#5611 08-07-20 15:25

gorgo
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Re: burbuja inmobiliaria ?

tendra que vender una de las propiedade supongo . para mantener las otras.

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#5612 08-07-20 18:06

verberr
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Re: burbuja inmobiliaria ?

gorgo escribió:

tendra que vender una de las propiedade supongo . para mantener las otras.


La podrá vender pero a precio de oferton! La dda está contraída y la oferta de bienes raíces irá en aumento! Y de seguro q en cada dpto esta apalancado!

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#5613 08-07-20 22:45

gorgo
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Re: burbuja inmobiliaria ?

verberr escribió:
gorgo escribió:

tendra que vender una de las propiedade supongo . para mantener las otras.


La podrá vender pero a precio de oferton! La dda está contraída y la oferta de bienes raíces irá en aumento! Y de seguro q en cada dpto esta apalancado!


supongo que con la venta de uno soportara la tormenta unos meses . 6 meses ? un año ? solo el lo sabe.

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#5614 09-07-20 08:59

SAV
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Y qué saca con vender una propiedad, si la tiene con credito hipotecario....el banco al final es dueño de la propiedad......
sigue en las mismas, y así para abajo....

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#5615 09-07-20 09:04

asdfgh
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Re: burbuja inmobiliaria ?

si vendes la propiedad liquidas la deuda y te debieses quedar con un poco de plata en el bolsillo... Si no la liquidas pierdes igual la propiedad en el largo plazo, no te queda nada de plata en el bolsillo, y a lo mejor no alcanzas a extinguir la deuda completa.

SAV escribió:

Y qué saca con vender una propiedad, si la tiene con credito hipotecario....el banco al final es dueño de la propiedad......
sigue en las mismas, y así para abajo....

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#5616 09-07-20 09:52

SAV
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Re: burbuja inmobiliaria ?

asdfgh escribió:

si vendes la propiedad liquidas la deuda y te debieses quedar con un poco de plata en el bolsillo... Si no la liquidas pierdes igual la propiedad en el largo plazo, no te queda nada de plata en el bolsillo, y a lo mejor no alcanzas a extinguir la deuda completa.

SAV escribió:

Y qué saca con vender una propiedad, si la tiene con credito hipotecario....el banco al final es dueño de la propiedad......
sigue en las mismas, y así para abajo....


Depende de si la pueda vender a un precio que le permita salir de la deuda.....caso contrario.....pierde la propiedad.....y se queda con la deuda......
En este caso a un comprador, le puede ser mas interesante ir a comprarla directamente al banco (remate)

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#5617 09-07-20 10:03

pablok55
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Tendria que intentar venderlas todas al mismo tiempo y  ver si saca algo. El peor escenerio es que se las rematen porque no sacará mucha plata y quizás ni siquiera pague la deuda con el producto del remate.

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#5618 09-07-20 11:24

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

gorgo escribió:

tendra que vender una de las propiedade supongo . para mantener las otras.

Siempre y cuando le convenga vender. En una de esas le da con suerte para pagar el credito y seria.


verberr escribió:

La podrá vender pero a precio de oferton! La dda está contraída y la oferta de bienes raíces irá en aumento! Y de seguro q en cada dpto esta apalancado!

y no le sirve vender a oferton la idea es no aumentar la deuda.


gorgo escribió:

supongo que con la venta de uno soportara la tormenta unos meses . 6 meses ? un año ? solo el lo sabe.

En el excel ese escenario de seguro si fue considerado, ahi cometio otro error, porque lo considero que siempre ganaba y no que podia salir a cero.


SAV escribió:

Y qué saca con vender una propiedad, si la tiene con credito hipotecario....el banco al final es dueño de la propiedad......
sigue en las mismas, y así para abajo....

El escenario que se plantean muchos asumiendo el "que haria yo" debe ser que compro en 1000, sumado el costo del credito y hoy vale 2000, entonces vender en 1950 igual te deja una buena pasada. Yo personalmente no le creo a la gran mayoria que dice haber comprado en 1000 y hoy vale 2000, sobre todo en los ultimos 5 años. Es mas me ha tocado ver supuestos negocios extraordinarios donde la escritura dice algo y la palabra del vendedor es otra. Todos tienen explicaciones, es como el casino todos te dicen como ganarle al croupier pero niuno es milonario.


asdfgh escribió:

si vendes la propiedad liquidas la deuda y te debieses quedar con un poco de plata en el bolsillo

En el excel el "debieses" es por lo bajo utilidad del 100%. En la realidad es que hoy muchos podrian salir a cero, lo cual igual es bueno si tomas en cuenta que se endeudaron a 20 años engañando al sistema sin hacer un solo calculo decente y no tomando las precauciones del caso. Visto asi, salir a 0 es como ir a una pelea desarmado ante otro con cuchillo y no salir tajeado.


pablok55 escribió:

Tendria que intentar venderlas todas al mismo tiempo y  ver si saca algo. El peor escenerio es que se las rematen porque no sacará mucha plata y quizás ni siquiera pague la deuda con el producto del remate.

