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#4711 03-04-19 05:40

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

San Bernardo es elegida como la comuna con la rentabilidad más alta de Santiago ...dicen.

https://www.elmostrador.cl/dia/2019/03/ … -santiago/


Villa Alemana desplaza a Valparaíso en proyectos inmobiliarios durante 2018, según informe - 90% de la oferta son casas, algo no muy comun hoy en dia.

https://www.biobiochile.cl/noticias/nac … orme.shtml


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

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#4712 05-04-19 04:20

lagster
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Re: burbuja inmobiliaria ?

https://www.df.cl/noticias/internaciona … 75614.html

Don Rolex , sabe jejeje .

Por mi lado , mas que la vivienda me preocupa la venta/renta de propiedades industriales. Estoy ofreciendo un galpon en sector Rotonda Con Con y se nota mucha falta de interès .

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#4713 05-04-19 05:42

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

lagster escribió:

https://www.df.cl/noticias/internaciona … 75614.html

Don Rolex , sabe jejeje .

Por mi lado , mas que la vivienda me preocupa la venta/renta de propiedades industriales. Estoy ofreciendo un galpon en sector Rotonda Con Con y se nota mucha falta de interès .

me puse el chaleco antibalas hace rato, nuestro target en residencial gana bien, y si lo echan, viene otro, largo en renta residencial top, a prueba de balas y torpedos.

en comercial tipo bodega hace rato se puso dificil, vender hoy un terreno con oficina galpon...quien te compra para darle ese uso? 10 mil uf por lo bajo, mataste a mas del 50% de las pymes de una, no les da para tal inversion, deben arrendar no comprar.

se ve poco personaje dedicado a la venta de tales bienes por lo mismo, si bien todo el mundo quiere su casa propia comercial, eso yo diria ya es historia.

Como que se puso dificil todo no? smile


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#4714 05-04-19 07:52

Felipao
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex escribió:
lagster escribió:

https://www.df.cl/noticias/internaciona … 75614.html

Don Rolex , sabe jejeje .

Por mi lado , mas que la vivienda me preocupa la venta/renta de propiedades industriales. Estoy ofreciendo un galpon en sector Rotonda Con Con y se nota mucha falta de interès .

me puse el chaleco antibalas hace rato, nuestro target en residencial gana bien, y si lo echan, viene otro, largo en renta residencial top, a prueba de balas y torpedos.

en comercial tipo bodega hace rato se puso dificil, vender hoy un terreno con oficina galpon...quien te compra para darle ese uso? 10 mil uf por lo bajo, mataste a mas del 50% de las pymes de una, no les da para tal inversion, deben arrendar no comprar.

se ve poco personaje dedicado a la venta de tales bienes por lo mismo, si bien todo el mundo quiere su casa propia comercial, eso yo diria ya es historia.

Como que se puso dificil todo no? smile


No se si dificil pq veo a los con lucas de siempre que siguen comprando, pero las grandes pasadas ya no se ven al menos que seas guru, pero yo al menos que estoy empezando no es mucho lo que se le saca al cuento (es mas ahorro que hacerse rico).

Ponte para mi es lejos mejor un depa con credito que los clasicos seguros que le venden a la gente con ahorro, pones el pie o cuotas para el pie si no tienes las lucas y en teoria el arrendatario paga el resto, si te mueres queda pagado y queda para tu familia muy similar al seguro (de hecho conozco a alguien que hace algo asi con 3 deptos cada cierto tiempo si sube el avaluo va y pide mas plata sobre los deptos al final nunca los pagara pero son herencia).

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#4715 05-04-19 09:15

edu67
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Felipao escribió:
Rolex escribió:
lagster escribió:

https://www.df.cl/noticias/internaciona … 75614.html

Don Rolex , sabe jejeje .

Por mi lado , mas que la vivienda me preocupa la venta/renta de propiedades industriales. Estoy ofreciendo un galpon en sector Rotonda Con Con y se nota mucha falta de interès .

me puse el chaleco antibalas hace rato, nuestro target en residencial gana bien, y si lo echan, viene otro, largo en renta residencial top, a prueba de balas y torpedos.

en comercial tipo bodega hace rato se puso dificil, vender hoy un terreno con oficina galpon...quien te compra para darle ese uso? 10 mil uf por lo bajo, mataste a mas del 50% de las pymes de una, no les da para tal inversion, deben arrendar no comprar.

se ve poco personaje dedicado a la venta de tales bienes por lo mismo, si bien todo el mundo quiere su casa propia comercial, eso yo diria ya es historia.

Como que se puso dificil todo no? smile


No se si dificil pq veo a los con lucas de siempre que siguen comprando, pero las grandes pasadas ya no se ven al menos que seas guru, pero yo al menos que estoy empezando no es mucho lo que se le saca al cuento (es mas ahorro que hacerse rico).

Ponte para mi es lejos mejor un depa con credito que los clasicos seguros que le venden a la gente con ahorro, pones el pie o cuotas para el pie si no tienes las lucas y en teoria el arrendatario paga el resto, si te mueres queda pagado y queda para tu familia muy similar al seguro (de hecho conozco a alguien que hace algo asi con 3 deptos cada cierto tiempo si sube el avaluo va y pide mas plata sobre los deptos al final nunca los pagara pero son herencia).

