¿Cómo ven lo de hoy? Justo anoche me reía con amigos de esta noticia y hoy capturan a Maduro.
Falta de arrendatarios angustia a los inversionistas del "triángulo de oro" de La Florida
http://www.chilebolsa.com/foro/uploads/ … shot_1.pngFuera de broma, la caída de Maduro para mi es el último clavo en el ataúd para el mercado de renta residencial en comunas emergentes. Hasta ahora yo operaba para largo plazo sin ver upsides, pero al menos el tiempo jugaba a nuestro favor pudiendo construir equity lentamente. Ahora por el contrario se plasma el mayor downside que había podido imaginar para los próximos 5-10 años. Siempre había pensado que la única razón para vender a estos precios en vez de aguantar hasta la jubilación era que ocurriera este evento. No me parece loco pensar que el 50% de la población venezolana que hoy reside en Chile esté en Venezuela en los próximos 10-15 años y por lo mismo un -30% de ajuste adicional en los precios en UF no es más que una consecuencia lógica (en ese plazo).
Hay que ver como se da la situacion en venezuela y Chile para concluir.
Lo del amigo de 8 deptos es algo comun. Lo que no se menciona es que el valor de dividendos se duplico en muchos casos en 5 años. Una catastrofe para los del se paga solo.
]]>Falta de arrendatarios angustia a los inversionistas del "triángulo de oro" de La Florida
Fuera de broma, la caída de Maduro para mi es el último clavo en el ataúd para el mercado de renta residencial en comunas emergentes. Hasta ahora yo operaba para largo plazo sin ver upsides, pero al menos el tiempo jugaba a nuestro favor pudiendo construir equity lentamente. Ahora por el contrario se plasma el mayor downside que había podido imaginar para los próximos 5-10 años. Siempre había pensado que la única razón para vender a estos precios en vez de aguantar hasta la jubilación era que ocurriera este evento. No me parece loco pensar que el 50% de la población venezolana que hoy reside en Chile esté en Venezuela en los próximos 10-15 años y por lo mismo un -30% de ajuste adicional en los precios en UF no es más que una consecuencia lógica (en ese plazo).
]]>1) Cuantos deptos tienes?
2) El arriendo cubre los dividendos?
Tengo solo dos y por flujo de caja no tengo problemas, di 25% de pie en su minuto y agarré tasa fija <1.9% a 30 años.
No es un problema por ese lado y tampoco creo que se vuelva uno. Solo digo que me es incómodo que el yield haya bajado tanto y que a la vez esté más complicado encontrar arrendatarios sólidos. Bajó el retorno y subió el riesgo para una inversión que terminó tomando 10 años para recién empezar a rentar. Parte del negocio, pero el costo de oportunidad v/s invertir en bolsa gringa estos últimos 6 años fue tremendo.
]]>Al menos en el sector con el que estoy familiarizado de San Miguel (San Nicolás/Lo Vial/Departamental), edificio nuevo entregado en 2019 previo al estallido hoy tiene departamentos en venta UF-20% abajo, precios de arriendo han caído casi lo mismo.
Llegué a encontrar oportunidades con yield de 6% en este barrio que ya está bastante consolidado y paquetes de departamentos con yield 5%, not bad. Buen momento para encontrar descuentos y hacer sangrar a propietarios que necesitan liquidar.
El año pasado y luego ahora me toco encontrar arrendatario nuevo y me ha resultado lento y complicado, veo bastante demanda pero siendo generoso solo 1 de cada 20 contactos resultan ser candidatos sólidos, el resto un desgaste. Está difícil competir con las empresas que asumen más riesgo que uno (garantía en cuotas, arrendar sin aval, etc..).
Por mi parte a estos precios quedo breakeven en UF en 2030 (11 años asumiendo riesgo para UF+0%
), mi plan es esperar 5 años más para ver si los arriendos hacen piso y si sigue teniendo sentido mantener un negocio rentista. En cualquier caso yo creo que no habrá rebote en los precios ni de venta ni arriendo, esa pérdida ya está realizada y para mi el mejor de los casos es mantener los niveles que tenemos ahora.
Es que (San Nicolás/Lo Vial/Departamental) no es el mejor sector de la comuna. Esta lleno de deptos en san nicolas/lo vial vendiendose/arrendandose barato.
1) Cuantos deptos tienes?
2) El arriendo cubre los dividendos?
Llegué a encontrar oportunidades con yield de 6% en este barrio que ya está bastante consolidado y paquetes de departamentos con yield 5%, not bad. Buen momento para encontrar descuentos y hacer sangrar a propietarios que necesitan liquidar.
El año pasado y luego ahora me toco encontrar arrendatario nuevo y me ha resultado lento y complicado, veo bastante demanda pero siendo generoso solo 1 de cada 20 contactos resultan ser candidatos sólidos, el resto un desgaste. Está difícil competir con las empresas que asumen más riesgo que uno (garantía en cuotas, arrendar sin aval, etc..).
Por mi parte a estos precios quedo breakeven en UF en 2030 (11 años asumiendo riesgo para UF+0% ), mi plan es esperar 5 años más para ver si los arriendos hacen piso y si sigue teniendo sentido mantener un negocio rentista. En cualquier caso yo creo que no habrá rebote en los precios ni de venta ni arriendo, esa pérdida ya está realizada y para mi el mejor de los casos es mantener los niveles que tenemos ahora.
arriba Nicotin habla de Cap rate del activo (baja del 5%) al 4%. Dado los costos de los nuevos créditos hipotecarios (20% pie, 20 años, 4,5% tasa) el costo anual de los dividendos NO SON pagados por el rendimiento del arriendo (costo anual UF 6,07 Vs arriendo UF 3,33 ejercicio asume 2 meses de vacancia del depto, depto que vale 100).
La única forma de poder calzar arriendo con dividendos en que Cap rate suba a 7% pa. La única forma que ello se de, asumiendo que arrendatario no tiene mas sueldo para pagar arriendo, es que propiedad BAJE de precio...42,9%
Chansesman luego hace comentario relacionado a casa en Reñaca...la baja que cuenta de UF 17,000 a UF 11,000 es muy parecida a la del ejercicio comentado. Este es el ajuste que se debe dar en los activos si Cap rate sube de 4% a 7%
Opiniones.....
USA-CAL
]]>No van a bajar mucho los precios, los desarrolladores que sobrevivan, están apostando al déficit habitacional y a la caída de la edificación que se dará en el mediano plazo para mantener los hasta subir precios. Pienso que habrá un ajuste pero será puntual. Pero este año estará bueno para buscar y encontrar oportunidades, ví una casa nueva en un condominio entre reñaca y concon que tenían a 17 mil uf, bajo a 14, ahora está a 11, capaz que este año la pueda comprar a 8.
Te parece poco bajar de 17k UF a 11-8K???
Yo no creo que con el gobierno de mathei se arregle la cosa mucho.
]]>Hay que tener más cuidado para navegar en este mercado de arriendo que sí está más precarizado, para mi el ojo hay que tenerlo ahí y en cuánto más cae el poder adquisitivo de los chilenos. Yo creo que ya estamos en un piso para los próximos 5 años pero quizás no.
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