burbuja inmobiliaria ?

FELIPE · 29-12-15 11:36

y quien digo que solo en el sector oriente las propiedades son caras.

miren esta

http://www.yapo.cl/region_metropolitana … 6416&xsp=2

USA-CAL · 29-12-15 13:28

- Hoy salió el índice del precio de las casas en USA. Y me parece un dato serio para determinar el comportamiento del precio de las propiedades, en el tiempo.

Primero: Antes del 2000 la pendiente de alza de precios era estable.

Entre 2000 y 2008 se produjo una burbuja fenomenal.

En 2008 esta se reventó, cayendo las casas 30% en 2 años. Ello confirma que los precios de bines raíces, si están expuestos a ciclos, burbujas, reventones, etc...por ello no es lo mismo comprar en 2008 en USA o en 2010.. Idem Chile ahora o en dos años mas.

Hoy el índice está próximo a techo. Ello indica algo.

Si precios de hoy, vuelven a línea de tendencia mostrada en grafico, caída será de aprox 26%

Quien compró en 2008 con Hipotecario a 20 años, hizo un pésimo negocio (lo que confirma que no da lo mismo cuando comprar)

En chile, la burbuja es mayor a la de USA.

Existen momentos para comprar propiedades, y ello no será para Chile en 2016...posiblemente en 2017.

Feliz año
USA-CAL

Rolex · 29-12-15 13:32

Hay una sola pequeña diferencia, en USA le prestaron al que justamente en chile no le prestan. Cuando eso ocurre, no hay negocio que resista, en chile hay ejemplos.

MARKOLICH · 29-12-15 13:40

Respetuosamente USA, donde están las cifras que prueban que en Chile la burbuja-si existe- es mayor a la de USA.?
Por otra parte, se puede hablar de burbuja, si transcurrido un breve lapso de tiempo, los precios del activo vuelven a los niveles máximos.??? Gracias.

USA-CAL · 29-12-15 13:58

Rolex...no te voy a contestar. Creo que tu argumentación no resiste análisis.

Markolich: En informe de Politica Monetaria del BCCH..pagina 24..veras lo que sta pasando con las casas...y la debacle que viene el 2016
Otra forma de verla es que yo saque un Credito Hipotecario a 15 anos a tasa UF 3,65% pa...hace 2 anos (disponible para cualquier chileno)...y el IPC en chile esta en torno al 4%...o sea me prestan plata a tasa negativa en términos reales.....ello genera una distorsión por exceso de capacidad de demanda en los activos... que en chile se refleja en el USDCLP y en las propiedades.

Para la def de burbuja> Es buena pregunta....creo que el trafico que pongo hace 2 post anteriores te muestra la burbuja del 2008 y te dice...ojo estamos donde mismo casi que el 2008

USA-CAL

Pedrots · 29-12-15 13:59

Comparar con un gráfico dos situaciones económica/financieras tan distintas bordea en lo irresponsable.

Te nombro algunas diferencias entre ambas situaciones:

- En EEUU se prestaba a deudores 'subprime'.
- Dichos deudores a los bancos les daba lo mismo, dado que ellos creaban las hipotecas y luego las venden a bancos de inversión para crear CDOs. Por ende tenían incentivos perversos a crear la mayor cantidad de hipotecas posibles sin importar la calidad. Luego los CDOs eran rateados AAA por las credit risk agencies.
- A dichos deudores se les prestaba a tasa variable (baja en un principio que subía al cabo de un par de años aprox.
- Incluso se daban créditos sin demostrar ingresos (NoDoc loans)
- Cuando dichos deudores les subió la tasa empezaron a defaultear.
- Además, como los precios de las casas subían y subían, la gente rehipotecaba por un valor más alto (incluso les prestaban más que el valor de la casa), y usaban esa plata para comprarse autos, etc. (después cagaron)
- Cuando la gente empezó a defaultear, se vino una sobre oferta de casas rematadas.
- Todo esto impactó a los bancos, sector de construcción, fondos de pensiones, etc.

De todos estos puntos ninguno aplica a Chile en la actualidad.