Cuando trabajé  en seguros de vida y con ahorro, había dos beneficios importantes en aquella  época:
1. El seguro era un ingreso No Renta  (INR) (hoy en disputa con el SII para ser eliminado)
2. El segundo y más importante es que puedes elegir a los beneficiarios, el contratante los designa (oh cambia) libremente. Con ello mucha gente que no estaba separado legalmente, oh que estaba con problemas los contrataba para proteger a los NO herederos (as). Ahí terminábamos mas como consejeros personales. Muchas historias que quedaban en secreto de confesión.

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#4716 08-04-19 15:01

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Muy buenas tardes. Estaba en una reunion y salio el tema de los arriendos en el centro, estacion central y demases. Sin animo de discutir lo bueno o lo malo, entre todas las cosas que me limite a escuchar, me llamaron la atencion las siguientes frases:

1) Personaje 1 - Salio el IPC hoy, 0,5%, mis arrendatarios me van a negociar la proxima alza, pero es normal, muy pocos traspasan el alza de ipc completo al arriendo, el mercado ha funcionado siempre asi.

2) Personaje 2 - Le subi el arriendo a todos a partir de enero 2019, e ingrese una clausula que obliga al arrendatario a negociar una nueva ALZA a partir del 2020 para renovar el contrato, independiente al alza en si por ipc.

3) (Consultado el personaje anterior a como se toman los arrendatarios cuando deben cubrir el diferencial del mes de garantia ante un alza) Cubrir? No, si yo cobre la garantia cuando firmamos el contrato inicial, nadie te pide cubrir el diferencial ante un alza, porque deberia hacerlo?

4) Personaje 3 - Tengo problemas con algunos arrendatarios y los gastos comunes, me pagan el arriendo pero el gasto comun me lo van corriendo, no tengo las herramientas para obligarlo a pagar y no puedo echarlo.

5) Personaje 4 - Todos mis contratos contemplan reajuste por IPC, no se puede usar la UF hoy en dia ya que el arrendatario sabe que paga mas en UF. (Hagamos la aclaracion, es un personaje con estudios superiores, al menos eso dice)

Que opinan por aca? Veamos como anda el pulsometro

Excelentisimas tardes!


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#4717 08-04-19 15:07

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Olvide un comentario mas del personaje 1

6) Personaje 1 - Yo no firmo los contratos en notaria, porque es una mera autorizacion de firma, hago estampar la huella y me ahorro el tramite ese, asi el arrendatario no tiene que ir a perder el tiempo y yo tampoco.


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#4718 09-04-19 05:45

lagster
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Re: burbuja inmobiliaria ?

5) Personaje 4 - Todos mis contratos contemplan reajuste por IPC, no se puede usar la UF hoy en dia ya que el arrendatario sabe que paga mas en UF. (Hagamos la aclaracion, es un personaje con estudios superiores, al menos eso dice)



La unica diferencia es que el IPC se cambia de forma mensual la UF es diaria que va asumiendo la prorrata del IPC  , es decir tienes rezago màximo de un mes . Muchos contratos de arriendo contemplan cambios por IPC cada 3 meses o 6 meses , etc..

Bueno de todos los comentarios hechos , solo puedo decir que los problemas que tienen se los merecen por...

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#4719 11-04-19 06:59

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

lagster escribió:

5) Personaje 4 - Todos mis contratos contemplan reajuste por IPC, no se puede usar la UF hoy en dia ya que el arrendatario sabe que paga mas en UF. (Hagamos la aclaracion, es un personaje con estudios superiores, al menos eso dice)



La unica diferencia es que el IPC se cambia de forma mensual la UF es diaria que va asumiendo la prorrata del IPC  , es decir tienes rezago màximo de un mes . Muchos contratos de arriendo contemplan cambios por IPC cada 3 meses o 6 meses , etc..

Bueno de todos los comentarios hechos , solo puedo decir que los problemas que tienen se los merecen por...

Parece obvio no? pero el comun de las personas al parecer ve en la uf un sistema maligno para el cual, afortunadamente, existe la alternativa llamada ipc.

Mi punto es que veo mucho inversionista que solo ha visto el tema del credito y que el depto "se pague", sin tomar en cuenta el resto de variables que implic estar en el rubro, y eso me produce cierto temor, ya que las lucas que estan llegando a hacer la pelea vienen con todo eso y mas, muy claro.

El rentista pequeño va a tener que ponerse las pilas o le augura un futuro dificil.


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#4720 11-04-19 08:27

zorra
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex,

no es primera vez que leo un pronostico obscuro para los pequenos inversionistas de tu parte, producto de la entrada de "perros grandes" al negocio de las rentas.

como me parece que te dedicas al rubro desde hace tiempo, me gustaria entender el racional detras de este baticinio, es por que crees que habra una reduccion en los precios de arriendo por economias de escala de los grandes y muchos pequenos no podran pagar los creditos?, es porque crees que podran entregar "mas por lo mismo" y aumentara la vacancia/bajaran los precios de los pequenos?, gracias

Rolex escribió:
lagster escribió:

5) Personaje 4 - Todos mis contratos contemplan reajuste por IPC, no se puede usar la UF hoy en dia ya que el arrendatario sabe que paga mas en UF. (Hagamos la aclaracion, es un personaje con estudios superiores, al menos eso dice)



La unica diferencia es que el IPC se cambia de forma mensual la UF es diaria que va asumiendo la prorrata del IPC  , es decir tienes rezago màximo de un mes . Muchos contratos de arriendo contemplan cambios por IPC cada 3 meses o 6 meses , etc..

