burbuja inmobiliaria ?

Rolex · 28-05-19 12:12

Le pedi al maestro de maestros del real estate de miami, que diera su opinion al reportaje de mas arriba, ya que varios (me incluyo) desconocemos el circo venezolano del real estate.

Partiendo por la rentabilidad indicada, dijo que es muy bueno que uno hoy pueda decir lo que quiera, sin tener miedo a represalias.

Respecto a invertir en el pais, como estan las cosas hoy cualquier cristiano puede tomar un avion, ir alla, llenar los papeles necesarios e invertir directamente. Eso de tener un venezolano alla de palo blanco es chachara callejera, que a su parecer, es ante sala de una maquina bien montada para estafar a los "fool". Me advirtio que segun la normativa interna, al menos la que existia y el conocia hasta antes que se convirtiera en un "shit hole", como en todo lugar, tienes que justificar el capital. Quien no lo entienda asi, ya esta mal encaminado.

Desconoce si siguen congelados los valores de arriendo, pero riendose me indico que de seguro una entidad seria y de prestigio como la sunavi podia ser de ayuda. Me quede asombrado de saber que existe una entidad gubernamental para los arriendos, debe ser bastante eficiente, dada la situacion actual, para darle el favor al arrendatario en caso de no poder pagar.

Respecto a la construccion, esta practicamente paralizada, no se cubre necesidad de vivienda.

Guinda de la torta: La gente cree que hay un plan llamado ubica tu casa, que te permite ir y tomar posesion de una propiedad sin pagar 1 bolivar. Y aqui me dijo: Te imaginas a un extranjero inversor que mañana se toman su propiedad? No esperara ir hasta venezuela a pedir justicia.

Es mejor un depto en miami, aunque sea con palmeras y el latino abajo con carrito de comida, me dijo riendose, acordandose de los compatriotas que compraron en miami hace unos años

lagster · 28-05-19 13:08

Rolex escribió:

Desconoce si siguen congelados los valores de arriendo, pero riendose me indico que de seguro una entidad seria y de prestigio como la sunavi podia ser de ayuda. Me quede asombrado de saber que existe una entidad gubernamental para los arriendos, debe ser bastante eficiente, dada la situacion actual, para darle el favor al arrendatario en caso de no poder pagar.

Guinda de la torta: La gente cree que hay un plan llamado ubica tu casa, que te permite ir y tomar posesion de una propiedad sin pagar 1 bolivar. Y aqui me dijo: Te imaginas a un extranjero inversor que mañana se toman su propiedad? No esperara ir hasta venezuela a pedir justicia.

Esos son argumentos tan fuertes que bastan para no invertir allá . En nuestro país ya es difícil sacar a un arrendatario cacho , al menos no es inmediato y eso merma rentabilidades. En Venezuela està todo hecho para expropiar/tomar/etc...
140mt por usd 10.000 serìa una apuesta riesgosa , por el valor que se menciona ni a palos ...

Felipao · 28-05-19 15:20

Rolex escribió:

Le pedi al maestro de maestros del real estate de miami, que diera su opinion al reportaje de mas arriba, ya que varios (me incluyo) desconocemos el circo venezolano del real estate.
Partiendo por la rentabilidad indicada, dijo que es muy bueno que uno hoy pueda decir lo que quiera, sin tener miedo a represalias.
Respecto a invertir en el pais, como estan las cosas hoy cualquier cristiano puede tomar un avion, ir alla, llenar los papeles necesarios e invertir directamente. Eso de tener un venezolano alla de palo blanco es chachara callejera, que a su parecer, es ante sala de una maquina bien montada para estafar a los "fool". Me advirtio que segun la normativa interna, al menos la que existia y el conocia hasta antes que se convirtiera en un "shit hole", como en todo lugar, tienes que justificar el capital. Quien no lo entienda asi, ya esta mal encaminado.
Desconoce si siguen congelados los valores de arriendo, pero riendose me indico que de seguro una entidad seria y de prestigio como la sunavi podia ser de ayuda. Me quede asombrado de saber que existe una entidad gubernamental para los arriendos, debe ser bastante eficiente, dada la situacion actual, para darle el favor al arrendatario en caso de no poder pagar.
Respecto a la construccion, esta practicamente paralizada, no se cubre necesidad de vivienda.
Guinda de la torta: La gente cree que hay un plan llamado ubica tu casa, que te permite ir y tomar posesion de una propiedad sin pagar 1 bolivar. Y aqui me dijo: Te imaginas a un extranjero inversor que mañana se toman su propiedad? No esperara ir hasta venezuela a pedir justicia.

