burbuja inmobiliaria ?

Saak · 28-06-16 18:04

SinNombre escribió:

Pedrots escribió:
Me empezaron a llegar mails de ofertas de deptos. nuevos con 0% de pie. No se demoraron nada estos tipos.
habría que ver si:
1) se están bajando los pantalones
2) solo siguen aumentando el precio para simular un pie de 20% fake.

Añadiendo que esos 0% pie no son mas que una mula para el banco (suponiendo que funciona) y nada dice de los precios. Aqui por lo menos no hemos bajado nada los precios. Se vende mas lento por supuesto pero se vende.

srfigaro · 28-06-16 18:19

Saak escribió:

SinNombre escribió:
Pedrots escribió:
Me empezaron a llegar mails de ofertas de deptos. nuevos con 0% de pie. No se demoraron nada estos tipos.
habría que ver si:
1) se están bajando los pantalones
2) solo siguen aumentando el precio para simular un pie de 20% fake.
Añadiendo que esos 0% pie no son mas que una mula para el banco (suponiendo que funciona) y nada dice de los precios. Aqui por lo menos no hemos bajado nada los precios. Se vende mas lento por supuesto pero se vende.

Sería interesante entender también en que segmentos de precios se están dando estas supuestas ofertas y en que sectores de la capital

Pedrots · 28-06-16 18:30

Lo que me llegó era de Recoleta (4000 UF) y La Serena (3000 UF)

Saludos,

Rolex · 28-06-16 19:24

Alguien me explica como es que la inmobiliaria te lo da con 0% de pie? Te da el credito directo?

En la serena hace como 2 años me invitaron a ver las oportunidades en la linea costera... Creo que habia algo interesante al lado del enjoy coquimbo, el resto, cartagena mas nuevo, una lastima que se perdieron tremendo borde costero, se arrendaran bien?

LuckyLeaks · 28-06-16 20:07

Rolex, aproximadamente cuánto % de los ingresos de un futuro proyecto debería costar (o sería un rango aceptable) un terreno solo?

(si sirve de algo para aterrizar el caso, 4000 m2, torres dptos 20 pisos).

Gracias de antemano.

SinNombre · 28-06-16 20:15

Rolex escribió:

Alguien me explica como es que la inmobiliaria te lo da con 0% de pie? Te da el credito directo?
En la serena hace como 2 años me invitaron a ver las oportunidades en la linea costera... Creo que habia algo interesante al lado del enjoy coquimbo, el resto, cartagena mas nuevo, una lastima que se perdieron tremendo borde costero, se arrendaran bien?

Según entiendo (nunca he visto frente a mis ojos) es mas o menos así:

Quieres una propiedad de 4000 UF y no tienes el pie. esto se soluciona muy fácil, la inmobiliaria subirá el precio en relación a la exigencia del banco amigo que ya tiene asociado, supongamos un 20%. Entonces le dirá al banco que en realidad la propiedad vale 4800UF y que tu ya le pagaste 800UF (una mentira piadosa) . El banco amigo le dirá que le parece un precio justo para la propiedad que no vale ni 1/3. Entonces tu terminas pagando 0% "en pie" y con una propiedad de 4800UF. Negocio redondo.

Rolex · 28-06-16 21:13

LuckyLeaks escribió:

Rolex, aproximadamente cuánto % de los ingresos de un futuro proyecto debería costar (o sería un rango aceptable) un terreno solo?
(si sirve de algo para aterrizar el caso, 4000 m2, torres dptos 20 pisos).
Gracias de antemano.

Dependiendo ubicacion, 10 a 30%, y casos especiales pcmo en el norte donde me comentaban que hasta casi un 50%... No se que tan real sea esto ultimo, si asi fuese estamos hablando deptos muy caros..demasiado.

Rolex · 28-06-16 21:17

SinNombre escribió:

Según entiendo (nunca he visto frente a mis ojos) es mas o menos así:
Quieres una propiedad de 4000 UF y no tienes el pie. esto se soluciona muy fácil, la inmobiliaria subirá el precio en relación a la exigencia del banco amigo que ya tiene asociado, supongamos un 20%. Entonces le dirá al banco que en realidad la propiedad vale 4800UF y que tu ya le pagaste 800UF (una mentira piadosa) . El banco amigo le dirá que le parece un precio justo para la propiedad que no vale ni 1/3. Entonces tu terminas pagando 0% "en pie" y con una propiedad de 4800UF. Negocio redondo.

