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Practicante · 11-08-10 14:05

Apoyo completamente a PokerdeaSes

entiendo lo que me planteas JLK pero tengo mis discrepancias...

Contestando antes resumido, los proyectos no son replicables ya que existe una restricción presupuestaria

en el punto
1) sobre las tasas de descuento:
Comprar comprar una propiedad contra poner un negocio por ejemplo no sería comparable por la relación riesgo utilidad, por lo tanto de comparar la compra de la propiedad lo más cuerdo serí hacerlo contra la tasa libre de riesgo, es decir un depósito a plazo o un fondo monetario en el peor caso que te entregará, exagerando, una rentabilidad anual del 1% (UF + 0,42 en banco estado) por lo tanto y teniendo en cuenta que el prestamo estará vigente durante toda la vida util del proyecto, me veo en la obligación de exigirle como mínimo la tasa de interés ya que de otra forma el VAN está condenado a dar negativo.

2) Es cierto, puedo luego de 10 años volver a comprar a comprar otra casa a 10 años y luego a 10 años más y finalmente tendré 3 casas en 30 años... pero si nos ponemos así, en el año 1, puedo comprar 3 casas a 30 años y pagaré relativamente similar dividendo entre 1opcion A y 3opciones C, por lo tanto ya estamos hablando de proyectos totalmente distintos para mi gusto.

3) Sobre el valor residual, independiente de a los años que compre la casa, ésta se depreciará de la misma forma, por lo tanto se agrega al ITEM constantes y si bien 50 años es bastante por muy joven que sea, esa es mas menos la vida util de una casa... (con todas las reparaciones correspondientes que son constantes para cualquier opcion) (si no la disfruto yo, la disfrutaran mis herederos)

en conclusión, seguimos igual, me gustaría leer un comentario que diga, me la juego por la opcion X por tal y tal razón.

gracias por sus comentarios y que viva el sano debate

Mavry · 11-08-10 14:13

Practicante, tienes que encontrar la forma de hacerlos comparables, y eso significa considerar los plazos y las inversiones alternativas. Si no lo haces, la evaluación simplemente está mala.

PokerdeAces · 11-08-10 14:40

No, si entiendo la idea de hacer comparables los proyectos, pero mi punto es que con el VAN se esta tomando una decision en base a la ganancia de capital (en palabras simples, cuantas casas me quedo al final),siendo que yo encuentro que para tomar una decision de inversion, es mejor medir cuanto Flujo de Efectivo me genera cada opcion.

Si tengo un presupuesto de 300.000 lucas para invertir, puedo pagar maximo 3 dividendos de 100 lucas y quedaria en 0 de flujo pero con 3 casas en 10 años (10 AÑOS !!!)

con el mismo presupuesto, si la opcion C me genera un FLUJO POSITIVO de 50.000, cuantas casas puedo comprar ??, 100, 1000, 100.000 y cada opcion me dara un flujo de 50 lucas mas cada una AHORA, no en 10 años.

Saludos

AAAA

Mavry · 11-08-10 14:42

ok, pero mira... en una yo tengo 10 años pagando y arrendando esa casa... después no vale nada la casa los siguiente 20 años? (para compararlo con la de 30) no la puedo seguir arrendando o venderla e invertir en otra cosa los siguientes 20 años?? Si los plazos no son iguales hay que buscar la forma de igualarlos, o si no no hay forma de hacer la comparación.

PokerdeAces · 11-08-10 14:48

Totalmente de acuerdo, si lo que quieres es evaluar que te hace mas rico en 30 años mas, porque eso es lo que hace el VAN te hace tomar una decision en base al final del periodo de evaluacion (ganancia de capital), yo prefiero tomar mis decisiones en base al flujo continuo (ahora en adelante).

Saludos

AAAA

Practicante · 11-08-10 14:51

no entiendo por que piensan que los plazos son distintos?

las 3 opciones están evaluadas en 50 años
en la opción cach, el año 0 de paga todo y tienes 50 años de puras utilidades
opcion A: en 10 años se paga todo y tienes 40 años de utilidades
opcion B: en 14 años se paga todo y tienes 36 años de utilidades
opcion C: en 30 años se paga todo y tienes 20 años de utilidades

cual es el problema en los plazos?

sobre la inversion alternativa ya la dije, es o casa o depósito a plazo, esas son las dos alternativas que tengo y que representan bajo riesgo...

y poker de ases, con lo que planteas ahora tienes un tremendo pero.

dime tu que es mejor negocio

opcion A, te regalan 50 pesos por 50 años
opcion B, tu pagas hoy 300 pesos y te pagan 500 pesos por 50 años
el sacrificio presente por mayores ingresos futuros es real.

