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#3391 16-10-17 05:40

Pedrots
Expulsado
Calificacion :   14 

Re: burbuja inmobiliaria ?

USA-CAL escribió:

Creo ser yo el "amigo" que hace 2 años afirmo que habia que vender oficinas....Por favor miren post 307....haber vendido propiedades y  comprado cualquier activo financiero fue mucho mejor que haber comprado/mantenido inversiones en propiedades (valores en post 307 de IPSA, ECH, EWZ y CU...hace 24 meses.)...hay que ser muy TESTARUDO para insistir afirmando errores evidentes (tal vez no has tomado tus pastillas)

USA-CAL

Rolex escribió:

Y en noticias del rubro:

http://impresa.elmercurio.com/pages/LUN … 2017-10-13

Fondos retoman inversiones en oficinas de alta gama en Santiago (saludos al amigo que dijo que vender hace 2 años era lo correcto smile )

Precios de viviendas anotan alza en el 3er trimestre (2,8%), sector oriente liderando, me acorde del descuento del 50% que espero la mitad de chile.


http://impresa.elmercurio.com/Pages/New … 0&bodyid=2

Itau pone a la venta edificio de corpbanca, BBVA ofreciendo terrenito frente al mall marina arauco, llega hotelera panameña... no veo la desaleracion!

Y grupo patio larrain van a dedicarse a rotar activos e inmuebles de gran tamaño, no es mala idea, cada dia se hace mas dificil arrendar cosas grandes.

"Al primer trimestre de 2017, Grupo Patio mantenía en sus fondos un total de 242.162 m2 administrados, compuesto por 184.829 m2 en comercial, 19.143 m2 en el sector industrial y otros 38.190 m2 en oficinas."

GLA de 1,9 hectareas en industrial pero 18 en comercial, ahi estan las lucas, industrial hay 2 potentes que nos comen a todos con papas fritas.

http://www.pulso.cl/empresas-mercados/l … -millones/

Mas movido que nunca el sector, tirar y abrazarse


Con decir vender propiedades para invertir en otros activos sólo estás diciendo como financias tus otras inversiones, no estás diciendo nada del negocio inmobiliario.

Saludos,

Desconectado

#3392 16-10-17 06:16

MARKOLICH
Miembro
Calificacion :   42 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Lo  que    sigue  diciendo  USA  es  que   se  retiren  del  negocio inmobiliario basado  en  su creencia  en la  existencia  de  la   burbuja, adornado con   rentabilidad de  inversiones  alternativas, pero  en  esencia  , es  lo mismo.   Definición por  negación.   La  verdad  es  que  prefiero  las  visiones   que  muestran  caminos  posibles , especialmente  si  la  realidad  muestra  que  los anuncios  apocalípticos  una y otra  vez  fallan.

Desconectado

#3393 16-10-17 07:10

USA-CAL
Miembro
Calificacion :   62 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Lo que yo intento afirmar es que las propiedades son un activo MAS. Tienen fluctuaciones de precio igual que cualquier activo financiero. Existen oportunidades para compar propiedades y oportunidades mas claras en otros tipos de activos.

Yo comente que le habia sugerido a mi hijo no comprarse una casa hace 2 anos. Le dije, entra en activos financieros, luego los vendes y podras comprar casas mas baratas. Lo comente en este foro y muchos -especialmente el relojero- rechazaron el comentario (inlculso con sarcasmos y Burlas). Para respaldar lo afirmado cree el post 307 donde dije...veamos que pasa en 2 anos. Que ha pasado> Los activos financieros han subido en dos anos casi 50% y las casas?oficinas apenas 2% o bajado (como muchas oficinas).

Esto es un dato. Lo importante es mirar los bienes raices como una alternativa mas. Dado que el bien raiz tiene la maravilla de la palanca (el Hipotecrio) es una inversion con mucho riesgo y las oportunidades son fantasticas.....pero esto va para los dos lados (perdida y ganancia)....

Tambien senale que si uno quiere monetizar la plusvalia de un bien raiz, y no lo quiere vender, puede hipotecar la casa (en mi caso la de la playa) y comprar un activo financiero (en mi caso SMSAAM). MI costo de fondos aqui fue UF a 3,65% y mi retorno ha sido SMSAAM compradas a 51 ahora 67 mas el dividendo de la cia del orden de 5% pa. Obviamente que el relojero catalogo esto como una especulacion ridicula de Excell...