Es mejor un depto en miami, aunque sea con palmeras y el latino abajo con carrito de comida, me dijo riendose, acordandose de los compatriotas que compraron en miami hace unos años

Buena info, mi viejo en Miami averiguo con un realtor de alla (ni idea si chanta o no, pero era medio centro americana, quzias se lo queria cagar y ella le dijo que necesitaba a alguien local), sobre jugarsela es dificil la pregunta mas pq venezuela no es EE.UU. en el 2008 que se recupera y es full capitalista.

Nicotin · 28-05-19 16:09

Rolex escribió:

El negocio de los inversionistas apalancados
https://www.latercera.com/pulso/noticia … os/659143/
Esta frase es marca registrada en los inversionistas retail
“La idea es cobrar por el arriendo más de lo que pago por el dividendo y así se pagan solos”
Que desastre!

Rolex entendiendo que soy analfabeto en el tema y sé que lo que voy a preguntar es una patudez... cómo determinarías cuánto es el pie óptimo para determinar un nivel sano de apalancamiento para un inversionista retail? Por sano me refiero a un nivel donde la probabilidad de pagar gastos con $ externa a la inversión sea baja.

Porque como yo lo entiendo, la lógica que siguen las personas de la nota es algo como esto: si tengo X UF para invertir, la forma que más hace crecer mi patrimonio es comprar 10 departamentos que valgan X UF pagando 10% de pie y después "los arrendatarios pagan todo". El error me imagino que está en subestimar todas las variables: que el arriendo siempre paga el dividendo, que los precios de arriendo/propiedad van a siempre mantenerse o subir, que voy a tener todos los departamentos los 12 meses arrendados, que todos me van a pagar al día y que nadie se va a quedar a vivir por 2 años sin pagar.

Entonces si yo con mis X UF me compro solo un departamento de X UF al contado me importa "poco" que ocurra lo anterior pues "no tengo" gastos asociados en caso de que alguien no me pague o se quede a vivir, pero tampoco inteligente no apalancarse nada porque pierdo potencial de hacer crecer mi patrimonio. Hay alguna regla o principio general que se ocupe para saber cuánto apalancarse?

zorra · 28-05-19 18:15

esa pregunta te la debes responder tu mismo, depende de tu nivel de disposicion/aversion al riesgo...hasta cuanto de la deuda podrias seguir pagando con otros ingresos, asumiendo que se te cae un par de arriedos?... el "un par" depende de la cantidad de dptos que vayas a comprar. Caso "sin riesgo" seria que puedes pagar las cuotas mensuales incluso si no arriendas o no te pagan los dptos o bien comprar pagando 100% al contado.... el nivel de riesgo iria desde ese punto ("cero" riesgo), hasta el extremo de que puedes pagar solo si tienes todo arrendado todo el tiempo y todos te pagan religiosamente al dia... en que punto quieres estar, depende de cada uno.

Nicotin escribió:

Rolex escribió:
El negocio de los inversionistas apalancados
https://www.latercera.com/pulso/noticia … os/659143/
Esta frase es marca registrada en los inversionistas retail
“La idea es cobrar por el arriendo más de lo que pago por el dividendo y así se pagan solos”
Que desastre!
Rolex entendiendo que soy analfabeto en el tema y sé que lo que voy a preguntar es una patudez... cómo determinarías cuánto es el pie óptimo para determinar un nivel sano de apalancamiento para un inversionista retail? Por sano me refiero a un nivel donde la probabilidad de pagar gastos con $ externa a la inversión sea baja.
Porque como yo lo entiendo, la lógica que siguen las personas de la nota es algo como esto: si tengo X UF para invertir, la forma que más hace crecer mi patrimonio es comprar 10 departamentos que valgan X UF pagando 10% de pie y después "los arrendatarios pagan todo". El error me imagino que está en subestimar todas las variables: que el arriendo siempre paga el dividendo, que los precios de arriendo/propiedad van a siempre mantenerse o subir, que voy a tener todos los departamentos los 12 meses arrendados, que todos me van a pagar al día y que nadie se va a quedar a vivir por 2 años sin pagar.
Entonces si yo con mis X UF me compro solo un departamento de X UF al contado me importa "poco" que ocurra lo anterior pues "no tengo" gastos asociados en caso de que alguien no me pague o se quede a vivir, pero tampoco inteligente no apalancarse nada porque pierdo potencial de hacer crecer mi patrimonio. Hay alguna regla o principio general que se ocupe para saber cuánto apalancarse?

