burbuja inmobiliaria ?

lagster · 17-05-16 15:48

Rolex escribió:

1) Por eso te digo, hablando de ubicacion. Me parece que 25000 es una oferta atractiva

2)
Buen sector, hay harta competencia de bodega hoy en dia, pero en santiago alcanza para todos. Es sector es mas menos centrico, antiguo, a mi me gusta, algo mas alla esta BSF como para que le des una vuelta primero.
Y si no quieres complicarte, lo ofreces en arriendo a quien quiera explotar el tema bodegaje, y te dedicas a recibir.

1) Si bien es cierto es atractiva para una casa 350/800 , no lo es para tentarme al cambio. Como paño la cosa
cambia y mucho , el problema no es que yo no venda... es la vecina que me tiene atrapado a mi y al vecino del otro lado. Su premio ( 10uf más) se da por que está al medio , aunque su casa sea 50% del terreno mio.
No pueden poner edificio al lado , por las razones que te explico.

2) Muchas gracias por el dato. Agradecido !!

MARKOLICH · 17-05-16 15:52

Lagster, cerca de ese lugar, por Santa Rosa al Sur, calle Santa Ana se abrió una bodega, minibodegas, hasta ahora sin mucho éxito al parecer. No son comparables la ubicación ni el acceso a tu esquina pero quizás te sirva verla. Santa Ana con Los Vilos.La Granja.

Rolex · 17-05-16 16:45

lagster escribió:

2) Muchas gracias por el dato. Agradecido !!

Una cosa mas , es que no olvides que tendras que meterte la mano al bolsillo por no menos de 30M para construir, echarlo a andar, administrar etc, lo cual te podria tomar un tiempo. Si el terreno esta pagado, no hay problema, pero si no, te estas echando al hombro un peso no menor, sobre todo en condiciones donde si bien no esta tan malo como muchos esperan, tampoco es que pongas el letrero arrendar y al otro dia tengas a 10 peleando el lugar.

Evalua bien, este negocio consume capital, por ende debes contar con la entrada por el otro lado, y no solo una expectactiva, ahi se producen muchos problemas.

lagster · 17-05-16 17:07

Saak escribió:

Para ayudarlos un poco con el precio de venta.
Un terreno vale tanto como la superficie que se puede construir sobre el.
Para determinar la superficie que se puede construir van al plan regulador, buscan en que zona esta su casa y se fijan en el coeficiente de constructibilidad que lo deben aumentar en un 30% (normalmente, pues podria ser mas en ciertas condiciones).
Ahora falta determinar el precio al cual se venden los deptos uf/m2... recien cotice uno en el vergel (edificio lewelyn jones): 2d2b, sup int: 77,26; sup terraza: 13,5; costo: uf 7.688.
Luego el uf/m2 es:
UF/m2= 7.688 * (1-%dcto) /(77.26+13.5/2) = 86,7 uf/m2 (asumi 5% dcto)
Con ese precio, uno deberia apuntar a una incidencia del terreno de Uf 24/m2 al ojo. Luego valor del terreno = 25 * coeficiente de constructiblidad (1) * superficie terreno
(1) Buena parte de El Vergel es Ea7 => coeficiente = 1.6*1.3= 2.08
Si tienen terrenos y les interesa vender (sector oriente no mas) contactenme y vemos si hay algo que hacer.
Saludos,

El vergel es más caro que mi sector ( Los leones/bilbao) que tambien es UR/ea7,la mejor oferta ha sido app. 40 , a la vecina 50 y al otro vecino 40. De tus cálculos me cuadra que aun hay espacio para subirles la puntería y me consta con los valores pagados del sector.
Lamentablemente la decisión no es mía , depende de la querida vecina.

Me imagino 800mts no te sirven , pero te puedo mandar mensaje si quieres explorar el tema , el paño completo es de app. 1500-1600 mts.
Saludos.

lagster · 17-05-16 17:10

MARKOLICH escribió:

Lagster, cerca de ese lugar, por Santa Rosa al Sur, calle Santa Ana se abrió una bodega, minibodegas, hasta ahora sin mucho éxito al parecer. No son comparables la ubicación ni el acceso a tu esquina pero quizás te sirva verla. Santa Ana con Los Vilos.La Granja.