Pedrots · 29-12-15 14:01

USA-CAL escribió:

Rolex...no te voy a contestar. Creo que tu argumentación no resiste análisis.
Markolich: En informe de Politica Monetaria del BCCH..pagina 24..veras lo que sta pasando con las casas...y la debacle que viene el 2016
Otra forma de verla es que yo saque un Credito Hipotecario a 15 anos a tasa UF 3,65% pa...hace 2 anos (disponible para cualquier chileno)...y el IPC en chile esta en torno al 4%...o sea me prestan plata a tasa negativa en términos reales.....ello genera una distorsión por exceso de capacidad de demanda en los activos... que en chile se refleja en el USDCLP y en las propiedades.
Para la def de burbuja> Es buena pregunta....creo que el trafico que pongo hace 2 post anteriores te muestra la burbuja del 2008 y te dice...ojo estamos donde mismo casi que el 2008
USA-CAL

En términos reales te prestaron a 3,65% (sin IPC). En términos nominales te prestaron aprox. a 7,65% (inflación+tasa=4,0%+3,65%)

Esto es matemática básica. Me asombra este tipo de errores.

Saak · 29-12-15 14:18

+1 a Pedrots.

Supongo que USA-CAL ya esta vendiendo su propiedad para arrendar por unos años y comprar con un descuento de 26%.

Decir que hay burbuja inmobiliaria solo viendo un grafico es reflejo de no cachar nada.

srfigaro · 29-12-15 14:25

Me gustaría complementar a Pedrots, rolex y Saak con un gráfico que puede ayudar a entender un poco el fenómeno del crecimiento acelerado del precio de viviendas:

Y con respecto al tema de la variación de los precios en las viviendas, esto hay que aterrizarlo a Chile:

Fuente: Mach43
http://www.cchc.cl/uploads/archivos/arc … 3-2015.pdf

Saludos

srfigaro · 29-12-15 14:44

srfigaro escribió:

Me gustaría complementar a Pedrots, rolex y Saak con un gráfico que puede ayudar a entender un poco el fenómeno del crecimiento acelerado del precio de viviendas:
http://s21.postimg.org/7fdfk68qf/Captura.jpg

Y con respecto al tema de la variación de los precios en las viviendas, esto hay que aterrizarlo a Chile:
http://s2.postimg.org/41o2w0n4p/Captura.jpg

Fuente: Mach43
http://www.cchc.cl/uploads/archivos/arc … 3-2015.pdf
Saludos

Les comparto el ejercicio con mis remuneraciones reales:

No me sorprende el hecho de que hayan subido tanto los precios, me gustaría ver un gráfico con respecto a la evolución de la cantidad de profesionales de Chile en los últimos 12 años, creo que eso aclararía un poco el panorama.

srfigaro · 29-12-15 14:47

srfigaro escribió:

srfigaro escribió:
Me gustaría complementar a Pedrots, rolex y Saak con un gráfico que puede ayudar a entender un poco el fenómeno del crecimiento acelerado del precio de viviendas:
http://s21.postimg.org/7fdfk68qf/Captura.jpg

Y con respecto al tema de la variación de los precios en las viviendas, esto hay que aterrizarlo a Chile:
http://s2.postimg.org/41o2w0n4p/Captura.jpg

Fuente: Mach43
http://www.cchc.cl/uploads/archivos/arc … 3-2015.pdf
Saludos
Les comparto el ejercicio con mis remuneraciones reales:
http://s15.postimg.org/joe9dud9z/Captura.jpg

No me sorprende el hecho de que hayan subido tanto los precios, me gustaría ver un gráfico con respecto a la evolución de la cantidad de profesionales de Chile en los últimos 12 años, creo que eso aclararía un poco el panorama.

ahora si:

Pedrots · 29-12-15 14:54

srfigaro escribió:

srfigaro escribió:
srfigaro escribió:
Me gustaría complementar a Pedrots, rolex y Saak con un gráfico que puede ayudar a entender un poco el fenómeno del crecimiento acelerado del precio de viviendas:
http://s21.postimg.org/7fdfk68qf/Captura.jpg

