burbuja inmobiliaria ?

Saak · 29-06-16 17:41

LuckyLeaks escribió:

Quizás sería bueno contactar a un tasador, aunque puede que buena parte de lo que hará será llegar a ese mismo número, podría confirmarlo y respaldarlo lo que no sería malo. Pero me falta la otra patita, saber dado ese dato, cuanto sería "ok" ponerle al terreno, tener ese olfato/experiencia.

Yo hago algo mejor que eso. Evalúo proyectos inmobiliarios.
Si tienes alguna duda mandame un pm.

Pedrots · 29-06-16 17:57

Saak escribió:

LuckyLeaks escribió:
Quizás sería bueno contactar a un tasador, aunque puede que buena parte de lo que hará será llegar a ese mismo número, podría confirmarlo y respaldarlo lo que no sería malo. Pero me falta la otra patita, saber dado ese dato, cuanto sería "ok" ponerle al terreno, tener ese olfato/experiencia.
Yo hago algo mejor que eso. Evalúo proyectos inmobiliarios.
Si tienes alguna duda mandame un pm.

Hola Saak,

Por favor comenta aquí, para que nos sirva a todos.

Saludos,

Saak · 29-06-16 19:00

Lo explique hace un par de comentarios mas atras.
Al ojo, en base a los precios de venta UF/m2 y la constructibilidad puedes estimar un precio de compra de terreno (o venta segun sea el caso).
Algo mas certero desafortunamente no es como A x B = Precio de venta de terreno, pues entra en juego la superficie del edificio, tamaño de planta, terminaciones, plazo, honorarios, gastos financieros, gastos de gestión, publicidad, corretaje, gastos generales, permisos municipales. Ademas el tema del IVA hace que sea aun menos directo el analisis.
Si tiras un sector con su coef de constructiblidad te podria decir al ojo el precio de venta (metodo de oscilaciones dactilares), pero por supuesto algo mas serio requiere mas estudio.

Rolex · 30-06-16 13:04

Cuantas veces no le dicen a las personas:

Sea cauto, revise los papeles, si no entiende, que un abogado se los estudie, GASTE PLATA EN REVISAR, pero no, la gente prefiere dejarse tentar por ofertas, o simplemente, no hacer el gasto y preguntarle "a un amigo".

http://www.24horas.cl/nacional/detienen … os-2052180

Les vendieron deptos hipotecados por el banco...

Y este otro....resistio como 3 años antes de irse a la B...tenia no mas de 1500 millones o por ahi en deudas...ya las multiplico exponencialmente .. mientras realizaba las gestiones para solucionar problemas jajaja. El modelo era vender barato vs los que venden caro (porque estan en burbuja por supuesto).. y bueno asi termina el cuento. No te dan los costos, no es burbuja, fijo que tiene deudas con relacionados y debe todos los terrenos en portafolio, en proceso de bajar la cortina e irse al caribe con no menos de los 1500 iniciales de hace 3 años.

https://www.df.cl/noticias/empresas/inf … 12032.html

Trader · 30-06-16 14:31

Saak escribió:

Lo explique hace un par de comentarios mas atras.
Al ojo, en base a los precios de venta UF/m2 y la constructibilidad puedes estimar un precio de compra de terreno (o venta segun sea el caso).
Algo mas certero desafortunamente no es como A x B = Precio de venta de terreno, pues entra en juego la superficie del edificio, tamaño de planta, terminaciones, plazo, honorarios, gastos financieros, gastos de gestión, publicidad, corretaje, gastos generales, permisos municipales. Ademas el tema del IVA hace que sea aun menos directo el analisis.
Si tiras un sector con su coef de constructiblidad te podria decir al ojo el precio de venta (metodo de oscilaciones dactilares), pero por supuesto algo mas serio requiere mas estudio.

Tirate un ejemplo con un coef de 60% y vemos.

clusten · 30-06-16 15:35

Rolex escribió:

Bueno y como era la figura del departamento sin pie? Da el credito la misma inmobiliaria?

La inmobiliaria infla el precio del depto y el pie te lo "regalan".
Al menos eso me explicaron hace dos años cuando quería un depto, pero no me daba el pie. Al final preferí esperar unos meses, juntar un buen pie y de ahí salir a comprar, por lo que no se si era realmente factible eso o si el ejecutivo estaba urgido por vender y por eso ofreció esa alternativa.

