burbuja inmobiliaria ?

Rolex · 09-04-18 09:11

Liquidación de restaurantes en la zona oriente revela complejo panorama para la industria

http://www.pulso.cl/empresas-mercados/l … industria/

Otro tema tocado hace unos meses aca, hoy ya es algo que empieza a aparecer en la prensa.

Con un calculo chasquilla en base solo a lo que he interrogado a pasados clientes, el costo del arriendo llega en algunos casos al 50% de los gastos de operacion mensuales. No hay restaurant nuevo que no te pague al dia en el 1er año, despues vienen los lamentos, por eso se les castiga con el arriendo. Idem los pubs, y agrega el ambiente en que te metes, mal negocio (de los tipos mas patudos y con el poto mas arriba de la cabeza que he visto).

corto en restaurantes.

nao · 09-04-18 10:32

Estimado Don Rolex, quisiera enviarle un mensaje privado, pero en su pefil no tiene habilitada la opción para mensajería interna (quizás precisamente para que no le manden mensajes privados , pero bueno, en preguntar no hay engaño). Alguna opción para comunicarme con Ud?
Saludos.

reserva.chile · 09-04-18 11:00

Rolex escribió:

Liquidación de restaurantes en la zona oriente revela complejo panorama para la industria
http://www.pulso.cl/empresas-mercados/l … industria/
Otro tema tocado hace unos meses aca, hoy ya es algo que empieza a aparecer en la prensa.
Con un calculo chasquilla en base solo a lo que he interrogado a pasados clientes, el costo del arriendo llega en algunos casos al 50% de los gastos de operacion mensuales. No hay restaurant nuevo que no te pague al dia en el 1er año, despues vienen los lamentos, por eso se les castiga con el arriendo. Idem los pubs, y agrega el ambiente en que te metes, mal negocio (de los tipos mas patudos y con el poto mas arriba de la cabeza que he visto).
corto en restaurantes.

claro borde río hace rato que está agonizando.., otra cosa es el sector de nueva costanera., igual coincido es un negocio muy difícil.

Felipao · 09-04-18 11:06

Rolex escribió:

Liquidación de restaurantes en la zona oriente revela complejo panorama para la industria
http://www.pulso.cl/empresas-mercados/l … industria/
Otro tema tocado hace unos meses aca, hoy ya es algo que empieza a aparecer en la prensa.
Con un calculo chasquilla en base solo a lo que he interrogado a pasados clientes, el costo del arriendo llega en algunos casos al 50% de los gastos de operacion mensuales. No hay restaurant nuevo que no te pague al dia en el 1er año, despues vienen los lamentos, por eso se les castiga con el arriendo. Idem los pubs, y agrega el ambiente en que te metes, mal negocio (de los tipos mas patudos y con el poto mas arriba de la cabeza que he visto).
corto en restaurantes.

Es heavy ahora es blanco y negro, conozco a 2 o 3 que se han forrado con restaurante (relativamente nuevos) pero ha visto muchísimos mas que han tenido que cerrar, es cosa de caminar por isidora, algunas partes de vitacura y otros lugares.

Nosotros vimos la opción de un restaurante "facil" o cafetería pero con los arriendos no tiene sentido al final trabajas para pagar el arriendo.

chancesman · 09-04-18 11:21

Restaurantes es uno de los negocios más difíciles que me ha tocado ver, de cada 10 que abren, 8 cierran pasado el año.

Pero conozco a algunos que han tenido éxito eso si.

zorra · 09-04-18 11:51

asi es. el que gana es el dueno del local

Felipao escribió:

Rolex escribió:
Liquidación de restaurantes en la zona oriente revela complejo panorama para la industria
http://www.pulso.cl/empresas-mercados/l … industria/
Otro tema tocado hace unos meses aca, hoy ya es algo que empieza a aparecer en la prensa.
Con un calculo chasquilla en base solo a lo que he interrogado a pasados clientes, el costo del arriendo llega en algunos casos al 50% de los gastos de operacion mensuales. No hay restaurant nuevo que no te pague al dia en el 1er año, despues vienen los lamentos, por eso se les castiga con el arriendo. Idem los pubs, y agrega el ambiente en que te metes, mal negocio (de los tipos mas patudos y con el poto mas arriba de la cabeza que he visto).
corto en restaurantes.
Es heavy ahora es blanco y negro, conozco a 2 o 3 que se han forrado con restaurante (relativamente nuevos) pero ha visto muchísimos mas que han tenido que cerrar, es cosa de caminar por isidora, algunas partes de vitacura y otros lugares.
Nosotros vimos la opción de un restaurante "facil" o cafetería pero con los arriendos no tiene sentido al final trabajas para pagar el arriendo.

Rolex · 09-04-18 13:06

nao escribió:

Estimado Don Rolex, quisiera enviarle un mensaje privado, pero en su pefil no tiene habilitada la opción para mensajería interna (quizás precisamente para que no le manden mensajes privados , pero bueno, en preguntar no hay engaño). Alguna opción para comunicarme con Ud?
Saludos.

Por aca, ya explique hace un tiempo el porque de la decision.

reserva.chile escribió:

claro borde río hace rato que está agonizando.., otra cosa es el sector de nueva costanera., igual coincido es un negocio muy difícil.

borde rio tiene un plus: lo salvan los turistas, hay toda una maquina montada detras. El ticket promedio a turistas debe rondar sobre los US$150 por pareja y mas, me han contado .

