burbuja inmobiliaria ?

Metamorfosis · 03-02-17 15:27

Además del avalúo del inmueble que, en general, día a día crece.

Rolex · 03-02-17 15:30

Mininginvestor escribió:

No estoy de acuerdo, para eso existen los ratios de endeudamiento. En lo personal en el tema inmobiliario a diferencia de las acciones, siempre apalancado! Aunque tengo las lucas para comprar al contado, prefiero comprar apalancado. Negocio redondo, me endeudo al 3,99% y rento por lo bajo un 10%.

Rentas por "lo bajo" un 10%? Departamento en estacion central, quinta normal, independencia? O rango de valor bajo las uf2000?

Rolex · 03-02-17 15:31

Pedrots escribió:

¿Por lo bajo un 10%? aquí ya han dicho muchas veces que la rentabilidad está en torno a un 5-6%.

Habitacional extremo bajo los 3000-2000 puede ser, habitacional sobre los 15000, tambien.

Comercial...no way jose.

Saak · 03-02-17 18:48

Recuerden tambien que no sabemos la fecha que compro el depto o casa. Habiendo comprado el 2012 llegas a 10% (con los precios de arriendo de hoy).

PATALARRASTRA · 03-02-17 21:02

Saak escribió:

Recuerden tambien que no sabemos la fecha que compro el depto o casa. Habiendo comprado el 2012 llegas a 10% (con los precios de arriendo de hoy).

Es un error calcular el retorno de los inmuebles a precios históricos de compra. Se debe actualizar por medio de tasaciones (ideal cada dos años máximo) y ahí calcular el retorno vigente. Si no lo haces, no tienes parámetro para comparar con otras inversiones.

Por ejemplo si compraste un departamento en Providencia el año 2007 a UF 1900 y hoy lo arriendas a UF 17,00 mensuales, te da un retorno antes de gastos de 10,74% anual pero, si esa propiedad vale UF 5.300,00 tu retorno real es de 3,85% antes de gastos. Ahí ya tienes un parámetro actualizado para comparar retornos sobre inversiones.

Saak · 03-02-17 21:42

PATALARRASTRA escribió:

Saak escribió:
Recuerden tambien que no sabemos la fecha que compro el depto o casa. Habiendo comprado el 2012 llegas a 10% (con los precios de arriendo de hoy).
Es un error calcular el retorno de los inmuebles a precios históricos de compra. Se debe actualizar por medio de tasaciones (ideal cada dos años máximo) y ahí calcular el retorno vigente. Si no lo haces, no tienes parámetro para comparar con otras inversiones.
Por ejemplo si compraste un departamento en Providencia el año 2007 a UF 1900 y hoy lo arriendas a UF 17,00 mensuales, te da un retorno antes de gastos de 10,74% anual pero, si esa propiedad vale UF 5.300,00 tu retorno real es de 3,85% antes de gastos. Ahí ya tienes un parámetro actualizado para comparar retornos sobre inversiones.

Totalmente de acuerdo contigo. La persona que calculaba el 10% puede que lo estaba calculando con el precio de adquisicion.

Pedrots · 06-02-17 08:09

Siguen subiendo precios:

https://webcache.googleusercontent.com/ … clnk&gl=cl

Rolex · 06-02-17 09:18

y pensar que los amigos de la burbuja esperan que los precios bajen a nivel del 2000 o una locura asi.

Rolex · 06-02-17 15:07

Vacancias de bodegas primer semestre -> 10,9%
Al 2do semestre -> 6,3%

Se espera presion de precios a la baja por mayor entrada de nueva superficie.

http://impresa.lasegunda.com/2017/02/06 … #slider-22

Y pensar que estos numeros son terribles

SinNombre · 08-02-17 09:17

https://www.df.cl/noticias/empresas/inf … 13406.html
En diciembre este indicador llegó a 14,2%, según datos recopilados por Toctoc.com. Esta tasa es la más alta en tres años para la Región Metropolitana.

SEGUN TOC TOC .... el mercado cada dia está menos serio.

Rolex · 08-02-17 09:27

Cuando se compra barato...se esta comprando eso, algo barato.

Enemigo de las propiedades baratas, mal mercado, hay que apuntar alto.

Pedrots · 08-02-17 11:33

Ahí mismo aparece un gráfico que el 2013 habían más desistimientos que hoy y el mercado inmobiliario no se vino abajo, ni explotó chile, ni nada.

Rolex · 09-02-17 11:03

http://impresa.elmercurio.com/Pages/New … 0&bodyid=2

Vacancia strip centers 6,5%, valor arriendos a la baja 10%.

