burbuja inmobiliaria ?

Rolex · 13-05-16 07:32

MARKOLICH escribió:

Nota. Compadre, deja pasar una pó.no podís saberlas todas ¡¡¡¡

Le concedo lo requerido, y aprovecho de preguntar: que circular/ley me prohibe vender una propiedad bajo la tasacion fiscal?

La verdad desconozco hasta ahora que exista una, no es que me se me ocurra hacer algo asi, pero ya que se sembro l duda... Seria bueno aclararlo.

Hasta donde yo entiendo, en lo que pacten dos privados no hay ley que te obligue a usar el piso fiscal como minimo.

Saludos

Pedrots · 13-05-16 10:03

Con la lesión enorme puedes acusar que se anule el contrato de compraventa.

Pero si lo haces para traspasar a un pariente o que se yo, me imagino no aplica dado que no se usaría en la práctica.

DBD · 13-05-16 15:13

Estimados,
Desconozco si la pregunta calza acá, pero ¿alguien sabe cómo está distribuida la participación de las Corredoras en el Mercado?
Agradezco ayuda

Rolex · 13-05-16 15:18

Hace falta urgente un tema inmobiliario, para no seguir desvirtuando aca.

Moderadores, sera posible?

Metamorfosis · 13-05-16 15:19

No sé si habrá una ley que lo regule pero apostaría que sí o una normativa del SII, pues si vendes bajo el avalúo fiscal estás dañando el ingreso del estado vía impuestos por la transacción.

Rolex escribió:

MARKOLICH escribió:
Nota. Compadre, deja pasar una pó.no podís saberlas todas ¡¡¡¡
Le concedo lo requerido, y aprovecho de preguntar: que circular/ley me prohibe vender una propiedad bajo la tasacion fiscal?
La verdad desconozco hasta ahora que exista una, no es que me se me ocurra hacer algo asi, pero ya que se sembro l duda... Seria bueno aclararlo.
Hasta donde yo entiendo, en lo que pacten dos privados no hay ley que te obligue a usar el piso fiscal como minimo.
Saludos

FELIPE · 13-05-16 15:21

Metamorfosis escribió:

No sé si habrá una ley que lo regule pero apostaría que sí o una normativa del SII, pues si vendes bajo el avalúo fiscal estás dañando el ingreso del estado vía impuestos por la transacción.

Rolex escribió:
MARKOLICH escribió:
Nota. Compadre, deja pasar una pó.no podís saberlas todas ¡¡¡¡
Le concedo lo requerido, y aprovecho de preguntar: que circular/ley me prohibe vender una propiedad bajo la tasacion fiscal?
La verdad desconozco hasta ahora que exista una, no es que me se me ocurra hacer algo asi, pero ya que se sembro l duda... Seria bueno aclararlo.
Hasta donde yo entiendo, en lo que pacten dos privados no hay ley que te obligue a usar el piso fiscal como minimo.
Saludos

Eso es correcto.

Rolex · 13-05-16 15:38

Metamorfosis escribió:

No sé si habrá una ley que lo regule pero apostaría que sí o una normativa del SII, pues si vendes bajo el avalúo fiscal estás dañando el ingreso del estado vía impuestos por la transacción.

Bueno en la practica no existe ley alguna y de hecho el SII no te va a perseguir mientras no pueda probar una habitualidad en lo que estas haciendo.

Es la realidad, por eso dije, hay una especie de mito en esto

Peterix · 13-05-16 15:39

FELIPE escribió:

Metamorfosis escribió:
No sé si habrá una ley que lo regule pero apostaría que sí o una normativa del SII, pues si vendes bajo el avalúo fiscal estás dañando el ingreso del estado vía impuestos por la transacción.