Felipao escribió:

Es heavy ahora es blanco y negro, conozco a 2 o 3 que se han forrado con restaurante (relativamente nuevos) pero ha visto muchísimos mas que han tenido que cerrar, es cosa de caminar por isidora, algunas partes de vitacura y otros lugares.
Nosotros vimos la opción de un restaurante "facil" o cafetería pero con los arriendos no tiene sentido al final trabajas para pagar el arriendo.

Forrado con restaurantes nuevos? Yo a veces dudo de esos forrajes, sobre todo cuando en habilitar un restaurant hoy, algo claro que llame la atencion, no con mesas de ccu, te gastas por lo bajo US$500.000... y ahi tienes que pretender facturar de 40 a 60 millones mensuales...que no es facil tampoco...diria que recuperar la inversion si todo esta bien hecho, si, pero forraje...depende con que vara se mida el forraje.

No soy de mencionar gente pero me saco el sombrero ante massimo funari, lo hizo bien, pero ahi tienes una escuela , y le dio frutos destacables y envidiables como a pocos en el rubro. El resto? La mayoria pantalla, detras hay socios que son los que se llevan la torta en efectivo (Son al mismo tiempo: Arrendador y financista, imaginate cuanto espacio queda para el forramiento).

zorra escribió:

asi es. el que gana es el dueno del local

Yo me pregunto muchas veces, que gana el tipo que emprende? Gana lo justo, o gana poco? Porque mucho, no gana.

Mastropiero · 09-04-18 13:38

Rolex escribió:

fresquito como lechuga despues de pedalear 30km por las calles de santiago, lei en un cafe un reportaje y me parecio pertinente compartirlo.
Valor de viviendas usadas en el sector oriente se duplica en la última década
http://www.pulso.cl/empresas-mercados/v … ma-decada/
El estudio en si, para aquellos que les guste la lectura. En la conclusion tiene algo que se ha mencionado aca hace mucho, aquellos que siguen este tema de forma dedicada, encontraran algo en la conclusion que ya se habia concluido aqui mismo, hace tiempo. Como estamos con este tema? Ganandole al mercado en informacion casi siempre.
http://www.clapesuc.cl/assets/uploads/2 … liario.pdf

Que crack!! excelente dato! +1 espiritual

zorra · 09-04-18 14:07

que se puede hacer con esto?, podria decirse que la tendencia continuara en todas y cada una de las zonas?, habra que hacer un zoom en cada zona para ver donde hay oportunidades de inversion?...sirve para tener como referencia de precios al momento de decidir si una potancial oportunidad es buena o mala?

Mastropiero escribió:

Rolex escribió:
fresquito como lechuga despues de pedalear 30km por las calles de santiago, lei en un cafe un reportaje y me parecio pertinente compartirlo.
Valor de viviendas usadas en el sector oriente se duplica en la última década
http://www.pulso.cl/empresas-mercados/v … ma-decada/
El estudio en si, para aquellos que les guste la lectura. En la conclusion tiene algo que se ha mencionado aca hace mucho, aquellos que siguen este tema de forma dedicada, encontraran algo en la conclusion que ya se habia concluido aqui mismo, hace tiempo. Como estamos con este tema? Ganandole al mercado en informacion casi siempre.
http://www.clapesuc.cl/assets/uploads/2 … liario.pdf
Que crack!! excelente dato! +1 espiritual

Rolex · 10-04-18 08:42

Venta de viviendas nuevas en la RM inicia el año con alza de 16% por mejora en economia.

http://impresa.elmercurio.com/Pages/New … 6&bodyid=2

"La demanda por viviendas sobre 10 MIL UF estuvo detenida estos ultimos años. Hoy esta saliendo a comprar nuevamente".

el numero magico ha vuelto en gloria y majestad. Vamos a ver ahora cuantos activos quedan a ese precio y contrastar con la demanda detenida que mencionan.

Diria que nos movimos a los 12.500-13.000 hoy, nuevo piso, en menos de 2 años.

Sigo creyendo de forma ciega que los activos buenos cuestan caro (que no es lo mismo que super caro, que es cuando dejan de ser bueno), y que vale la pena apostar a un solo activo de tal valor (si es que se puede elegir, claro esta) que diversificar en 10 de 1000. Por plusvalia, por ubicacion, por target de arrendatario, por futuro, por todo.

zorra · 10-04-18 10:05

como todo en la vida, cada quien con su creencia, por eso hay distintos perfiles de inversor y emprendedor, cada uno metido en lo que cree que tendra mejores resultados

Rolex escribió:

Venta de viviendas nuevas en la RM inicia el año con alza de 16% por mejora en economia.
http://impresa.elmercurio.com/Pages/New … 6&bodyid=2
"La demanda por viviendas sobre 10 MIL UF estuvo detenida estos ultimos años. Hoy esta saliendo a comprar nuevamente".
el numero magico ha vuelto en gloria y majestad. Vamos a ver ahora cuantos activos quedan a ese precio y contrastar con la demanda detenida que mencionan.
Diria que nos movimos a los 12.500-13.000 hoy, nuevo piso, en menos de 2 años.
Sigo creyendo de forma ciega que los activos buenos cuestan caro (que no es lo mismo que super caro, que es cuando dejan de ser bueno), y que vale la pena apostar a un solo activo de tal valor (si es que se puede elegir, claro esta) que diversificar en 10 de 1000. Por plusvalia, por ubicacion, por target de arrendatario, por futuro, por todo.

