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#91 30-11-15 10:51

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Miguel32 escribió:

El mercado son solo los quiere comprar para vivir o también quienes quieren invertir (o son muy pocos para tomarlos en  cuenta)?  te lo pregunto por que eres entendido en el tema

A muy grandes rascos, hace 5-7 años en zona oriente fue inversion, hoy es vivienda. Descontado lo comercial. En estacion central, santiago, independencia, inversion, y quien sabe capaz que el dia de mañana comience la venta para hacer la ganancia, demanda va a haber.


Pedrots escribió:

El win se lo llevaron quienes compraron HARTAS propiedades a bajo precio. Ahí sí se puede hacer la ganancia, y creo que la hicieron. De todas formas, mucha gente que compro a precios bajos vive de los arriendos, que en algunos casos dan 10% anual considerando el patrimonio inicial invertido. ¿Hacer la pasada para tener esa caja ganando 3% anual? hay que considerar el costo alternativo de invertir esa plata en otro lado. No es fácil.

Que es lo que vi yo en comercio, que se juntaban dos o tres amigos, tipos jovenes con un trabajo estable, creaban una sociedad de inversion o inmobiliaria, imagino que pondrian algo de ahorros iban al banco y se endeudaban en 300-400 millones (este numero en base a escrituras) y se lanzaban con lo que era posible en ese tiempo (5-7 años atras, mas cercano a 7) de comprar propiedades comerciales en las condes, vitacura, matucana, etc, sectores de rapida venta. Con ese dinero te comprabas 2 propiedades buenas (que hoy de por cierto son mucho mejores) y la figura entonces era atractiva: Las arrendaban, luego rapido donde el corredor y ofrecela a un inversionista, que por supuesto el corredor ya tenia listo, en alrededor de 180 dias, tomabas algo que te costo 150-200 millones, lo vendias en , por dar un ejemplo real, 250, y todo solucionado, un pasada espectacular y cada amigo se embolsaba 30 o mas por propiedad. Al comprador lo dejabas contento porque asi y todo no era mal precio, se lo entregabas arrendado, asi que practicamente era negocio para todos, el banco tambien cerraba rapidamente un credito. Se uso mucho esta figura y de ahi todos esos comentarios en la radio de las grandes pasadas que hicieron muchos (ponle que ganaro 150 millones en efectivo, siendo bien generoso).

Y asi se armo la historia de grandes pasadas, que en realidad si lo ves bien, no fueron niuna maravilla, porque por efectos de revalorizacion esas propiedades hoy cuesta mucho mas, se arriendan relativamente bien y hay un pequeño problema: Quedaron en manos de inversionistas, y no especuladores. O sea, no te le venderan de vuelta.

Y la plata que te entro? Seguramente una parte fue a parar a la automotora que se vio beneficiada trayendo todas esas porquerias de slk y clase c como nunca en su historia, la otra fue a parar a viajes (con harta foto en facebook en china o new york), y hoy en dia, hay que seguir levantandose a las 7 para estar a las 08:30 en el trabajo, y pagando un arriendo.

Fue tan brillante? Para los inversionistas, que agregaron mas GLA en zonas en las cuales hoy no hay oferta a no ser que sea a un alto costo, si, para ellos fue brillante. (Y muchas inversiones ya se pagaron).


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

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#92 30-11-15 11:05

GAPFULL
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Y la plata que te entro? Seguramente una parte fue a parar a la automotora que se vio beneficiada trayendo todas esas porquerias de slk y clase c como nunca en su historia, la otra fue a parar a viajes (con harta foto en facebook en china o new york), y hoy en dia, hay que seguir levantandose a las 7 para estar a las 08:30 en el trabajo, y pagando un arriendo.



JAJAJAJAJ Notable....

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#93 30-11-15 11:18

Charly Brown
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

¿Pero qué entienden ustedes por burbuja?
Yo creo que ahí está el problema.

Para mí burbuja sería si los precios hubieran subido principalmente por razones de especulación, sin ningún otro fundamento.

