burbuja inmobiliaria ?

Felipao · 07-08-17 11:20

Otra cosa el viernes pasado tuve reunión con el Gerente General de una inmobiliaria de tamaño medio, nos comento que la velocidad de venta esta muy baja incluso más baja que lo que se proyectaba que era con proyecciones bajas vs años anteriores.

Zonas que estan colapsadas es Lo Barnechea / La Dehesa me decia que hay edificios listos por vender para la demanda de 4.5 años, que este es el sector mas lento de todos.

Las Condes, Provi, ñuñoa, la reina lentos si decia que hay lugares muy puntuales que han seguido bien como cerca de la plaza ñuñoa y cerca del mall egaña porque son lugares muy apetecidos, cuando le dije pero entonces como todos dicen que va a seguir subiendo si hay deptos para tirar a la chuña, me dijo que en inmobiliario se ajustaba por arriendo y que le tenían fe a que Piñera volviera, que con mejores perspectivas la gente se endeudaba a plazos mas largos, que habían indicadores lead que mostraban esto como la venta de autos nuevos que se habia disparado.

En cuanto a permisos de edificación también decía que por ejemplo en ñuñoa habían cambiado el plano y que en la mayoría de los lugares van a ser maximo 3 pisos los "edificios" con eso nadie iba a comprar casas a los precios actuales pq no daba.

Rolex · 08-08-17 10:43

Hagamos el ejercicio, plata sacada del bolsillo chin chin:

15m el estacionamiento?
Un 10%? Miro el diario y la verdad veo más arriendos de 40 lucas que de 120.000 (que no los veo).

Y no cuadra.

Ahora sí nos vamos al rango 60 lucas...bajamos al 5%.

Y todo esto sin deuda.

Y eso de echar al arrrendatario cuando quieres.. creo que lo he repetido mil veces, contrato = reglas, no es el dar west, si alguien te dice eso, no usa contrato.

Pedrots · 08-08-17 11:11

Rolex escribió:

Hagamos el ejercicio, plata sacada del bolsillo chin chin:
15m el estacionamiento?
Un 10%? Miro el diario y la verdad veo más arriendos de 40 lucas que de 120.000 (que no los veo).
Y no cuadra.
Ahora sí nos vamos al rango 60 lucas...bajamos al 5%.
Y todo esto sin deuda.
Y eso de echar al arrrendatario cuando quieres.. creo que lo he repetido mil veces, contrato = reglas, no es el dar west, si alguien te dice eso, no usa contrato.

Depende el sector. Un estacionamiento en mi edificio vale como 8 millones y le puedes sacar como 50 al mes. Eso es 7,5% anual.

Y en el centro te puede salir 90 lucas fácil arrendar uno.

Rolex · 08-08-17 12:52

Y cuánto te cuesta en El Centro? Soy fiel creyente que la rentabilidades boca a boca difieren hasta en 5 puntos

desc · 08-08-17 15:40

Desconozco cuanto cuesta comprar un estacionamiento en el centro, pero el arriendo (trabajo acá) puede llegar a los $100.000 (si uno camina unas cuadras puede bajar a $70.000 - $80.000 mes).

TotenKrieg · 08-08-17 16:01

La otra vez vi anuncios de venta de estacionamientos en 15 millones en el centro de Santiago... y esto fue a principio de este año.

Rolex · 09-08-17 09:27

TotenKrieg escribió:

La otra vez vi anuncios de venta de estacionamientos en 15 millones en el centro de Santiago... y esto fue a principio de este año.

Mismo que veo yo... sin duda pueden haber arriendos a 120, pero lo normal? La mitad.

Los valores? Opino como usted, 15 o más por uno bueno.

Y hay gastos comunes!