USA-CAL · 10-04-18 10:34

Zorra...tienes razon en lo que dices....En EL caso de Rolex, el defiende su posicion -los bienes raices de UF 20,000 son la mejor inversion que puede existir en todo momento- sin aceptar argumentacion en contra, incluso si la argumentacion se basa en DATOS numericos el no los acepta (he insiste en su vision).

Los datos que Rolex linkea en post #3942 muestran que las propiedades - para el mejor caso de la muestra - experimentaron un alza de 8,43% en 3 anos (desde 83 a 90 UF mts2) lo que representa un alza anual de 2,74% pa compuesto...Lo que es bueno pero inferior a Renta fija y Renta variable para el periodo. El IPSA en enero 2015 estaba en 3836 y enero 2018 5,855....a;za de 52% en el periodo o 15% anual compuesto.

A diferencia de las propiedades, los activos financieros ofrecen liquidez semi perfecta. En cambio, anda a vender una casa ahora al precio que tu deseas. LO mas probable es que no lo puedas hacer y recibas una oferta muy mala.

Creo que - como lo he afirmado desde el post #307 en este tema - no es momento para comprar propiedades.

USA-CAL

Mininginvestor · 10-04-18 10:41

Les dejo este Podcast en entrevista a Jaime Sarrá sobre el mercado de oficinas y futuro desarrollo con la línea 7 del metro. Parte en el minuto 28.

http://www.duna.cl/podcasts/criptodivis … biliarias/

Mininginvestor · 10-04-18 10:53

Personalmente no veo el tema Ipsa vs Propiedades en blanco y negro, binario o que haya que hacer un trade off al respecto, ya que cada inversión se ajusta mejor según el perfil del inversionista. Ahora que tenemos datos objetivos sabemos que la última década los departamentos del sector oriente rentaron un 99%, por otra parte tenemos que el ipsa rentó un 117% en el mismo período. Sin embargo en la última década mi rentabilidad en propiedades fue considerablemente mayor a la de tradear acciones del ipsa. Razones hay muchas, pero destaco que en las propiedades te apalancas en forma natural 1:5 o incluso 1:10 al comprar con crédito a tasas muy bajas, por otro lado al ser un activo menos liquido que las acciones no me tiento en vender o comprar a cada rato, sino que acumulas pacientemente y eso trae sus frutos, en cambio en acciones mi perfil me hizo hacer malas pasadas y perder buena parte de las ganancias.

USA-CAL escribió:

Zorra...tienes razon en lo que dices....En EL caso de Rolex, el defiende su posicion -los bienes raices de UF 20,000 son la mejor inversion que puede existir en todo momento- sin aceptar argumentacion en contra, incluso si la argumentacion se basa en DATOS numericos el no los acepta (he insiste en su vision).
Los datos que Rolex linkea en post #3942 muestran que las propiedades - para el mejor caso de la muestra - experimentaron un alza de 8,43% en 3 anos (desde 83 a 90 UF mts2) lo que representa un alza anual de 2,74% pa compuesto...Lo que es bueno pero inferior a Renta fija y Renta variable para el periodo. El IPSA en enero 2015 estaba en 3836 y enero 2018 5,855....a;za de 52% en el periodo o 15% anual compuesto.
A diferencia de las propiedades, los activos financieros ofrecen liquidez semi perfecta. En cambio, anda a vender una casa ahora al precio que tu deseas. LO mas probable es que no lo puedas hacer y recibas una oferta muy mala.
Creo que - como lo he afirmado desde el post #307 en este tema - no es momento para comprar propiedades.
USA-CAL

USA-CAL · 10-04-18 11:25

Mininginvestor....Las inversiones no son excluyentes...pero ante recursos escasos....el analisis marginal es muy importante.
Cuando tienes UF 3,000 de capital y debes decidir que hacer (A) Seguir arrendando o (B) Comprar....debes hacer un analisis marginal de retornos esperados para ese capital que tienes, por un periodo razonable (ej 4 o 5 anos).

No siempre es bueno comprar propiedades. CUando la tasa de interes sube, es mal momento para comprar propiedades. El Bono del Tesoro en USA a 10 anos en Julio 7 2017 estaba 2,03% y ahora esta a 2,81%...esa alza es enorme. Si tasas en USA continuan al alza (ej) a 3,5% veras un chantazo economico mundial de primer nivel...y ello ajustara los activos (en todo el mundo).

Aquellos activos que por definicion son mas iliquidos (ej los que no tienen mercado secundario formal) sufriran las mayores caidas de precios.
Por ello -creo yo- mantener inversiones liquidas (ej en IPSA) es mejor en estos tiempos que mantener inversiones en bienes raices.

Muchas suerte

USA-CAL

Papo · 10-04-18 12:10

Precios de vivienda tienden a comportarse como los activos financieros

http://www.bolsamania.com/noticias/econ … 34776.html

Rolex · 10-04-18 13:11

zorra escribió:

como todo en la vida, cada quien con su creencia, por eso hay distintos perfiles de inversor y emprendedor, cada uno metido en lo que cree que tendra mejores resultados

sumamente de acuerdo, lo mio es opinion personal.