La casa es por seguro el elemento mas importante del patrimonio de cada uno. EL cuando comprar es esencial...no se enamoren de las propiedades...son un activo mas (pero muy importante) dentro de los activos de cada cual.

Suerte a todos

USA-CAL

LAs propiedades tienen


“There are two kinds of forecasters: those who don’t know, and those who don’t know they don’t know.” – J.K. Galbraith

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#3394 16-10-17 07:48

xtrader
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Buen hedge
y te dejaron hipotecar la casa de la playa ???
jajjaa

El tema del bien raíz en chile, yo creo que está demasiado caro, desde mi punto de vista.  Y la demanda como medio de inversión es bastante alta, por sobre todo, la gente tiende a pensar que es un "bien seguro" y que siempre sube su valor, como en China, si ha ido para esos lados, hay edificios nuevos, o ciudades nuevas, sin ocupantes, perro ojo que eso en china no es burbuja inmobiliaria, eso sí que es especulación pura y dura, pero eso da para otro capítulo.  Si no compraste paños o casas en los 90, ahora ya está todo caro....
Ni en los remates consigues precios decentes.

USA-CAL escribió:

Lo que yo intento afirmar es que las propiedades son un activo MAS. Tienen fluctuaciones de precio igual que cualquier activo financiero. Existen oportunidades para compar propiedades y oportunidades mas claras en otros tipos de activos.

Yo comente que le habia sugerido a mi hijo no comprarse una casa hace 2 anos. Le dije, entra en activos financieros, luego los vendes y podras comprar casas mas baratas. Lo comente en este foro y muchos -especialmente el relojero- rechazaron el comentario (inlculso con sarcasmos y Burlas). Para respaldar lo afirmado cree el post 307 donde dije...veamos que pasa en 2 anos. Que ha pasado> Los activos financieros han subido en dos anos casi 50% y las casas?oficinas apenas 2% o bajado (como muchas oficinas).

Esto es un dato. Lo importante es mirar los bienes raices como una alternativa mas. Dado que el bien raiz tiene la maravilla de la palanca (el Hipotecrio) es una inversion con mucho riesgo y las oportunidades son fantasticas.....pero esto va para los dos lados (perdida y ganancia)....

Tambien senale que si uno quiere monetizar la plusvalia de un bien raiz, y no lo quiere vender, puede hipotecar la casa (en mi caso la de la playa) y comprar un activo financiero (en mi caso SMSAAM). MI costo de fondos aqui fue UF a 3,65% y mi retorno ha sido SMSAAM compradas a 51 ahora 67 mas el dividendo de la cia del orden de 5% pa. Obviamente que el relojero catalogo esto como una especulacion ridicula de Excell...

La casa es por seguro el elemento mas importante del patrimonio de cada uno. EL cuando comprar es esencial...no se enamoren de las propiedades...son un activo mas (pero muy importante) dentro de los activos de cada cual.

Suerte a todos

USA-CAL

LAs propiedades tienen

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#3395 16-10-17 08:16

Mininginvestor
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Siempre que he comprado propiedades, la gente me dice que está caro, luego pasan 5 años y valen a lo menos un 30% más, lo que sumado al apalancamiento me ha dado una rentabilidad fantástica. Esto no quiere decir que no haya vendido, claro  de vez en cuando es bueno vender algo para alguna inversión alternativa o darse un gustito.

Lo otro, como todos saben la bolsa se anticipa a los buenos ciclos del cobre, ahora el cobre está bueno y el próximo años podría estar mucho mejor, y la bolsa que hizo? hace 1,5 años que dio señal de entrada y ha rentado espectacular, mucho mas que las propiedades. Pero, las propiedades tienen un ciclo rezagado respecto al precio del cobre, es decir cuando estamos llegando a la parte alta del ciclo del cobre, las propiedades viven un buen rally de unos dos o tres años.

Ojo que no he colocado los datos estadísticos globales, solo es lo que me ha pasado a mi con mi portafolio tanto de acciones como propiedades.

Desconectado

#3396 16-10-17 08:24

Felipao
Miembro
Calificacion :   11 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Siendo que creo que están caras las propiedades eso es un termino relativo, vamos a la realidad como tanto defiende Rolex la inversión inmobiliaria dentro de Chile en los últimos años ha sido de lo mejor que hemos tenido, es como mirar precios en el gráfico es la realidad.

Ahora sacando números de lo que yo he comprado efectivamente quien compro antes y vendió se gano un 7.84% + UF (Compro en 6.000 y vendió en 10.000 en 8.5 años app) al año que es más del histórico que siempre he escuchado del 7% pero no es una locura la diferencia.