Pero:
El mercado de las inmobiliarias y constructoras chilenas es bastante competitivo (no creo que haya precios coludidos ni nada semejante). Muchos oferentes, muchos compradores conlleva necesariamente a precios competitivos. Para aquellos que saben algo de economía esto implica que esos precios apenas cubren los costos y dejarían solo una utilidad bastante acotada.

¿Por qué los precios han subido tanto entonces? Respuesta: Porque los costos han subido.
¿Es eso una "burbuja"? Como dije, yo creo que el término no es burbuja. Me acomoda más "boom" inmobiliario.

Por lo tanto yo no esperaría a que la "burbuja" reviente y volvamos a precios de hace 10 años atrás (¿es eso lo que esperan los que hablan de burbuja?)

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#94 30-11-15 11:34

oscarsalasf
Miembro
Calificacion :   51 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Creo que por burbuja se entiende un mercado está llegando a un nivel donde se producirá una caída importante en poco tiempo. Para todos los efectos, da lo mismo si hay especuladores o no de por medio.

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#95 30-11-15 11:42

Charly Brown
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

oscarsalasf escribió:

Creo que por burbuja se entiende un mercado está llegando a un nivel donde se producirá una caída importante en poco tiempo. Para todos los efectos, da lo mismo si hay especuladores o no de por medio.

¿Caída de qué? ¿De precio o de volumen?

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#96 30-11-15 11:47

oscarsalasf
Miembro
Calificacion :   51 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Precio.

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#97 30-11-15 11:55

Fenris
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

La justificación de los costos creo que es solo publicidad de inmobiliarias... el costo de construcción solida hace 5 años es el mismo que hoy en día, (aclaro que no trabajo en el rubro, pero de vez en cuando vitrineo para la casa en la playa wink ... y el costo de construcción sigue alrededor de 30 uf el m2). El costo del fierro esta en mínimos históricos según el thread de CAP, los salarios no han subido en casi nada para el 80% de la población según fundación sol, ect)

En mi opinión el mercado de las inmobiliarias esta coludido para manejar la oferta. Cada vez que recorro mi barrio y veo una casa en venta es comprada rápidamente a un precio impagable por quien viva de un sueldo y puede pasar años deshabitadas hasta que se juntan 2 o 3 casas vacías juntas y aparece un edificio o condominio de 15 casas de juguete donde antes había 3. Otro tema a considerar es que cuando inmobiliarias se pronuncian sobre la burbuja aparece la cantidad de metros cuadrados de propiedades en su poder para hacer nuevos proyectos y me suena demasiado...

El numero de chilenos no esta creciendo, sin embargo la construcción de viviendas sube y sube, creo que hay harto inversionista que compra propiedades para arrendar pero ese mercado esta limitado por el crecimiento de la población que hoy en día es casi 0 o negativo..

Lamentablemente esta no parece ser una burbuja que pueda reventar porque no esta basada en el sobre endeudamiento masivo que se vio en españa y eeuu.

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#98 30-11-15 12:03

Miguel32
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

oscarsalasf escribió:

Creo que por burbuja se entiende un mercado está llegando a un nivel donde se producirá una caída importante en poco tiempo. Para todos los efectos, da lo mismo si hay especuladores o no de por medio.

Burbuja no es mas que la subida artificial de un bien, ya sea por especulación o exceso de apalancamiento (sin garantías) etc.

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#99 30-11-15 12:05

Pedrots
Expulsado
Calificacion :   14 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Mis observaciones:

1) el estallido de una burbuja no es previsible. Sino, ya habría estallado (iteración inversa)
2) si en el futuro habrá un estallido, no podemos saber si estamos lejos o cerca (en tiempo y en precios)
3) las burbujas se producen por desacople del valor intrínseco del valor de mercado (en la realidad es difícil observar y prever el valor intrínseco de un activo)

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#100 30-11-15 12:14

administrador
Administrator
Calificacion :   125 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Miguel32 escribió:
oscarsalasf escribió:

Creo que por burbuja se entiende un mercado está llegando a un nivel donde se producirá una caída importante en poco tiempo. Para todos los efectos, da lo mismo si hay especuladores o no de por medio.

Burbuja no es mas que la subida artificial de un bien, ya sea por especulación o exceso de apalancamiento (sin garantías) etc.