la pregunta del proyecto que hablamos es, ¿Vale la pena el sacrificio presente por la mejora en los flujos futuros? si, no y por qué.

just loo king · 11-08-10 15:08

practicante84 escribió:

Apoyo completamente a PokerdeaSes
entiendo lo que me planteas JLK pero tengo mis discrepancias...
Contestando antes resumido, los proyectos no son replicables ya que existe una restricción presupuestaria

en el punto
1) sobre las tasas de descuento:
Comprar comprar una propiedad contra poner un negocio por ejemplo no sería comparable por la relación riesgo utilidad, por lo tanto de comparar la compra de la propiedad lo más cuerdo serí hacerlo contra la tasa libre de riesgo, es decir un depósito a plazo o un fondo monetario en el peor caso que te entregará, exagerando, una rentabilidad anual del 1% (UF + 0,42 en banco estado) por lo tanto y teniendo en cuenta que el prestamo estará vigente durante toda la vida util del proyecto, me veo en la obligación de exigirle como mínimo la tasa de interés ya que de otra forma el VAN está condenado a dar negativo.
2) Es cierto, puedo luego de 10 años volver a comprar a comprar otra casa a 10 años y luego a 10 años más y finalmente tendré 3 casas en 30 años... pero si nos ponemos así, en el año 1, puedo comprar 3 casas a 30 años y pagaré relativamente similar dividendo entre 1opcion A y 3opciones C, por lo tanto ya estamos hablando de proyectos totalmente distintos para mi gusto.
3) Sobre el valor residual, independiente de a los años que compre la casa, ésta se depreciará de la misma forma, por lo tanto se agrega al ITEM constantes y si bien 50 años es bastante por muy joven que sea, esa es mas menos la vida util de una casa... (con todas las reparaciones correspondientes que son constantes para cualquier opcion) (si no la disfruto yo, la disfrutaran mis herederos)
en conclusión, seguimos igual, me gustaría leer un comentario que diga, me la juego por la opcion X por tal y tal razón.

gracias por sus comentarios y que viva el sano debate

Sobre 1, repito : TU tasa descuento, no la que hace el VAN Bueno, ni la tasa libre de riesgo (ambos equivocados). Por si acaso, vuelvo a insistir """TU""" tasa de dscto.
2 y 3 están vinculados
En 2, Lo relevante es COMPARABILIDAD, tu contraejemplo cae en el mismo error de AAAA : "Si nos ponemos así ...", la idea es que sostengas el mismo nivel de endeudamiento (o inversión), Las 3 casas en 30 años son con nivel de endeudamiento A LO LARGO DEL TIEMPO similar al de 1 casa a 30 años
Lo del punto 3 es por lo indicado en 2, ya que PARA EL MISMO NIVEL DE ENDEUDAMIENTO, puedes tener más casas y por tanto mayores VR.
Lo del plazo es porque el VR de una casa NO es despreciable, de hecho las casas, como construcción se deprecian, pero los terrenos ... suelen apreciarse ... y al llevar todo a 50 años ... anulas el VR, siendo que como valor de "capital de reserva, para evntualidades graves", es importante.
Ojo con el factor sicológico; ojalá pudieras releerte en tu primera pregunta desde un punto de vista objetivo ... y quizás te darás cuenta que tenías la decisión tomada (por cómo haces la pregunta)
Respecto de decir "me la juego o no", encuentro válida la "solicitud", por lo que he visto en los post solemos no "jugarnos" con una opción, y los que se la juegan no explican muy bien sus razones (track record es una contradicción a esto). Probablemente ello tiene que ver con el tono gral. del foro respecto del tema acciones.
Para mí, con mi tasa, con mis aversiones o "apetencias" al riesgo y al endeudamiento ... lo siguiente (que es una decisión vieja)
Los BR rentan como un 0,75% mensual del valor de la propiedad (alguna vez ví situaciones del orden de 1%, y eso puede variar con la localización y tipo de BR; en todo caso el 0,75% es similar a los 100 mil de tus 12 palos), los niveles de riesgo no son menores, considerando calidad del arrendatario como pagador, calidad del arrendatario como "mantenedor del BR", tiempos inter arriendos, otros gastos (arreglos, contribuciones, etc.) Incluyo aquí que recuerdo haber leído a otro forero que te daba un nº de meses "reales" a considerar
Por ello sólo cuando mi distribución de ahorros, parte segura a morir, dieron pa casa, accedí a ello, pero el arriendo lo considero un fee extra, las verdaderas razones son la posible valorización del BR (en que la localización es 3 veces vital), la reserva segura "para algún imprevisto grave" y dentro de lo anterior primó también mi aversión al endeudamiento, de NO acceder vía crédito.
Eso es. Pero, un pero grandote, es que eso es válido para mí, con mis años y mis preferencias de riesgo, endeudamiento (plazo sobretodo, más que monto), pero por mucho más que lograra precisar (algunas de esas consideraciones las podrías reflejar en tu alfa y tu beta, aunque hay otras que yo considero muy difíciles de llevar a número), serán mis apetencias. Las tuyas son otras.
Sl2
JLK