Creo que el reclamo de todos en general va pues los sueldos no se si suben tan rápido como los precios de las viviendas, ademas que la casa te pega de una y el sueldo va de a poco, por lo que a la gente nueva o joven le esta costando harto comprar (también han subido los estándares de lo que uno quiere comprar).

Desconectado

#3397 16-10-17 11:18

Charly Brown
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

USA-CAL escribió:

...
Que ha pasado> Los activos financieros han subido en dos anos casi 50% y las casas?oficinas apenas 2% o bajado (como muchas oficinas).
...

La comparación que haces NO es correcta. Si dices que el IPSA ha aumentado 50% en dos años en realidad tendrías que calcular la rentabilidad promedio anual, que sería 22,5%, además, esa rentabilidad sería nominal, no real. Restando un 3% de inflación llegarías a 19,5% de rentabilidad real anual.
(Además, la rentabilidad del IPSA está bastante acotada, no puede aumentar a un ritmo de 20% anual por siempre).

Para comparar la rentabilidad en propiedades sería muy injusto hacerlo con el promedio de Chile o el promedio de Santiago, dado que una propiedad no es tan commodity como una acción. Tendrías que calcular en base a un tipo de propiedad específica y en una comuna específica (¿qué habrías comprado tú y dónde?).
Según información de la Cámara Chilena de la Construcción, en el último año las casas del sector Nororiente han aumentado su valor (en términos reales) en 9,5%, y eso sigue siendo un promedio de varias comunas de Santiago y distintos tipos de casa...

Desconectado

#3398 16-10-17 12:27

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Saquen sus conclusiones.


29/11/2016 (el descuento...nada mas que agregar)

USA-CAL escribió:

Si las casas en Chile ahora están en 100; entonces arrienden ya tendrán la oportunidad de comprar a 65

USA-CAL


15/09/2016 (y estamos llegando a diciembre 2017)

USA-CAL escribió:

Cuando se caiga el precio de los activos, entonces compras barato (veremos post #307 en Dic 2017).

USA-CAL


14/09/2016 (las 1000 casas fantasmas, en su momento les explique que significan en extension 1000 casas, cero comentario)

USA-CAL escribió:

PD En estos momentos en la dehsa hay mas de 1000 casas a la venta..sobre UF 30,000....


22/06/2016 (Nunca dijo que le recomendo comprar activos financieros, simplemente le dijo que esperara mejores valores...hoy que se da algo a favor dice que lo dijo...cuando no lo dijo)

USA-CAL escribió:

Yo estoy en este tema, porque tengo hijo que lo único que me dice es : Papa quiero comprarme una casa, que opinas.... Yo le digo espérate....hasta ahora, el me da las gracias....Los argumentos presentaos en este foro me han ayudado a argumentar contra mi hijo....

USA-CAL


Y asi..


El tema en todo caso no es al final comparar si comprar una propiedad y venderla en un 100% mas es negocio, o si era mejor ocmprar bitcoin y venderlos con utilidad del 5000%, el tema es que hay varios interesados en el rubro, para largo plazo, para dejar algo tangible, razones hay miles, y este tema es para eso, los pros y contras, las experiencias de los que llevan mas tiempo, no si conviene hipotecar la casa y comprarse un pasaje al mundial de futbol.

Afortunadamente, veo al 99% entusiasmado en el rubro, pensando en el largo plazo, en construir un patrimonio, eso es bueno.


Saludos


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

Desconectado

#3399 16-10-17 13:02

USA-CAL
Miembro
Calificacion :   62 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Mira post 307 y saca tus concluciones

USA_CAL


Charly Brown escribió:
USA-CAL escribió:

...
Que ha pasado> Los activos financieros han subido en dos anos casi 50% y las casas?oficinas apenas 2% o bajado (como muchas oficinas).
...

La comparación que haces NO es correcta. Si dices que el IPSA ha aumentado 50% en dos años en realidad tendrías que calcular la rentabilidad promedio anual, que sería 22,5%, además, esa rentabilidad sería nominal, no real. Restando un 3% de inflación llegarías a 19,5% de rentabilidad real anual.
(Además, la rentabilidad del IPSA está bastante acotada, no puede aumentar a un ritmo de 20% anual por siempre).