Exacto. Financiamiento vacío aquí no hay. Y por el lado de la especulación no parece haber nada más allá de lo normal.


Cada segundo comprado es un riesgo...debe valer la pena

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#101 30-11-15 12:26

Saak
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Fenris escribió:

La justificación de los costos creo que es solo publicidad de inmobiliarias... el costo de construcción solida hace 5 años es el mismo que hoy en día, (aclaro que no trabajo en el rubro, pero de vez en cuando vitrineo para la casa en la playa wink ... y el costo de construcción sigue alrededor de 30 uf el m2). El costo del fierro esta en mínimos históricos según el thread de CAP, los salarios no han subido en casi nada para el 80% de la población según fundación sol, ect)

En mi opinión el mercado de las inmobiliarias esta coludido para manejar la oferta. Cada vez que recorro mi barrio y veo una casa en venta es comprada rápidamente a un precio impagable por quien viva de un sueldo y puede pasar años deshabitadas hasta que se juntan 2 o 3 casas vacías juntas y aparece un edificio o condominio de 15 casas de juguete donde antes había 3. Otro tema a considerar es que cuando inmobiliarias se pronuncian sobre la burbuja aparece la cantidad de metros cuadrados de propiedades en su poder para hacer nuevos proyectos y me suena demasiado...

El numero de chilenos no esta creciendo, sin embargo la construcción de viviendas sube y sube, creo que hay harto inversionista que compra propiedades para arrendar pero ese mercado esta limitado por el crecimiento de la población que hoy en día es casi 0 o negativo..

Lamentablemente esta no parece ser una burbuja que pueda reventar porque no esta basada en el sobre endeudamiento masivo que se vio en españa y eeuu.

Puedes creer en el viejito pascuero si quieres.
El aumento de sueldos es algo REAL debido a la escasez de mano de obra (mano de obra = 28% del costo de un edificio app) y a la peor calidad de la misma que implica mayor plazo y costo. La Fundacion SOL vale literalmente HUEVO. No tiene sentido utilizar una media de TODA la poblacion para un rubro especifico.
Las modificaciones a la NCH433 son REALES. Preguntale a cualquier civil estructural (distinto a mi) o mecanico de suelos o constructor civil.
Todos los costos de especialidades (Sanitarios, ascensores, electricidad, etc) han subido bastante.
El Acero no es mas que un 5% del costo de un edificio asi que este en minimos poco importa.

Armar paños para generar un proyecto inmobiliario no es sencillo ni menos rapido. Más aun, hay personas que no venden casas hasta que ven que otros ya vendieron por lo que pueden pasar varios años entre la compra de la primera casa y la ultima de un paño.
A diferencia de otros rubros, en el inmobiliario hay muchos actores, en los cuales no hay ninguno que tenga una posicion ligeramente dominante. En el eje de las condes entre apoquindo y padre hurtado encuentras como 15 proyectos, TODOS de inmobiliarias distintas. En lo barnechea por Av la dehesa encuentras mas proyectos y lo mismo. En este mercado realmente de aplica oferta y demanda. Mientras gente este dispuesta a pagar 80 uf/m2, se va a vender a ese precio y las inmobilirias trataran siempre de subir un poco el precio.

El mercado de arriendo se mueve mucho mas por atributos del sector que nacimientos. Ve El Golf, stgo centro, lugares que siempre atraen arrendatarios por los servicios que ofrecen (cercania a metro, lugares de trabajo, etc).

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#102 30-11-15 12:32

SinNombre
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

En efecto debe existir una burbuja y esta solo acabará cuando dejen de aparecer personas comprando departamentos de 10.000UF como si fuera un kilo de pan caliente. En algún minuto a esa porción de población que se puede dar el lujo, se le acabará las "ganas" o los "recursos" y entonces por fin veremos que los precios bajarán. En algún minuto se acabará el impulso. ( tal cual pasa con las acciones).