Nicotin · 28-05-19 20:09

zorra escribió:

esa pregunta te la debes responder tu mismo, depende de tu nivel de disposicion/aversion al riesgo...hasta cuanto de la deuda podrias seguir pagando con otros ingresos, asumiendo que se te cae un par de arriedos?... el "un par" depende de la cantidad de dptos que vayas a comprar. Caso "sin riesgo" seria que puedes pagar las cuotas mensuales incluso si no arriendas o no te pagan los dptos o bien comprar pagando 100% al contado.... el nivel de riesgo iria desde ese punto ("cero" riesgo), hasta el extremo de que puedes pagar solo si tienes todo arrendado todo el tiempo y todos te pagan religiosamente al dia... en que punto quieres estar, depende de cada uno.
Nicotin escribió:
Rolex escribió:
El negocio de los inversionistas apalancados
https://www.latercera.com/pulso/noticia … os/659143/
Esta frase es marca registrada en los inversionistas retail

Que desastre!
Rolex entendiendo que soy analfabeto en el tema y sé que lo que voy a preguntar es una patudez... cómo determinarías cuánto es el pie óptimo para determinar un nivel sano de apalancamiento para un inversionista retail? Por sano me refiero a un nivel donde la probabilidad de pagar gastos con $ externa a la inversión sea baja.
Porque como yo lo entiendo, la lógica que siguen las personas de la nota es algo como esto: si tengo X UF para invertir, la forma que más hace crecer mi patrimonio es comprar 10 departamentos que valgan X UF pagando 10% de pie y después "los arrendatarios pagan todo". El error me imagino que está en subestimar todas las variables: que el arriendo siempre paga el dividendo, que los precios de arriendo/propiedad van a siempre mantenerse o subir, que voy a tener todos los departamentos los 12 meses arrendados, que todos me van a pagar al día y que nadie se va a quedar a vivir por 2 años sin pagar.
Entonces si yo con mis X UF me compro solo un departamento de X UF al contado me importa "poco" que ocurra lo anterior pues "no tengo" gastos asociados en caso de que alguien no me pague o se quede a vivir, pero tampoco inteligente no apalancarse nada porque pierdo potencial de hacer crecer mi patrimonio. Hay alguna regla o principio general que se ocupe para saber cuánto apalancarse?

Está claro pero por eso lo que busco es haya una probabilidad alta de no tener que poner ningún peso de otro lado y que la inversión autofinancie los eventuales gastos. Se me ocurrió ponerlo en excel, claramente con supuestos muy malos, pero creo que la respuesta debería ser algo así??

La respuesta sería: poniendo un pie de 40%, te da para pagar todos los dividendos de un año si es que el arrendatario no paga 3 meses. Si le asignas una probabilidad baja a ese escenario, deberías comprar 2,5 departamentos de X UF con tus X UF. Algo así. Las columnas de Dividendo y Arriendo creo que va a ser fácil de arreglarlas con datos reales pero no sé cómo distribuye la probabilidad de que los arrendatarios no paguen o de quedarse sin arrendatario, cómo lo manejas en tus modelos Rolex?

clusten · 28-05-19 21:14

Nicotin escribió:

Está claro pero por eso lo que busco es haya una probabilidad alta de no tener que poner ningún peso de otro lado y que la inversión autofinancie los eventuales gastos. Se me ocurrió ponerlo en excel, claramente con supuestos muy malos, pero creo que la respuesta debería ser algo así??
http://www.chilebolsa.com/foro/uploads/51948_asdf.png
La respuesta sería: poniendo un pie de 40%, te da para pagar todos los dividendos de un año si es que el arrendatario no paga 3 meses. Si le asignas una probabilidad baja a ese escenario, deberías comprar 2,5 departamentos de X UF con tus X UF. Algo así. Las columnas de Dividendo y Arriendo creo que va a ser fácil de arreglarlas con datos reales pero no sé cómo distribuye la probabilidad de que los arrendatarios no paguen o de quedarse sin arrendatario, cómo lo manejas en tus modelos Rolex?