Para comparar la rentabilidad en propiedades sería muy injusto hacerlo con el promedio de Chile o el promedio de Santiago, dado que una propiedad no es tan commodity como una acción. Tendrías que calcular en base a un tipo de propiedad específica y en una comuna específica (¿qué habrías comprado tú y dónde?).
Según información de la Cámara Chilena de la Construcción, en el último año las casas del sector Nororiente han aumentado su valor (en términos reales) en 9,5%, y eso sigue siendo un promedio de varias comunas de Santiago y distintos tipos de casa...


“There are two kinds of forecasters: those who don’t know, and those who don’t know they don’t know.” – J.K. Galbraith

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#3400 16-10-17 15:26

Charly Brown
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

USA-CAL escribió:

Mira post 307 y saca tus concluciones

USA_CAL


Charly Brown escribió:
USA-CAL escribió:

...
Que ha pasado> Los activos financieros han subido en dos anos casi 50% y las casas?oficinas apenas 2% o bajado (como muchas oficinas).
...

La comparación que haces NO es correcta. Si dices que el IPSA ha aumentado 50% en dos años en realidad tendrías que calcular la rentabilidad promedio anual, que sería 22,5%, además, esa rentabilidad sería nominal, no real. Restando un 3% de inflación llegarías a 19,5% de rentabilidad real anual.
(Además, la rentabilidad del IPSA está bastante acotada, no puede aumentar a un ritmo de 20% anual por siempre).

Para comparar la rentabilidad en propiedades sería muy injusto hacerlo con el promedio de Chile o el promedio de Santiago, dado que una propiedad no es tan commodity como una acción. Tendrías que calcular en base a un tipo de propiedad específica y en una comuna específica (¿qué habrías comprado tú y dónde?).
Según información de la Cámara Chilena de la Construcción, en el último año las casas del sector Nororiente han aumentado su valor (en términos reales) en 9,5%, y eso sigue siendo un promedio de varias comunas de Santiago y distintos tipos de casa...

Sí leí el post 307, ¿tú leíste lo que escribí yo?

Desconectado

#3401 16-10-17 20:45

USA-CAL
Miembro
Calificacion :   62 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Si lo lei, y creo que tus matematicas estan malas.

Compara los precios de punta a punta, o sea Dia 1 contra valor de dia 720... Olvidate de los promedios diarios/mensuales...precios de Punta a Punta...LAs oficinas en Apoquindo con EL Golf estaban a UF 105 mts2 hace 2 anos, ahora con suerte (si puedes vender) lograras UF 110 el Mts 2. Alza 4,76 en el plazo (2 anos).

Ipsa Inicial 3620 (aprox) Ahora 5500 (aprox) Alza 52% en el mismo plazo (2 anos)...... EL activo financiero (el mercado; no un papel individual) subio 52% en el period de 2 anos y la propiedad escogida como representativa OFICINA A EN ESQUINA TOP  4,76%..... en 2 anos


Segun tu, Las Casas sector nororiente han aumentado UF +9,5% en el ultimo ano o sea aprox....11,5% nominal...O sea la propiedad escogida por ti como buena ofrece eso en 12 meses aprox. Si escoges acciones particulares (asume que pudiste comprar una) encontraras que:
Las Vapores subieron 205% las Antarchile 56% las oroblanco 105% las salfacorp 114% las SQM 94% las Copec 50%....esto durante el ultimo ano.

Creo que no resiete discutir el punto.

Las propiedades han sido un negocio PESIMO cuando lo compras con alternativas disponibles en el mercado financiero en pasados 2 anos.

Es mas, continuaran siendo un PESIMO negocio hasta que las tasas de interes en el mundo vuelvan a rentar 2% real (equivalente a 4,5% nominal).

USA-CAL


“There are two kinds of forecasters: those who don’t know, and those who don’t know they don’t know.” – J.K. Galbraith

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#3402 17-10-17 03:33

Soros
Miembro
Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

La comparación debe ser con períodos de tiempo más amplios, activos de largo plazo se financian con deuda de largo plazo

Saludos

USA-CAL escribió:

Si lo lei, y creo que tus matematicas estan malas.

Compara los precios de punta a punta, o sea Dia 1 contra valor de dia 720... Olvidate de los promedios diarios/mensuales...precios de Punta a Punta...LAs oficinas en Apoquindo con EL Golf estaban a UF 105 mts2 hace 2 anos, ahora con suerte (si puedes vender) lograras UF 110 el Mts 2. Alza 4,76 en el plazo (2 anos).

