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#61 29-11-15 15:02

Recopilador
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Re: burbuja inmobiliaria ?

El reportaje es del 18 de junio de 2015

Y supuestamente el alza de tasas en USA debería ser ahora en diciembre

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#62 29-11-15 15:55

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

talvez ya no habran 100 interesados... Solo 90... Por eso se acabo el boom?

Sabio dicho de mi tio, socio de mi padre: No hay propiedades caras, solo gente que no le alcanza.


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

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#63 29-11-15 20:54

Pedrots
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Para dar otro ejemplo.

Mis viejos compraron la casa dnd viven en vitacura como en 2.000 UF aprox el año 90.

Hoy vale cerca de 8.000 UF.  La ganancia real en 25 años es aprox 6% anual, que no deja de ser.

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#64 29-11-15 23:57

EDO
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Recopilador escribió:

El reportaje es del 18 de junio de 2015

Y supuestamente el alza de tasas en USA debería ser ahora en diciembre

Si suben la tasa....el dolar se dispara...muchas empresas chilenas endeudadas en dolares empezaran a verla negra y despediran gente.....ademas que con el dolar mas caro la inflacion subira de golpe....y los que pagan dividendos en UF la veran negra.....

Inflacion mas desempleo....estallido de la burbuja.

Aqui les dejo un blog sobre la burbuja inmobiliaria....esta weno...


http://burbujainmobiliariaenchile.blogspot.cl/


Comprar Barato........Vender Caro.....

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#65 30-11-15 07:23

oscarsalasf
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Vengo escuchando esto de la burbuja chilena inmobiliaria hace 20 años. En los peores momentos los precios han caído levemente. Las personas normalemente no venden bajo lo que costó su propiedad, salvo que se la liquide el banco. En las peores crisis los gobiernos han terminado sacando medidas para fomentar el sector construcción.

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#66 30-11-15 07:35

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Muy de acuerdo con oscar. Pero el resto tiene derecho a imaginar la burbuja que hara caer los precios al 50%, en soñar no hay delito.


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#67 30-11-15 08:08

USA-CAL
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Re: burbuja inmobiliaria ?

En el 2012 -post #6- afirme que no había burbuja inmobiliaria. Han pasado 3 anos y ahora creo que existe una burbuja tremenda...y veremos el ajuste en siguientes 3 anos.

Intentare justificar afirmación con números.
En 2012 uno compraba un activo en 100 lo arrendaba con retorno anual del 6,5%pa y lo financiaba con 80 prestado por banco al 4% pa...ello daba un retorno del 16,5% sobre los 20 (margen que pone el inversionista). El negocio es fenomenal. Tanto activo (adepto) como pasivo (Hipotecario) se ajustan por UF.

En los últimos 3 anos, las cita de seguros compraron activos inmobiliarios y descontaban los flujos a tasas inferior al 5% pa. Esto implica que tasa de retorno de los 100 paso de 6,5% ...al 5% pa...y dado el mismo pasivo y el mismo margen....la ecuación se ajusta por una revalorización del activo de 100 a 130 (arriendo se mantiene al 6,5%...pero yo como dueño del adepto lo revaloro a 130...y así me da el retorno de mercado de citas de seguro del 5% a 30 anos)....

El evento anterior..alza del adepto de 100 a 130 son 30 unidades...sobre el capital que puse en la apuesta inicial de 20 me da en 3 anos un retorno de 150% sobre el pie de mi depto (esto apliquen al caso del inversionista mencionado con 20 Deptos en el centro)... Ahora lo que hará el es capturar su renta...para ello: debe vender los 20 deptos...esos los hará todos los inversionistas en propiedades..los que puedan vender...y capturar la renta...