PD.
Creo importante que te aclares lo del punto 2, lo que yo te indico NO es exacto, pero es más cercano a condiciones de comparabilidad que lo que estás considerando (y AAAA). Ojo con tomar una decisión con consideraciones inadecuadas, ojalá te pueda sembrar la duda lo suficiente para tener ganas aún de aclarar el punto.

PokerdeAces · 11-08-10 15:12

Practicante, si solo tengo esas 2 opciones, entonces obviamente la opcion B...pero porque hay que elejir solo entre esas 2 opciones ??. no creo que en el mundo solo haya q casa para comprar.....

Practicante · 11-08-10 16:54

Cash    opcion A    Opcion B    Opcion C
   10 años    14 años    30 años
Valor actual -12,000,000 -12,000,000 -12,000,000 -12,000,000
Sumatoria    60,000,000 44,383,892    42,810,258    33,565,933
Promedio Anaul    1,200,000    887,678    856,205    671,319
TASA    2.36%    0.97%    0.82%    -0.16%

la sumatoria es todos los pagos (al principio) + todos lo que me pagaran (al final) durante 50 años
lo hice para sacar el promedio de ingreso anual por año y poder calcular la tasa.

El promedio sería lo que me ingresa cada año y con esos datos
VA= -12.000.000
Nper= 50 años
Pago= promedio

calculo la TASA: vendria siendo la tasa de interes(retorno) de cada una de las inversiónes... lo que tiene sentido ya que entre menor plazo, menos pago, por tanto más utilidades por tanto mayor retorno

Oliver · 11-08-10 17:37

Ya practicante84, después de meditarlo otro poco, yo evaluaría tu proyecto así...

-La tasa de 15% de descuento que puse fue arbitraria, como dijo otro miembro por ahí debes fijarla tú en base a tu costo de oportunidad. Si tu costo oportunidad es invertir en el IPSA, entonces debería tomar la rentabilidad promedio de los últimos 10, 20 ... años.
-Todos los flujos están en UF, ya que como te comentaba más arriba los bancos te dan créditos hipotecarios en UF.
-Los flujos desde el año 31 en adelante son IRRELEVANTES ya que son iguales para los 3 proyectos.
-No hace falta replicar los proyectos porque tú necesitas comprar UN departamento y quieres ver cuál es la mejor opción para hacerlo. Ese hecho, el de comprar UN departamento es el que a los proyectos comparables.

En base a estos cálculos la opción a elegir es CLARAMENTE la C

Saludos

PokerdeAces · 11-08-10 17:50

mira esos flujos, todos positivos.....a eso me refiero yo....

Saludos

AAAA

Oliver · 11-08-10 17:59

Eso no tiene nada de malo PokerdeAces, recuerda que de todas formas DEBES tener la espalda financiera para pagar las cuotas del crédito, al banco no le importa si vas a rrendar o no tu departamento, le interesa que TÚ demuestres los ingresos para poder pagarlo. Por esa misma razón no puedes pedir 6,8 o 20 créditos a 30 años, porque la carga financiera NO te daría. En el fondo esos flujos positivos serían equivalentes al retorno mensual de la cuota que no pagaste (inversión)

Mavry · 11-08-10 18:09

Oliver, considerando que las inversiones alternativas son "seguras" (casa o depósito a plazo dijo el practicante), no será mucho pedir un 15% de tasa de descuento?? Me parece que ahí la pega la está haciendo la tasa más que los flujos... Mirándolo por otro lado, no me parece que el riesgo de los flujos sea acorde con una exigencia de 15%...

Saludos

P.D. Tampoco las tasas de descuento deben ser iguales... por ejemplo, el riesgo de que la casa se caiga en 10 años es menor a que se caiga por un terremoto (por ejemplo) en 30... considerando que ahí hay riesgo de corte de flujos de entrada pero permanencia de flujos de salida... no se si me entiendes...

PokerdeAces · 11-08-10 18:17

Si puedes presentar tu contrato de arriendo para considerarlo dentro de los flujos positivos al pedir un prestamo. si tienes un banquero conocido el puede ver los flujos asociados al arriendo y decidir en consecuencia tambien.

