burbuja inmobiliaria ?

Lnavas · 21-03-18 17:23

Consulta....

El tema del DFL-2, si lo compras con sociedad igual lo pierdes. En que cambia con que no lo compres como persona natural?

Felipao escribió:

Estoy viendo como varios acá un par de proyectos en San Miguel (fui el otro día a mirar un edificio allá y el barrio).
En resumen vi 2 proyectos sin saber demasiado
San Miguel en "llanos" según lo que me dijeron es el mejor sector de San Miguel.
https://www.cordova.cl/torres-del-llano aun no los voy a ver estaba esperando que una vendedora me conteste por email disponibilidad de deptos.
San Miguel en "Avenidas" no el mejor sector pero supuestamente el que viene después del llano.
http://www.isa.cl/inmobiliaria/isa-4ave … iguel.html - este lo fui a ver según la vendedora 50% de los vendidos son para arriendo el formato del edificio son 9 deptos por piso de los cuales 3 son 1D+1B y 1 home studio o caja de fósforo realmente, entrega para 2 meses más.
Los dos andan cerca de las 1.900-2.000 UFs son deptos de 35-40Mt2 1B + 1D.
El ejercicio matemático que hice fue el siguiente.
Dar 1.000UFs de Pie, luego crédito a 20 años (la cuota queda en 170.000 app) el arriendo se supone que pagan entre 280.000 y 320.000 use el rango bajo para el calculo. Luego asumí que el depto estaría arrendado 11 de los 12 meses del año.
Lo que me da al año arriendos por 3.080.000 y dividendos por 2.040.000 puse un pie de 27M lo que me daría mensualmente una tasa de 0.32% más el depto pagándose "solo".
Lo único que me falta son las contribuciones que no se cuanto serán pero me imagino que son bajas.
Creen que esto que en papel se ve relativamente decente pase en la realidad? o el rango de arriendo que me dieron y 11/12 meses arrendado no les cuadran?
Hay un pero con los impuestos (ya tengo 2 DFL-2) pero podría comprarlos por mi sociedad de inversiones ahí baja un poco la utilidad pq hay que pagar el 27%.
Otra cosa que miré son deptos usados con poco tiempo en portal inmobiliario y andan por ahí los precios con los nuevos.
Que piensan?

TotenKrieg · 21-03-18 21:04

Yo no invertiría en el Llano, ya que si bien hace 100 años se consideraba la extensión natural para las personas de clase alta, rápidamente fue desechado porque estaba al lado del barrio Franklin (matadero). La gente finalmente subió hacia provi, y bueno, el resto es conocido. Ahora hay sectores ABC1 por todo Stgo., pero debes considerar costo de inversión y lo que realmente alguien te pagaría por el arriendo.

El costo es alto, y el arriendo jamás lo podrás cobrar como si fuera el "sector oriente". Invertir 2000 uf en San Miguel por un depto de 1 dormitorio no le veo mucho sentido, yo compraría mejor en Stgo centro, y subiría un poco la base hasta 2100 (depto antiguo). San Miguel es para comprar deptos de 2 dormitorios, pensado en familias pequeñas con papás profesionales y un hijo...

Saludos!

Mininginvestor · 21-03-18 22:18

Concuerdo contigo. Solo un alcance: Ojo con Franklin, tengo la idea de que ese barrio va a mutar a una especie de barrio italia, ya se están posicionando varios restaurantes que salen en los reportajes de cocina, junto a ello con la llegada de la Línea 6 del metro, dejó al barrio a solo 10 min de Los Leones por lo que debería densificarse el nivel de construcciones en altura. Es solo una volá mía.

TotenKrieg escribió:

Yo no invertiría en el Llano, ya que si bien hace 100 años se consideraba la extensión natural para las personas de clase alta, rápidamente fue desechado porque estaba al lado del barrio Franklin (matadero). La gente finalmente subió hacia provi, y bueno, el resto es conocido. Ahora hay sectores ABC1 por todo Stgo., pero debes considerar costo de inversión y lo que realmente alguien te pagaría por el arriendo.
El costo es alto, y el arriendo jamás lo podrás cobrar como si fuera el "sector oriente". Invertir 2000 uf en San Miguel por un depto de 1 dormitorio no le veo mucho sentido, yo compraría mejor en Stgo centro, y subiría un poco la base hasta 2100 (depto antiguo). San Miguel es para comprar deptos de 2 dormitorios, pensado en familias pequeñas con papás profesionales y un hijo...

Saludos!

Rolex · 22-03-18 09:24

TotenKrieg escribió:

Yo no invertiría en el Llano, ya que si bien hace 100 años se consideraba la extensión natural para las personas de clase alta, rápidamente fue desechado porque estaba al lado del barrio Franklin (matadero). La gente finalmente subió hacia provi, y bueno, el resto es conocido. Ahora hay sectores ABC1 por todo Stgo., pero debes considerar costo de inversión y lo que realmente alguien te pagaría por el arriendo.
El costo es alto, y el arriendo jamás lo podrás cobrar como si fuera el "sector oriente". Invertir 2000 uf en San Miguel por un depto de 1 dormitorio no le veo mucho sentido, yo compraría mejor en Stgo centro, y subiría un poco la base hasta 2100 (depto antiguo). San Miguel es para comprar deptos de 2 dormitorios, pensado en familias pequeñas con papás profesionales y un hijo...

Saludos!

Algunas correcciones:

LLano subercaseaux al lado del matadero? ni siquiera es parte del barrio.

Sectores ABC1 por todo santiago? En la pintana por ejemplo, cual seria el barrio abc1? lo prado? pac? el bosque? conchali? independencia? lo espejo (lonquen? te lo concedo), la cisterna? san ramon? te diria que los sectores abc1 estan confinados a 4-6 comunas..maximo...de 50 que tenemos?