Suma GGCC, contribuciones, arreglos entre arrendatarios, costo de abogado en caso de querer sacar a uno, entre los factores que se me ocurren.

zorra · 29-05-19 09:04

el dato de cuanto es "la vacancia" de mercado en cuanto a arriendos es el que deberias usar, si es que tienes varios dptos.

los gastos de mantencion, contribuciones y demas deberian equivaler a un mes de arriendo aprox. al anio (tengo teclado ingles )

Nicotin escribió:

zorra escribió:
esa pregunta te la debes responder tu mismo, depende de tu nivel de disposicion/aversion al riesgo...hasta cuanto de la deuda podrias seguir pagando con otros ingresos, asumiendo que se te cae un par de arriedos?... el "un par" depende de la cantidad de dptos que vayas a comprar. Caso "sin riesgo" seria que puedes pagar las cuotas mensuales incluso si no arriendas o no te pagan los dptos o bien comprar pagando 100% al contado.... el nivel de riesgo iria desde ese punto ("cero" riesgo), hasta el extremo de que puedes pagar solo si tienes todo arrendado todo el tiempo y todos te pagan religiosamente al dia... en que punto quieres estar, depende de cada uno.
Nicotin escribió:
Rolex entendiendo que soy analfabeto en el tema y sé que lo que voy a preguntar es una patudez... cómo determinarías cuánto es el pie óptimo para determinar un nivel sano de apalancamiento para un inversionista retail? Por sano me refiero a un nivel donde la probabilidad de pagar gastos con $ externa a la inversión sea baja.
Porque como yo lo entiendo, la lógica que siguen las personas de la nota es algo como esto: si tengo X UF para invertir, la forma que más hace crecer mi patrimonio es comprar 10 departamentos que valgan X UF pagando 10% de pie y después "los arrendatarios pagan todo". El error me imagino que está en subestimar todas las variables: que el arriendo siempre paga el dividendo, que los precios de arriendo/propiedad van a siempre mantenerse o subir, que voy a tener todos los departamentos los 12 meses arrendados, que todos me van a pagar al día y que nadie se va a quedar a vivir por 2 años sin pagar.
Entonces si yo con mis X UF me compro solo un departamento de X UF al contado me importa "poco" que ocurra lo anterior pues "no tengo" gastos asociados en caso de que alguien no me pague o se quede a vivir, pero tampoco inteligente no apalancarse nada porque pierdo potencial de hacer crecer mi patrimonio. Hay alguna regla o principio general que se ocupe para saber cuánto apalancarse?
Está claro pero por eso lo que busco es haya una probabilidad alta de no tener que poner ningún peso de otro lado y que la inversión autofinancie los eventuales gastos. Se me ocurrió ponerlo en excel, claramente con supuestos muy malos, pero creo que la respuesta debería ser algo así??
http://www.chilebolsa.com/foro/uploads/51948_asdf.png
La respuesta sería: poniendo un pie de 40%, te da para pagar todos los dividendos de un año si es que el arrendatario no paga 3 meses. Si le asignas una probabilidad baja a ese escenario, deberías comprar 2,5 departamentos de X UF con tus X UF. Algo así. Las columnas de Dividendo y Arriendo creo que va a ser fácil de arreglarlas con datos reales pero no sé cómo distribuye la probabilidad de que los arrendatarios no paguen o de quedarse sin arrendatario, cómo lo manejas en tus modelos Rolex?

Rolex · 29-05-19 10:19

Felipao escribió:

Buena info, mi viejo en Miami averiguo con un realtor de alla (ni idea si chanta o no, pero era medio centro americana, quzias se lo queria cagar y ella le dijo que necesitaba a alguien local), sobre jugarsela es dificil la pregunta mas pq venezuela no es EE.UU. en el 2008 que se recupera y es full capitalista.

bueno el tema de los realtor en usa, si bien son lejos mas profesionales que en chile, al final del dia son casi lo mismo. En usa tienes mas de 1 millon de ellos, parecido a lo que sucede aca, no tienes trabajo -> te haces realtor. No me extraña que inventen cosas, al igual que aca.

Nicotin escribió:

Rolex entendiendo que soy analfabeto en el tema y sé que lo que voy a preguntar es una patudez... cómo determinarías cuánto es el pie óptimo para determinar un nivel sano de apalancamiento para un inversionista retail? Por sano me refiero a un nivel donde la probabilidad de pagar gastos con $ externa a la inversión sea baja.

cada uno conoce su bolsillo, y sabe cuando es sano o no.

zorra escribió:

el dato de cuanto es "la vacancia" de mercado en cuanto a arriendos es el que deberias usar, si es que tienes varios dptos.
los gastos de mantencion, contribuciones y demas deberian equivaler a un mes de arriendo aprox. al anio (tengo teclado ingles )

Hay un tema aqui respecto a la famosa mantencion, y es que uno como arrendador, debe tratar a toda costa de traspasarla al arrendatario. Es comun a nivel de arriendos de departamento (volvemos al inversionista retail) que arriendan y al otro dia ya tienes al arrendatario llamandote: la puerta no cierra bien, el agua sale con poca presion, tengo una gotera, se me salio una ceramica, y el tema es tan largo como la imaginacion que tiene el arrendatario a la hora de pedir todo a cargo del arrendador.