Rolex · 01-07-16 16:36

clusten escribió:

La inmobiliaria infla el precio del depto y el pie te lo "regalan".
Al menos eso me explicaron hace dos años cuando quería un depto, pero no me daba el pie. Al final preferí esperar unos meses, juntar un buen pie y de ahí salir a comprar, por lo que no se si era realmente factible eso o si el ejecutivo estaba urgido por vender y por eso ofreció esa alternativa.

Pero a ver..el banco independiente del monto, no esta dando el 100%, por ende igual la persona debe desembolsar un pie, o no estoy en lo correcto?

clusten · 01-07-16 16:46

Rolex escribió:

clusten escribió:
La inmobiliaria infla el precio del depto y el pie te lo "regalan".
Al menos eso me explicaron hace dos años cuando quería un depto, pero no me daba el pie. Al final preferí esperar unos meses, juntar un buen pie y de ahí salir a comprar, por lo que no se si era realmente factible eso o si el ejecutivo estaba urgido por vender y por eso ofreció esa alternativa.
Pero a ver..el banco independiente del monto, no esta dando el 100%, por ende igual la persona debe desembolsar un pie, o no estoy en lo correcto?

Como puse, no realice la compra bajo ese método pero lo que prometían era:
Yo quería un depto de 2500 UF, por lo que tenía que hacer lo siguiente:
-Yo pido crédito por 2778 UF en lugar de 2500 UF
-El pie que debo pagar es 277.8 UF, 10% en ese tiempo. Nunca lo pago por que la inmobiliaria decía que me lo "regalaban".
-Quedo con crédito por 2500 UF (es decir, el 100% del depto sin pagar el pie).

La segunda operación siempre me causo sospecha como se acreditaba (generaban un documento que les pague en efectivo? se hacia una transferencia trucha que el banco difícilmente creyera?).
Como no hice la operación, el vendedor no me explico la magia que hacían en el segundo paso.

Rolex · 01-07-16 16:46

Hectarea a US$600 mil minimo en la piramide, paño de 18 hectareas, con acceso a vespucio, el centro financiero de chile, lo curro a pasos, y podria seguir nombrando mil cosas mas. Burbuja? Lei aca que en el sur dicen, ofrecen 1 millon usd/hectarea y mas...al lado de un lago, sin urbanizacion, con consulta indigena..... no me cuadran los numeros a veces.

Y no se si alguien vio la noticia de la ABIF, en mayo sube el credito impulsado por cartera hipotecaria, justificado en que se materializaron las promesas de venta de viviendas.

Entonces viene la pregunta:

Los burbujistas decian: Las promesas de compra se deterioran y no se materializaran, firmado.

Y ahora que se estan materializando, imagino que el nuevo supuesto sera: Materializaron por miedo y ahora no podran pagar, entonces por ende, ahora si que estamos a un paso del reventon de burbuja?

Hay una sola cosa que me produce nervio, los que especularon con el "compre sin iva" y ahora pretenden hacer la pasada de "revendo sin iva" pero que lamentablemente, el SII ya los puso al paredon.

Ahi tiene que reventar algo si o si, a modo de consuelo para los burbujistas

Pedrots · 01-07-16 18:24

Rolex escribió:

Hectarea a US$600 mil minimo en la piramide, paño de 18 hectareas, con acceso a vespucio, el centro financiero de chile, lo curro a pasos, y podria seguir nombrando mil cosas mas. Burbuja? Lei aca que en el sur dicen, ofrecen 1 millon usd/hectarea y mas...al lado de un lago, sin urbanizacion, con consulta indigena..... no me cuadran los numeros a veces.
Y no se si alguien vio la noticia de la ABIF, en mayo sube el credito impulsado por cartera hipotecaria, justificado en que se materializaron las promesas de venta de viviendas.
Entonces viene la pregunta:
Los burbujistas decian: Las promesas de compra se deterioran y no se materializaran, firmado.
Y ahora que se estan materializando, imagino que el nuevo supuesto sera: Materializaron por miedo y ahora no podran pagar, entonces por ende, ahora si que estamos a un paso del reventon de burbuja?
Hay una sola cosa que me produce nervio, los que especularon con el "compre sin iva" y ahora pretenden hacer la pasada de "revendo sin iva" pero que lamentablemente, el SII ya los puso al paredon.
Ahi tiene que reventar algo si o si, a modo de consuelo para los burbujistas

Pero pagas IVA sólo si vendes con plazo inferior a un año desde la compra, tanto en casas como deptos.