Respecto al canon de arriendo que indica mi amigo personal felipao, yo la verdad lo veo mas que factible (hablando de la parte baja), y si en base a eso sus numeros funcionan, diria que tiene un buen plan, para lo que esta a su alcance, lo cual es optimo, muchos hacen planes en base a cifras irreales, y con guitarra es otra cosa.

Respecto a cobrar arriendo como si fuera la zona oriente, efectivamente he ahi el error que cae la mayoria (pero no mi amigo personal felipao). Hay un punto, hoy en santiago el tipo mas humilde cree que su terreno vale lo que cuesta un m2 en lo barnechea o las condes, y esta dispuesto a esperar a que llegue ese momento. Asi que esperar a cobrar o vender algo "como si fuera en la zona oriente" mas que descabellado que pueda parecer, es la tonica entre la masa.

Santiago centro tiene su fan club, a muchos conocidos les he hecho la misma pregunta, que persona quiere vivir en santiago centro, antro de delincuencia, droga, prostitucion, alcohol, comercio ilegal, y la lista es amplisima...la respuesta? Alguien que no le molesta en lo absoluto todo lo anterior. Lo cual te trae otra pregunta: Que tipo de arrendatario vas a tener?

Para finalizar, el ranking icvu 2017, denle una hojeada, san miguel esta bastante mejor posicionado, incluso mejor que la emblematica comuna de la carcel de colina, ya con eso es suficiente prueba que san miguel se ha ganado un lugar en el corazon de cualquier santiaguino de tomo y lomo.

Saludos

MARKOLICH · 22-03-18 10:52

TotenKrieg escribió:

Yo no invertiría en el Llano, ya que si bien hace 100 años se consideraba la extensión natural para las personas de clase alta, rápidamente fue desechado porque estaba al lado del barrio Franklin (matadero). La gente finalmente subió hacia provi, y bueno, el resto es conocido. Ahora hay sectores ABC1 por todo Stgo., pero debes considerar costo de inversión y lo que realmente alguien te pagaría por el arriendo.
El costo es alto, y el arriendo jamás lo podrás cobrar como si fuera el "sector oriente". Invertir 2000 uf en San Miguel por un depto de 1 dormitorio no le veo mucho sentido, yo compraría mejor en Stgo centro, y subiría un poco la base hasta 2100 (depto antiguo). San Miguel es para comprar deptos de 2 dormitorios, pensado en familias pequeñas con papás profesionales y un hijo...

Saludos!

Porqué la clase alta se fue a vivir al Barrio Alto?
No fue por alejarse del Matadero, fue porque el agua es más limpia mientras más cerca se está de la Cordillera. Desde un principio los sectores altos fueron los sectores más apetecidos, en una época en que el agua de riego era muy importante .
El Barrio Matadero estaba casi en las afueras de la ciudad, de hecho la línea del tren que iba paralela a Placer, aprox. 100 metros al sur, marcaba el límite sur del Santiago antiguo, en ese sector también se construyeron las primeras poblaciones obreras en Santiago, como la Población Huemul.y, sabido es que las poblaciones se levantan en lugares en que los terrenos son más baratos.

MARKOLICH · 22-03-18 11:09

El sector El Llano, lo mejor de San Miguel, es una isla de casas y edificios de buen nivel, rodeada por sectores bajos, al poniente de la 5 Sur estamos en un estrato C3-D, y al oriente de Gran Avenida se llega a algo similar, y a solo cuatro cuadras , Santa Rosa, ya estamos en La Legua Emergencia. para mí es un oasis muy pequeño y demasiado cerca de donde pica la jaiba.no es casualidad que los tengan caseros a robos y portonazos.

Felipao · 22-03-18 11:35

Lnavas escribió:

Consulta....
El tema del DFL-2, si lo compras con sociedad igual lo pierdes. En que cambia con que no lo compres como persona natural?
Felipao escribió:
Estoy viendo como varios acá un par de proyectos en San Miguel (fui el otro día a mirar un edificio allá y el barrio).
En resumen vi 2 proyectos sin saber demasiado
San Miguel en "llanos" según lo que me dijeron es el mejor sector de San Miguel.
https://www.cordova.cl/torres-del-llano aun no los voy a ver estaba esperando que una vendedora me conteste por email disponibilidad de deptos.
San Miguel en "Avenidas" no el mejor sector pero supuestamente el que viene después del llano.
http://www.isa.cl/inmobiliaria/isa-4ave … iguel.html - este lo fui a ver según la vendedora 50% de los vendidos son para arriendo el formato del edificio son 9 deptos por piso de los cuales 3 son 1D+1B y 1 home studio o caja de fósforo realmente, entrega para 2 meses más.
Los dos andan cerca de las 1.900-2.000 UFs son deptos de 35-40Mt2 1B + 1D.
El ejercicio matemático que hice fue el siguiente.
Dar 1.000UFs de Pie, luego crédito a 20 años (la cuota queda en 170.000 app) el arriendo se supone que pagan entre 280.000 y 320.000 use el rango bajo para el calculo. Luego asumí que el depto estaría arrendado 11 de los 12 meses del año.
Lo que me da al año arriendos por 3.080.000 y dividendos por 2.040.000 puse un pie de 27M lo que me daría mensualmente una tasa de 0.32% más el depto pagándose "solo".
Lo único que me falta son las contribuciones que no se cuanto serán pero me imagino que son bajas.
Creen que esto que en papel se ve relativamente decente pase en la realidad? o el rango de arriendo que me dieron y 11/12 meses arrendado no les cuadran?
Hay un pero con los impuestos (ya tengo 2 DFL-2) pero podría comprarlos por mi sociedad de inversiones ahí baja un poco la utilidad pq hay que pagar el 27%.
Otra cosa que miré son deptos usados con poco tiempo en portal inmobiliario y andan por ahí los precios con los nuevos.
Que piensan?

