burbuja inmobiliaria ?

lfaire · 22-12-15 14:07

EDO escribió:

reserva.chile escribió:
no sé si salió la pregunta ya.. cuales comunas tienen más potencial de alza?,. me tincan; independencia y recoleta,
San miguel

San Miguel es de las más caras. Ya dejó de ser "potencial".

Rolex · 22-12-15 14:44

reserva.chile escribió:

no sé si salió la pregunta ya.. cuales comunas tienen más potencial de alza?,. me tincan; independencia y recoleta,

Independencia y san miguel han sido exitosas en lo que respecta a departamentos baratos o bajo las UF3500, tienen metro, entre otras cosas.
Yo no soy de departamentos pero entiendo que el sector de el llano en san miguel ha ido en constante alza y demanda.
Que tienen ambas comunas? Que tuvieron pasados buenos, y eso aun pega.

Si es para vivir imagino que no debe ser malo en ninguna de ambas comunas, si es para comprar y arrendar, lo que vale el arriendo vale tu arrendatario.

lfaire escribió:

San Miguel es de las más caras. Ya dejó de ser "potencial".

Es populosa con historia, eso llama.

LuckyLeaks · 22-12-15 14:50

Dónde encuentras los arrendatarios más problemáticos?

lfaire · 22-12-15 14:58

LuckyLeaks escribió:

Dónde encuentras los arrendatarios más problemáticos?

Sin ninguna base más que mi propia observación, yo creo que en Stgo Centro en sectores de mucho inmigrante.

Rolex · 22-12-15 15:01

LuckyLeaks escribió:

Dónde encuentras los arrendatarios más problemáticos?

Todos son problematicos, desde los que arriendan para supermercados a los que necesitan un techo para vivir. Pero si, mientras mas barato el arriendo, mas probabilidades de problemas, desafortunadamente.

Tatan_79 · 22-12-15 15:03

El tema del iva ya estara incorporado en el precio?
o en enero saltan los precios?

LuckyLeaks · 22-12-15 15:06

Escuché que ya estaba incorporados (en venta), pero probablemente aumentaría la demanda (de los arriendos) entonces eso haría subir aún más los precios de los arriendos.

Rolex · 22-12-15 15:19

Tatan_79 escribió:

El tema del iva ya estara incorporado en el precio?
o en enero saltan los precios?

A mi parecer esta mas que incorporado, pero como todos manejan a su pinta los negocios...

LuckyLeaks escribió:

Escuché que ya estaba incorporados (en venta), pero probablemente aumentaría la demanda (de los arriendos) entonces eso haría subir aún más los precios de los arriendos.

Veremos que sucede, el gobierno coloco un piso de 220.000 o UF9 al arriendo, va a subsidiar UF3 por 3 años luego los dos siguientes UF2,5. Nada bueno puede resultar con tanto subsidio pero seguramente si lllegase a haber vacante de deptos, se podran llenar a razon de 3 personas x dormitorio. Sacaremos a los pobres de las calles, volvera a salir el sol, chile avanza.
Tan rapido como el 01/01/2016

LuckyLeaks · 22-12-15 15:30

Anda a cobrarle a todos ellos después ...

Metamorfosis · 22-12-15 16:44

acerca de..." Nada bueno puede resultar con tanto subsidio"

Ciertos subsidios generan dos efectos virtuosos, me parece que éste los podría cumplir. El primero facilitar la obtención de la casa propia, esa sola idea, independiente del estrato social, es muy potente y genera una buena base para que un grupo + carente, como en éste caso, tenga mejor predisposición en su día a día. Esa preocupación desaparece y se generan otros deseos, los más emprendedores podrán obtenerlos otros no. Los hijos de éste grupo tendrán mejores condiciones para intentar un salto a otro nivel de vida. Ese dinamismo socio económico positivo incide para bien, en el mediano y largo plazo, en la economía de mercado en la que se desenvuelven. Seguramente habrán ejemplos en que ésto no haya funcionado pero me da la impresión que los resultados positivos son mayoría.