Ipsa Inicial 3620 (aprox) Ahora 5500 (aprox) Alza 52% en el mismo plazo (2 anos)...... EL activo financiero (el mercado; no un papel individual) subio 52% en el period de 2 anos y la propiedad escogida como representativa OFICINA A EN ESQUINA TOP  4,76%..... en 2 anos


Segun tu, Las Casas sector nororiente han aumentado UF +9,5% en el ultimo ano o sea aprox....11,5% nominal...O sea la propiedad escogida por ti como buena ofrece eso en 12 meses aprox. Si escoges acciones particulares (asume que pudiste comprar una) encontraras que:
Las Vapores subieron 205% las Antarchile 56% las oroblanco 105% las salfacorp 114% las SQM 94% las Copec 50%....esto durante el ultimo ano.

Creo que no resiete discutir el punto.

Las propiedades han sido un negocio PESIMO cuando lo compras con alternativas disponibles en el mercado financiero en pasados 2 anos.

Es mas, continuaran siendo un PESIMO negocio hasta que las tasas de interes en el mundo vuelvan a rentar 2% real (equivalente a 4,5% nominal).

USA-CAL


No tiene sentido ser el más rico del cementerio... disfrute la vida

Desconectado

#3403 17-10-17 04:41

USA-CAL
Miembro
Calificacion :   62 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Equivocado.....

La comparacion se debe hacer todos los dias....y reevaluar la desicion de mantenerse adentro, doblar la apuesta o salir.....

Todos los administradores de fondos - las mesas de dinero, los hedge funds, los AGF, las personas con inversiones, etc...... hacen lo que se llama "valorizacion a mercado de las posiciones"......y actualizan cada una de los instrumentos de la posicion al precio de cierre de esos instrumentos CADA DIA....

Un ejemplo de ello es los portafolios de las AFP, con cientos de miles de instrumentos distintos de los mercados mas variados del mundo; que tienen un fin de inversion de 40 anos plazo...y todos los instrumentos son valorados cada dia y la rentabilidad se saca CADA DIA. Es a partir de ese calculo, que se decide la conveniencia de Mantener o cambiar la inversion....

Esa filosofia -la de Mark to Market diario- tambien la deben tener ustedes en sus inversiones inmobiliarias. A partir de ello deben decidir si comprar ahora, vender ahora o postergar la desicion (de compra o venta) ......

El titulo de este tema -Burbuja inmobiliaria - tiende a provocar pensar si es momento de actuar (vender, comprar o pasar....).

USA-CAL


“There are two kinds of forecasters: those who don’t know, and those who don’t know they don’t know.” – J.K. Galbraith

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#3404 17-10-17 05:40

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

En el mundo de usa-cal no existe la opcion inmobiliaria a perpetuidad.

Creo que ya entendi su forma de pensar.

Sigamos con el tema mejor, el que le quiera decir al hijo que espere 10 años mas para comprar con un 0.1% de descuento es libre de hacerlo.


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#3405 17-10-17 05:41

MARKOLICH
Miembro
Calificacion :   42 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Entiendo....según  tu estrategia  si tengo una  inversión inmobiliaria   debo evaluarla  día a  día  frente  a  otras  inversiones  alternativas......pero.....una  casa  es  un poquito distinto a  una  acción, plazos  de  pagos, liquidez, formalidades  y  tiempo que  demora  la  venta,   un segundo versus   3 meses.....cambia el valor  de  la  inversión inmobiliaria  en un  día, semana?,  me parece  que  todo lo que  planteas  apunta  a un inversionista  que  no se  dedica  precisamente a la  inversión en propiedades.    estimado USA,  por  esta  vez  pasaré  por  alto  sus  consejos.

Desconectado

#3406 17-10-17 05:41

Soros
Miembro
Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Pero son peras con manzanas


No tiene sentido ser el más rico del cementerio... disfrute la vida

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#3407 17-10-17 05:56

edu67
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Las comparación debe realizarse con activos que presenten  riesgos (Individuales y de industria) y liquidez similares en un período de tiempo . Puedo estar valorizando todos los días mi portfolio si. Pero tiene sentido cuando determiné una meta para cada grupo de instrumentos, con distintos plazos, riesgos y liquidez, me parece que no . Lo importante es que Evalúo en función de la estrategia que me propuse para cada uno de ellos.
Creo que facilita la conversa, para poder intercambiar puntos de vista, cuando uno lo realiza a través de un juicio ( a mi parece que) y no a partir de una afirmación, porque ello a uno no le permite aprender ni avanzar, solo caer en el mismo error. IMHO

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#3408 17-10-17 06:08

USA-CAL
Miembro
Calificacion :   62 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Markolich...financieramente una casa es igual a cualquier activo financiero...tiene sus pro y contras....