Excelente dato , ya que la inversión de convertirla en condominio de bodegas no es menor.
Yo estuve tratando de venderles a Aki KB , pero por el tema entrada/salida camiones no prosperó.
Necesitaban mover camiones muy grandes dentro y no daban la vuelta.

Saak · 17-05-16 17:19

lagster escribió:

Me imagino 800mts no te sirven , pero te puedo mandar mensaje si quieres explorar el tema , el paño completo es de app. 1500-1600 mts.
Saludos.

Efectivamente no sirven pero bueno, todos los paños parten con solo 1 sitio asi que manda no mas.

Saludos,

lagster · 17-05-16 17:22

Rolex escribió:

lagster escribió:
2) Muchas gracias por el dato. Agradecido !!
Una cosa mas , es que no olvides que tendras que meterte la mano al bolsillo por no menos de 30M para construir, echarlo a andar, administrar etc, lo cual te podria tomar un tiempo. Si el terreno esta pagado, no hay problema, pero si no, te estas echando al hombro un peso no menor, sobre todo en condiciones donde si bien no esta tan malo como muchos esperan, tampoco es que pongas el letrero arrendar y al otro dia tengas a 10 peleando el lugar.
Evalua bien, este negocio consume capital, por ende debes contar con la entrada por el otro lado, y no solo una expectactiva, ahi se producen muchos problemas.

Tienes toda la razón. Por suerte trabajo a lo abuelito , cero deuda...

El galpón es de los 50´s , muy alto ,muro solido y con radier. Solo reparar el radier es más costoso que lo que indicas,
sin subdividir hay que considerar arreglar las planchas , alhajar baños y oficina + la instalación trifásica ( se robaron el transformador) , etc. Subdividiendo la cifra se dispara.
El arquitecto me dará valores pronto , con las alternativas posibles: venta o arriendo , etc...
Por lo que tu apreciación del mercado me parece muy acertada. Gracias nuevamente .

Rolex · 18-05-16 11:19

viejito el galpon.. puedes poner un radier "economico" hoy en dia solo para el galpon per oclaro si le vas a sumar todo MAS el tema electrico que hoy en dia se pusieron bien saltones (TE1 etc)..

Sale caro..

Igual yo no venderia un terreno asi, tiene potencial dependiendo de la ubicacion exacta, hasta para strip center

lagster · 18-05-16 11:45

Rolex escribió:

viejito el galpon.. puedes poner un radier "economico" hoy en dia solo para el galpon per oclaro si le vas a sumar todo MAS el tema electrico que hoy en dia se pusieron bien saltones (TE1 etc)..
Sale caro..
Igual yo no venderia un terreno asi, tiene potencial dependiendo de la ubicacion exacta, hasta para strip center

No , definitivamente el terreno no conviene venderlo , eso me queda bastante claro hoy.

Lamentablemente el perfil no es apropiado para strip.

Puedes referirte más al radier económico por favor ? Este tiene radier en toda su extensión salvo unos 300mts en que hay unos pozos de cemento ( eso hay que rellenarlo) de 2 mts de prefundidad, el problema es que hubo industria y transito de camiones interno , por lo que el tema es reparar.
Cuanto debería considerar por mt2? materiales?
También debería pavimentar una entrada de app. 400mts ( 5 X 80) para mejorar el transito vehicular. Que recomiendas?

Rolex · 18-05-16 12:19

lagster escribió:

No , definitivamente el terreno no conviene venderlo , eso me queda bastante claro hoy.
Lamentablemente el perfil no es apropiado para strip.
Puedes referirte más al radier económico por favor ? Este tiene radier en toda su extensión salvo unos 300mts en que hay unos pozos de cemento ( eso hay que rellenarlo) de 2 mts de prefundidad, el problema es que hubo industria y transito de camiones interno , por lo que el tema es reparar.
Cuanto debería considerar por mt2? materiales?
También debería pavimentar una entrada de app. 400mts ( 5 X 80) para mejorar el transito vehicular. Que recomiendas?