La periferia una vez mas presionando. Lo barato cuesta caro, nunca compren algo muy barato, nunca.

A no ser que sea algo barato con un tremendo futuro para ser caro

Mininginvestor · 09-02-17 12:55

Es cierto amigos, la rentabilidad que señalaba yo fue calculada con el precio en UF de fechas pasadas, entonces estaba incurriendo en un error.

En todo caso, yo ocupo tres tipos de métricas:
1) la rentabilidad del activo, que es la que estábamos comentando
2) la rentabilidad del flujo efectivo, que es la renta líquida pal bolsillo dividido por la inversión inicial (llámese pié + muebles)
3) la rentabilidad como inversionista, que la llamo así porque es la misma del punto 2) solo que agrego al numero lo que amortizo de la deuda incial, ya que al momento de vender esa es plata ganada, solo que no la veo mes a mes.

Aclaro que no soy experto inmobiliario, solo un inversionista en propiedades desde 2006 que ha aprovechado el superciclo. Pueden hacer pebre mis métricas si desean, pero son las que mas me acomodan para saber como estoy rentando, las que mas me gustan son la 2) y la 3)

saludos y gracias

Saak escribió:

PATALARRASTRA escribió:
Saak escribió:
Recuerden tambien que no sabemos la fecha que compro el depto o casa. Habiendo comprado el 2012 llegas a 10% (con los precios de arriendo de hoy).
Es un error calcular el retorno de los inmuebles a precios históricos de compra. Se debe actualizar por medio de tasaciones (ideal cada dos años máximo) y ahí calcular el retorno vigente. Si no lo haces, no tienes parámetro para comparar con otras inversiones.
Por ejemplo si compraste un departamento en Providencia el año 2007 a UF 1900 y hoy lo arriendas a UF 17,00 mensuales, te da un retorno antes de gastos de 10,74% anual pero, si esa propiedad vale UF 5.300,00 tu retorno real es de 3,85% antes de gastos. Ahí ya tienes un parámetro actualizado para comparar retornos sobre inversiones.
Totalmente de acuerdo contigo. La persona que calculaba el 10% puede que lo estaba calculando con el precio de adquisicion.

Pedrots · 09-02-17 13:35

Mininginvestor escribió:

Es cierto amigos, la rentabilidad que señalaba yo fue calculada con el precio en UF de fechas pasadas, entonces estaba incurriendo en un error.
En todo caso, yo ocupo tres tipos de métricas:
1) la rentabilidad del activo, que es la que estábamos comentando
2) la rentabilidad del flujo efectivo, que es la renta líquida pal bolsillo dividido por la inversión inicial (llámese pié + muebles)
3) la rentabilidad como inversionista, que la llamo así porque es la misma del punto 2) solo que agrego al numero lo que amortizo de la deuda incial, ya que al momento de vender esa es plata ganada, solo que no la veo mes a mes.
Aclaro que no soy experto inmobiliario, solo un inversionista en propiedades desde 2006 que ha aprovechado el superciclo. Pueden hacer pebre mis métricas si desean, pero son las que mas me acomodan para saber como estoy rentando, las que mas me gustan son la 2) y la 3)
saludos y gracias
Saak escribió:
PATALARRASTRA escribió:
Es un error calcular el retorno de los inmuebles a precios históricos de compra. Se debe actualizar por medio de tasaciones (ideal cada dos años máximo) y ahí calcular el retorno vigente. Si no lo haces, no tienes parámetro para comparar con otras inversiones.
Por ejemplo si compraste un departamento en Providencia el año 2007 a UF 1900 y hoy lo arriendas a UF 17,00 mensuales, te da un retorno antes de gastos de 10,74% anual pero, si esa propiedad vale UF 5.300,00 tu retorno real es de 3,85% antes de gastos. Ahí ya tienes un parámetro actualizado para comparar retornos sobre inversiones.
Totalmente de acuerdo contigo. La persona que calculaba el 10% puede que lo estaba calculando con el precio de adquisicion.

Claro eso te sirve para tu rentabilidad 'contable', pero no para comparar inversiones ni ver si te conviene hacer una nueva.

Tu rentabilidad financiera es con el precio de valor de mercado del inmueble menos deuda ('el patrimonio' de tu inmueble), ya que a esa plata le puedes dar un uso alternativo, y lo mismo, no puedes hacer comparación con otras oportunidades si haces el cálculo con el precio histórico pagado.