Propiedad entregada conforme, es propiedad a la cual el arrendador no deberia meterle mano alguna (excluido por ejemplo, una cañeria de agua que va por la pared y se revento) de ahi en adelante, y recibirla en igual condicion al termino del contrato.

El dia que te planteas de esa forma el negocio, garantizado que los gastos de mantencion se van a casi cero, porque el arrendatario te va a cuidar el lugar, o se expone a pagar de su bolsillo. Aparte que como va a ser tan negligente una persona de no poder cambiar una llave de agua o una ampolleta..

asdfgh · 29-05-19 11:44

Rolex escribió:

Hay un tema aqui respecto a la famosa mantencion, y es que uno como arrendador, debe tratar a toda costa de traspasarla al arrendatario. Es comun a nivel de arriendos de departamento (volvemos al inversionista retail) que arriendan y al otro dia ya tienes al arrendatario llamandote: la puerta no cierra bien, el agua sale con poca presion, tengo una gotera, se me salio una ceramica, y el tema es tan largo como la imaginacion que tiene el arrendatario a la hora de pedir todo a cargo del arrendador.
Propiedad entregada conforme, es propiedad a la cual el arrendador no deberia meterle mano alguna (excluido por ejemplo, una cañeria de agua que va por la pared y se revento) de ahi en adelante, y recibirla en igual condicion al termino del contrato.
El dia que te planteas de esa forma el negocio, garantizado que los gastos de mantencion se van a casi cero, porque el arrendatario te va a cuidar el lugar, o se expone a pagar de su bolsillo. Aparte que como va a ser tan negligente una persona de no poder cambiar una llave de agua o una ampolleta..

Si arriendas un departamento con agua caliente, electricidad, ascensores que funcionan, etc, no debiese ser causal de término anticipado de contrato la falla de alguno de estos elementos?

Por otro lado, las llaves, bisagras de puertas, sellos de ventanas y otros tienen vida útil. Los mantenimientos por vida útil, que fallan durante el tiempo de arrendamiento deben ser cubiertos por el dueño de la propiedad. Otra cosa es cobrar esto camuflado dentro del ítem de arriendo.

Es un hecho que el chileno promedio firma cualquier cosa que le ponen al frente sin entender lo que lee, pero eso serían las mínimas exigencias como arrendatario.

Recuerdo una entrevista que le hicieron hace poco al chino rios por su casa. Tiene un arrendatario que paga 10 millones mensuales, pero el chino es el que se preocupa de mantener los jardines, la pintura, la piscina, pagar los gastos comunes, etc, porque al fin y al cabo es él el interesado en que su propiedad mantenga el valor en el corto plazo...

nao · 29-05-19 12:11

Rolex escribió:

(...)
Propiedad entregada conforme, es propiedad a la cual el arrendador no deberia meterle mano alguna (excluido por ejemplo, una cañeria de agua que va por la pared y se revento) de ahi en adelante, y recibirla en igual condicion al termino del contrato.
El dia que te planteas de esa forma el negocio, garantizado que los gastos de mantencion se van a casi cero, porque el arrendatario te va a cuidar el lugar, o se expone a pagar de su bolsillo. Aparte que como va a ser tan negligente una persona de no poder cambiar una llave de agua o una ampolleta..

Primera vez que estoy en desacuerdo con Ud don Rolex, pero si recibo una casa en verano, que "se ve" en buen estado, y a la primera lluvia tiene goteras, me parece muy razonable que esto lo arregle el dueño, y no me parece que la respuesta sea algo así como "bueno, yo le pasé una casa sin goteras, y Ud aceptó conforme, así que ud me la devuelve al final del contrato, sin gotera".

Saludos!

Rolex · 29-05-19 12:12

asdfgh escribió:

Si arriendas un departamento con agua caliente, electricidad, ascensores que funcionan, etc, no debiese ser causal de término anticipado de contrato la falla de alguno de estos elementos?

No, yo al menos no he visto un contrato que indique que si deja de funcionar el ascensor o el agua caliente es causal de termino de contrato.

asdfgh escribió:

Por otro lado, las llaves, bisagras de puertas, sellos de ventanas y otros tienen vida útil. Los mantenimientos por vida útil, que fallan durante el tiempo de arrendamiento deben ser cubiertos por el dueño de la propiedad. Otra cosa es cobrar esto camuflado dentro del ítem de arriendo.