USA-CAL escribió:

Zorra...tienes razon en lo que dices....En EL caso de Rolex, el defiende su posicion -los bienes raices de UF 20,000 son la mejor inversion que puede existir en todo momento- sin aceptar argumentacion en contra, incluso si la argumentacion se basa en DATOS numericos el no los acepta (he insiste en su vision).
USA-CAL

Las 1000 casas en venta en lo barnechea? Dato USA-CAL - Realidad: Falso (y hasta se lo explique en m2, olimpicamente nunca se atrevio a reconocer error).

El supuesto cliente de USA-CAL que abarco el 90% de todo lo recaudado por la RT en tema repatriacion capitales? Dato USA-CAL - Realidad: Falso, mentira descarada, datos oficiales SII. Promedio abarco US$2M por contribuyente. Hubiese sido de otra forma, no daba. No se atrevio a reconocer el error.

El supuesto que el dolar bajaria porque el gobierno arreglo la RT para solo ser pagada en dolares? - Datos USA-CAL - Realidad: Falso, demostrado con circular sii. No reconocio error al ser contrastado.

El supuesto negocio del año que hizo USA-CAL con 1 piso en no se donde y que en base a eso ha querido demostrar expertise? Dato USA-CAL - Realidad: Compraventa identificada via georeferenciacion de propiedad, alguien miente, ponemos cartas sobre la mesa? No sigas, porque vas a salir trasquilado.

Saludos mi viejo lindo, chamullero pero lindo.

zorra · 10-04-18 17:28

estoy de acuerdo con esto, tambien estuve invirtiendo en acciones hasta 2011, y vendi todo justo antes del bajon del 2011 sin volver a entrar (ahi cambie a rubro inmobiliario) inverti en propiedades apalancado (15% de pie y creditos a 25 anos) hasta el 2014, con eso la rentabilidad que tengo a valor actual supera largamente el 99%, diria que si vendo todo hoy y liquido los creditos, la ganancia podria ser tranquilamente 300 a 400% (esto es hipotetico porque tambien veo esto como largo plazo y no para hacer una pasada como con las acciones), pero tambien creo que hoy no es momento de invertir en propiedades (los valores han subido aprox 30% y los arriendos estan basicamente igual) y lo que he estado haciendo es basicamente ir prepagando los creditos (esto es lo que se adecua a mi perfil en estos momentos): no veo buen momento para invertir en propiedades ni tampoco en activos financieros de alto riesgo (estoy en fondo E desde febrero). como ven hay de todo en cuanto a perfiles de inversion

Mininginvestor escribió:

Personalmente no veo el tema Ipsa vs Propiedades en blanco y negro, binario o que haya que hacer un trade off al respecto, ya que cada inversión se ajusta mejor según el perfil del inversionista. Ahora que tenemos datos objetivos sabemos que la última década los departamentos del sector oriente rentaron un 99%, por otra parte tenemos que el ipsa rentó un 117% en el mismo período. Sin embargo en la última década mi rentabilidad en propiedades fue considerablemente mayor a la de tradear acciones del ipsa. Razones hay muchas, pero destaco que en las propiedades te apalancas en forma natural 1:5 o incluso 1:10 al comprar con crédito a tasas muy bajas, por otro lado al ser un activo menos liquido que las acciones no me tiento en vender o comprar a cada rato, sino que acumulas pacientemente y eso trae sus frutos, en cambio en acciones mi perfil me hizo hacer malas pasadas y perder buena parte de las ganancias.

USA-CAL escribió:
Zorra...tienes razon en lo que dices....En EL caso de Rolex, el defiende su posicion -los bienes raices de UF 20,000 son la mejor inversion que puede existir en todo momento- sin aceptar argumentacion en contra, incluso si la argumentacion se basa en DATOS numericos el no los acepta (he insiste en su vision).
Los datos que Rolex linkea en post #3942 muestran que las propiedades - para el mejor caso de la muestra - experimentaron un alza de 8,43% en 3 anos (desde 83 a 90 UF mts2) lo que representa un alza anual de 2,74% pa compuesto...Lo que es bueno pero inferior a Renta fija y Renta variable para el periodo. El IPSA en enero 2015 estaba en 3836 y enero 2018 5,855....a;za de 52% en el periodo o 15% anual compuesto.
A diferencia de las propiedades, los activos financieros ofrecen liquidez semi perfecta. En cambio, anda a vender una casa ahora al precio que tu deseas. LO mas probable es que no lo puedas hacer y recibas una oferta muy mala.
Creo que - como lo he afirmado desde el post #307 en este tema - no es momento para comprar propiedades.
USA-CAL

Felipao · 12-04-18 16:41

Que piensan de la compra de oficinas como inversión? Existe la opción de comprar una entre apoquino e isidora 1 cuadra mas abajo de la plaza Perú.

200 Mts + 4 estacionamientos.

Precio 20.000 UFs all in.

Construcción Año 2009

USA-CAL · 12-04-18 20:46

Lo primero: UF 20,000 son aprox USD 904,000Me parece una gran cantidad de plata.

Segundo: UF 20,000 divididas en 4 estacionamientos mas Mts 2 me da que las oficinas te las dan a UF 82mt2 y los estacionamientos a UF 890 cada uno.