Esto se modificó en la simplificación de la reforma.

Rolex · 01-07-16 18:57

A los especuladores me refiero a los que tomaron la promesa de compraventa apostando a ganarse un $$ en la pasada, poner 1 y luego ofrecerle esa promesa a alguien en 2 con el gancho de "esta sin iva" y llevarse 1 sin hacer nada.

Segun el sii, eso es elusion, bajo las nuevas condiciones del mercado.

Entonces el ejercicio seria amenazar a los tipos que los perseguiran por elusion -> entonces o te obligan a seguir adelante (que imagino la gran mayoria no tenia ese plan) o te obligan a no concretar el negocio, perder la promesa, liberar una unidad y que otro la tome bajo las nuevas reglas.

Y de perseguirlos, los perseguiran, no me cabe duda.

Rolex · 01-07-16 19:00

http://www.sii.cl/documentos/circulares … ircu42.pdf

Rolex · 04-07-16 11:18

685 mil contribuyentes morosos...menos del 1% llega a remate. En chile nunca he entendido el valor sentimental que le asignan las personas a los bienes inmuebles, al punto que hacen cualquier cosa para no perderlo. Por una parte no es malo, mantiene estable "la burbuja".

http://impresa.elmercurio.com/Pages/New … 3&bodyid=2

En la misma pagina sale que walmart vende activos no estrategicos, no me sorprenderia que los vendan igual de bien que los centros comerciales, lo cual me lleva de nuevo a la siguiente pregunta:

Por que el inversor de peso no anda esperando a que los precios bajen un 40 a 60% como en este foro varios esperan?

Tatan_79 · 04-07-16 11:45

Muchos si lo esperan, mira la plata en caja que tienen los peces gordos.
nunca en la historia, los 15 principales grupos economicos con tantas lukas en caja.

Rolex · 04-07-16 17:09

Tatan_79 escribió:

Muchos si lo esperan, mira la plata en caja que tienen los peces gordos.
nunca en la historia, los 15 principales grupos economicos con tantas lukas en caja.

Esos esperan descuentos en otros lados, no en departamentos de uf2000 o casas de uf20000

DanielAhora · 05-07-16 10:17

Hay que ver ¿quién está comprando?. Mi esposa y yo pasamos a cotizar un depto. en Estación Central.
Y nos mostraron el piloto junto a otra persona, un hombre solo, que estaba antes que nosotros.
El vendedor, luego lo atendió a él primero y resulta que el "gil", se estaba comprando 10 deptos. al contado.
Escuché toda la conversa, inevitablemente.

SinNombre · 05-07-16 10:24

Rolex escribió:

685 mil contribuyentes morosos...menos del 1% llega a remate. En chile nunca he entendido el valor sentimental que le asignan las personas a los bienes inmuebles, al punto que hacen cualquier cosa para no perderlo. Por una parte no es malo, mantiene estable "la burbuja".
http://impresa.elmercurio.com/Pages/New … 3&bodyid=2
En la misma pagina sale que walmart vende activos no estrategicos, no me sorprenderia que los vendan igual de bien que los centros comerciales, lo cual me lleva de nuevo a la siguiente pregunta:
Por que el inversor de peso no anda esperando a que los precios bajen un 40 a 60% como en este foro varios esperan?

Eso es cierto, en la mayoría de los casos lo último que se pierde es el inmueble. (hablamos de la población general, un inversionista experimentado seguramente será lo primero a lo que echará mano).

Rolex · 05-07-16 11:23

SinNombre escribió:

Eso es cierto, en la mayoría de los casos lo último que se pierde es el inmueble. (hablamos de la población general, un inversionista experimentado seguramente será lo primero a lo que echará mano).

No creas, por lo general todos guardamos las propiedades...

