Propiedades en extranjero

USA-CAL · 22-03-16 12:37

Quiero invitarlos a desarrollar la siguiente idea: Comprar una propiedad como inversión en el extranjero y darla en arriendo. Esto con el objeto que se pague sola y se pueda vender "a premio" en el futuro.

Miren www.airbnb.cl podrán ver propiedades en todas partes del mundo que se ofrecen en arriendo, por días, a precios diversos.

En el tema burbuja inmobiliaria se preguntan por esta oportunidad. Mis cálculos son los siguientes:
1- Ingresos por arriendos: usd 200 x día (365)= usd $ 73,000 año....ojo que una pieza de hotel puede costar $600 x día
2- Retorno esperado de la inversión: 7% pa
3- Valor máximo de propiedad a comprar = USD 1,042,857

Lo de arriba es el caso de FULL Ocupación y 100% de los arriendos van al propietario (asume Cero impuestos, cero costo de mantención, etc)...Obviamente ello hay que castigarlo (50% ocupación y X% de ingresos a gastos impuestos)...pero el cálculo (Ingresos por arriendos anuales netos de costos / tasa de retorno esperada en inversión) permite calcular si propiedades están atractivas para comprar y darlas en arriendo (ej 11 meses al año) y uno usarla 1 mes

Les comento que una pieza de hotel -todo incluido: O sea, Loby, restaurantes, bar, piscina, estacionamientos de autos, etc- cuesta en promedio USD 500,000 de inversión. Por ello la estadía por dia cuesta USD 350 en un buen hotel...lo que da un rendimiento por pieza de 25% pa...bruto a quien haya invertido los USD 500 mil

Me gustaría focalizar la discusión del negocio en USA (Miami o New York).

SI hay interés, aquí podríamos acumular mucha info y experiencias sobre esto.
Veamos si prende
USA-CAL

Rolex · 22-03-16 12:49

Bueno yo se que no te gustan mis comentarios, pero por si te interesa:

Yo compre en miami beach (surfside, sector residencial) una casa al poco tiempo despues que todo se fue al diablo.
No pague barato, tipica casa de la zona reacondicionada entera y por recomendacion de amigo que es fuerte en el rubro inmobiliario de miami.
Al dia de hoy, creo que es solo un gusto que uno se da, pagamos para mantenerla desocupada en promedio 10 meses al año.

En piezas de hotel te refieres a residences del tipo ritz que estan levantando en sunny isles, por dar un ejemplo?

Y para cerrar, un depto de esos que le vendieron a varios compatriotas, a niveles de hoy estan rentando un 10%, pero por descontar tributos, seguros, mantencion, otros. Ahi bajamos al 7%, y lamentablemente aun estan esperando poder venderlos a 1 millon de dolares, pero eso no sucedera.

lyo · 22-03-16 12:53

Hola USA..esto lo he visto en diarios acá..como una publicidad que ofrece invertir en el extranjero...en Miami ...
...la verdad es que siempre he sido desconfiado en este tipo de inversiones...
,....más aún cuando te aseguran practicamente una rentabilidad...que sería el auto pago de la propiedad-.....
..Casos actuales similares hay en chile ...
..lo que si he sabido, es de un conocido que es bueno en esto...un español ..que se compró una propiedad en Boca Ratón Florida si no me equivoco...una especie de condominio con cancha de golf y eso..y estaba haciendo su casa allá...según el le convino porque las inversiones inmobiliarias allá estaban baratas..como construir en chile.....pero esperaba doblar dp...sepa moya...

USA-CAL · 22-03-16 14:57

Arriba las casas en surfside (Miami) disponibles para el arriendo x dia en airbnb... voy a analizar 1 para ver que piensan
USA-CAL

Rolex · 22-03-16 15:04

Mi viejo ese sector no es surfside, es mas arriba entre indian creek y bal harbour. Yo busque algo como lo que tengo y piden algo de 300 diarios mas 100 o 120 de otros gastos.