Asi es tienen vida util, nadie lo discute, y si fallan mientras estan en posesion del arrendatario, este debe arreglarlos. Uno tiene que asegurarse de entregar el lugar en condiciones aptas, lo que pase despues es tema del arrendatario.

asdfgh escribió:

Es un hecho que el chileno promedio firma cualquier cosa que le ponen al frente sin entender lo que lee, pero eso serían las mínimas exigencias como arrendatario.

En temas de arriendo, la verdad que no he visto algun juicio donde se le haya dado el favor a alguien que firmo sin entender, asi que basado en eso, diria que entienden claramente al momento de firmar.

asdfgh escribió:

Recuerdo una entrevista que le hicieron hace poco al chino rios por su casa. Tiene un arrendatario que paga 10 millones mensuales, pero el chino es el que se preocupa de mantener los jardines, la pintura, la piscina, pagar los gastos comunes, etc, porque al fin y al cabo es él el interesado en que su propiedad mantenga el valor en el corto plazo...

El no paga todo lo que indicas porque esta interesado en mantener el valor sino porque se arrendo en tales condiciones, no confundas. Ahora, desconozco el caso puntual pero nosotros tenemos algunas propiedades arrendadas a ejecutivos extranjeros/funcionarios diplomaticos y en ese caso, si, piden muchas cosas (quien hara el jardin, la piscina, reparaciones menores) y se les ofrece el servicio anexo para que no tengan que buscar. Si, la mayoria ha preguntado si va incluido en el arriendo, y la respuesta es no. Vienen de paso, lo que menos quieren es preocuparse por el mantenimiento, pero saben que debe hacerse, y tiene un costo, ni en su pais de origen es gratis, nada es gratis.

Rolex · 29-05-19 12:15

nao escribió:

Primera vez que estoy en desacuerdo con Ud don Rolex, pero si recibo una casa en verano, que "se ve" en buen estado, y a la primera lluvia tiene goteras, me parece muy razonable que esto lo arregle el dueño, y no me parece que la respuesta sea algo así como "bueno, yo le pasé una casa sin goteras, y Ud aceptó conforme, así que ud me la devuelve al final del contrato, sin gotera".
Saludos!

Es que no leiste bien, la gotera es igual a la cañeria que va por dentro de la pared y que se revienta, y que tal como dije, hay que meterse la mano al bolsillo como arrendador. Lo resumire en una palabra mas tecnica que el derecho ha simplificado: vicios ocultos.

Ahora estara de acuerdo conmigo, saludos.

asdfgh · 29-05-19 14:54

Una pregunta nada que ver con el tema. Tengo un depto en stgo centro, que compre hace unos 6 años y ya necesita algunos retoques. Conocen alguna empresa que se dedique a eso? Todos mis conocidos arriendan por lo que no manejan datos de este tipo, y en google no me ha ido muy bien con las búsquedas, me imagino que porque no se que tengo que buscar exactamente.

Para tener una referencia, me gustaría sacar el papel tapiz, pintar, cambiar los guardapolvos y socalos de plumavit, emparejar el cielo, cambiar ventanas a termopanel (vivo en piso 22), modificar closets etc...

TotenKrieg · 30-05-19 08:32

Recuerden que las reparaciones LOCATIVAS son del bolsillo del arrendatario... se rompe una llave, una cañería visible, un flexible, etc. debe pagar quien está habitando la propiedad arrendada. El arrendador sólo debe pagar los daños mayores que imposibiliten el uso del bien para el fin que se arrendó. Por ejemplo el dueño paga cuando se rompe el techo, cuando se rompe una cañería que va dentro de la pared (como dijo rolex), cuando se rompe una muralla por un terremoto, etc.

Saludos.

asdfgh · 30-05-19 09:03

Con respecto a las reparaciones, considerando que Toten habla de las locativas, encontré esta presentación que encontré bien útil:

http://archivo.colegioabogados.cl/cgi-b … ivo&id=441

Rolex · 30-05-19 12:02

asdfgh escribió:

Una pregunta nada que ver con el tema. Tengo un depto en stgo centro, que compre hace unos 6 años y ya necesita algunos retoques. Conocen alguna empresa que se dedique a eso? Todos mis conocidos arriendan por lo que no manejan datos de este tipo, y en google no me ha ido muy bien con las búsquedas, me imagino que porque no se que tengo que buscar exactamente.
Para tener una referencia, me gustaría sacar el papel tapiz, pintar, cambiar los guardapolvos y socalos de plumavit, emparejar el cielo, cambiar ventanas a termopanel (vivo en piso 22), modificar closets etc...

la gente que trabaja con sodimac funciona bastante bien para ese tipo de trabajos.

xtrader · 03-06-19 12:05

https://www.marketwatch.com/story/they- … o_homepage

zorra · 04-06-19 13:59

A propisto de la discusion de un par de dias atras...ya vamos en creditos a 40 años

https://www.df.cl/noticias/mercados/ban … 24427.html

Felipao · 05-06-19 22:12

zorra escribió:

A propisto de la discusion de un par de dias atras...ya vamos en creditos a 40 años
https://www.df.cl/noticias/mercados/ban … 24427.html

Venia a postear exactamente lo mismo, alguno ha hecho la simulación? Saben de las tasas? Llene hartos datos enviar, clave y la página estaba caída:(

TotenKrieg · 06-06-19 08:11

No me parece mal un crédito a 40 años.