Bueno de todos los comentarios hechos , solo puedo decir que los problemas que tienen se los merecen por...

Parece obvio no? pero el comun de las personas al parecer ve en la uf un sistema maligno para el cual, afortunadamente, existe la alternativa llamada ipc.

Mi punto es que veo mucho inversionista que solo ha visto el tema del credito y que el depto "se pague", sin tomar en cuenta el resto de variables que implic estar en el rubro, y eso me produce cierto temor, ya que las lucas que estan llegando a hacer la pelea vienen con todo eso y mas, muy claro.

El rentista pequeño va a tener que ponerse las pilas o le augura un futuro dificil.

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#4721 11-04-19 09:07

desc
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Estimados, me sumo a la pregunta, como pequeño inversionista, a que te refieres? Con que crees deberíamos tener cuidado?


Gracias




zorra escribió:

Rolex,

no es primera vez que leo un pronostico obscuro para los pequenos inversionistas de tu parte, producto de la entrada de "perros grandes" al negocio de las rentas.

como me parece que te dedicas al rubro desde hace tiempo, me gustaria entender el racional detras de este baticinio, es por que crees que habra una reduccion en los precios de arriendo por economias de escala de los grandes y muchos pequenos no podran pagar los creditos?, es porque crees que podran entregar "mas por lo mismo" y aumentara la vacancia/bajaran los precios de los pequenos?, gracias

Rolex escribió:
lagster escribió:

5) Personaje 4 - Todos mis contratos contemplan reajuste por IPC, no se puede usar la UF hoy en dia ya que el arrendatario sabe que paga mas en UF. (Hagamos la aclaracion, es un personaje con estudios superiores, al menos eso dice)



La unica diferencia es que el IPC se cambia de forma mensual la UF es diaria que va asumiendo la prorrata del IPC  , es decir tienes rezago màximo de un mes . Muchos contratos de arriendo contemplan cambios por IPC cada 3 meses o 6 meses , etc..

Bueno de todos los comentarios hechos , solo puedo decir que los problemas que tienen se los merecen por...

Parece obvio no? pero el comun de las personas al parecer ve en la uf un sistema maligno para el cual, afortunadamente, existe la alternativa llamada ipc.

Mi punto es que veo mucho inversionista que solo ha visto el tema del credito y que el depto "se pague", sin tomar en cuenta el resto de variables que implic estar en el rubro, y eso me produce cierto temor, ya que las lucas que estan llegando a hacer la pelea vienen con todo eso y mas, muy claro.

El rentista pequeño va a tener que ponerse las pilas o le augura un futuro dificil.

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#4722 11-04-19 10:11

asdfgh
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Calificacion :   14 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Alguien se acuerda de lo que pasó con las farmacias chicas cuando las grandes cadenas empezaron con su negocio? no fue hace mucho tiempo atrás...

Me imagino que a eso se refiere Rolex, al menos así lo veo yo.

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#4723 11-04-19 10:35

VkHero
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Me sumo a la duda... deberíamos tener cuidado con que? con quien? efectos de que?

"... sin tomar en cuenta el resto de variables que implic estar en el rubro, y eso me produce cierto temor, ya que las lucas que estan llegando a hacer la pelea vienen con todo eso y mas, muy claro. "

me gustaría desmenuzar esa frase...

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#4724 11-04-19 14:06

Soros
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Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Imagina que un gran inversionista manda, negocia y construye un edificio exclusivamente para su arriendo (departamentos) obviamente el costo por m2 para él será muy inferior al que paga el que compra por portalinmobiliario y por tanto puede arrendar a menores precios....

asdfgh escribió:

Alguien se acuerda de lo que pasó con las farmacias chicas cuando las grandes cadenas empezaron con su negocio? no fue hace mucho tiempo atrás...

Me imagino que a eso se refiere Rolex, al menos así lo veo yo.


No tiene sentido ser el más rico del cementerio... disfrute la vida

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#4725 11-04-19 14:13

zorra
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Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Nada mas que precios?,  lo de las farmacias fue por preciosolamente?, no seria tambien por otros factores?, variedad de productos, capilaridad, fidelidad de marca,...

Soros escribió:

Imagina que un gran inversionista manda, negocia y construye un edificio exclusivamente para su arriendo (departamentos) obviamente el costo por m2 para él será muy inferior al que paga el que compra por portalinmobiliario y por tanto puede arrendar a menores precios....

asdfgh escribió:

Alguien se acuerda de lo que pasó con las farmacias chicas cuando las grandes cadenas empezaron con su negocio? no fue hace mucho tiempo atrás...

Me imagino que a eso se refiere Rolex, al menos así lo veo yo.

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#4726 11-04-19 15:36

asdfgh
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Calificacion :   14 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Sipo, primero entraron muy barato y todos los consumidores felices. Después quebraron las farmacias chicas y se apoderaron del mercado. El resto es historia conocida...

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#4727 12-04-19 10:22

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

precios, gestion, sacar lucas via administracion, quedarse con el mejor sujeto de credito (mal llamado arrendatario) y entregar en bandeja al mal pagador al inversionista retail (que de por cierto tampoco le van a poder aforrar con un mayor valor ya que te sacara en cara que el de al lado cuesta menos).