Que el costo del crédito como persona no lo descuento vs en empresas si, entonces en uno pagaría impuesto sobre el arriendo completo y en otro en la diferencia entre arriendo y dividendo (hay costos de tener una sociedad pero yo ya la tengo y son costos hundidos como se les dice para mi).

Felipao · 22-03-18 11:42

TotenKrieg escribió:

Yo no invertiría en el Llano, ya que si bien hace 100 años se consideraba la extensión natural para las personas de clase alta, rápidamente fue desechado porque estaba al lado del barrio Franklin (matadero). La gente finalmente subió hacia provi, y bueno, el resto es conocido. Ahora hay sectores ABC1 por todo Stgo., pero debes considerar costo de inversión y lo que realmente alguien te pagaría por el arriendo.
El costo es alto, y el arriendo jamás lo podrás cobrar como si fuera el "sector oriente". Invertir 2000 uf en San Miguel por un depto de 1 dormitorio no le veo mucho sentido, yo compraría mejor en Stgo centro, y subiría un poco la base hasta 2100 (depto antiguo). San Miguel es para comprar deptos de 2 dormitorios, pensado en familias pequeñas con papás profesionales y un hijo...

Saludos!

Los deptos de San Miguel son un poco más baratos que en el "centro" y por lo que vi al ojo en el poco rato que estuve para bien o mal, se veían la mayoría chilenos, hoy en día el centro esta lleno de Peruanos, Colombianos y Haitianos que dicen que va a vivir una persona o pareja y viven mas en un depto.

Una amiga me dijo lo mismo que tu compra 2D+2B/1B pero esos suben harto el precio y el arriendo no sube tanto, por lo que con mi "super" lógica no me daba onda tener el flujo de un DAP y que se pagara un depto, digamos que es un mínimo que me puse yo.

Sobre el arriendo yo me fui a la parte baja del rango que decía la mina, y aun precio más realista según un amigo que es corredor de propiedades que me acompaño (no arrienda por allá eso sí)

Voy a seguir mirando pq no me convencen tanto estos deptos no pq no de mi calculo semi austero, si no que veo poca subida de precios en los deptos (la gracia de los ISA es que se entregan en 2 mese vs todos los otros que vi que se entregan en 1 o 2 años).

Felipao · 22-03-18 11:45

Gracias a los otros que me ayudaron a ver que el primero no era parte del llano si no que era algo de marketing.

Trader · 22-03-18 13:24

Felipao escribió:

Estoy viendo como varios acá un par de proyectos en San Miguel (fui el otro día a mirar un edificio allá y el barrio).
En resumen vi 2 proyectos sin saber demasiado
San Miguel en "llanos" según lo que me dijeron es el mejor sector de San Miguel.
https://www.cordova.cl/torres-del-llano aun no los voy a ver estaba esperando que una vendedora me conteste por email disponibilidad de deptos.
San Miguel en "Avenidas" no el mejor sector pero supuestamente el que viene después del llano.
http://www.isa.cl/inmobiliaria/isa-4ave … iguel.html - este lo fui a ver según la vendedora 50% de los vendidos son para arriendo el formato del edificio son 9 deptos por piso de los cuales 3 son 1D+1B y 1 home studio o caja de fósforo realmente, entrega para 2 meses más.
Los dos andan cerca de las 1.900-2.000 UFs son deptos de 35-40Mt2 1B + 1D.
El ejercicio matemático que hice fue el siguiente.
Dar 1.000UFs de Pie, luego crédito a 20 años (la cuota queda en 170.000 app) el arriendo se supone que pagan entre 280.000 y 320.000 use el rango bajo para el calculo. Luego asumí que el depto estaría arrendado 11 de los 12 meses del año.
Lo que me da al año arriendos por 3.080.000 y dividendos por 2.040.000 puse un pie de 27M lo que me daría mensualmente una tasa de 0.32% más el depto pagándose "solo".
Lo único que me falta son las contribuciones que no se cuanto serán pero me imagino que son bajas.
Creen que esto que en papel se ve relativamente decente pase en la realidad? o el rango de arriendo que me dieron y 11/12 meses arrendado no les cuadran?
Hay un pero con los impuestos (ya tengo 2 DFL-2) pero podría comprarlos por mi sociedad de inversiones ahí baja un poco la utilidad pq hay que pagar el 27%.
Otra cosa que miré son deptos usados con poco tiempo en portal inmobiliario y andan por ahí los precios con los nuevos.
Que piensan?

El dap te da +0.3$ mensual sin moverte del escritorio

Si consideras la sugerencia de Rolex 9/12 meses se te va al agua todo el cálculo.

Habria que ajustar el pie u buscar otro dpto

Felipao · 22-03-18 13:55

Trader escribió:

Felipao escribió:
Estoy viendo como varios acá un par de proyectos en San Miguel (fui el otro día a mirar un edificio allá y el barrio).
En resumen vi 2 proyectos sin saber demasiado
San Miguel en "llanos" según lo que me dijeron es el mejor sector de San Miguel.
https://www.cordova.cl/torres-del-llano aun no los voy a ver estaba esperando que una vendedora me conteste por email disponibilidad de deptos.
San Miguel en "Avenidas" no el mejor sector pero supuestamente el que viene después del llano.
http://www.isa.cl/inmobiliaria/isa-4ave … iguel.html - este lo fui a ver según la vendedora 50% de los vendidos son para arriendo el formato del edificio son 9 deptos por piso de los cuales 3 son 1D+1B y 1 home studio o caja de fósforo realmente, entrega para 2 meses más.
Los dos andan cerca de las 1.900-2.000 UFs son deptos de 35-40Mt2 1B + 1D.
El ejercicio matemático que hice fue el siguiente.
Dar 1.000UFs de Pie, luego crédito a 20 años (la cuota queda en 170.000 app) el arriendo se supone que pagan entre 280.000 y 320.000 use el rango bajo para el calculo. Luego asumí que el depto estaría arrendado 11 de los 12 meses del año.
Lo que me da al año arriendos por 3.080.000 y dividendos por 2.040.000 puse un pie de 27M lo que me daría mensualmente una tasa de 0.32% más el depto pagándose "solo".
Lo único que me falta son las contribuciones que no se cuanto serán pero me imagino que son bajas.
Creen que esto que en papel se ve relativamente decente pase en la realidad? o el rango de arriendo que me dieron y 11/12 meses arrendado no les cuadran?
Hay un pero con los impuestos (ya tengo 2 DFL-2) pero podría comprarlos por mi sociedad de inversiones ahí baja un poco la utilidad pq hay que pagar el 27%.
Otra cosa que miré son deptos usados con poco tiempo en portal inmobiliario y andan por ahí los precios con los nuevos.
Que piensan?

