#751 21-03-16 14:52

VkHero
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex escribió:
VkHero escribió:

Y como funciona el tema de los impuestos y costos asociados a la mantención de una propiedad allá en USA? creo que debe salir salado... pero es solo una apreciación desconozco los costos, por eso pregunto.

Asi a muy grandes rasgos asumiendo un departamento de 1 pieza, y ponte de 200 mil, asumiendo que se pago cash, en tributos, mantencion y seguro, sumale 7 de tu bolsillo al año que tienes que poner sobre la mesa.

mmmm dale, interesante... muchas gracias por la info.

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#752 21-03-16 16:45

SinNombre
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Re: burbuja inmobiliaria ?

El fin de semana vi esta película "The Big Short "... https://www.youtube.com/watch?v=f9ehPGcs-RI 
y Dado que va en la temática exacta de este foro, se los dejo por si les interesa.

básicamente es una versión adaptada al cine de lo que fue la gran crisis subprime en USA.

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#753 21-03-16 18:26

NHNMx 1234
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Afuera se ocupa la medida de; Con cuantos salarios anuales puedes comprar la propiedad. Lo ideal es 2 a 2.5. Lo normal  es de 4 a 5.

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#754 22-03-16 08:20

Pedrots
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Re: burbuja inmobiliaria ?

NHNMx 1234 escribió:

Afuera se ocupa la medida de; Con cuantos salarios anuales puedes comprar la propiedad. Lo ideal es 2 a 2.5. Lo normal  es de 4 a 5.

Me imagino que es el ingreso del hogar. En mi caso está en 4.0

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#755 22-03-16 08:53

VkHero
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Pedrots escribió:
NHNMx 1234 escribió:

Afuera se ocupa la medida de; Con cuantos salarios anuales puedes comprar la propiedad. Lo ideal es 2 a 2.5. Lo normal  es de 4 a 5.

Me imagino que es el ingreso del hogar. En mi caso está en 4.0

Interesante el indicador pero demasiado relativo, tenemos un mercado de propiedades que oscilan mucho de precio por sectores y/o características. para algo pequeño de 2.000 UF donde vivo estoy en 5 años, pero para algo superior ya se distorsiona un poco mi análisis (pensando en valor presente).

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#756 22-03-16 08:54

DanielAhora
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Re: burbuja inmobiliaria ?

SinNombre escribió:

El fin de semana vi esta película "The Big Short "... https://www.youtube.com/watch?v=f9ehPGcs-RI 
y Dado que va en la temática exacta de este foro, se los dejo por si les interesa.

básicamente es una versión adaptada al cine de lo que fue la gran crisis subprime en USA.

se agradece, la vamos a ver.

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#757 22-03-16 08:58

Pedrots
Expulsado
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Re: burbuja inmobiliaria ?

VkHero escribió:
Pedrots escribió:
NHNMx 1234 escribió:

Afuera se ocupa la medida de; Con cuantos salarios anuales puedes comprar la propiedad. Lo ideal es 2 a 2.5. Lo normal  es de 4 a 5.

Me imagino que es el ingreso del hogar. En mi caso está en 4.0

Interesante el indicador pero demasiado relativo, tenemos un mercado de propiedades que oscilan mucho de precio por sectores y/o características. para algo pequeño de 2.000 UF donde vivo estoy en 5 años, pero para algo superior ya se distorsiona un poco mi análisis (pensando en valor presente).

Pero es indicador de la 'affordability'. Un número mayor indicaría mayor plazo de la deuda y mayor precariedad respecto a los intereses.

Como dato: en Suecia, por lo que entiendo, las casas se compran a perpetuidad, es decir NUNCA terminarás de pagar el hipotecario.

Este es otro dato de ese curioso país.

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#758 22-03-16 08:58

Pedrots
Expulsado
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Re: burbuja inmobiliaria ?

También les dejo esta información de oficinas. Se observa mayor desesperación en los arriendos:

https://image-store.slidesharecdn.com/1 … ginal.jpeg

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#759 22-03-16 09:05

VkHero
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Pedrots escribió:

También les dejo esta información de oficinas. Se observa mayor desesperación en los arriendos:

https://image-store.slidesharecdn.com/1 … ginal.jpeg

Siempre he pensado que el costanera va estar muy poco demandado y que las noticias de que esta arrendado el 50% o más no las creo para nada. Fueron muchas oficinas en muy poco tiempo y simplemente no hay tanta empresa que arriende, claro que son solo tincadas no tengo datos, solo lo que observo. El año pasado encontré una oficina que se arrendaba como depto para vivir.