Uno economico que aguante autos camiones pasando, creo posible encontrar uno bueno hoy por cerca de los 15000/m2 pero si le vas a poner a los 8000m2 (yo pensaba en los 2000 techados no mas)... claro ahi tendrias que replantear o reparar/parchar donde se pueda. Hay radiers mas baratos, pero ya sabes que conlleva eso.

Para la entrada lo mismo, pero el tema yo creo mejor espera el proyecto que te dara tu arquitecto, y ahi sacar cuentas, porque lo del radier claro puedes hacerlo de a poco y no sentiras el gasto, o plan b asfaltado barato completo, debiese costar la mitad, pero de ahi a que te guste, otra cosa.

En santiago hay harto terreno grande con construccion antigua, pero como podras ver el costo de habilitar a veces manda a la cresta todo. Yo he dejado pasar buenas oportunidades por lo mismo, te meten el cite completo del año de la cuchufleta, llamar a la empresa que saque todo, que te hagan el movimiento de tierra, que te emparejen, que ponerle esto lo otro, y te gastaste de una 50 millones y todavia no esta listo para ser usado en nada.

Posibilidad de asociarte de alguien, has evaluado?

MARKOLICH · 18-05-16 12:36

Lagster , vas a tener que evaluar muy bien esto, el Construmart que está ahí está siempre casi vacío, al frente hay una especie de strip, pocos locales, con bajo tráfico, de la esquina sur poniente ni hablar. ubicación, ubicación, si estás por Departamental -infocap quizás haya diversos usos y buen acceso.
Saludos.

Trader · 18-05-16 12:44

Quisiera comentar que no es llegar y poner radier, hay que poner instalaciones electricas, de gas, alcantarillado, de agua, camaras de inspección, medidores, etc.....y además ver que uso tendra el recinto si es necesario un radier reforzado o uno pobre.
(Me refiero al recinto principal)

Rolex · 18-05-16 12:47

Trader escribió:

Quisiera comentar que no es llegar y poner radier, hay que poner instalaciones electricas, de gas, alcantarillado, de agua, camaras de inspección, medidores, etc.....y además ver que uso tendra el recinto si es necesario un radier reforzado o uno pobre.
(Me refiero al recinto principal)

Claro, pero nadie le esta dando una cotizacion completa, solo cosas a tener en cuenta. Si no llegamos hasta los mismisimos permisos del seremi de salud!

lagster · 18-05-16 13:12

Rolex escribió:

1)Uno economico que aguante autos camiones pasando, creo posible encontrar uno bueno hoy por cerca de los 15000/m2 pero si le vas a poner a los 8000m2 (yo pensaba en los 2000 techados no mas)... claro ahi tendrias que replantear o reparar/parchar donde se pueda. Hay radiers mas baratos, pero ya sabes que conlleva eso.
Para la entrada lo mismo, pero el tema yo creo mejor espera el proyecto que te dara tu arquitecto, y ahi sacar cuentas, porque lo del radier claro puedes hacerlo de a poco y no sentiras el gasto, o plan b asfaltado barato completo, debiese costar la mitad, pero de ahi a que te guste, otra cosa.
2) te gastaste de una 50 millones y todavia no esta listo para ser usado en nada.
3)Posibilidad de asociarte de alguien, has evaluado?

1)Efectivamente , app. $15.000 es lo que me habían hablado. Si son los 2.000 techados , nada más salvo la entrada que hay que arreglar si o si. Son 3.000 de terreno no 8.000 ( ojalá). Creo que el tema del radier va a ser el más caro/complicado .

2) Absolutamente. Eso es lo que quier evitar

3) Si , es una de las alternativas que están en carpeta.

Muchas gracias .

lagster · 18-05-16 13:14

Trader escribió:

Quisiera comentar que no es llegar y poner radier, hay que poner instalaciones electricas, de gas, alcantarillado, de agua, camaras de inspección, medidores, etc.....y además ver que uso tendra el recinto si es necesario un radier reforzado o uno pobre.
(Me refiero al recinto principal)

Estimado , esto es reparar no hacer desde cero... ya existía una curtiembre antes.