Mucha gente comete el error de ASPIRAR A LA CASA como un objetivo SUPERIOR. Muchas veces influenciados por atributos/restricciones no financieras. Ej; Tienen la plata para comprar, tienen la necesidad de comprar (para podr vivir ahi) tienen la demanda de la senora que les exige comprar ahora (por seguridad o sentido de pertenencia) la compran por el seguro de vida implicito en el hipotecario (que es un argumento de mucho valor), etc...

Pero todas esos atributos/restriciones para comprar son independiente de si FINANCIERAMENTE es recomendable ahora comprar/Mantener o Vender.

Creo que es mas facil de seguir mi logica si separan el bien raiz "a comprar" como inversion del bien raiz a comprar para vivir. Asuman -como ejemplo- que 3 de ustedes se juntan y deciden poner monto de plata para comprarse -los 3- un bien raiz. Ninguno de ustedes pretende vivir en ese bien raiz.....Pregunta: Como harian el proceso de eleccion de que bien raiz comprar?...harian simplemente un analisis financiero incorporando todas las variables (ira a subir o bajar las propiedades, el sector, la region/ciudad elegida, el tipo de propiedad, el barrio, los costos de construccion, crecimeinto de la poblacion, la facilidad de financiemiento para el tipo de propiedad otorgada por bancos, etc....)en la desicion.

Tengo una hija la cual se compro casa en pasados 24 meses.....casada con abogado....ella INg Comercial.....le di todos mis argumentos aqui expuestos y finalmente ella salio con un argumento que le dije....Anda y comprate una CASA...y se la compro...ella esta feliz y yo tambien....


Su argumento fue...Papa...perdimos un monton de plata en AURUS...no quiero administrar mi ahorro en sistema financiero y arriesgarlo....quiero seguridad.....Se compro la casa y yo feliz (para ella fue perfecto)

En este foro...que creo que aporta valor en el tema FINANCIERO...los argumentos finales expuestos aqui de comprar o vendder deben ser financieros.
No se enamoren de las acciones (alguna en particular), bonos, bienes raices, monedas, etc.... Evaluen constantemente sus decisiones de inversion. Existen momentos mejores para comprar bienes raices (cuando tasas de interes bajan) y existen malos momentos para comprar (cuando tasas suben). En el mundo las tasas subiran en siguientes 5 anos.

Suerte USA-CAL


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#3409 17-10-17 06:47

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Los invito a dar vuelta la pagina, a todos, que les parece? El mercado inmobiliario es cada dia mas caro y mas dificil de encontrar oportunidades, pero es para largo plazo.

Saludos


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#3410 17-10-17 07:03

clusten
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Si entiendo bien, ¿lo que se compara una oficina vegetando dos años con el IPSA?
Pensaba que las oficinas entregaban dividendos mes a mes (o periodo definido por contrato) y tambien entran en la formula ¿o acá hay se considera comprar inmuebles para tenerlos abandonados?

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#3411 17-10-17 07:09

Lnavas
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

smile

Algo así, lo compras y esperas una oferta a futuro que te de ganancias y no pague ni los gastos anuales..

clusten escribió:

Si entiendo bien, ¿lo que se compara una oficina vegetando dos años con el IPSA?
Pensaba que las oficinas entregaban dividendos mes a mes (o periodo definido por contrato) y tambien entran en la formula ¿o acá hay se considera comprar inmuebles para tenerlos abandonados?

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#3412 17-10-17 07:14

USA-CAL
Miembro
Calificacion :   62 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Las propieades entregan un arriendo (6% ano +/-) y las acciones entregan un dividendo (4% pa +/-)....Mete todo en la ecuacion....pero lo que no resiste analisis es decir que en 24 meses ..... el numero 52% (reajuste de IPSA sin dividendos como ejemplo de activos financieros) es similar a  5% de algunas propiedades (sin arriendo para hacerlo comparativo de acciones sin dividendos)...

USA-CAL

clusten escribió:

Si entiendo bien, ¿lo que se compara una oficina vegetando dos años con el IPSA?
Pensaba que las oficinas entregaban dividendos mes a mes (o periodo definido por contrato) y tambien entran en la formula ¿o acá hay se considera comprar inmuebles para tenerlos abandonados?