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#103 30-11-15 12:38

Pedrots
Expulsado
Calificacion :   14 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Fenris escribió:

La justificación de los costos creo que es solo publicidad de inmobiliarias... el costo de construcción solida hace 5 años es el mismo que hoy en día, (aclaro que no trabajo en el rubro, pero de vez en cuando vitrineo para la casa en la playa wink ... y el costo de construcción sigue alrededor de 30 uf el m2). El costo del fierro esta en mínimos históricos según el thread de CAP, los salarios no han subido en casi nada para el 80% de la población según fundación sol, ect)

En mi opinión el mercado de las inmobiliarias esta coludido para manejar la oferta. Cada vez que recorro mi barrio y veo una casa en venta es comprada rápidamente a un precio impagable por quien viva de un sueldo y puede pasar años deshabitadas hasta que se juntan 2 o 3 casas vacías juntas y aparece un edificio o condominio de 15 casas de juguete donde antes había 3. Otro tema a considerar es que cuando inmobiliarias se pronuncian sobre la burbuja aparece la cantidad de metros cuadrados de propiedades en su poder para hacer nuevos proyectos y me suena demasiado...

El numero de chilenos no esta creciendo, sin embargo la construcción de viviendas sube y sube, creo que hay harto inversionista que compra propiedades para arrendar pero ese mercado esta limitado por el crecimiento de la población que hoy en día es casi 0 o negativo..

Lamentablemente esta no parece ser una burbuja que pueda reventar porque no esta basada en el sobre endeudamiento masivo que se vio en españa y eeuu.

No consideras:

1) Migración Regiones->Santiago
2) Inmigración profesionales calificados (Europa, resto de Sudamérica)
3) Haciendo un cálculo rápido entre censo 92, 02, y 12 la población de la RM crece más que al media país. Esto debería estar sustentado por punto 1) y 2).

El censo 12 todos sabemos que tiene problemas por lo que los datos no son del todo fidedignos.

Cuando estuve buscando depto a principios de año los que más vi vitrineando eran extranjeros, no chilenos, y pagando harta plata.

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#104 30-11-15 12:39

Charly Brown
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Bueno, hay dos bandos: los que creen que sí hay burbuja y los que creen que no.
¿Pero qué ganamos con discutir tanto esto? Sólo el tiempo dirá la respuesta.

Pero discrepo de Pedrots: cuando estemos cerca del "estallido" (si es que hay) sí lo podremos saber anticipadamente con los siguientes indicadores:
- Precios de deptos y casas en arriendo
- Precio de deptos y casas usadas
- Número de proyectos nuevos y en ejecución

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#105 30-11-15 12:45

oscarsalasf
Miembro
Calificacion :   51 

Re: burbuja inmobiliaria ?

¿y cómo determinas si es artificial o no? ¿te importa si es artificial? Normalmente la masa demora bastante en darse cuenta que los mercados están en tendencia. Eso no significa que mientras la masa no sabía por qué subía se tratara de especulación. Lo que importa en una burbuja es que el precio se hace papa en corto tiempo. ¿Cuantos son capaces de acertarle a cuándo revienta la burbuja? Hay rallies de años en mercados que supuestamente estaban caros. Aquellos que creyeron que estaban en un burbuja dejaron pasar años de buenas alzas. Las burbujas se confirman cuando revientan, no antes. Esa es mi humilde opinión.

A proposito de burbuja, aquí un reportaje muy interesante que tiene relación con un crash:

Interesante documental llamado Trader con el gestor de Hedge Fund Paul Tudor Jones

http://www.learntotradethemarket.com/tr … tary#close

La clave es "view"

Miguel32 escribió:
oscarsalasf escribió:

Creo que por burbuja se entiende un mercado está llegando a un nivel donde se producirá una caída importante en poco tiempo. Para todos los efectos, da lo mismo si hay especuladores o no de por medio.

Burbuja no es mas que la subida artificial de un bien, ya sea por especulación o exceso de apalancamiento (sin garantías) etc.

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#106 30-11-15 12:47

Miguel32
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

El próximo año debería haber contracción en la demanda eso es seguro, aumenta el porcentaje del pie y rigurosidad a la entrega del crédito, aumento de cesantía (no me compro la encuesta ya que considera ocupado a alguien que trabaje una hora), aumento excesivo de la compra por el "famoso IVA", disminución en el crecimiento. todo dependerá de la cantidad de oferta que se encuentre disponible...