Esto sera un negocio crediticio donde el arriendo es y sera tratado igual que una cuota de la tarjeta de credito, quien no lo entienda asi y no cobre lo que debe cobrar, esta sonado.


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#4728 12-04-19 12:46

Felipao
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Calificacion :   11 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex escribió:

precios, gestion, sacar lucas via administracion, quedarse con el mejor sujeto de credito (mal llamado arrendatario) y entregar en bandeja al mal pagador al inversionista retail (que de por cierto tampoco le van a poder aforrar con un mayor valor ya que te sacara en cara que el de al lado cuesta menos).

Esto sera un negocio crediticio donde el arriendo es y sera tratado igual que una cuota de la tarjeta de credito, quien no lo entienda asi y no cobre lo que debe cobrar, esta sonado.

Concuerdo un poco con Rolex, cuesta comprar como retail pensando en rentabilidades que sean decentes y que los arrendatarios sean buenos, hasta negociar con las corredoras cuesta pq todo lo ven para arriba y casi que los arriendos siempre se pagan, no hay vacancias ni problemas con arrendatarios, para que vamos a hablar de no querer lidiar con los arrendatarios y tener que pagarle a un corredor nuevamente por la gestion, ahi se llevan 8-10% del arriendo, etc...

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#4729 12-04-19 14:47

zorra
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Concuerdo en que dado lo valores de venta actuales para minoristas, ya no vale la pena el negocio del arriendo, incluso pensando en un buen sujeto de credito y valores actuales de arriendo. Si el pronostico es que los valores bajaran aun mas, efectivamente el negocio ya no es lo que fue. El punto es, cuanto podrian bajar los valores?, sera para tanto?, cuantos edificios para renta deberian construirse para realmente afectar los precios?, pensemos que para afectar los precios la oferta debe aumentar mas rapido que la demanda o debe haber una crisis economica que haga caer en general "todo", pero este escenario es independiente de la entrada de los grandes

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#4730 15-04-19 07:38

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Felipao escribió:

Concuerdo un poco con Rolex, cuesta comprar como retail pensando en rentabilidades que sean decentes y que los arrendatarios sean buenos, hasta negociar con las corredoras cuesta pq todo lo ven para arriba y casi que los arriendos siempre se pagan, no hay vacancias ni problemas con arrendatarios, para que vamos a hablar de no querer lidiar con los arrendatarios y tener que pagarle a un corredor nuevamente por la gestion, ahi se llevan 8-10% del arriendo, etc...

Discrepo que los arriendos casi siempre se pagan, y me sustento para decir esto en que ha existido un alza en el numero de personas (tambien mencionado aca) que no pagan el ultimo mes de arriendo, aduciendo que el mes de garantia lo cubre. Si bien se acepta esto como algo normal (a nivel inversionista retail hablando..), en la practica te estan dejando de pagar un mes. Yo creo que ningun retail toma en cuenta eso, se comen la perdida, eso es el al final.

Respecto a las corredoras, la moda hoy es y va, a dejar de administrar propiedades y hacer la pega corta, intermediar el arriendo de tu bien, pedir una comision equivalente a casi 1 mes de arriendo (porcentajes varian pero por lo general le estan pegando una mascada de ese nivel) y supuestamente entregarte un arrendatario que estara 2 años (bonito gancho que te hacen, si te firmo por 2 años estas cubierto..dicen). Le firmo a cualquiera aca, hoy tener una oficina para el corretaje de propiedades no es rentable, a no ser que el corredor sea el dueño, mostrador, secretario, etc. No dan los numeros, y agregar a eso que cualquier desempleado o cono ganas de sentirse emprendedor, se toma un curso de mala muerte de tasador corredor y sale al mercado con "su nombre" corredor de propiedades. Todo esto asumiendo que te cobran un 10% por administracion, generoso.

La nueva forma de administrar es y sera imitando al negocio crediticio, otro ejemplo de como el inversionista retail va a estar en desventaja:

Arrendatario te llama y te dice me voy, pagate con el mes de garantia el ultimo mes. Que hace el retail? Da gracias al de arriba porque podria haber sido peor.

Que hara el nuevo inversionista? Tiene un contrato, actue acorde a este. No? perfecto. Hara la judicializacion, lo primero sera tomar posesion del inmueble abandonado para arrendarlo rapidamente, paralelamente va a poner todo el contrato sobre la mesa con multas e intereses, partiendo por el plazo, si el tipo se fue y le quedaban 6 meses, le van a cobrar los 6 meses, el abogado, y mas, y 200 lucas de arriendo se transformaran en 1.200.000, minimo, van a remtar hasta el ultimo piojo del fallido arrendatario y su codeudor, se pagaran todo, y claro el inmueble por otra parte ya estara generando lucas. Compiteme, dificil no?


zorra escribió:

Concuerdo en que dado lo valores de venta actuales para minoristas, ya no vale la pena el negocio del arriendo, incluso pensando en un buen sujeto de credito y valores actuales de arriendo. Si el pronostico es que los valores bajaran aun mas, efectivamente el negocio ya no es lo que fue. El punto es, cuanto podrian bajar los valores?, sera para tanto?, cuantos edificios para renta deberian construirse para realmente afectar los precios?, pensemos que para afectar los precios la oferta debe aumentar mas rapido que la demanda o debe haber una crisis economica que haga caer en general "todo", pero este escenario es independiente de la entrada de los grandes

No bajaran un 100% si ese es el miedo , pero el tema es si le daran los numeros al retail en caso de tener que ponerse al nivel del otro para competir/subsistir. Aplica en todo negocio.


