burbuja inmobiliaria ?

chancesman · 08-03-18 16:46

Pero igual es raro, 2 prohibiciones distintas sobre la misma propiedad?? y una o ninguna aparecía en el certificado de Hipotecas y Gravámenes??

Tu tienes el certificado para saber si es efectivo lo que te dice el abogado??

MARKOLICH · 08-03-18 23:47

Muchachos,, los cagazos como los que relata Felipao pueden suceder y de hecho son muy frecuentes....porqué? porque cuando hay un demandado con varios acreedores nacen varias demandas y, si no hay preferencias legales para el pago, se produce una verdadera carrera a muerte por realizar el remate. Mi recomendación para el que quiera probar suerte en los remates es que si la propiedad y propietario demandado presentan una sola deuda y un solo juicio, cualquier abogado te sirve para estudiar el expediente y títulos en el CBR. Ahora bien, si la situación es más complicada hay que subirle el pelo al Abogado, estar dispuesto a pagar un poco más y contratar a un buen profesional, hay abogados de todos los precios y calidades, algunos ni siquiera conocen las Cortes de Apelaciones y cuando sus causas llegan a la Corte contratan a un Abogado que se dedique exclusivamente a alegar en las Cortes, los hay, no toman causas de primera instancia, solo Cortes. Hay Abogados buenísimos para redactar escrituras, contratos, sociedades, otros son expertos litigadores, no conozco ninguno que sea bueno en todo. para cada caso hay que usar el más indicado.
Conclusión: Asunto complicado, necesitas un buen Abogado, si no quieres pagar lo que cuesta contrata al Abogado con precios en liquidación, pero...sin llorar después.

Rolex · 09-03-18 08:19

Esto es lo malo de poner experiencias a medias, confunden.

Sumale que tenia 20 anos de experiencia el abogado...

Hay que pagar por buena asesoria como dijo markolich, tambien en tributaria , amigo felipao.

Y no lo tome a mala onda ni chaqueteo, es mejor evitar errores que podrian costar muchas lucas.

Asi que de el paso y la proxima vez que justifique algo, elimine al menos la trayectoria de los asesores, juega en contra.

Lnavas · 14-03-18 08:19

Reportaje MEGA REMATES FRAUDULENTOS

Lo vi anoche, lo publico a más de alguién le puede servir.
No me dejó de sorprender la cantidad de plata que llega a meter la gente sin conocer y confiando a ciegas de un tercero.

Rolex · 14-03-18 09:08

Interesante reportaje, gracias por compartirlo, no lo habia visto y me lo acabo de terminar de ver con un cafecito.

Desmenuzando el tema del reportaje:

1.- No es un remate, es una estafa. Hay que hacer el parentesis para los amigos del foro que despues contratan abogados de vasta trayectoria por 100 lucas, mismo caso.

2.- Nunca he entregado 1 peso a nadie, y de hecho, ningun profesional entrega peso alguno. Yo no compro en verde, pero cuando me llega una oportunidad, me preocupo que un profesional de verdad haga la pega, luego mi gente revisa, yo reviso, y se arma el paquete de instrucciones para el notario. Bien resumido: Aqui estan las lucas, un vale vista, lo quieres? te lo pasaran una vez cumplidas todas las instrucciones que se dejaron. Que mas simple que esto? y te sale otro aprendizaje, quien necesita las lucas AYER y en efectivo, o en su cuenta, no es alguien de fiar. Yo hago negocios con gente apurada de lucas, pero mis condiciones tienen tiempos de ejecucion, reglas, despues de todo, hay que cuidar las lucas. Lo he repetido aca mucho.

3.- Una persona que cree que tiene "una movida" para comprarse algo mas barato, que implica jugar por el borde externo de los limites establecidos, es sin duda una persona que busca ser estafada. No existen las casas que se venden usualmente a 100 millones pero yo te la saco por 10, no existe, metanselo en su cabecita, no existe.

4.- Del anexo A seccion 2, poder judicial, manual del profesional, ediciones rolex 2020, la compra venta de expedientes del poder judicial es una practica instaurada y ampliamente conocida, hasta el junior mas cafetero del centro te consigue el expediente mas secreto. Entonces, si alguien te va a decir "Creeme, yo tengo acceso al expediente"...acuerdate del Anexo antes mencionado. El bonus, los de los juzgados de familia, esos son requeridos cuando hay pelea a muerte entre hombre y mujer, salen los relatos mas perversos del mundo.

5.- Todos los estafados que aparecen en el reportaje que creen que son dueñoss de algo que simplemente no se los han entregado, vana tener que comprarse un sillon muy bueno, y sentarse a esperar un milagro.

Chile es un paraiso para estafar gente, sobran los incautos.

MARKOLICH · 14-03-18 10:57

Plata en el bolsillo + Ambición por plata fácil + falta de conocimientos= Candidato ideal para ser cocinado.

