burbuja inmobiliaria ?

Rolex · 10-12-15 14:57

skyline escribió:

yo puedo aportar con un ejemplo no tan notable como el que publicaron hace un rato pero algo similar: dpto antiguo de 77m2 en bustamante comprado el 2011 en 2318UF, se remodeló (casi 250UF) y lo vendí el 2014 en 3700 UF, ahora la nueva vendedora lo tiene publicado por 4700UF. El dpto no tiene estacionamiento en un edificio sin ascensor! Será burbuja?

Cuando lo venda recien vale el precio, antes es solo un valor publicado

Pedrots · 10-12-15 15:06

Supongamos que existe una burbuja. Lo complicado es el timing:

¿Cuanta gente vende en el peak y compra en el valle? muy poca.

En EEUU el peak de caida fue un 22% y en españa un 33%

En EEUU la caída hasta el lowest tomó 5 años. En España también tomó 5 años.

Ahora bien: supongamos tienes una propiedad de 5.000 UF y la vendes y la recompras, pero sólo alcanzas a tomar un 20% más barato: la comprarías a 4.000 UF 5 años después.

Ahora supongamos que arrendar una propiedad parecida te va a costar 400 mil mensual. Ese arriendo mensual, por 5 años, esperando hasta que las propiedades caigan en su máximo te daría, en UF, 960. Supongamos que inviertes las 5.000 UF en DAP a 2% real anual. Con eso, después de 5 años, quedarías neto en UF 4.227 (haciendo el ejercicio simple).

Compras la propiedad en 4.000UF obteniendo una ganancia de 227 UF

Estoy sobre simplificando el asunto, pero como vemos, el costo de oportunidad del ARRIENDO, no debe ser despreciado.

Ahora bien esto sería magnificable si tuvieras más de una propiedad, que para la mayoría de los mortales no es el caso.

Como conlusión: si yo soy dueño de una sola propiedad, por más que los precios caigan, no me conviene vender mi propiedad para arrendar. Otro cantar es si empiezan a rematar propiedades como loco, pero el crédito en Chile no está desbordado como lo fue en EEUU.

En algunos ciudades de EEUU las propiedades cayeron 50% y al día de hoy aún siguen 30% por debajo del peak (EEUU en promedio está 8% por debajo del peak). Para aprovechar tendrías que saber exacto que sectores, comunas o regiones bajarían más de precio. Puede que no aplique a donde hayas comprado tu propiedad, por lo que aprovechar una caída más o menos fuerte vendría impuesto por otros factores.

Miguel32 · 10-12-15 15:09

Charly Brown escribió:

SinNombre escribió:
Charly Brown escribió:
Hay algo aún no entiendo.
Si tú crees que sí hay burbuja y que los precios se van a desplomar muy pronto, entonces ¿por qué no habrías vendido si hubieras sido el dueño?
por que vivir en un depto grande es la raja, y conseguir algo igual en mejor sector es muuucho más caro (y mucho más inflado).
Ojo con esto, si venden su propiedad en 4 veces el valor que pagaron por ella hace 7 años, pero el dinero no les alcanza para comprar algo similar... quiere decir que en realidad no hicieron muy buen negocio.

Lejos lo mas clever que he leído en días!!!!! excelente consejo Charly

Rolex · 10-12-15 15:19

Es que Pedrots... aca la apuesta no es un 20%, le preguntas a cualquier ciudadano en cuanto cree que estan sobrevaloradas las viviendas, y te diran sobre el 30% y hasta un 50%.
Entonces es muy atractivo pretender creer a ciegas, que lo que estas ahorrando con tu señora e hijos, pronto dara resultados, y podras comprar esa casa que costaba 10000, en 8, 7, 6 o hasta 5 mil uf.

Que pagues UF2000 menos significa al menos 10 años de estudio en un colegio bueno en santiago,
Un auto como el que tiene el dueño de la empresa donde trabajas (y de paso ponerte al mismo nivel),
Un viaje a disney con los niños, uno a europa con la señora, y sobra plata para las vacaciones en chile.

Y asi tantas cosas, soñar es gratis.