Y con respecto al tema de la variación de los precios en las viviendas, esto hay que aterrizarlo a Chile:
http://s2.postimg.org/41o2w0n4p/Captura.jpg

Fuente: Mach43
http://www.cchc.cl/uploads/archivos/arc … 3-2015.pdf
Saludos
Les comparto el ejercicio con mis remuneraciones reales:
http://s15.postimg.org/joe9dud9z/Captura.jpg

No me sorprende el hecho de que hayan subido tanto los precios, me gustaría ver un gráfico con respecto a la evolución de la cantidad de profesionales de Chile en los últimos 12 años, creo que eso aclararía un poco el panorama.
ahora si:
http://i64.tinypic.com/23urdl5.jpg

Qué es ese salario líquido y cuál es la fuente? porque está lejos de ser el promedio.

Saak · 29-12-15 14:57

Sale que es "su" salario liquido.

Pedrots · 29-12-15 15:12

Oops, no cache jeje.

Rolex · 29-12-15 15:40

Una lastima que USA-CAL siempre tiene ese concepto de "Sucedio en USA, sucedera en chile, si tu me dices que no, eres un tonto que no sabe nada, no te respondo mas".

Saam, vapores, gildemeister, entrada de capitales, propiedades...para que seguir.

Rolex · 29-12-15 15:42

srfigaro escribió:

No me sorprende el hecho de que hayan subido tanto los precios, me gustaría ver un gráfico con respecto a la evolución de la cantidad de profesionales de Chile en los últimos 12 años, creo que eso aclararía un poco el panorama.

Tampoco se cuantos profesionales han entrado al mercado, pero imagino que con 50 o mas universidades que hay, el numero es exponencial.

srfigaro · 29-12-15 16:28

Rolex escribió:

srfigaro escribió:
No me sorprende el hecho de que hayan subido tanto los precios, me gustaría ver un gráfico con respecto a la evolución de la cantidad de profesionales de Chile en los últimos 12 años, creo que eso aclararía un poco el panorama.
Tampoco se cuantos profesionales han entrado al mercado, pero imagino que con 50 o mas universidades que hay, el numero es exponencial.

Encontré algo interesante:

Ahí se puede ver claramente la explosión profesional, muy probablemente esas personas pueden subir remuneraciones desde sueldo mínimo a sueldo "de mercado".

Fuente: TENDENCIAS INDICES 2015 - Consejo Nacional de Educación
http://www.cned.cl/public/secciones/sec … 242015.pdf

lfaire · 29-12-15 16:31

srfigaro escribió:

srfigaro escribió:
srfigaro escribió:
Me gustaría complementar a Pedrots, rolex y Saak con un gráfico que puede ayudar a entender un poco el fenómeno del crecimiento acelerado del precio de viviendas:
http://s21.postimg.org/7fdfk68qf/Captura.jpg

Y con respecto al tema de la variación de los precios en las viviendas, esto hay que aterrizarlo a Chile:
http://s2.postimg.org/41o2w0n4p/Captura.jpg

Fuente: Mach43
http://www.cchc.cl/uploads/archivos/arc … 3-2015.pdf
Saludos
Les comparto el ejercicio con mis remuneraciones reales:
http://s15.postimg.org/joe9dud9z/Captura.jpg

No me sorprende el hecho de que hayan subido tanto los precios, me gustaría ver un gráfico con respecto a la evolución de la cantidad de profesionales de Chile en los últimos 12 años, creo que eso aclararía un poco el panorama.
ahora si:
http://i64.tinypic.com/23urdl5.jpg

Pregunta, cuántas veces te cambiaste de pega? Y 2da pregunta, eres ingeniero?

lfaire · 29-12-15 16:35

Pregunto por que el crecimiento y el tiempo me parece casi igual a una experiencia muy cercana

srfigaro · 29-12-15 16:38

lfaire escribió:

Pregunta, cuántas veces te cambiaste de pega? Y 2da pregunta, eres ingeniero?

