burbuja inmobiliaria ?

Rolex · 01-06-16 11:02

Gelandewagen escribió:

http://www.bloomberg.com/news/articles/ … -to-fizzle
Foto de hoy I. Goyenechea
País de tercer mundo con precios de primer mundo, corrección de precio ad-portas.

Por favor muestrame cuanto cuesta una casa o un departamento en un barrio como isidora, pero en usa, en la capital.

Es facil hablar desde el desconocimiento no?

alcarin escribió:

Especialistas inmobiliarios asesoran para comprar terrenos urbanizados en Florida (USA) de 1.000 m2 de superficie desde U$ 15.000.
Están ubicados en zona de playa distante, 1 hora de Orlando; también los hay ubicados zona de campo distante 3h de Miami.
¿ será verdad? si es asi, cómo es posible que en un pais sudaca como el nuestro, los terrenos(fuera de Santiago) tengan un valor muy superior a los que ofrecen en un pais desarrollado.
hay algo que no me cuadra
Hace 10 a 15 años atrás, con un 25% de sueldo de un Empleado Fiscal o particular que ganaba $1.000.000 se podía comprar una casa de 2000 a 3000 UF en Santiago; esas mismas viviendas ahora tienen un valor aprox. de 6.000 a 7000 UF.
Ese empleado, por inflación tal vez tenga un sueldo de aprox. 1,6 palos mensual y no tenga la posibilidad de comprarse una vivienda de 7.000 UF.
En el fondo lo quiero plantear es que no existe una correlación entre el alza de las viviendas y el alza de los sueldos; existe una desproporción que cada vez es mayor; algo nuevamente no me cuadra.
No sé, si esta situación seguirá en este país, hasta el infinito. Saludos

Alcarin, los especialistas a los cuales te refieres yo los he mencionado en profundiad por aca, mas atras estan los posts, para que te des una idea de la palabra: ESPECIALISTAS.

Sobre los terrenos, yo hoy mismo te puedo dar 10 datos en la provincia de santiago donde puedes comprar 1 hectarea por US$15000 ...una hectarea, en santiago, no en region. Ahora, servira para algo esa hectarea hoy o en los proximos 30 años? La verdad yo al menos, paso.

Finalmente si bien muchas personas no ven correlacion, en el pais asi como hay gente que no esta ganando, hay otros que si lo estan haciendo, a eso se resume todo, el tema es que cuesta aceptarlo.

Rolex · 01-06-16 11:08

Dos ejemplos claros de usa y lo barato que es invertir con "especialistas": Miami y detroit. En miami se los clavaron con departamentos de US$200000 donde solo hay negros latinos y ollas comunes, y en detroit terrenos pelados en barrios malos donde en los ultimos 50, y repito, 50 años no se ha hecho nada. En detroit invirtieron incluso gente que te dice como invertir en programas...impresionante.

Pedrots · 01-06-16 21:06

Isidora Goyenecha es como 5th avenue en NY po...

Donde por menos de unos cuantos palos verdes no compras ni el pan jeje.

En Chile (y Santiago) hay gente que gana mucha plata. Que tú o tus conocidos no lo hagan, da lo mismo.

Felipao · 03-06-16 14:23

Rolex escribió:

Gelandewagen escribió:
http://www.bloomberg.com/news/articles/ … -to-fizzle
Foto de hoy I. Goyenechea
País de tercer mundo con precios de primer mundo, corrección de precio ad-portas.
Por favor muestrame cuanto cuesta una casa o un departamento en un barrio como isidora, pero en usa, en la capital.
Es facil hablar desde el desconocimiento no?

alcarin escribió:
Especialistas inmobiliarios asesoran para comprar terrenos urbanizados en Florida (USA) de 1.000 m2 de superficie desde U$ 15.000.
Están ubicados en zona de playa distante, 1 hora de Orlando; también los hay ubicados zona de campo distante 3h de Miami.
¿ será verdad? si es asi, cómo es posible que en un pais sudaca como el nuestro, los terrenos(fuera de Santiago) tengan un valor muy superior a los que ofrecen en un pais desarrollado.
hay algo que no me cuadra
Hace 10 a 15 años atrás, con un 25% de sueldo de un Empleado Fiscal o particular que ganaba $1.000.000 se podía comprar una casa de 2000 a 3000 UF en Santiago; esas mismas viviendas ahora tienen un valor aprox. de 6.000 a 7000 UF.
Ese empleado, por inflación tal vez tenga un sueldo de aprox. 1,6 palos mensual y no tenga la posibilidad de comprarse una vivienda de 7.000 UF.
En el fondo lo quiero plantear es que no existe una correlación entre el alza de las viviendas y el alza de los sueldos; existe una desproporción que cada vez es mayor; algo nuevamente no me cuadra.
No sé, si esta situación seguirá en este país, hasta el infinito. Saludos
Alcarin, los especialistas a los cuales te refieres yo los he mencionado en profundiad por aca, mas atras estan los posts, para que te des una idea de la palabra: ESPECIALISTAS.
Sobre los terrenos, yo hoy mismo te puedo dar 10 datos en la provincia de santiago donde puedes comprar 1 hectarea por US$15000 ...una hectarea, en santiago, no en region. Ahora, servira para algo esa hectarea hoy o en los proximos 30 años? La verdad yo al menos, paso.
Finalmente si bien muchas personas no ven correlacion, en el pais asi como hay gente que no esta ganando, hay otros que si lo estan haciendo, a eso se resume todo, el tema es que cuesta aceptarlo.

