#3991 25-04-18 12:26

GAPFULL
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Comento sin entender mucho del tema, y agradeceria  me dijeran si les cuadran los números.
Valor que se asigna a un terreno en Stgo 690m2 / 31UF el m2. pero si se junta con terrenos vecinos totaliza una superficie de 1900m2 y el m2 pasa a valer 71UF m2..... me imginaba que mas grande costaria mas, pero quede plop con la  diferencia... ya la altura que se puede construir es bastante diferente....

Terreno690m2:  Coeficiente constructibilidad 0,80; Sistema de
agrupamiento 'Aislada'; Porcentaje de ocupación suelo 30,00%; Altura máxima 8,50 m;
Antejardin 5,00 m; Densidad bruta máxima .

Terreno 1900m2:  Frente predial mínimo ; Coeficiente
constructibilidad 1,60; Sistema de agrupamiento 'Aislada'; Porcentaje de ocupación suelo
30,00%; Altura máxima 24,50 m; Antejardin 7,00 m; Densidad bruta máxima .

Saludos

Desconectado

#3992 25-04-18 14:30

TotenKrieg
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Estimados, voy a empezar una sociedad con algunos ex compañeros del colegio (IN), y estamos barajando opciones.

La idea sería, construir casas en Stgo o alrededores, tipo sitio o parcela más casa construida, piscina incluída, y paisajismo.
Comprar terrenos en playas con posible potencial, construir casas prefabricadas con eficiencia energética y paisajismo hecho.

Estamos en este momento en el estudio de las posibilidades y rentabilidades. Por los materiales no hay problema, uno de los socios es dueño de una constructora, otro tiene una empresa de estudio de mecánica de suelos, es decir hay varios gastos asociados que se pueden restar al mínimo.

Cuál creen ustedes que sería una buena opción?

Desconectado

#3993 26-04-18 09:28

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

TotenKrieg escribió:

Estimados, voy a empezar una sociedad con algunos ex compañeros del colegio (IN), y estamos barajando opciones.

La idea sería, construir casas en Stgo o alrededores, tipo sitio o parcela más casa construida, piscina incluída, y paisajismo.
Comprar terrenos en playas con posible potencial, construir casas prefabricadas con eficiencia energética y paisajismo hecho.

Estamos en este momento en el estudio de las posibilidades y rentabilidades. Por los materiales no hay problema, uno de los socios es dueño de una constructora, otro tiene una empresa de estudio de mecánica de suelos, es decir hay varios gastos asociados que se pueden restar al mínimo.

Cuál creen ustedes que sería una buena opción?

Quedan playas con posible potencial?

Diria que queda, pero para casas baratas. No seria malo, armas algo con una motoniveladora del socio cnstructor, metes casitas de madera (o con paneles) en 5000m2, copias un reglamento de copropiedad cualquierar, les permites que puedan meter mas de una casa en los 5000m2, lo vendes todo seguro, te vas y en 5 años vuelves para ver una poblacion con mediaguas, pero eso da igual, porque lo que interesa cuando se vende barato se sabe que el target que llegara lo va a transformar en el lugar donde vive de forma permanente.

Yo personalmente el negocio que haria es no solo venderles la casa, sino que les doy el credito a ojos cerrados, me voy y los dejo ahi pagandome de por vida.

saludos


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

Desconectado

#3994 29-04-18 11:29

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

El mercado de las oficinas premium de Chile: ¿Cuáles son las nuevas tendencias?

Fuente: Emol.com - http://www.emol.com/noticias/Economia/2 … -2018.html

Despues de una larga pedaleada buscando las miles de casas en venta que el guru aseguro habian en lo barnechea (encontre un cartel de gasfiter ofreciendo sus servicios, correlacion?), pase al copec con los amigos y me tope con esta noticia que le podria servir a Felipao.

Saludos


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

Desconectado

#3995 30-04-18 06:02

ric4rdo
Miembro
Calificacion :   35 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Inmobiliarios se apoderan del eje Vicuña Mackenna con planes por US$ 1.000 millones http://impresa.elmercurio.com/pages/New … 0&BodyID=2

Desconectado

#3996 30-04-18 09:55

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Aparecieron varios reportajes en la revista capital respecto al rubro inmobiliario

La manzana dorada
http://www.capital.cl/poder/2018/04/26/ … na-dorada/

Sobre el crowdfunding y rentas inmobiliarias en nyc.

http://www.capital.cl/poder/2018/04/26/ … a-chilena/

Las townhouse en chile, otra opcion.


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

Desconectado

#3997 30-04-18 10:38

Felipao
Miembro
Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex escribió:

El mercado de las oficinas premium de Chile: ¿Cuáles son las nuevas tendencias?

Fuente: Emol.com - http://www.emol.com/noticias/Economia/2 … -2018.html

Despues de una larga pedaleada buscando las miles de casas en venta que el guru aseguro habian en lo barnechea (encontre un cartel de gasfiter ofreciendo sus servicios, correlacion?), pase al copec con los amigos y me tope con esta noticia que le podria servir a Felipao.

Saludos

Se agradece, me quedo con este párrafo.