Lnavas · 14-03-18 11:30

Parte de los puntos que me llamó la atención.
Algunos vendieron lo que tenían para "comprar" algo más grande...
Ojalá sirva al menos para que otros crean un poco menos en que las cosas no se regalan porque si..

MARKOLICH escribió:

Plata en el bolsillo + Ambición por plata fácil + falta de conocimientos= Candidato ideal para ser cocinado.

Weinstiano · 14-03-18 13:13

Buenas, hace muchos años que sigo el foro (más como lector que posteando), y de verdad que he aprendido un montón en este lugar. Veo que el tema de remates es bastante seguido por acá y a modo de "retribuir" un poco todo lo obtenido acá expondré mi experiencia en el "mundo de los remates judiciales".

Quiero aclarar primeramente que no soy un experto en el tema, he estado solo metido de lleno desde Julio del 2017 junto a mis hermanos. Hemos rematado cuatro propiedades, tres en Santiago Centro y una en Ñuñoa, y una de ellas ya está vendida. En resumen hemos invertido $ 290.000.000 millones con un retorno esperado de $ 80.000.000 (27.6% utilidad anual). Con el primero ya ganamos 18.6 MM, otro está a la venta y los últimos dos en proceso de entrega. En promedio se compra un 20% más barato del precio de mercado y si tienes suerte puedes aspirar al 30%, comprar a mitad de precio es prácticamente imposible.

Algunos consejos para quienes en el foro estén pensando en invertir a través de este medio:

1- Revisar en el mercurio o través de páginas como pre-remates todos los remates que hayan en las comunas que sean de su interés. Hay unos cuatrocientos remates al mes solo en santiago, pero que valgan la pena no deben ser más de diez.

2- Cuando tengan su pre-selección revisar la causa del expediente a través de la página del poder judicial. Items a revisar en este punto: En el cuaderno de apremio abrir el archivo "Mandamiento", ahí verán en resumen la deuda que tiene el ejecutado con el banco. Si la deuda es más alta que el precio del inmueble por supuesto que habrá que desechar. También ver el GP (certificado de Gravámenes y Prohibiciones) de la propiedad para ver otros posibles embargos de otros tribunales, en ese punto revisar también si en la propiedad está constituido un usufructo, si es bien familiar o si es que estuviese arrendada el contrato de ese arriendo no estuviese inscrito en el CBRS (evitar al máximo los problemas). También buscar en la misma página del poder judicial el nombre del ejecutado para ver si tiene otras causas abiertas o si esta misma persona fuese "persona jurídica". Uno de mis hermanos es abogado y se encarga del tema legal, recomiendo encarecidamente siempre asesorarse con expertos, finalmente lo barato termina saliendo caro. Con la cantidad de dinero a invertir hay que evitar cualquier posible problema que pudiese suceder.

Si todo estuviese en orden pasamos al punto 3.

3- En este punto tenemos que tener ultra claro cuanto vale el inmueble en el cual pujaremos. Ir a la propiedad, verla por fuera, hablar con los conserjes para saber si el departamento está ocupado, si es así, si está ocupado por los dueños o por algún arrendatario, si el depa está atrasado en los gastos comunes y si es así, intentar conocer el monto. Me ha tocado conserjes que me han dado todo lo que buscaba y otros que por miedo no me han dicho nada, es muy relativo eso, pero nos hará una idea de en que estado se encuentra la propiedad. Luego por comparación de mercado (método más utilizado en tasación) sacamos cuanto vale el metro cuadrado en el inmueble que nos interesa y en base a eso podemos decir el valor exacto. En el Conservador están los planos y con la ayuda de un escalímetro podrás saber el metraje exacto del inmueble.

4- Deuda y gastos asociados. Otro punto fundamental a analizar son las deudas en contribuciones que pudiese tener el departamento a rematar. Con el número de rol (que se encuentra en el certificado de dominio del inmueble) averiguamos a través de la página de tesorería en dos minutos las deudas que pudiese tener. También revisar los roles de estacionamiento y de bodega si los hubiese. También es recomendable dejar un ítem de deuda por gastos comunes (en mi caso siempre son tres meses) e idealmente poder hablar con la administradora del edificio para saber el monto exacto. Los gastos asociados se refieren a la inscripción en el conservador y la firma de la escritura pública en la notaría (2% de la puja con tope para cada una), el pago al receptor, que tendrás que utilizarlo entre tres y cuatro veces dependiendo como se de todo (unos $ 200.000 en total), un posible lanzamiento con auxilio de la fuerza pública ($ 600.000 aprox.) por si la cosa se pone fea, gastos en pintura, cerrajero, maestros, limpieza (muy variable pero $ 800.000 aprox.)