El alza del precio de los adeptos se debe a tasas de interés inexistentes (del plazo rentaban 0% pa),,la bolsa se fue de 4200 a 3700 hoy...y las platas se fueron 1) USD que se fue de 500 a 700 y a 2) los casas adeptos que se fueron de 100 a 130

Adicionalmente, el efecto IVA 2016 ha generado sobre construcción en 2015 para entrega en 2016...lo que producirá sobre oferta en mercado de casas usadas en 2016 para pagar la casa nueva sin IVA 2016...adicionalmente las tasas de interés inicia -en USA dic 16 - ciclo de alza que durara 5 anos y llevara las tasas en chile a los clásicos UF+5 para LH versus ano pasado UF3,6%pa....ese solo efecto genera el pinchazo de la burbuja,,,

Este nuevo ciclo...baja de bienes railes...sera un efecto mundial...

USA-CAL


“There are two kinds of forecasters: those who don’t know, and those who don’t know they don’t know.” – J.K. Galbraith

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#68 30-11-15 08:19

FELIPE
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Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

no caco mucho de real state, pero contare algo que vi.

Quise comprar un depto como inversión 80 m2 5.800 uf 3 d 2 b santiago centro.( esto a principios de año).

llegue y recién empezado el edificio me dijo la vendedora esta todo vendido lo de 3, yo quede plop y le dije ok y no pesque mas.

pase el fds por el lugar, edificio terminado hace 5 meses mas menos....me preocupe de mirar los de 3 D( en el edificio eran algo si como solo 10 de esas características) desde la calle...1SOLO DEPTO OCUPADO. y los restantes que en su mayoria eran de 2 , de lo que vi con suerte el 10% ocupado.

En lo personal tendría cuidado.

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#69 30-11-15 08:20

DiosHomero
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Re: burbuja inmobiliaria ?

yo a finales del 2014 le estaba interesado por un departamento en estacion central, lueego en seis meses el valor subio un 30%. compre ahora si iva, pero con el precio bien inflado jajaja..


Si usted está en un juego de póker durante veinte minutos y no sabe quién es el tonto de la mesa, entonces usted es el tonto

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#70 30-11-15 08:37

oscarsalasf
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Re: burbuja inmobiliaria ?

También en lo del IVA hay desinformación. Los departamentos no van a subir 19% como les gusta hacer creer a los que venden.

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#71 30-11-15 09:01

oscarsalasf
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Re: burbuja inmobiliaria ?

.... tampoco las casas.

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#72 30-11-15 09:23

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

USA-CAL escribió:

El alza del precio de los adeptos se debe a tasas de interés inexistentes (del plazo rentaban 0% pa),,la bolsa se fue de 4200 a 3700 hoy...y las platas se fueron 1) USD que se fue de 500 a 700 y a 2) los casas adeptos que se fueron de 100 a 130
USA-CAL

Tu llevas todo a que detras de esto estan grandes fondos y compañias y etc. Te lo hare simple y real: El alza de precio en deptos, por ejemplo y bien localizado: Estacion Central Independencia Santiago = Mayor demanda de gente joven que no quiere soluciones habitacionales en pirque, algunos pueden comprar (inversionistas) y los que no, arriendan. Ese es un caso te puedo dar mas de otras comunas con detalle.

No es que quiera llevarte la contra en todo pero yo personalmente, mas alla de los terrenos estrella por asi llamarlos, puedo decirte con seguridad que los participantes dle mercado son personas y/o pequeños grupos que nada tienen que ver con lo que tu mencionas.

Tampoco veo una baja en los precios, es mas creo que estan donde corresponde, sobre todo en el sector comercial. Si algo debiese ajustarse, o comenzar a ajustar, es el valor de los arriendos, ya que hoy en dia lograr obtener una rentabilidad promedio sobre el 5 y bajo el 10 es bastante complejo.