"Mientras que los valores de venta tuvieron una leve alza al periodo anterior, alcanzando las 77,7 UF/m2 ($2.097.900)."

Pero eso debe ser más IVA (ahí ya quedamos cerca de 90 UF/Mt2) y más habilitación como en todas las oficinas (ahi depende de lo que uno quiera meter pero diría 20UF el mt2 más IVA para que quede rica).

Yo sigo luchando con el dueño y el "corredor" que se vende como el que le maneja las lucas al tipo de la oficina que es bastante poco serio (y se supone que es una empresa gigante en negocios inmobiliarios).

Desconectado

#3998 30-04-18 16:37

Beor
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Estimados, Creo que es mi primer post en el foro pero los he leído un montón. Me he caído y he ganado plata también con mi simple estrategia.  Y más de alguna vez siguiendo consejos de algunos foreros (validando obviamente smile ) he metido plata en alguna acción que me ha sorprendido gratamente.  Hice timba con un par.. gane y perdí (la poar fue un acierto) Curauma en cambio me desplumo 500 lukitas.. En fin.. hoy tengo el siguiente dilema y me gustaria que en este subtema alguien pudiera "asesorarme".  Me metí en un departamento en santiago (general Gana) con entrega para Julio del año pasado y recien este mes esta siendo entregado, ya pagué el pie y por contrato me puedo retractar (dado el atraso de ellos) y recuperaría todo mi dinero en un mes. El tema es que pensé que dado que lo reservé hace casi 2 años podría ganar algo además.... se pueden vender los derechos de reserva? es simple? recomendable?   Saludos!

Desconectado

#3999 30-04-18 17:38

ric4rdo
Miembro
Calificacion :   35 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Beor escribió:

Estimados, Creo que es mi primer post en el foro pero los he leído un montón. Me he caído y he ganado plata también con mi simple estrategia.  Y más de alguna vez siguiendo consejos de algunos foreros (validando obviamente smile ) he metido plata en alguna acción que me ha sorprendido gratamente.  Hice timba con un par.. gane y perdí (la poar fue un acierto) Curauma en cambio me desplumo 500 lukitas.. En fin.. hoy tengo el siguiente dilema y me gustaria que en este subtema alguien pudiera "asesorarme".  Me metí en un departamento en santiago (general Gana) con entrega para Julio del año pasado y recien este mes esta siendo entregado, ya pagué el pie y por contrato me puedo retractar (dado el atraso de ellos) y recuperaría todo mi dinero en un mes. El tema es que pensé que dado que lo reservé hace casi 2 años podría ganar algo además.... se pueden vender los derechos de reserva? es simple? recomendable?   Saludos!

Estimado Mira tu promesa de compraventa de esa propiedad, busca si tienes multas debido a la
Demora en la entrega (parte de la Inmobiliaria) en alguno proyectos van desde las 10 a 1 uf diaria.  Busca tb si tienes opcion (endoso  de promesa) la puedes traspasar a un tercero y asi hacer utilidad.
Slds

Desconectado

#4000 30-04-18 20:26

TotenKrieg
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex escribió:
TotenKrieg escribió:

Estimados, voy a empezar una sociedad con algunos ex compañeros del colegio (IN), y estamos barajando opciones.

La idea sería, construir casas en Stgo o alrededores, tipo sitio o parcela más casa construida, piscina incluída, y paisajismo.
Comprar terrenos en playas con posible potencial, construir casas prefabricadas con eficiencia energética y paisajismo hecho.

Estamos en este momento en el estudio de las posibilidades y rentabilidades. Por los materiales no hay problema, uno de los socios es dueño de una constructora, otro tiene una empresa de estudio de mecánica de suelos, es decir hay varios gastos asociados que se pueden restar al mínimo.

Cuál creen ustedes que sería una buena opción?

Quedan playas con posible potencial?

Diria que queda, pero para casas baratas. No seria malo, armas algo con una motoniveladora del socio cnstructor, metes casitas de madera (o con paneles) en 5000m2, copias un reglamento de copropiedad cualquierar, les permites que puedan meter mas de una casa en los 5000m2, lo vendes todo seguro, te vas y en 5 años vuelves para ver una poblacion con mediaguas, pero eso da igual, porque lo que interesa cuando se vende barato se sabe que el target que llegara lo va a transformar en el lugar donde vive de forma permanente.

Yo personalmente el negocio que haria es no solo venderles la casa, sino que les doy el credito a ojos cerrados, me voy y los dejo ahi pagandome de por vida.

saludos

Estabamos viendo algunas playas tipo Matanzas, Navidad. Pero también hemos evaluado Chicureo, Paine, Calera de Tango y Lampa. De esos a mi me tincam las playas, Calera y Paine.