Pedrots · 05-07-16 11:29

SinNombre escribió:

Rolex escribió:
685 mil contribuyentes morosos...menos del 1% llega a remate. En chile nunca he entendido el valor sentimental que le asignan las personas a los bienes inmuebles, al punto que hacen cualquier cosa para no perderlo. Por una parte no es malo, mantiene estable "la burbuja".
http://impresa.elmercurio.com/Pages/New … 3&bodyid=2
En la misma pagina sale que walmart vende activos no estrategicos, no me sorprenderia que los vendan igual de bien que los centros comerciales, lo cual me lleva de nuevo a la siguiente pregunta:
Por que el inversor de peso no anda esperando a que los precios bajen un 40 a 60% como en este foro varios esperan?
Eso es cierto, en la mayoría de los casos lo último que se pierde es el inmueble. (hablamos de la población general, un inversionista experimentado seguramente será lo primero a lo que echará mano).

Estás loco. Salir a vender una propiedad apurado es pésimo negocio.

Te aseguro hay fuentes mejores en caso de emergencia.

Glein · 05-07-16 11:32

Pedrots escribió:

SinNombre escribió:
Rolex escribió:
685 mil contribuyentes morosos...menos del 1% llega a remate. En chile nunca he entendido el valor sentimental que le asignan las personas a los bienes inmuebles, al punto que hacen cualquier cosa para no perderlo. Por una parte no es malo, mantiene estable "la burbuja".
http://impresa.elmercurio.com/Pages/New … 3&bodyid=2
En la misma pagina sale que walmart vende activos no estrategicos, no me sorprenderia que los vendan igual de bien que los centros comerciales, lo cual me lleva de nuevo a la siguiente pregunta:
Por que el inversor de peso no anda esperando a que los precios bajen un 40 a 60% como en este foro varios esperan?
Eso es cierto, en la mayoría de los casos lo último que se pierde es el inmueble. (hablamos de la población general, un inversionista experimentado seguramente será lo primero a lo que echará mano).
Estás loco. Salir a vender una propiedad apurado es pésimo negocio.
Te aseguro hay fuentes mejores en caso de emergencia.

Agree , si puedes reestructurar tus pasivos y tienes garantias siempre habra un buen banco amigo que te apañe . liquidar apurado un inmueble es mal negocio.

Pedrots · 05-07-16 11:37

Noticias relacionadas y con el brexit:

http://www.bloomberg.com/news/articles/ … ter-brexit

Rolex · 05-07-16 11:55

Cosa de ver a cruzat que se fue a la quiebra por querer salvar curauma

Pedrots · 06-07-16 10:18

Estaba analizando en el papel (con todos lo malo que puede ser) la opción de comprar y arrendar deptos en el centro:

Estaba pensando cerca de 48mill. y veo que se arriendan entre 250 y 330 lucas, lo que no es malo (1D1B)

Ya tengo un depto donde vivo. Me gustaría mantener 'aguas separadas' entre mis dos situaciones: ¿alguien se le ocurre como poder tener un depto bajo personalidad jurídica y que me den el crédito y todo el webeo?

¿Se puede?

Gracias

Rolex · 06-07-16 11:06

puedes hacer lo que hacen muchos, endeudan a la señora y aplican a esos deptos con subsidio que por ley no puedes arrendar, pero como todos lo hacen y nadie reclama, nada pasa.

O ambos tienen el credito?

O meta a la mama de la señora, he escuchado que varios hacen eso, luego siguen con el/la hermano/a chico/a

Buena esa noticia del fondo de UK, he leido mas, se ve oscuro el panorama.

LuckyLeaks · 06-07-16 11:08

Por qué si el dpto. es de tu señora no podrían arrendarlo (obviamente pagando impuesto y lo haciendo que sea para que sea correcto)? Es una prohibición a rajatabla?

Rolex · 06-07-16 11:19

LuckyLeaks escribió:

Por qué si el dpto. es de tu señora no podrían arrendarlo (obviamente pagando impuesto y lo haciendo que sea para que sea correcto)? Es una prohibición a rajatabla?

Si es con subsidio no puedes

http://www.subsidio.cl/subsidio_habitac … z4DdsCR7LK

Las personas obviamente no hacen caso a esto y lo arriendan en cuanto se lo entregan, el tema es que si tu arrendatario es mas inteligente que tu, puede ir y denunciarte, y como estan las cosas, eventualmente quitarte el departamento, obligarte a pagarlo y el victima quedarse con el.