Aqui van mis respuestas:
a)
2008 llegué a Santiago a una micro empresa consultora
2009 me cambie a empresa de TI
2010-2013 Cambio a empresa multinacional TI
2014 Cambio interno en la misma empresa
2015 cambio a multinacional de telecomunicaciones

b)
Si, estudié ingeniería.

Saludos

lfaire · 29-12-15 16:44

srfigaro escribió:

lfaire escribió:
Pregunta, cuántas veces te cambiaste de pega? Y 2da pregunta, eres ingeniero?
Aqui van mis respuestas:
a)
2008 llegué a Santiago a una micro empresa consultora
2009 me cambie a empresa de TI
2010-2013 Cambio a empresa multinacional TI
2014 Cambio interno en la misma empresa
2015 cambio a multinacional de telecomunicaciones

b)
Si, estudié ingeniería.
Saludos

Justo lo que pensé. Sin embargo tu crecimiento en términos de numeros salariales creo que no varía tanto hoy día. ¿Cuanto entra ganando un ingeniero recién salido de la U hoy en dia? 800-900 lucas, hasta 1 palo quizas? En 7 años mas, si es bueno, probablemente también ande en los 2.5m-2.8m. Tu crecimiento no significa que los salarios hayan crecido ese % en esa cantidad de años. Mas bien creo que es parte del ciclo de vida de un buen ingeniero, incluso hoy en dia con los mismos números.

srfigaro · 29-12-15 16:51

lfaire escribió:

srfigaro escribió:
lfaire escribió:
Pregunta, cuántas veces te cambiaste de pega? Y 2da pregunta, eres ingeniero?
Aqui van mis respuestas:
a)
2008 llegué a Santiago a una micro empresa consultora
2009 me cambie a empresa de TI
2010-2013 Cambio a empresa multinacional TI
2014 Cambio interno en la misma empresa
2015 cambio a multinacional de telecomunicaciones

b)
Si, estudié ingeniería.
Saludos
Justo lo que pensé. Sin embargo tu crecimiento en términos de numeros salariales creo que no varía tanto hoy día. ¿Cuanto entra ganando un ingeniero recién salido de la U hoy en dia? 800-900 lucas, hasta 1 palo quizas? En 7 años mas, si es bueno, probablemente también ande en los 2.5m-2.8m. Tu crecimiento no significa que los salarios hayan crecido ese % en esa cantidad de años. Mas bien creo que es parte del ciclo de vida de un buen ingeniero, incluso hoy en dia con los mismos números.

Estimado, mi caso fue solamente de ejemplo y en ningún caso lo utilicé como argumentos validos para la discusión del aumento del indice de precios de las viviendas.

Mi análisis apunta a la información promedio entregada en el match43 y las estadísticas en el CNED confirmaron mi hipótesis de que es posible que ese aumento esté dado por la "democratización" masiva de la educación.

Dicha "democratización" no se ha dado explosivamente en usa, ya que en dicho país la educación ya estaba al alcance de las personas.

lfaire · 29-12-15 16:57

srfigaro escribió:

lfaire escribió:
srfigaro escribió:
Aqui van mis respuestas:
a)
2008 llegué a Santiago a una micro empresa consultora
2009 me cambie a empresa de TI
2010-2013 Cambio a empresa multinacional TI
2014 Cambio interno en la misma empresa
2015 cambio a multinacional de telecomunicaciones

b)
Si, estudié ingeniería.
Saludos
Justo lo que pensé. Sin embargo tu crecimiento en términos de numeros salariales creo que no varía tanto hoy día. ¿Cuanto entra ganando un ingeniero recién salido de la U hoy en dia? 800-900 lucas, hasta 1 palo quizas? En 7 años mas, si es bueno, probablemente también ande en los 2.5m-2.8m. Tu crecimiento no significa que los salarios hayan crecido ese % en esa cantidad de años. Mas bien creo que es parte del ciclo de vida de un buen ingeniero, incluso hoy en dia con los mismos números.
Estimado, mi caso fue solamente de ejemplo y en ningún caso lo utilicé como argumentos validos para la discusión del aumento del indice de precios de las viviendas.
Mi análisis apunta a la información promedio entregada en el match43 y las estadísticas en el CNED confirmaron mi hipótesis de que es posible que ese aumento esté dado por la "democratización" masiva de la educación.
Dicha "democratización" no se ha dado explosivamente en usa, ya que en dicho país la educación ya estaba al alcance de las personas.