Estamos recién tirando líneas, revisando planos reguladores, proponiendo ideas, después nos lanzamos con el proyecto, lo formal.

salu2

Desconectado

#4001 01-05-18 19:55

turok3
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Un articulo de bloomberg con video incluido sobre el problema que estan teniendo los malls en USA

https://www.bloomberg.com/news/articles … mbergdaily

Desconectado

#4002 02-05-18 09:27

Felipao
Miembro
Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Beor escribió:

Estimados, Creo que es mi primer post en el foro pero los he leído un montón. Me he caído y he ganado plata también con mi simple estrategia.  Y más de alguna vez siguiendo consejos de algunos foreros (validando obviamente smile ) he metido plata en alguna acción que me ha sorprendido gratamente.  Hice timba con un par.. gane y perdí (la poar fue un acierto) Curauma en cambio me desplumo 500 lukitas.. En fin.. hoy tengo el siguiente dilema y me gustaria que en este subtema alguien pudiera "asesorarme".  Me metí en un departamento en santiago (general Gana) con entrega para Julio del año pasado y recien este mes esta siendo entregado, ya pagué el pie y por contrato me puedo retractar (dado el atraso de ellos) y recuperaría todo mi dinero en un mes. El tema es que pensé que dado que lo reservé hace casi 2 años podría ganar algo además.... se pueden vender los derechos de reserva? es simple? recomendable?   Saludos!

Al ojo deberias poder ganar algo en la "pasada" si te quieres salir del depto.

Si no te dejan vender la promesa tienes que tomar un credito y luego venderlo ahí nadie te puede decir nada, si compraste bien yo lo dejaría un rato en arriendo.

Desconectado

#4003 02-05-18 09:55

TotenKrieg
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Una consulta para entendidos.

uno de is depas en Stgo Centro tiene deuda por 29 millones con BancoEstado. Si consigo otro crédito con una mutuaria, a menos años, pagando más, esos 29 millones desaparecerían de mis nformes comerciales no?

Es decir, en la Sbif aparecería como que esos 29 millones simplemente no existen como parte de mi deuda no?

Saludos.

Desconectado

#4004 02-05-18 15:37

chancesman
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Depende de la mutuaria, pero la mayoría desaparece del radar

Desconectado

#4005 02-05-18 17:41

Felipao
Miembro
Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

TotenKrieg escribió:

Una consulta para entendidos.

uno de is depas en Stgo Centro tiene deuda por 29 millones con BancoEstado. Si consigo otro crédito con una mutuaria, a menos años, pagando más, esos 29 millones desaparecerían de mis nformes comerciales no?

Es decir, en la Sbif aparecería como que esos 29 millones simplemente no existen como parte de mi deuda no?

Saludos.

No apareces en la Sbif, yo hace poco saque mi deuda de la Sbif y no aparece mi deuda con la mutuaria en cuestión (cuanto se demora en salir no tengo idea).

Saludos

Desconectado

#4006 02-05-18 21:57

Nicodemo
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Felipao escribió:
TotenKrieg escribió:

Una consulta para entendidos.

uno de is depas en Stgo Centro tiene deuda por 29 millones con BancoEstado. Si consigo otro crédito con una mutuaria, a menos años, pagando más, esos 29 millones desaparecerían de mis nformes comerciales no?

Es decir, en la Sbif aparecería como que esos 29 millones simplemente no existen como parte de mi deuda no?

Saludos.

No apareces en la Sbif, yo hace poco saque mi deuda de la Sbif y no aparece mi deuda con la mutuaria en cuestión (cuanto se demora en salir no tengo idea).

Saludos

Al menos dos meses desde que el banco deja de informar la deuda.

Desconectado

#4007 03-05-18 10:53

Charly Brown
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Beor escribió:

Estimados, Creo que es mi primer post en el foro pero los he leído un montón. Me he caído y he ganado plata también con mi simple estrategia.  Y más de alguna vez siguiendo consejos de algunos foreros (validando obviamente smile ) he metido plata en alguna acción que me ha sorprendido gratamente.  Hice timba con un par.. gane y perdí (la poar fue un acierto) Curauma en cambio me desplumo 500 lukitas.. En fin.. hoy tengo el siguiente dilema y me gustaria que en este subtema alguien pudiera "asesorarme".  Me metí en un departamento en santiago (general Gana) con entrega para Julio del año pasado y recien este mes esta siendo entregado, ya pagué el pie y por contrato me puedo retractar (dado el atraso de ellos) y recuperaría todo mi dinero en un mes. El tema es que pensé que dado que lo reservé hace casi 2 años podría ganar algo además.... se pueden vender los derechos de reserva? es simple? recomendable?   Saludos!

Yo lo veo como un problema de costo de oportunidad. Para ti dejó de ser interesante esa inversión?
Si te devuelven el pie, ¿qué vas a hacer con ese dinero? ¿Comprar otro depto. en otra parte? ¿Para qué te alcanzaría?
¿O quieres salirte del rubro inmobiliario e invertir en acciones? ¿o pagar deudas?
Si te embarcaste en ese depto. hace un año fue por una buena razón, ¿esa razón sigue siendo válida? Porque no sabemos qué más cambió en ese tiempo.
Faltan muchos datos, pero como lo describes lo que quieres es "ganar en la pasada". Pero quizás puedes perder más de lo que ganas...

Desconectado

#4008 03-05-18 11:26

Beor
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Agradezco las respuestas. Efectivamente es un costo de oportunidad, pensé en no comprar ese depto y comprar uno en la quinta región.
Comprar este solo para venderlo puede ser la solución y luego comprar en la quinta. Con eso al menos hago efectivo el premio de haberlo comprado en verde.