Tira el dato de la hectarea en USD 15.000 pls y es en serio

VkHero · 03-06-16 16:41

Señores! buenas tardes les tengo una consulta y quizás anécdota para algunos.

Un colega de Magister me dice que le ofrecen Deptos para inversión y que con un pequeño papeleo ante notario modifican el precio de la compra-venta para que no tengan que pagarle el pie. Me explico con cifras rápidas, si vale 1000 tienes que poner un pie de 20% verdad? entonces te cambian el precio de la compra-venta del inmueble para que el banco te otorgue el crédito completo y no pagues pie. Lo encontré muuuuuy raro, porque el ejercicio no me calza y no soy experto en compra-venta de inmuebles (se que acá hay muchos que realmente saben y aprendo mucho de sus comentarios). Alguien ha escuchado de estas "movidas"? quizás no sean nuevas o quizás son estafas, según yo no debiera poder ser este movimiento no le encuentro la lógica, si el banco igual te debería exigir el pie o no?

Inmobiliaria Nollagam, proyecto Alto Vicuña.

Ahora mi tema acá es que si este ejercicio se puede hacer... entonces te saltas el pie, inviertes sin ni-uno y el ejecutivo de la inmobiliaria vende algo de 1000 que después puede en el papel se mas caro y se infla el precio o me equivoco?

Les dejo la duda y se agradecen los comentarios.

lfaire · 03-06-16 17:27

VkHero escribió:

Señores! buenas tardes les tengo una consulta y quizás anécdota para algunos.
Un colega de Magister me dice que le ofrecen Deptos para inversión y que con un pequeño papeleo ante notario modifican el precio de la compra-venta para que no tengan que pagarle el pie. Me explico con cifras rápidas, si vale 1000 tienes que poner un pie de 20% verdad? entonces te cambian el precio de la compra-venta del inmueble para que el banco te otorgue el crédito completo y no pagues pie. Lo encontré muuuuuy raro, porque el ejercicio no me calza y no soy experto en compra-venta de inmuebles (se que acá hay muchos que realmente saben y aprendo mucho de sus comentarios). Alguien ha escuchado de estas "movidas"? quizás no sean nuevas o quizás son estafas, según yo no debiera poder ser este movimiento no le encuentro la lógica, si el banco igual te debería exigir el pie o no?
Inmobiliaria Nollagam, proyecto Alto Vicuña.
Ahora mi tema acá es que si este ejercicio se puede hacer... entonces te saltas el pie, inviertes sin ni-uno y el ejecutivo de la inmobiliaria vende algo de 1000 que después puede en el papel se mas caro y se infla el precio o me equivoco?
Les dejo la duda y se agradecen los comentarios.

Esta es una técnica conocida, sin embargo, no porque no inviertas nada en pie significa que vas a hacer un buen negocio. De hecho, por la actualidadl del mercado, lo mas probable es que sea un mal negocio.

Rolex · 03-06-16 18:31

VkHero escribió:

Señores! buenas tardes les tengo una consulta y quizás anécdota para algunos.
Un colega de Magister me dice que le ofrecen Deptos para inversión y que con un pequeño papeleo ante notario modifican el precio de la compra-venta para que no tengan que pagarle el pie. Me explico con cifras rápidas, si vale 1000 tienes que poner un pie de 20% verdad? entonces te cambian el precio de la compra-venta del inmueble para que el banco te otorgue el crédito completo y no pagues pie. Lo encontré muuuuuy raro, porque el ejercicio no me calza y no soy experto en compra-venta de inmuebles (se que acá hay muchos que realmente saben y aprendo mucho de sus comentarios). Alguien ha escuchado de estas "movidas"? quizás no sean nuevas o quizás son estafas, según yo no debiera poder ser este movimiento no le encuentro la lógica, si el banco igual te debería exigir el pie o no?
Inmobiliaria Nollagam, proyecto Alto Vicuña.
Ahora mi tema acá es que si este ejercicio se puede hacer... entonces te saltas el pie, inviertes sin ni-uno y el ejecutivo de la inmobiliaria vende algo de 1000 que después puede en el papel se mas caro y se infla el precio o me equivoco?
Les dejo la duda y se agradecen los comentarios.