Y que banco se supone te da el credito porque otro te dice "daselo, a mi ya me dio el 10%"...

LuckyLeaks · 28-06-16 21:20

Gracias Rolex !

Tatan_79 · 28-06-16 22:44

SinNombre escribió:

Rolex escribió:
Alguien me explica como es que la inmobiliaria te lo da con 0% de pie? Te da el credito directo?
En la serena hace como 2 años me invitaron a ver las oportunidades en la linea costera... Creo que habia algo interesante al lado del enjoy coquimbo, el resto, cartagena mas nuevo, una lastima que se perdieron tremendo borde costero, se arrendaran bien?
Según entiendo (nunca he visto frente a mis ojos) es mas o menos así:
Quieres una propiedad de 4000 UF y no tienes el pie. esto se soluciona muy fácil, la inmobiliaria subirá el precio en relación a la exigencia del banco amigo que ya tiene asociado, supongamos un 20%. Entonces le dirá al banco que en realidad la propiedad vale 4800UF y que tu ya le pagaste 800UF (una mentira piadosa) . El banco amigo le dirá que le parece un precio justo para la propiedad que no vale ni 1/3. Entonces tu terminas pagando 0% "en pie" y con una propiedad de 4800UF. Negocio redondo.

Por favor, si alguien tiene un datito para comprar un depto con este esquema, cero % pie.
Rango UF 4.000 - UF 6.000 , que por favor me envíe mail, por favor ¡!!!

LuckyLeaks · 29-06-16 02:20

Mnn Rolex, lo de la ubicación me quedó dando vueltas en la cabeza, a 3 cuadras de un metro por ejemplo (d<800m), podríamos decir [15-20%] (de los ingresos) como razonable el costo del terreno?

(por si sirve de algo el dato, el precio de dptos. una vez construido proyecto debiese ser aprox. 37,5 UF/m2, sin considerar aún Bodega ni estacionamiento, aprox 300 UF por 1 y 1 por depa.).

Sorry lo barza! Gracias de nuevo, saludos.

Soros · 29-06-16 06:49

Interesante, y como estamos en chile

http://www.gurusblog.com/archives/el-pr … 7/04/2015/

Soros · 29-06-16 07:10

Otro doc que nos puede ayudar

https://www.google.cl/url?sa=t&source=w … RGioxrNm8g

Rolex · 29-06-16 08:10

LuckyLeaks escribió:

Mnn Rolex, lo de la ubicación me quedó dando vueltas en la cabeza, a 3 cuadras de un metro por ejemplo (d<800m), podríamos decir [15-20%] (de los ingresos) como razonable el costo del terreno?
(por si sirve de algo el dato, el precio de dptos. una vez construido proyecto debiese ser aprox. 37,5 UF/m2, sin considerar aún Bodega ni estacionamiento, aprox 300 UF por 1 y 1 por depa.).
Sorry lo barza! Gracias de nuevo, saludos.

Estamos hablndo cosas distintas parece no? Yo te rewpondi por incidencia de valor del terreno en proyecto final, tu preguntabas eso u otra cosa?

LuckyLeaks · 29-06-16 08:34

rolex, quiero estimar el valor del terreno aprox. Sabiendo los ingresos finales del proyecto (ventas dptos estacionamientos bodegas) potencial a realizar ahí. El valor aprox razonable a pagar dado lo que se va a hacer.

¿Tú te referías al % que es el terreno de los costos del proyecto? Si es así, con una rentabilidad sobre esos costos llego al valor aprox del terreno.

Si hablabas del % del costo (valor pagado por el terreno total) de los ingresos del proyecto realizado, enronces hablabamos de lo mismo.

Gracias.