5- Finalmente sabiendo el precio de mercado, conociendo las deudas, gastos y cualquier otro costo que pudiese haber uno puede saber hasta que precio pujará. Todo depende de cuales sean tus objetivos de rentabilidad. Todo el proceso desde la adjudicación a la venta demora entre seis a ocho meses. Si se hace todo de forma correcta se puede esperar un retorno de entre un 20% a 25%, claramente muy superior al paupérrimo 2%-3% que dejaría un depósito a plazo en un banco actualmente.

Me dejó muchas otras cosas fuera, que si no estaría todo el día escribiendo, pero creo que lo más importante está dicho ya. Cualquier duda que algún forero pudiese tener estaré feliz de poder ayudarlo.

Saludos!

just loo king · 14-03-18 14:09

Estimado Weinstiano (que nombre más AT ... ¿pariente de Stan? )
Se agradece y valora el aporte e información desde la experiencia.
Se entiende que es imposible describir en unas cuantas líneas todos los "quetemanejes" de un negocio, pero la descripción es clara y estructurada. WENA!
Saludos estimado y super bueno el concepto de retribuir al foro.
JLK

Soros · 14-03-18 14:45

Dejo este interesante articulo

https://es.investing.com/analysis/foro- … m=referral

Weinstiano · 14-03-18 18:11

just loo king escribió:

Estimado Weinstiano (que nombre más AT ... ¿pariente de Stan? )
Se agradece y valora el aporte e información desde la experiencia.
Se entiende que es imposible describir en unas cuantas líneas todos los "quetemanejes" de un negocio, pero la descripción es clara y estructurada. WENA!
Saludos estimado y super bueno el concepto de retribuir al foro.
JLK

Gracias, JLK, igualmente he aprendido mucho de algunos post tuyos por acá.

Abrazo estimado.

Rolex · 15-03-18 08:57

Unas observaciones amigo weinstiano a su lista:

Al punto 1, para usted o para mi puede ser que 10 valgan la pena, pero en el mundo de ls remates, la premisa es que siempre hay una oportunidad.

Al punto 2, en el pjud basta con ver la demanda inicial, por lo general tiene lo importante, mandar a los amigos del foro a leer cosas que no entienden no es muy recomendable. Hago enfasis en esto ya que la tonica por aca es el ahorro entonces cuando uno pone las cosas en bandeja (que claro, tu yo otros entendemos bien) hay varios que se saltan el paso ese en el cual hay que desembolsar dinero, y de ahi, un paso al fracaso.

Al punto 3, con el mejor escalimetro del mundo y con rayo laser y topografo incluido, no vas a saber nunca la realidad de los m2, asi que eso deberian obviarlo. Hace poco en las condes se armo un litigio y la pregunta clave fue: Quien dijo que tus medidas son mejores que las mias? Y se armo el debate. Basta con los datos basicos de la propiedad, a no ser que estes comprando algo muy complejo.

A lo ultimo, la experiencia dicta que cuando entras a pelear el m2, para refutar o validar el original planteado de un principio, la cosa termina mal.

Y siguiendo con los remates, ya que veo interes, donde hay oportunidades pero hay que tener lucas, un buen equipo legal, y paciencia, es comprando derechos de propiedades.

Y te tiras en el sillon a ver como los dueños de los otros derechos te tratan de explicar que el abuelito les dejo el frontis de la casa "que equivale justo a los 25,5% de derechos que tengo"....pleito seguro, y con lucas es facil quedarse con todo y en muchos casos a un menor precio. Solo hay que tener el tiempo y las lucas.

Saludos y bien por su aporte, se nota que actua acorde a las reglas y procedimientos del mercado.

MARKOLICH · 15-03-18 09:43

Al punto 2 de Weinsteiniano. El mandamiento indica la deuda original, hay que ver la última liquidación de crédito, ese el el verdadero monto adeudado, en causas antiguas la diferencia puede ser sustancial.
Respecto a lo que dice Rolex, cuyo Manual he buscado en las mejores librerías y al parecer está agotado porque nadie lo tiene, concuerdo en que la compra de derechos es una buena opción para los que tienen espaldas anchas.

Rolex · 19-03-18 08:26

Bajan los desistimientos,

https://www.df.cl/noticias/empresas/inf … 90619.html

Y segun el SII, 417 mil chilenos poseen mas de una vivienda en chile

http://www.pulso.cl/economia-dinero/sii … nda-chile/

La concentracion de bienes raices en chile es un tema no menor, yo creo que facil conozco mas de 20 personas con sobre 10 bienes raices por lo bajo, excluyendo departamentos.

Felipao · 20-03-18 08:56

Lnavas escribió:

Reportaje MEGA REMATES FRAUDULENTOS
Lo vi anoche, lo publico a más de alguién le puede servir.
No me dejó de sorprender la cantidad de plata que llega a meter la gente sin conocer y confiando a ciegas de un tercero.