Independiente del precio, el tema es tu capacidad crediticia. Si cuesta 1000 y no te dan el credito, entonces claro talvez si te lo dan por 800...el tema es que por fuera, igual daras los 200 restantes, a no ser que alguien sea lo bastante ingenuo como para darte un descuento ante notario sin tomar las precauciones correspondientes.

alcarin · 03-06-16 21:46

Rolex escribió:

Gelandewagen escribió:
http://www.bloomberg.com/news/articles/ … -to-fizzle
Foto de hoy I. Goyenechea
País de tercer mundo con precios de primer mundo, corrección de precio ad-portas.
Por favor muestrame cuanto cuesta una casa o un departamento en un barrio como isidora, pero en usa, en la capital.
Es facil hablar desde el desconocimiento no?

alcarin escribió:
Especialistas inmobiliarios asesoran para comprar terrenos urbanizados en Florida (USA) de 1.000 m2 de superficie desde U$ 15.000.
Están ubicados en zona de playa distante, 1 hora de Orlando; también los hay ubicados zona de campo distante 3h de Miami.
¿ será verdad? si es asi, cómo es posible que en un pais sudaca como el nuestro, los terrenos(fuera de Santiago) tengan un valor muy superior a los que ofrecen en un pais desarrollado.
hay algo que no me cuadra
Hace 10 a 15 años atrás, con un 25% de sueldo de un Empleado Fiscal o particular que ganaba $1.000.000 se podía comprar una casa de 2000 a 3000 UF en Santiago; esas mismas viviendas ahora tienen un valor aprox. de 6.000 a 7000 UF.
Ese empleado, por inflación tal vez tenga un sueldo de aprox. 1,6 palos mensual y no tenga la posibilidad de comprarse una vivienda de 7.000 UF.
En el fondo lo quiero plantear es que no existe una correlación entre el alza de las viviendas y el alza de los sueldos; existe una desproporción que cada vez es mayor; algo nuevamente no me cuadra.
No sé, si esta situación seguirá en este país, hasta el infinito. Saludos
Alcarin, los especialistas a los cuales te refieres yo los he mencionado en profundiad por aca, mas atras estan los posts, para que te des una idea de la palabra: ESPECIALISTAS.
Sobre los terrenos, yo hoy mismo te puedo dar 10 datos en la provincia de santiago donde puedes comprar 1 hectarea por US$15000 ...una hectarea, en santiago, no en region. Ahora, servira para algo esa hectarea hoy o en los proximos 30 años? La verdad yo al menos, paso.
Finalmente si bien muchas personas no ven correlacion, en el pais asi como hay gente que no esta ganando, hay otros que si lo estan haciendo, a eso se resume todo, el tema es que cuesta aceptarlo.

Rolex:

Tuve un problema con el computador por eso no postié antes.
bueno, hacía referencia a que los terrenos fuera de Santiago los vendían sobre US$15.000 (+- 10 palos) porque hace un tiempo atrás cotice terrenos en Los Andes, Curacaví, Casa Blanca, cerca de Algarrobo, camino entre Licanray-Coñaripe, Villarrica- Licanray y los precios no eran inferiores a los 20 palos por 1/2 há. semiurbanizados (agua y luz) topografía plana y con acceso directo a camino pavimentado.

A lo mejor los datos que tu tienes en Santiago están referidos a terrenos con mas dificultades de acceso , sin urbanizar, terrenos con topografía dificil (pendientes sobre el 40%), cerca de industrias contaminantes, etc.,etc.

Tal vez, mi apreciación respecto a los precios de terrenos es incompleta y tendría que investigar más pero repito, los valores y ubicación de los predios que menciono, fueron vistos directamente en terreno. Saludos

giro.ux · 04-06-16 00:18

Es una trampita antigua...
si vale 1000 y no tiene el pie de 200, el vendedor infla el precio a 1250, asi
el banco da el credito por 1000 (80%) asi se genera credito por el 100%.

Rolex escribió:

VkHero escribió:
Señores! buenas tardes les tengo una consulta y quizás anécdota para algunos.
Un colega de Magister me dice que le ofrecen Deptos para inversión y que con un pequeño papeleo ante notario modifican el precio de la compra-venta para que no tengan que pagarle el pie. Me explico con cifras rápidas, si vale 1000 tienes que poner un pie de 20% verdad? entonces te cambian el precio de la compra-venta del inmueble para que el banco te otorgue el crédito completo y no pagues pie. Lo encontré muuuuuy raro, porque el ejercicio no me calza y no soy experto en compra-venta de inmuebles (se que acá hay muchos que realmente saben y aprendo mucho de sus comentarios). Alguien ha escuchado de estas "movidas"? quizás no sean nuevas o quizás son estafas, según yo no debiera poder ser este movimiento no le encuentro la lógica, si el banco igual te debería exigir el pie o no?
Inmobiliaria Nollagam, proyecto Alto Vicuña.
Ahora mi tema acá es que si este ejercicio se puede hacer... entonces te saltas el pie, inviertes sin ni-uno y el ejecutivo de la inmobiliaria vende algo de 1000 que después puede en el papel se mas caro y se infla el precio o me equivoco?
Les dejo la duda y se agradecen los comentarios.
Independiente del precio, el tema es tu capacidad crediticia. Si cuesta 1000 y no te dan el credito, entonces claro talvez si te lo dan por 800...el tema es que por fuera, igual daras los 200 restantes, a no ser que alguien sea lo bastante ingenuo como para darte un descuento ante notario sin tomar las precauciones correspondientes.

outsider1984 · 04-06-16 00:47

pero de todas maneras el banco pide el pie, independientemente del monto del crédito... entonces si el comprador no tiene las lucas del pie, quién lo paga?

giro.ux escribió:

Es una trampita antigua...
si vale 1000 y no tiene el pie de 200, el vendedor infla el precio a 1250, asi
el banco da el credito por 1000 (80%) asi se genera credito por el 100%.