El segundo efecto virtuoso es aquel que se genera sobre las empresas de la Cámara Chilena de la Construcción y aquellas que aportan material para la construcción. También sobre los pagos a empleados (de peón a paje) y el círculo de gasto en que entra ese dinero, la compra-venta de terrenos, etc.

Mientras un país tenga su deuda controlada y su spread soberano sea bajo (como el de Chile) éste tipo de subsidio es sano que se realice.

Rolex escribió:

Tatan_79 escribió:
El tema del iva ya estara incorporado en el precio?
o en enero saltan los precios?
A mi parecer esta mas que incorporado, pero como todos manejan a su pinta los negocios...

LuckyLeaks escribió:
Escuché que ya estaba incorporados (en venta), pero probablemente aumentaría la demanda (de los arriendos) entonces eso haría subir aún más los precios de los arriendos.
Veremos que sucede, el gobierno coloco un piso de 220.000 o UF9 al arriendo, va a subsidiar UF3 por 3 años luego los dos siguientes UF2,5. Nada bueno puede resultar con tanto subsidio pero seguramente si lllegase a haber vacante de deptos, se podran llenar a razon de 3 personas x dormitorio. Sacaremos a los pobres de las calles, volvera a salir el sol, chile avanza.
Tan rapido como el 01/01/2016

oscarsalasf · 22-12-15 18:35

Es importante tener claro que tanto los impuestos como subsidios a la compra de bienes y servicios produce distorsiones en el mercado, claro que a veces, lo que hacen es arreglar externalidades. Yo creo que la primera vivienda genera una externalidad positiva.

Metamorfosis escribió:

acerca de..." Nada bueno puede resultar con tanto subsidio"
Ciertos subsidios generan dos efectos virtuosos, me parece que éste los podría cumplir. El primero facilitar la obtención de la casa propia, esa sola idea, independiente del estrato social, es muy potente y genera una buena base para que un grupo + carente, como en éste caso, tenga mejor predisposición en su día a día. Esa preocupación desaparece y se generan otros deseos, los más emprendedores podrán obtenerlos otros no. Los hijos de éste grupo tendrán mejores condiciones para intentar un salto a otro nivel de vida. Ese dinamismo socio económico positivo incide para bien, en el mediano y largo plazo, en la economía de mercado en la que se desenvuelven. Seguramente habrán ejemplos en que ésto no haya funcionado pero me da la impresión que los resultados positivos son mayoría.
El segundo efecto virtuoso es aquel que se genera sobre las empresas de la Cámara Chilena de la Construcción y aquellas que aportan material para la construcción. También sobre los pagos a empleados (de peón a paje) y el círculo de gasto en que entra ese dinero, la compra-venta de terrenos, etc.
Mientras un país tenga su deuda controlada y su spread soberano sea bajo (como el de Chile) éste tipo de subsidio es sano que se realice.

Rolex escribió:
Tatan_79 escribió:
El tema del iva ya estara incorporado en el precio?
o en enero saltan los precios?
A mi parecer esta mas que incorporado, pero como todos manejan a su pinta los negocios...

LuckyLeaks escribió:
Escuché que ya estaba incorporados (en venta), pero probablemente aumentaría la demanda (de los arriendos) entonces eso haría subir aún más los precios de los arriendos.
Veremos que sucede, el gobierno coloco un piso de 220.000 o UF9 al arriendo, va a subsidiar UF3 por 3 años luego los dos siguientes UF2,5. Nada bueno puede resultar con tanto subsidio pero seguramente si lllegase a haber vacante de deptos, se podran llenar a razon de 3 personas x dormitorio. Sacaremos a los pobres de las calles, volvera a salir el sol, chile avanza.
Tan rapido como el 01/01/2016

franciscomatus · 22-12-15 18:36

Rolex escribió:

franciscomatus escribió:
Del gráfico que puse en el post #438, página 22 de este tema, la fuente es Adimark. Según eso, entre el 2000 y el 2010 el precio por m2 de los departamentos nuevos se mantuvo relativamente parejo alrededor de los 36 UF/m2, y el de las casas alrededor de 30 UF/m2. El 2011 fue el cambio de tendencia al alza que dura hasta hoy.
O sea el promedio, la muestra, como se le quiera llamar. De antes que todo el mundo empezara a hablar de las alzas, estas ya venian con fuerza, esa es la realidad, mas atras puedes leer posts mios de como fue el tema hace 7 años atras en sectores como vitacura o las condes.
Las 2 preguntas del millon de dolares de monopoly:
1-La propiedad que TU pretendes comprar pero encuentras que esta muy cara (y de esto parte tu teoria que todo es burbuja), en que comuna se supone esta ubicada, cuantos m2 y que valor tiene actualmente?
2.-A que precio pretendes comprar esa propiedad (si existe disponibilidad) en 5 años mas (o cual sea tu horizonte) cuando se supone ya haya explotado la burbuja?

1. En la comuna de Las Condes o Providencia (al principio nos gustaba más Las Condes, en especial el sector entre Av Las Condes y Av Apoquindo, pero mi señora cambió de opinión, ahora prefiere Providencia, Ñuñoa o el sector de Las Condes que queda pegado a Provi y ella manda, jaja). Los m2 son alrededor de 100 construidos (podrían ser más pero descartamos rotonda atenas y colon oriente), tiene un valor actual de unos UF7500. Cuando partimos buscando, a fines del 2010, una casa así nos salía unos UF6000.

2. Lo del horizonte es variable, nuevamente por el tema de quien manda en la casa. Cuando mi señora se dio cuenta hace un año de que sumando pie y crédito podíamos comprar fácil una casa de UF9000, se le metió en la cabeza que mejor comprábamos y que daba lo mismo si era negocio o no. Ahí tuve que negociar y le prometí que cuando bajaran los arriendos nos cambiábamos a una casa, así que como ya bajaron a precios razonables (a mi criterio, bajo 600 lucas por 3 dormitorios) probablemente nos cambiemos después de vacaciones.

Así que como te digo, depende de cuanto me aguante mi señora. Si la cosa se da como creo (que empiecen a ser notorias las bajas a fin del 2016) no voy a tener problemas. Si no se da ese escenario y además ella no está a gusto en la nueva casa, sé que voy a tener problemas. Si dependiera 100% de mi, mi horizonte sería de unos 3 años, para cuando espero ya se hayan dado parte importante de las bajas (estimo que un 35% real para esa fecha).

PERO siendo sincero aquí no descarto aplicar la ley de parkinson y que compremos una casa mejor ubicada (en algún sector que yo no descarté pero si me descartó a mi) o un poco más grande, en especial en cuanto a terreno. Esto, aprovechando que vamos a tener mayor pie, y que nuestros ingresos (en teoría) van a ser mayores. Todo depende de como sea la situación a futuro y como se vayan dando las cosas

Rolex · 22-12-15 19:36

Metamorfosis escribió:

acerca de..." Nada bueno puede resultar con tanto subsidio"
Ciertos subsidios generan dos efectos virtuosos, me parece que éste los podría cumplir. El primero facilitar la obtención de la casa propia, esa sola idea, independiente del estrato social, es muy potente y genera una buena base para que un grupo + carente, como en éste caso, tenga mejor predisposición en su día a día. Esa preocupación desaparece y se generan otros deseos, los más emprendedores podrán obtenerlos otros no. Los hijos de éste grupo tendrán mejores condiciones para intentar un salto a otro nivel de vida. Ese dinamismo socio económico positivo incide para bien, en el mediano y largo plazo, en la economía de mercado en la que se desenvuelven. Seguramente habrán ejemplos en que ésto no haya funcionado pero me da la impresión que los resultados positivos son mayoría.
El segundo efecto virtuoso es aquel que se genera sobre las empresas de la Cámara Chilena de la Construcción y aquellas que aportan material para la construcción. También sobre los pagos a empleados (de peón a paje) y el círculo de gasto en que entra ese dinero, la compra-venta de terrenos, etc.
Mientras un país tenga su deuda controlada y su spread soberano sea bajo (como el de Chile) éste tipo de subsidio es sano que se realice.