Rolex escribió:
Le concedo lo requerido, y aprovecho de preguntar: que circular/ley me prohibe vender una propiedad bajo la tasacion fiscal?
La verdad desconozco hasta ahora que exista una, no es que me se me ocurra hacer algo asi, pero ya que se sembro l duda... Seria bueno aclararlo.
Hasta donde yo entiendo, en lo que pacten dos privados no hay ley que te obligue a usar el piso fiscal como minimo.
Saludos
Eso es correcto.

Si el valor de venta es inferior a la tasación fiscal supongo que el impuesto se pagará por el valor de la tasación fiscal.

Ace · 13-05-16 15:41

Rolex escribió:

Hace falta urgente un tema inmobiliario, para no seguir desvirtuando aca.
Moderadores, sera posible?

Estimado,

Para que cree el tema.

http://www.chilebolsa.com/foro/post.php?fid=2

Saludos.

Rolex · 13-05-16 15:49

Peterix escribió:

Si el valor de venta es inferior a la tasación fiscal supongo que el impuesto se pagará por el valor de la tasación fiscal.

Y si no hay ganancia de capital? Ese es la idea de realizar una transaccion asi , o la de heredarle algo a los hijos sin pagar.

Rolex · 13-05-16 15:51

Ace escribió:

Rolex escribió:
Hace falta urgente un tema inmobiliario, para no seguir desvirtuando aca.
Moderadores, sera posible?
Estimado,
Para que cree el tema.
http://www.chilebolsa.com/foro/post.php?fid=2
Saludos.

Estaba convencido que no se podia, no hay que pedir permiso para eso?

Peterix · 13-05-16 16:36

Rolex escribió:

Peterix escribió:
Si el valor de venta es inferior a la tasación fiscal supongo que el impuesto se pagará por el valor de la tasación fiscal.
Y si no hay ganancia de capital? Ese es la idea de realizar una transaccion asi , o la de heredarle algo a los hijos sin pagar.

Ganancia de capital va haber, porque el avalúo fiscal va cambiando. Ahora claro, si el padre compra hoy y le vende el próximo mes al hijo, no hay. Pero ese caso es como si el hijo comprara...

Ace · 13-05-16 16:52

Estimado,
Es libre crear temas... solo que cuando Mavry estima que el tema no aporta o ya está ligado a otro tema, da la justificación y el mismo lo cierra.

Saludos.

Rolex · 14-05-16 15:36

Peterix escribió:

Ganancia de capital va haber, porque el avalúo fiscal va cambiando. Ahora claro, si el padre compra hoy y le vende el próximo mes al hijo, no hay. Pero ese caso es como si el hijo comprara...

Cambia pero no tan rapido en todos los sectores... por ende no siempre habra ganancia de capital. Igual es bueno que todos sepan que se puede hacer, mientras no se caiga en la habitualidad.

Ace escribió:

Estimado,
Es libre crear temas... solo que cuando Mavry estima que el tema no aporta o ya está ligado a otro tema, da la justificación y el mismo lo cierra.
Saludos.

Ya veo, igual preferiria que el administrador o moderadores lo aprobaran para no parecer tan patudo.

Metamorfosis · 14-05-16 16:55

Rolex, te voy a enviar x interno una consulta.

Metamorfosis · 14-05-16 17:10

He notado que el tema inmobiliario se ha llevado bien x acá, parece innecesario crear otro tema referente a algo cercano a lo que aquí se discute.

Rolex escribió:

Peterix escribió:
Ganancia de capital va haber, porque el avalúo fiscal va cambiando. Ahora claro, si el padre compra hoy y le vende el próximo mes al hijo, no hay. Pero ese caso es como si el hijo comprara...
Cambia pero no tan rapido en todos los sectores... por ende no siempre habra ganancia de capital. Igual es bueno que todos sepan que se puede hacer, mientras no se caiga en la habitualidad.
Ace escribió:
Estimado,
Es libre crear temas... solo que cuando Mavry estima que el tema no aporta o ya está ligado a otro tema, da la justificación y el mismo lo cierra.
Saludos.
Ya veo, igual preferiria que el administrador o moderadores lo aprobaran para no parecer tan patudo.