Lo vi el otro día, creo que uno siempre tiene que ir al juzgado al remate así te aseguras que exista hay abogados que te ofrecen ir ellos pero ahí ya te pueden pasar gato por liebre (si no conoces el abogado o tienes una relación de años).

Felipao · 20-03-18 09:04

Rolex escribió:

Esto es lo malo de poner experiencias a medias, confunden.
Sumale que tenia 20 anos de experiencia el abogado...
Hay que pagar por buena asesoria como dijo markolich, tambien en tributaria , amigo felipao.
Y no lo tome a mala onda ni chaqueteo, es mejor evitar errores que podrian costar muchas lucas.
Asi que de el paso y la proxima vez que justifique algo, elimine al menos la trayectoria de los asesores, juega en contra.

No se como confunde, he ido contando todos los pasos aun no se resuelve.

Sabes lo que me pasa contigo Rolex que aparentas saber harto pero en ayuda creo que es poco, siempre te jactas de tener las mejoras casas, lugares, abogados, etc... pero cuando yo o alguien mas te pide la info clara nos o los mandas a leer las leyes. Yo al menos cuento lo que se y me ha pasado para bien y para mal, nadie le pega a todas, nadie nace sabiendo, etc... creo que por eso estamos todos en el foro buscando ideas o preguntando.

El abogado de los remates si quieres te doy el nombre por interno, existe y como te dije el ha rematado para si mismo aprox 20 propiedades (como dije antes conozco 2 que están cerca mío)

Sobre el abogado tributario (el estudio) se que es uno de los 5 mejores de Chile, quizás yo soy el que no me expreso bien o no le he entendido todo, pero en general o los últimos 2 años todos están súper gallinas, abogados, contadores, etc... todos te dicen esperemos como vienen las cosas y que pase agua debajo del puente y vemos que se puede hacer. En general lo que mas he visto o escuchado son estructuras de herencias ahí hay donde hacer más cosas aparentemente.

Bueno en fin tampoco te lo tomes a mal, es solo una apreciación mía puntual, se ve que tienes experiencia y seria ideal que ayudaras más obviamente no es obligación de nadie.

Felipao · 20-03-18 09:12

Weinstiano escribió:

Buenas, hace muchos años que sigo el foro (más como lector que posteando), y de verdad que he aprendido un montón en este lugar. Veo que el tema de remates es bastante seguido por acá y a modo de "retribuir" un poco todo lo obtenido acá expondré mi experiencia en el "mundo de los remates judiciales".
Quiero aclarar primeramente que no soy un experto en el tema, he estado solo metido de lleno desde Julio del 2017 junto a mis hermanos. Hemos rematado cuatro propiedades, tres en Santiago Centro y una en Ñuñoa, y una de ellas ya está vendida. En resumen hemos invertido $ 290.000.000 millones con un retorno esperado de $ 80.000.000 (27.6% utilidad anual). Con el primero ya ganamos 18.6 MM, otro está a la venta y los últimos dos en proceso de entrega. En promedio se compra un 20% más barato del precio de mercado y si tienes suerte puedes aspirar al 30%, comprar a mitad de precio es prácticamente imposible.
Algunos consejos para quienes en el foro estén pensando en invertir a través de este medio:
1- Revisar en el mercurio o través de páginas como pre-remates todos los remates que hayan en las comunas que sean de su interés. Hay unos cuatrocientos remates al mes solo en santiago, pero que valgan la pena no deben ser más de diez.
2- Cuando tengan su pre-selección revisar la causa del expediente a través de la página del poder judicial. Items a revisar en este punto: En el cuaderno de apremio abrir el archivo "Mandamiento", ahí verán en resumen la deuda que tiene el ejecutado con el banco. Si la deuda es más alta que el precio del inmueble por supuesto que habrá que desechar. También ver el GP (certificado de Gravámenes y Prohibiciones) de la propiedad para ver otros posibles embargos de otros tribunales, en ese punto revisar también si en la propiedad está constituido un usufructo, si es bien familiar o si es que estuviese arrendada el contrato de ese arriendo no estuviese inscrito en el CBRS (evitar al máximo los problemas). También buscar en la misma página del poder judicial el nombre del ejecutado para ver si tiene otras causas abiertas o si esta misma persona fuese "persona jurídica". Uno de mis hermanos es abogado y se encarga del tema legal, recomiendo encarecidamente siempre asesorarse con expertos, finalmente lo barato termina saliendo caro. Con la cantidad de dinero a invertir hay que evitar cualquier posible problema que pudiese suceder.
Si todo estuviese en orden pasamos al punto 3.
3- En este punto tenemos que tener ultra claro cuanto vale el inmueble en el cual pujaremos. Ir a la propiedad, verla por fuera, hablar con los conserjes para saber si el departamento está ocupado, si es así, si está ocupado por los dueños o por algún arrendatario, si el depa está atrasado en los gastos comunes y si es así, intentar conocer el monto. Me ha tocado conserjes que me han dado todo lo que buscaba y otros que por miedo no me han dicho nada, es muy relativo eso, pero nos hará una idea de en que estado se encuentra la propiedad. Luego por comparación de mercado (método más utilizado en tasación) sacamos cuanto vale el metro cuadrado en el inmueble que nos interesa y en base a eso podemos decir el valor exacto. En el Conservador están los planos y con la ayuda de un escalímetro podrás saber el metraje exacto del inmueble.
4- Deuda y gastos asociados. Otro punto fundamental a analizar son las deudas en contribuciones que pudiese tener el departamento a rematar. Con el número de rol (que se encuentra en el certificado de dominio del inmueble) averiguamos a través de la página de tesorería en dos minutos las deudas que pudiese tener. También revisar los roles de estacionamiento y de bodega si los hubiese. También es recomendable dejar un ítem de deuda por gastos comunes (en mi caso siempre son tres meses) e idealmente poder hablar con la administradora del edificio para saber el monto exacto. Los gastos asociados se refieren a la inscripción en el conservador y la firma de la escritura pública en la notaría (2% de la puja con tope para cada una), el pago al receptor, que tendrás que utilizarlo entre tres y cuatro veces dependiendo como se de todo (unos $ 200.000 en total), un posible lanzamiento con auxilio de la fuerza pública ($ 600.000 aprox.) por si la cosa se pone fea, gastos en pintura, cerrajero, maestros, limpieza (muy variable pero $ 800.000 aprox.)
5- Finalmente sabiendo el precio de mercado, conociendo las deudas, gastos y cualquier otro costo que pudiese haber uno puede saber hasta que precio pujará. Todo depende de cuales sean tus objetivos de rentabilidad. Todo el proceso desde la adjudicación a la venta demora entre seis a ocho meses. Si se hace todo de forma correcta se puede esperar un retorno de entre un 20% a 25%, claramente muy superior al paupérrimo 2%-3% que dejaría un depósito a plazo en un banco actualmente.
Me dejó muchas otras cosas fuera, que si no estaría todo el día escribiendo, pero creo que lo más importante está dicho ya. Cualquier duda que algún forero pudiese tener estaré feliz de poder ayudarlo.
Saludos!