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#73 30-11-15 09:48

USA-CAL
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Calificacion :   59 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex..no te quiero discutir...Durante el Gobierno de Clinton, en la Campaña de reelección .. La revista Economist titulo su tapa...con la frase ...IS THE ECONOMY; STUPID...Fue famosa la frase.....En este caso...para describir la Burbuja inmobiliaria -que tu no ves- y que para mi es evidente hoy (la que es Mundial)...Te repito a ti la frase del Economist...pero solo cambia la palabra ECONOMY por "Interest Rate".....las tasas de interés han estado en torno al 0% nominal...implicando tasas de interés negativas....por tanto la compra de activos a tasas artificiales ha producido un exceso de demanda y un alza artificial de precios...aunque tu abuelo diga lo contrario

En análisis de propiedades, no puedes separar ACTIVOS (los deptos., terrenos, etc) de los PASIVOS (Letras de crédito Hipotacarias)..ya que siempre actúan juntos. Las propiedades por esencia, tienen un costo de Fondos (la letra hipotecaria) . Cuando la tasa del pasivo baja...el valor presente del activo SUBE...ello es lo que ha sucedido en pasados 7años (2008 2015) ...ahora viene el reverso del ciclo....

Me parece que tu experiencia es de un abogado...lo que tiene valor...pero mi mirada es financiera.
Los profesionales: Ej Fondo Independencia, Grupo Patio, APF indirectamente por los fondos de inversión, etc,....arbitran todo el mercado

USA-CAL


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#74 30-11-15 09:54

oscarsalasf
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Creo que el mercado hipotecario de EE.UU. funciona distinto al nuestro. No me arriesgaría a compararlos de esa forma.

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#75 30-11-15 09:58

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

USA-CAL escribió:

Rolex..no te quiero discutir...Durante el Gobierno de Clinton, en la Campaña de reelección .. La revista Economist titulo su tapa...con la frase ...IS THE ECONOMY; STUPID...Fue famosa la frase.....En este caso...para describir la Burbuja inmobiliaria -que tu no ves- y que para mi es evidente hoy (la que es Mundial)...Te repito a ti la frase del Economist...pero solo cambia la palabra ECONOMY por "Interest Rate".....las tasas de interés han estado en torno al 0% nominal...implicando tasas de interés negativas....por tanto la compra de activos a tasas artificiales ha producido un exceso de demanda y un alza artificial de precios...aunque tu abuelo diga lo contrario

En análisis de propiedades, no puedes separar ACTIVOS (los deptos., terrenos, etc) de los PASIVOS (Letras de crédito Hipotacarias)..ya que siempre actúan juntos. Las propiedades por esencia, tienen un costo de Fondos (la letra hipotecaria) . Cuando la tasa del pasivo baja...el valor presente del activo SUBE...ello es lo que ha sucedido en pasados 7años (2008 2015) ...ahora viene el reverso del ciclo....

Me parece que tu experiencia es de un abogado...lo que tiene valor...pero mi mirada es financiera.
Los profesionales: Ej Fondo Independencia, Grupo Patio, APF indirectamente por los fondos de inversión, etc,....arbitran todo el mercado

USA-CAL

Los profesionales que mencionas apuntan a strip centers, oficinas, centros logisticos, etc. Yo te hablo de la compra venta en el gran santiago, en la cual participan miles de personas, o sea esto lo respaldo con lo que tengo en pantalla, informacion anualizada detalla del cbrs de que se vendio, a quien, a que precio, etc.
Tambien con informacion de disponibilidad, valor de publicacion, ultima oferta recibida etc, detallada, que me entrega un tercero, siempre hablando de santiago.

Mi experiencia no es la de abogado, es la de actor del mercado con un GLA comercial considerable.

Seguramente puede venir un ciclo inverso, o tal vez no, pero creo estar mas que un 99% seguro que no va a llegar la oportunidad que muchos creen va a llegar, que es la de ver propiedades perdiendo un 30 a 50% su valor, porque antes que eso suceda, vas a tener un comprador a la primera rebaja minima.


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#76 30-11-15 10:00

USA-CAL
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Re: burbuja inmobiliaria ?

opera exactamente igual...incluso el fondo independencia lo arbitra...mira su pag web...
Reitero: Cuando la tasa de interés REAL es negativa (o sea Tasa de interés NOMINAL < IPC) endeudarse es el mejor negocio que existe. Incluso si te endeudas y compras la canasta del IPC ganaras plata. Esta distorsión se da con mucho mayor fuerza en los activos imobiliarios ya que la gente dice: está ahí...lo veo....por ultimo si no sube, se lo dejo a los nietos......