SinNombre · 10-12-15 15:19

Charly Brown escribió:

Ojo con esto, si venden su propiedad en 4 veces el valor que pagaron por ella hace 7 años, pero el dinero no les alcanza para comprar algo similar... quiere decir que en realidad no hicieron muy buen negocio.

Ese es el dilema. si la propiedad sigue subiendo durante unos años más y el precio no cae, habrá sido un pésimo negocio.

Rolex · 10-12-15 15:21

Miguel32 escribió:

Charly Brown escribió:
SinNombre escribió:
por que vivir en un depto grande es la raja, y conseguir algo igual en mejor sector es muuucho más caro (y mucho más inflado).
Ojo con esto, si venden su propiedad en 4 veces el valor que pagaron por ella hace 7 años, pero el dinero no les alcanza para comprar algo similar... quiere decir que en realidad no hicieron muy buen negocio.
Lejos lo mas clever que he leído en días!!!!! excelente consejo Charly

Eso no importa, el negocio y lo que importa es que gano 100 millones, a eso se resume todo. Y cuando no has tenido nada, ganar 100 millones te parece algo muy cercano a ser millonario, por definicion al menos lo eres.

Cuando ves que 100 millones te alcanzarian para vivir un año, entonces sabes que es nada, y que hiciste un pesimo negocio.

Pedrots · 10-12-15 17:49

Rolex, se puede acceder a la data del CBR públicamente o por medio de internet?

Gracias!

Rolex · 10-12-15 18:12

Pedrots escribió:

Rolex, se puede acceder a la data del CBR públicamente o por medio de internet?
Gracias!

La verdad no se , todo lo que me llega, informes , listado de props en rm, variacion precio bid/ask, todo pagado.

Pedrots · 11-12-15 07:44

Eso lo pagas a independientes o al mismo CBR?

Pedrots · 11-12-15 07:51

Me acabo de registrar en el CBR y se pueden ver las compraventas de tu comuna, con precio y todo, gratis, si es que pones por lo menos algún apellido.

Con apellidos comunes, como gonzalez o que se yo, ya salen haaartos resultados.

Rolex · 11-12-15 08:21

Pedrots escribió:

Eso lo pagas a independientes o al mismo CBR?

Independientes, se recaba tambien info de cuanto tiempo lleva algo en venta, posible situacion economica de dueno entre otras cosas.

DiosHomero · 11-12-15 08:36

la otra vez salió en lun, una recomendación de que departamento comprar según los ingresos.
Aquí en la empresa donde trabajo, todos los técnicos nos alcanzaría para media agua.
¿Cómo que no hay inflación si un profesional no le alcanza para comprar un dpto?

Rolex · 11-12-15 08:47

Para qué tipo de depto no te alcanza?
Todo depende a que quieres apuntar

SinNombre · 11-12-15 09:12

Hace unos años recuerdo que podías comprar un depto económico y para clase media-baja por un dividendo de unos $80.000-$100.000 de la época (generalmente en la periferia de la ciudad y sin ser subsidiado) lo que se ajustaría a los sueldos que en el diario se exponen, alguien sabe cual es la realidad actual?

Pedrots · 11-12-15 09:46

Está choro bucear en el CBR. Los deptos de mi barrio (he podido ver aprox 10) que se han vendido este año están entre 2 y 3 veces el valor fiscal.

También se pueden ver los precios anteriores, el depto que yo compré en 5300 UF la dueña lo compró el 2004 en 3500 UF, significa un aumento de 40% en 11 años, o un 3,6% anual real.

Vi otro que el 2007 lo compraron en UF 2500 y lo vendieron este año en UF 6600, siendo que el avalúo fiscal es menor que el mio. Ese sí que hizo negocio. Apreciación 164% en 8 años, o un 13,5% anual real.

FELIPE · 11-12-15 09:52

oie rolex, si remato una casa/depto con ocupantes al interior, algún dato express para sacarlos rápido?

Rolex · 11-12-15 10:03

FELIPE escribió:

oie rolex, si remato una casa/depto con ocupantes al interior, algún dato express para sacarlos rápido?

Abogado que se dedique al tema, contacto con receptores judiciales adecuados, 6 meses lo tienes afuera. Por muy mala suerte, 8-10 meses.