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#107 30-11-15 12:49

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Esta bastante interesante el blog que mencionaron unos posts mas atras, hay distintas opiniones, pero me tome la molestia de ver los comentarios, y que sorpresa lo que uno lee:

Justificando la burbuja con unos motivos que rayan en lo fantastico. Dato curioso, la baja en el valor de los arriendos no es como la presenta, pero si se quiere considerar una variacion del 2% en vitacura o un 3% en estacion central, es valido.

EDO17 de octubre de 2015, 1:02 a. m.
Pues aqui en chile tambien dan credito a quien fuera...disfrazado obviamente como se hacen todas las cosas en chile o sea complementando renta, inflando ingresos, haciendo malabares con los bancos, etc, etc, etc...solo falta que explote el desempleo y seria...
Y respecto de si la gente esta dispuesta a pagar caro...solo vean como han bajado los precios de arriendo...no puedes seguir subiendo los precios hasta el limite....

Asi como hay otros que entienden la diferencia entre burbuja o que haya dinero en la calle, cuantos proyectos de viviendas sobre el millon de dolares ya van quebrados ? Saquen sus cuentas.

JPS17 de octubre de 2015, 10:59 a. m.
Yo creo que los precios no bajarán. En Chile hay mucha plata y eso explica los precios.

Otros, con un lenguaje algo mas exaltado, tambien lo tienen claro, seguramente algunos diran "es resentido" pero lo que dice es cierto, alternativas hay, santiago tienes cientos de alternativas. Pero cuando no me gustan, entonces es burbuja?

Rodrigo Troncoso23 de octubre de 2015, 9:44 a. m.
por 100MM comprai las medias casas en comunas no tan centricas pero aún dentro del anillloo de vespucio.
Tengo unos familiares que creo ganan mas que tu y tu señora. Viven en maipu. en barrio ultra trankilo. y no lo cambiarían por providencia o las condes o ñuñoa porque tiene super buena conectividad, excelentes colegios, camino a las pegas y too. de hecho con lo que se "ahorran" en cambiarse a comunas pitucas y creerse cuicos se compraron una parcela con casota cerca de melipilla y se arrancan todos los fin de semana.

Aqui otro comentario culpando a la burbuja inmobiliaria, de no poder acceder a una vivienda promedio....en providencia. No se si me siguen, pero la burbuja se repite en las comunas donde todos aspiran a vivir, o la gran mayoria.

Carolina24 de octubre de 2015, 12:36 a. m.
No entiendo como esta burbuja nos tiene incluso a los que ganamos buen sueldo, sin acceso a vivienda promedio. La verdad es que afortunadamente compramos hace mas de 10 años un depto en stgo centro 3D muy bueno, que incluso lo pagamos al contado, con los precios de aquellos tiempos. Hoy queremos cambiarnos a providencia, solo por un tema logistico y por un depto solo con 10mt2 mas que el actual, resulta que tenemos que pagar el doble en UF del que tenemos actualmente, y estoy hablando de comprar uno usado.

Falso, es como decir que no te compraras un auto de 80 millones porque hay que pagar el impuesto verde.

EDO24 de octubre de 2015, 12:34 p. m.
Ese es el punto....los precios no pueden seguir subiendo hasta el cielo pues en algun momento dejan de ser asequibles a gente que tiene muy buenos ingresos.

En resumen, ustedes ven a la gente reclamando por los precios de las viviendas en el centro? ...

Pero en vitacura las condes lo barnechea providencia peñalolen la reina esta muy muy caro y eso es muy muy malo porque justamente yo queria vivir ahi pero asi no se puede verdad? Y todo eso es culpa de la burbuja, que no me permite comprar un lugar para vivir pagando lo justo, que yo creo es lo que yo puedo pagar y no lo que el mercado determina.


Con una mano en el corazon caballeros, hay que saber ponerse en su lugar, si el restaurante te cuesta caro, no olvides que hay fuentes de soda. Si el auto es muy caro, no olvides que hay otros mas baratos, asi funciona, no es burbuja.