USA-CAL

oscarsalasf escribió:

Creo que el mercado hipotecario de EE.UU. funciona distinto al nuestro. No me arriesgaría a compararlos de esa forma.


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#77 30-11-15 10:05

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Y una cosita mas, que es la pregunta que hago cuando me dicen "esta todo muy caro".

Cuanto se supone creen que cuesta una propiedad, 500m2 da lo mismo la construccion, en cualquier avenida de renombre de santiago?
Cuando se supone creen que cuesta una oficina?

Encuentro absolutamente descabelllado que alguien diga "Que? Cuesta 500 millones? Imposible eso no cuesta mas de 250" y no dan ningun argumento.

Comparan el valor de un depto en viña del mar con uno en miami y dicen "y miami es 100 veces mejor" si claro, toda la razon, comparando algo nuevo con una porqueria de 1940 made in usa, por favor.

Yo defiendo el sector, pero con argumentos no porque esta caro y punto.


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#78 30-11-15 10:09

oscarsalasf
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Entiendo que en EE.UU. si compras una casa y esta duplica su valor, viene el banco y te deja comprar otra con la misma garantía original. ¿Me equivoco? Si es cierto lo que digo, no funciona igual que acá.

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#79 30-11-15 10:14

USA-CAL
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Re: burbuja inmobiliaria ?

En USA lo que te hacen es que te MONETIZAN la plusvalía de la casa.
Algunos POST atrás hago el ejemplo de casa que compras en 100 y luego de un tiempo casa vale 130...en chile para capturar la plusvalía tienes que vender y pasar por caja los 30.

En USA te ofrecen una segunda hipoteca, y el banco de pasa CASH los 30 (de la plusvalía) con una nueva LH...

Pero si lo piensas bien es exactamente lo mismo. En caso Chilenos tu necesitas encontrar un Tercero (el comprador de tu depto. en 130) que se consiga un CHipotecario con banco y venga a comprarte tu depto. con la plsuvalia adentro....En USA es mas directo...pero financieramente es lo mismo

USA-CAL

oscarsalasf escribió:

Entiendo que en EE.UU. si compras una casa y esta duplica su valor, viene el banco y te deja comprar otra con la misma garantía original. ¿Me equivoco? Si es cierto lo que digo, no funciona igual que acá.


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#80 30-11-15 10:22

oscarsalasf
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Re: burbuja inmobiliaria ?

En ambos casos tu patrimonio vale 130 pero creo que concretar una operación o la otra, no son lo mismo. Los tiempos de ejecución difieren mucho. Creo que la gran mayoría de la gente en Chile que tienen una casa vive en ellla. Vender para hacer la utilidad, cuando el costo de reposición es altísimo no me hace sentido. Conozco por lo menos 3 casos de personas que vendieron sus casas y no las pudieron reponer porque el precio siguió subiendo. Ahora se lamentan. Si vendes una casa relativamente cara, para comprar una relativamente barata y bajo ciertos supuestos, creo que se puede dar lo que planteas.

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#81 30-11-15 10:53

Miguel32
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Aqui hay un articulo interesante sobre el tema

http://www.ugm.cl/hay-una-burbuja-inmob … -en-chile/

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#82 30-11-15 10:57

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

oscarsalasf escribió:

En ambos casos tu patrimonio vale 130 pero creo que concretar una operación o la otra, no son lo mismo. Los tiempos de ejecución difieren mucho. Creo que la gran mayoría de la gente en Chile que tienen una casa vive en ellla. Vender para hacer la utilidad, cuando el costo de reposición es altísimo no me hace sentido. Conozco por lo menos 3 casos de personas que vendieron sus casas y no las pudieron reponer porque el precio siguió subiendo. Ahora se lamentan. Si vendes una casa relativamente cara, para comprar una relativamente barata y bajo ciertos supuestos, creo que se puede dar lo que planteas.

No hago mas que estar de acuerdo en todo lo que has dicho y que respaldo, es algo real. Hay harto tipo que compro a muy buen precio, y vendio a muy buen precio, para quedarse con nada en las manos.