Felipao · 09-08-17 14:19

Rolex escribió:

Hagamos el ejercicio, plata sacada del bolsillo chin chin:
15m el estacionamiento?
Un 10%? Miro el diario y la verdad veo más arriendos de 40 lucas que de 120.000 (que no los veo).
Y no cuadra.
Ahora sí nos vamos al rango 60 lucas...bajamos al 5%.
Y todo esto sin deuda.
Y eso de echar al arrrendatario cuando quieres.. creo que lo he repetido mil veces, contrato = reglas, no es el dar west, si alguien te dice eso, no usa contrato.

Barrio el golf cuestan 120k yo he encontrado baratos a 80-90k pero en los edificios mas "corporativos" cuestan 120k al mes los estacionamientos en 2ndo subterraneo para abajo estan en 450-500 UFs

Pedrots · 09-08-17 14:38

Aquí en mi edificio el arriendo cuesta 120 lucas más o menos (cerca del golf)

MARKOLICH · 09-08-17 15:03

Pedrots escribió:

Aquí en mi edificio el arriendo cuesta 120 lucas más o menos (cerca del golf)

El asunto es simple, buena ubicación, estarás en el rango alto del precio, mala ubicación, al rango bajo.y a veces 100 metros marcan la diferencia entre una y otra categoría.

GAPFULL · 09-08-17 16:06

En las Nieves??

Pedrots escribió:

Aquí en mi edificio el arriendo cuesta 120 lucas más o menos (cerca del golf)

Pedrots · 09-08-17 16:14

GAPFULL escribió:

En las Nieves??

Pedrots escribió:
Aquí en mi edificio el arriendo cuesta 120 lucas más o menos (cerca del golf)

En donde trabajo.

En las nieves deben andar por 40 lucas?

Rolex · 09-08-17 16:38

Felipao escribió:

Barrio el golf cuestan 120k yo he encontrado baratos a 80-90k pero en los edificios mas "corporativos" cuestan 120k al mes los estacionamientos en 2ndo subterraneo para abajo estan en 450-500 UFs

Perfecto o sea es algo nicho y no algo general. Siguiendo esa linea, la rentabilidad real entonces no es un 10 sino un 5-7 no?

GAPFULL · 09-08-17 16:50

Pedrots escribió:

GAPFULL escribió:
En las Nieves??

Pedrots escribió:
Aquí en mi edificio el arriendo cuesta 120 lucas más o menos (cerca del golf)
En donde trabajo.
En las nieves deben andar por 40 lucas?

No cacho en las Nieves.. preguntaba pa saber no mas.. gracias

Felipao · 09-08-17 17:43

Rolex escribió:

Felipao escribió:
Barrio el golf cuestan 120k yo he encontrado baratos a 80-90k pero en los edificios mas "corporativos" cuestan 120k al mes los estacionamientos en 2ndo subterraneo para abajo estan en 450-500 UFs
Perfecto o sea es algo nicho y no algo general. Siguiendo esa linea, la rentabilidad real entonces no es un 10 sino un 5-7 no?

Hmm un factor no menor en la rentabilidad es el precio del estacionamiento comprado, es como los deptos que si tomas el precio nuevo o de venta vs el precio comprado cambia.

Ahora estacionamientos de 15M son en lugares buenos, yo he visto en otros lados y valen 350 UFs

Rolex · 10-08-17 09:05

Busque a la rápida en portal inmobiliario.. sobre 500 pareciera que es el promedio

Felipao · 10-08-17 17:35

Rolex escribió:

Busque a la rápida en portal inmobiliario.. sobre 500 pareciera que es el promedio

El portal debe estar inflado 10% en todo fácilmente, yo he comprado un par de cosas y vs ese precio todo sale más barato quizás es pq la gente publica inflado para después bajarse.

Cotiza directo en las inmobiliarias y verás que valen menos ahora no es fácil encontrar si no compras oficinas pero eso también siempre es negociable

Soros · 10-08-17 19:45

Al menos en arriendos, las condes, se bajan 20%.