Ahora, en esos remates, a veces es bueno evaluar con el ocupante, no todos son sinverguenzas, hay varios que estan dispuestos a pagar arriendo para quedarse o mientras buscan otra cosa.

Pero es bueno hacerles saber las opciones, por la buena, todos amigos, por la mala, van a volar los muebles a la calle. Yo considero ese tipo de remates muy buenos, porque no siempre hay oferentes por el miedo a no poder sacar al tipo, entonces puedes rematar algo con buen descuento, y al final el costo de sacarlo y el tiempo, igual se paga.

FELIPE · 11-12-15 10:07

Rolex escribió:

FELIPE escribió:
oie rolex, si remato una casa/depto con ocupantes al interior, algún dato express para sacarlos rápido?
Abogado que se dedique al tema, contacto con receptores judiciales adecuados, 6 meses lo tienes afuera. Por muy mala suerte, 8-10 meses.
Ahora, en esos remates, a veces es bueno evaluar con el ocupante, no todos son sinverguenzas, hay varios que estan dispuestos a pagar arriendo para quedarse o mientras buscan otra cosa.
Pero es bueno hacerles saber las opciones, por la buena, todos amigos, por la mala, van a volar los muebles a la calle. Yo considero ese tipo de remates muy buenos, porque no siempre hay oferentes por el miedo a no poder sacar al tipo, entonces puedes rematar algo con buen descuento, y al final el costo de sacarlo y el tiempo, igual se paga.

EXACTO.

pero me diste puras cosas genéricas, me refería si tenias alguna movida buena concreta. alguna vez se comentaba que habían algunos protectores de la ley que te la hacían en menos de 2 meses....vaya a saber uno.

oscarsalasf · 11-12-15 10:20

Es efectivo que cuando le dices a un arrendatario de un depto/casa oportunamente que termina el plazo del arriendo y que no le vas a renovar, que le debes dar un mes por año después de la fecha de vencimiento para que encuentre otra cosa? Cuanto antes hay que avisarle al arrendatario que no le vas a renovar?

Gracias.

Rolex · 11-12-15 10:22

FELIPE escribió:

EXACTO.
pero me diste puras cosas genéricas, me refería si tenias alguna movida buena concreta. alguna vez se comentaba que habían algunos protectores de la ley que te la hacían en menos de 2 meses....vaya a saber uno.

Tenemos un abogado contrato que nos ve estos temas, por ley 2 meses debieses tenerlo afuera pero 6 meses es mas aceptable. El tema como te repito, es que consigas un abogado que se dedique al tema y que, como ocurre en todos los ambitos, tenga receptores judiciales amigos, asi apuran el tema.

Donde puedes sacar uno? Tienes algun amigo en corredora de propiedades mediana a grande? Ahi tienes una buena fuente. La otra? Algun amigo en casa de remates? Ahi tienes lo que segun yo buscas, algo MOVIDO. Yo creo que ahi ya puedes buscar algun dato de tipos que saquen a patadas a alguien jajaja, y te ahorras la ley, yo no juego con eso

Charly Brown · 11-12-15 10:23

FELIPE escribió:

Rolex escribió:
FELIPE escribió:
oie rolex, si remato una casa/depto con ocupantes al interior, algún dato express para sacarlos rápido?
Abogado que se dedique al tema, contacto con receptores judiciales adecuados, 6 meses lo tienes afuera. Por muy mala suerte, 8-10 meses.
Ahora, en esos remates, a veces es bueno evaluar con el ocupante, no todos son sinverguenzas, hay varios que estan dispuestos a pagar arriendo para quedarse o mientras buscan otra cosa.
Pero es bueno hacerles saber las opciones, por la buena, todos amigos, por la mala, van a volar los muebles a la calle. Yo considero ese tipo de remates muy buenos, porque no siempre hay oferentes por el miedo a no poder sacar al tipo, entonces puedes rematar algo con buen descuento, y al final el costo de sacarlo y el tiempo, igual se paga.
EXACTO.
pero me diste puras cosas genéricas, me refería si tenias alguna movida buena concreta. alguna vez se comentaba que habían algunos protectores de la ley que te la hacían en menos de 2 meses....vaya a saber uno.