Rolex · 15-05-16 11:14

Metamorfosis escribió:

Rolex, te voy a enviar x interno una consulta.

Hola meta, cualquier consulta la respondo por aca para que sea util para el foro. Esto mismo se lo he planteado a otros foreros, es lo mas sensato.
Saludos

Rolex · 17-05-16 11:32

Asi con el mercurio ayer tirando dos en uno:

http://impresa.elmercurio.com/Pages/New … 6&bodyid=2

Hartwig coincidiendo con el siempre buena hombre rolex que adelanta todo sin recibir un peso a cambio, mas mitigicaciones = presion al alza de los precios...

Y era que no , cuando digo que el bodegaje es el nuevo deal, hasta la colonia me acompaña.

No tengo el ojo para las acciones pero en este tema, ya varios deberian haber evitado vender sus terrenos

Saak · 17-05-16 12:09

Rolex escribió:

Asi con el mercurio ayer tirando dos en uno:
http://impresa.elmercurio.com/Pages/New … 6&bodyid=2

Esto es consistente con lo que decia en el post #540

En ella, se propone como formula para el calculo de mitigaciones un porcentaje del avaluo fiscal del terreno. Este seria %=Densidad habitacional del proyecto (hab/hec) * 11/550 con un tope de 44%
Dejando de lado la discusion y enfocandome exclusivamente en el impacto en el precio de la vivienda, si supongo que Costo Comercial Terreno = Avaluo * 2, es facil encontrar el sobrecosto del terreno. Unos ejemplos.
Estacion Central
Terreno 2.500 m2, 420 depto, 27 pisos. Densidad = 420*4/2.500*10.000= 6720. % = 147% => Tope 44% Avaluo . Esto implicaria un alza de 3% en estos deptos. (Bajo avaluo pero alta densidad = Combinacion neutral)
Las Condes
Terreno 2.700 m2, 160 depto, 10 pisos. Densidad = 160*4/2.700*10.000=2370. %= 47% => Tope 44% Avaluo. Esto implicaria un alza de 7% en estos deptos. (Alto avaluo y densidad media = Combinacion negativa)
Lo Barnechea
Terreno 4.000 m2, 60 deptos, 6 pisos. Densidad = 60*4/4000*10000= 600. % = 12%. Esto implicaria un alza de 1,5% en estos deptos. (Alto avaluo pero baja densidad = Combinacion buena)

lagster · 17-05-16 13:23

Rolex escribió:

Tatan_79 escribió:
ya estamos in Amigo.
Me alegro de verdad, no sabes lo que significara un terreno de 700+ m2 en unos 20 años mas, el equivalente a la media hectarea qu tiene piñera en las condes.

Todo depende mi amigo , mi vecina no quiere vender y con los 800 ( providencia ) no me sirve para paño y con lo que pagan como casa no me alcanza para lo que quiero. Estoy seguro que en 20 años la vieja no va a poder oponerse desde el cementerio y yo ya no voy a necesitar casa....

lagster · 17-05-16 13:30

MARKOLICH escribió:

Estimado Rolex: Al 2, la excepción confirma la regla.
Al 4, si te refieres con lo del 50% bajo su valor, quizás hablas de la lesión enorme, pero la referencia en esa figura no es el avalúo fiscal, sino el "justo precio" que no es otra cosa que el precio de mercado que para estos efectos se determina a través de peritos tasadores. Además, en las figuras que señalo, ventas ficticias, un criterio clave es colocar un precio que no haga evidente una simulación, por lo cual obviamente debes ponerte sobre el avalúo fiscal.
Nota. Compadre, deja pasar una pó.no podís saberlas todas ¡¡¡¡

Efectivamente tienes razón , pero incluso para la lesión enorme se puede usar la mitad ( 50% ) del avalúo como minimo , ese es el valor más bajo para evitar la resolución de la C-V.