Se agradece el comentario .

lagster · 18-05-16 13:18

MARKOLICH escribió:

Lagster , vas a tener que evaluar muy bien esto, el Construmart que está ahí está siempre casi vacío, al frente hay una especie de strip, pocos locales, con bajo tráfico, de la esquina sur poniente ni hablar. ubicación, ubicación, si estás por Departamental -infocap quizás haya diversos usos y buen acceso.
Saludos.

Por eso no está considerado strip , lo tengo claro. La pregunta a Rolex fue siempre por bodegas.
Es por Sta. Rosa al Sur de esa esquina.

Gracias.

Metamorfosis · 19-05-16 11:19

En qué rangos de porcentaje (aproximadamente) puede variar el valor de un terreno luego de un cambio en el Plan Regulador sobre el uso del suelo ?

Rolex · 19-05-16 11:19

2 columnas que han aparecido, la primera de "RUVIX" , escrita por el tipo que daba clases de AT en forexchile y ahora no entiendo bien que hace

http://www.diariopyme.com/columna-de-ru … 54645.html

Hay algo interesante a mi parecer, indica lo siguiente:

Otro aspecto relevante a tener en cuenta, es si realmente las propiedades subieron más allá de lo razonable. Volviendo al valor del arriendo, es importante usar la calculadora y conocer algunos números. Para que una propiedad esté en un "valor justo", el monto del arriendo anualizado debería ser en torno a un 6% o 7% del valor de la propiedad.
A modo de ejemplo, si el valor del arriendo es de $250.000 mensual, la propiedad debería valer $50.000.000. En la zona oriente de Santiago, en muchos casos el valor del arriendo es un 4% o 5% del valor de las propiedades, lo que podría sugerir una caída en los precios.

No se de donde define el valor justo, pero si podriamos decir que la rentabilidad es correcta. Lo que no es correcto es lo que indica que un 4-5% sugiere caida de los precios. Si hay una pregunta que me hago a diario, es: Que negocio tan bueno tienen las personas que pagan arriendos sobre $3-5M/mes y no les da para comprar.

Y en antofagasta...

http://www.24horas.cl/regiones/antofaga … on-2019310

Un complejo escenario es el que vive el rubro inmobiliario de la región a causa de la cada vez menor demanda por arriendos o compras de departamentos y viviendas. Uno que surge en respuesta a la realidad que enfrenta la industria minera, que producto de la baja en el precio del cobre, ha debido aplicar despidos y paralizar proyectos, aumentando la migración de trabajadores a otras regiones del país.

Pobres tipos los clavaron bien con los departamentos en miami, y ahora se les pone cuesta arriba en su tierra.

Pedrots · 19-05-16 11:25

Rolex escribió:

2 columnas que han aparecido, la primera de "RUVIX" , escrita por el tipo que daba clases de AT en forexchile y ahora no entiendo bien que hace
http://www.diariopyme.com/columna-de-ru … 54645.html
Hay algo interesante a mi parecer, indica lo siguiente:
Otro aspecto relevante a tener en cuenta, es si realmente las propiedades subieron más allá de lo razonable. Volviendo al valor del arriendo, es importante usar la calculadora y conocer algunos números. Para que una propiedad esté en un "valor justo", el monto del arriendo anualizado debería ser en torno a un 6% o 7% del valor de la propiedad.
A modo de ejemplo, si el valor del arriendo es de $250.000 mensual, la propiedad debería valer $50.000.000. En la zona oriente de Santiago, en muchos casos el valor del arriendo es un 4% o 5% del valor de las propiedades, lo que podría sugerir una caída en los precios.
No se de donde define el valor justo, pero si podriamos decir que la rentabilidad es correcta. Lo que no es correcto es lo que indica que un 4-5% sugiere caida de los precios. Si hay una pregunta que me hago a diario, es: Que negocio tan bueno tienen las personas que pagan arriendos sobre $3-5M/mes y no les da para comprar.