Se agradecen los comentarios.
Slds!

Desconectado

#4009 03-05-18 11:29

Lnavas
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Hiptecarios solo he cotizado en bancos..

en las mutuarias, es mucha diferencia en las condiciones? que grandes diferencias y consideraciones se deben tener?

Felipao escribió:
TotenKrieg escribió:

Una consulta para entendidos.

uno de is depas en Stgo Centro tiene deuda por 29 millones con BancoEstado. Si consigo otro crédito con una mutuaria, a menos años, pagando más, esos 29 millones desaparecerían de mis nformes comerciales no?

Es decir, en la Sbif aparecería como que esos 29 millones simplemente no existen como parte de mi deuda no?

Saludos.

No apareces en la Sbif, yo hace poco saque mi deuda de la Sbif y no aparece mi deuda con la mutuaria en cuestión (cuanto se demora en salir no tengo idea).

Saludos

Desconectado

#4010 03-05-18 13:28

Felipao
Miembro
Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Lnavas escribió:

Hiptecarios solo he cotizado en bancos..

en las mutuarias, es mucha diferencia en las condiciones? que grandes diferencias y consideraciones se deben tener?

Felipao escribió:
TotenKrieg escribió:

Una consulta para entendidos.

uno de is depas en Stgo Centro tiene deuda por 29 millones con BancoEstado. Si consigo otro crédito con una mutuaria, a menos años, pagando más, esos 29 millones desaparecerían de mis nformes comerciales no?

Es decir, en la Sbif aparecería como que esos 29 millones simplemente no existen como parte de mi deuda no?

Saludos.

No apareces en la Sbif, yo hace poco saque mi deuda de la Sbif y no aparece mi deuda con la mutuaria en cuestión (cuanto se demora en salir no tengo idea).

Saludos

Mi experiencia:

1.- Webean harto
2.- piden mil papeles
3.- Son muy pajeros (quizás no muy diferente a los bancos uno en inversiones es infinitamente más rápido).
4.- Tasas son mas caras que en bancos
5.- Son mas baratos en seguros (algo compensa la tasa)
6.- Créditos flexibles (ellos te hacen un crédito a 30 años que si puedes quieres lo pagas en 8, puedes pagar cualquier monto del dividendo entre 8 y 30 años, todo lo que pagas sobre 30 años es amortización de capital).
7.- No apareces en el sistema bancario
8.- Puedes pagar con tarjeta y ganas los puntos / millas (para los fanáticos de eso).
9.- Son mas complicados y caros para los prepago de la deuda.

Desconectado

#4011 03-05-18 14:36

pech
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

punto n°6
hay bancos que ya ofrecen esa alternativa. Para no promocionar, pero si dar pistas es ligado al grupo matte



Felipao escribió:
Lnavas escribió:

Hiptecarios solo he cotizado en bancos..

en las mutuarias, es mucha diferencia en las condiciones? que grandes diferencias y consideraciones se deben tener?

Felipao escribió:

No apareces en la Sbif, yo hace poco saque mi deuda de la Sbif y no aparece mi deuda con la mutuaria en cuestión (cuanto se demora en salir no tengo idea).

Saludos

Mi experiencia:

1.- Webean harto
2.- piden mil papeles
3.- Son muy pajeros (quizás no muy diferente a los bancos uno en inversiones es infinitamente más rápido).
4.- Tasas son mas caras que en bancos
5.- Son mas baratos en seguros (algo compensa la tasa)
6.- Créditos flexibles (ellos te hacen un crédito a 30 años que si puedes quieres lo pagas en 8, puedes pagar cualquier monto del dividendo entre 8 y 30 años, todo lo que pagas sobre 30 años es
amortización de capital).
7.- No apareces en el sistema bancario
8.- Puedes pagar con tarjeta y ganas los puntos / millas (para los fanáticos de eso).
9.- Son mas complicados y caros para los prepago de la deuda.

Desconectado

#4012 03-05-18 15:43

Braulitro$
Miembro
Calificacion :   27 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Mi experiencia
1.- Lo mismo o menos que cualquier banco
2.- los mismos o menos que cualquier banco
3.- no fue mi caso, tramite súper rápido. Generalizar es malo, hay ejecutivos buenos en bancos pencas, y bancos buenos con ejecutivos penca, lo que marca la diferencia es el ejecutivo.
4.- Tasa un poco más cara, pero si quieres "ocultar deuda" y aumentar tu apalancamiento, es el costo que hay que pagar
5.- de acuerdo
6.- de acuerdo, es la opción que a mí me acomoda. Cuando te pegas una buena pasada (escúchanos SR te rogamos) aprovechas de prepagar, disminuyes intereses y el dividendo, y si el depa esta arrendado...mejoras tu flujo de caja.
7.- de acuerdo
8.- de acuerdo
9.- no lo son tanto, en mis créditos los prepagos fluctúan entre el 10% y 20% de la deuda absoluta, y te castigan con 1 o 1,5 meses de intereses

Si puedo, seguiré aprovechando esta falencia de nuestro sistema financiero...hasta que la burbuja explote

Saludos


pech escribió:

punto n°6
hay bancos que ya ofrecen esa alternativa. Para no promocionar, pero si dar pistas es ligado al grupo matte



Felipao escribió:
Lnavas escribió:

Hiptecarios solo he cotizado en bancos..

en las mutuarias, es mucha diferencia en las condiciones? que grandes diferencias y consideraciones se deben tener?