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#760 23-03-16 17:01

Pedrots
Expulsado
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Alguien ubica a     JOSE MIGUEL CALVO PUIG? me aparece ligado a Viviendas2000


En la página del conservador aparece recibiendo en herencia por lo menos 50 departamentos en vitacura....

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#761 23-03-16 17:46

Pedrots
Expulsado
Calificacion :   14 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Les dejo también tabla que hice para mi barrio (Las Nieves). Increible como han subido los precios:


7pTFN8o.png

Yo el año pasado compré a 2,0 del avalúo fiscal. Si vendiera este año a 2,5 tendría un 86% de retornoen un año. De locos.

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#762 24-03-16 07:32

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Pedrots escribió:

Alguien ubica a     JOSE MIGUEL CALVO PUIG? me aparece ligado a Viviendas2000


En la página del conservador aparece recibiendo en herencia por lo menos 50 departamentos en vitacura....

Pero esas cosas no se publican mi amigo...

Y si el era el controlador de Fe Grande, en los 90 fue un hito en chile, nunca me quedo claro si despues le fue mal y vendio o la compraron en su mejor momento. Gato viejo del rubro.


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

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#763 24-03-16 07:59

Pedrots
Expulsado
Calificacion :   14 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex escribió:
Pedrots escribió:

Alguien ubica a     JOSE MIGUEL CALVO PUIG? me aparece ligado a Viviendas2000


En la página del conservador aparece recibiendo en herencia por lo menos 50 departamentos en vitacura....

Pero esas cosas no se publican mi amigo...

Y si el era el controlador de Fe Grande, en los 90 fue un hito en chile, nunca me quedo claro si despues le fue mal y vendio o la compraron en su mejor momento. Gato viejo del rubro.

Info pública.

Saludos,

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#764 24-03-16 08:03

MARKOLICH
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Calificacion :   42 

Re: burbuja inmobiliaria ?

y si heredó 50 o 300 departamentos.........qué  importancia tiene? y  cual es la  relación con el tema  de la burbuja inmobiliaria?

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#765 24-03-16 08:06

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Claro a eso mismo iba yo, que tiene que sea dueño de esos 50? En el rubro inmobiliario es comun acumular


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

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#766 24-03-16 08:24

Pedrots
Expulsado
Calificacion :   14 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Nada, me llamó la atención solamente dado que me encontré con esa info al contruir mi tabla.

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#767 24-03-16 08:25

Trader
Miembro
Calificacion :   21 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Estimado Rolex

Quiero comprar mi primera propiedad con fines de arriendo, digamos un departamento de 2 dorm, un sector "medio pelo" con tope de 40-45M en santiago.

Que sugerencias me recomendarias, lugar, remates?, nicho, 1 o 2 o 3 dormitorios, lampa o más central, financiamiento, etc? me seria muy util tener la experiencia tuya o de otro forero que se maneje.

Pd: Hoy se vienen rojos los mercados y mejor tratar un tema de más interes

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#768 24-03-16 08:52

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Lo que esta de moda, depto 1-2 dormitorios, y en general cualquier bien raiz es una buena inversion a largo plazo, tener donde caerse muerto, es un buen negocio. Ir directo a las inmobiliarias, si hay harto en oferta, y si, a mi me gustaria santiago centro, independencia, san miguel, estacion central, han sido mencionado bastantes por aca. Independencia asi muy en especifico, hay mucho desarrollo de edificio y mucho mas por venir.

Financiamiento? Decisiones personales que hay que conversarlas con la almohada y la señora (si hay).


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#769 24-03-16 09:04

Trader
Miembro
Calificacion :   21 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex escribió:

Lo que esta de moda, depto 1-2 dormitorios, y en general cualquier bien raiz es una buena inversion a largo plazo, tener donde caerse muerto, es un buen negocio. Ir directo a las inmobiliarias, si hay harto en oferta, y si, a mi me gustaria santiago centro, independencia, san miguel, estacion central, han sido mencionado bastantes por aca. Independencia asi muy en especifico, hay mucho desarrollo de edificio y mucho mas por venir.

Financiamiento? Decisiones personales que hay que conversarlas con la almohada y la señora (si hay).

OK, gracias

Pienso que los de 1 dormitorio apareja mayores problemas por el tipo de arrendatario que llega(poca renta), edificios más baratos y personajes indeseables corrigeme si me equivoco?

Que recomiendas? el mayor apalancamiento, un 20% -30% de pie, no tomar los seguros?

Comprar algo viejo más grande o un depa nuevo?

Vale la pena de 3 dormitorios??

Te consulto como si fueras tu el comprador, cuales serian tus respuestas

Saludos

Desconectado

#770 24-03-16 09:23

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Bueno si, se supone que a mayor precio mejor calidad de arrendatario, aunque no siempre se cumple.

