largo plazo).

Es verdad que cada vez más las inmobiliarias están bajando los precios de lista (me llegó uno medio obsceno 15% de descuento+estacionamiento y bodega gratis), pero esto es contra el margen de la unidad, no contra el costo de producción y venta.

Sí el margen está inflado, pero ¿está en riesgo la industria?

Rolex · 27-09-16 09:15

Nicodemo escribió:

Sí el margen está inflado, pero ¿está en riesgo la industria?

En toda industria siempre van a existir empresas que estan tambaleando, yo la verdad no he visto algo fuera de lo normal, aun.

Como digo, creo que se aprendio mucho de la ultima crisis, yo mismo puse en duda a besalco muchas veces, idem salfacorp, y tenia motivos y razones para escribir un libro, pero se pararon, el como se podria discutir, pero el fondo es que se pararon.

Es mas te podria decir que sigo viendo a besalco como una empresa complicada, pero es mi apreciacion en base a informacion minera, en esto ya llevo 4 años esperando a que le pase algo, y nada.

Pablo25 · 27-09-16 11:01

No sé si son ofertones, pero la semana pasada firme una promesa de CV por un depto nuevo en Providencia que costaba UF 9.000 (precio publicado). Les dije que en UF 8.000 aceptaba comprar y a los 2 días me llamaron de la inmobiliaria respondiendo que aceptaban la oferta.

Rolex escribió:

EDO escribió:
Esto es solo un supuesto. En todo caso yo creo que los bancos tampoco la deben estar pasando muy bien si hay menos negocios inmobiliarios....al final tienen que tener ventas.Ya me estan llegando algunos ofertones al correo para comprar depto nuevo.
Por favor comparte los ofertones , a ver que tan ofertones son.
Igual mala tu comprension de lectura, pedrots te corrigio hasta el cansancio.
Lo tuyo no es un problema con los precios, sino algo de rabia contra el sistema y contra quienes tienen un poco mas que tu, no comparto eso pero si creo que el sistema actual ha llevado a la creencia que todos los males del que tiene menos, es por culpa del que esta un peldaño mas arriba.

Soros · 27-09-16 11:22

Eso es, hacer oferta, aunque sea indecente, aveces pasan los días y te llaman

Pablo25 escribió:

No sé si son ofertones, pero la semana pasada firme una promesa de CV por un depto nuevo en Providencia que costaba UF 9.000 (precio publicado). Les dije que en UF 8.000 aceptaba comprar y a los 2 días me llamaron de la inmobiliaria respondiendo que aceptaban la oferta.

Rolex escribió:
EDO escribió:
Esto es solo un supuesto. En todo caso yo creo que los bancos tampoco la deben estar pasando muy bien si hay menos negocios inmobiliarios....al final tienen que tener ventas.Ya me estan llegando algunos ofertones al correo para comprar depto nuevo.
Por favor comparte los ofertones , a ver que tan ofertones son.
Igual mala tu comprension de lectura, pedrots te corrigio hasta el cansancio.
Lo tuyo no es un problema con los precios, sino algo de rabia contra el sistema y contra quienes tienen un poco mas que tu, no comparto eso pero si creo que el sistema actual ha llevado a la creencia que todos los males del que tiene menos, es por culpa del que esta un peldaño mas arriba.

Saak · 27-09-16 11:28

11% es algo que esta en el rango de los "descuentos". Pero a no ser que le estes comprando a una persona natural que esta desesperada, todos esos descuentos son falsos.
Casi todas las inmobiliarias lo hacen (si no todas pues no sé de alguna que no lo haga pero no las conozco todas).
Ejemplo: Inmobiliaria dispuesta a vender depto en UF 5.000...publica UF 5.500 y luego dcto..la inmobiliaria vende y el que compra queda feliz.

Por supuesto puede que no sea tu caso asi que la mejor forma es calcular el uf/m2 como: Valor UF depto (descontando bodega y estacionamiento)/(Superficie interior+sup terraza/2).
Si no tienes el valor del est y bodega puedes ocupar UF 380 y UF 100. Aún asi, puede haber dispersion en esos valores debido a la antiguedad del edificio, facilities, etc. Si estas comprando algo nuevo por ejemplo entre Lota, Los leones, Sueca y Carlos antunez..ese precio anda por los 90 uf/m2 (el tuyo podria ser mayor o menor dependiendo de la orientación/piso) pero un NP o SO de piso medio andaria en los 90 uf/m2.