Y en antofagasta...
http://www.24horas.cl/regiones/antofaga … on-2019310
Un complejo escenario es el que vive el rubro inmobiliario de la región a causa de la cada vez menor demanda por arriendos o compras de departamentos y viviendas. Uno que surge en respuesta a la realidad que enfrenta la industria minera, que producto de la baja en el precio del cobre, ha debido aplicar despidos y paralizar proyectos, aumentando la migración de trabajadores a otras regiones del país.
Pobres tipos los clavaron bien con los departamentos en miami, y ahora se les pone cuesta arriba en su tierra.

4-5% real al año no es malo, en todo caso (si tienes arriendo en UF), y además tienes el valor residual que se aprecia por lo menos 1-2% real al año.

Rolex · 19-05-16 11:35

A los interesados, denle una mirada a tesoreria, harto aviso de remate ->

Santiago, Rancagua, Temuco. Bastante en colina y lampa, chicudebo. Y pensar que todos decian que valia lo que valia.

lagster · 19-05-16 11:48

Metamorfosis escribió:

En qué rangos de porcentaje (aproximadamente) puede variar el valor de un terreno luego de un cambio en el Plan Regulador sobre el uso del suelo ?

La clave la dio Saak antes : constructibilidad X premio a fusiones sobre la incidencia del mt2 superfice en el precio de venta deptos. . Siempre hablando de construcción en altura. Esto opera hacia arriba si es que la zona se abrió a mayor constructibilidad amparado en la densidad y hacia abajo si restringen los mts o pisos en un sector.

Otros temas que conozco son :
Agricola a industrial , va en el valor arriendo mt2 de la zona.

Industrial a habitacional , lo mismo ...

Metamorfosis · 19-05-16 11:53

Rolex,

Sobre tu intriga "...Si hay una pregunta que me hago a diario, es: Que negocio tan bueno tienen las personas que pagan arriendos sobre $3-5M/mes y no les da para comprar"

Es probable en muchos casos que los que cancelen el arriendo no sean los que la habitan el inmueble si no que la empresa para la cual trabajan. Estas últimas ingresan esos pagos como gastos de la empresa y son parte de las condiciones ofertadas al empleado o pedidas por éste para ingresar a la compañía.

Rolex · 19-05-16 11:58

Metamorfosis escribió:

Rolex,
Sobre tu intriga "...Si hay una pregunta que me hago a diario, es: Que negocio tan bueno tienen las personas que pagan arriendos sobre $3-5M/mes y no les da para comprar"
Es probable en muchos casos que los que cancelen el arriendo no sean los que la habitan el inmueble si no que la empresa para la cual trabajan. Estas últimas ingresan esos pagos como gastos de la empresa y son parte de las condiciones ofertadas al empleado o pedidas por éste para ingresar a la compañía.

Me referia a la parte comercial, descontando empresas grandes obviamente, pero hay tipos que te pagan 5 para poner una peluqueria... no se me quedan las dudas, en todo caso mientras paguen, bien, pero algo no anda bien.

Metamorfosis · 19-05-16 11:59

Gracias Lagster, mi consulta está referida a un predio agrícola que está en etapa de cambio de uso de suelo. Podrías, sin que sea algo exacto, indicarme los rangos en que aumentaría el valor del m2.

10%, 25% ?. Es sólo para formarme una idea.

lagster escribió:

Metamorfosis escribió:
En qué rangos de porcentaje (aproximadamente) puede variar el valor de un terreno luego de un cambio en el Plan Regulador sobre el uso del suelo ?
La clave la dio Saak antes : constructibilidad X premio a fusiones sobre la incidencia del mt2 superfice en el precio de venta deptos. . Siempre hablando de construcción en altura. Esto opera hacia arriba si es que la zona se abrió a mayor constructibilidad amparado en la densidad y hacia abajo si restringen los mts o pisos en un sector.
Otros temas que conozco son :
Agricola a industrial , va en el valor arriendo mt2 de la zona.
Industrial a habitacional , lo mismo ...