Felipao escribió:

Rolex escribió:
Busque a la rápida en portal inmobiliario.. sobre 500 pareciera que es el promedio
El portal debe estar inflado 10% en todo fácilmente, yo he comprado un par de cosas y vs ese precio todo sale más barato quizás es pq la gente publica inflado para después bajarse.
Cotiza directo en las inmobiliarias y verás que valen menos ahora no es fácil encontrar si no compras oficinas pero eso también siempre es negociable

edu67 · 13-08-17 21:30

Que opinan de Macal? Han tenido alguna experiencia con ellos?
saludos

TotenKrieg · 15-08-17 20:33

Remates? no gracias.

Rolex · 16-08-17 09:15

edu67 escribió:

Que opinan de Macal? Han tenido alguna experiencia con ellos?
saludos

Seriedad es las mejor palabra que los define.

TotenKrieg escribió:

Remates? no gracias.

Por que no? los remates son sumamente claros, el problema son las personas que a veces se entusiasman por el valor pero no leen las bases.

Pedrots · 16-08-17 09:46

Se viene nueva baja de tasas probablemente (inflación 12M menor a 2%), pero a estas alturas no sé que efecto pueda tener.

TotenKrieg · 16-08-17 11:22

Rolex escribió:

edu67 escribió:
Que opinan de Macal? Han tenido alguna experiencia con ellos?
saludos
Seriedad es las mejor palabra que los define.

TotenKrieg escribió:
Remates? no gracias.

Por que no? los remates son sumamente claros, el problema son las personas que a veces se entusiasman por el valor pero no leen las bases.

En propiedades casi siempre vienen con "peros", que sería lo que tú mencionas como "no leer las bases" , la diferencia entre buscar otro tipo de inmuebles que venden directamente sus propietarios y con los que puedes negociar es mínima. Siempre he visto los remates como buenas oportunidades para bienes muebles, no para los inmuebles. Además, en los remates todos saben que operan redes de personajes que juegan con un pie adelante tuyo, otros palos blancos, por más que lo nieguen y renieguen... esto último se ve mucho en los remates de automóviles; no sé que tan distinto s erá con las propiedades.

Compras "barato" pero sumas un montón de gastos obvios como las comisiones, y otros legales, y después vamos sumando los "detallitos" que puede tener la casa o depto que estás adquiriendo.

Puede ser un muy buen negocio, o un muy buen cacho. Consejo: estudiar cada propiedad que se desee comprar, gastos asociados, y hasta el último detalles, revisar su valor de mercado, y finalmente, saber hasta cuánto estás dispuesto a poner en la mesa.

Va a depender de la experiencia que tenga cada uno, pero yo, prefiero ir personalmente a conversar con los dueños de propiedades y conseguir descuentos con la plata en mano.

Por último: escriban "Macal reclamos" y háganse una idea. Tienen reclamos en foros, en reclamos.cl, en su propio Facebook, y no hablo de uno o dos, son siempre mayoriarios los que reclaman:

Reclamos en su FB

TotenKrieg · 16-08-17 11:30

Pedrots escribió:

Se viene nueva baja de tasas probablemente (inflación 12M menor a 2%), pero a estas alturas no sé que efecto pueda tener.

Menores tasas de hipotecarios para el 2º semestre del 2018?

Pedrots · 16-08-17 11:43

TotenKrieg escribió:

Pedrots escribió:
Se viene nueva baja de tasas probablemente (inflación 12M menor a 2%), pero a estas alturas no sé que efecto pueda tener.
Menores tasas de hipotecarios para el 2º semestre del 2018?

A lo que voy es que las tasas ya están super bajas, no sé si la demanda siga siendo elástica a bajas mayores. Y tampoco el financiamiento de proyectos?