Puedes comprarlo ahora con baja tasa, con el tiempo lo vendes. O si quieres vivir allí, puedes refinanciar en un par de años más si estás teniendo mayores ingresos (demostrables).

Saludos.

Felipao · 06-06-19 09:33

TotenKrieg escribió:

No me parece mal un crédito a 40 años.
Puedes comprarlo ahora con baja tasa, con el tiempo lo vendes. O si quieres vivir allí, puedes refinanciar en un par de años más si estás teniendo mayores ingresos (demostrables).
Saludos.

a mi 30 años ya me parecia una locura, al final estiran tanto el chicle y los imponderables en 40 años ya son casi infinitos.

Ademas con esto logran que la gente compre cosas cada vez mas caras, no es que van a pagar la misma casa pero de forma mas comoda, en general la gente saca la cuenta con la cuota y chao, mas adelante ven como lo arreglan.

En un credito normal en UFs a 30 años en intereses pagas 85-100% del valor de la casa eso en UFs, imaginate el valor de la UF en 10 años mas, va a ser 50 lucas? 60 lucas? en pesos deben ser 3 casas al final, pero la gente no saca esa cuenta.

Lnavas · 06-06-19 09:36

Increible como muchas personas funcionan así en todo lo que compran. Les interesa cuanto pagaran mes a mes, no el total de lo que van a pagar...

Felipao escribió:

TotenKrieg escribió:
No me parece mal un crédito a 40 años.
Puedes comprarlo ahora con baja tasa, con el tiempo lo vendes. O si quieres vivir allí, puedes refinanciar en un par de años más si estás teniendo mayores ingresos (demostrables).
Saludos.
a mi 30 años ya me parecia una locura, al final estiran tanto el chicle y los imponderables en 40 años ya son casi infinitos.
Ademas con esto logran que la gente compre cosas cada vez mas caras, no es que van a pagar la misma casa pero de forma mas comoda, en general la gente saca la cuenta con la cuota y chao, mas adelante ven como lo arreglan.
En un credito normal en UFs a 30 años en intereses pagas 85-100% del valor de la casa eso en UFs, imaginate el valor de la UF en 10 años mas, va a ser 50 lucas? 60 lucas? en pesos deben ser 3 casas al final, pero la gente no saca esa cuenta.

asdfgh · 06-06-19 09:43

Felipao escribió:

en general la gente saca la cuenta con la cuota y chao, mas adelante ven como lo arreglan.

Cuanta verdad hay en esto... De hecho hay una teoría relacionada con esto que ganó un nobel hace poco tiempo atrás. Se llama la teoría del emujón, o "nudge". En resumidas cuentas la gente usa más el instinto para tomar decisiones rápidas, dejando de lado su lado racional.

Felipao escribió:

imaginate el valor de la UF en 10 años mas, va a ser 50 lucas? 60 lucas? en pesos deben ser 3 casas al final, pero la gente no saca esa cuenta.

Te quedaste corto. A un 3,5% anual promedio, a 40 años la UF debería están en más de 100.000 lucas :-S

MARKOLICH · 06-06-19 09:59

cuantas casas se pagan al valor actual, versus, cuanto valdrà la casa en 40 años. That is the question.

Felipao · 06-06-19 14:46

MARKOLICH escribió:

cuantas casas se pagan al valor actual, versus, cuanto valdrà la casa en 40 años. That is the question.

Pero con esa logica que el banco se compre las casas si quiere tener al valor futuro de la casa.

Con esa logica no se si vale la pena comprar, para que compro hoy si en verdad me estan cobrando (entre el que vende la casa y banco) el valor futuro de la casa.

Ahi tienes otros factores que meter a la formula, pero no me compro esas formas de ver valor presente con el futuro hoy, no se si me explico bien.

Rolex · 07-06-19 11:11

No tengo idea de ese credito a 40 años pero si esta enfocado al joven profesional que esta saliendo de una carrera de ingenieria, medicina, me parece que no se ve tan descabellado.