Pedrots · 29-06-16 09:29

Siguen los créditos baratos. Por el momento la tesis de USA-CAL se desmorona:

http://www.pulso.cl/noticia/economia/ec … a-de.shtml

Glein · 29-06-16 09:59

SinNombre escribió:

Rolex escribió:
Alguien me explica como es que la inmobiliaria te lo da con 0% de pie? Te da el credito directo?
En la serena hace como 2 años me invitaron a ver las oportunidades en la linea costera... Creo que habia algo interesante al lado del enjoy coquimbo, el resto, cartagena mas nuevo, una lastima que se perdieron tremendo borde costero, se arrendaran bien?
Según entiendo (nunca he visto frente a mis ojos) es mas o menos así:
Quieres una propiedad de 4000 UF y no tienes el pie. esto se soluciona muy fácil, la inmobiliaria subirá el precio en relación a la exigencia del banco amigo que ya tiene asociado, supongamos un 20%. Entonces le dirá al banco que en realidad la propiedad vale 4800UF y que tu ya le pagaste 800UF (una mentira piadosa) . El banco amigo le dirá que le parece un precio justo para la propiedad que no vale ni 1/3. Entonces tu terminas pagando 0% "en pie" y con una propiedad de 4800UF. Negocio redondo.

80% entre el menor valor de tasasion o venta ese es el "comun" de la regla de los bancos por lo que si sube el precio de venta la tasacion no lo hara... ese 0% me imagino no se lo ofrecen a cualquiera simplemente es un cliente que el banco sabe que tiene patrimonio/flujo o que ya tiene exedente de garantia de otra forma podria ser un arreglo entre la inmobiliaria y el banco que financio el proyecto

Pedrots · 29-06-16 10:24

LuckyLeaks escribió:

Mnn Rolex, lo de la ubicación me quedó dando vueltas en la cabeza, a 3 cuadras de un metro por ejemplo (d<800m), podríamos decir [15-20%] (de los ingresos) como razonable el costo del terreno?
(por si sirve de algo el dato, el precio de dptos. una vez construido proyecto debiese ser aprox. 37,5 UF/m2, sin considerar aún Bodega ni estacionamiento, aprox 300 UF por 1 y 1 por depa.).
Sorry lo barza! Gracias de nuevo, saludos.

Ese precio de deptos es precio a público? eso depende de la comuna.

Y creo que los estacionamientos puedes sacarles fácil 400 UF dependiendo el sector.

Saludos,

Rolex · 29-06-16 11:04

LuckyLeaks escribió:

rolex, quiero estimar el valor del terreno aprox.

Amigo LuckyLeaks, no ha pensado en por ejemplo, ir a alguno de los que licitan terrenos y pedirles una tasacion? No deberian cobrarle caro, le haran un trabajo profesional y se quedara con una copia para mostrarsela a algun interesado a futuro.

O talvez no solo eso, si tiene interes en vender algo, gastese otro poco y le pide a un arquitecto que le haga un proyecto considerando todo lo que se pueda usar segun la municipalidad donde se encuentre, y ahi la hace mejor.

De repente estimar valores por internet es poco fiable, como pedirle a un doctor un diagnostico sin decirle donde le duele ni como le duele, solo decirle que le duele.

Te servira mas, y resguardas tu privacidad en caso que no quieras que otros sepan sobre que hablas.

Rolex · 29-06-16 11:05

Bueno y como era la figura del departamento sin pie? Da el credito la misma inmobiliaria?

SinNombre · 29-06-16 11:14

Glein escribió:

SinNombre escribió:
Rolex escribió:
Alguien me explica como es que la inmobiliaria te lo da con 0% de pie? Te da el credito directo?
En la serena hace como 2 años me invitaron a ver las oportunidades en la linea costera... Creo que habia algo interesante al lado del enjoy coquimbo, el resto, cartagena mas nuevo, una lastima que se perdieron tremendo borde costero, se arrendaran bien?
Según entiendo (nunca he visto frente a mis ojos) es mas o menos así:
Quieres una propiedad de 4000 UF y no tienes el pie. esto se soluciona muy fácil, la inmobiliaria subirá el precio en relación a la exigencia del banco amigo que ya tiene asociado, supongamos un 20%. Entonces le dirá al banco que en realidad la propiedad vale 4800UF y que tu ya le pagaste 800UF (una mentira piadosa) . El banco amigo le dirá que le parece un precio justo para la propiedad que no vale ni 1/3. Entonces tu terminas pagando 0% "en pie" y con una propiedad de 4800UF. Negocio redondo.
80% entre el menor valor de tasasion o venta ese es el "comun" de la regla de los bancos por lo que si sube el precio de venta la tasacion no lo hara... ese 0% me imagino no se lo ofrecen a cualquiera simplemente es un cliente que el banco sabe que tiene patrimonio/flujo o que ya tiene exedente de garantia de otra forma podria ser un arreglo entre la inmobiliaria y el banco que financio el proyecto