Rolex · 16-08-17 13:36

TotenKrieg escribió:

En propiedades casi siempre vienen con "peros", que sería lo que tú mencionas como "no leer las bases" , la diferencia entre buscar otro tipo de inmuebles que venden directamente sus propietarios y con los que puedes negociar es mínima. Siempre he visto los remates como buenas oportunidades para bienes muebles, no para los inmuebles. Además, en los remates todos saben que operan redes de personajes que juegan con un pie adelante tuyo, otros palos blancos, por más que lo nieguen y renieguen... esto último se ve mucho en los remates de automóviles; no sé que tan distinto s erá con las propiedades.
Compras "barato" pero sumas un montón de gastos obvios como las comisiones, y otros legales, y después vamos sumando los "detallitos" que puede tener la casa o depto que estás adquiriendo.
Puede ser un muy buen negocio, o un muy buen cacho. Consejo: estudiar cada propiedad que se desee comprar, gastos asociados, y hasta el último detalles, revisar su valor de mercado, y finalmente, saber hasta cuánto estás dispuesto a poner en la mesa.
Va a depender de la experiencia que tenga cada uno, pero yo, prefiero ir personalmente a conversar con los dueños de propiedades y conseguir descuentos con la plata en mano.
Por último: escriban "Macal reclamos" y háganse una idea. Tienen reclamos en foros, en reclamos.cl, en su propio Facebook, y no hablo de uno o dos, son siempre mayoriarios los que reclaman:

Reclamos en su FB

La gente que reclama son los que no leen, se resume a eso. Los remates son súper claros, hay oportunidades, y macal es una empresa sería.

Felipao · 16-08-17 15:11

edu67 escribió:

Que opinan de Macal? Han tenido alguna experiencia con ellos?
saludos

Yo los he mirado harto y solo he comprado una vez, aun en tramites para que pase a nuestro nombre la propiedad, la verdad no salió barata, depende mucho de la que estes comprando en mi caso valía más el terreno que la casa.

Otra cosa es que Macal tiene remates y ventas normales donde puedes ir a ver el depto, pedir créditos, etc... vs los remates clásicos que no ves como esta, hay que pagar cash, etc...

Conozco a 3 abogados que se hicieron ricos en remates, todavía los siguen pero ellos mismos te dicen que ya no es mucho lo que ahorras, de hecho 2 dejaron de rematar pq estimaban un 10-15% de descto sobre precio de mercado, hay mucho palo blanco, no sabes como esta la propiedad y eres ademas dueño de todas las deudas. En cambio puedes mirar deptos y tirar oferta de 10% menos viendo como esta y sin deudas, tomando crédito, etc... no siempre van a aceptar.

Rolex · 16-08-17 15:59

Cuantas propiedades en remate no puedes visitar porque estan ocupadas y hay un problema mayor que lo impide? Toma el mercurio el fin de semana, ve cuantas estan en esa situacion, yo diria que cuando indicas que no se sabe como esta la propiedad, estas errado.

Dueño de todas las deudas? Que deudas? Te refieres a la que pueda existir con el banco (Que lo tienes como antecedente)...o a las de tesoreria? (Conocido tambien)...o sea..si a eso te refieres por "todas las deudas" ...se supone que si vas a rematar ya lo sabes.

Lo de los palos blancos...el tema es simple: Si algo tiene precio minimo de 50 y tu pretendes llevartelo a 50, dejame aclararte que hay un sin numero de personas que tambien pretenden hacer eso mismo (muchas veces se les define como palos blanco por el solo hecho de querer algo)...son asi los remates.

Hay gente que efecitivamente esta dispuesta a poner la garantia y luego perderla mientras gestionan las lucas para un segundo remate, no perder la propiedad...pero vuelves a donde siempre: Al punto de inicio. Si el precio minimo es 50 y pretendes llevartela a 50 pero tienes a alguien dispuesto a llevarsela a 60, eso no es un palo blanco, es un comprador.

El tema final es que a los remates van profesionales, de todo tipo, y los principiantes se encuentran con estos, y con bolsillos mas grandes, la pura realidad.