Mi experiencia:

1.- Webean harto
2.- piden mil papeles
3.- Son muy pajeros (quizás no muy diferente a los bancos uno en inversiones es infinitamente más rápido).
4.- Tasas son mas caras que en bancos
5.- Son mas baratos en seguros (algo compensa la tasa)
6.- Créditos flexibles (ellos te hacen un crédito a 30 años que si puedes quieres lo pagas en 8, puedes pagar cualquier monto del dividendo entre 8 y 30 años, todo lo que pagas sobre 30 años es
amortización de capital).
7.- No apareces en el sistema bancario
8.- Puedes pagar con tarjeta y ganas los puntos / millas (para los fanáticos de eso).
9.- Son mas complicados y caros para los prepago de la deuda.


"ME GUSTA EL MONEY....PORQUE EL MONEY ES WENO"

Desconectado

#4013 04-05-18 09:07

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Las mutuarias son como prestamistas de segunda instancia (que es mejor a los de tercera en todo caso), y yo creo que juegan un papel importante en el mercado.

Hay algo eso si de los comentarios expuestos mas atras, y es el tema de cuando indican que los ejecutivos son buenos/malos, en toda institucion financiera que te preste plata, no hay mejores ejecutivos ni peores, sino que clientes no solventes y clientes solventes. El ejecutivo es un mero tramitador, con todo respeto lo digo. El chamullo ese que "me la jugue en la presentacion ante el comite" solo lo cree alguien con un nivel intelectual igual o peor que el del ejecutivo bancario. Repito, si alguien cree que loque diga un ejecutivo es "suficiente" para que el banco decida si te pasa o no 100 millones, hay que reevaluarse en la vida, en todo ambito.

Un cliente solvente, con capacidad de pago, con bienes, usted digalo, no lo tramitan 1 siglo para un prestamo, al contrario, tiene lineas disponibles, en este rubro no hay un solo profesional con años en esto y con una considerable cantidad de bienes, que no tenga una linea lista con las mejores ventajas del mercado, para cuando se presenta la oportunidad. yo por ejemplo no puedo ir y decirle a alguien "amigo mio, quiero comprar su propiedad, me espera un poquito voy a ir a transar al banco?" no, tengo que ir con el plan armado: Hola, vengo a comprar su propiedad, sin rodeos, sin bluff, sin tonteras. Esto para mi, me indica de inmediato si estoy ante alguien con lucas o un universitario de autos muy caros con pocas lucas para la bencina (y hay bastantes).

En cambio un cliente no solvente (y no digo que sea malo), lamentablemente pasa por un largo camino de revision, que muchos creen que vendria siendo algo asi como lleneme la ficha que le envio , ponga todos sus bienes depositos etc, me la firma y evaluamos. En realidad y hablando de gente con mas años en el circo (que son los que hacen un muy buen trabajo), la revision va mucho mas alla. Sociedades, derechos, bienes, que tipo de compraventas han celebrado (para ver si hay pillines capos), entre otras cosas, la investigacion e sprofunda, porque con eso el dia de mañana ante un problema, sabes de donde agarrarte. Nosotros con arrendatarios hacemos un trabajo similar, y es clave a la hora de evitar problemas a largo plazo.



y pasando a otro tema, he aqui el porque yo predico lo que practico, y sigo creyendo que es un consejo bueno:

Inversionistas sondean proyecto inmobiliario en sector del Apumanque

https://www.df.cl/noticias/empresas/ret … 94550.html

"La dificultad de poner de acuerdo a cientos de propietarios de los locales es la gran piedra de tope hasta ahora".

Siempre, absolutamente siempre, que la primera opcion sea ser dueño unico o donde se tenga el 50+1 (y que te permita manejar la batuta).

Donde ya hay 2 o mas, la cosa se pone cuesta arriba para cualquier cosa.

Saludos, buen finde


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

Desconectado

#4014 04-05-18 11:27

Braulitro$
Miembro
Calificacion :   27 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Mantengo que el ejecutivo si es factor
1) Como se explica que con mis 4 chauchas de patrimonio, para una entidad financiera (banco o mutuaria), sea sujeto de crédito y para otra no, si agrandes rangos nuestro sistema financiero tiene similares políticas crediticias.
2) Tiempo atrás trabaje en un banco y vi como ejecutivos con acceso a las mismas herramientas, tenían desempeños distintos
Si bien la mayoría tiene los mismos programas para ingresar las mis variables, renta, deuda, edad, nivel de gastos y demases.......el factor humano sigue siendo una variable que puede ayudar a gestionar un crédito


Buen finde a todos
Saludos

Rolex escribió:

Las mutuarias son como prestamistas de segunda instancia (que es mejor a los de tercera en todo caso), y yo creo que juegan un papel importante en el mercado.