Por eso dije, es mas o menos así. Seguro debe haber otro rollo intermedio. Para ofrecer 0% de Pie solo hay 2 formas, se baja el precio de la propiedad (cosa que al parecer no está pasando) o se sube de alguna forma artificiosa.

SinNombre · 29-06-16 11:18

Rolex escribió:

Bueno y como era la figura del departamento sin pie? Da el credito la misma inmobiliaria?

Un amigo de un amigo me comentó que también están ofreciendo la modalidad de 2 créditos simulatáneos. Si eres una persona sin muchas deudas y aprovechando la falencia actual del sistema informático de los bancos, pidiendo ambos créditos (uno para el pie y otro para el hipotecario) dentro de un periodo muy corto de tiempo, así ninguna de las 2 entidades se entera que te estás enterrando vivo. Todo esto por supuesto con el apoyo del banco amigo y su ejecutiva ya relacionada con la inmobiliaria.

Rolex · 29-06-16 11:33

SinNombre escribió:

Por eso dije, es mas o menos así. Seguro debe haber otro rollo intermedio. Para ofrecer 0% de Pie solo hay 2 formas, se baja el precio de la propiedad (cosa que al parecer no está pasando) o se sube de alguna forma artificiosa.

Subas o bajes el precio de una propiedad, el banco no esta dando el 100% del credito, asi que aunque cueste 1000 o 10000, el pie va, solo cambia el valor. Yo creo que malentendiste algo por ahi.

SinNombre escribió:

Un amigo de un amigo me comentó que también están ofreciendo la modalidad de 2 créditos simulatáneos. Si eres una persona sin muchas deudas y aprovechando la falencia actual del sistema informático de los bancos, pidiendo ambos créditos (uno para el pie y otro para el hipotecario) dentro de un periodo muy corto de tiempo, así ninguna de las 2 entidades se entera que te estás enterrando vivo. Todo esto por supuesto con el apoyo del banco amigo y su ejecutiva ya relacionada con la inmobiliaria.

Bueno eso es antiguo y factible, de hecho no necesitas banco amigo ni ejecutivo ni nada, simplemente presionar en dos bancos al mismo tiempo, con un buen trabajo, funciona.

Y sigo sin entender quien esta dando el 0% de pie, no lo veo posible, no al menos de la forma que lo presentan.

Pedrots · 29-06-16 12:07

Amigos, aquí el mail que me llegó explicando:

ozXscTD

Saludos,

Pedrots · 29-06-16 12:08

Amigos, aquí el mail que me llegó explicando:

Saludos,

Glein · 29-06-16 12:14

Rolex escribió:

SinNombre escribió:
Por eso dije, es mas o menos así. Seguro debe haber otro rollo intermedio. Para ofrecer 0% de Pie solo hay 2 formas, se baja el precio de la propiedad (cosa que al parecer no está pasando) o se sube de alguna forma artificiosa.
Subas o bajes el precio de una propiedad, el banco no esta dando el 100% del credito, asi que aunque cueste 1000 o 10000, el pie va, solo cambia el valor. Yo creo que malentendiste algo por ahi.

SinNombre escribió:
Un amigo de un amigo me comentó que también están ofreciendo la modalidad de 2 créditos simulatáneos. Si eres una persona sin muchas deudas y aprovechando la falencia actual del sistema informático de los bancos, pidiendo ambos créditos (uno para el pie y otro para el hipotecario) dentro de un periodo muy corto de tiempo, así ninguna de las 2 entidades se entera que te estás enterrando vivo. Todo esto por supuesto con el apoyo del banco amigo y su ejecutiva ya relacionada con la inmobiliaria.
Bueno eso es antiguo y factible, de hecho no necesitas banco amigo ni ejecutivo ni nada, simplemente presionar en dos bancos al mismo tiempo, con un buen trabajo, funciona.
Y sigo sin entender quien esta dando el 0% de pie, no lo veo posible, no al menos de la forma que lo presentan.