Buen listado lo guarde para futuras referencias, creo que es clave lo del abogado (ya conté mi mala experiencia) es muy bueno que sea familiar tuyo e imagino también se parte de la inversión ahí se tomará todo mas enserio, yo siento que el abogado que contrate yo no se tomo las cosas en serio.

Te diría que en el punto 4 hay que sumar las deudas de gastos básicos agua, luz, etc... eso se puede saber llamando por teléfono a las compañías con la dirección yo lo hice en varios remates que se terminaron cayendo por diferentes motivos, alguien que remataba deptos los arreglaba y revendía luego que saneaba todo me dijo que no siempre pero muchas veces podías ir a negociar la deuda de los gastos comunes con las administraciones que no siempre funcionaba pero que el aprox era 50/50.

Rolex · 20-03-18 09:59

Felipao escribió:

Bueno en fin tampoco te lo tomes a mal, es solo una apreciación mía puntual, se ve que tienes experiencia y seria ideal que ayudaras más obviamente no es obligación de nadie.

Respeto tu apreciacion, no soy de los que se enojan o se molestan. Pero recuerda, 20 años de vida no son 20 años de experiencia.

nao · 20-03-18 16:17

Estimados,
alguien por estos lados ha incursionado en franquicias? Algunas páginas del tema como www.franquicias.cl menciona oportunidades con inversión de 50 millones y utilidades de 1,5 a 3 millones mensuales. Me parece demasiado para ser verdad...
Alguien con experiencia que me pueda orientar? (por ahora estoy viendo cualquier tipo de franquicia (comida, peluquería, etc), con un tope de inversión de UF4.000.
Desde ya muchas gracias.

Mastropiero · 20-03-18 16:46

Lnavas escribió:

Reportaje MEGA REMATES FRAUDULENTOS
Lo vi anoche, lo publico a más de alguién le puede servir.
No me dejó de sorprender la cantidad de plata que llega a meter la gente sin conocer y confiando a ciegas de un tercero.

Alguien sabe donde encontrar el reportaje? el link me manda a otra noticia

gracias!

Lnavas · 20-03-18 17:00

http://www.ahoranoticias.cl/noticias/na … mates.html

Extraño, ni idea por qué se cambió.

Mastropiero escribió:

Lnavas escribió:
Reportaje MEGA REMATES FRAUDULENTOS
Lo vi anoche, lo publico a más de alguién le puede servir.
No me dejó de sorprender la cantidad de plata que llega a meter la gente sin conocer y confiando a ciegas de un tercero.
Alguien sabe donde encontrar el reportaje? el link me manda a otra noticia
gracias!