Si como dijeron antes , quieren usar valores para heredar.,etc .. la figura de la venta de la nuda con la reserva del usufructo te permite más flexibilidad

Rolex · 17-05-16 13:51

lagster escribió:

Todo depende mi amigo , mi vecina no quiere vender y con los 800 ( providencia ) no me sirve para paño y con lo que pagan como casa no me alcanza para lo que quiero. Estoy seguro que en 20 años la vieja no va a poder oponerse desde el cementerio y yo ya no voy a necesitar casa....

Que buscas tu? Esos 800 bien negociados y dependiendo de que tan buena sea la ubicacion, hablamos de UF16000 independiente de la casa, que por lo demas se elimina.

lagster escribió:

Si como dijeron antes , quieren usar valores para heredar.,etc .. la figura de la venta de la nuda con la reserva del usufructo te permite más flexibilidad

En el caso de papa dejandole la propiedad al hijo, se puede bajo tasacion fiscal y no quiebras ninguna ley.

lagster · 17-05-16 14:27

Rolex escribió:

lagster escribió:
Todo depende mi amigo , mi vecina no quiere vender y con los 800 ( providencia ) no me sirve para paño y con lo que pagan como casa no me alcanza para lo que quiero. Estoy seguro que en 20 años la vieja no va a poder oponerse desde el cementerio y yo ya no voy a necesitar casa....
Que buscas tu? Esos 800 bien negociados y dependiendo de que tan buena sea la ubicacion, hablamos de UF16000 independiente de la casa, que por lo demas se elimina.
lagster escribió:
Si como dijeron antes , quieren usar valores para heredar.,etc .. la figura de la venta de la nuda con la reserva del usufructo te permite más flexibilidad
En el caso de papa dejandole la propiedad al hijo, se puede bajo tasacion fiscal y no quiebras ninguna ley.

1) 16.000 en Providencia??? Busco sobre los 30.000 ( en paño ya me los ofrecieron, a mi vecina le ofrecieron un premio extra de 10 uf mts/2 y dijo que no ) , como casa me pagan ( 350 mts construidos ) 25.000 y no me sirve.

2) Si , nunca dije que no se pueda vender bajo el avalúo fiscal . Lo que dije puntualmente es que el menor valor al que se puede escriturar , es el 50% del avalúo para evitar problemas... Nunca se sabe si aparece otro hijo u otra señora reclamando derechos , etc...
Es bien importante tener ese valor en mente , ya que la lesión enorme es discutible sobre el 50% sobre el avaluo que es una referencia de valor , claramente no es el precio justo o avalúo comercial pero es sostenible ; es decir puedes defender tu titulo de dominio en caso de que alguien se oponga a el posteriormente.
Por el contrario , si el precio es menor al 50% del avalúo , te expones a un problema futuro si o si .

Lo de la nuda , lo dejo planteado ya que soluciona un montón de problemas de quien quiere arreglar el tema hereditario en vida.

lagster · 17-05-16 14:34

Rolex ,

Una pregunta , ya que se nota que te manejas muy bien en el tema inmobiliario.

Compré una propiedad en Sta. Rosa/ Departamental zona ZIEM a muy buen precio .
Tiene un galpón de 2.000mts en 3.000 de terreno. Estoy viendo con un arquitecto el desarrollo de bodegas pequeñas dentro del muro del galpón ( hecho en ladrillo), de 200-300mts c/u ya que por el tipo de acceso de camiones no te permite físicamente todos los tamaños ( para darse la vuelta).

Como ves el mercado de bodegas de ese perfil ?
El sector que te parece?

Gracias.