El dap te da +0.3$ mensual sin moverte del escritorio
Si consideras la sugerencia de Rolex 9/12 meses se te va al agua todo el cálculo.
Habria que ajustar el pie u buscar otro dpto

En eso estamos de acuerdo pero tb el lado positivo es que estas comprando un depto, que al menos esta en UFs.

Con 9 de 12 bajaría a 0.15% que es menos que el deposito efectivamente pero no tanto y tendría el plus del depto, que algo se apreciará (eso no lo he puesto en el calculo pq no tengo una valor de mercado que sepa o sea estándar).

Se agradece el feedback es util aterrizar las cosas con gente que sabe mas o ve otros ángulos.

Lnavas · 22-03-18 14:02

después de leer y ver la ubicación.

El de ISA encontré en arriendo algunos similares en esa zona, entre 250-260
De hecho pillé uno en venta del 2015 en 2000 UF al poniente de Gran Avenida cerca metro Lo Vial (1D 1 B) y que dice que está arrendando a $252.000 (al norte del de ISA). Así que no sé si sea lo mismo con el primero en términos de los arriendos de estos dptos.

Felipao escribió:

TotenKrieg escribió:
Yo no invertiría en el Llano, ya que si bien hace 100 años se consideraba la extensión natural para las personas de clase alta, rápidamente fue desechado porque estaba al lado del barrio Franklin (matadero). La gente finalmente subió hacia provi, y bueno, el resto es conocido. Ahora hay sectores ABC1 por todo Stgo., pero debes considerar costo de inversión y lo que realmente alguien te pagaría por el arriendo.
El costo es alto, y el arriendo jamás lo podrás cobrar como si fuera el "sector oriente". Invertir 2000 uf en San Miguel por un depto de 1 dormitorio no le veo mucho sentido, yo compraría mejor en Stgo centro, y subiría un poco la base hasta 2100 (depto antiguo). San Miguel es para comprar deptos de 2 dormitorios, pensado en familias pequeñas con papás profesionales y un hijo...

Saludos!
Los deptos de San Miguel son un poco más baratos que en el "centro" y por lo que vi al ojo en el poco rato que estuve para bien o mal, se veían la mayoría chilenos, hoy en día el centro esta lleno de Peruanos, Colombianos y Haitianos que dicen que va a vivir una persona o pareja y viven mas en un depto.
Una amiga me dijo lo mismo que tu compra 2D+2B/1B pero esos suben harto el precio y el arriendo no sube tanto, por lo que con mi "super" lógica no me daba onda tener el flujo de un DAP y que se pagara un depto, digamos que es un mínimo que me puse yo.
Sobre el arriendo yo me fui a la parte baja del rango que decía la mina, y aun precio más realista según un amigo que es corredor de propiedades que me acompaño (no arrienda por allá eso sí)
Voy a seguir mirando pq no me convencen tanto estos deptos no pq no de mi calculo semi austero, si no que veo poca subida de precios en los deptos (la gracia de los ISA es que se entregan en 2 mese vs todos los otros que vi que se entregan en 1 o 2 años).

Nicodemo · 23-03-18 09:13

MARKOLICH escribió:

El sector El Llano, lo mejor de San Miguel, es una isla de casas y edificios de buen nivel, rodeada por sectores bajos, al poniente de la 5 Sur estamos en un estrato C3-D, y al oriente de Gran Avenida se llega a algo similar, y a solo cuatro cuadras , Santa Rosa, ya estamos en La Legua Emergencia. para mí es un oasis muy pequeño y demasiado cerca de donde pica la jaiba.no es casualidad que los tengan caseros a robos y portonazos.

Yo creo que el problema del barrio es que es demasiado corto. Si se densifica al norte y al sur, donde están las viviendas de menor valor, creo que el barrio podría agarrar mucho vuelo. Si se densifica dentro de sus límites, se va al carajo. Le quitará el encanto especialmente para los residentes actuales.

En lo testimonial, conozco gente de muy buena situación que ha decidido quedarse pudiendo perfectamente irse a otro lado, esto principalmente porque sus familias tienen terrenos ahí prácticamente desde que se urbanizó. Les gusta ese barrio, han construido algunas de las casa bonitas de ahí (lo he caminado y tiene su gracia el barrio). Claro, no es la high society, pero... eso es malo? diría que están en el polo opuesto del aspiracional, exitosos en lo que hacen pero sencillos.

Bueno, y por lo que sé en base a ellos, si se escuchan de vez en cuando los balazos de la Legua lo que creo que es bastante grave, pero la delincuencia en el barrio propiamente tal, nunca he sabido nada malo. De hecho, me metí a ver los datos y están en niveles bajos. Pero el tema es que como el barrio es chico, unas cinco cuadras hacia cualquier lado y se nota mucho la diferencia.