No entiendo esa dinamica de negocio, pero hablan bastante de cuanto se embolsaron en la pasada "me gane 50 millones..me gane 80..." pero no hablan de cuanto sirve ganar eso, que en la practica, no sirve de mucho a no ser que la vida tambien te de unos golpecitos mas de suerte y puedas multiplicar ese dinero por 10.


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#83 30-11-15 12:10

EDO
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Miguel32 escribió:

Aqui hay un articulo interesante sobre el tema

http://www.ugm.cl/hay-una-burbuja-inmob … -en-chile/

Pues en este de aca que salio en el mercurio dicen clarito que las propiedades estan caras.....


http://www.elmercurio.com/inversiones/n … nsion.aspx

Y lean este que esta mejor.....

http://burbujainmobiliariaenchile.blogspot.cl/


Comprar Barato........Vender Caro.....

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#84 30-11-15 12:27

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

EDO escribió:

Pues en este de aca que salio en el mercurio dicen clarito que las propiedades estan caras.....


http://www.elmercurio.com/inversiones/n … nsion.aspx

Y lean este que esta mejor.....

http://burbujainmobiliariaenchile.blogspot.cl/

Y porque lo dice alguien entonces esta caro? En ese blog que posteas por segunda vez, si bien es informativo, tiene la mala ocurrencia de decir esta caro punto y quien ose decir lo contrario es una persona que seguramente debe estar desesperado por vender.

Siempre me he preguntado:

Cual es el GLA que poseen aquellos expertos que dicen que esta todo caro? Si es que tienen un numero? O no tienen nada?


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#85 30-11-15 12:30

Saak
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Trabajo en una inmobiliaria y constructora en Estudios y en Control de Gestión (hago las 2 pegas).
No tengo problema en afirmar que no hay burbuja. ¿En qué me baso?

1. Despues del terremoto del 2010, la incorporacion de DS 60 y 61 modificaron signifivamente los estandares de diseño de edificios, aumentando cuantias de acero y creando una nueva clasificacion de suelos mas dura que incide directamente en el dimensionamiento del edificio, aumento sus costos.

2. La construcción ha tenido problemas de mano de obra desde hace tiempo. Tanto es asi que a jornales se les pagan $ 430.000 liquidos (ene 2014 - la dehesa) y $ 350.000 (ene 2014 - estacion central) debido a la escasez de la misma.

3. El dolar tiene su participacion en ceramicas, ascensores.

4. Cada vez es mas dificil obtener permisos municipales para edificar en zonas consolidadas (sector oriente, centro). Las municipalidades se mueven hacia restringir por movimientos de vecinos que son quienes al final los eligen (alcaldes). Estas limitaciones hacen que se deba vender mas caro para compensar la menor altura o constructiblidad. Un ejemplo de esto es providencia en las 4 o 5 zonas que redujeron la altura. Una persona que vendia su casa en uf 10.000 a una inmobiliaria no estara dispuesta a bajar su precio porque la municipalidad bajo la cantidad de pisos, por lo que la inmobiliaria traspasara a precio de venta la utilidad que dejo de percibir por tal limitante.

5. A diferencia de otras industrias...la materia prima, ie, los terrenos son limitados y cada vez mas escasos especialmente en algunos sectores.

6. La unica razon de las altas ventas de este año es la aplicacion del IVA desde proximo año. La reforma actuo como un anabolico que a partir del proximo año vera reducido su efecto (viviendas que se escrituren prox año aun estaran exentas de IVA). Mas aun, se ha hecho publicidad de aumentos de precios brutales. Esto era cierto hasta Junio que el SII emitio unas circulares que al final el efecto IVA se traduce en aumento desde un 2% (viviendas bajo UF 1.500) hasta 4,5% (viviendas hasta uf 10.000) (mi analisis llego hasta ahi porque era el rango que me interesaba). Esto por supuesto no se publica porque no viene hacerlo.