Felipao · 16-08-17 17:41

Rolex escribió:

Cuantas propiedades en remate no puedes visitar porque estan ocupadas y hay un problema mayor que lo impide? Toma el mercurio el fin de semana, ve cuantas estan en esa situacion, yo diria que cuando indicas que no se sabe como esta la propiedad, estas errado.
Dueño de todas las deudas? Que deudas? Te refieres a la que pueda existir con el banco (Que lo tienes como antecedente)...o a las de tesoreria? (Conocido tambien)...o sea..si a eso te refieres por "todas las deudas" ...se supone que si vas a rematar ya lo sabes.
Lo de los palos blancos...el tema es simple: Si algo tiene precio minimo de 50 y tu pretendes llevartelo a 50, dejame aclararte que hay un sin numero de personas que tambien pretenden hacer eso mismo (muchas veces se les define como palos blanco por el solo hecho de querer algo)...son asi los remates.
Hay gente que efecitivamente esta dispuesta a poner la garantia y luego perderla mientras gestionan las lucas para un segundo remate, no perder la propiedad...pero vuelves a donde siempre: Al punto de inicio. Si el precio minimo es 50 y pretendes llevartela a 50 pero tienes a alguien dispuesto a llevarsela a 60, eso no es un palo blanco, es un comprador.
El tema final es que a los remates van profesionales, de todo tipo, y los principiantes se encuentran con estos, y con bolsillos mas grandes, la pura realidad.

1.- Hartas yo no he podido ver ninguna por dentro y he ido presencial a 6 remates, ahora he visto muchas casas mas que esas, puedes ver la propiedad por fuera, casa o depa o lo que sea pero entrar muy difícil.

2.- Deudas: Contribuciones, gastos comunes, luz, agua, etc...

3.- Estoy de acuerdo pero igualmente no me parece bien el que sean palos blancos, pero el precio es como en las acciones vale lo que dice el mercado (ahora muchas veces te amenazan, te webean, miran feo, etc...).

Sobre el punto 1 y 2 conozco un tipo que se dedica a remates, el que ha tenido de todo, su gracia es que el hace la pega comprando en el remate y te da la propiedad de manera más limpia para que uno vaya con crédito y pueda verla por dentro (el ademas negocia deudas y otros), su negocio es la rotación pues remata harto y se gana un 5 o 10% dependiendo que tan barato remate, yo antes de hacer algo webeo harto averiguo, hablo con gente que esta metida etc... incluso una vez fui con una amiga que era quien hacia el remate por parte del Santander para ver como era el cuento desde su punto de vista.

Rolex · 16-08-17 18:38

Diría que más allá de las contribuciones y gastos comunes...no te corresponde el agua ni luz ni gas ni tv cable. El tema de los gastos comunes es incluso discutible y han habido algunos juicios al respecto. Así que lo de tesorería es absolutamente normal.

Yo te digo de verdad, nunca nadie me ha amenazado, ni mirado feo, ni me han hecho un encerron, ni nada. Creo que lo más cercano a la mafia italiana han sido un par de tipos que han ofrecido comprar mi postura, otro que después que rematamos la casa de su mama nos pidió poder recomprarla (lo cual no resultó porque quería pagar lo que pagamos nosotros más intereses, y nosotros no somos el banco)
El tema es que si tú tienes un precio en tu cabeza, vas a pujar por tal, pero si vas con la idea de sacar todo al mínimo, definitivamente estas mal orientado, hay ocasiones que nadie más va, así como cuando uno se gana el loto, suerte más que nada.

El mejor ejemplo donde se supone hay miles de palos blancos, son los remates de aduana. Van todos a sacar maletas con ropa a 1 peso, y al final solo miran al grupo de profesionales que pagan lo que están dispuestos a pagar. (Palos blancos les dicen).

Foro Chilebolsa

#3061 07-08-17 11:20

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