USA-CAL · 22-03-16 15:09

La propiedad de $750 en el mapa es esta

Metamorfosis · 22-03-16 15:11

Si pagas, x la compra de una vivienda en eeuu, + de $500 mil usd se puede optar a la nacionalidad estadounidence

Rolex · 22-03-16 15:13

Ese de 750 con ese metraje, anotalo sobre US$1.5m menos no creo.

USA-CAL · 22-03-16 15:16

La propiedad de arriba tiene 140 mts 2....
En chile un super depto. vale UF 100 el Mts2

Sise compra esta propiedad y se arrienda todas las noches al precio indicado (750) y se espera por ello una rentabilidad anual de 7% (libre para comprador) el precio a pagar podría llegar hastar....usd 3,9 mm...lo que daría UF 714 el Mts2

LO probable es que la ocupación no sea un 100%...mas bien un 50%...asi y todo la propiedad justifica un precio de 3,5 veces el precio de chile.

Opiniones

USA-CAL

Peterix · 22-03-16 15:31

USA-CAL escribió:

La propiedad de arriba tiene 140 mts 2....
En chile un super depto. vale UF 100 el Mts2
Sise compra esta propiedad y se arrienda todas las noches al precio indicado (750) y se espera por ello una rentabilidad anual de 7% (libre para comprador) el precio a pagar podría llegar hastar....usd 3,9 mm...lo que daría UF 714 el Mts2
LO probable es que la ocupación no sea un 100%...mas bien un 50%...asi y todo la propiedad justifica un precio de 3,5 veces el precio de chile.
Opiniones
USA-CAL

No estoy seguro que puedas llegar así de fácil a una ocupación de un 50%, por ahí vi cifras de meses top en Florida del orden de 80% (hoteles), la de los dptos podría ser 10%, porqué no?

Rolex · 22-03-16 15:44

De hecho no llega al 80, con valores promedio de 150 a 200 para todo miami dade.

Pedrots · 22-03-16 15:46

NYC que debe ser la mejor ciudad para AirBnb tiene la siguiente estacionalidad en 2015:

https://www.quora.com/What-kind-of-occu … sts-expect

Otras ciudades sin duda deben ser menores en dicho porcentaje, pero por ej. Miami es más redonda en clima todo el año, eso ayuda.

En NYC en invierno va mucha menos gente, pero aún se mantiene en 50%

NYC en promedio debe estar en 70-80% de ocupacuón anual.

skyline · 22-03-16 15:49

y como se manejaría la logística de tener un dpto por airbnb? Como le pasas las llaves a los huespedes? tendrás una señora para limpiar?

VkHero · 22-03-16 15:56

Peterix escribió:

USA-CAL escribió:
La propiedad de arriba tiene 140 mts 2....
En chile un super depto. vale UF 100 el Mts2
Sise compra esta propiedad y se arrienda todas las noches al precio indicado (750) y se espera por ello una rentabilidad anual de 7% (libre para comprador) el precio a pagar podría llegar hastar....usd 3,9 mm...lo que daría UF 714 el Mts2
LO probable es que la ocupación no sea un 100%...mas bien un 50%...asi y todo la propiedad justifica un precio de 3,5 veces el precio de chile.
Opiniones
USA-CAL
No estoy seguro que puedas llegar así de fácil a una ocupación de un 50%, por ahí vi cifras de meses top en Florida del orden de 80% (hoteles), la de los dptos podría ser 10%, porqué no?