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

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#4731 15-04-19 08:25

USA-CAL
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Re: burbuja inmobiliaria ?

https://digital.elmercurio.com/2019/04/ … page-width

El articulo de hoy 15 Abril 2019 del WSJ de arriba es muy bueno. Que tal si - sin descalificaciones- los interesados entregan sus opiniones sobre el. Me sorprende (como primer comentario)  la sorpresa del escritor en la afirmacion que en  pasados 5 anos las propiedades de 32 paises del mundo han subido un 24% en precios reales, cuando el ingreso real solo ha subido 8% en el mismo periodo. El articulo parece sorprendido del 24% sobre el alza de 8% en el mismo plazo. Me gustaria saber que opinan los foreros aqui de ello. Para mi la respuesta es muy simple: En 5 anos el SP500 ha subido 61,74%....muy por sobre el alza de las propiedades de 24%. Ello ha permitido que -dadao las anormales tasas de interes que estan muy bajas en el mundo - la gente haya podido comprar casas mas caras (24%) con financiamiento barato ya que sus ahorros financieros han subido 62% (el SP500 o algo similar)....


Cuando las bolsas caigan, las casas tambien lo haran. La diferencia es que las casas al no ser activos con mercados secundarios semi liquidos, caeran mas ya que los bancos ejecutaran a los que esten sobre endeudados y tengan problemas para seguir en la bicicleta de pasados 10 anos.

Opiniones?

USA-CAL


“There are two kinds of forecasters: those who don’t know, and those who don’t know they don’t know.” – J.K. Galbraith

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#4732 15-04-19 09:14

Negrom
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Hola,

Dado que he leido que varios aca son pequeños inversionistas de departamento chicos (DFL2), mi pregunta es como lo hacen con el pago de impuestos cuando tienen mas de 2 deptos DFL2? conviene tenerlos como empresa o como persona natural? cual es la "formula" con la que se lograría pagar menos impuestos?

Muchas gracias

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#4733 15-04-19 11:20

Felipao
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Calificacion :   11 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex escribió:
Felipao escribió:

Concuerdo un poco con Rolex, cuesta comprar como retail pensando en rentabilidades que sean decentes y que los arrendatarios sean buenos, hasta negociar con las corredoras cuesta pq todo lo ven para arriba y casi que los arriendos siempre se pagan, no hay vacancias ni problemas con arrendatarios, para que vamos a hablar de no querer lidiar con los arrendatarios y tener que pagarle a un corredor nuevamente por la gestion, ahi se llevan 8-10% del arriendo, etc...

Discrepo que los arriendos casi siempre se pagan, y me sustento para decir esto en que ha existido un alza en el numero de personas (tambien mencionado aca) que no pagan el ultimo mes de arriendo, aduciendo que el mes de garantia lo cubre. Si bien se acepta esto como algo normal (a nivel inversionista retail hablando..), en la practica te estan dejando de pagar un mes. Yo creo que ningun retail toma en cuenta eso, se comen la perdida, eso es el al final.

Respecto a las corredoras, la moda hoy es y va, a dejar de administrar propiedades y hacer la pega corta, intermediar el arriendo de tu bien, pedir una comision equivalente a casi 1 mes de arriendo (porcentajes varian pero por lo general le estan pegando una mascada de ese nivel) y supuestamente entregarte un arrendatario que estara 2 años (bonito gancho que te hacen, si te firmo por 2 años estas cubierto..dicen). Le firmo a cualquiera aca, hoy tener una oficina para el corretaje de propiedades no es rentable, a no ser que el corredor sea el dueño, mostrador, secretario, etc. No dan los numeros, y agregar a eso que cualquier desempleado o cono ganas de sentirse emprendedor, se toma un curso de mala muerte de tasador corredor y sale al mercado con "su nombre" corredor de propiedades. Todo esto asumiendo que te cobran un 10% por administracion, generoso.

La nueva forma de administrar es y sera imitando al negocio crediticio, otro ejemplo de como el inversionista retail va a estar en desventaja:

Arrendatario te llama y te dice me voy, pagate con el mes de garantia el ultimo mes. Que hace el retail? Da gracias al de arriba porque podria haber sido peor.

Que hara el nuevo inversionista? Tiene un contrato, actue acorde a este. No? perfecto. Hara la judicializacion, lo primero sera tomar posesion del inmueble abandonado para arrendarlo rapidamente, paralelamente va a poner todo el contrato sobre la mesa con multas e intereses, partiendo por el plazo, si el tipo se fue y le quedaban 6 meses, le van a cobrar los 6 meses, el abogado, y mas, y 200 lucas de arriendo se transformaran en 1.200.000, minimo, van a remtar hasta el ultimo piojo del fallido arrendatario y su codeudor, se pagaran todo, y claro el inmueble por otra parte ya estara generando lucas. Compiteme, dificil no?


zorra escribió:

Concuerdo en que dado lo valores de venta actuales para minoristas, ya no vale la pena el negocio del arriendo, incluso pensando en un buen sujeto de credito y valores actuales de arriendo. Si el pronostico es que los valores bajaran aun mas, efectivamente el negocio ya no es lo que fue. El punto es, cuanto podrian bajar los valores?, sera para tanto?, cuantos edificios para renta deberian construirse para realmente afectar los precios?, pensemos que para afectar los precios la oferta debe aumentar mas rapido que la demanda o debe haber una crisis economica que haga caer en general "todo", pero este escenario es independiente de la entrada de los grandes

No bajaran un 100% si ese es el miedo , pero el tema es si le daran los numeros al retail en caso de tener que ponerse al nivel del otro para competir/subsistir. Aplica en todo negocio.