7. La compra de departamentos no siempre tiene que ver con una rentabilidad economica. Si veo los P/E ratios de estacion central (cercano al 10% creo) y Las condes (tirado a 3%), pensario que los precios estan "inflados" en las condes pero no es asi. En ningun lado se consideran factores no numericos como el simple deseo por querer vivir en las condes, o donde sea.

De todas formas, se acabo el boom que duro un par de años, por lo que esperaria se aplane los aumentos de precios de viviendas.

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#86 30-11-15 12:55

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Hay otro factor y dice asi:

Hay una burbuja, queria comprarme una casa/departamento en vitacura las condes providencia lo barnechea chicureo, pero no me alcanza, porque estan muy caras, no puede ser que cuesten UF10.000 un departamento. Yo solo tengo para pagar UF5000, que era lo que costaban hace 5 años atras.

Ahora haciendole una transformacion a la frase

Queria comprarme una casa/depto en la florida, san bernardo, independencia, etc, y me alcanza la plata, es mas, ni tengo que pedir el credito. El problema es que no quiero vivir ahi.

Entonces el resumen es simple: Quiero vivir donde YO quiero vivir, pero pagando lo que YO quiero pagar. Si esa ecuacion no se cumple, entonces hay burbuja.


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#87 30-11-15 13:10

Miguel32
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex escribió:

Hay otro factor y dice asi:

Hay una burbuja, queria comprarme una casa/departamento en vitacura las condes providencia lo barnechea chicureo, pero no me alcanza, porque estan muy caras, no puede ser que cuesten UF10.000 un departamento. Yo solo tengo para pagar UF5000, que era lo que costaban hace 5 años atras.

Ahora haciendole una transformacion a la frase

Queria comprarme una casa/depto en la florida, san bernardo, independencia, etc, y me alcanza la plata, es mas, ni tengo que pedir el credito. El problema es que no quiero vivir ahi.

Entonces el resumen es simple: Quiero vivir donde YO quiero vivir, pero pagando lo que YO quiero pagar. Si esa ecuacion no se cumple, entonces hay burbuja.

El mercado son solo los quiere comprar para vivir o también quienes quieren invertir (o son muy pocos para tomarlos en  cuenta)?  te lo pregunto por que eres entendido en el tema

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#88 30-11-15 13:12

Pedrots
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex escribió:

Hay otro factor y dice asi:

Hay una burbuja, queria comprarme una casa/departamento en vitacura las condes providencia lo barnechea chicureo, pero no me alcanza, porque estan muy caras, no puede ser que cuesten UF10.000 un departamento. Yo solo tengo para pagar UF5000, que era lo que costaban hace 5 años atras.

Ahora haciendole una transformacion a la frase

Queria comprarme una casa/depto en la florida, san bernardo, independencia, etc, y me alcanza la plata, es mas, ni tengo que pedir el credito. El problema es que no quiero vivir ahi.

Entonces el resumen es simple: Quiero vivir donde YO quiero vivir, pero pagando lo que YO quiero pagar. Si esa ecuacion no se cumple, entonces hay burbuja.

Exacto. Es difícil aceptar que uno no podrá acceder con la misma facilidad a clase de vivienda y barrio donde uno creció.

El efecto del alza para una persona que compró a 1 y que compró a 100 es el mismo si esas personas sólo tienen 1 propiedad y no piensan bajar su calidad de vida yéndose a otra comuna/ciudad para hacer 'la pasada'.

El win se lo llevaron quienes compraron HARTAS propiedades a bajo precio. Ahí sí se puede hacer la ganancia, y creo que la hicieron. De todas formas, mucha gente que compro a precios bajos vive de los arriendos, que en algunos casos dan 10% anual considerando el patrimonio inicial invertido. ¿Hacer la pasada para tener esa caja ganando 3% anual? hay que considerar el costo alternativo de invertir esa plata en otro lado. No es fácil.

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#89 30-11-15 13:18

Tatan_79
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Calificacion :   61 

Re: burbuja inmobiliaria ?

tienen algun link donde ver precios o evolucion de precios por comunas?
creo que la CCHC publicaba algo


El Lobo de Sanhattan !!

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#90 30-11-15 13:24

Pedrots
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