Hay algo eso si de los comentarios expuestos mas atras, y es el tema de cuando indican que los ejecutivos son buenos/malos, en toda institucion financiera que te preste plata, no hay mejores ejecutivos ni peores, sino que clientes no solventes y clientes solventes. El ejecutivo es un mero tramitador, con todo respeto lo digo. El chamullo ese que "me la jugue en la presentacion ante el comite" solo lo cree alguien con un nivel intelectual igual o peor que el del ejecutivo bancario. Repito, si alguien cree que loque diga un ejecutivo es "suficiente" para que el banco decida si te pasa o no 100 millones, hay que reevaluarse en la vida, en todo ambito.

Un cliente solvente, con capacidad de pago, con bienes, usted digalo, no lo tramitan 1 siglo para un prestamo, al contrario, tiene lineas disponibles, en este rubro no hay un solo profesional con años en esto y con una considerable cantidad de bienes, que no tenga una linea lista con las mejores ventajas del mercado, para cuando se presenta la oportunidad. yo por ejemplo no puedo ir y decirle a alguien "amigo mio, quiero comprar su propiedad, me espera un poquito voy a ir a transar al banco?" no, tengo que ir con el plan armado: Hola, vengo a comprar su propiedad, sin rodeos, sin bluff, sin tonteras. Esto para mi, me indica de inmediato si estoy ante alguien con lucas o un universitario de autos muy caros con pocas lucas para la bencina (y hay bastantes).

En cambio un cliente no solvente (y no digo que sea malo), lamentablemente pasa por un largo camino de revision, que muchos creen que vendria siendo algo asi como lleneme la ficha que le envio , ponga todos sus bienes depositos etc, me la firma y evaluamos. En realidad y hablando de gente con mas años en el circo (que son los que hacen un muy buen trabajo), la revision va mucho mas alla. Sociedades, derechos, bienes, que tipo de compraventas han celebrado (para ver si hay pillines capos), entre otras cosas, la investigacion e sprofunda, porque con eso el dia de mañana ante un problema, sabes de donde agarrarte. Nosotros con arrendatarios hacemos un trabajo similar, y es clave a la hora de evitar problemas a largo plazo.



y pasando a otro tema, he aqui el porque yo predico lo que practico, y sigo creyendo que es un consejo bueno:

Inversionistas sondean proyecto inmobiliario en sector del Apumanque

https://www.df.cl/noticias/empresas/ret … 94550.html

"La dificultad de poner de acuerdo a cientos de propietarios de los locales es la gran piedra de tope hasta ahora".

Siempre, absolutamente siempre, que la primera opcion sea ser dueño unico o donde se tenga el 50+1 (y que te permita manejar la batuta).

Donde ya hay 2 o mas, la cosa se pone cuesta arriba para cualquier cosa.

Saludos, buen finde


"ME GUSTA EL MONEY....PORQUE EL MONEY ES WENO"

Desconectado

#4015 04-05-18 11:51

Felipao
Miembro
Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

pech escribió:

punto n°6
hay bancos que ya ofrecen esa alternativa. Para no promocionar, pero si dar pistas es ligado al grupo matte



Felipao escribió:
Lnavas escribió:

Hiptecarios solo he cotizado en bancos..

en las mutuarias, es mucha diferencia en las condiciones? que grandes diferencias y consideraciones se deben tener?

Mi experiencia:

1.- Webean harto
2.- piden mil papeles
3.- Son muy pajeros (quizás no muy diferente a los bancos uno en inversiones es infinitamente más rápido).
4.- Tasas son mas caras que en bancos
5.- Son mas baratos en seguros (algo compensa la tasa)
6.- Créditos flexibles (ellos te hacen un crédito a 30 años que si puedes quieres lo pagas en 8, puedes pagar cualquier monto del dividendo entre 8 y 30 años, todo lo que pagas sobre 30 años es
amortización de capital).
7.- No apareces en el sistema bancario
8.- Puedes pagar con tarjeta y ganas los puntos / millas (para los fanáticos de eso).
9.- Son mas complicados y caros para los prepago de la deuda.

Ojo que ellos no es 100% flexible a ellos le pagas o 8 o 20 en su formato no puede ser un monto intermedio y tienen 2 tablas, no todo el exceso se va a capital, no avance tanto mas para pedir ver las tablas pero no es 100% igual aunque parecido.

Desconectado

#4016 04-05-18 11:57

Felipao
Miembro
Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex escribió:

Las mutuarias son como prestamistas de segunda instancia (que es mejor a los de tercera en todo caso), y yo creo que juegan un papel importante en el mercado.

Hay algo eso si de los comentarios expuestos mas atras, y es el tema de cuando indican que los ejecutivos son buenos/malos, en toda institucion financiera que te preste plata, no hay mejores ejecutivos ni peores, sino que clientes no solventes y clientes solventes. El ejecutivo es un mero tramitador, con todo respeto lo digo. El chamullo ese que "me la jugue en la presentacion ante el comite" solo lo cree alguien con un nivel intelectual igual o peor que el del ejecutivo bancario. Repito, si alguien cree que loque diga un ejecutivo es "suficiente" para que el banco decida si te pasa o no 100 millones, hay que reevaluarse en la vida, en todo ambito.