Si tienes exedente de garantia facilmente te dan un 100% si al final es un tema de garantias lo que evalua riesgo , lo de los 2 creditos como dices es antiguo pero pedirlo como consumo es pegarte un tiro en los pies

Rolex · 29-06-16 13:00

No habia leido esto

http://www.elmercurio.com/inversiones/revistas/10/

Hay un reportaje sobre donde invertir en el rubro inmobiliario ahora que se acabo el boom del iva, concuerdan con casi todo lo dicho aca

Yo le hago el quite al tema de predios rusticos, sobre todo hacia el sur de chile, donde haya problema con comunidades indigenas todo se va a consulta.. puede que si como puede que no, no estoy para riesgos.

SinNombre · 29-06-16 13:43

Rolex escribió:

No habia leido esto
http://www.elmercurio.com/inversiones/revistas/10/
Hay un reportaje sobre donde invertir en el rubro inmobiliario ahora que se acabo el boom del iva, concuerdan con casi todo lo dicho aca
Yo le hago el quite al tema de predios rusticos, sobre todo hacia el sur de chile, donde haya problema con comunidades indigenas todo se va a consulta.. puede que si como puede que no, no estoy para riesgos.

me queda una pregunta, Como logran que las AFP inviertan en estos proyetos?

Felipao · 29-06-16 15:01

SinNombre escribió:

Rolex escribió:
No habia leido esto
http://www.elmercurio.com/inversiones/revistas/10/
Hay un reportaje sobre donde invertir en el rubro inmobiliario ahora que se acabo el boom del iva, concuerdan con casi todo lo dicho aca
Yo le hago el quite al tema de predios rusticos, sobre todo hacia el sur de chile, donde haya problema con comunidades indigenas todo se va a consulta.. puede que si como puede que no, no estoy para riesgos.
me queda una pregunta, Como logran que las AFP inviertan en estos proyetos?

Generalmente son a traves de FIPs que les arman, otros que invierten harto en proyectos pero ya construidos son las compañias de seguro de vida pq necesitan ingresos a largo plazo, velo como la opcion cuando alguien hace un carretera y luego se las vende a las mismas, hay harto edificio en construccion o ya hecho que luego de 1 o 2 años de arriendo se vende bajo esta condicion.

La compañia de seguros de vida feliz pq tiene activo real, flujos "asegurados" y en UF.

LuckyLeaks · 29-06-16 16:25

Ok Rolex.

Yo ponía como supuesto que se sabía, dado arquitecto, plan regulador comuna (razante + coef. de constructibilidad), emplazamiento del terreno/ubicación, tamaño del paño, demanda del sector, proyectos similares, etc. que la estimación resultante de esa mescolanza era un proyecto que podría generar X UFs, digamos 500 MUFs aproximadamente en ventas.

Quería, si era posible con ese dato como supuesto, estimar un rango/intervalo, no el valor exacto, del precio del terreno para que sea razonable al conversar. (% de ese monto de ventas, o rango aprox.).

Quizás sería bueno contactar a un tasador, aunque puede que buena parte de lo que hará será llegar a ese mismo número, podría confirmarlo y respaldarlo lo que no sería malo. Pero me falta la otra patita, saber dado ese dato, cuanto sería "ok" ponerle al terreno, tener ese olfato/experiencia.

La comparación por internet ya la hice, y me da que la ubicación (zona regulada) es relevante por ejemplo, entre otras cosas. Eso me sirvió para tener una primera referencia, pero quería ver si podía llegar algo similar, o en una de esas hasta mayor, por medio de las lucas que podría dar el proeycto.

Muchas gracias por tu buena disposición, saludos !

Foro Chilebolsa

#1261 28-06-16 18:04

Re: burbuja inmobiliaria ?

#1262 28-06-16 18:19

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