El tema da para mucho, pero yo solo comento mi forma de ver los negocios.

Saludos

AAAA

Oliver · 11-08-10 18:26

Perdón, no había leído ese post (lo de invertir en DPF). El promedio del retorno anual para los DPF desde 2002 a la fecha es 4,91%, con lo cual la situación queda de la siguiente forma:

cambia, todo, cambia... dice la canción.

Oliver · 11-08-10 18:35

Mavry escribió:

Oliver, considerando que las inversiones alternativas son "seguras" (casa o depósito a plazo dijo el practicante), no será mucho pedir un 15% de tasa de descuento?? Me parece que ahí la pega la está haciendo la tasa más que los flujos... Mirándolo por otro lado, no me parece que el riesgo de los flujos sea acorde con una exigencia de 15%...
Saludos
P.D. Tampoco las tasas de descuento deben ser iguales... por ejemplo, el riesgo de que la casa se caiga en 10 años es menor a que se caiga por un terremoto (por ejemplo) en 30... considerando que ahí hay riesgo de corte de flujos de entrada pero permanencia de flujos de salida... no se si me entiendes...

Mavry, yo creo que puedes eliminar ese riesgo al contratar un seguro antisísmico, lo cual por supuesto, disminuiría un poco el VAN del proyecto.

Oliver · 11-08-10 18:41

Pucha, me entretuve con este problema...jajaja

Practicante, si crees o te convences de mi evaluación los criterios de decisión serían los siguientes:
Si rendimiento anual de los DPF < 5,81% -----> proyecto A
Si rendimiento anual de los DPF > 5,81% y < 8,77% -----> proyecto B
Si rendimiento anual de los DPF > 8,77% -----> proyecto C

Practicante · 11-08-10 19:52

gracias a todos por sus comentarios han sido muy amables.

Don Oliver gracias por tomarse la molestia de tirar una planilla excel.

me parece que está bien hecho todo el planteamiento PERO! existe un unico gran pero.

llegaste a la misma conclusión que yo (que tengo en mi excel pero no expresé en el foro) resulta lo siguiente, donde tu pones TIR no tiene, eso no quiere decir no tiene, quiere decir infinito, y he ahí el gran problema, que es lo mismo que me está ocurriendo a mi y por eso no puedo tomar la decision correcta, fíjate en lo siguiente.

periodo 0 1 2 3 4 5 6
Flujo caja -1000 500 500 500 500 500 500

Descuento VAN TIR
5%    1.538    45%
10%    1.178    45%
20%    663    45%
45%    0

Es decir entre mayor sea la tasa de descuento menor TIENE que ser el VAN, esto no puede ser al revez puesto que el VAN es la utilidad que se genera SOBRE la exigencia, no tiene sentido que entre más se le exija se tenga mayor excedente y es por eso, que la mayor exigencia posible para que el proyecto se realice es cuando el VAN es = a la TIR, lo que entrega un VAN = 0

Por lo tanto, cometes el mismo error que yo, y tu evaluación no me permite definir la mejor decision ya que al ser la tir infinita de las otras opciones, entre mayor sea la tasa de descuento mejores se ponen.

PD: y si, yo tb me he entretenido bastante con el analisis famoso
saludos

Practicante · 11-08-10 19:58

por cierto VAN=0 no quiere decir que un proyecto es malo, sólo quiere decir que el proyecto renta exactamente lo que yo le exijo y ni un peso más y es por eso que entre varios proyectos uno elije el que tiene mayor VAN, porque los proyectos, para que sean comparables, por obligación deben descontarse a la misma tasa y en mismo periodo, por lo tanto proyecto que entregue un VAN más positivo significa que es incluso mejor de lo que yo le exijo.

(cuando los plazos son distintos, existen formulas para estandarizarlos como mostró oliver más arriba, pero insisto que no es este caso)
sl2

Oliver · 11-08-10 20:54

Practicante, no existe tal problema. Hay muchos tipos de proyectos a los que NO se les puede calcular la tir, tal como el siguiente ejemplo:

Año1 -6
Año2 +36
Año3 -31

Este proyecto tiene 2 TIR:
TIR1= 4,21% TIR2= 395,57%
¿cuál de las dos es la correcta? No hay cómo definirla...

El VAN es la medida de rentabilidad que la gran mayoría de los teóricos recomienda para evaluar proyectos, de hecho para cada tasa de descuento hay UN sólo VAN. La TIR, aparte del problema que te mencioné de tasas múltiples, también tiene la desventaja de la escala, búscalos en internet.