No se si no se entendio o fue el ejemplo, pero yo tampoco creo que siempre se paguen los arriendos pero eso el retail o los mas optimistas no lo meten en su calculo en rentabilidad, por suerte hoy en dia se supone que en 6 meses sacas un mal arrendatario pero eso es sacar sin que te paguen probablemente, mas los gastos de abogados y todo el cuento, nadie retail mete eso a su formula y los que lo hacen quedamos fuera de precio.

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#4734 15-04-19 11:26

Felipao
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Re: burbuja inmobiliaria ?

USA-CAL escribió:

https://digital.elmercurio.com/2019/04/ … page-width

El articulo de hoy 15 Abril 2019 del WSJ de arriba es muy bueno. Que tal si - sin descalificaciones- los interesados entregan sus opiniones sobre el. Me sorprende (como primer comentario)  la sorpresa del escritor en la afirmacion que en  pasados 5 anos las propiedades de 32 paises del mundo han subido un 24% en precios reales, cuando el ingreso real solo ha subido 8% en el mismo periodo. El articulo parece sorprendido del 24% sobre el alza de 8% en el mismo plazo. Me gustaria saber que opinan los foreros aqui de ello. Para mi la respuesta es muy simple: En 5 anos el SP500 ha subido 61,74%....muy por sobre el alza de las propiedades de 24%. Ello ha permitido que -dadao las anormales tasas de interes que estan muy bajas en el mundo - la gente haya podido comprar casas mas caras (24%) con financiamiento barato ya que sus ahorros financieros han subido 62% (el SP500 o algo similar)....


Cuando las bolsas caigan, las casas tambien lo haran. La diferencia es que las casas al no ser activos con mercados secundarios semi liquidos, caeran mas ya que los bancos ejecutaran a los que esten sobre endeudados y tengan problemas para seguir en la bicicleta de pasados 10 anos.

Opiniones?

USA-CAL

No lo veo como tu, para mi la gran gracia es aumento en sueldos reales en el mundo, el mejor acceso al credito y las tasas bajas (tambien menos pie aunque eso esta cambiando).

La gente mas normal a menos en Chile no invierte en la bolsa, eso es una vision mas gringa que Chilena, sobre caidas todo depende de la palanca.

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#4735 15-04-19 13:13

USA-CAL
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Re: burbuja inmobiliaria ?

1387_captura_de_pantalla_2019-04-15_160353.jpg

Felipao, La gente SI Invierte en Bolsa. Incluso los mas pequenos que tienen algun ahorro lo invierten en Fondos Mutuos. Arriba saldo invertido en FFMM en chile en ultimos anos. Esas inversiones no solo se incrementan por los nuevos aportes si no por el alza de los valores en bolsa (Ipsa) en Chile o SP500 en el mundo. Incluso el IPSA y el MSCI mundial tienen una altisima correlacion con el SP500.

Esto quiere decir que -segun articulo del WSJ- quien compro casa en 100 en ano CERO, en el ano 5 tiene 124
Quien compro activos financieros por 100 en ano Cero tiene 162 en ano 5.
Por tanto esa gente, sale de sus ahorros financieros y se compra un acasa o se cambia de su casa a nueva casa (mas grande) y esta dispuesta a pagar mas por ella ya que cuenta con mas patrimonio (invertido en FFMM en caso de chile).

Para mi esto explica : (1) Que postergar compra de casas y ahorra en bolsa es correcto (2)Que el mayor valor ahorrado te permite sustentar que casas suben mas que incremento de ingresos de la poblacion (3) que las tasas de interes negativas o extremadamente bajas son parafina para el alza de precio de las casas y los activos en general.

USA-CAL


“There are two kinds of forecasters: those who don’t know, and those who don’t know they don’t know.” – J.K. Galbraith

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#4736 15-04-19 13:15

zorra
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Re: burbuja inmobiliaria ?

depende de en que tramo de impuesto te encuetres. yo este anio opte por asesorarme con un contador para ver que alternativas tengo, tanto para la declaracion de 2019 y ver que me conviene hacer para mi declaracion del 2020 asumiendo que todo se mantiene mas o menos igual.


Negrom escribió:

Hola,

Dado que he leido que varios aca son pequeños inversionistas de departamento chicos (DFL2), mi pregunta es como lo hacen con el pago de impuestos cuando tienen mas de 2 deptos DFL2? conviene tenerlos como empresa o como persona natural? cual es la "formula" con la que se lograría pagar menos impuestos?

Muchas gracias

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#4737 15-04-19 14:30

Felipao
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Calificacion :   11 

Re: burbuja inmobiliaria ?

USA-CAL escribió:

http://www.chilebolsa.com/foro/uploads/ … 160353.jpg

Felipao, La gente SI Invierte en Bolsa. Incluso los mas pequenos que tienen algun ahorro lo invierten en Fondos Mutuos. Arriba saldo invertido en FFMM en chile en ultimos anos. Esas inversiones no solo se incrementan por los nuevos aportes si no por el alza de los valores en bolsa (Ipsa) en Chile o SP500 en el mundo. Incluso el IPSA y el MSCI mundial tienen una altisima correlacion con el SP500.