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#3413 17-10-17 07:27

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Lnavas escribió:

smile

Algo así, lo compras y esperas una oferta a futuro que te de ganancias y no pague ni los gastos anuales..

Cosa de revisar el diario dia a dia, un dia compras un depto, al otro dia lo vendes...pasado mañana lo vuelves a comprar, asi se manejan las lucas segun el mago de las finanzas smile


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#3414 17-10-17 08:38

PATALARRASTRA
Moderador
Calificacion :   145 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Para comparar distintas inversiones, lo básico es equiparar:

a) Plazo de inversión.
b) Liquidez
c) Volatilidad
d) riesgos del emisor, riesgo país y otros.

Luego cuándo tienes todo eso, debes conocer la tolerancia al riesgo que tiene el inversor.

Decir que las propiedades en relación a la bolsa los últimos 2 años fueron la peor inversión, es analizarlo con falacia desde una perspectiva de timing. Lo mismo te podría decir un empresario que renta 1.000% sobre patrimonio propio anual, que no compra ni propiedades ni acciones ni nada, te diría que todo lo que haces no sirve.

Ejemplo personal.

08/2007 compro propiedad usada en Providencia a UF 1.915 (36 millones)
07/2016 vendo la misma propiedad usada en Providencia a UF 4.730 (126 millones)

Utilidad "punta a punta" como comentas UF + 147% o nominal 250%

Comparado con el IPSA en ese período

08/2007 3.310,14
07/2016 4.117,47

Rentabilidad "punta a punta" 24,39% nominal - inflación en 108 meses (37,9%) rentabilidad real IPSA -13,51%

Y sin comentarios si le sumamos el ingreso por arriendo o le restamos, en el caso que sea un ejemplo para vivienda, los arriendos que debe pagar al inversor respecto a todo su capital invertido en bolsa.

Se deben comparar activos similares, lo demás está en el riesgo de cada uno. Hay gente que no le pone un peso a renta fija, todo variable. Otros que les gustan las propiedades sin palanca, con palanca. Otros que le meten toda la plata a su empresa, otros que timbean, otros qu balancean, etc.

Saludos.


La Esperanza es, en verdad, el peor de los males, porque prolonga las torturas de los hombres.(Friedrich Wihelm Nietzschee) @patatrader

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#3415 17-10-17 08:46

USA-CAL
Miembro
Calificacion :   62 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Patalarrastra....TU EJEMPLO ES PERFECTO......

Confirma la existencia de la bubuja inmobiliaria que en este tema se discute por 114 paginas.

Lo que tu afirmas es que la gran oportunidad de las propiedades (respecto a la bolsa) se ha visto entre 2007 y 2016.....La pregunta es que pasara para adelante..entre 2017 y 2021.....yo afirmo: no compren propiedades (ya paso la vieja) y compren activos financieros...

Lo demas es paja

USA-CAL


“There are two kinds of forecasters: those who don’t know, and those who don’t know they don’t know.” – J.K. Galbraith

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#3416 17-10-17 08:49

Charly Brown
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

USA-CAL escribió:

Si lo lei, y creo que tus matematicas estan malas.

...

Mira, "mis matemáticas" no están malas.
El problema aquí es que tú estás convencido de que tienes la razón y vas a hacer hasta lo imposible para encontrar argumentos que apoyen tu decisión.
Si quieres ganar plata tienes que olvidarte un porquito de tus prejuicios, al fin y al cabo el que va a perder eres tú. A nosotros nos da lo mismo qué haces tú con tu plata.

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#3417 17-10-17 10:08

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Quien dijo que ya paso la vieja en el rubro? Con que fundamentos? Con que experiencia? Con la casa de la playa hipotecada para comprar el s&p?

No gracias no quiero ese comentario, es malo.


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

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#3418 17-10-17 13:24

PATALARRASTRA
Moderador
Calificacion :   145 

Re: burbuja inmobiliaria ?

USA-CAL escribió:

Patalarrastra....TU EJEMPLO ES PERFECTO......

Confirma la existencia de la bubuja inmobiliaria que en este tema se discute por 114 paginas.

Lo que tu afirmas es que la gran oportunidad de las propiedades (respecto a la bolsa) se ha visto entre 2007 y 2016.....La pregunta es que pasara para adelante..entre 2017 y 2021.....yo afirmo: no compren propiedades (ya paso la vieja) y compren activos financieros...