Rolex escribió:
VkHero escribió:
Señores! buenas tardes les tengo una consulta y quizás anécdota para algunos.
Un colega de Magister me dice que le ofrecen Deptos para inversión y que con un pequeño papeleo ante notario modifican el precio de la compra-venta para que no tengan que pagarle el pie. Me explico con cifras rápidas, si vale 1000 tienes que poner un pie de 20% verdad? entonces te cambian el precio de la compra-venta del inmueble para que el banco te otorgue el crédito completo y no pagues pie. Lo encontré muuuuuy raro, porque el ejercicio no me calza y no soy experto en compra-venta de inmuebles (se que acá hay muchos que realmente saben y aprendo mucho de sus comentarios). Alguien ha escuchado de estas "movidas"? quizás no sean nuevas o quizás son estafas, según yo no debiera poder ser este movimiento no le encuentro la lógica, si el banco igual te debería exigir el pie o no?
Inmobiliaria Nollagam, proyecto Alto Vicuña.
Ahora mi tema acá es que si este ejercicio se puede hacer... entonces te saltas el pie, inviertes sin ni-uno y el ejecutivo de la inmobiliaria vende algo de 1000 que después puede en el papel se mas caro y se infla el precio o me equivoco?
Les dejo la duda y se agradecen los comentarios.
Independiente del precio, el tema es tu capacidad crediticia. Si cuesta 1000 y no te dan el credito, entonces claro talvez si te lo dan por 800...el tema es que por fuera, igual daras los 200 restantes, a no ser que alguien sea lo bastante ingenuo como para darte un descuento ante notario sin tomar las precauciones correspondientes.

Nosferatu · 04-06-16 06:59

Los bancos financian el 80% del menor valor entre el valor de la tasacion bancaria y el valor de compraventa. Aqui tienes el primer tope..ya que podras inflar el de compraventa, pero el tasador externo del banco deberia asignarle el valor de mercado...el que considera el valor de propiedades similares en el mismo sector. Despues esta pasa por el departamento de tasaciones del banco ajustando a criterios mas conservadores si corresponde (por ejemplo propiedad con bajo mercado secundario).
No veo como el banco te pase el 100%.
Dile al colega que te explique la operatoria....seria interesante saberla.

skyline · 04-06-16 07:32

Lo que hace la gente en estos casos es que se consigue el dinero entre amigos y familiares para tenerlo "visible" en su cuenta corriente mientras demuestra ingresos o capital para el pie

outsider1984 escribió:

pero de todas maneras el banco pide el pie, independientemente del monto del crédito... entonces si el comprador no tiene las lucas del pie, quién lo paga?
giro.ux escribió:
Es una trampita antigua...
si vale 1000 y no tiene el pie de 200, el vendedor infla el precio a 1250, asi
el banco da el credito por 1000 (80%) asi se genera credito por el 100%.

Rolex escribió:
Independiente del precio, el tema es tu capacidad crediticia. Si cuesta 1000 y no te dan el credito, entonces claro talvez si te lo dan por 800...el tema es que por fuera, igual daras los 200 restantes, a no ser que alguien sea lo bastante ingenuo como para darte un descuento ante notario sin tomar las precauciones correspondientes.

Rolex · 04-06-16 10:37

alcarin escribió:

Rolex:
Tuve un problema con el computador por eso no postié antes.
bueno, hacía referencia a que los terrenos fuera de Santiago los vendían sobre US$15.000 (+- 10 palos) porque hace un tiempo atrás cotice terrenos en Los Andes, Curacaví, Casa Blanca, cerca de Algarrobo, camino entre Licanray-Coñaripe, Villarrica- Licanray y los precios no eran inferiores a los 20 palos por 1/2 há. semiurbanizados (agua y luz) topografía plana y con acceso directo a camino pavimentado.
A lo mejor los datos que tu tienes en Santiago están referidos a terrenos con mas dificultades de acceso , sin urbanizar, terrenos con topografía dificil (pendientes sobre el 40%), cerca de industrias contaminantes, etc.,etc.
Tal vez, mi apreciación respecto a los precios de terrenos es incompleta y tendría que investigar más pero repito, los valores y ubicación de los predios que menciono, fueron vistos directamente en terreno. Saludos

En USA encuentras de todo, terrenos urbanizados en la misma chucha del mundo, de que te sirve? O un departamento con vista a miami beach a lo lejos donde tus vecinos son ilegales y en la noche tienes que salir armado, ah pero espera, tiene vista a miami beach a 2 km y no cuesta lo que cuesta uno en primera linea de reñaca..