Esto quiere decir que -segun articulo del WSJ- quien compro casa en 100 en ano CERO, en el ano 5 tiene 124
Quien compro activos financieros por 100 en ano Cero tiene 162 en ano 5.
Por tanto esa gente, sale de sus ahorros financieros y se compra un acasa o se cambia de su casa a nueva casa (mas grande) y esta dispuesta a pagar mas por ella ya que cuenta con mas patrimonio (invertido en FFMM en caso de chile).

Para mi esto explica : (1) Que postergar compra de casas y ahorra en bolsa es correcto (2)Que el mayor valor ahorrado te permite sustentar que casas suben mas que incremento de ingresos de la poblacion (3) que las tasas de interes negativas o extremadamente bajas son parafina para el alza de precio de las casas y los activos en general.

USA-CAL


Tu realmente crees que alguien que gane 500k al mes invierte en bolsa o FFMM? o que realmente sea un aumento significativo? te puse el ejemplo de Chile mira cuanto ha subido el IPSA aca durante el mismo periodo que en EE.UU.

Del INE promedio en 2917 fue 550K brutos, la mediana esta en 379k

https://www.ine.cl/prensa/detalle-prens … 93-en-2017

Para esas personas el sueño si es la casa propia (si es que pueden hoy en dia lo mas probable es que arrienden)

Tu punto 1 depende de la plata que tengas y ademas tienes el costo de arrendar, no siempre es como lo dices tu (ademas usar EE.UU: como rentabilidad del mundo es muy malo aca no paso lo mismo que allá y mirar el indice es aun peor porque en FFMM tienes costos asociados y aca no son especialmente baratos). 2 No tanto pues en tus acciones sube el % que pusiste ahorrado vs en una casa sube el total cuando apenas tienes un % si es con credito) y 3 esa conclusion es mas que evidente.

Yo vivi el alza de las casas en Chile esperando y inverti en bolsa, y te puedo decir que hubiese sido mejor negocio comprar casa hace 8 años que comprar cuando compre, el depto que compre (que lo compre barato) el tipo pago 6.000 UFs hace 8 años y hoy en día tasacion de banco es 12.000UFs.

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#4738 15-04-19 14:43

zorra
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Re: burbuja inmobiliaria ?

haber comprado en 2010 o 2011 una propiedad con credito hipotecario fue la mejor inversion para ese momento, creo que ese fue el mejor momento. yo no creo que comprar hoy de los mismos resultados en 8 anos mas. Pero nadie es dueno de la verdad, y las diferencias de apreciacion son las que mueven el mercado

Felipao escribió:
USA-CAL escribió:

http://www.chilebolsa.com/foro/uploads/ … 160353.jpg

Felipao, La gente SI Invierte en Bolsa. Incluso los mas pequenos que tienen algun ahorro lo invierten en Fondos Mutuos. Arriba saldo invertido en FFMM en chile en ultimos anos. Esas inversiones no solo se incrementan por los nuevos aportes si no por el alza de los valores en bolsa (Ipsa) en Chile o SP500 en el mundo. Incluso el IPSA y el MSCI mundial tienen una altisima correlacion con el SP500.

Esto quiere decir que -segun articulo del WSJ- quien compro casa en 100 en ano CERO, en el ano 5 tiene 124
Quien compro activos financieros por 100 en ano Cero tiene 162 en ano 5.
Por tanto esa gente, sale de sus ahorros financieros y se compra un acasa o se cambia de su casa a nueva casa (mas grande) y esta dispuesta a pagar mas por ella ya que cuenta con mas patrimonio (invertido en FFMM en caso de chile).

Para mi esto explica : (1) Que postergar compra de casas y ahorra en bolsa es correcto (2)Que el mayor valor ahorrado te permite sustentar que casas suben mas que incremento de ingresos de la poblacion (3) que las tasas de interes negativas o extremadamente bajas son parafina para el alza de precio de las casas y los activos en general.

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Tu realmente crees que alguien que gane 500k al mes invierte en bolsa o FFMM? o que realmente sea un aumento significativo? te puse el ejemplo de Chile mira cuanto ha subido el IPSA aca durante el mismo periodo que en EE.UU.

Del INE promedio en 2917 fue 550K brutos, la mediana esta en 379k

https://www.ine.cl/prensa/detalle-prens … 93-en-2017

Para esas personas el sueño si es la casa propia (si es que pueden hoy en dia lo mas probable es que arrienden)

Tu punto 1 depende de la plata que tengas y ademas tienes el costo de arrendar, no siempre es como lo dices tu (ademas usar EE.UU: como rentabilidad del mundo es muy malo aca no paso lo mismo que allá y mirar el indice es aun peor porque en FFMM tienes costos asociados y aca no son especialmente baratos). 2 No tanto pues en tus acciones sube el % que pusiste ahorrado vs en una casa sube el total cuando apenas tienes un % si es con credito) y 3 esa conclusion es mas que evidente.

Yo vivi el alza de las casas en Chile esperando y inverti en bolsa, y te puedo decir que hubiese sido mejor negocio comprar casa hace 8 años que comprar cuando compre, el depto que compre (que lo compre barato) el tipo pago 6.000 UFs hace 8 años y hoy en día tasacion de banco es 12.000UFs.