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#108 30-11-15 12:52

oscarsalasf
Miembro
Calificacion :   51 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Corrijo, el link es https://vimeo.com/108533942

oscarsalasf escribió:

¿y cómo determinas si es artificial o no? ¿te importa si es artificial? Normalmente la masa demora bastante en darse cuenta que los mercados están en tendencia. Eso no significa que mientras la masa no sabía por qué subía se tratara de especulación. Lo que importa en una burbuja es que el precio se hace papa en corto tiempo. ¿Cuantos son capaces de acertarle a cuándo revienta la burbuja? Hay rallies de años en mercados que supuestamente estaban caros. Aquellos que creyeron que estaban en un burbuja dejaron pasar años de buenas alzas. Las burbujas se confirman cuando revientan, no antes. Esa es mi humilde opinión.

A proposito de burbuja, aquí un reportaje muy interesante que tiene relación con un crash:

Interesante documental llamado Trader con el gestor de Hedge Fund Paul Tudor Jones

http://www.learntotradethemarket.com/tr … tary#close

La clave es "view"

Miguel32 escribió:
oscarsalasf escribió:

Creo que por burbuja se entiende un mercado está llegando a un nivel donde se producirá una caída importante en poco tiempo. Para todos los efectos, da lo mismo si hay especuladores o no de por medio.

Burbuja no es mas que la subida artificial de un bien, ya sea por especulación o exceso de apalancamiento (sin garantías) etc.

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#109 30-11-15 12:55

lfaire
Miembro
Calificacion :   -1 

Re: burbuja inmobiliaria ?

No puede haber burbuja mientras exista alta demanda.

Cada vez que debo poner mi dpto en arriendo, en ñuñoa, me demoro como 2 días en firmar contrato. La cantidad de gente interesada es siempre alta.

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#110 30-11-15 13:00

oscarsalasf
Miembro
Calificacion :   51 

Re: burbuja inmobiliaria ?

lfaire, en las burbujas el precio está alto porque la demanda está alta. Eso no significa que la demanda no pueda caer rápidamente. Eso sería un pinchazo de la burbuja.

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#111 30-11-15 13:08

Miguel32
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

De acuerdo contigo, pero por ejemplo burbuja EEUU y la ultima burbuja en China en la bolsa, ambas se conocieron las causas.. ahí tienes driver causantes puedes correlacionarlos y en base a tu criterio analizar la existencia de una burbuja o no.

oscarsalasf escribió:

Corrijo, el link es https://vimeo.com/108533942

oscarsalasf escribió:

¿y cómo determinas si es artificial o no? ¿te importa si es artificial? Normalmente la masa demora bastante en darse cuenta que los mercados están en tendencia. Eso no significa que mientras la masa no sabía por qué subía se tratara de especulación. Lo que importa en una burbuja es que el precio se hace papa en corto tiempo. ¿Cuantos son capaces de acertarle a cuándo revienta la burbuja? Hay rallies de años en mercados que supuestamente estaban caros. Aquellos que creyeron que estaban en un burbuja dejaron pasar años de buenas alzas. Las burbujas se confirman cuando revientan, no antes. Esa es mi humilde opinión.

A proposito de burbuja, aquí un reportaje muy interesante que tiene relación con un crash:

Interesante documental llamado Trader con el gestor de Hedge Fund Paul Tudor Jones

http://www.learntotradethemarket.com/tr … tary#close

La clave es "view"

Miguel32 escribió:

Burbuja no es mas que la subida artificial de un bien, ya sea por especulación o exceso de apalancamiento (sin garantías) etc.

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#112 30-11-15 13:18

FELIPE
Miembro
Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

vamos a lo importante...ya todos dieron sus teorías y bla bla bla.

¿ cual es el negocio hoy? ( comercial/habitacional) ( Depto/casa/parcela) ( inflar una zona, por ejemplo cuando todos los de un mismo lote se van a un sector y suben la plusvalía, caso parcela se da mucho)

que alguien se paletee cual es el mejor negocio en Real state.

y respecto a las opiniones, USA CAL lo dijo (TASA CERO O NEGATIVA), lo de las valorizaciones de propiedades fue una de las predicciones de los resultados de meter el  capitalismo financiero( irrumpió en los 80)( y si, hay distintos tipos de capitalismo, Capitalismo financiero, Capitalismo industrial etc etc etc).