Rolex · 21-03-18 07:42

nao escribió:

Estimados,
alguien por estos lados ha incursionado en franquicias? Algunas páginas del tema como www.franquicias.cl menciona oportunidades con inversión de 50 millones y utilidades de 1,5 a 3 millones mensuales. Me parece demasiado para ser verdad...
Alguien con experiencia que me pueda orientar? (por ahora estoy viendo cualquier tipo de franquicia (comida, peluquería, etc), con un tope de inversión de UF4.000.
Desde ya muchas gracias.

Lo unico que te puedo aportar es, en base a clientes mios, lo siguiente:

Franquicias de pizzas son casi eternas, a mi gusto lo mas estable, creo que el negocio debe ser bueno ya que para mi al menos son clientes estables (mayor a 5 anos de antiguedad, 4 en total, pagan bien)

Las de sushi, dolor de cabeza, de hecho ya no arrendamos a personas que montaran un sushi. Duran poco.

Peluquerias, buen negocio, pero debes tener la franquicia correcta (trayectoria). Si tienes el contacto con los estilistas (hombres) te vas por un tubo literalmente y te dedicas a manejar la caja.

Manicure, ahi tienes otro buen pagador.

De los 4 anteriores, a mi en lo personal y por todo lo que he averiguado con mi cliente, te diri que hasta me entusiasmaria con un local de manicure, asi por tener algo distinto.

Otro tema importante, para las dos primeras alternativas no necesitas un lugar top basta con algo simple. Las otras dos, puedes prescindir de la ubicacion si tienes los estilistas/manicuristas con su clientela.

Trader · 21-03-18 08:32

Rolex escribió:

nao escribió:
Estimados,
alguien por estos lados ha incursionado en franquicias? Algunas páginas del tema como www.franquicias.cl menciona oportunidades con inversión de 50 millones y utilidades de 1,5 a 3 millones mensuales. Me parece demasiado para ser verdad...
Alguien con experiencia que me pueda orientar? (por ahora estoy viendo cualquier tipo de franquicia (comida, peluquería, etc), con un tope de inversión de UF4.000.
Desde ya muchas gracias.

Lo unico que te puedo aportar es, en base a clientes mios, lo siguiente:
Franquicias de pizzas son casi eternas, a mi gusto lo mas estable, creo que el negocio debe ser bueno ya que para mi al menos son clientes estables (mayor a 5 anos de antiguedad, 4 en total, pagan bien)
Las de sushi, dolor de cabeza, de hecho ya no arrendamos a personas que montaran un sushi. Duran poco.
Peluquerias, buen negocio, pero debes tener la franquicia correcta (trayectoria). Si tienes el contacto con los estilistas (hombres) te vas por un tubo literalmente y te dedicas a manejar la caja.
Manicure, ahi tienes otro buen pagador.
De los 4 anteriores, a mi en lo personal y por todo lo que he averiguado con mi cliente, te diri que hasta me entusiasmaria con un local de manicure, asi por tener algo distinto.
Otro tema importante, para las dos primeras alternativas no necesitas un lugar top basta con algo simple. Las otras dos, puedes prescindir de la ubicacion si tienes los estilistas/manicuristas con su clientela.

Buen aporte Rolex, se agradece

Felipao · 21-03-18 09:03

Estoy viendo como varios acá un par de proyectos en San Miguel (fui el otro día a mirar un edificio allá y el barrio).

En resumen vi 2 proyectos sin saber demasiado

San Miguel en "llanos" según lo que me dijeron es el mejor sector de San Miguel.

https://www.cordova.cl/torres-del-llano aun no los voy a ver estaba esperando que una vendedora me conteste por email disponibilidad de deptos.

San Miguel en "Avenidas" no el mejor sector pero supuestamente el que viene después del llano.

http://www.isa.cl/inmobiliaria/isa-4ave … iguel.html - este lo fui a ver según la vendedora 50% de los vendidos son para arriendo el formato del edificio son 9 deptos por piso de los cuales 3 son 1D+1B y 1 home studio o caja de fósforo realmente, entrega para 2 meses más.

Los dos andan cerca de las 1.900-2.000 UFs son deptos de 35-40Mt2 1B + 1D.

El ejercicio matemático que hice fue el siguiente.

Dar 1.000UFs de Pie, luego crédito a 20 años (la cuota queda en 170.000 app) el arriendo se supone que pagan entre 280.000 y 320.000 use el rango bajo para el calculo. Luego asumí que el depto estaría arrendado 11 de los 12 meses del año.

Lo que me da al año arriendos por 3.080.000 y dividendos por 2.040.000 puse un pie de 27M lo que me daría mensualmente una tasa de 0.32% más el depto pagándose "solo".