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#4739 15-04-19 15:00

Felipao
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Calificacion :   11 

Re: burbuja inmobiliaria ?

zorra escribió:

haber comprado en 2010 o 2011 una propiedad con credito hipotecario fue la mejor inversion para ese momento, creo que ese fue el mejor momento. yo no creo que comprar hoy de los mismos resultados en 8 anos mas. Pero nadie es dueno de la verdad, y las diferencias de apreciacion son las que mueven el mercado

Felipao escribió:
USA-CAL escribió:

http://www.chilebolsa.com/foro/uploads/ … 160353.jpg

Felipao, La gente SI Invierte en Bolsa. Incluso los mas pequenos que tienen algun ahorro lo invierten en Fondos Mutuos. Arriba saldo invertido en FFMM en chile en ultimos anos. Esas inversiones no solo se incrementan por los nuevos aportes si no por el alza de los valores en bolsa (Ipsa) en Chile o SP500 en el mundo. Incluso el IPSA y el MSCI mundial tienen una altisima correlacion con el SP500.

Esto quiere decir que -segun articulo del WSJ- quien compro casa en 100 en ano CERO, en el ano 5 tiene 124
Quien compro activos financieros por 100 en ano Cero tiene 162 en ano 5.
Por tanto esa gente, sale de sus ahorros financieros y se compra un acasa o se cambia de su casa a nueva casa (mas grande) y esta dispuesta a pagar mas por ella ya que cuenta con mas patrimonio (invertido en FFMM en caso de chile).

Para mi esto explica : (1) Que postergar compra de casas y ahorra en bolsa es correcto (2)Que el mayor valor ahorrado te permite sustentar que casas suben mas que incremento de ingresos de la poblacion (3) que las tasas de interes negativas o extremadamente bajas son parafina para el alza de precio de las casas y los activos en general.

USA-CAL



Tu realmente crees que alguien que gane 500k al mes invierte en bolsa o FFMM? o que realmente sea un aumento significativo? te puse el ejemplo de Chile mira cuanto ha subido el IPSA aca durante el mismo periodo que en EE.UU.

Del INE promedio en 2917 fue 550K brutos, la mediana esta en 379k

https://www.ine.cl/prensa/detalle-prens … 93-en-2017

Para esas personas el sueño si es la casa propia (si es que pueden hoy en dia lo mas probable es que arrienden)

Tu punto 1 depende de la plata que tengas y ademas tienes el costo de arrendar, no siempre es como lo dices tu (ademas usar EE.UU: como rentabilidad del mundo es muy malo aca no paso lo mismo que allá y mirar el indice es aun peor porque en FFMM tienes costos asociados y aca no son especialmente baratos). 2 No tanto pues en tus acciones sube el % que pusiste ahorrado vs en una casa sube el total cuando apenas tienes un % si es con credito) y 3 esa conclusion es mas que evidente.

Yo vivi el alza de las casas en Chile esperando y inverti en bolsa, y te puedo decir que hubiese sido mejor negocio comprar casa hace 8 años que comprar cuando compre, el depto que compre (que lo compre barato) el tipo pago 6.000 UFs hace 8 años y hoy en día tasacion de banco es 12.000UFs.

Es evidente que es mas facil ver con el diario de mañana las cosas se ven mas facil, es lo que me paso a mi por esperar, yo no estoy diciendo que de aca a 8 o 10 años mas pase lo mismo de hecho se ve dificil, pero me pasa lo mismo con las bolsas, no creo que los proximos 8 años nos den 300% de rentabilidad o algo similar dependiendo del indice y la fecha corte.

Ahora lo de las propiedades estamos de acuerdo y eso que yo era de los que pensaba esperar, por suerte me fue igual o quizas un poco mejor en la bolsa / pega que la subida, pero hubiese sido mucho mejor comprar una casa o depto y chao.

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#4740 15-04-19 15:05

USA-CAL
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Re: burbuja inmobiliaria ?

1387_captura_de_pantalla_2019-04-15_175350.jpg

El Articulo del WSJ habla sobre 32 mercados del mundo, no del caso de una casa en particular. Lo que ha pasado con las casas es mundial. Las casas han subido mas que la renta de la gente porque? Mi respuesta es porque TODOS LOS ACTIVOS financieros HAN SUBIDO 62% en 5 anos. Esto como caso general en el mundo (el IPSA no ha subido ello ya que economia en pasado gobierno solo subio 1,5% promedio por 4 anos).

Arriba el caso de haber comprado IPSA o SP500 poniendo 100 y pidiendo 300 prestado (idem a una casa) y resulta del calculo (asumo costo de la deuda 3,5% pa y intereses se pagan cada ano y capital al cabo de ano 8 vendiedno el portafoplio) y resulta que la gabnancia de capital sobre inversionin inicial es 58% en caso del IPSA (peor que haber comprado casa en chile en ejemplo de tu amigo que gano 100%) o de 389% si hubiera comprado el Sp500 (que es lo que los inversionistas de 32 paises pueden comprar).

Existe una razon para que las casas hayan subido mas que los salarios. Mi hipotesis es que el patrimonio de la gente (representado por sus ahorros en el sistema financiero) subio mucho y les permitio comprar activos (casas del mismo tipo a mayor precio cada ano).

Esto adicional a la situacion de creditos hipotecarios muy favorables.

USA-CAL


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