Tercero: El rendimiento del piso a UF 0,45 al mes por mt2 y los estacionamientos a $120,000 x mes me da un rendimiento global del activo de UF+3,28% anual. Lo que no me parece gran cosa. Bastaría comprar una acción con dividendo mayor a eso (ej acciones preferentes de Deutche bank que te dan USD + 7,5%) para que alternativa sea mejor.

Cuarto, me parece por lo que dices, que el edificio esta en calle secundaria y perpendicular a Apoquindo. SI el sentido de la calle es “hacia presidente Riesco” yo pagaría mas que si sentido de la calle del edificio es el inverso, esto puede ser 5% de diferencia en precio. SI edifico es top sobre Apoquindo a Isidora, podría valer UF 110 mts2 pero en calle secundaria y del 2009, vale menos (entre 10% o 15% menos) y por los 9 anos de antigüedad vale un descuento adicional. Por tanto el precio de UF 82 es precio CARO. Para que sea atractivo para ti, en 5 anos debiera estar eso en 100 UF mts2 lo que representa un 4% adicional de ganancia de capital anual, lo que parece POCO en rentabilidad y mucho para el edificio.

Edificios de oficinas en zona, están chantados hace 4 anos.

Si tu crees que las oficinas subirán 10% por ano en siguientes 3 anos DALE. Yo no creo que eso pase.

Alternativa, compra ECH a 54,67 y déjala correr por 4 anos, sacaras mas de 3,28% anual, tendrás liquidez perfecta y también puedes conseguir la palanca del hipotecario.

No compres esa propiedad. Suerte

USA-CAL

Rolex · 13-04-18 09:09

USA-CAL escribió:

Lo primero: UF 20,000 son aprox USD 904,000Me parece una gran cantidad de plata.

Bastante cantidad, muy de acuerdo con usted

USA-CAL escribió:

Segundo: UF 20,000 divididas en 4 estacionamientos mas Mts 2 me da que las oficinas te las dan a UF 82mt2 y los estacionamientos a UF 890 cada uno.

Nadie mas ve el error en ese calculo (no me refiero a que si multiplican 82*200 + 890*4 te da menos de 20000..para partir, sino algo mas, el desconocimiento de lo que se compra?).

USA-CAL escribió:

Tercero: El rendimiento del piso a UF 0,45 al mes por mt2 y los estacionamientos a $120,000 x mes me da un rendimiento global del activo de UF+3,28% anual. Lo que no me parece gran cosa. Bastaría comprar una acción con dividendo mayor a eso (ej acciones preferentes de Deutche bank que te dan USD + 7,5%) para que alternativa sea mejor.

El rendimiento hoy esta mas cercano al 0,50-0,55 , no asi los estacionamientos a un tope de 100 lucrecias. Datos 2018.

USA-CAL escribió:

SI el sentido de la calle es “hacia presidente Riesco” yo pagaría mas que si sentido de la calle del edificio es el inverso, esto puede ser 5% de diferencia en precio. SI edifico es top sobre Apoquindo a Isidora, podría valer UF 110 mts2 pero en calle secundaria y del 2009, vale menos (entre 10% o 15% menos) y por los 9 anos de antigüedad vale un descuento adicional. Por tanto el precio de UF 82 es precio CARO. Para que sea atractivo para ti, en 5 anos debiera estar eso en 100 UF mts2 lo que representa un 4% adicional de ganancia de capital anual, lo que parece POCO en rentabilidad y mucho para el edificio.

me saco el sombre ante tan tremendo y certero analisis, en realidad raya en lo jocoso. Vitacura subiendo cuesta un 5% mas que bajando? Las condes? Apoquindo? Alameda? Y la lista es interminable y aplicable a absolutamente todas las avenidas de las ciudades de chile. No se que decir ante un comentario asi, demuestra cero conocimiento y no puede ser tomado en serio, espero que nadie lo haga.
Hablemos de los 9 años de antiguedad, y luego miro nuevamente las principales arterias nacionales donde a excepcion de unas pocas, tenemos construcciones de 15-20 años y mas. Dato inventado o dato real? Usted juzgue.

USA-CAL escribió:

No compres esa propiedad. Suerte

Al menos por las razones expuestas con anterioridad, diria que no se puede deducir si es correcto comprar o no comprar

Felipao, saca tus cuentas con el numero que yo he indicado (sacalo con el mas bajo, pese a que podrias hacerlo perfecamente con el mas alto), y saca tus propias conclusiones.

Otro consejo: Siempre la pregunta: Ante una eventualidad, puedo pagar yo? Si puedes, sin alterar tu ritmo de vida, es bueno, pero si no, no conviene, en eso se cae la mayoria.

Saludos

zorra · 13-04-18 15:16

este consejo de Rolex es muy valioso para invertir en propiedades:

Otro consejo: Siempre la pregunta: Ante una eventualidad, puedo pagar yo? Si puedes, sin alterar tu ritmo de vida, es bueno, pero si no, no conviene, en eso se cae la mayoria.