El tema es que este es un subsidio al arriendo no a la casa propia, como ya se hizo muy caro para subsidiar el sueño de la casa, ahora se le subsidiara el sueño de arrendar

pira · 22-12-15 19:37

Rolex escribió:

pira escribió:
Disculpa me puedes explicar lo primero, estás diciendo que un billete de mil pesos comercialmente vale diez mil pesos?
Y respecto a lo segundo no sé si será abogado estimado, pero si es que lo es, no parece que sea esta su área.
Se permite considerar como costo de adquisición diversas opciones donde una de ellas es el valor comercial a septiembre de 2014 (cuando se publicó la reforma), una de las formas de determinar cuál era este valor comercial es mediante una retasacion que se informa al servicio. El propio servicio en la circular pertinente informó que esta retasación no aumentaría el avalúo fiscal de la propiedad para efectos del pago de contribuciones, las que podrían subir en su momento según el proceso normal de reavalúo. Si el servicio intentara usar esa retasacion como base para el reavalúo tienes bastante más que " 0 posibilidad de reclamar".
Saludos.
Hola pira, me arranque ya que al cierre de año ando bien ocupado. A lo primero era un ejemplo si no se entendio entonces no importa, cerrado.
A lo segundo nadie ha discutido lo que indica el sii respecto a retasaciones, le agradeceria leer todo el hilo para entender la idea.
Que tengas felices fiestas

Gracias por los benos deseos, leí el hilo, pero aún así lo que afirmas no me parece correcto en cuanto a "0 posibilidades de reclamar", supongo que la idea que está detrás de tus dichos es que dependiendo del gobierno de turno el SII podría ser llamado a recaudar como sea y ahí se pase por el aro todo, es una forma de pensarlo, personalmente confío un poco más en el país.

Rolex · 22-12-15 20:05

franciscomatus escribió:

1. En la comuna de Las Condes o Providencia (al principio nos gustaba más Las Condes, en especial el sector entre Av Las Condes y Av Apoquindo, pero mi señora cambió de opinión, ahora prefiere Providencia, Ñuñoa o el sector de Las Condes que queda pegado a Provi y ella manda, jaja). Los m2 son alrededor de 100 construidos (podrían ser más pero descartamos rotonda atenas y colon oriente), tiene un valor actual de unos UF7500. Cuando partimos buscando, a fines del 2010, una casa así nos salía unos UF6000.
2. Lo del horizonte es variable, nuevamente por el tema de quien manda en la casa. Cuando mi señora se dio cuenta hace un año de que sumando pie y crédito podíamos comprar fácil una casa de UF9000, se le metió en la cabeza que mejor comprábamos y que daba lo mismo si era negocio o no. Ahí tuve que negociar y le prometí que cuando bajaran los arriendos nos cambiábamos a una casa, así que como ya bajaron a precios razonables (a mi criterio, bajo 600 lucas por 3 dormitorios) probablemente nos cambiemos después de vacaciones.
Así que como te digo, depende de cuanto me aguante mi señora. Si la cosa se da como creo (que empiecen a ser notorias las bajas a fin del 2016) no voy a tener problemas. Si no se da ese escenario y además ella no está a gusto en la nueva casa, sé que voy a tener problemas. Si dependiera 100% de mi, mi horizonte sería de unos 3 años, para cuando espero ya se hayan dado parte importante de las bajas (estimo que un 35% real para esa fecha).
PERO siendo sincero aquí no descarto aplicar la ley de parkinson y que compremos una casa mejor ubicada (en algún sector que yo no descarté pero si me descartó a mi) o un poco más grande, en especial en cuanto a terreno. Esto, aprovechando que vamos a tener mayor pie, y que nuestros ingresos (en teoría) van a ser mayores. Todo depende de como sea la situación a futuro y como se vayan dando las cosas

35%...
Hagale caso a la señora, para hacerlo bien expedito.

Estas apuntando a un nivel de propiedad donde existen cientos de compradores en estos momentos con dinero en efectivo, no con plata del banco, sino del bolsillo, dispuestos a poner un 30% como garantia para validar seriedad en la compra, y sin descuento. Y mientras existan esos, que han salido con todo a la calle... yo creo que el unico 35% de descuento que veras, sera en tus sueños.