Felipao · 27-09-16 13:52

Pablo25 escribió:

No sé si son ofertones, pero la semana pasada firme una promesa de CV por un depto nuevo en Providencia que costaba UF 9.000 (precio publicado). Les dije que en UF 8.000 aceptaba comprar y a los 2 días me llamaron de la inmobiliaria respondiendo que aceptaban la oferta.

Rolex escribió:
EDO escribió:
Esto es solo un supuesto. En todo caso yo creo que los bancos tampoco la deben estar pasando muy bien si hay menos negocios inmobiliarios....al final tienen que tener ventas.Ya me estan llegando algunos ofertones al correo para comprar depto nuevo.
Por favor comparte los ofertones , a ver que tan ofertones son.
Igual mala tu comprension de lectura, pedrots te corrigio hasta el cansancio.
Lo tuyo no es un problema con los precios, sino algo de rabia contra el sistema y contra quienes tienen un poco mas que tu, no comparto eso pero si creo que el sistema actual ha llevado a la creencia que todos los males del que tiene menos, es por culpa del que esta un peldaño mas arriba.

Cuantos MT2 y lugar si se puede saber yo ando buscando algo aunque prefiero casa.

Rolex · 27-09-16 16:23

Felipao escribió:

Cuantos MT2 y lugar si se puede saber yo ando buscando algo aunque prefiero casa.

Casa por UF8000 en providencia? no lo veo muy factible.

Felipao · 27-09-16 16:41

Rolex escribió:

Felipao escribió:
Cuantos MT2 y lugar si se puede saber yo ando buscando algo aunque prefiero casa.
Casa por UF8000 en providencia? no lo veo muy factible.

Obvio que no pero depto por eso o casa por más, no estoy tan decido si depto o casa por 8.000 si los mts son decentes podría ir por depto.

Nicodemo · 28-09-16 08:15

Felipao escribió:

Rolex escribió:
Felipao escribió:
Cuantos MT2 y lugar si se puede saber yo ando buscando algo aunque prefiero casa.
Casa por UF8000 en providencia? no lo veo muy factible.
Obvio que no pero depto por eso o casa por más, no estoy tan decido si depto o casa por 8.000 si los mts son decentes podría ir por depto.

Por esas lucas (y quizá menos), conseguiría una casa Ley Pereira, eso sí, necesitará reparaciones.

Rolex · 28-09-16 09:33

Ley pereira donde? vitacura? yo creo que paso la vieja con la ley pereira, aunque rebuscando algo puede salir

skyline · 28-09-16 09:40

Rolex escribió:

Ley pereira donde? vitacura? yo creo que paso la vieja con la ley pereira, aunque rebuscando algo puede salir

tal cual:
http://www.yapo.cl/region_metropolitana … 6946&xsp=0

SAV · 28-09-16 09:50

Aunque este post, es un poco antiguo, le he prestado atención, y me llama la atención, que si bien en terminos generales, parece bastante razonable, aunque simple el análisis, existen algunas variables para un pequeño inversionista, que hacen que el negocio no sea tan re-bueno, como se plantea:

1) La necesidad de que el bien esté arrendado siempre (sin lagunas de meses) pq si o no, el crédito no se puede pagar.

2) Gastos de mantención del inmueble (contribuciones, derechos de aseo, pinturas, etc) (cada vez que hay cambio de arrendatario, es necesario revisar el estado del inmueble y gastar en amononarlo)

3) El credito hipotecario que se logra, aparte de los intereses, normalmente, le suman comisiones, seguros, otros gastos, que al final hacen que la rentabilidad baje màs aún.
4) La explotación de bienes raìces, tambien debe pagar impuestos a la renta, a diferencia de algunas inversiones financieras como las acciones o fondos mutuos.

Me parece interesante diversificar para patrimonios medios/altos. Para el pequeño, no me convence...