Rolex escribió:

USA-CAL escribió:
Lo primero: UF 20,000 son aprox USD 904,000Me parece una gran cantidad de plata.
Bastante cantidad, muy de acuerdo con usted
USA-CAL escribió:
Segundo: UF 20,000 divididas en 4 estacionamientos mas Mts 2 me da que las oficinas te las dan a UF 82mt2 y los estacionamientos a UF 890 cada uno.
Nadie mas ve el error en ese calculo (no me refiero a que si multiplican 82*200 + 890*4 te da menos de 20000..para partir, sino algo mas, el desconocimiento de lo que se compra?).
USA-CAL escribió:
Tercero: El rendimiento del piso a UF 0,45 al mes por mt2 y los estacionamientos a $120,000 x mes me da un rendimiento global del activo de UF+3,28% anual. Lo que no me parece gran cosa. Bastaría comprar una acción con dividendo mayor a eso (ej acciones preferentes de Deutche bank que te dan USD + 7,5%) para que alternativa sea mejor.
El rendimiento hoy esta mas cercano al 0,50-0,55 , no asi los estacionamientos a un tope de 100 lucrecias. Datos 2018.
USA-CAL escribió:
SI el sentido de la calle es “hacia presidente Riesco” yo pagaría mas que si sentido de la calle del edificio es el inverso, esto puede ser 5% de diferencia en precio. SI edifico es top sobre Apoquindo a Isidora, podría valer UF 110 mts2 pero en calle secundaria y del 2009, vale menos (entre 10% o 15% menos) y por los 9 anos de antigüedad vale un descuento adicional. Por tanto el precio de UF 82 es precio CARO. Para que sea atractivo para ti, en 5 anos debiera estar eso en 100 UF mts2 lo que representa un 4% adicional de ganancia de capital anual, lo que parece POCO en rentabilidad y mucho para el edificio.
me saco el sombre ante tan tremendo y certero analisis, en realidad raya en lo jocoso. Vitacura subiendo cuesta un 5% mas que bajando? Las condes? Apoquindo? Alameda? Y la lista es interminable y aplicable a absolutamente todas las avenidas de las ciudades de chile. No se que decir ante un comentario asi, demuestra cero conocimiento y no puede ser tomado en serio, espero que nadie lo haga.
Hablemos de los 9 años de antiguedad, y luego miro nuevamente las principales arterias nacionales donde a excepcion de unas pocas, tenemos construcciones de 15-20 años y mas. Dato inventado o dato real? Usted juzgue.

USA-CAL escribió:
No compres esa propiedad. Suerte
Al menos por las razones expuestas con anterioridad, diria que no se puede deducir si es correcto comprar o no comprar

Felipao, saca tus cuentas con el numero que yo he indicado (sacalo con el mas bajo, pese a que podrias hacerlo perfecamente con el mas alto), y saca tus propias conclusiones.

Otro consejo: Siempre la pregunta: Ante una eventualidad, puedo pagar yo? Si puedes, sin alterar tu ritmo de vida, es bueno, pero si no, no conviene, en eso se cae la mayoria.
Saludos

Felipao · 16-04-18 11:19

Rolex escribió:

USA-CAL escribió:
Lo primero: UF 20,000 son aprox USD 904,000Me parece una gran cantidad de plata.
Bastante cantidad, muy de acuerdo con usted
USA-CAL escribió:
Segundo: UF 20,000 divididas en 4 estacionamientos mas Mts 2 me da que las oficinas te las dan a UF 82mt2 y los estacionamientos a UF 890 cada uno.
Nadie mas ve el error en ese calculo (no me refiero a que si multiplican 82*200 + 890*4 te da menos de 20000..para partir, sino algo mas, el desconocimiento de lo que se compra?).
USA-CAL escribió:
Tercero: El rendimiento del piso a UF 0,45 al mes por mt2 y los estacionamientos a $120,000 x mes me da un rendimiento global del activo de UF+3,28% anual. Lo que no me parece gran cosa. Bastaría comprar una acción con dividendo mayor a eso (ej acciones preferentes de Deutche bank que te dan USD + 7,5%) para que alternativa sea mejor.
El rendimiento hoy esta mas cercano al 0,50-0,55 , no asi los estacionamientos a un tope de 100 lucrecias. Datos 2018.
USA-CAL escribió:
SI el sentido de la calle es “hacia presidente Riesco” yo pagaría mas que si sentido de la calle del edificio es el inverso, esto puede ser 5% de diferencia en precio. SI edifico es top sobre Apoquindo a Isidora, podría valer UF 110 mts2 pero en calle secundaria y del 2009, vale menos (entre 10% o 15% menos) y por los 9 anos de antigüedad vale un descuento adicional. Por tanto el precio de UF 82 es precio CARO. Para que sea atractivo para ti, en 5 anos debiera estar eso en 100 UF mts2 lo que representa un 4% adicional de ganancia de capital anual, lo que parece POCO en rentabilidad y mucho para el edificio.
me saco el sombre ante tan tremendo y certero analisis, en realidad raya en lo jocoso. Vitacura subiendo cuesta un 5% mas que bajando? Las condes? Apoquindo? Alameda? Y la lista es interminable y aplicable a absolutamente todas las avenidas de las ciudades de chile. No se que decir ante un comentario asi, demuestra cero conocimiento y no puede ser tomado en serio, espero que nadie lo haga.
Hablemos de los 9 años de antiguedad, y luego miro nuevamente las principales arterias nacionales donde a excepcion de unas pocas, tenemos construcciones de 15-20 años y mas. Dato inventado o dato real? Usted juzgue.