Mi consejo: siempre tratar de sacarlos por las buenas. Es mucho más barato y más rápido.

oscarsalasf · 11-12-15 10:24

Me contesto yo mismo:

¿Cómo opera el desahucio?

Esta comunicación se realiza al arrendatario mediante una notificación personal hecha por un Notario, o mediante un procedimiento judicial.

El plazo que tiene el arrendatario para dejar el inmueble es de dos meses, contados desde la notificación, aumentando este plazo en un mes por año completo que el arrendatario ocupó el inmueble, siendo el plazo máximo de seis meses.

Pedrots · 11-12-15 10:27

oscarsalasf escribió:

Me contesto yo mismo:
¿Cómo opera el desahucio?
Esta comunicación se realiza al arrendatario mediante una notificación personal hecha por un Notario, o mediante un procedimiento judicial.
El plazo que tiene el arrendatario para dejar el inmueble es de dos meses, contados desde la notificación, aumentando este plazo en un mes por año completo que el arrendatario ocupó el inmueble, siendo el plazo máximo de seis meses.

Creo que eso sólo aplica si el contrato es por más de un año. En todo caso, el máximo a cualquier evento es 6 meses.

Rolex · 11-12-15 10:28

oscarsalasf escribió:

Es efectivo que cuando le dices a un arrendatario de un depto/casa oportunamente que termina el plazo del arriendo y que no le vas a renovar, que le debes dar un mes por año después de la fecha de vencimiento para que encuentre otra cosa? Cuanto antes hay que avisarle al arrendatario que no le vas a renovar?
Gracias.

Si es mes a mes e indefinido, si.
Si es plazo fijo < 1 año y quieres echarlo por algun motivo cualquiera, tienes que demandarlo, ahi la ley le dara 1 o 2 meses para que se busque otro lado, siempre obligado eso si a pagar hasta el ultimo dia de uso.

A grandes rasgos lo mejor es contrato a 1 año, renovable si ambas partes no presentan con a lo menos xx dias de anticipacion su voluntad de no renovar, y le metes clausulas que por lo general nadie lee. Hay varias trampas que hacen que un arrendatario este en constante incumplimiento de contrato.

oscarsalasf · 11-12-15 10:30

Muchas gracias por su ayuda.

Saak · 11-12-15 10:34

Tienes que tener cuidado tambien de saber quien vive en la vivienda que vas a rematar. Tengo entendido si es la señora y por alguna razon esta separada, puede declarar la vivienda bien familiar y la cosa se complica. Supongo que casos como esos deben ser varios entonces mejor asesorarse bien.

oscarsalasf · 11-12-15 10:39

No creo que se puede declarar bien familiar un inmueble que no es tuyo o si?

Saak · 11-12-15 10:48

oscarsalasf escribió:

No creo que se puede declarar bien familiar un inmueble que no es tuyo o si?

Creo que si. Comprando unas casas hace unos 8 meses y desalojando a los arrendatarios, me comentaron que hicieron que la señora (separada de hecho) de uno de los arrendatarios fuera a la notaria tambien para que no pueda declarar bien familiar el departamento. Quizas entendi mal (no estuve involucrado en el tema).

oscarsalasf · 11-12-15 10:50

Lo habrán declarado bien familiar los que compraron la casa y no los arrendatarios?

Rolex · 11-12-15 10:50

Saak escribió:

Tienes que tener cuidado tambien de saber quien vive en la vivienda que vas a rematar. Tengo entendido si es la señora y por alguna razon esta separada, puede declarar la vivienda bien familiar y la cosa se complica. Supongo que casos como esos deben ser varios entonces mejor asesorarse bien.

Es otro de esos mitos urbanos que alguien echo a correr por desconocimiento, opera asi:

No puedo pagar la casa...me la van a rematar, Que hago?

Y viene el amigo ese que no tiene idea y te dice "Declaralo bien familiar, se acabo el problema"

Y corren a hacer este tramite, gastando plata por las puras, porque luego viene la ley y te dice...

Si su obligacion de pagar la tenia antes de declarar el bien como bien familiar, no se pase de listo, no sea patudo, usted debe pagar, o se va a remate.

Foro Chilebolsa

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