De acuerdo!

Pedrots · 29-12-15 17:07

Chuta que te has cambiado harto.

Yo llevo 3 años en el mercado laboral y aún no me cambio, aunque hubo un intento fallido de irme (me retuvieron).

lfaire · 29-12-15 17:33

Pedrots escribió:

Chuta que te has cambiado harto.
Yo llevo 3 años en el mercado laboral y aún no me cambio, aunque hubo un intento fallido de irme (me retuvieron).

3 veces en 7 años no creo que sea harto.

Saak · 30-12-15 08:03

Les comparto algo que ha ocurrido aqui.

Cuando llegue a esta empresa el 2012, veia como los precios aumentaban todos los meses. En estacion central partimos en 30 uf/m2...se vendian varios departamentos y logicamente se subia el precio y la gente seguia comprando, luego se seguian subiendo. Hoy estos deptos se venden en 45 uf/m2+.

Hoy dia la situacion es distinta. Hay una notoria desaceleracion del aumento de precios. Los proyectos actuales nuestros en vitacura, lo barnechea, las condes no han sufrido aumentos de precios generales hace varios meses. En estacion central han subido pero ligeramente.

Veo que el aumento de precios se ha aplanado por lo que no esperaria aumentos de precios significativos en los proyectos cuya construccion termina proximo año (estaran exentos de IVA), más aun considerando que este año mucho comprador adelanto su decision de compra.

Los proyectos que no terminan su construccion proximo año son signo de interrogacion aún.

Rolex · 30-12-15 10:58

Saak escribió:

Les comparto algo que ha ocurrido aqui.
Cuando llegue a esta empresa el 2012, veia como los precios aumentaban todos los meses. En estacion central partimos en 30 uf/m2...se vendian varios departamentos y logicamente se subia el precio y la gente seguia comprando, luego se seguian subiendo. Hoy estos deptos se venden en 45 uf/m2+.
Hoy dia la situacion es distinta. Hay una notoria desaceleracion del aumento de precios. Los proyectos actuales nuestros en vitacura, lo barnechea, las condes no han sufrido aumentos de precios generales hace varios meses. En estacion central han subido pero ligeramente.
Veo que el aumento de precios se ha aplanado por lo que no esperaria aumentos de precios significativos en los proyectos cuya construccion termina proximo año (estaran exentos de IVA), más aun considerando que este año mucho comprador adelanto su decision de compra.
Los proyectos que no terminan su construccion proximo año son signo de interrogacion aún.

Por lo que he me han comentado algunos en el rubro, se supone vendran ofertas por edificios enteros a traves de numerosos fondos de inversion, con aportantes de entre 500 a US$1m. Sabes algo en especial sobre SUKSA? He escuchado variadas opiniones.

Saak · 30-12-15 11:18

Rolex escribió:

Por lo que he me han comentado algunos en el rubro, se supone vendran ofertas por edificios enteros a traves de numerosos fondos de inversion, con aportantes de entre 500 a US$1m. Sabes algo en especial sobre SUKSA? He escuchado variadas opiniones.

Sobre de los fondos de inversion no sé.

Lo unico que sé de SUKSA es que realizar proyectos masivos con torres de 350 deptos y mas, con especificaciones ahi no mas. En estación central de hecho estan bien presentes en el eje de Alameda.

Saak · 05-01-16 12:37

Bueno,

Ahora otro factor se añade: el proyecto de ley de aportes al espacio publico.
Esta pretende regular los impactos de las edificaciones, tanto densificacion (construir hacia arriba) como de expansion urbana (a nivel de terreno).
Es cierto que la gran mayoria de las veces las inmobiliarias no pagan mitigaciones por los impactos (por ej: viales) de sus proyectos, sea porque se separa el proyecto en etapas o simplemente porque no esta comtemplado en la ley, siendo las municipalidades quienes requieren ciertas cosas de vez en cuando.