USA-CAL escribió:

¿Por qué las oficinas en barrio el Golf valen UF 110 mts2?
Asuman lo siguiente:
1mt2 vale UF 110
Una vez comprada la oficina a ese valor, la arriendan a UF 0.6 mt2. Por tanto el ingreso anual por metro cuadrado arrendado es UF 7.2
¿Cómo financio la oficina? Pongo un pie del 20% del valor por Mt2, o sea UF 22 por Mts2. Le pido al banco 80% en crédito hipotecario o sea UF 88 por Mt2 a tasa de crédito hipotecario de 4% pa. Entrego la oficina como garantía. Esto, intereses del crédito, me cuesta anualmente UF 3.52
De este negocio: Comprar y Arrendar oficinas me queda un ingreso neto de UF 3.68 mt2 (dif Arriendo int C Hipotecario)
Como yo solo puse UF 22 de pie para comprar la oficina - el resto lo puso el banco - yo como inversionista tengo un retorno anual de 16.73% (UF 3.68/UF 22 por mts2) sobre mi capital ( las UF22 por myts2).
Para pagar el capital del crédito hipotecario, vendo la oficina en 10 años mas al mismo precio de compra (UF 110 mts) y pago todo. Supuesto bastante conservador (no hay plusvalia en 10 años).
Este es el negocio detrás de los fondos inmobiliarios que han comprrado todo Sanhattan y avenida Apoquindo.
Entonces, yo como inversionista entre a depositar mi capital al 0.2% mensual en banco, o comprar el IPSA con gran riesgo, la gente invierte en propiedades y saca mas de 15% pa.
Lo anterior, para un extranjero que vendió sus USD a 530 y ahora valora su inversión a 475, no resiste análisis.
CALIFORNIANO
PD: Re-Chicken ...NO ME LEAS

Rolex · 28-09-16 09:55

SAV escribió:

Aunque este post, es un poco antiguo, le he prestado atención, y me llama la atención, que si bien en terminos generales, parece bastante razonable, aunque simple el análisis, existen algunas variables para un pequeño inversionista, que hacen que el negocio no sea tan re-bueno, como se plantea:
1) La necesidad de que el bien esté arrendado siempre (sin lagunas de meses) pq si o no, el crédito no se puede pagar.
2) Gastos de mantención del inmueble (contribuciones, derechos de aseo, pinturas, etc) (cada vez que hay cambio de arrendatario, es necesario revisar el estado del inmueble y gastar en amononarlo)
3) El credito hipotecario que se logra, aparte de los intereses, normalmente, le suman comisiones, seguros, otros gastos, que al final hacen que la rentabilidad baje màs aún.
4) La explotación de bienes raìces, tambien debe pagar impuestos a la renta, a diferencia de algunas inversiones financieras como las acciones o fondos mutuos.
Me parece interesante diversificar para patrimonios medios/altos. Para el pequeño, no me convence...

las comisiones y seguros y todos los extras son eventualmente descartables dependiendo de tu poder de negociacion.

en lo demas estoy de acuerdo contigo, yo difiero en los calculos de usa-cal, pero darle mas vuelta a eso prefiero evitarlo para no caer en discusiones que no llevan a nada.

Una persona que invierte en esto, tiene que preveer al menos 1 año que el inmueble no genere ingresos. Creer que todo es rosa, es salir para atras.

Pedrots · 28-09-16 09:56

SAV escribió:

Aunque este post, es un poco antiguo, le he prestado atención, y me llama la atención, que si bien en terminos generales, parece bastante razonable, aunque simple el análisis, existen algunas variables para un pequeño inversionista, que hacen que el negocio no sea tan re-bueno, como se plantea:
1) La necesidad de que el bien esté arrendado siempre (sin lagunas de meses) pq si o no, el crédito no se puede pagar.
2) Gastos de mantención del inmueble (contribuciones, derechos de aseo, pinturas, etc) (cada vez que hay cambio de arrendatario, es necesario revisar el estado del inmueble y gastar en amononarlo)
3) El credito hipotecario que se logra, aparte de los intereses, normalmente, le suman comisiones, seguros, otros gastos, que al final hacen que la rentabilidad baje màs aún.
4) La explotación de bienes raìces, tambien debe pagar impuestos a la renta, a diferencia de algunas inversiones financieras como las acciones o fondos mutuos.
Me parece interesante diversificar para patrimonios medios/altos. Para el pequeño, no me convence...