USA-CAL escribió:
No compres esa propiedad. Suerte
Al menos por las razones expuestas con anterioridad, diria que no se puede deducir si es correcto comprar o no comprar

Felipao, saca tus cuentas con el numero que yo he indicado (sacalo con el mas bajo, pese a que podrias hacerlo perfecamente con el mas alto), y saca tus propias conclusiones.
Otro consejo: Siempre la pregunta: Ante una eventualidad, puedo pagar yo? Si puedes, sin alterar tu ritmo de vida, es bueno, pero si no, no conviene, en eso se cae la mayoria.
Saludos

Por números a mi no me parece una gran inversión, pero me pasa casi lo mismo con todo lo inmobiliario que luego año tras año sigue subiendo.

Yo el calculo de USA-CAL no lo entendí muy bien.

Estacionamientos 500UF x 4 te da 18.000 UFs, después 18.000 dividido en 200 mts me da UF 90 el MT2 que es muy cercano al promedio.

De hecho nosotros vimos otras oficinas para comprar antes y no nos metimos pq eran 75-80UF + IVA más habilitación 20UF + IVA con eso me da más de 100UF mt2 por las oficinas nuevas del sector (precios negociados y todo pq muchos parten en 90UF + IVA).

De pagarlo podemos, pero no se si lo veo como una gran inversión que es mi problema en general con este tipo de cosas (inmobiliarias)

Felipao · 16-04-18 11:30

USA-CAL escribió:

Lo primero: UF 20,000 son aprox USD 904,000Me parece una gran cantidad de plata.
Segundo: UF 20,000 divididas en 4 estacionamientos mas Mts 2 me da que las oficinas te las dan a UF 82mt2 y los estacionamientos a UF 890 cada uno.
Tercero: El rendimiento del piso a UF 0,45 al mes por mt2 y los estacionamientos a $120,000 x mes me da un rendimiento global del activo de UF+3,28% anual. Lo que no me parece gran cosa. Bastaría comprar una acción con dividendo mayor a eso (ej acciones preferentes de Deutche bank que te dan USD + 7,5%) para que alternativa sea mejor.
Cuarto, me parece por lo que dices, que el edificio esta en calle secundaria y perpendicular a Apoquindo. SI el sentido de la calle es “hacia presidente Riesco” yo pagaría mas que si sentido de la calle del edificio es el inverso, esto puede ser 5% de diferencia en precio. SI edifico es top sobre Apoquindo a Isidora, podría valer UF 110 mts2 pero en calle secundaria y del 2009, vale menos (entre 10% o 15% menos) y por los 9 anos de antigüedad vale un descuento adicional. Por tanto el precio de UF 82 es precio CARO. Para que sea atractivo para ti, en 5 anos debiera estar eso en 100 UF mts2 lo que representa un 4% adicional de ganancia de capital anual, lo que parece POCO en rentabilidad y mucho para el edificio.
Edificios de oficinas en zona, están chantados hace 4 anos.
Si tu crees que las oficinas subirán 10% por ano en siguientes 3 anos DALE. Yo no creo que eso pase.
Alternativa, compra ECH a 54,67 y déjala correr por 4 anos, sacaras mas de 3,28% anual, tendrás liquidez perfecta y también puedes conseguir la palanca del hipotecario.
No compres esa propiedad. Suerte
USA-CAL

1.- Si es harta plata, pero mi problema va mas en si es buen negocio o no.

2.- Yo hice 4*500 = 2.000 menos las 20.000 UF me da 18.000UFs por 200 Mts2 que da 90UFs por MT2 all in no es mas IVA ni mas habilitación.

3.- Esta arrendado actualmente en 0.5UF MT2 digamos que pagan 100UF al mes por todo. Eso a mi me da 6% al año menos las contribuciones que pierdes 1 mes con lo que bajaría a UF + 5.5%

4.- Precios sobre Isidora son muuuucho mas altos, y no he visto que los tipos se bajen mucho por antigüedad en general, a mi el precio por MT2 me da 90UFs así que si 82 lo encontrabas caro peor con 90 UFs, no se de donde sacas los precios yo mire el portal inmobiliario y otros lugares y no había nada mas barato de características similares, quizás si los precios publicados están inflados te creo pero que se bajen 10% de la publicación llegas mas o menos al mismo precio.

Por ultimo comprar ECH no me sale es otro tipo de activo, es en dolares y harto mas volátil, si estas negativo con las alzas de tasas en propiedades no se como estas positivo en bolsas, las alzas de tasas pinchan todo no solo propiedades.

Rolex · 16-04-18 13:05

Felipao escribió:

Por números a mi no me parece una gran inversión, pero me pasa casi lo mismo con todo lo inmobiliario que luego año tras año sigue subiendo.

540.000.000 millones no te parecen una gran inversion asi como que es poca plata o no es una gran inversion porque al año siguiente puede ser aun mas caro

Me parece a mi que independiente de lo que ocurra el proximo año, 540.000.000 es sin duda una gran inversion, aunque sea con credito en 100 bancos, y si salen directo del bolsillo, es aun mas grande.

Rolex · 16-04-18 13:10

160 piticlines al mes, ida vuelta colina a santiago en gasto. colina...colina...la carcel...colina...la carcel...

http://impresa.lasegunda.com/2018/04/16/A/MK3C806V

Y la banca dice que habra un boom inmobiliario..

http://impresa.lasegunda.com/2018/04/16/A/I03C6RNB

Si no fuera del team universitario, hasta usaria esa negligente palabra que tanto usan por aca para describir la situacion cuando es favorable, pero me restringire.