Charly Brown · 09-02-17 13:49

Mininginvestor escribió:

Es cierto amigos, la rentabilidad que señalaba yo fue calculada con el precio en UF de fechas pasadas, entonces estaba incurriendo en un error.
En todo caso, yo ocupo tres tipos de métricas:
1) la rentabilidad del activo, que es la que estábamos comentando
2) la rentabilidad del flujo efectivo, que es la renta líquida pal bolsillo dividido por la inversión inicial (llámese pié + muebles)
3) la rentabilidad como inversionista, que la llamo así porque es la misma del punto 2) solo que agrego al numero lo que amortizo de la deuda incial, ya que al momento de vender esa es plata ganada, solo que no la veo mes a mes.
Aclaro que no soy experto inmobiliario, solo un inversionista en propiedades desde 2006 que ha aprovechado el superciclo. Pueden hacer pebre mis métricas si desean, pero son las que mas me acomodan para saber como estoy rentando, las que mas me gustan son la 2) y la 3)
saludos y gracias

Lo importante de los indicadores es que te sirvan para comparar distintas alternativas. ¿Qué es mejor? ¿Mantener esa inversión o vender ese activo (a valor de mercado) para invertirlo en otro instrumento? ¿Qué renta más? Eso si lo que quieres es ganar más.
Quizás muchos aquí me van a matar por decir esto, pero en la vida no todo es rentabilidad. Algunos valoran mucho la seguridad de invertir en brick and mortar.

clusten · 09-02-17 14:35

Charly Brown escribió:

Lo importante de los indicadores es que te sirvan para comparar distintas alternativas. ¿Qué es mejor? ¿Mantener esa inversión o vender ese activo (a valor de mercado) para invertirlo en otro instrumento? ¿Qué renta más? Eso si lo que quieres es ganar más.
Quizás muchos aquí me van a matar por decir esto, pero en la vida no todo es rentabilidad. Algunos valoran mucho la seguridad de invertir en brick and mortar.

Nadie te debería matar.
La rentabilidad que uno busca es la maxima que puede alcanzar según el nivel que tolere de riesgo. Si tu tolerancia es baja y tienes un activo seguro, lo más lógico es que te quedes con él y lo cambies solo cuando aparezca uno que te de mas lucas con igual o menor riesgo.

Rolex · 09-02-17 14:38

Charly Brown escribió:

Quizás muchos aquí me van a matar por decir esto, pero en la vida no todo es rentabilidad. Algunos valoran mucho la seguridad de invertir en brick and mortar.

Fijate que pienso que no estas equivocado, no todo es rentabilidad.

Pedrots · 09-02-17 16:32

Charly Brown escribió:

Mininginvestor escribió:
Es cierto amigos, la rentabilidad que señalaba yo fue calculada con el precio en UF de fechas pasadas, entonces estaba incurriendo en un error.
En todo caso, yo ocupo tres tipos de métricas:
1) la rentabilidad del activo, que es la que estábamos comentando
2) la rentabilidad del flujo efectivo, que es la renta líquida pal bolsillo dividido por la inversión inicial (llámese pié + muebles)
3) la rentabilidad como inversionista, que la llamo así porque es la misma del punto 2) solo que agrego al numero lo que amortizo de la deuda incial, ya que al momento de vender esa es plata ganada, solo que no la veo mes a mes.
Aclaro que no soy experto inmobiliario, solo un inversionista en propiedades desde 2006 que ha aprovechado el superciclo. Pueden hacer pebre mis métricas si desean, pero son las que mas me acomodan para saber como estoy rentando, las que mas me gustan son la 2) y la 3)
saludos y gracias
Lo importante de los indicadores es que te sirvan para comparar distintas alternativas. ¿Qué es mejor? ¿Mantener esa inversión o vender ese activo (a valor de mercado) para invertirlo en otro instrumento? ¿Qué renta más? Eso si lo que quieres es ganar más.
Quizás muchos aquí me van a matar por decir esto, pero en la vida no todo es rentabilidad. Algunos valoran mucho la seguridad de invertir en brick and mortar.

Eso es riesgo y se puede monetizar.

Pero también por apetito. Hay gente que sólo invierte en BBRR, otros en acciones, otros forex, etc. Cada uno con su nivel de riesgo.

Pero no necesariamente tiene que ser otra clase de activo. Puede ser otro inmueble que te puede convenir, y para comparar tienes que hacer ese cálculo.