Rolex · 22-12-15 20:22

pira escribió:

Gracias por los benos deseos, leí el hilo, pero aún así lo que afirmas no me parece correcto en cuanto a "0 posibilidades de reclamar", supongo que la idea que está detrás de tus dichos es que dependiendo del gobierno de turno el SII podría ser llamado a recaudar como sea y ahí se pase por el aro todo, es una forma de pensarlo, personalmente confío un poco más en el país.

Esta bien, te recomiendo en caso que estes en el tema de bienes raices como negocio, que converses con alguno de los tributaristas que aportaron a la ref tributaria, para mayor detalle. Si es algo que tienes planeado vender, no te hagas mayor problema.

Eso a grandes rasgos, saludos.

jaggg · 22-12-15 22:35

Rolex escribió:

reserva.chile escribió:
no sé si salió la pregunta ya.. cuales comunas tienen más potencial de alza?,. me tincan; independencia y recoleta,
Independencia y san miguel han sido exitosas en lo que respecta a departamentos baratos o bajo las UF3500, tienen metro, entre otras cosas.
Yo no soy de departamentos pero entiendo que el sector de el llano en san miguel ha ido en constante alza y demanda.
Que tienen ambas comunas? Que tuvieron pasados buenos, y eso aun pega.

Eso y algo más, que es que ambas están relativamente cerca del mayor polo de trabajo de Chile que es el Centro-Providencia.

Sumaría Recoleta a la fórmula igual.

EDO · 23-12-15 11:33

jaggg escribió:

Rolex escribió:
reserva.chile escribió:
no sé si salió la pregunta ya.. cuales comunas tienen más potencial de alza?,. me tincan; independencia y recoleta,
Independencia y san miguel han sido exitosas en lo que respecta a departamentos baratos o bajo las UF3500, tienen metro, entre otras cosas.
Yo no soy de departamentos pero entiendo que el sector de el llano en san miguel ha ido en constante alza y demanda.
Que tienen ambas comunas? Que tuvieron pasados buenos, y eso aun pega.
Eso y algo más, que es que ambas están relativamente cerca del mayor polo de trabajo de Chile que es el Centro-Providencia.
Sumaría Recoleta a la fórmula igual.

Yo seguiria apostando fuerte por san miguel, como dices tiene muy buena conexcion con stgo centro providencia, ademas que tiene muy buenos servicios Jumbo, Lider, Isapres, muy luego la extension de metro que pasara por franklin te llevara derechito hacia las condes. Ademas quienes conocen bien la comuna saben que hay mucho paño para hacer mas proyectos inmobiliarios...cara podria ser el llano nada mas....eso

Rolex · 23-12-15 12:00

EDO escribió:

Yo seguiria apostando fuerte por san miguel, como dices tiene muy buena conexcion con stgo centro providencia, ademas que tiene muy buenos servicios Jumbo, Lider, Isapres, muy luego la extension de metro que pasara por franklin te llevara derechito hacia las condes. Ademas quienes conocen bien la comuna saben que hay mucho paño para hacer mas proyectos inmobiliarios...cara podria ser el llano nada mas....eso

Pero si unos posts mas atras dices que esta todo caro inflado burbuja crisis los bancos van a quebrar y el mundo se acabara, pero ahora apostarias fuerte a san miguel?

Quien te entiende no?

Pedrots · 28-12-15 09:30

Les dejo un gráfico de la variación real de precios en el gran santiago y la correlación con la tasa hipotecaria que cobraron los bancos en dicho periodo:

Se puede ver que cuando se empezó a bajar la tasa consistentemente esto estuvo correlacionado con alza en precios.

SinNombre · 28-12-15 10:55

y 2015 sería solo lo que quedó del impulso?

Rolex · 28-12-15 11:27

Les recuerdo que el gran santiago es la capital de chile, y los precios, a medida que crece santiago, tambien crecen. Esto ha sucedido en casi todos los "santiago" del mundo. En unos lugares mas, en otros menos.

EDO · 28-12-15 12:28

Rolex escribió:

Les recuerdo que el gran santiago es la capital de chile, y los precios, a medida que crece santiago, tambien crecen. Esto ha sucedido en casi todos los "santiago" del mundo. En unos lugares mas, en otros menos.