USA-CAL · 16-04-18 13:29

Felipao....Casi usd $1 mm es mucha plata
Tus calculos estan bien, si todo sale como indicas. Si por el contrario, el arrendatario se va y deja el piso en cualquier momento asume 6 meses de vacancia y que vas a tener que remodelar - a costo del dueno- para dejar las oficinas atractivas para siguiente arrendatario. Eso sale caro.
La unidad (200 mt2 y 4 estacionamientos) que estas considerando es atractiva. Mejor aun si areas son divisibles en dos unidades de 100 mts2 (tien mejor salida).

Para que ganes plata es muy importante que precios suban.....no se cuanto mas pueden subir, pero yo no me meteria.

La gran ventaja que tienen los activos financieros sobre las propiedades es que tienen mercado secundario formal con liquidez semi perfecta en caso de suceder algo inesperado. SI estas en propiedades, deberas sufirir toda la siguiente crisis...sin poder vender.

Te recomiento ECH por la diversidad --es el IPSA- y por la liquidez perfecta para entrar y salir con USD 1 mm, pero definitivamente existen activos mucho mejores que ECH

Suerte

USA-CAL

Felipao · 16-04-18 14:18

Rolex escribió:

Felipao escribió:
Por números a mi no me parece una gran inversión, pero me pasa casi lo mismo con todo lo inmobiliario que luego año tras año sigue subiendo.
540.000.000 millones no te parecen una gran inversion asi como que es poca plata o no es una gran inversion porque al año siguiente puede ser aun mas caro
Me parece a mi que independiente de lo que ocurra el proximo año, 540.000.000 es sin duda una gran inversion, aunque sea con credito en 100 bancos, y si salen directo del bolsillo, es aun mas grande.

No hablaba de monto en plata si no en rentabilidad, estamos viendo entre 30-50% de pie (yo prefiero 50%) 5-5.5% no lo encuentro bueno como % en general.

Felipao · 16-04-18 14:26

USA-CAL escribió:

Felipao....Casi usd $1 mm es mucha plata
Tus calculos estan bien, si todo sale como indicas. Si por el contrario, el arrendatario se va y deja el piso en cualquier momento asume 6 meses de vacancia y que vas a tener que remodelar - a costo del dueno- para dejar las oficinas atractivas para siguiente arrendatario. Eso sale caro.
La unidad (200 mt2 y 4 estacionamientos) que estas considerando es atractiva. Mejor aun si areas son divisibles en dos unidades de 100 mts2 (tien mejor salida).
Para que ganes plata es muy importante que precios suban.....no se cuanto mas pueden subir, pero yo no me meteria.
La gran ventaja que tienen los activos financieros sobre las propiedades es que tienen mercado secundario formal con liquidez semi perfecta en caso de suceder algo inesperado. SI estas en propiedades, deberas sufirir toda la siguiente crisis...sin poder vender.
Te recomiento ECH por la diversidad --es el IPSA- y por la liquidez perfecta para entrar y salir con USD 1 mm, pero definitivamente existen activos mucho mejores que ECH
Suerte
USA-CAL

De hecho la oficina son 2 oficinas una de 115Mts2 y 85Mts2 que ya están divididas. Sobre la remodelación en general es por costo del arrendado, al menos eso he visto yo durante los últimos 2 años, así te las venden también, esta lleno de oficinas nuevas en bruto ahí lo que hacen es negociar algún descuento por un % de la remodelación pero no pagan el 100% los dueños.

Para mi en tu visión estas medio sesgado con la liquidez hay muchas cosas que puedes vender fácil que valen USD 1m, pero el ECH o Chile es bastante volátil, no estamos hablando de algo comparable, digamos que solo por volatilidad el ECH en el año ha variado de 56 a 51 que es 10%, te apuesto que si la oficina necesitara salida con 10% de descuento se vendería relativamente rápido ahora el punto no es venderla, no pensamos en hacer una pasada es mas para renta la verdad.

Yo ya tengo sus buenas lucas metidas en bolsa y veo la volatilidad para arriba y abajo, no creo que sea sano meter más de mi patrimonio en eso.

USA-CAL · 16-04-18 14:54

Felipao...Miralo ASi...solo para que sigas mi logica (tu finalmente vas a comprar me parece) por un rato.

Asume que estamos en Agosto 2008 y estamos en esta misma conversacion.....Y decides: COmprar propiedad en USD 1 mm a 90Uf mt2 la propiedad...para ello te endeudas fijas un dividendo X y lo arriendas a un precio de X+ Y....lo que te parece muy atractivo.....

Al siguiente mes, quiebra Lehman Brothers (como sucedio) y los activos en el mundo caen 68% (fue el caso del SP500 desde aprox 1600 a 666 al 9 de Marzo 2009)....Tu arrendatario se va y tienes que salir a buscar nuevo arrendatario...

Tu te quedaste con el Depto a precio 90 uf mt2 y ahora existen deptos a 60UF mts2 ofertados en arriendo.....Para tu poder colocar tu inversion comprada pre crisis (ej hoy) tendras que bajar tu arriendo a precio seguramente X - Y....lo que te reportara una perdida cada mes por plazo de 20 anos......

Adicionalmente, no podras vender el depto rapido y salir de este activo iliquido....
Piensa siempre que el escenario resultante puede no ser aquel que tu esperas.....

Los activos en el mundo estan TODOS CAROS...por ello la liquidez tiene gran valor en estos tiempos.

USA-CAL

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