Practicante · 11-08-10 22:39

sip, Oliver, se que la tir no soporta mas 2 cambios de signo.... pero aún asi la incógnita sigue, como puede ser que en tu evaluacion (en la mia tb) entre máyor la tasa de descuento mayor el VAN, esi no tiene sentido...

Oliver · 11-08-10 22:59

A mayor tasa de descuento menor es el VAN...los VAN con tasa de descto. de 15% me dieron menores a cuando puse tasa de descto. de 4,91%, sin embargo, los flujos de caja en cada año son siempre los mismos sin importar la tasa de descto (a lo mejor eso te tiene confundido)

Practicante · 12-08-10 09:10

bah

Expresé mal mi pregunta, la duda que tengo es por qué al bajar la tasa de descuento cambia la decisión a tomar?

PokerdeAces · 12-08-10 09:25

no va a cambiar, solo los van seran mas grandes o mas chicos, pero el orden (de mayor a menor) van a ser iguales.

Saludos

AAAA

Oliver · 12-08-10 09:29

Sí cambia la decisión y es porque la relación entre VAN y tasa es no lineal...a mayor tasa de descuento es como decir que tu plata pierde valor más rápido, ergo te interesa recibir la mayor cantidad de flujos lo antes posible, por eso prefieres el proyecto C. A menor tasa de descuento te conviene recibir los flujos más tarde porque pierden menos valor al traerlos a valor presente por prefieres la opción A.

PokerdeAces · 12-08-10 09:43

ahh verdad, my mistake.

Saludos

AAAA

Practicante · 12-08-10 10:20

Oliver escribió:

Pucha, me entretuve con este problema...jajaja
Practicante, si crees o te convences de mi evaluación los criterios de decisión serían los siguientes:
Si rendimiento anual de los DPF < 5,81% -----> proyecto A
Si rendimiento anual de los DPF > 5,81% y < 8,77% -----> proyecto B
Si rendimiento anual de los DPF > 8,77% -----> proyecto C

Señores en vista y presencia de esto, ya se puede tomar la decisión final, todo va a depender de tu tasa de descuento.

Si el costo de oportunidad es el DPF entonces el proyecto A se toma y no hay donde perderse, pero si tu CDO es mayor que eso, se toma la opcion C o B

esto tiene MUCHO sentido, mal que mal estamos diciendo, si no tienes nada mejor que hacer con el dinero compra un departamento en muy poco plazo puesto que renta más, pero si quieres tener un departamento pero tienes mejores cosas que hacer con el dinero que gastarlo en eso hoy, realiza el otro proyecto y con los excedentes paga el depto en comodas cuotas.

Por lo tanto y fudamentalmente por dos razones tomaré la decisión C:

1) Porque ya me respondieron del banco diciendo que no me dan el crédito a 10 años
2) Porque SI tengo algo mejor que hacer con el dinero, y el mejor negocio será (y ahora sin duda), tomarlo a 30 años para que en el año 10, 7, o 5 (cuanto antes), los excedentes del otro negocio me den lo suficiente para hacer un prepago por el 100% y comenzar a disfrutar del 100% del arriendo para mi bolsillo.

Ha sido un hermoso debate y si nadie tiene más que decir lo doy por cerrado y doy paso a continuar con el tema.

"Consultas Sobre Otros Temas Importantes"
(seguros, afp, salud, amistad, negocios varios, sexo espontaneo)

gracias
----------------------------0-------------------------0---------------------0---------

PokerdeAces · 12-08-10 10:25

con los excedentes, puedes juntar para un buen pie para otra propiedad.....:cool:

Practicante · 18-08-10 23:56

recuerden que está abierto el tema, y quien tenga una consulta sobre otros temas (no accionarios) importantes puede hacerlo

alfer77 · 02-09-10 15:02

Hola.

Necesito ayuda se murio la bateria de mi tarrito Ibm Lenovo thinkpad T60 type 1951, donde me puedo comprar una de estas ????

thank you

Foro Chilebolsa

#61 11-08-10 14:05

Re: Consultas Sobre Otros Temas Importantes

#62 11-08-10 14:13

Re: Consultas Sobre Otros Temas Importantes

#63 11-08-10 14:40

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#64 11-08-10 14:42

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#65 11-08-10 14:48

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#66 11-08-10 14:51

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#67 11-08-10 15:08

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#69 11-08-10 16:54

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#70 11-08-10 17:37

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#72 11-08-10 17:59

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#73 11-08-10 18:09

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#74 11-08-10 18:17

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#89 18-08-10 23:56

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#90 02-09-10 15:02

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