Un cliente solvente, con capacidad de pago, con bienes, usted digalo, no lo tramitan 1 siglo para un prestamo, al contrario, tiene lineas disponibles, en este rubro no hay un solo profesional con años en esto y con una considerable cantidad de bienes, que no tenga una linea lista con las mejores ventajas del mercado, para cuando se presenta la oportunidad. yo por ejemplo no puedo ir y decirle a alguien "amigo mio, quiero comprar su propiedad, me espera un poquito voy a ir a transar al banco?" no, tengo que ir con el plan armado: Hola, vengo a comprar su propiedad, sin rodeos, sin bluff, sin tonteras. Esto para mi, me indica de inmediato si estoy ante alguien con lucas o un universitario de autos muy caros con pocas lucas para la bencina (y hay bastantes).

En cambio un cliente no solvente (y no digo que sea malo), lamentablemente pasa por un largo camino de revision, que muchos creen que vendria siendo algo asi como lleneme la ficha que le envio , ponga todos sus bienes depositos etc, me la firma y evaluamos. En realidad y hablando de gente con mas años en el circo (que son los que hacen un muy buen trabajo), la revision va mucho mas alla. Sociedades, derechos, bienes, que tipo de compraventas han celebrado (para ver si hay pillines capos), entre otras cosas, la investigacion e sprofunda, porque con eso el dia de mañana ante un problema, sabes de donde agarrarte. Nosotros con arrendatarios hacemos un trabajo similar, y es clave a la hora de evitar problemas a largo plazo.



y pasando a otro tema, he aqui el porque yo predico lo que practico, y sigo creyendo que es un consejo bueno:

Inversionistas sondean proyecto inmobiliario en sector del Apumanque

https://www.df.cl/noticias/empresas/ret … 94550.html

"La dificultad de poner de acuerdo a cientos de propietarios de los locales es la gran piedra de tope hasta ahora".

Siempre, absolutamente siempre, que la primera opcion sea ser dueño unico o donde se tenga el 50+1 (y que te permita manejar la batuta).

Donde ya hay 2 o mas, la cosa se pone cuesta arriba para cualquier cosa.

Saludos, buen finde

Influye muchísimo (tampoco son magos), depende del banco, banca y ejecutivo.

Puede ser que sea un problema de los bancos que clasifican mal a sus clientes, alguien con hartos años y que ha tenido harta deuda o historial de deuda ya lo tienen clasificado, por el contrario si tienes tus ahorros y no te has endeudado pq la política interna (o sea uno) es no endeudarse se complican enteros.

Ejemplo mio (tenia 0 deuda SBIF y real en ese minuto) y en BICE, depto 10.000 UFs flujo de sueldo que me daba para pagarlo, no me prestaron el 80% querían prestarme incluso menos (me daba lo mismo pq pague 40% de pie) y tenia garantías adicionales (aka acciones por 300m) y se complicaban enteros. Me ofrecieron pasar todas mis acciones para allá y prestarme una linea del 60% de la plata sin preguntarme (obvio si es plata por plata).

El depto lo tasaron en 12.000 UFs (tasadora del banco sin pelearla), yo pague 10.000UFs y puse 4.000UFs de Pie, o sea el riesgo del banco era bien bajo y así y todo webiaban, podrían haber vendido el depto con 50% de descto y quedaban pagados.

Caso contraro en otro banco fusionado y que era amigo, me prestaban el 100% si traspasaba garantías para allá (no es lo mismo pero parecido)

Desconectado

#4017 04-05-18 12:42

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Braulitro$ escribió:

Mantengo que el ejecutivo si es factor
1) Como se explica que con mis 4 chauchas de patrimonio, para una entidad financiera (banco o mutuaria), sea sujeto de crédito y para otra no, si agrandes rangos nuestro sistema financiero tiene similares políticas crediticias.
2) Tiempo atrás trabaje en un banco y vi como ejecutivos con acceso a las mismas herramientas, tenían desempeños distintos
Si bien la mayoría tiene los mismos programas para ingresar las mis variables, renta, deuda, edad, nivel de gastos y demases.......el factor humano sigue siendo una variable que puede ayudar a gestionar un crédito


Buen finde a todos
Saludos

Al punto 1, minimas diferencias que hacen que uno tome mas riesgo que otro. En el rubro inmobiliario es exactamente lo mismo, los que para mi no pueden ser un posible buen arrendatario, para otros es la salvacion del mes. A veces funciona, a veces no, pero en ambos casos, y aqui viene nuevamente el tema, es que bajo ningun caso uno entrega un prestamo (o un arriendo) en base al feeling que tuviste con el personaje solicitante. Eso no ocurre. Me han llegado personas que me dicen: Porque no nos quiere arrendar? Presentamos todos los papeles que solicitaron, tenemos flujos, tenemos trabajo, tenemos esto y lo otro...y claro talves para ellos era suficiente, para ellos.

Al punto 2, claro que tienen las mismas herramientas, y hay desempeños distintos, pero tambien hay distintos tipos de clientes, a uno le tocan mejores o peores que al otro.