Lo demas es paja

USA-CAL

Nadie sabe que pasará. El año que viene si se pincha todo, IPSA -25% y te cambió el panorama. Para mi el negocio inmobiliario, private equity, renta variable y renta fija son distintos flujos, con distintos balances. Al menos en mi caso, no conozco personas que vendan propiedades para invertir full bolsa (al menos consideradas racionales), o que saquen todos sus fondos de renta variable para comprar propiedades, a lo sumo se van a renta fija de corto plazo o directamente no hacen nada. Todo tipo de inversión tiene su ciclo y su momentum. Ahora si fue o no fue burbuja, no lo sabremos, quizás un super ciclo y bueno, suerte de haber rascado algo aunque sea casualidad. Es lo mismo en la bolsa, alguien que empezó a operar hace 2 años dirá, esto es una papa, me apalanco full, dejo la pega y todos sabemos que no es así.

Quizás hoy lo que vive el SP, fue lo mismo que se vivió hace décadas, donde la renta variable subia por muchos años, y los viejos le metían sus lucas en empresas blue chips y se acordaban para la jubilación de que tenían tremendo fondo. No creo que sean esos tiempos.

Al menos en mi caso, después de años de andar tontenado, recién en un tiempo muy reciente  me siento cómodo operando renta variable pero no por eso le meto 100% de mi capital, por más superciclo que exista. Administro mis platas, porque al igualar o ganarle al IPSA al menos pago la gestión de renta variable a mi bolsillo y  tengo un mejor retorno que un FFMM. En fin, yo administro mis fondos según un balance de riesgo retorno en el que me sienta cómodo y cada uno, al menos debe lograr su benchmark o o lograr una relación retorno - sacrificio.

Todo tipo de inversión necesita un trabajo constante, vivir su ciclo, es ahi cuando terminas de conocer un poco mejor las relaciones macro y como se comportan en cada instrumento. Andar cambiando de un lado a otro, es como la persona que siempre se cambia de pega, aunque sea por 50 lucas de mejora, pero en realidad nunca termina de conocer su entorno y logra ell lugar deseado en el momento menos indicado.

Saludos.


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#3419 18-10-17 05:20

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

PATALARRASTRA escribió:

Todo tipo de inversión necesita un trabajo constante, vivir su ciclo, es ahi cuando terminas de conocer un poco mejor las relaciones macro y como se comportan en cada instrumento. Andar cambiando de un lado a otro, es como la persona que siempre se cambia de pega, aunque sea por 50 lucas de mejora, pero en realidad nunca termina de conocer su entorno y logra ell lugar deseado en el momento menos indicado.

Saludos.

Pero que comentario mas bueno, aplica a cualquier rubro, el ejemplo del gallo que vive cambiandose de pega es tan cierto, el tipico chasquilla que le hace a todo un poquito y cree que sabe de todo un poquito pero en realidad no sabe nada, porque ese poquito que cree que sabe, lo entendio mal.

En el rubro inmobiliario son miles los casos que se dan de personas que entran, compran un bien, lo arriendan, al mes siguiente ya estan echando al arrendatario porque hay otro que quiere pagar 50 lucas mas, y a los 6 meses despues hay otro que quiere pagar 10 lucas mas que el que pago 50 con anterioridad, entonces claro, vamos echando al anterior, es lo mismo a cambiarse de pega a cada rato, es lo mismo que predica usa-cal "evaluar a diario, si no conviene te cambias", un fracaso seguro.

Quienes estan en esto en el largo plazo? Los metodicos, los que entienden que esto hay que conocerlo (y nunca terminaras de conocerlo), los que entienden lo que es ganarse las lucas dificil y no facil o por un acto de suerte, los que tienen un portfolio bajo su brazo solido, decente y/o acorde a su realidad, poco y nada de deuda, cosas bien hechas, y la lista suma y sigue.

El dia a dia es para ir a compra el pan, no se anda tonteando con varios millones dependiendo de si amanecio bonito el dia o no.

Saludos.


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#3420 18-10-17 05:25

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Alguien dijo por ahi el otro dia que las constructoras (de la bolsa) se beneficiarian de las viviendas sociales, lo cual es incorrecto, aqui tienen a uno grande del submundo de vivienda social haciendo noticia.

Inmobiliaria de Perez Yoma compra casa matriz de automotora Coseche, 20 palitos verdes por 11mil m2

http://impresa.elmercurio.com/Pages/New … 2&bodyid=2

Otro del rubro que NO evalua el dia a dia que predica el guru.


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