TotenKrieg · 24-03-18 23:44

Rolex escribió:

TotenKrieg escribió:
Yo no invertiría en el Llano, ya que si bien hace 100 años se consideraba la extensión natural para las personas de clase alta, rápidamente fue desechado porque estaba al lado del barrio Franklin (matadero). La gente finalmente subió hacia provi, y bueno, el resto es conocido. Ahora hay sectores ABC1 por todo Stgo., pero debes considerar costo de inversión y lo que realmente alguien te pagaría por el arriendo.
El costo es alto, y el arriendo jamás lo podrás cobrar como si fuera el "sector oriente". Invertir 2000 uf en San Miguel por un depto de 1 dormitorio no le veo mucho sentido, yo compraría mejor en Stgo centro, y subiría un poco la base hasta 2100 (depto antiguo). San Miguel es para comprar deptos de 2 dormitorios, pensado en familias pequeñas con papás profesionales y un hijo...

Saludos!
Algunas correcciones:
LLano subercaseaux al lado del matadero? ni siquiera es parte del barrio.
Sectores ABC1 por todo santiago? En la pintana por ejemplo, cual seria el barrio abc1? lo prado? pac? el bosque? conchali? independencia? lo espejo (lonquen? te lo concedo), la cisterna? san ramon? te diria que los sectores abc1 estan confinados a 4-6 comunas..maximo...de 50 que tenemos?
(...)
Santiago centro tiene su fan club, a muchos conocidos les he hecho la misma pregunta, que persona quiere vivir en santiago centro, antro de delincuencia, droga, prostitucion, alcohol, comercio ilegal, y la lista es amplisima...la respuesta? Alguien que no le molesta en lo absoluto todo lo anterior. Lo cual te trae otra pregunta: Que tipo de arrendatario vas a tener?

1. No dije que el matedero fuera parte del barrio, dije estaba al lado. Están separados por una estación de metro, y unos cuantos minutos caminando: https://www.google.cl/maps/place/Mercad … -70.646635

Además, debo agregar que no sólo era la presencia del matadero, sino que también del Zanjón y de poblaciones marginales que se instalaron en la zona (ver la historia de Stgo de Armando de Ramón, también me parece que en "siútico" de Contardo se explica algo similar).

2. Sectores ABC1 hay en muchos más lugares que sólo en 4-6 comunas. Recordemos que estamos hablando de un grupo socioeconómico que considera al C1, no es el AB, por ende incluye a la clase media alta acomodada... con ingresos desde los 2 millones en adelante. Además, dije "sectores" no comunas. Si nos remitimos a comunas con alta concentración de estratos ABC1, en efecto serían pocas, 4-6 como mencionaste. Pero, decir sectores, es hablar de barrios, o lugares pequeños, oasis urbanos, y creeme que hay en casi todo Stgo. La Florida, Maipú, Pudahuel, Puente Alto, Pirque, Calera de Tango, Colina, Quilicura, Huechuraba, San Miguel, Santiago Centro, Independencia, Recoleta, Peñalolén, San Bernardo, y algún par más. Todas con sectores con personas con ingresos que les permiten ser catalogados como "ABC1".

3. Santiago Centro seguirá siendo apetecida por miles de personas, más allá de lo que mencionas... hasta Estación Central tiene su mercado, y a pesar de los monstruos gigantes que levantan, sigue siendo muy apetecida por quienes buscan arriendo.

Saludos.

MAGMA · 25-03-18 20:40

Tengo deptos en san miguel, exactamente en MARIA Auxiliadora con san ignacio creo, a 3 cuadras del gran avenida hacia Santa Rosa, se trata de deptos de 33 metros dos ambientes bodega y estacionamiento los arriendo en 270.000 con todotemgo dos arrendatarios desde hace 3 años y 1 hace 1,5 años
Los compré con el 10% de pie, es la forma como más rentabiliZas el capital.
No veo que se pueda cobrar mucho más y tengo arrendatarios súper responsables, compré en verde a 1680 en promedio 1d1b1e, el estacionamiento tira para arriba al tiro la calidad del arrendatario, para mi gusto.
En general el promedio de permanencia de un arrendatario es como 3 años promedio y si el arrendatario te avisa que se va con un mes de anticipación al menos puede que no lo tengas desocupado ni un día
Ojalá te sirva
Saludos

Felipao escribió:

Trader escribió:
Felipao escribió:
Estoy viendo como varios acá un par de proyectos en San Miguel (fui el otro día a mirar un edificio allá y el barrio).
En resumen vi 2 proyectos sin saber demasiado
San Miguel en "llanos" según lo que me dijeron es el mejor sector de San Miguel.
https://www.cordova.cl/torres-del-llano aun no los voy a ver estaba esperando que una vendedora me conteste por email disponibilidad de deptos.
San Miguel en "Avenidas" no el mejor sector pero supuestamente el que viene después del llano.
http://www.isa.cl/inmobiliaria/isa-4ave … iguel.html - este lo fui a ver según la vendedora 50% de los vendidos son para arriendo el formato del edificio son 9 deptos por piso de los cuales 3 son 1D+1B y 1 home studio o caja de fósforo realmente, entrega para 2 meses más.
Los dos andan cerca de las 1.900-2.000 UFs son deptos de 35-40Mt2 1B + 1D.
El ejercicio matemático que hice fue el siguiente.
Dar 1.000UFs de Pie, luego crédito a 20 años (la cuota queda en 170.000 app) el arriendo se supone que pagan entre 280.000 y 320.000 use el rango bajo para el calculo. Luego asumí que el depto estaría arrendado 11 de los 12 meses del año.
Lo que me da al año arriendos por 3.080.000 y dividendos por 2.040.000 puse un pie de 27M lo que me daría mensualmente una tasa de 0.32% más el depto pagándose "solo".
Lo único que me falta son las contribuciones que no se cuanto serán pero me imagino que son bajas.
Creen que esto que en papel se ve relativamente decente pase en la realidad? o el rango de arriendo que me dieron y 11/12 meses arrendado no les cuadran?
Hay un pero con los impuestos (ya tengo 2 DFL-2) pero podría comprarlos por mi sociedad de inversiones ahí baja un poco la utilidad pq hay que pagar el 27%.
Otra cosa que miré son deptos usados con poco tiempo en portal inmobiliario y andan por ahí los precios con los nuevos.
Que piensan?