Lo único que me falta son las contribuciones que no se cuanto serán pero me imagino que son bajas.

Creen que esto que en papel se ve relativamente decente pase en la realidad? o el rango de arriendo que me dieron y 11/12 meses arrendado no les cuadran?

Hay un pero con los impuestos (ya tengo 2 DFL-2) pero podría comprarlos por mi sociedad de inversiones ahí baja un poco la utilidad pq hay que pagar el 27%.

Otra cosa que miré son deptos usados con poco tiempo en portal inmobiliario y andan por ahí los precios con los nuevos.

Que piensan?

nao · 21-03-18 09:13

Rolex escribió:

nao escribió:
Estimados,
alguien por estos lados ha incursionado en franquicias? Algunas páginas del tema como www.franquicias.cl menciona oportunidades con inversión de 50 millones y utilidades de 1,5 a 3 millones mensuales. Me parece demasiado para ser verdad...
Alguien con experiencia que me pueda orientar? (por ahora estoy viendo cualquier tipo de franquicia (comida, peluquería, etc), con un tope de inversión de UF4.000.
Desde ya muchas gracias.

Lo unico que te puedo aportar es, en base a clientes mios, lo siguiente:
Franquicias de pizzas son casi eternas, a mi gusto lo mas estable, creo que el negocio debe ser bueno ya que para mi al menos son clientes estables (mayor a 5 anos de antiguedad, 4 en total, pagan bien)
Las de sushi, dolor de cabeza, de hecho ya no arrendamos a personas que montaran un sushi. Duran poco.
Peluquerias, buen negocio, pero debes tener la franquicia correcta (trayectoria). Si tienes el contacto con los estilistas (hombres) te vas por un tubo literalmente y te dedicas a manejar la caja.
Manicure, ahi tienes otro buen pagador.
De los 4 anteriores, a mi en lo personal y por todo lo que he averiguado con mi cliente, te diri que hasta me entusiasmaria con un local de manicure, asi por tener algo distinto.
Otro tema importante, para las dos primeras alternativas no necesitas un lugar top basta con algo simple. Las otras dos, puedes prescindir de la ubicacion si tienes los estilistas/manicuristas con su clientela.

Muchas gracias Rolex. Saludos.

Nikolaidis · 21-03-18 09:17

esto debiera ir en consultas varias, para ordenar el tema. Respecto a franquicias recomiendo consultes Xurros Café.

Rolex · 21-03-18 09:22

el llano subercaseux (no llanos, no es que me las sepa todas pero aprendete el nombre del sector al menos!) es la parte fina de san miguel, personalmente me gusta, hay buen equipamiento en la zona.

Respecto a la presuncion de arriendo, asume que estara 9 de 12, a mi cuando me dejan una propiedad traigo a todo el equipo de gente a meter mano y 1 mes es bastante optimista, nuevamente, no es que me las sepa todas pero acuerdate que yo tengo algo montado a gran escala, y creo que asumir solo 1 mes de vacancia es demasiado optimista y te puede llevar a malos calculos el dia de mañana. 3 meses (uno para arreglos, otro para publicarlo, otro para que entre el candidato ideal) es optimo.

Respecto a las contribuciones, san miguel fue bendecido con una de las alzas mas importantes este 2018 durante el reavaluo, sobre el 30, si antes el promedio andaba en 50 piticlines, tienes un numero ya.

Es todo lo que te puedo aportar de forma gratuita y sincera, con aires fecundos como diria el presidente.

Rolex · 21-03-18 09:32

Se me quedo en el tintero algo, porque me voy a una reunion ahora pero..

En este tema hace un par de años mencione san miguel, quinta normal...e independencia, igual queda espacio para crecer en esas comunas, son buenas, a mi en lo personal me gustan, me gusta mucho mas que estacion central que es la favorita de casi todo el populacho hoy en dia.

Para que no se diga que te mande a leer las leyes y que me voy por las ramas

En buena, me gusta san miguel, te ira bien si tus numeros y tu forma de operar son correctos, menos excel mas confianza en lo que se hace, recuerda que el resto invierte distinto a ti, y todo el mundo tiene la formula para ser el proximo trump, pero el que come callado come dos veces siempre.