Cualquier tipo hoy (y antes tambien) que haya salido de una carrera de ingenieria o medicina, sin mba ni ningun otro adorno moderno, puede perfectamente hacer una pega razonablemente buena y suficiente como para mantenerse en el tiempo, por 30 años, trabajando, ganado un buen sueldo. Pero en esas carreras, si eres perito en homicidios, yo creo que no

LV83 · 07-06-19 12:31

Me acaba de pasar una situación muy desagradable. El año pasado compré un departamento con estacionamiento, revisé en el portal del SII las contribuciones del estacionamiento y aparecía sin deuda, y yo pagué las cuotas 2018 y lo que va del 2019.
Resulta que ayer en la noche me llegó un email de la Tesorería General de la República, diciendo que por deudas de contribuciones del estacionamiento, éste estaba pronto a comenzar el proceso de remate. Hoy a primera hoy fui a la TGR y efectivamente habían cuotas impagas en el periodo 2011-2017. Obviamente las pagué todas. En el SII no fueron capaces de explicarme cómo diablos en su sistema aparecía sin deuda el rol, me parece insólito que se puedan equivocar tanto. Al final el perjudicado fui yo, porque tuve que pagar algo que no me correspondía, esas contribuciones se debieron haber descontado del precio de compra.

vinoso · 10-06-19 08:56

El que te puedan amenazar con eso ya es raro... me parece inaceptable, y bananero también... hay otras formas de sancionar por impago, no puede ser que tengan la facultad de quitarte el bien raíz.

LV83 escribió:

Me acaba de pasar una situación muy desagradable. El año pasado compré un departamento con estacionamiento, revisé en el portal del SII las contribuciones del estacionamiento y aparecía sin deuda, y yo pagué las cuotas 2018 y lo que va del 2019.
Resulta que ayer en la noche me llegó un email de la Tesorería General de la República, diciendo que por deudas de contribuciones del estacionamiento, éste estaba pronto a comenzar el proceso de remate. Hoy a primera hoy fui a la TGR y efectivamente habían cuotas impagas en el periodo 2011-2017. Obviamente las pagué todas. En el SII no fueron capaces de explicarme cómo diablos en su sistema aparecía sin deuda el rol, me parece insólito que se puedan equivocar tanto. Al final el perjudicado fui yo, porque tuve que pagar algo que no me correspondía, esas contribuciones se debieron haber descontado del precio de compra.

Rolex · 10-06-19 12:09

LV83 escribió:

Me acaba de pasar una situación muy desagradable. El año pasado compré un departamento con estacionamiento, revisé en el portal del SII las contribuciones del estacionamiento y aparecía sin deuda, y yo pagué las cuotas 2018 y lo que va del 2019.
Resulta que ayer en la noche me llegó un email de la Tesorería General de la República, diciendo que por deudas de contribuciones del estacionamiento, éste estaba pronto a comenzar el proceso de remate. Hoy a primera hoy fui a la TGR y efectivamente habían cuotas impagas en el periodo 2011-2017. Obviamente las pagué todas. En el SII no fueron capaces de explicarme cómo diablos en su sistema aparecía sin deuda el rol, me parece insólito que se puedan equivocar tanto. Al final el perjudicado fui yo, porque tuve que pagar algo que no me correspondía, esas contribuciones se debieron haber descontado del precio de compra.

sistemas de tesoreria y sii no funcionan como uno cree que funcionan, al menos esa fue la explicacion que recibi yo hace muchos años por un tema impositivo. Lo responsable es revisar en tesoreria, tienen cartolas de contribuyente donde te aparece todo.

vinoso escribió:

El que te puedan amenazar con eso ya es raro... me parece inaceptable, y bananero también... hay otras formas de sancionar por impago, no puede ser que tengan la facultad de quitarte el bien raíz.

Desgranemos el choclo:

primero, es que nadie amenaza a nadie, es parte del procedimiento, no pagas, el fisco se paga, de hecho en temas judiciales, el fisco primero siempre (quiebras, remates, prioridad). No hay nada de raro en el procedimiento que es conocido por todos. Me parece bastante aceptable que uno pueda cobrar utilizando todos los medios disponibles en el sistema. O no?

segundo, hay otras formas de sancionar el impago, de hecho se usan en estos casos, se les llama multa e intereses, que de por cierto, muchas veces son rebajadas en casi toda su totalidad, lo cual es un incentivo perverso.

tercero, no te quitan el bien raiz, porque el estado no es el que lo remata para si mismo.

Es bueno tener esos conceptos claros.

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