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#113 30-11-15 13:38

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Casa, que no este en condominio, sea libre como un pajaro, y donde el resentimiento no llegue. Y si es con niños, mejor.


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

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#114 30-11-15 13:44

EDO
Expulsado
Calificacion :   -26 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Pedrots escribió:

Mis observaciones:

1) el estallido de una burbuja no es previsible. Sino, ya habría estallado (iteración inversa)
2) si en el futuro habrá un estallido, no podemos saber si estamos lejos o cerca (en tiempo y en precios)
3) las burbujas se producen por desacople del valor intrínseco del valor de mercado (en la realidad es difícil observar y prever el valor intrínseco de un activo)

Si es previsible....solo hay que mirar lo que paso con las burbujas españolas y gringas. Cuando las burbujas estan por reventar los peces gordos ya sea bancos, o clientes grandes empiezan a vender activos inmobiliarios como locos...eso paso en España y esta pasando en Chile. (Vean el blog que les deje para que vean todos los sintomas)

Aun recuerdo un tip de los amigos de felices y forrados que me hizo mucho sentido para saber si una propiedad esta cara:

Se debe tomar el valor de la propiedad / dividirlo por el arriendo del sector (que es distinto en Las Condes, estacion central etc y que tiene todos los componentes derivados de su valor) y si ese valor supera  los 120 meses (que son 10 años) entonces el valor de esa propiedad esta cara. Es decir si tienes una propiedad y con los flujos que ella te genera (arriendos) no la alcanzas a pagar en 10 años esta propiedad.... esta cara.


Comprar Barato........Vender Caro.....

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#115 30-11-15 13:59

oscarsalasf
Miembro
Calificacion :   51 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Miguel32, ¿en ambas se conocieron las causas antes? Muchos dirían que no conocerlas después no aporta mucho. ¿Siguió subiendo a pesar que se conocía que era una burbuja? Al parecer somos irracionales porque a pesar que sabemos que hay una burbuja, seguimos comprando.

Hay mucha literatura relacionada con el tema "behavioral finance". Aquí un link al libro Irrational Exuberance del Premio Nobel Robert J. Shiller. http://31.210.87.4/ebook/pdf/Irrational … dition.pdf






Miguel32 escribió:

De acuerdo contigo, pero por ejemplo burbuja EEUU y la ultima burbuja en China en la bolsa, ambas se conocieron las causas.. ahí tienes driver causantes puedes correlacionarlos y en base a tu criterio analizar la existencia de una burbuja o no.

oscarsalasf escribió:

Corrijo, el link es https://vimeo.com/108533942

oscarsalasf escribió:

¿y cómo determinas si es artificial o no? ¿te importa si es artificial? Normalmente la masa demora bastante en darse cuenta que los mercados están en tendencia. Eso no significa que mientras la masa no sabía por qué subía se tratara de especulación. Lo que importa en una burbuja es que el precio se hace papa en corto tiempo. ¿Cuantos son capaces de acertarle a cuándo revienta la burbuja? Hay rallies de años en mercados que supuestamente estaban caros. Aquellos que creyeron que estaban en un burbuja dejaron pasar años de buenas alzas. Las burbujas se confirman cuando revientan, no antes. Esa es mi humilde opinión.

A proposito de burbuja, aquí un reportaje muy interesante que tiene relación con un crash:

Interesante documental llamado Trader con el gestor de Hedge Fund Paul Tudor Jones

http://www.learntotradethemarket.com/tr … tary#close

La clave es "view"

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#116 30-11-15 14:01

oscarsalasf
Miembro
Calificacion :   51 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Me casé, primero arrendé depto, después compré casa y luego la cambié por otra. Ambas son en condominio. Tengo 5 hijos de 6 a 13 años. No cambio mi condominio por nada.

Rolex escribió:

Casa, que no este en condominio, sea libre como un pajaro, y donde el resentimiento no llegue. Y si es con niños, mejor.

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#117 30-11-15 14:03

oscarsalasf
Miembro
Calificacion :   51 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Si es previsible pero no le hacemos caso, ¿somos irracionales?