Breathe · 21-03-18 10:30

Felipao escribió:

Estoy viendo como varios acá un par de proyectos en San Miguel (fui el otro día a mirar un edificio allá y el barrio).
En resumen vi 2 proyectos sin saber demasiado
San Miguel en "llanos" según lo que me dijeron es el mejor sector de San Miguel.
https://www.cordova.cl/torres-del-llano aun no los voy a ver estaba esperando que una vendedora me conteste por email disponibilidad de deptos.
San Miguel en "Avenidas" no el mejor sector pero supuestamente el que viene después del llano.
http://www.isa.cl/inmobiliaria/isa-4ave … iguel.html - este lo fui a ver según la vendedora 50% de los vendidos son para arriendo el formato del edificio son 9 deptos por piso de los cuales 3 son 1D+1B y 1 home studio o caja de fósforo realmente, entrega para 2 meses más.
Los dos andan cerca de las 1.900-2.000 UFs son deptos de 35-40Mt2 1B + 1D.
El ejercicio matemático que hice fue el siguiente.
Dar 1.000UFs de Pie, luego crédito a 20 años (la cuota queda en 170.000 app) el arriendo se supone que pagan entre 280.000 y 320.000 use el rango bajo para el calculo. Luego asumí que el depto estaría arrendado 11 de los 12 meses del año.
Lo que me da al año arriendos por 3.080.000 y dividendos por 2.040.000 puse un pie de 27M lo que me daría mensualmente una tasa de 0.32% más el depto pagándose "solo".
Lo único que me falta son las contribuciones que no se cuanto serán pero me imagino que son bajas.
Creen que esto que en papel se ve relativamente decente pase en la realidad? o el rango de arriendo que me dieron y 11/12 meses arrendado no les cuadran?
Hay un pero con los impuestos (ya tengo 2 DFL-2) pero podría comprarlos por mi sociedad de inversiones ahí baja un poco la utilidad pq hay que pagar el 27%.
Otra cosa que miré son deptos usados con poco tiempo en portal inmobiliario y andan por ahí los precios con los nuevos.
Que piensan?

El primer edificio no está en El Llano, según el mapa está al oriente de Gran Avenida, aunque francamente, el nombre se prostituyó y llaman "El Llano" a cualquier cosa que esté más o menos cerca del sector. De todas formas, las viviendas al oriente de Gran Avenida tienen un valor mucho menor que los que están en El Llano y la demanda y el tipo de propietario no es el mismo. El sector, hasta donde tengo entendido, va entre el Llano Subercaseaux y la Ruta 5 de oriente a poniente y de Carlos Valdovinos a Salesianos o Metro Lo Vial de norte a sur.

Mininginvestor · 21-03-18 11:55

Correcto, ese edificio nunca estuvo en El Llano.

https://es.wikipedia.org/wiki/Barrio_El_Llano

Breathe escribió:

Felipao escribió:
Estoy viendo como varios acá un par de proyectos en San Miguel (fui el otro día a mirar un edificio allá y el barrio).
En resumen vi 2 proyectos sin saber demasiado
San Miguel en "llanos" según lo que me dijeron es el mejor sector de San Miguel.
https://www.cordova.cl/torres-del-llano aun no los voy a ver estaba esperando que una vendedora me conteste por email disponibilidad de deptos.
San Miguel en "Avenidas" no el mejor sector pero supuestamente el que viene después del llano.
http://www.isa.cl/inmobiliaria/isa-4ave … iguel.html - este lo fui a ver según la vendedora 50% de los vendidos son para arriendo el formato del edificio son 9 deptos por piso de los cuales 3 son 1D+1B y 1 home studio o caja de fósforo realmente, entrega para 2 meses más.
Los dos andan cerca de las 1.900-2.000 UFs son deptos de 35-40Mt2 1B + 1D.
El ejercicio matemático que hice fue el siguiente.
Dar 1.000UFs de Pie, luego crédito a 20 años (la cuota queda en 170.000 app) el arriendo se supone que pagan entre 280.000 y 320.000 use el rango bajo para el calculo. Luego asumí que el depto estaría arrendado 11 de los 12 meses del año.
Lo que me da al año arriendos por 3.080.000 y dividendos por 2.040.000 puse un pie de 27M lo que me daría mensualmente una tasa de 0.32% más el depto pagándose "solo".
Lo único que me falta son las contribuciones que no se cuanto serán pero me imagino que son bajas.
Creen que esto que en papel se ve relativamente decente pase en la realidad? o el rango de arriendo que me dieron y 11/12 meses arrendado no les cuadran?
Hay un pero con los impuestos (ya tengo 2 DFL-2) pero podría comprarlos por mi sociedad de inversiones ahí baja un poco la utilidad pq hay que pagar el 27%.
Otra cosa que miré son deptos usados con poco tiempo en portal inmobiliario y andan por ahí los precios con los nuevos.
Que piensan?
El primer edificio no está en El Llano, según el mapa está al oriente de Gran Avenida, aunque francamente, el nombre se prostituyó y llaman "El Llano" a cualquier cosa que esté más o menos cerca del sector. De todas formas, las viviendas al oriente de Gran Avenida tienen un valor mucho menor que los que están en El Llano y la demanda y el tipo de propietario no es el mismo. El sector, hasta donde tengo entendido, va entre el Llano Subercaseaux y la Ruta 5 de oriente a poniente y de Carlos Valdovinos a Salesianos o Metro Lo Vial de norte a sur.

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