Pues deberias mencionar tambien todos los santiagos del mundo en donbde los precios se estan desinflando...eso

Rolex · 28-12-15 13:10

EDO escribió:

Rolex escribió:
Les recuerdo que el gran santiago es la capital de chile, y los precios, a medida que crece santiago, tambien crecen. Esto ha sucedido en casi todos los "santiago" del mundo. En unos lugares mas, en otros menos.
Pues deberias mencionar tambien todos los santiagos del mundo en donbde los precios se estan desinflando...eso

Bueno tu tiras cosas al voleo, por nombrar uno, el housing index de the economist, nos dice: Ese EDO esta equivocado.

Y como lo demuestra? Indican que de 26 paises de los cuales llevan track , en 21 estan subiendo los precios a razon de un 4,7% al año.

Yo vuelvo a explicar algo simple: El que el bolsillo no sea lo suficientemente holgado para lo que los sueños pretenden, no significa entonces que existe una burbuja.

Si un tipo solo tiene para pagar , por ejemplo, 400/mes en un dividendo, entonces tiene que buscarse algo en las UF2500, pero no puede, no es sano, pretender que ese tipo busque algo de UF5000. El que puede pagar 800 se busca algo de UF5000, y el que puede pagar 3M/mes se busca algo de UF25000.

No tiene mayor explicacion, asi funciona, pero cuando te cierras a decir "Esta todo caro y nadie puede pagar" estas siendo bien cerrado de mente, yo conozco a muchas personas que pueden pagar a lo que han optado, lo veo en el colegio de los niños, lo veo en mis trabajdores, lo veo en gente del rubro, lo veo en mil lugares.

La proxima vez que digas que todo es una burbuja, no olvides que cuando pasas por un edificio nuevo que ha sido vendido, o un lugar con casas nuevas habitadas, ahi hay cientos de personas que compraron, los mismos que tu dices que no les alcanza.

Pedrots · 28-12-15 13:34

Otra muestra, Londres:

Glein · 28-12-15 16:39

Rolex escribió:

EDO escribió:
Rolex escribió:
Les recuerdo que el gran santiago es la capital de chile, y los precios, a medida que crece santiago, tambien crecen. Esto ha sucedido en casi todos los "santiago" del mundo. En unos lugares mas, en otros menos.
Pues deberias mencionar tambien todos los santiagos del mundo en donbde los precios se estan desinflando...eso
Bueno tu tiras cosas al voleo, por nombrar uno, el housing index de the economist, nos dice: Ese EDO esta equivocado.
Y como lo demuestra? Indican que de 26 paises de los cuales llevan track , en 21 estan subiendo los precios a razon de un 4,7% al año.
Yo vuelvo a explicar algo simple: El que el bolsillo no sea lo suficientemente holgado para lo que los sueños pretenden, no significa entonces que existe una burbuja.
Si un tipo solo tiene para pagar , por ejemplo, 400/mes en un dividendo, entonces tiene que buscarse algo en las UF2500, pero no puede, no es sano, pretender que ese tipo busque algo de UF5000. El que puede pagar 800 se busca algo de UF5000, y el que puede pagar 3M/mes se busca algo de UF25000.
No tiene mayor explicacion, asi funciona, pero cuando te cierras a decir "Esta todo caro y nadie puede pagar" estas siendo bien cerrado de mente, yo conozco a muchas personas que pueden pagar a lo que han optado, lo veo en el colegio de los niños, lo veo en mis trabajdores, lo veo en gente del rubro, lo veo en mil lugares.
La proxima vez que digas que todo es una burbuja, no olvides que cuando pasas por un edificio nuevo que ha sido vendido, o un lugar con casas nuevas habitadas, ahi hay cientos de personas que compraron, los mismos que tu dices que no les alcanza.