Si vas a la comparacion real de igual a igual, te podria asegurar que en usa es mas caro que aca. Y por otra parte, te recuerdo que aca antes ibas a bienes nacionales y te regalaban los terrenos. De sudaca como dices.

giro.ux escribió:

Es una trampita antigua...
si vale 1000 y no tiene el pie de 200, el vendedor infla el precio a 1250, asi
el banco da el credito por 1000 (80%) asi se genera credito por el 100%.

funcionaba cuando te daban el 100, si es que aplicabas para que te dieran el 100 y si es que realmente el banco no era tan ingenuo.
hay gente que compro asi? por supuesto, pero casos contados, son de esos mitos que les gusta crear a los que compraron de a 10 departamentos de UF1000 y dar como la catedra de ser vivo.

skyline escribió:

Lo que hace la gente en estos casos es que se consigue el dinero entre amigos y familiares para tenerlo "visible" en su cuenta corriente mientras demuestra ingresos o capital para el pie

O sea ningun banco te va a prestar plata porque en la cuenta corriente no tienes niuno y al dia siguiente tienes 10 millones... es una tontera.

Nosferatu · 04-06-16 11:25

Cuando un banco aprueba una operación hipotecaria pide que el pie (dap, fondo mutuo, acciones, subsidio, ahorro, saldo en cta.cte o whatever) sea demostrable (no es para todos los casos, solo cuando su capacidad de pago en función de sus ingresos esta ajustada) es por el solo motivo de evitar que el deudor futuro no salga después a pedir un consumo a 36 meses plazo (en la mayoría de los casos es el plazo que califica un ciudadano común) por el 20% restante, incrementando su carga financiera, que después no haga posible el pago de la cuota de este crédito puente + el dividendo hipotecario, ya que con este incremento de deuda cambia significativamente la evaluación inicial del banco por el deterioro de su capacidad de pago.

Chile es super aspiracional y esta lleno de personas que hacen esta figura....se consiguen los morlacos por ahí para la foto de riesgo y después levantan el endeudamiento en consumo....el desenlace es también super conocido tambien....el negocio de los remates...

A manera de ejemplo... si ganas $ 1.600.000 y quieres comprarte un depto que vale UF 2.775 pides un hipotecario a 20 años al 4% anual por UF 2.220 el dividendo te va a salir como M$ 400. El banco dice ok, tiene ahorros por el otro 20%, la carga adicional por compra de la propiedad serán solo esos M$ 400.
Si las lucas del pie eran la paleteada del amigo para la foto del banco, un consumo por MM$ 14.4 (20% del pie) a 36 meses plazo implica un carga adicional por lo bajo de unas M$ 500.

Es decir ingresos por $ 1.600.000 y carga deuda por $ 900.000 lo primeros 36 meses... Pesadita la carga... 56% de los ingresos v/s el 25% que el banco espera destines a vivienda.

USA-CAL · 06-06-16 16:58

Cuadro de IPOM de hoy

EDO · 06-06-16 20:07

Nosferatu escribió:

Cuando un banco aprueba una operación hipotecaria pide que el pie (dap, fondo mutuo, acciones, subsidio, ahorro, saldo en cta.cte o whatever) sea demostrable (no es para todos los casos, solo cuando su capacidad de pago en función de sus ingresos esta ajustada) es por el solo motivo de evitar que el deudor futuro no salga después a pedir un consumo a 36 meses plazo (en la mayoría de los casos es el plazo que califica un ciudadano común) por el 20% restante, incrementando su carga financiera, que después no haga posible el pago de la cuota de este crédito puente + el dividendo hipotecario, ya que con este incremento de deuda cambia significativamente la evaluación inicial del banco por el deterioro de su capacidad de pago.
Chile es super aspiracional y esta lleno de personas que hacen esta figura....se consiguen los morlacos por ahí para la foto de riesgo y después levantan el endeudamiento en consumo....el desenlace es también super conocido tambien....el negocio de los remates...
A manera de ejemplo... si ganas $ 1.600.000 y quieres comprarte un depto que vale UF 2.775 pides un hipotecario a 20 años al 4% anual por UF 2.220 el dividendo te va a salir como M$ 400. El banco dice ok, tiene ahorros por el otro 20%, la carga adicional por compra de la propiedad serán solo esos M$ 400.
Si las lucas del pie eran la paleteada del amigo para la foto del banco, un consumo por MM$ 14.4 (20% del pie) a 36 meses plazo implica un carga adicional por lo bajo de unas M$ 500.
Es decir ingresos por $ 1.600.000 y carga deuda por $ 900.000 lo primeros 36 meses... Pesadita la carga... 56% de los ingresos v/s el 25% que el banco espera destines a vivienda.

A proposito de lo mismo.....miren las palabritas del BC sobre esto....parece que se viene fea la cosa

http://impresa.lasegunda.com/2016/06/06 … #slider-20

Rolex · 07-06-16 09:17

Son escenarios parece que tu comprension lectora es minima porque todo lo lees como diferente.

Si hy algo cierto es que esos que como bien dice el bc compraron para que se pagara con el arriendo, l van a ver complicada en el sentido que seguramente se tendran que meter la mano al bolsillo para cubrir el dividendo.

Bueno aca ustedes ya sabian hce tiempo que esas rentabilidades del 15-20% no existian, 7 es el numero, y cuando tus numeros y calculos son reales no hay preocupacion.