Pedrots · 17-05-16 14:48

lagster escribió:

Rolex escribió:
lagster escribió:
Todo depende mi amigo , mi vecina no quiere vender y con los 800 ( providencia ) no me sirve para paño y con lo que pagan como casa no me alcanza para lo que quiero. Estoy seguro que en 20 años la vieja no va a poder oponerse desde el cementerio y yo ya no voy a necesitar casa....
Que buscas tu? Esos 800 bien negociados y dependiendo de que tan buena sea la ubicacion, hablamos de UF16000 independiente de la casa, que por lo demas se elimina.
lagster escribió:
Si como dijeron antes , quieren usar valores para heredar.,etc .. la figura de la venta de la nuda con la reserva del usufructo te permite más flexibilidad
En el caso de papa dejandole la propiedad al hijo, se puede bajo tasacion fiscal y no quiebras ninguna ley.
1) 16.000 en Providencia??? Busco sobre los 30.000 ( en paño ya me los ofrecieron, a mi vecina le ofrecieron un premio extra de 10 uf mts/2 y dijo que no ) , como casa me pagan ( 350 mts construidos ) 25.000 y no me sirve.
2) Si , nunca dije que no se pueda vender bajo el avalúo fiscal . Lo que dije puntualmente es que el menor valor al que se puede escriturar , es el 50% del avalúo para evitar problemas... Nunca se sabe si aparece otro hijo u otra señora reclamando derechos , etc...
Es bien importante tener ese valor en mente , ya que la lesión enorme es discutible sobre el 50% sobre el avaluo que es una referencia de valor , claramente no es el precio justo o avalúo comercial pero es sostenible ; es decir puedes defender tu titulo de dominio en caso de que alguien se oponga a el posteriormente.
Por el contrario , si el precio es menor al 50% del avalúo , te expones a un problema futuro si o si .
Lo de la nuda , lo dejo planteado ya que soluciona un montón de problemas de quien quiere arreglar el tema hereditario en vida.

Tu decisión debería depender de qué quieres hacer con la plata. Si quieres otra casa, y no ves en el futuro cercano que la vieja venda para paño, entonces la decisión debería ser fácil.

lagster · 17-05-16 14:58

Pedrots escribió:

Todo depende mi amigo , mi vecina no quiere vender y con los 800 ( providencia ) no me sirve para paño y con lo que pagan como casa no me alcanza para lo que quiero. Estoy seguro que en 20 años la vieja no va a poder oponerse desde el cementerio y yo ya no voy a necesitar casa.... :

Tu decisión debería depender de qué quieres hacer con la plata. Si quieres otra casa, y no ves en el futuro cercano que la vieja venda para paño, entonces la decisión debería ser fácil.

Pedrots, es justamente lo que dije . Tener un terreno grande no te asegura nada hoy ni en el futuro , ya que si no lo vendes para edificio te alcanza para una casa similar en otro lado. Es decir vendes caro y compras caro...

El negocio de vender tu propia casa es que :
- mejoren muchos las condiciones urbanisticas por ejemplo el metro ( hoy lo tengo a 5 cuadras ) , que mejoren tu sector despues que compraste.
-te compren para edificio.

No sacas nada con que tu propiedad se valorice si las alternativas lo hacen en la misma proporción.

MARKOLICH · 17-05-16 15:17

No todos los sectores se han valorizado al mismo ritmo,dependiendo de las circunstancias de cada cual se hace la estrategia, algunos, especialmente los que están empezando con niños chicos aún, están limitados por la ubicación de los colegios para decidir una venta y posterior compra, otros son más libres en ese aspecto y pueden vender su casa en sector caro y comprar otra en sector menos consolidado, por ej. el paso que hacen muchos de casa en barrio alto a parcela en las afueras de Santiago, o, personas mayores, que pasan de casa grande a departamento por tema desplazamiento, gastos y seguridad.

lagster · 17-05-16 15:20

MARKOLICH escribió:

No todos los sectores se han valorizado al mismo ritmo,dependiendo de las circunstancias de cada cual se hace la estrategia, algunos, especialmente los que están empezando con niños chicos aún, están limitados por la ubicación de los colegios para decidir una venta y posterior compra, otros son más libres en ese aspecto y pueden vender su casa en sector caro y comprar otra en sector menos consolidado, por ej. el paso que hacen muchos de casa en barrio alto a parcela en las afueras de Santiago, o, personas mayores, que pasan de casa grande a departamento por tema desplazamiento, gastos y seguridad.