Cuando se tiene un negocio que no resulto, se pierde primero todo lo que tiene propio para salvar lo que no es propio. Una logica maldita pero se da en la gran mayoria de los casos.


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

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#5619 09-07-20 13:49

asdfgh
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Calificacion :   15 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex escribió:
asdfgh escribió:

si vendes la propiedad liquidas la deuda y te debieses quedar con un poco de plata en el bolsillo

En el excel el "debieses" es por lo bajo utilidad del 100%. En la realidad es que hoy muchos podrian salir a cero, lo cual igual es bueno si tomas en cuenta que se endeudaron a 20 años engañando al sistema sin hacer un solo calculo decente y no tomando las precauciones del caso. Visto asi, salir a 0 es como ir a una pelea desarmado ante otro con cuchillo y no salir tajeado.

claro, yo evalúo desde la racionalidad. Salir a 0 es una victoria vs quedar endeudado de por vida, y prácticamente baneado del mundo serio.

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#5620 10-07-20 11:24

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Los arriendos se suman a las actividades golpeadas por la crisis del coronavirus

https://www.latercera.com/nacional/noti … ZZXOLSXHU/

Lean ese reportaje, el mismo tipo que tiene obligaciones por 5 millones. 7 propiedades, 4 vacias, una con rebaja del 50% y un local comercial que se lo estan devolviendo. Agua al cuello, mal manejo, malas decisiones y victima del "mal arreglo al buen juicio".


Mercado del arriendo agudiza su deterioro: morosidad en gastos comunes se cuadruplica

https://digital.elmercurio.com/2020/07/ … page-width

Aqui otro caso, gente a la cual ya le descontaron un 20% ahora quieren un 30% (mal arreglo a buen juicio) y no estan pagando gastos comunes. Un 10% mas de descuento en la practica o no profesionales? Pero claro, UN MAL ARREGLO A UN BUEN JUICIO SIEMPRE ES MEJOR.


No se ustedes pero yo esto lo vengo viendo y avisando desde abril, desde cuando les dije algo muy simple: Porque vas a ofrecer un descuento en abril si en marzo todos tenian trabajo? te gastaste una bala.

Mayo era el mes complicado, yo me equivoque al creer que no pagarian pero si lo hicieron con cargo a sus ahorros, el que ofrecio descuento aqui gasto otra bala.

Junio ya se complico para todo chile, aparecieron los mal arreglo a buen juicio, inicio de acciones legales (hubo mucha notificacion el mes pasado, mas que nada de procesos partidos desde enero a mayo), solicitudes de mas garantias, cada uno eligio su camino de proteccion.

Llegamos a julio segun mi apreciacion hay algo de estabilidad en el fondo del precipicio, cuanto mas dure? no lo se.

Lo que si se es que al arrendatario que le diste los descuentos cuando no correspondia, quien al mismo tiempo te pago con cargo a los gastos comunes que no pago, a estas alturas ya no debe estar pagando o esta pagando a goteras, y al mismo tiempo esta pidiendo mas descuento para algo que NO VA A PAGAR.

Sumen a eso que lei rapido que quieren ingresar un proyecto para parar los lanzamientos y hacer firmar un compromiso de pago (yo leo eso y me rio de inmediato) para "asegurar" al arrendador que le pagaran.


Saben que? NO les van a pagar. El tipo que ya entro en espiral de la muerte con 2 meses de arriendo adeudado y gastos comunes impagos simplemente NO les va a pagar. No pierdan el tiempo en el MAL ARREGLO AL BUEN JUICIO, adelantense y hagan la pega del malo de la pelicula.

Es eso o empiecen a ver donde van a ir a hacer un hoyo para tapar otro.

Mal arreglo al buen juicio, que mal le hizo esta frase al mercado.

Para aquel que aun crea en el "mal arreglo al buen juicio" les dejo el ejemplo de uno de los mayores operadores de santiago centro: Poco mas de 70 juicios abiertos entre enero y abril 2020, todos con cargo al 18-O, deudas promedio de 1 millon, de esos 70 juicios abiertos, mas de la mitad se pagaron ante la presentacion de la demanda (y las costas tambien).