Yo te insisto, el ejecutivo NO influye en nada a la hora de que el banco (o en su defecto, riesgo) te den o no un prestamo. Ahora, que los ejecutivos se tiren las flores con la frase que ya mencione "Me la jugue por usted y le consegui el credito" ...eso es otro tema, y por lo general va amarrado al "acuerdese de mi cuando le ofrezca algun producto".


Felipao escribió:

Influye muchísimo (tampoco son magos), depende del banco, banca y ejecutivo.

Puede ser que sea un problema de los bancos que clasifican mal a sus clientes, alguien con hartos años y que ha tenido harta deuda o historial de deuda ya lo tienen clasificado, por el contrario si tienes tus ahorros y no te has endeudado pq la política interna (o sea uno) es no endeudarse se complican enteros.

Caso contraro en otro banco fusionado y que era amigo, me prestaban el 100% si traspasaba garantías para allá (no es lo mismo pero parecido)

Mismo caso que lo expuesto por braulitro, y misma explicacion, es un tema de manejo de riesgo, pero vuelvo a repetir, el ejecutivo tiene cero incidencia.

Si te concedo el punto que mencionas que muchas veces tasan mal al cliente , sobre todo cuando no tiene deuda. Pero eso tampoco lo va a cambiar el ejecutivo de turno, y por lo general el banco cuando se da cuenta que eras bueno, ya te perdio como cliente.


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

Desconectado

#4018 04-05-18 14:06

clusten
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Braulitro$ escribió:

Mantengo que el ejecutivo si es factor
1) Como se explica que con mis 4 chauchas de patrimonio, para una entidad financiera (banco o mutuaria), sea sujeto de crédito y para otra no, si agrandes rangos nuestro sistema financiero tiene similares políticas crediticias.
2) Tiempo atrás trabaje en un banco y vi como ejecutivos con acceso a las mismas herramientas, tenían desempeños distintos
Si bien la mayoría tiene los mismos programas para ingresar las mis variables, renta, deuda, edad, nivel de gastos y demases.......el factor humano sigue siendo una variable que puede ayudar a gestionar un crédito


Buen finde a todos
Saludos

1) Depende de la situación en que esté cada banco. Por lo mismo, hay bancos que ofrecen tasas mucho más atractivas que otros, sin preguntar nada (tanto tasas de crédito como de deposito a plazo).
2) Claro, pero eso prima en situaciones limite o donde el solicitante esta mal parado. En mi experiencia, donde más pesa el ejecutivo es en bancas jovenes o personas, pues cuando estas en las bancas select, preferencial o como se llame el tope en tu banco, el ejecutivo deja de ser factor.

Saludos

Desconectado

#4019 05-05-18 10:15

edu67
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Buenos días. Busco portal especializado en terrenos industriales (Galpones y Bodegas). Alguien sabe si existe alguno? slds.

Desconectado

#4020 06-05-18 18:43

Nicodemo
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

clusten escribió:
Braulitro$ escribió:

Mantengo que el ejecutivo si es factor
1) Como se explica que con mis 4 chauchas de patrimonio, para una entidad financiera (banco o mutuaria), sea sujeto de crédito y para otra no, si agrandes rangos nuestro sistema financiero tiene similares políticas crediticias.
2) Tiempo atrás trabaje en un banco y vi como ejecutivos con acceso a las mismas herramientas, tenían desempeños distintos
Si bien la mayoría tiene los mismos programas para ingresar las mis variables, renta, deuda, edad, nivel de gastos y demases.......el factor humano sigue siendo una variable que puede ayudar a gestionar un crédito


Buen finde a todos
Saludos

1) Depende de la situación en que esté cada banco. Por lo mismo, hay bancos que ofrecen tasas mucho más atractivas que otros, sin preguntar nada (tanto tasas de crédito como de deposito a plazo).
2) Claro, pero eso prima en situaciones limite o donde el solicitante esta mal parado. En mi experiencia, donde más pesa el ejecutivo es en bancas jovenes o personas, pues cuando estas en las bancas select, preferencial o como se llame el tope en tu banco, el ejecutivo deja de ser factor.

Saludos

En todas las bancas, no sólo en la retail, hay clientes regalones, es decir, los clientes solventes que al final del día son los que les permiten a los ejecutivos cumplir sus metas comerciales.

Eventualmente resulta mucho mejor ser el mejor cliente de una banca menor que ser el peor cliente de la banca mayor (en términos de atención, en términos de precio no necesariamente).

La excepción a eso siempre está en la punta (banca privada), en dónde ya no encuentras ejecutivos, sino banqueros... eso no es select, ni preferencial, ni premium, ni premier, ni personnalité que son los nombres aspiracionales para los segmentos de mayores ingreso.

Entonces, si a uno lo atienden bien (y esto aplica para las empresas también) o es un buen cliente, o tiene los contactos adecuados o tiene un buen negocio. También puede tocar que sea un ejecutivo bueno desde el punto de vista del cliente, pero lo pondría en un quinto lugar, después del que sería encontrar justo al ejecutivo en el momento que necesita cerrar operaciones como la que uno le va a llevar, vuelan. Uno se queda con la mejor impresión.

Desconectado

Pie de página

Powered by FluxBB