El dap te da +0.3$ mensual sin moverte del escritorio
Si consideras la sugerencia de Rolex 9/12 meses se te va al agua todo el cálculo.
Habria que ajustar el pie u buscar otro dpto
En eso estamos de acuerdo pero tb el lado positivo es que estas comprando un depto, que al menos esta en UFs.
Con 9 de 12 bajaría a 0.15% que es menos que el deposito efectivamente pero no tanto y tendría el plus del depto, que algo se apreciará (eso no lo he puesto en el calculo pq no tengo una valor de mercado que sepa o sea estándar).
Se agradece el feedback es util aterrizar las cosas con gente que sabe mas o ve otros ángulos.

MAGMA · 25-03-18 20:47

Tengo deptos en san miguel, exactamente en MARIA Auxiliadora con san ignacio creo, a 3 cuadras del gran avenida hacia Santa Rosa, se trata de deptos de 33 metros dos ambientes bodega y estacionamiento los arriendo en 270.000 con todotemgo dos arrendatarios desde hace 3 años y 1 hace 1,5 años
Los compré con el 10% de pie, es la forma como más rentabiliZas el capital.
No veo que se pueda cobrar mucho más y tengo arrendatarios súper responsables, compré en verde a 1680 en promedio 1d1b1e, el estacionamiento tira para arriba al tiro la calidad del arrendatario, para mi gusto.
En general el promedio de permanencia de un arrendatario es como 3 años promedio y si el arrendatario te avisa que se va con un mes de anticipación al menos puede que no lo tengas desocupado ni un día
Ojalá te sirva
Saludos

Felipao escribió:

Trader escribió:
Felipao escribió:
Estoy viendo como varios acá un par de proyectos en San Miguel (fui el otro día a mirar un edificio allá y el barrio).
En resumen vi 2 proyectos sin saber demasiado
San Miguel en "llanos" según lo que me dijeron es el mejor sector de San Miguel.
https://www.cordova.cl/torres-del-llano aun no los voy a ver estaba esperando que una vendedora me conteste por email disponibilidad de deptos.
San Miguel en "Avenidas" no el mejor sector pero supuestamente el que viene después del llano.
http://www.isa.cl/inmobiliaria/isa-4ave … iguel.html - este lo fui a ver según la vendedora 50% de los vendidos son para arriendo el formato del edificio son 9 deptos por piso de los cuales 3 son 1D+1B y 1 home studio o caja de fósforo realmente, entrega para 2 meses más.
Los dos andan cerca de las 1.900-2.000 UFs son deptos de 35-40Mt2 1B + 1D.
El ejercicio matemático que hice fue el siguiente.
Dar 1.000UFs de Pie, luego crédito a 20 años (la cuota queda en 170.000 app) el arriendo se supone que pagan entre 280.000 y 320.000 use el rango bajo para el calculo. Luego asumí que el depto estaría arrendado 11 de los 12 meses del año.
Lo que me da al año arriendos por 3.080.000 y dividendos por 2.040.000 puse un pie de 27M lo que me daría mensualmente una tasa de 0.32% más el depto pagándose "solo".
Lo único que me falta son las contribuciones que no se cuanto serán pero me imagino que son bajas.
Creen que esto que en papel se ve relativamente decente pase en la realidad? o el rango de arriendo que me dieron y 11/12 meses arrendado no les cuadran?
Hay un pero con los impuestos (ya tengo 2 DFL-2) pero podría comprarlos por mi sociedad de inversiones ahí baja un poco la utilidad pq hay que pagar el 27%.
Otra cosa que miré son deptos usados con poco tiempo en portal inmobiliario y andan por ahí los precios con los nuevos.
Que piensan?

El dap te da +0.3$ mensual sin moverte del escritorio
Si consideras la sugerencia de Rolex 9/12 meses se te va al agua todo el cálculo.
Habria que ajustar el pie u buscar otro dpto
En eso estamos de acuerdo pero tb el lado positivo es que estas comprando un depto, que al menos esta en UFs.
Con 9 de 12 bajaría a 0.15% que es menos que el deposito efectivamente pero no tanto y tendría el plus del depto, que algo se apreciará (eso no lo he puesto en el calculo pq no tengo una valor de mercado que sepa o sea estándar).
Se agradece el feedback es util aterrizar las cosas con gente que sabe mas o ve otros ángulos.

Felipao · 26-03-18 10:26

MAGMA escribió:

Tengo deptos en san miguel, exactamente en MARIA Auxiliadora con san ignacio creo, a 3 cuadras del gran avenida hacia Santa Rosa, se trata de deptos de 33 metros dos ambientes bodega y estacionamiento los arriendo en 270.000 con todotemgo dos arrendatarios desde hace 3 años y 1 hace 1,5 años
Los compré con el 10% de pie, es la forma como más rentabiliZas el capital.
No veo que se pueda cobrar mucho más y tengo arrendatarios súper responsables, compré en verde a 1680 en promedio 1d1b1e, el estacionamiento tira para arriba al tiro la calidad del arrendatario, para mi gusto.
En general el promedio de permanencia de un arrendatario es como 3 años promedio y si el arrendatario te avisa que se va con un mes de anticipación al menos puede que no lo tengas desocupado ni un día
Ojalá te sirva
Saludos
Felipao escribió:
Trader escribió:

El dap te da +0.3$ mensual sin moverte del escritorio
Si consideras la sugerencia de Rolex 9/12 meses se te va al agua todo el cálculo.
Habria que ajustar el pie u buscar otro dpto
En eso estamos de acuerdo pero tb el lado positivo es que estas comprando un depto, que al menos esta en UFs.
Con 9 de 12 bajaría a 0.15% que es menos que el deposito efectivamente pero no tanto y tendría el plus del depto, que algo se apreciará (eso no lo he puesto en el calculo pq no tengo una valor de mercado que sepa o sea estándar).
Se agradece el feedback es util aterrizar las cosas con gente que sabe mas o ve otros ángulos.