Por eso los profesionales siguen en el juego, porque se adelantan a los hechos.


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#5621 11-07-20 00:04

chancesman
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Pucha, en esta situación para que el caso que plantea Rolex pueda salvar tranquilo lo único que puedo ver es que el personaje haya comprado muuuy barato, cosa que pueda salir positivo en el caso de venta o peor aun, de un remate, y de cualquier forma, puede ser ese el caso, yo conozco un par de casos donde el tipo quedó con saldo a favor luego de haber sido rematadas sus propiedades (4).

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#5622 19-07-20 09:57

jaggg
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Re: burbuja inmobiliaria ?

chancesman escribió:
chancesman escribió:
jaggg escribió:

Si, en resumen, como arrendador es un cacho y como arrendatario es casi imposible de ejecutar; en el MINVU están bastante weviados porque ha sido una política tremendamente inútil, muy por el contrario al subsidio a la vivienda.

----

Por cierto, me metí finalmente al rubro inmobiliario, me compré unas bodeguitas que arriendo barato en un edificio en Santiago centro. Iba a firmar contratos con los arrendatarios y kaboom, coronavirus jaja. Estoy en pelota por mientras.

Me llegaron unos candidatos y quieren usar el subsidio con uno de mis departamentos, lo que tengo entendido es que ellos le pagan al estado y el estado me paga a mí el 10 de cada mes. Algo así. ¿Cuál es la razón del cacho? ¿incumplimientos, atrasos, burocracia?

Bueno, no importa, llegamos hasta la parte en que pidió dejar un cheque en garantía en lugar de pagar el mes de garantía en efectivo. Seguiré esperando entonces.

Básicamente, el MINVU es el peor pagador que existe en Chile después de los hospitales.

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#5623 20-07-20 12:34

outsider1984
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Re: burbuja inmobiliaria ?

"Cuando la bicicleta ya no anda"

https://www.latercera.com/la-tercera-do … JFDGU7NCU/

Consulta: en ese segmento de departamentos que son comprados para arriendo, de 1 a 2 dormitorios, cuyos dueños son inversionistas hormiga que tienen muchas unidades y están con necesidad de vender porque están con el agua hasta el cuello con los dividendos, como el caso del reportaje, ¿han visto bajas de precios que sean oportunidades reales?

En el segmento que yo hacía seguimiento no se han visto bajas de precios, pero en este de deptos para arriendo desconozco.

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#5624 21-07-20 10:49

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

chancesman escribió:

Pucha, en esta situación para que el caso que plantea Rolex pueda salvar tranquilo lo único que puedo ver es que el personaje haya comprado muuuy barato, cosa que pueda salir positivo en el caso de venta o peor aun, de un remate, y de cualquier forma, puede ser ese el caso, yo conozco un par de casos donde el tipo quedó con saldo a favor luego de haber sido rematadas sus propiedades (4).

Esta pandemia ha venido a , segun yo, demostrar que mucho inversionista retail se engaño a si mismo. Todos dicen haber comprado muy barato, se paga solo y si se hace un problema liquido el activo y me voy con ganancia en el peor de los casos del 50%, eso vendiendo apurado porque si no hablamos del 100%.

Hoy ya no se les paga solo el activo, entonces el siguiente paso del plan es vender, como saben que el escenario es malo solo se llevaran un 50% de retorno sobre la inversion y no se perdio nada total no puse niuno.

Pero tampoco esta sucediendo. Porque no? Por la simple razon que el negocio como lo pintaron no existio nunca.


outsider1984 escribió:

"Cuando la bicicleta ya no anda"

https://www.latercera.com/la-tercera-do … JFDGU7NCU/

Consulta: en ese segmento de departamentos que son comprados para arriendo, de 1 a 2 dormitorios, cuyos dueños son inversionistas hormiga que tienen muchas unidades y están con necesidad de vender porque están con el agua hasta el cuello con los dividendos, como el caso del reportaje, ¿han visto bajas de precios que sean oportunidades reales?

En el segmento que yo hacía seguimiento no se han visto bajas de precios, pero en este de deptos para arriendo desconozco.

La teoria del perder todo para no perder el negocio que no da nada en su maxima expresion. En el articulo lo dice, cuando se metio en el credito penso altiro en que se le iba mal dejaba que el barco se hundiera. Hoy esta perdiendo todo pero no quiere perder lo que no le da nada, solo deudas.

Por eso no ves baja en los precios, se gastaran todos los ahorros para pasar el chaparron. Terminada la pandemia saldran a vender a buen precio, ahi la suma final sera mas negariva que antes.