100% de acuerdo en todo , y en particular no siempre se puede ganar con la casa propia,muchos compran donde pueden no donde quieren...

Rolex · 17-05-16 15:29

lagster escribió:

1) 16.000 en Providencia??? Busco sobre los 30.000 ( en paño ya me los ofrecieron, a mi vecina le ofrecieron un premio extra de 10 uf mts/2 y dijo que no ) , como casa me pagan ( 350 mts construidos ) 25.000 y no me sirve.

Por eso te digo, hablando de ubicacion. Me parece que 25000 es una oferta atractiva, en calle el vergel les dieron menos y a los que no, les colocaron el edificio al lado.

lagster escribió:

Rolex ,
Una pregunta , ya que se nota que te manejas muy bien en el tema inmobiliario.
Compré una propiedad en Sta. Rosa/ Departamental zona ZIEM a muy buen precio .
Tiene un galpón de 2.000mts en 3.000 de terreno. Estoy viendo con un arquitecto el desarrollo de bodegas pequeñas dentro del muro del galpón ( hecho en ladrillo), de 200-300mts c/u ya que por el tipo de acceso de camiones no te permite físicamente todos los tamaños ( para darse la vuelta).
Como ves el mercado de bodegas de ese perfil ?
El sector que te parece?
Gracias.

Buen sector, hay harta competencia de bodega hoy en dia, pero en santiago alcanza para todos. Es sector es mas menos centrico, antiguo, a mi me gusta, algo mas alla esta BSF como para que le des una vuelta primero.
Y si no quieres complicarte, lo ofreces en arriendo a quien quiera explotar el tema bodegaje, y te dedicas a recibir.

Saak · 17-05-16 15:48

Para ayudarlos un poco con el precio de venta.
Un terreno vale tanto como la superficie que se puede construir sobre el.
Para determinar la superficie que se puede construir van al plan regulador, buscan en que zona esta su casa y se fijan en el coeficiente de constructibilidad que lo deben aumentar en un 30% (normalmente, pues podria ser mas en ciertas condiciones).
Ahora falta determinar el precio al cual se venden los deptos uf/m2... recien cotice uno en el vergel (edificio lewelyn jones): 2d2b, sup int: 77,26; sup terraza: 13,5; costo: uf 7.688.
Luego el uf/m2 es:

UF/m2= 7.688 * (1-%dcto) /(77.26+13.5/2) = 86,7 uf/m2 (asumi 5% dcto)

Con ese precio, uno deberia apuntar a una incidencia del terreno de Uf 24/m2 al ojo. Luego valor del terreno = 25 * coeficiente de constructiblidad (1) * superficie terreno

(1) Buena parte de El Vergel es Ea7 => coeficiente = 1.6*1.3= 2.08

Si tienen terrenos y les interesa vender (sector oriente no mas) contactenme y vemos si hay algo que hacer.

Saludos,

Foro Chilebolsa

#991 13-05-16 07:32

Re: burbuja inmobiliaria ?

#992 13-05-16 10:03

Re: burbuja inmobiliaria ?

#993 13-05-16 15:13

Re: burbuja inmobiliaria ?

#994 13-05-16 15:18

Re: burbuja inmobiliaria ?

#995 13-05-16 15:19

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#996 13-05-16 15:21

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#997 13-05-16 15:38

Re: burbuja inmobiliaria ?

#998 13-05-16 15:39

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#999 13-05-16 15:41

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#1000 13-05-16 15:49

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#1001 13-05-16 15:51

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#1003 13-05-16 16:52

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#1004 14-05-16 15:36

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#1006 14-05-16 17:10

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