USA-CAL escribió:
¿Por qué las oficinas en barrio el Golf valen UF 110 mts2?
Asuman lo siguiente:
1mt2 vale UF 110
Una vez comprada la oficina a ese valor, la arriendan a UF 0.6 mt2. Por tanto el ingreso anual por metro cuadrado arrendado es UF 7.2
¿Cómo financio la oficina? Pongo un pie del 20% del valor por Mt2, o sea UF 22 por Mts2. Le pido al banco 80% en crédito hipotecario o sea UF 88 por Mt2 a tasa de crédito hipotecario de 4% pa. Entrego la oficina como garantía. Esto, intereses del crédito, me cuesta anualmente UF 3.52
De este negocio: Comprar y Arrendar oficinas me queda un ingreso neto de UF 3.68 mt2 (dif Arriendo int C Hipotecario)
Como yo solo puse UF 22 de pie para comprar la oficina - el resto lo puso el banco - yo como inversionista tengo un retorno anual de 16.73% (UF 3.68/UF 22 por mts2) sobre mi capital ( las UF22 por myts2).
Para pagar el capital del crédito hipotecario, vendo la oficina en 10 años mas al mismo precio de compra (UF 110 mts) y pago todo. Supuesto bastante conservador (no hay plusvalia en 10 años).
Este es el negocio detrás de los fondos inmobiliarios que han comprrado todo Sanhattan y avenida Apoquindo.
Entonces, yo como inversionista entre a depositar mi capital al 0.2% mensual en banco, o comprar el IPSA con gran riesgo, la gente invierte en propiedades y saca mas de 15% pa.
Lo anterior, para un extranjero que vendió sus USD a 530 y ahora valora su inversión a 475, no resiste análisis.
CALIFORNIANO
PD: Re-Chicken ...NO ME LEAS

En general el que arrienda se encarga de remodelar, armar la oficina a su pinta y a su costo.

Felipao · 28-09-16 11:11

skyline escribió:

Rolex escribió:
Ley pereira donde? vitacura? yo creo que paso la vieja con la ley pereira, aunque rebuscando algo puede salir
tal cual:
http://www.yapo.cl/region_metropolitana … 6946&xsp=0

Para casa asi es muy chico el terreno, voy a mirar para algo así tengo unas 10.000 + plata para remodelar o mejorar.

Charly Brown · 28-09-16 14:01

SAV escribió:

Aunque este post, es un poco antiguo, le he prestado atención, y me llama la atención, que si bien en terminos generales, parece bastante razonable, aunque simple el análisis, existen algunas variables para un pequeño inversionista, que hacen que el negocio no sea tan re-bueno, como se plantea:
1) La necesidad de que el bien esté arrendado siempre (sin lagunas de meses) pq si o no, el crédito no se puede pagar.
2) Gastos de mantención del inmueble (contribuciones, derechos de aseo, pinturas, etc) (cada vez que hay cambio de arrendatario, es necesario revisar el estado del inmueble y gastar en amononarlo)
3) El credito hipotecario que se logra, aparte de los intereses, normalmente, le suman comisiones, seguros, otros gastos, que al final hacen que la rentabilidad baje màs aún.
4) La explotación de bienes raìces, tambien debe pagar impuestos a la renta, a diferencia de algunas inversiones financieras como las acciones o fondos mutuos.
Me parece interesante diversificar para patrimonios medios/altos. Para el pequeño, no me convence...

Estoy de acuerdo con el espíritu del cálculo, no obstante lo encuentro demasiado simplista. Supone un crédito bullet, que no es lo usual. Y además, se olvida del efecto del valor del dinero en el tiempo.

Rolex · 28-09-16 15:14

Cuando tiras calculos asi que no suponen riesgo alguno, de una u otra forma dejas entrever que nunca has hecho el negocio tu mismo, o no lo quieres hacer hasta que otro lo haga, para probar el modelo.

Felipao · 29-09-16 11:58

Sorry por lo desmemoriado, use el buscador pero no encontre nada de tasas o emprendimientos.

Alguien hablo acá que estaban negociando tasa para un hipotecario, necesito algun contacto bueno en hipotecario para una posible compra grande.

LuckyLeaks · 29-09-16 12:04

www.organicemonos.com para lo del crédito hipotecario, o preguntarle a lyo.