Que irracional es el inversor de excel en el mercado inmobiliario.


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#5625 23-07-20 22:44

chancesman
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Yo solo veo una oportunidad tremenda para comprar deptos usados a buen precio.

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#5626 24-07-20 13:41

zorra
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Re: burbuja inmobiliaria ?

yo sigo recaudando el 100% en plazo, veremos que pasa en julio

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#5627 28-07-20 16:55

Alec2
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Teniendo en cuenta que el rubro inmobiliario es un rubro que, a pesar de no ser tan riesgoso en situaciones normales, por su naturaleza no es liquido y conlleva por ende un riesgo claro de falta de flujos que perfectamente puede hacer caer una buena inversión por exceso de apalancamiento.

Hay otras opciones como fondos que se dedican a inversión inmobiliaria.

Conzco el de Patio que sigue pagando perfecto y esta a mitad de precio de lo que estaba previo al 18 Oct.

Esta el de Independencia que ha bajado un 25%--30% de su precio de hace 1 año, no paga todos los meses pero tira bastante en dividendos, los que al momento no se han visto evidentemente afectados por todo lo que ha pasado.


Que otros fondos conocen, con respaldo, o sea que tengan suficientes activos para diversificar el riesgo de no pago de algunos.

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#5628 01-08-20 10:48

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Como están por acá? Vamos a entrar al quinto mes de cuarentena y al igual que lo que piensan inmobiliarias y la cchc y otros actores del rubro, creo que estamos ya en un piso.

Si han tenido problemas con sus arrendatarios hay una noticia buena y una mala. La buena es que si tienen un contrato relativamente bien hecho sigue completamente vigente y a firme el derecho a cobrar las rentas adeudadas (y no habrá otro fallo que no sea a favor). He leído comentarios de personas que dicen que “se está fallando tomando en cuenta la situación sanitaria” y más parece una broma o auto ayuda para no afrontar la realidad.
La mala es que varios magistrados han aplazado las cosas hasta que se levante el estado de excepción, pero las rentas siguen acumulándose.

Leyendo el Mercurio ya empezó a salir el tema de los gastos comunes, en algunas comunidades hasta el 50% adeuda estos, nada bueno va a resultar.
A estas alturas todos los que dieron rebajas se habrán dado cuenta de lo importante que era amarrar estas rebajas a cumplimientos mínimos de pago de servicios y gastos comunes. Resultado: no les están pagando la renta completa, el ahorro que se hace el arrendatario se va completo al bolsillo, no pagará gastos comunes (tendrá que pagarlos el arrendador corazon de abuelita que prefiero un arreglo a lo amigo antes de la vía judicial) y luego de pasar la pandemia pagando la mitad o nada, se irá, si es que lo echan judicialmente.

Los errores se pagan caro. Ya no se paga solo.

https://digital.elmercurio.com/2020/08/01/B/FJ3R0BFD


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#5629 01-08-20 15:09

chancesman
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Ya conseguí arrendatarios para 2 de 3 deptos. Y también veo este mes como un piso.

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#5630 01-08-20 15:16

chancesman
Miembro
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Re: burbuja inmobiliaria ?

En oficinas también hay morosidad de pago de gastos comunes, tengo contratos de arriendo de software para comunidades con servicios de mantenimiento, y están todos con facturas vencidas y algunas aun sin fecha de pago. El jueves fui a un edificio de oficinas clase A en Providencia, que es administrada por una empresa grande de administración de edificios y me comentaron que hay casos de abandonos de oficinas, impagos y alta morosidad en los GGCC allá también.

No es un tema sólo del segmento residencial.

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#5631 02-08-20 10:46

ric
Miembro
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Re: burbuja inmobiliaria ?

En mi caso mi arrendatario fue acogido a la ley de protección del empleo este mes, le solicité la cartola de la AFC para ver como le pactaron sus cuotas, con lo que revisé  acordamos que me pagara Agosto integro más ponerse al día en el GC, Septiembre en adelante rebaja (corazón de abuelita) + compromiso de con el delta pagar el GC, esto solo hasta que pueda volver a su actividad, por los montos de la AFC el revienta en diciembre. El depa esta pagado, con 2 garantias de parte de él equivalente a 2 meses , por lo que en mi caso es peor tener el depa desocupado con deuda de GC que dejarlo, a él, lo anterior con el supuesto de que deberíamos ya en diciembre tener reapertura. Encontrar un buen arrendatario en esta pandemia (stgo centro) no lo veo tan facil en con lo que adjuntado por Rolex.