Buen dato, creees que sin estacionamiento se arrienden en 270-280? pq esa es la parte baja del rango del vendedor (quizás hasta sea alta la mina esta vendiendo obviamente).

Estos ISA los venden en 2070 / 2100 mas 350 de estacionamiento, es harto mas que lo que tu pagaste. Estoy apunto de pasar de esta posible inversión la verdad muchos peros.

MAGMA · 26-03-18 20:47

Están medios caros encuentro, pero estos deptos no paran de subir, ahora yo vería deptos usados que pueden estar más baratos, yo siempre he pensado que es mejor tener un Depto arrendado más barato que el promedio siempre y cuando se pague solo con el arriendo maximo a 25 años plazo con el 10% Max el 20% de pie
Uf2100 a 25 años con el 10% de pie da perfecto y a 20 años también si das el 20% de pie.
Este es un negocio largo, aparentemente poco rentable pero el tiempo pasa rápido y a poco andar tienes en el bolsillo la plusvalía y la amortización!

Rolex · 27-03-18 09:06

MAGMA escribió:

Están medios caros encuentro, pero estos deptos no paran de subir, ahora yo vería deptos usados que pueden estar más baratos, yo siempre he pensado que es mejor tener un Depto arrendado más barato que el promedio siempre y cuando se pague solo con el arriendo maximo a 25 años plazo con el 10% Max el 20% de pie
Uf2100 a 25 años con el 10% de pie da perfecto y a 20 años también si das el 20% de pie.
Este es un negocio largo, aparentemente poco rentable pero el tiempo pasa rápido y a poco andar tienes en el bolsillo la plusvalía y la amortización!

sin duda todo esta mas caro, pero asi como suben los valores, suben los arriendos, no por supuesto en la magnitud que uno esperaria, pero suben.

La tecnica de arrendar bajo el promedio es algo a considerar, siempre y cuando la busqueda de arrendatario sea de calidad y te permita encontrar al inquilino correcto que tambien sabra que estara pagando menos, por ende molestara poco o nada, y sera estable en el tiempo. Muchos no evaluan esta opcion, es como un deposito a plazo en el banco.

Y si, es un negocio a muy largo plazo, no es para pasadas creo yo, si hubo ya paso y fueron pasadas malas, si bien doblaron en algunos casos, se vendieron activos de calidad a precios de liquidacion. Hay un grupo no menor de arrepentidos.

Buen dia

Fikegroup · 27-03-18 16:26

Una observación: Han hablado de rentabilidades comprando casas en remate que a mi parecer son altisimas. No están teniendo en cuenta el valor de su tiempo, ¿cuanto salario se están asignando para realizar la busqueda, hacer analisis o cualquier otro tipo de actividad que conlleva rematar una casa? Lo anterior se descuenta al momento de hablar de renatbilidades o están haciendo la pega gratuitamente?

Tema aparte, dejo esta noticia aqui, me gustaría escuchar que opinion tiene rolex
https://www.df.cl/noticias/internaciona … 04948.html

Felipao · 27-03-18 16:56

Fikegroup escribió:

Una observación: Han hablado de rentabilidades comprando casas en remate que a mi parecer son altisimas. No están teniendo en cuenta el valor de su tiempo, ¿cuanto salario se están asignando para realizar la busqueda, hacer analisis o cualquier otro tipo de actividad que conlleva rematar una casa? Lo anterior se descuenta al momento de hablar de renatbilidades o están haciendo la pega gratuitamente?
Tema aparte, dejo esta noticia aqui, me gustaría escuchar que opinion tiene rolex
https://www.df.cl/noticias/internaciona … 04948.html

Solo para poner en perspectiva casa en remate o no, igual hay que hacer harta pega para comprar.

Si tienes un costo extra en el remate que es el abogado idealmente (al menos para lo no abogados)

lfaire · 27-03-18 18:25

Comprar una casa para vivir de 10 mil UF en Chamisero es una locura? No veo que otro sector de Santiago me da este tipo de casas a estos precios, o estoy equivocado ?

Rolex · 27-03-18 18:43

Fikegroup escribió:

Una observación: Han hablado de rentabilidades comprando casas en remate que a mi parecer son altisimas. No están teniendo en cuenta el valor de su tiempo, ¿cuanto salario se están asignando para realizar la busqueda, hacer analisis o cualquier otro tipo de actividad que conlleva rematar una casa? Lo anterior se descuenta al momento de hablar de renatbilidades o están haciendo la pega gratuitamente?
Tema aparte, dejo esta noticia aqui, me gustaría escuchar que opinion tiene rolex
https://www.df.cl/noticias/internaciona … 04948.html

Entre leer el diario o algun portal de remates, no hay mucho valor en el tiempo utilizado, pero si tuviese que asignarme un salario por hacer eso, me conformaria con una coca cola.

Seamos honestos, si alguien te dice que se mando un estudio de 6 meses para determinar si la propiedad valia o no la pena, y junto a eso le pago a arquitectos, contadores, abogados, corredores de propiedades, etc, entonces ese personaje no tiene idea de lo que hace.

La mayoria lo hace simple, mira el valor, compara con el mercado, se mira el bolsillo, le suma a eso la experiencia, y dice: Si, me conviene. No, no me conviene.