Hola USA, solo tengo un par de comentarios respecto a tu análisis.
1.- me parece que es muy "al ojo" porque no se que tan fácil sea la compra (bueno si tienes el 1.5MM de USD cash no hay problemas), como dice Rolex, se aprovecharon eventos de crisis anteriormente para comprar o quizás datos puntuales y no se si cualquiera pueda apalancarse si no tiene la liquidez desde Chile.
2.- hay factores que desconozco respecto a la vacancia del lugar, pero me da la sensación ("al ojo también") que si hay tanta pagina con tanta publicación que ofrece estas ofertas es porque tu tasa de 50% esta sobrestimada. Me parece acertado el comentario anterior, capaz que no arriendes nunca xD

Encuentro bueno el aporte del tema creado USA-CAL porque también ayuda a abrir otras opciones en otros lugares, ya sabemos que Chile esta caro. Has pensado en otros países en vez de EEUU?? quizás emergentes como Colombia puedan ser opción o no?... me hace falta un viajesito pa alla xD

Rolex · 22-03-16 16:09

casa, con mayor metraje construido, doblado por terreno, a menos de us$6k mensual..no veo por donde alguien quisiera pagarme 750 diarios , pero si existiese, hasta le hago el aseo.

USA-CAL · 22-03-16 16:32

VkHero escribió:

Peterix escribió:
USA-CAL escribió:
La propiedad de arriba tiene 140 mts 2....
En chile un super depto. vale UF 100 el Mts2
Sise compra esta propiedad y se arrienda todas las noches al precio indicado (750) y se espera por ello una rentabilidad anual de 7% (libre para comprador) el precio a pagar podría llegar hastar....usd 3,9 mm...lo que daría UF 714 el Mts2
LO probable es que la ocupación no sea un 100%...mas bien un 50%...asi y todo la propiedad justifica un precio de 3,5 veces el precio de chile.
Opiniones
USA-CAL
No estoy seguro que puedas llegar así de fácil a una ocupación de un 50%, por ahí vi cifras de meses top en Florida del orden de 80% (hoteles), la de los dptos podría ser 10%, porqué no?
Hola USA, solo tengo un par de comentarios respecto a tu análisis.
1.- me parece que es muy "al ojo" porque no se que tan fácil sea la compra (bueno si tienes el 1.5MM de USD cash no hay problemas), como dice Rolex, se aprovecharon eventos de crisis anteriormente para comprar o quizás datos puntuales y no se si cualquiera pueda apalancarse si no tiene la liquidez desde Chile.
2.- hay factores que desconozco respecto a la vacancia del lugar, pero me da la sensación ("al ojo también") que si hay tanta pagina con tanta publicación que ofrece estas ofertas es porque tu tasa de 50% esta sobrestimada. Me parece acertado el comentario anterior, capaz que no arriendes nunca xD
Encuentro bueno el aporte del tema creado USA-CAL porque también ayuda a abrir otras opciones en otros lugares, ya sabemos que Chile esta caro. Has pensado en otros países en vez de EEUU?? quizás emergentes como Colombia puedan ser opción o no?... me hace falta un viajesito pa alla xD

Yo solo quiero el aporte de todos para hacer un análisis mas profundo y eventualmente tomar una decisión. Yo tengo socio en NY que su Sra es Cdepropiedades...hablando ayer con él..dijimos exploremos esto....y me parece que este foro puede ser una fuente de información.

Ya se han dicho cosas muy interesantes:
1- La clave es la tasa de ocupación....Alguien dio cifras desde airbnb con tasas de ocupación por temporada..ello ayuda
2- Comprar una casa que rente 7% por arriendos (netos) y financiar ello con C.Hipotecario en USA al 3,5% poniendo un pie del 25% me parece totalmente posible...para ello hay que tener sociedad en USA o ser gringo
3- La cifra que doy de cuanto cuesta la inversión de una piesa de hotel (USD 500 mil) es un DAto que viene de cadenas grandes (Marriot, Hyatt, Sheraton, etc) eso vale si uno asigna todos los costos a las piezas (ej lobby, piscinas, terrazas, comedores, etc)...Un hotel de 100 piezas vale usd 50 mm
4- El costo de ir a un hotel es un dato.....Airbnb ofrece alternativas mas baratas a los hoteles...por ello use el ejemplo de depto. para 8 personas...lo que implica costo de USD 750 x dia...pero en hotel costaría el equivalente a 4 piezas que es sustancialmente mas que 750
5- creo que el análisis se dbe hacer sobre un mercado especifico..a mi me gusta NY un depto. de 2 piezas que el costo diario de arriendo sea el 50% de lo que cuestan 2 piezas de un buen hotel...quiero explorar ello...