Se conoce mas rapido a un mentiroso que a un ladron

USA-CAL · 07-06-16 11:08

La rentabilidad del 15% - 20% aun existe sobre el capital invertido en propiedades. Para lograr ello solo debes comprar una propiedad que te rente 7% pa (Valor Mts2 UF 106; arriendo mensual de UF 0,65 mts2) por arriendo, financiar esa propiedad con un pie del 25% y conseguir un crédito hipotecario a 20 años a tasa de UF + 3,68% (hoy disponible en Chile) por el resto del valor de la propiedad. Tu retorno sobre el 25% del pie será 17,1%pa.
Dada lo bajo de las tasas de interés a 20 años (van a subir), las propiedades se han apreciado en pasados 8 años. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria -en chile y Miami- se está comenzando a ver (cifras de ventas efectivas, # de ofertas de viviendas a la venta, bajas en arriendos esperados, restricciones de bancos a nuevos compradores, bajas de salarios en el país, aumentos de cifras de desempleos, etc) y esto será mundial.
Las tasas de interés mundiales están al 0% y subirán a equivalente a IPC+1%, o 4% nominal, en siguientes 5 años.
Cuando las tasas de interés suben, las propiedades bajan.
USA-CAL

Rolex · 07-06-16 13:40

USA-CAL la gran mayoria ve el retorno que te entrega la propiedad arrendada, asi funciona.

Rolex · 07-06-16 13:41

Lo cual no le quita valides a tu ejercicio en todo caso, para que no se mal entienda.

VkHero · 07-06-16 15:37

USA-CAL escribió:

La rentabilidad del 15% - 20% aun existe sobre el capital invertido en propiedades. Para lograr ello solo debes comprar una propiedad que te rente 7% pa (Valor Mts2 UF 106; arriendo mensual de UF 0,65 mts2) por arriendo, financiar esa propiedad con un pie del 25% y conseguir un crédito hipotecario a 20 años a tasa de UF + 3,68% (hoy disponible en Chile) por el resto del valor de la propiedad. Tu retorno sobre el 25% del pie será 17,1%pa.
Dada lo bajo de las tasas de interés a 20 años (van a subir), las propiedades se han apreciado en pasados 8 años. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria -en chile y Miami- se está comenzando a ver (cifras de ventas efectivas, # de ofertas de viviendas a la venta, bajas en arriendos esperados, restricciones de bancos a nuevos compradores, bajas de salarios en el país, aumentos de cifras de desempleos, etc) y esto será mundial.
Las tasas de interés mundiales están al 0% y subirán a equivalente a IPC+1%, o 4% nominal, en siguientes 5 años.
Cuando las tasas de interés suben, las propiedades bajan.
USA-CAL

Estimado, sugieres que "el pinchazo de la burbuja inmobiliaria se esta comenzando a ver"... comparto tu visión a largo plazo, respecto a las tasas y movimientos lógicos de la economía por las expectativas actuales, pero no significa por ningún lado que sea un pinchazo de burbuja económica. Lo que describes se comporta como si se desinflara un globo, pero cuando hablamos de burbujas (si es que realmente existe) pensamos que los precios caen abruptamente y de manera sostenida se desploma sistemáticamente la economía.

Lo que has propuesto a largo plazo con el ajuste de las tasas y sus consecuencias lógicas son solo ajustes y no desplomes de precios. Ahora si me dices que la burbuja explotara en 5 años cuando las tasas ya se hayan ajustado entonces hablamos de que la situación actual esta para dar pie a una burbuja que podría estar recién comenzando y no lo veo así por ahora, al menos a modo personal solo veo alza de precios y que deberían estabilizarse por ajustes de oferta y demanda que se ven afectadas por todos los argumentos que das (IVA el año pasado, desempleo, ahora recién publicada caída en los IR y ICMO que desde el 2013 no se veían, etc).

CRMING · 07-06-16 17:49

USA-CAL escribió:

La rentabilidad del 15% - 20% aun existe sobre el capital invertido en propiedades. Para lograr ello solo debes comprar una propiedad que te rente 7% pa (Valor Mts2 UF 106; arriendo mensual de UF 0,65 mts2) por arriendo, financiar esa propiedad con un pie del 25% y conseguir un crédito hipotecario a 20 años a tasa de UF + 3,68% (hoy disponible en Chile) por el resto del valor de la propiedad. Tu retorno sobre el 25% del pie será 17,1%pa.
Dada lo bajo de las tasas de interés a 20 años (van a subir), las propiedades se han apreciado en pasados 8 años. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria -en chile y Miami- se está comenzando a ver (cifras de ventas efectivas, # de ofertas de viviendas a la venta, bajas en arriendos esperados, restricciones de bancos a nuevos compradores, bajas de salarios en el país, aumentos de cifras de desempleos, etc) y esto será mundial.
Las tasas de interés mundiales están al 0% y subirán a equivalente a IPC+1%, o 4% nominal, en siguientes 5 años.
Cuando las tasas de interés suben, las propiedades bajan.
USA-CAL

Estimado

No estoy de acuerdo con el calculo que sacaste,,,,al hacer el ejercicio de una propiedad de 2500UF, con pie de 20% tienes:

Valor propiedad: 2500UF
Pie: 500UF (20%)
Tasa: 4% (en 25 años seria 100%, o sea otra casa)...4%x25
Variacion UF anual: 4% (en 25 años seria 100%, o sea otra casa)...4%x25
Dividendo Hipotecario: 12UF
Dividendo aprox. arriendo: 14UF
Utilidad mensual: 2UF...52.000