Respecto a manhattan, no se que opinion te podria dar, de santiago si podria.

Saludos

lfaire escribió:

Comprar una casa para vivir de 10 mil UF en Chamisero es una locura? No veo que otro sector de Santiago me da este tipo de casas a estos precios, o estoy equivocado ?

Chamisero...o como le dicen, Chamifeo. Paso con 10 mil.

lfaire · 27-03-18 19:09

Rolex escribió:

lfaire escribió:
Comprar una casa para vivir de 10 mil UF en Chamisero es una locura? No veo que otro sector de Santiago me da este tipo de casas a estos precios, o estoy equivocado ?
Chamisero...o como le dicen, Chamifeo. Paso con 10 mil.

Y que opción recomiendas?

TotenKrieg · 28-03-18 07:29

lfaire escribió:

Comprar una casa para vivir de 10 mil UF en Chamisero es una locura? No veo que otro sector de Santiago me da este tipo de casas a estos precios, o estoy equivocado ?

Hola, Chamisero es un sprawl lleno de copias y copias de casas idénticas. En ese caso optaría por Piedra Roja, pero en lo personal Colina y Chicureo no me terminan de convencer. Principalmente porque tienes dos o tres salidas con suerte, y un peaje que te pone un balazo cada vez que deseas transitar por allí. Para salir de forma más "económica" debes subir por pie andino y aparecer por La Dehesa. Creo que si trabajas cerca, no es una mala opción, de lo contrario el bolsillo te va a terminar llorando, a menos claro está, que no te moleste tenerle auto hasta el perro, porque de transporte público ni hablar.

Entiendo tu búsqueda, pero no has pensado en una casa en Las Condes e invertir unas lucas en reparar detalles o modificar más la vivienda? A mi me gustan las casas de Las Pircas en Peñalolén, casas bonitas, buen tamaño:

https://www.portalinmobiliario.com/vent … at=0&i=383

https://www.portalinmobiliario.com/vent … at=0&i=406

https://www.portalinmobiliario.com/vent … at=0&i=409

También puedes mirar por La Reina, incluso Vitacura... yo creo que es cosa de gastar zapatillas y recorrer.

Saludos.

Rolex · 28-03-18 08:48

lfaire escribió:

Rolex escribió:
lfaire escribió:
Comprar una casa para vivir de 10 mil UF en Chamisero es una locura? No veo que otro sector de Santiago me da este tipo de casas a estos precios, o estoy equivocado ?
Chamisero...o como le dicen, Chamifeo. Paso con 10 mil.
Y que opción recomiendas?

en realidad si a tu parecer y bolsillo , chamisero es la opcion, es con esa la que debes quedarte. Lo mio es opinion, mas encima es opinion con la mano cargada a encontrar todo malo.

En lo barnechea hoy encuentras por 11.000 casas nuevas, mejores barrios, equipamiento, conexion, calidad de vida, y mas.

suerte

Felipao · 28-03-18 10:12

Rolex escribió:

lfaire escribió:
Rolex escribió:

Chamisero...o como le dicen, Chamifeo. Paso con 10 mil.
Y que opción recomiendas?
en realidad si a tu parecer y bolsillo , chamisero es la opcion, es con esa la que debes quedarte. Lo mio es opinion, mas encima es opinion con la mano cargada a encontrar todo malo.
En lo barnechea hoy encuentras por 11.000 casas nuevas, mejores barrios, equipamiento, conexion, calidad de vida, y mas.
suerte

Metros similares a Chamisero? yo en lo barnechea he visto pero harto mas caras para metros mas o menos similares (50%) tambien estoy de acuerdo que Chamisero parece una pobla top no se que pensaron con hacer un barrio así se ve muy feo todo.

RigoCL · 28-03-18 10:17

Si alguien encuentra una casa de 150m2 con 450m2 de terreno en condominio, con piscina, quincho, terraza y bodegas a 4.400 UF me avisa por favor.
Eso es lo que me costó en Colina. da igual que tenga que pagar 150 lucas mensuales en peaje y tag para ir a la oficina.

nao · 28-03-18 11:25

RigoCL escribió:

Si alguien encuentra una casa de 150m2 con 450m2 de terreno en condominio, con piscina, quincho, terraza y bodegas a 4.400 UF me avisa por favor.
Eso es lo que me costó en Colina. da igual que tenga que pagar 150 lucas mensuales en peaje y tag para ir a la oficina.

Hace cuanto tiempo 4.400 y en qué sector de Colina? suena muy atractivo lo que comentas, saludos.

RigoCL · 28-03-18 11:36

Hace 5 años en Ayres. Hoy el valor comercial es de 6.800 aprox (ya no quedan casas nuevas, solo re-venta)

Foro Chilebolsa

#3871 21-03-18 17:23

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3872 21-03-18 21:04

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3873 21-03-18 22:18

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3874 22-03-18 09:24

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3875 22-03-18 10:52

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3876 22-03-18 11:09

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3877 22-03-18 11:35

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3878 22-03-18 11:42

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3879 22-03-18 11:45

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3880 22-03-18 13:24

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3881 22-03-18 13:55

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3882 22-03-18 14:02

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3883 23-03-18 09:13

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3884 24-03-18 23:44

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3885 25-03-18 20:40

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3886 25-03-18 20:47

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3887 26-03-18 10:26

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3888 26-03-18 20:47

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3889 27-03-18 09:06

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3890 27-03-18 16:26

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3891 27-03-18 16:56

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3892 27-03-18 18:25

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3893 27-03-18 18:43

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3894 27-03-18 19:09

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3895 28-03-18 07:29

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3896 28-03-18 08:48

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3897 28-03-18 10:12

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3898 28-03-18 10:17

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3899 28-03-18 11:25

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3900 28-03-18 11:36

Re: burbuja inmobiliaria ?

Pie de página