20-30% es muy bueno, y si puedes dar mas mejor aun, la idea es pagar rapido, doble esfuerzo, pero el sacrificio de unos años es seguridad a largo plazo.

Sobre seguros y todo lo que te trata de meter el banco, a un lado no mas, aparte que si lo vas a arrendar, le aplicas clausula al arrendatario que tome el seguro cedible a tu persona.

Sobre si vale la pena 3 dormitorios, bueno piensa en ti tambien, nunca se sabe cuando podrias terminar tu viviendo ahi.

Y para terminar, a mi en lo personal me gustan las construcciones antiguas, firmes como un roble, grandes como tu mencionas, lo nuevo si bien es seguro, es como fragil, esa es la sensacion que me da, pero es solo eso, sensacion.


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#771 24-03-16 10:04

Saak
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex escribió:

Y para terminar, a mi en lo personal me gustan las construcciones antiguas, firmes como un roble, grandes como tu mencionas, lo nuevo si bien es seguro, es como fragil, esa es la sensacion que me da, pero es solo eso, sensacion.

Esto es mas que sólo sensacion tuya.
Antes no se contaba con tanto conocimiento del comportamiento de los materiales (especialmente el comportamiento no lineal), razon por la cual se sobredimensionaban los elementos de maneras significativas. Un ejemplo es la torre telefonica que tiene muros de 1m. A medida que avanza este conocimiento, se busca optimizar recursos disminuyendo las dimensiones de los elementos o cuantias de acero. Esto termino pasando la cuenta en el terremoto del 2010 que se presento harta falla de corte en muros por no confinarlos (hacer mini columnas en los extremos) pues en algun momento se considero que no fue necesario (hoy se confina).

De hecho el hormigon a medida que avanza el tiempo se vuelve más fuerte.

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#772 24-03-16 10:34

Trader
Miembro
Calificacion :   21 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Saak escribió:
Rolex escribió:

Y para terminar, a mi en lo personal me gustan las construcciones antiguas, firmes como un roble, grandes como tu mencionas, lo nuevo si bien es seguro, es como fragil, esa es la sensacion que me da, pero es solo eso, sensacion.

Esto es mas que sólo sensacion tuya.
Antes no se contaba con tanto conocimiento del comportamiento de los materiales (especialmente el comportamiento no lineal), razon por la cual se sobredimensionaban los elementos de maneras significativas. Un ejemplo es la torre telefonica que tiene muros de 1m. A medida que avanza este conocimiento, se busca optimizar recursos disminuyendo las dimensiones de los elementos o cuantias de acero. Esto termino pasando la cuenta en el terremoto del 2010 que se presento harta falla de corte en muros por no confinarlos (hacer mini columnas en los extremos) pues en algun momento se considero que no fue necesario (hoy se confina).

De hecho el hormigon a medida que avanza el tiempo se vuelve más fuerte.

Como bien dices, hay nuevos conocimientos que permiten estrujar al máximo la resistencia y los costos tb.   La nueva experiencia sismica hace necesario el confinamiento.

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#773 24-03-16 11:07

Pedrots
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Calificacion :   14 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Pero todos los edificios nuevos son de hormigón armado.

El tema es que las divisiones internas muchas veces son de tabiquería penca y antes estas divisiones internas eran sólidas (no sé si albañilería u hormigón), pero mucho más resistentes y aislan mejor el ruido.

Había más independencia entre piezas, cocina, baño, etc.

Esto en mi apreciación personal.

La lata de los edificios antiguos es que muchas veces tienen pocos baños para las piezas que hay (1 baño para 3 piezas por ej.) y tienen mal sistema de alcantarillado, agua, luz, etc. sin nombrar los ascensores y estacionamientos (a veces ni tienen o 1 por depa).

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#774 24-03-16 12:06

MAGMA
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Mi experiencia es que los departamentos de 1d1b son mejores para renta porque;
1.-En vez de tener uno grande puedes tener 3 ó 4 chicos, con esto diversificas el riesgo del no pago de los arriendos
2.-Tienes a una persona a lo mas dos, sin niños, te imaginas lanzar judicialmente a una familia?... duro!!!!, con un arrendatario que no tiene gran apego ni apremios, no tiene plata para pagar lo aprietas y se va simplemente sin mucha vuelta.... cuando se trata de una familia se complica te lo aseguro.
3.-Compra siempre proyectos donde puedas comprar unidades con estacionamiento y bodega, son atributos que se tornan muy importantes en espacios reducidos (bodega) y hoy día todo el mundo tiene su autito y lo quiere cuidar, además si se compró un auto, algo de credibilidad financiara tiene, alguien le prestó o simplemente ahorró, ahorra para un auto es una cosa y ahorrar para un depto es otra...
4.-A la hora de comprar fíjate en la relación en el precio del metro cuadrado, la terraza divídela en 2 y agregarla a los metros útiles, réstale el valor del estacionamiento y bodega para hacer el calculo para comprar peras con peras, esto último si decides comprar algo sin estacionamiento 
Mi aporte
Slds