Utilidad respecto de Inversion inicial con pie de 20% = 2UF/500UF= 0.4% MENSUAL (4.8% ANUAL),,,esa es la realidad y proporcion aproximada,,,pero nunca un 17%,,,,y mientras mas pie puedas dar mayor sera la proporcion de utilidad,,,,pero al realizar un DAP te esta dando aprox. 4.8% anual,,,la ventaja de esto es que estaras ganando algo similar a un DAP,,, pero mensualmente estaras rebajando el saldo capital y la casa se ira pagando sola, mientras tengas buen arrendatario,,,que es una loteria,,,,y si te sale malo tendras que hacerle juicio y todo se complicaria y tendrias que pagar de tu bolsillo el juicio y dividendos impagos,,,,,riesgo alto/utilidad baja,,,,

quix · 07-06-16 21:00

CRMING escribió:

USA-CAL escribió:
La rentabilidad del 15% - 20% aun existe sobre el capital invertido en propiedades. Para lograr ello solo debes comprar una propiedad que te rente 7% pa (Valor Mts2 UF 106; arriendo mensual de UF 0,65 mts2) por arriendo, financiar esa propiedad con un pie del 25% y conseguir un crédito hipotecario a 20 años a tasa de UF + 3,68% (hoy disponible en Chile) por el resto del valor de la propiedad. Tu retorno sobre el 25% del pie será 17,1%pa.
Dada lo bajo de las tasas de interés a 20 años (van a subir), las propiedades se han apreciado en pasados 8 años. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria -en chile y Miami- se está comenzando a ver (cifras de ventas efectivas, # de ofertas de viviendas a la venta, bajas en arriendos esperados, restricciones de bancos a nuevos compradores, bajas de salarios en el país, aumentos de cifras de desempleos, etc) y esto será mundial.
Las tasas de interés mundiales están al 0% y subirán a equivalente a IPC+1%, o 4% nominal, en siguientes 5 años.
Cuando las tasas de interés suben, las propiedades bajan.
USA-CAL
Estimado
No estoy de acuerdo con el calculo que sacaste,,,,al hacer el ejercicio de una propiedad de 2500UF, con pie de 20% tienes:
Valor propiedad: 2500UF
Pie: 500UF (20%)
Tasa: 4% (en 25 años seria 100%, o sea otra casa)...4%x25
Variacion UF anual: 4% (en 25 años seria 100%, o sea otra casa)...4%x25
Dividendo Hipotecario: 12UF
Dividendo aprox. arriendo: 14UF
Utilidad mensual: 2UF...52.000
Utilidad respecto de Inversion inicial con pie de 20% = 2UF/500UF= 0.4% MENSUAL (4.8% ANUAL),,,esa es la realidad y proporcion aproximada,,,pero nunca un 17%,,,,y mientras mas pie puedas dar mayor sera la proporcion de utilidad,,,,pero al realizar un DAP te esta dando aprox. 4.8% anual,,,la ventaja de esto es que estaras ganando algo similar a un DAP,,, pero mensualmente estaras rebajando el saldo capital y la casa se ira pagando sola, mientras tengas buen arrendatario,,,que es una loteria,,,,y si te sale malo tendras que hacerle juicio y todo se complicaria y tendrias que pagar de tu bolsillo el juicio y dividendos impagos,,,,,riesgo alto/utilidad baja,,,,

CRMING, hablas de utilidad mientras que USA-CAL habla de rentabilidad.
Lo otro, a menor PIE mayor rentabilidad.

alcarin · 07-06-16 21:16

CRMING escribió:

USA-CAL escribió:
La rentabilidad del 15% - 20% aun existe sobre el capital invertido en propiedades. Para lograr ello solo debes comprar una propiedad que te rente 7% pa (Valor Mts2 UF 106; arriendo mensual de UF 0,65 mts2) por arriendo, financiar esa propiedad con un pie del 25% y conseguir un crédito hipotecario a 20 años a tasa de UF + 3,68% (hoy disponible en Chile) por el resto del valor de la propiedad. Tu retorno sobre el 25% del pie será 17,1%pa.
Dada lo bajo de las tasas de interés a 20 años (van a subir), las propiedades se han apreciado en pasados 8 años. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria -en chile y Miami- se está comenzando a ver (cifras de ventas efectivas, # de ofertas de viviendas a la venta, bajas en arriendos esperados, restricciones de bancos a nuevos compradores, bajas de salarios en el país, aumentos de cifras de desempleos, etc) y esto será mundial.
Las tasas de interés mundiales están al 0% y subirán a equivalente a IPC+1%, o 4% nominal, en siguientes 5 años.
Cuando las tasas de interés suben, las propiedades bajan.
USA-CAL
Estimado
No estoy de acuerdo con el calculo que sacaste,,,,al hacer el ejercicio de una propiedad de 2500UF, con pie de 20% tienes:
Valor propiedad: 2500UF
Pie: 500UF (20%)
Tasa: 4% (en 25 años seria 100%, o sea otra casa)...4%x25
Variacion UF anual: 4% (en 25 años seria 100%, o sea otra casa)...4%x25
Dividendo Hipotecario: 12UF
Dividendo aprox. arriendo: 14UF
Utilidad mensual: 2UF...52.000
Utilidad respecto de Inversion inicial con pie de 20% = 2UF/500UF= 0.4% MENSUAL (4.8% ANUAL),,,esa es la realidad y proporcion aproximada,,,pero nunca un 17%,,,,y mientras mas pie puedas dar mayor sera la proporcion de utilidad,,,,pero al realizar un DAP te esta dando aprox. 4.8% anual,,,la ventaja de esto es que estaras ganando algo similar a un DAP,,, pero mensualmente estaras rebajando el saldo capital y la casa se ira pagando sola, mientras tengas buen arrendatario,,,que es una loteria,,,,y si te sale malo tendras que hacerle juicio y todo se complicaria y tendrias que pagar de tu bolsillo el juicio y dividendos impagos,,,,,riesgo alto/utilidad baja,,,,