USA-CAL

Pedrots · 22-03-16 17:26

Hay sectores.

Métete a páginas de real estate y de airbnb y compara los sectores de cuanto te sale una propiedad vs. arriendo x día.

También ten en cuenta que si esto es tan buen negocio seguro entrará más gente y la competencia será más dura.

Esto podría erosionar tu rentabilidad en el futuro, así como cualquier legislación al respecto, ya que muchas ciudades están preocupadas/molestas con aribnb.

Rolex · 22-03-16 18:39

Lo que dice USA-CAL de arrendar por 750 algo para 8 personas, si, funciona, yo no soy de irme como los gitanos pero claro, hay una que otra familia que sale en masa. El promedio sigue siendo 2, y cuando son 2, el hotel gana. Con los argentinos en chile talvez seria ideal, de esos que vienen a viña el mes entero

Pedrots · 23-03-16 07:51

Rolex escribió:

Lo que dice USA-CAL de arrendar por 750 algo para 8 personas, si, funciona, yo no soy de irme como los gitanos pero claro, hay una que otra familia que sale en masa. El promedio sigue siendo 2, y cuando son 2, el hotel gana. Con los argentinos en chile talvez seria ideal, de esos que vienen a viña el mes entero

De 2 personas gana AirBnb sí o sí.

Por el precio de un hotel te arriendas un depa entero.

skyline · 23-03-16 08:08

o una linda pieza en una casa a la mitad de precio del hotel, asi lo hicimos en NY el año pasado y nos toco una muy simpática dueña de casa que nos acompaño hasta coney island

Pedrots escribió:

Rolex escribió:
Lo que dice USA-CAL de arrendar por 750 algo para 8 personas, si, funciona, yo no soy de irme como los gitanos pero claro, hay una que otra familia que sale en masa. El promedio sigue siendo 2, y cuando son 2, el hotel gana. Con los argentinos en chile talvez seria ideal, de esos que vienen a viña el mes entero
De 2 personas gana AirBnb sí o sí.
Por el precio de un hotel te arriendas un depa entero.

USA-CAL · 23-03-16 08:09

Arriba las matemáticas básicas. Si se logra renta del 7% sobre el depto. (asume tasa de ocupación de X, y descuentos por costos de y...que se deberán determinar) y se logra C.Hipotecario en USA por el 75%..el retorno sobre el capital será del 17% pa.

Creo que el ideal es comprar un depto. de 3 piezas, 6 camas y arrendar ello a cliente (familia, pareja de amigos que viajen, etc) a un costo equivalente a 1/2 del costo de un hotel. Por ejemplo, si en NY una pieza de hotel vale usd 350 c/u...el arriendo del depto. a los clientes debiera estar aprox en usd 525 (350*3/ 2)

Se aprecian comentarios.

USA-CAL

Rolex · 23-03-16 09:29

Una casa la puedes arrendar por 200 diarios..una casa.

Rolex · 23-03-16 09:31

Sorry se me fue el enter. Una casa, siguiendo ejemplo con mi propiedad, la puedes arrendar en US$200/mes asumiendo que el arriendo mensual puede llegar a los US$6000, eso se paga hoy como tope. Ubicacion al lado de la playa, renovado 100%, bbq, 3 piezas, 2 baños, barrio residencial. Costo de la casa bajo US$1M

MARKOLICH · 28-03-16 14:36

http://impresa.lasegunda.com/2016/03/28 … #slider-34

Rolex · 28-03-16 19:12

Un gran golpe para todos los compatriotas chilenos que compraron deptos de 200 mil dolares , hoy llega un pez grande y les dice en su cara: Compraron mal

Foro Chilebolsa

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#3 22-03-16 12:53

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#4 22-03-16 14:57

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#8 22-03-16 15:13

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