EDO escribió:
Pedrots escribió:

Mis observaciones:

1) el estallido de una burbuja no es previsible. Sino, ya habría estallado (iteración inversa)
2) si en el futuro habrá un estallido, no podemos saber si estamos lejos o cerca (en tiempo y en precios)
3) las burbujas se producen por desacople del valor intrínseco del valor de mercado (en la realidad es difícil observar y prever el valor intrínseco de un activo)

Si es previsible....solo hay que mirar lo que paso con las burbujas españolas y gringas. Cuando las burbujas estan por reventar los peces gordos ya sea bancos, o clientes grandes empiezan a vender activos inmobiliarios como locos...eso paso en España y esta pasando en Chile. (Vean el blog que les deje para que vean todos los sintomas)

Aun recuerdo un tip de los amigos de felices y forrados que me hizo mucho sentido para saber si una propiedad esta cara:

Se debe tomar el valor de la propiedad / dividirlo por el arriendo del sector (que es distinto en Las Condes, estacion central etc y que tiene todos los componentes derivados de su valor) y si ese valor supera  los 120 meses (que son 10 años) entonces el valor de esa propiedad esta cara. Es decir si tienes una propiedad y con los flujos que ella te genera (arriendos) no la alcanzas a pagar en 10 años esta propiedad.... esta cara.

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#118 30-11-15 14:03

Saak
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Re: burbuja inmobiliaria ?

EDO escribió:

Aun recuerdo un tip de los amigos de felices y forrados que me hizo mucho sentido para saber si una propiedad esta cara:

Se debe tomar el valor de la propiedad / dividirlo por el arriendo del sector (que es distinto en Las Condes, estacion central etc y que tiene todos los componentes derivados de su valor) y si ese valor supera  los 120 meses (que son 10 años) entonces el valor de esa propiedad esta cara. Es decir si tienes una propiedad y con los flujos que ella te genera (arriendos) no la alcanzas a pagar en 10 años esta propiedad.... esta cara.

Los mismos "genios" de FyF recomendaban no comprar sobre 40 UF/m2 (sin siquiera diferenciar barrios).

https://www.felicesyforrados.cl/2014/10 … sa-propia/

Te recomiendo no escucharlos.

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#119 30-11-15 14:15

EDO
Expulsado
Calificacion :   -26 

Re: burbuja inmobiliaria ?

oscarsalasf escribió:

Si es previsible pero no le hacemos caso, ¿somos irracionales?

EDO escribió:
Pedrots escribió:

Mis observaciones:

1) el estallido de una burbuja no es previsible. Sino, ya habría estallado (iteración inversa)
2) si en el futuro habrá un estallido, no podemos saber si estamos lejos o cerca (en tiempo y en precios)
3) las burbujas se producen por desacople del valor intrínseco del valor de mercado (en la realidad es difícil observar y prever el valor intrínseco de un activo)

Si es previsible....solo hay que mirar lo que paso con las burbujas españolas y gringas. Cuando las burbujas estan por reventar los peces gordos ya sea bancos, o clientes grandes empiezan a vender activos inmobiliarios como locos...eso paso en España y esta pasando en Chile. (Vean el blog que les deje para que vean todos los sintomas)

Aun recuerdo un tip de los amigos de felices y forrados que me hizo mucho sentido para saber si una propiedad esta cara:

Se debe tomar el valor de la propiedad / dividirlo por el arriendo del sector (que es distinto en Las Condes, estacion central etc y que tiene todos los componentes derivados de su valor) y si ese valor supera  los 120 meses (que son 10 años) entonces el valor de esa propiedad esta cara. Es decir si tienes una propiedad y con los flujos que ella te genera (arriendos) no la alcanzas a pagar en 10 años esta propiedad.... esta cara.

Es solo el comportamiento de manada que a muchos los lleva a comprar propiedades a precio de oro solo por el efecto IVA que nadie sabe en que va a terminar.....mientras los peces gordos estan vendiendo como locos.....y en el mercado de oficinas a tipos como Paullmann la vacancia en su megaproyecto se lo esta comiendo vivo.


Comprar Barato........Vender Caro.....

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#120 30-11-15 14:22

oscarsalasf
Miembro
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Mientras siga subiendo, compra, mientras caiga, vende. ¿Importa el motivo? ¿si es sabido o no?

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