CRMING: Es completamente cierto lo que tu dices; ese es el cálculo que se tiene que realizar al hacer una inversión en propiedades. Con un 20% de pie y luego arrendar en el fondo estás trabajando para el banco(pago de crédito) y para el Estado (bienes raices e impuestos a la ganancia, si no está acogida al DFL2).

El ideal es comprar cash (y pedir rebaja de un 7 o 10% a la inmobiliaria) o un tener un pie de al menos un 50%.Saludos.

quix · 07-06-16 21:26

alcarin escribió:

CRMING: Es completamente cierto lo que tu dices; ese es el cálculo que se tiene que realizar al hacer una inversión en propiedades. Con un 20% de pie y luego arrendar en el fondo estás trabajando para el banco(pago de crédito) y para el Estado (bienes raices e impuestos a la ganancia, si no está acogida al DFL2).
El ideal es comprar cash (y pedir rebaja de un 7 o 10% a la inmobiliaria) o un tener un pie de al menos un 50%.Saludos.

Creo que es al revés. A mayor "apalancamiento" (mayor crédito) la rentabilidad te da mayor en el caso de la venta, esto en el caso que el arriendo pague el dividendo.

USA-CAL · 08-06-16 10:16

CRMING..mi calculo arriba.
Para pagar el capital del C Hipo vendes la casa en 100 (al vencimiento), destinas 75 al CHipo y los otros 25 son recuperación de tu capital.
Adicional mente, cada año ganaste UF 4,29...que por 20 años te da 85,5...o el valor de la casa original si le incorporas los intereses en calculo de un tir.
Obviamente a esto le faltan impuestos, gastos, etc...por ello digo que retorno esta entre el 15 y el 20%
Este negocio es fenomenal si compras la casa en 100 y la vendes en 160...como seria el caso si hubieras comprado casas en 1996 y la estas vendiendo en 2016

USA-CAL

Rolex · 08-06-16 11:00

Podria decir que es aun mas fenomenal para todos los que compramos paños comerciales en los 90 y no vendimos nada, se ha pagado todo con creces, sin necesidad de vender.

Felipao · 08-06-16 11:11

USA-CAL escribió:

http://www.chilebolsa.com/foro/uploads/1387_pn.jpg
CRMING..mi calculo arriba.
Para pagar el capital del C Hipo vendes la casa en 100 (al vencimiento), destinas 75 al CHipo y los otros 25 son recuperación de tu capital.
Adicional mente, cada año ganaste UF 4,29...que por 20 años te da 85,5...o el valor de la casa original si le incorporas los intereses en calculo de un tir.
Obviamente a esto le faltan impuestos, gastos, etc...por ello digo que retorno esta entre el 15 y el 20%
Este negocio es fenomenal si compras la casa en 100 y la vendes en 160...como seria el caso si hubieras comprado casas en 1996 y la estas vendiendo en 2016
USA-CAL

Hmm 3.68% me parece algo baja ahora tampoco esta tan lejos de la realidad y claramente depende del poder de negociacion de uno vs el banco.

http://www.clientebancario.cl/simulador … arcados=37

Ahí la mas baja es de 4,13 en CAE, creo que algo te falta descontar de contribuciones aunque no es tanto pero también te falta los periodos de desocupación del depto, hoy en día no se si el histórico de 7% se sigue dando en arriendo de oficinas, casas / deptos es 6% según lo que entiendo, en tu calculo tampoco pones el calculo de impuesto si es arriendo hoy en día hay que pagar antes tenias beneficio tributario (sobre deptos pero eso igualmente pega).

Mi punto no es que no es negocio o bueno el lado inmobiliario si no que ya no es tan buen negocio como antes

Rolex · 08-06-16 11:15

Si se cumplen todos los supuestos que uno predispone para lograr una rentabilidad esperada, claro que es posible alcanzarla.

El tema es que en la vida real no es asi, ocurren 1000 y mas cosas en el camino.

sidney · 08-06-16 11:27

El punto del negocio inmobilario es que permite levantar una buena cantidad de capital y apalancarse a una persona natural, cosa que no pasa en ningún otro tipo de de inversión

Foro Chilebolsa

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