Asi de peligroso es jugar con fuego.

Pedrots · 06-07-16 12:36

Rolex escribió:

puedes hacer lo que hacen muchos, endeudan a la señora y aplican a esos deptos con subsidio que por ley no puedes arrendar, pero como todos lo hacen y nadie reclama, nada pasa.
O ambos tienen el credito?
O meta a la mama de la señora, he escuchado que varios hacen eso, luego siguen con el/la hermano/a chico/a
Buena esa noticia del fondo de UK, he leido mas, se ve oscuro el panorama.

No, jamás haría ese chanchullo.

El tema es que donde vivimos somos dueños ambos 50/50.

Me gustaría hacerlo esto con nuestros ahorros pero de forma de cualquier impago, etc. la deuda quede limitada a una sociedad limitada o spa, etc. y no puedan ir contra nosotros. Ahí mi pregunta es si lo hago a través de una sociedad si los arriendos tributan.

Ahora, no me gustaría hacerlo con el nombre de nadie más ya que nunca se sabe que puede hacer la otra persona, a pesar de ser mi suegra, etc.

LuckyLeaks · 06-07-16 12:48

Ojo, dice 5 años, después podría el beneficiado arrendarlo, alguien que vive 5 años ahí con su familia y luego le va mejor y se muda puede arrendar ese dpto. por ejemplo, no me parece mal que esté el subsidio.

Incluso, ¿Podría que los estudiantes de regiones mientras estudian 5 años tengan un dpto. subsidiado en santiago y luego arrendarlo al egresar o no? Hay requisitos socioeconómicos me imagino ..., pero si alguien de 18 años y no trabaja argumentando que sus padres son aguas separadas, que puede ser el caso, ... podría calzar o no?

Bueno, me imagino que esos 5 años como dice Rolex muchos lo ignoran y abusan de la ayuda, cuidado si lo hacen, a veces es mejor hacer las cosas bien, sentirse bien y dormir tranquilo. Nunca se sabe a quien van a perseguir, solo puedes controlar que si te lo hacen a ti, estés impeque.

Saak · 06-07-16 13:00

Pedrots escribió:

Me gustaría hacerlo esto con nuestros ahorros pero de forma de cualquier impago, etc. la deuda quede limitada a una sociedad limitada o spa, etc. y no puedan ir contra nosotros. Ahí mi pregunta es si lo hago a través de una sociedad si los arriendos tributan.

Con respecto a lo primero hay algo que no entiendo. Yo pense que si una SPA no responde por algo, te podrias tirar contra los representantes legales.

Con respecto a lo segundo creo que si tributan (pensando en que los arriendos que paga mi empresa por la oficina a una S.A. se descuentan de la base imponible).

Glein · 06-07-16 13:01

Pedrots escribió:

Estaba analizando en el papel (con todos lo malo que puede ser) la opción de comprar y arrendar deptos en el centro:
Estaba pensando cerca de 48mill. y veo que se arriendan entre 250 y 330 lucas, lo que no es malo (1D1B)
Ya tengo un depto donde vivo. Me gustaría mantener 'aguas separadas' entre mis dos situaciones: ¿alguien se le ocurre como poder tener un depto bajo personalidad jurídica y que me den el crédito y todo el webeo?
¿Se puede?
Gracias

Una sociedad limitada de inversiones de 99%-1% pones a tu mama o a alguien es una tipica opcion que usan varios papitos corazon y tambien sirve para separar aguas en caso de algun problema

Foro Chilebolsa

#1291 29-06-16 17:41

Re: burbuja inmobiliaria ?

#1292 29-06-16 17:57

Re: burbuja inmobiliaria ?

#1293 29-06-16 19:00

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#1294 30-06-16 13:04

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Re: burbuja inmobiliaria ?

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#1299 01-07-16 16:46

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#1301 01-07-16 18:57

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#1302 01-07-16 19:00

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#1304 04-07-16 11:45

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#1305 04-07-16 17:09

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#1306 05-07-16 10:17

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#1308 05-07-16 11:23

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