PATALARRASTRA · 09-02-17 17:44

Charly Brown escribió:

Mininginvestor escribió:
Es cierto amigos, la rentabilidad que señalaba yo fue calculada con el precio en UF de fechas pasadas, entonces estaba incurriendo en un error.
En todo caso, yo ocupo tres tipos de métricas:
1) la rentabilidad del activo, que es la que estábamos comentando
2) la rentabilidad del flujo efectivo, que es la renta líquida pal bolsillo dividido por la inversión inicial (llámese pié + muebles)
3) la rentabilidad como inversionista, que la llamo así porque es la misma del punto 2) solo que agrego al numero lo que amortizo de la deuda incial, ya que al momento de vender esa es plata ganada, solo que no la veo mes a mes.
Aclaro que no soy experto inmobiliario, solo un inversionista en propiedades desde 2006 que ha aprovechado el superciclo. Pueden hacer pebre mis métricas si desean, pero son las que mas me acomodan para saber como estoy rentando, las que mas me gustan son la 2) y la 3)
saludos y gracias
Lo importante de los indicadores es que te sirvan para comparar distintas alternativas. ¿Qué es mejor? ¿Mantener esa inversión o vender ese activo (a valor de mercado) para invertirlo en otro instrumento? ¿Qué renta más? Eso si lo que quieres es ganar más.
Quizás muchos aquí me van a matar por decir esto, pero en la vida no todo es rentabilidad. Algunos valoran mucho la seguridad de invertir en brick and mortar.

Claro que no todo es rentabilidad, lo otro muy importante es la liquidez. Lo malo de los negocios inmobiliarios es que se sabe cuando se entra pero no cuando se sale. Y en los inmuebles la liquidez se logra por locación. En los sectores consolidados y con buena locación podrás siempre vender o arrendar, caro o barato pero lo importante es tener la demanda.

Tatan_79 · 09-02-17 17:46

Algún feeling de cuando los bancos van volver a financiar al 90% ??
Quiero comprar algunos deptos pero no me es rentable poner pie de 20%

Por costo oportunidad

Saak · 09-02-17 17:51

Tatan_79 escribió:

Algún feeling de cuando los bancos van volver a financiar al 90% ??
Quiero comprar algunos deptos pero no me es rentable poner pie de 20%
Por costo oportunidad

Has probado banco estado? Hace 1 semana supe q el BCI tb financia 90% en algunos casos.
Como dato anexo, justo hoy estaba viendo unas simulaciones para un hipotecario en el bci y la tasa baja considerablemente pasando de 85% a 80% (3,7% a 3,24%) (ambos a 25 años)

Tatan_79 · 09-02-17 17:58

No están financiando al 90%.
Ósea si, te pueden financiar pero tasas excesivamente altas , sobre 4%

Mininginvestor · 09-02-17 18:36

Tatán, consulta por un fines generales con tasa bajo 4% y lo usas para pagar el pie. En la práctica estarás comprando al 100%. A mi me dan ese credito en el bbva, pero claro tienes que dejar alguna propiedad que tengas en garantía. El monto que te pueden pasar se calcula como la diferencia entre el valor de mercado de la propiedad que dejas en garnatía y el saldo insoluto de esta, multiplicado por 0,75

Por ejemplo, si la propiedad vale 10 mil uf y le debo al banco todavía 6 mil uf, entonces te prestará 4 mil uf * 0,75 = 3 mil uf

saludos

Tatan_79 escribió:

No están financiando al 90%.
Ósea si, te pueden financiar pero tasas excesivamente altas , sobre 4%

Tatan_79 · 09-02-17 18:38

Buena info
Gracias amigo

Chilestein · 09-02-17 18:47

Tatan_79 escribió:

Buena info
Gracias amigo

+1

Rolex · 09-02-17 18:55

PATALARRASTRA escribió:

Lo malo de los negocios inmobiliarios es que se sabe cuando se entra pero no cuando se sale.

Y creo que el 90% de los que logran salir, se arrepienten con el tiempo

LuckyLeaks · 09-02-17 20:35

Como en CAP XD!

Pancho 001 · 09-02-17 20:43

Tatan, como dice Saak se financia el 90% pero revisando caso a caso.

Si haces lo que dice mininginvestor, puedes aprovechar de negociar la tasa por todo el "paquete" y no por cada crédito.

A 20 años es fácil conseguir tipo 3,30%, 3,40% considerando vivienda y fines generales

Suerte

Rolex · 10-02-17 14:02

Fondos inmobiliarios esperan buen rendimiento este año pese a menores ventas de viviendas

https://www.df.cl/noticias/mercados/mer … 14350.html

Foro Chilebolsa

#2281 03-02-17 15:27

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#2282 03-02-17 15:30

Re: burbuja inmobiliaria ?

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