GAPFULL · 19-05-16 12:32

Hola Meta, yo pienso que mucho mas, te cuento lo que yo veo donde vivo ( Curicó).
Terreno agricola valor aprox: 15 millones la hectarea.
Terreno agricola alrededores de la ciudad, que sus dueños o el que compra apuesta a que en un futuro no muy lejano cambie su suso de suelo ( sin ningun fundamento real, mas que su proximidad con la ciudad) , He visto entre 30-50millones la hectarea.
Terrenos de media hectarea, sector donde se esta consolidando el " barrio alto" residencial de Curico, pero son terrenos agricolas por eso no se puede subdividir en menos de 5000mt. desde 45 a 80 millones la media hectarea.
Terrenos urbanos desde 1.5 UF el metro cuadrado, lo mas barato ( no en el centro de Curico) llevado a un hectarea = 390.000.000 la hectarea.

No soy conocedor del tema en general, Rolex u otros entendidos me podran corregir o aportar mas informacion, yo solo te comento el caso puntual de lo que veo aca.

Saludos

Metamorfosis escribió:

Gracias Lagster, mi consulta está referida a un predio agrícola que está en etapa de cambio de uso de suelo. Podrías, sin que sea algo exacto, indicarme los rangos en que aumentaría el valor del m2.
10%, 25% ?. Es sólo para formarme una idea.

lagster escribió:
Metamorfosis escribió:
En qué rangos de porcentaje (aproximadamente) puede variar el valor de un terreno luego de un cambio en el Plan Regulador sobre el uso del suelo ?
La clave la dio Saak antes : constructibilidad X premio a fusiones sobre la incidencia del mt2 superfice en el precio de venta deptos. . Siempre hablando de construcción en altura. Esto opera hacia arriba si es que la zona se abrió a mayor constructibilidad amparado en la densidad y hacia abajo si restringen los mts o pisos en un sector.
Otros temas que conozco son :
Agricola a industrial , va en el valor arriendo mt2 de la zona.
Industrial a habitacional , lo mismo ...

Metamorfosis · 19-05-16 12:43

Saak,

Por favor aclárame unas dudas sobre lo que comentas:

. En qué circunstancias se aumenta más de 30% el coeficiente de constructibilidad ?
. Ese descuento que asumiste de 5% en el multiplicador del valor en uf del depto, a qué se refiere ?
. El valor de la "incidencia del terreno" indicada por ti de UF 24/m2, cómo lo obtienes ? (por lo que comentas parece que está relacionado el precio al que se venden los deptos según la zona, pero cómo llegas a ese valor de 24 UF/m2 ?)
. Luego indicas que el valor del terreno sería 25 * coef de construt. * superfie del terreno. Imagino que ese 25 es en realidad 24 ? (la incidencia del terreno que indicaste era 24 UF/m2)

Saak escribió:

Para ayudarlos un poco con el precio de venta.
Un terreno vale tanto como la superficie que se puede construir sobre el.
Para determinar la superficie que se puede construir van al plan regulador, buscan en que zona esta su casa y se fijan en el coeficiente de constructibilidad que lo deben aumentar en un 30% (normalmente, pues podria ser mas en ciertas condiciones).
Ahora falta determinar el precio al cual se venden los deptos uf/m2... recien cotice uno en el vergel (edificio lewelyn jones): 2d2b, sup int: 77,26; sup terraza: 13,5; costo: uf 7.688.
Luego el uf/m2 es:
UF/m2= 7.688 * (1-%dcto) /(77.26+13.5/2) = 86,7 uf/m2 (asumi 5% dcto)
Con ese precio, uno deberia apuntar a una incidencia del terreno de Uf 24/m2 al ojo. Luego valor del terreno = 25 * coeficiente de constructiblidad (1) * superficie terreno
(1) Buena parte de El Vergel es Ea7 => coeficiente = 1.6*1.3= 2.08
Si tienen terrenos y les interesa vender (sector oriente no mas) contactenme y vemos si hay algo que hacer.
Saludos,

Metamorfosis · 19-05-16 12:51

gracias Gapfull

Saak · 19-05-16 13:07

Metamorfosis escribió:

Saak,
Por favor aclárame unas dudas sobre lo que comentas:
. En qué circunstancias se aumenta más de 30% el coeficiente de constructibilidad ?
. Ese descuento que asumiste de 5% en el multiplicador del valor en uf del depto, a qué se refiere ?
. El valor de la "incidencia del terreno" indicada por ti de UF 24/m2, cómo lo obtienes ? (por lo que comentas parece que está relacionado el precio al que se venden los deptos según la zona, pero cómo llegas a ese valor de 24 UF/m2 ?)
. Luego indicas que el valor del terreno sería 25 * coef de construt. * superfie del terreno. Imagino que ese 25 es en realidad 24 ? (la incidencia del terreno que indicaste era 24 UF/m2)

1. Beneficio de fusion de roles = 30%. Tambien se podria dar una figura de "conjunto armonico" que podria aumentar mas la constructiblidad dependiendo del tamaño del sitio (sobre 2.500m2) y otras condiciones como el tipo de uso.
2. El dcto simplemente lo asumi pues las salas de ventas generalmente te dan un dcto.
3. Ese valor lo obtengo de experiencia no mas.
4. Exacto. Me equivoque al escribir.

lagster · 19-05-16 14:05

Metamorfosis escribió:

Gracias Lagster, mi consulta está referida a un predio agrícola que está en etapa de cambio de uso de suelo. Podrías, sin que sea algo exacto, indicarme los rangos en que aumentaría el valor del m2.
10%, 25% ?. Es sólo para formarme una idea.

lagster escribió:
Metamorfosis escribió:
En qué rangos de porcentaje (aproximadamente) puede variar el valor de un terreno luego de un cambio en el Plan Regulador sobre el uso del suelo ?
La clave la dio Saak antes : constructibilidad X premio a fusiones sobre la incidencia del mt2 superfice en el precio de venta deptos. . Siempre hablando de construcción en altura. Esto opera hacia arriba si es que la zona se abrió a mayor constructibilidad amparado en la densidad y hacia abajo si restringen los mts o pisos en un sector.
Otros temas que conozco son :
Agricola a industrial , va en el valor arriendo mt2 de la zona.
Industrial a habitacional , lo mismo ...

Yo no soy el más experto para contestar , pero igual va mi granito de arena ,si tienes que evaluarlo a la rápida :
-Conversión a industrial-bodegas -etc calcula el valor de arriendo mt2 de las bodegas o industrias más cercanas y divídelo por 0.08 , te daría un app. del mt2 convertido.
Ojo que hoy existe un sector agricola en fuera del cordón a.vespucio , que gracias a un resquicio ingenioso funcionan como industriales. Por lo que el aumento de valor puede no ser tan sustancial en caso de que quieras comprar como inversión.
Hoy esas zonas , las más baratas puedes sacarla en 0,5 a 1 uf mt2 incluso a 1.5 , convertida a industrial te darían unas 3 uf mt2 o quizas más.

-Conversión a urbano con densidad y altura, chuta no se cuanto , serán unas 5 uf para arriba si es muy alejado del centro. Con raja te aprueban una zona contigua a polos desarrollados y estas hablando de muchas más lukas.
En esos caso , más que preguntar cuanto te van a dar , pregúntate en que te vas a gastar la plata

Metamorfosis · 19-05-16 14:41

Gracias a todos x la orientación. Entiendo que la comuna donde está ubicado el predio, de 37 ha, estaría solicitando el cambio de uso de suelo a urbano, según lo que apareció en La Tercera a principio de año. Estamos en tratativas de venta bien en pañales aún pues recien la semana pasada tomamos la decisión. Actualmente siendo terreno agrícola ofrecen sobre 300-400M la ha a orilla de lago (Caburgua). El predio colinda con el lago y x otro lado con una cancha de golf. Imagino que siendo un sólo paño de 37 ha y en esa ubicación, más el potencial del cambio de suelo, podría darle un plus interesante a la valoración.

Foro Chilebolsa

#1021 17-05-16 15:48

Re: burbuja inmobiliaria ?

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Re: burbuja inmobiliaria ?

#1023 17-05-16 16:45

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Re: burbuja inmobiliaria ?

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