Ciertamente no estamos en una burbuja ya que si bien es cierto los precios han aumentado drasticamente y el acceso a la vivienda es mas dificil el aumento de los sueldos , que si bien es cierto no da para que todos paguen dividendos , si da para que la gran mayoria como dice rolex se adapte a un arriendo conveniente. Lo que pasara es que ya no estaremos en presencia de un accesos como se vio en años anteriores a esto sumado que las propiedades inmobiliarias tenderian a concentrarse en menos gente ... por ultimo sumale las nuevas modificaciones a los planes reguladores de las comunas con mayor Precio/plusvalia , generaran aun mayor plusvalia por la menor disponibilidad vs la creciente demanda .Es por esto que aun con contras de impuestos y otras trabas que hagan menos rentable el negocio de lo que es hoy los flujos provenientes e las rentas de arriendos haran rentable el negocio de acumular propiedades y encontraran a un socio justo en la BANCA CHILENA ( lo recalco porque las bancas fueron complices de las burbujas vistas en otras ocaciones ) quien prestara no solo por flujos proyectados sino tambien por solides patrimonial.

Ahora una consulta rolex y es algo digno de destacar cuantos "santiagos" estan construidos sobre fallas y con un "no menor" riesgo de sufrir un evento catastrofico? esa a mi parecer es la unica forma que se pueda revertir el flujo de las provincias a la capital y que es lo que al final sustenta esos precios.

Pedrots · 29-12-15 07:36

Glein escribió:

Rolex escribió:
EDO escribió:
Pues deberias mencionar tambien todos los santiagos del mundo en donbde los precios se estan desinflando...eso
Bueno tu tiras cosas al voleo, por nombrar uno, el housing index de the economist, nos dice: Ese EDO esta equivocado.
Y como lo demuestra? Indican que de 26 paises de los cuales llevan track , en 21 estan subiendo los precios a razon de un 4,7% al año.
Yo vuelvo a explicar algo simple: El que el bolsillo no sea lo suficientemente holgado para lo que los sueños pretenden, no significa entonces que existe una burbuja.
Si un tipo solo tiene para pagar , por ejemplo, 400/mes en un dividendo, entonces tiene que buscarse algo en las UF2500, pero no puede, no es sano, pretender que ese tipo busque algo de UF5000. El que puede pagar 800 se busca algo de UF5000, y el que puede pagar 3M/mes se busca algo de UF25000.
No tiene mayor explicacion, asi funciona, pero cuando te cierras a decir "Esta todo caro y nadie puede pagar" estas siendo bien cerrado de mente, yo conozco a muchas personas que pueden pagar a lo que han optado, lo veo en el colegio de los niños, lo veo en mis trabajdores, lo veo en gente del rubro, lo veo en mil lugares.
La proxima vez que digas que todo es una burbuja, no olvides que cuando pasas por un edificio nuevo que ha sido vendido, o un lugar con casas nuevas habitadas, ahi hay cientos de personas que compraron, los mismos que tu dices que no les alcanza.
Ciertamente no estamos en una burbuja ya que si bien es cierto los precios han aumentado drasticamente y el acceso a la vivienda es mas dificil el aumento de los sueldos , que si bien es cierto no da para que todos paguen dividendos , si da para que la gran mayoria como dice rolex se adapte a un arriendo conveniente. Lo que pasara es que ya no estaremos en presencia de un accesos como se vio en años anteriores a esto sumado que las propiedades inmobiliarias tenderian a concentrarse en menos gente ... por ultimo sumale las nuevas modificaciones a los planes reguladores de las comunas con mayor Precio/plusvalia , generaran aun mayor plusvalia por la menor disponibilidad vs la creciente demanda .Es por esto que aun con contras de impuestos y otras trabas que hagan menos rentable el negocio de lo que es hoy los flujos provenientes e las rentas de arriendos haran rentable el negocio de acumular propiedades y encontraran a un socio justo en la BANCA CHILENA ( lo recalco porque las bancas fueron complices de las burbujas vistas en otras ocaciones ) quien prestara no solo por flujos proyectados sino tambien por solides patrimonial.
Ahora una consulta rolex y es algo digno de destacar cuantos "santiagos" estan construidos sobre fallas y con un "no menor" riesgo de sufrir un evento catastrofico? esa a mi parecer es la unica forma que se pueda revertir el flujo de las provincias a la capital y que es lo que al final sustenta esos precios.