Si la compra es grande en serio, me da la impresión que Rolex podría ayudarte algo (si tiene la buena voluntad de querer hacerlo y si lo pides de buena manera). De ser grande la compra, deberías hablarle a los del rubro y a quienes conozcas que hayan negociado cosas así anteriormente e ir a negociar con bancos tú tmb., etc.

Rolex · 29-09-16 12:06

lyo tiene un emprendimiento , preguntale a el, estaba reuniendo gente para el tema de la tasa.

Pedrots · 30-09-16 08:50

http://www.pulso.cl/noticia/empresa---m … iago.shtml

LuckyLeaks · 03-10-16 21:56

No sabía donde poner esto, curiosa realidad:

https://www.df.cl/noticias/tendencias/n … 74206.html

Rolex · 04-10-16 08:02

Inversion inmobiliaria superando a l minera al 2020

http://impresa.elmercurio.com/MerMobile … x#pagina-3

Las lucas firme en el rubro, habia que salir a ponerlas sobre l mesa.

DiosHomero · 04-10-16 08:11

LuckyLeaks escribió:

No sabía donde poner esto, curiosa realidad:
https://www.df.cl/noticias/tendencias/n … 74206.html

para alla vamos, ya ahi esclavos pagando deptos de 17m2 a 30 años

Rolex · 04-10-16 09:16

DiosHomero escribió:

LuckyLeaks escribió:
No sabía donde poner esto, curiosa realidad:
https://www.df.cl/noticias/tendencias/n … 74206.html
para alla vamos, ya ahi esclavos pagando deptos de 17m2 a 30 años

No toda la gente tiene posibilidad de pagar algo al contado, no por eso van a ser esclavos como mal los llamas.

Es la posibilidad que tienen de tener algo.

Y tu?

SinNombre · 04-10-16 09:31

DiosHomero escribió:

LuckyLeaks escribió:
No sabía donde poner esto, curiosa realidad:
https://www.df.cl/noticias/tendencias/n … 74206.html
para alla vamos, ya ahi esclavos pagando deptos de 17m2 a 30 años

imposible que se llegue a ese nivel, principalmente por la tasa de natalidad en Chile.

DiosHomero · 04-10-16 13:53

Rolex escribió:

DiosHomero escribió:
LuckyLeaks escribió:
No sabía donde poner esto, curiosa realidad:
https://www.df.cl/noticias/tendencias/n … 74206.html
para alla vamos, ya ahi esclavos pagando deptos de 17m2 a 30 años
No toda la gente tiene posibilidad de pagar algo al contado, no por eso van a ser esclavos como mal los llamas.
Es la posibilidad que tienen de tener algo.
Y tu?

no tengo nada, arriendo una pequeña pieza. en algun momento tratare de conseguir algo barato de oportunidad, obio algo usado

LuckyLeaks · 04-10-16 13:57

Aunque la tengan rolex y aunque no te guste la deuda, muchas veces no conviene pagar al contado, hay de todo.

Foro Chilebolsa

#1801 26-09-16 15:13

Re: burbuja inmobiliaria ?

#1802 26-09-16 15:19

Re: burbuja inmobiliaria ?

#1803 27-09-16 08:29

Re: burbuja inmobiliaria ?

#1804 27-09-16 09:15

Re: burbuja inmobiliaria ?

#1805 27-09-16 11:01

Re: burbuja inmobiliaria ?

#1806 27-09-16 11:22

Re: burbuja inmobiliaria ?

#1807 27-09-16 11:28

Re: burbuja inmobiliaria ?

#1808 27-09-16 13:52

Re: burbuja inmobiliaria ?

#1809 27-09-16 16:23

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#1810 27-09-16 16:41

Re: burbuja inmobiliaria ?

#1811 28-09-16 08:15

Re: burbuja inmobiliaria ?

#1812 28-09-16 09:33

Re: burbuja inmobiliaria ?

#1813 28-09-16 09:40

Re: burbuja inmobiliaria ?

#1814 28-09-16 09:50

Re: burbuja inmobiliaria ?

#1815 28-09-16 09:55

Re: burbuja inmobiliaria ?

#1816 28-09-16 09:56

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#1817 28-09-16 11:11

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