Saludos,

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#5632 02-08-20 15:55

Morgan
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

chancesman escribió:

Ya conseguí arrendatarios para 2 de 3 deptos. Y también veo este mes como un piso.

Arrendatarios de calidad o de los otros??.

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#5633 02-08-20 18:51

Etendark
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Re: burbuja inmobiliaria ?

https://www.lun.com/Pages/NewsDetail.as … KCrN3kkZDE
afirmense, como esta todo hoy no me extrañaria una protesta para hacer valido que los propietarios paguen los gastos comunes

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#5634 03-08-20 08:25

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Etendark escribió:

https://www.lun.com/Pages/NewsDetail.as … KCrN3kkZDE
afirmense, como esta todo hoy no me extrañaria una protesta para hacer valido que los propietarios paguen los gastos comunes

En los contratos de arriendo se otorga el uso y goce de un bien a cambio de $$$ en la mayoría de los casos. Se especifican (en contratos bien hechos) los términos de este y se acepta por ambas partes.

A eso es lo que uno debe atenerse, y no hacer difícil lo fácil.

Esa es la explicación corta que se le da a un arrendatario para que no se suba por el chorro. La larga para los amigos de chilebolsa es que este tema es cierto y ambas partes tienen razón. El arrendador piensa: si se echa a perder el ascensor y está arrendado es obligación del arrendatario asumir el costo porque el lo usa y es parte del desgaste. Arrendatario solo ve al ascensor como el medio para llegar al bien arrendado y que debe estar siempre funcionando y no es gasto que le corresponda.

Yo me inclino a la razón que nos beneficia a nosotros, y por eso al final lo mejor es justamente hacer lo contrario a lo que un “experto” en ese pasquin dice: un anexo detallando los gastos comunes que corresponden y cuáles no.

El profesional va a seguir con su contrato y especificará no más que los gastos comunes los paga el arrendatario y punto. Cualquier modificación requiere consenso de ambas partes, punto. Detalles? Para que vamos a enredar la cosa. Hay que tener winter ya en esto.


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#5635 03-08-20 08:30

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Venta de viviendas: caída se profundiza en segundo trimestre, pero precios no ceden

https://www.latercera.com/pulso/noticia … DYPUP4HGE/

Como estarán especulando los amigos de la burbuja. Porque no caen los precios si las ventas se desplomaron? La voz que corre es que ocurrió lo que tenía que ocurrir: la banca no está dispuesta a recibir un manojo de llaves y mandar años de ganancia al diablo. Inmobiliarias cuentan con respiro por parte de la banca.


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#5636 03-08-20 09:28

NHNMx 1234
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Al parecer los bancos estan solicitando garantias para hipotecas via FFMM DAP hasta por 40% del valor de la propiedad.

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#5637 05-08-20 15:40

Felipao
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Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

NHNMx 1234 escribió:

Al parecer los bancos estan solicitando garantias para hipotecas via FFMM DAP hasta por 40% del valor de la propiedad.

Cual seria la logica de eso? les pasa tu plata para que te presten tu plata? Entiendo que algunos te pidan garantias extra en algunos casos pero en general para los mortales en bancas normales te piden más pie solamente (30%)

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#5638 06-08-20 11:08

NHNMx 1234
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Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Felipao escribió:
NHNMx 1234 escribió:

Al parecer los bancos estan solicitando garantias para hipotecas via FFMM DAP hasta por 40% del valor de la propiedad.

Cual seria la logica de eso? les pasa tu plata para que te presten tu plata? Entiendo que algunos te pidan garantias extra en algunos casos pero en general para los mortales en bancas normales te piden más pie solamente (30%)

Ni idea, lo encontre fuera de toda logica. El pie exigido fue normal de 10%. Ademas no pueden retener el DAP FFMM por via legal una vez concretada la compra venta!?

Alguien podria comentar su experiencia  en esta nueva normalidad!?

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#5639 06-08-20 12:51

King
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Los bancos pueden retener todo lo que quieran, si mantienes cualquier tipo de deuda con ellos, incluidas deudas por creditos de empresa si es que eres socio, los bancos nunca pierden es mas, cuando entras en mora los interes te dan el golpe final para quedarse hasta con tu alma, las leyes los amparan si no seria super facil adquirir deuda y quedarse con tu plata guardadita en el mismo banco sin que te la toquen.

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#5640 06-08-20 13:00

King
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Otra cosa, normalmente los creditos hpotecarios por lo menos los que he visto yo, tienen una clausula en la cual se indica que el bien actua como garantia general y de esta forma se pagan tambien con el bien inmueble en caso de una mora ,incluso como dije antes de una deuda de una empresa de la cual pudieras ser socio.

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