Todo Chile está en riesgo de terrmoto grado 9. De hecho Santiago ha sido la zona yo creo menos afectada por éstos en los últimos 50-60 años.

SinNombre · 29-12-15 09:01

Pedrots escribió:

Glein escribió:
Ahora una consulta rolex y es algo digno de destacar cuantos "santiagos" estan construidos sobre fallas y con un "no menor" riesgo de sufrir un evento catastrofico? esa a mi parecer es la unica forma que se pueda revertir el flujo de las provincias a la capital y que es lo que al final sustenta esos precios.
Todo Chile está en riesgo de terremoto grado 9. De hecho Santiago ha sido la zona yo creo menos afectada por éstos en los últimos 50-60 años.

Los terremotos no tienen nada que ver con el flujo de gente, o los precios de las casas. Lo que más afecta según mi impresión es la falta de oportunidades en regiones o quizá el exceso de demanda de las mismas en regiones, terminando en la migración de esos RRHH a la capital, ya sea por más lucas o por que simplemente no tienen trabajo en su ciudad.

La fórmula es muy sencilla no requiere más explicación:

Más gente trabajando en la capital -> más gente necesita deptos y casas, autos, comida -> más servicios básicos -> más gente para soportar esos servicios -> más casas.....

Pedrots · 29-12-15 09:12

SinNombre escribió:

Pedrots escribió:
Glein escribió:
Ahora una consulta rolex y es algo digno de destacar cuantos "santiagos" estan construidos sobre fallas y con un "no menor" riesgo de sufrir un evento catastrofico? esa a mi parecer es la unica forma que se pueda revertir el flujo de las provincias a la capital y que es lo que al final sustenta esos precios.
Todo Chile está en riesgo de terremoto grado 9. De hecho Santiago ha sido la zona yo creo menos afectada por éstos en los últimos 50-60 años.
Los terremotos no tienen nada que ver con el flujo de gente, o los precios de las casas. Lo que más afecta según mi impresión es la falta de oportunidades en regiones o quizá el exceso de demanda de las mismas en regiones, terminando en la migración de esos RRHH a la capital, ya sea por más lucas o por que simplemente no tienen trabajo en su ciudad.
La fórmula es muy sencilla no requiere más explicación:
Más gente trabajando en la capital -> más gente necesita deptos y casas, autos, comida -> más servicios básicos -> más gente para soportar esos servicios -> más casas.....

Por eso lo digo. Decir que Santiago está en una burbuja porque los terremotos la ponen en una categoría separada de todas las urbes del mundo es una pelotudez.

Para eso San Francisco no tendría los precios que tiene y esos sí que han subido: desde el año 85 han subido x10 los precios de esa ciudad.

Podríamos definir la demanda como una función de: D_compra(mgción_neta, salarios, px_arriendos, t_interés)

Te aseguro que con una regresión me daría una alta significancia (habría que corregir por shocks como el terremoto, etc.)

Rolex · 29-12-15 09:40

Glein escribió:

Ahora una consulta rolex y es algo digno de destacar cuantos "santiagos" estan construidos sobre fallas y con un "no menor" riesgo de sufrir un evento catastrofico? esa a mi parecer es la unica forma que se pueda revertir el flujo de las provincias a la capital y que es lo que al final sustenta esos precios.

Existen seguros, y riesgos hay en todos lados. La verdad jamas me he preocupado por el proximo terremoto, volcan, tsunami, o lo que el de arriba quiera mandar.

SinNombre escribió:

Los terremotos no tienen nada que ver con el flujo de gente, o los precios de las casas. Lo que más afecta según mi impresión es la falta de oportunidades en regiones o quizá el exceso de demanda de las mismas en regiones, terminando en la migración de esos RRHH a la capital, ya sea por más lucas o por que simplemente no tienen trabajo en su ciudad.
La fórmula es muy sencilla no requiere más explicación:
Más gente trabajando en la capital -> más gente necesita deptos y casas, autos, comida -> más servicios básicos -> más gente para soportar esos servicios -> más casas.....

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Foro Chilebolsa

#481 22-12-15 14:07

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