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#775 25-03-16 10:54

reserva.chile
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Calificacion :   12 

Re: burbuja inmobiliaria ?

buenos datos Magma,

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#776 25-03-16 14:35

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Amigos del foro, lean el mercurio de hoy en economia y negocios, aca mismo les comente lo que se venia... Fondos de inversion y family office entrando a comprar edificios enteros, hoy se hace publico pero ustedes ya lo sabian smile

El modelo: comprar, arrendar, manejar, quedarse con el terreno a perpetuidad, si hasta creo lo dijo nuestro amigo Tatan_79 en algun momento: el empresariado se esta dedicando a rentista.

No dimensionan el negocio que se viene, santiago en especial va a ser carisimo, aun mas caro que hoy, es la tierra prometida para el tipo que viene entrando al sistema, y hay que acomodarlo (y para que hablar de lad empresas que nacen y necesitan lugares fisicos para funcionar).

Si quieren (y es lo que deberian hacer) dejarle un buen pasar a su descendencia, aun queda algo, manana sera mas caro.

Suerte chiquillos


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

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#777 25-03-16 16:01

CRMING
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Calificacion :   27 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Pedrots escribió:

Les dejo también tabla que hice para mi barrio (Las Nieves). Increible como han subido los precios:


http://i.imgur.com/7pTFN8o.png

Yo el año pasado compré a 2,0 del avalúo fiscal. Si vendiera este año a 2,5 tendría un 86% de retornoen un año. De locos.

Estimado,,no se como calculaste un 86% en un año, estas equivocado de 2 a 2.5 veces es un 25% de utilidad y no un 85%, yo me dedico dentro de muchos otros negocios al arriendo y compraventa de bienes raices y nunca una propiedad solo por plusvalia en un año te daria eso, yo hace 10 años tenia retornos del 150% pero en remate de propiedades y con dinero cash eso si era posible pero ahora ya no....

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#778 25-03-16 17:36

just loo king
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Calificacion :   124 

Re: burbuja inmobiliaria ?

CRMING escribió:
Pedrots escribió:

Les dejo también tabla que hice para mi barrio (Las Nieves). Increible como han subido los precios:


http://i.imgur.com/7pTFN8o.png

Yo el año pasado compré a 2,0 del avalúo fiscal. Si vendiera este año a 2,5 tendría un 86% de retornoen un año. De locos.

Estimado,,no se como calculaste un 86% en un año, estas equivocado de 2 a 2.5 veces es un 25% de utilidad y no un 85%, yo me dedico dentro de muchos otros negocios al arriendo y compraventa de bienes raices y nunca una propiedad solo por plusvalia en un año te daria eso, yo hace 10 años tenia retornos del 150% pero en remate de propiedades y con dinero cash eso si era posible pero ahora ya no....

Hola CRMING
Ni idea tampoco como llega a la cifra específica PERO, probablemente sea por efecto del crédito hipotecario.

Me explico, si valía 200 y subió a 250, pudo haber puesto 50 + 150 de crédito; si vende a 250 y prepaga el crédito de 150 le quedan 100 libres, por lo que habría pasado de 50 a 100 ... es decir 100%, si le restas los costos de crédito y prepago, es posible el retorno de 86%.

Sl2
JLK

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#779 25-03-16 19:27

CRMING
Expulsado
Calificacion :   27 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Estimado,,,

Si subio de 200 a 250,,,la utilidad es 25%,,,lo otro es juego de numeros nada mas independiente del hipotecario, la rentabilidad es obtenida de en cuanto compro y en cuanto vendo, similar a una accion.....

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#780 25-03-16 23:11

Pedrots
Expulsado
Calificacion :   14 

Re: burbuja inmobiliaria ?

CRMING escribió:

Estimado,,,

Si subio de 200 a 250,,,la utilidad es 25%,,,lo otro es juego de numeros nada mas independiente del hipotecario, la rentabilidad es obtenida de en cuanto compro y en cuanto vendo, similar a una accion.....

Exacto, es como dice just loo king: por apalancamiento.

Yo hablo del retorno de la inversión (pie) no del precio original.

En todo caso no es nada más que un ejercicio porque me tendría que ir a otro lugar igual de caro.

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