El 15 de dic se realizo la siguiente presentacion en el Senado.

www.senado.cl/appsenado/index.php?mo=tr … o_comision

En ella, se propone como formula para el calculo de mitigaciones un porcentaje del avaluo fiscal del terreno. Este seria %=Densidad habitacional del proyecto (hab/hec) * 11/550 con un tope de 44%

Dejando de lado la discusion y enfocandome exclusivamente en el impacto en el precio de la vivienda, si supongo que Costo Comercial Terreno = Avaluo * 2, es facil encontrar el sobrecosto del terreno. Unos ejemplos.

Estacion Central

Terreno 2.500 m2, 420 depto, 27 pisos. Densidad = 420*4/2.500*10.000= 6720. % = 147% => Tope 44% Avaluo . Esto implicaria un alza de 3% en estos deptos. (Bajo avaluo pero alta densidad = Combinacion neutral)

Las Condes

Terreno 2.700 m2, 160 depto, 10 pisos. Densidad = 160*4/2.700*10.000=2370. %= 47% => Tope 44% Avaluo. Esto implicaria un alza de 7% en estos deptos. (Alto avaluo y densidad media = Combinacion negativa)

[c]Lo Barnechea[/b]

Terreno 4.000 m2, 60 deptos, 6 pisos. Densidad = 60*4/4000*10000= 600. % = 12%. Esto implicaria un alza de 1,5% en estos deptos. (Alto avaluo pero baja densidad = Combinacion buena)

Saak · 05-01-16 12:46

Esto aplicaria por supuesto a nuevos proyectos que no cuenten con anteproyecto o permiso de edificacion. Todo lo que hoy se vende no tendria este problema.

Foro Chilebolsa

#511 29-12-15 11:36

Re: burbuja inmobiliaria ?

#512 29-12-15 13:28

Re: burbuja inmobiliaria ?

#513 29-12-15 13:32

Re: burbuja inmobiliaria ?

#514 29-12-15 13:40

Re: burbuja inmobiliaria ?

#515 29-12-15 13:58

Re: burbuja inmobiliaria ?

#516 29-12-15 13:59

Re: burbuja inmobiliaria ?

#517 29-12-15 14:01

Re: burbuja inmobiliaria ?

#518 29-12-15 14:18

Re: burbuja inmobiliaria ?

#519 29-12-15 14:25

Re: burbuja inmobiliaria ?

#520 29-12-15 14:44

Re: burbuja inmobiliaria ?

#521 29-12-15 14:47

Re: burbuja inmobiliaria ?

#522 29-12-15 14:54

Re: burbuja inmobiliaria ?

#523 29-12-15 14:57

Re: burbuja inmobiliaria ?

#524 29-12-15 15:12

Re: burbuja inmobiliaria ?

#525 29-12-15 15:40

Re: burbuja inmobiliaria ?

#526 29-12-15 15:42

Re: burbuja inmobiliaria ?

#527 29-12-15 16:28

Re: burbuja inmobiliaria ?

#528 29-12-15 16:31

Re: burbuja inmobiliaria ?

#529 29-12-15 16:35

Re: burbuja inmobiliaria ?

#530 29-12-15 16:38

Re: burbuja inmobiliaria ?

#531 29-12-15 16:44

Re: burbuja inmobiliaria ?

#532 29-12-15 16:51

Re: burbuja inmobiliaria ?

#533 29-12-15 16:57

Re: burbuja inmobiliaria ?

#534 29-12-15 17:07

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#535 29-12-15 17:33

Re: burbuja inmobiliaria ?

#536 30-12-15 08:03

Re: burbuja inmobiliaria ?

#537 30-12-15 10:58

Re: burbuja inmobiliaria ?

#538 30-12-15 11:18

Re: burbuja inmobiliaria ?

#539 05-01-16 12:37

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#540 05-01-16 12:46

Re: burbuja inmobiliaria ?

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