#5761 11-11-20 06:31

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Aumenta tasación de viviendas impulsadas por bajas tasas de créditos hipotecarios

https://www.latercera.com/pulso/noticia … NO7TZBOR4/

vemos que hay un mayor interés por vender inmuebles, producto de la pandemia muchas personas se han visto enfrentadas a un desmedro en sus ingresos debido a la pérdida de su empleo o a una menor actividad laboral, y ante la amenaza de no poder seguir pagando el dividendo están optando por vender sus viviendas”. Indica que "si bien no hemos visto una baja en los precios de las viviendas, vemos que en el mercado de viviendas usadas, en casos específicos, existen oportunidades convenientes, con valores atractivos, por parte de particulares que requieren liquidez y necesitan vender en un corto plazo.


Dicen que nunca hay que tirarse el peo mas arriba del poto, pero de lo que me acuerdo desde que empezo el desastre en chile, algunas afirmaciones/inquitudes que lei aca, y que hoy ya estan practicamente condenadas al olvido:

A) Arriendos dificil de cobrar porque las personas no van a pagar por la fuerza mayor - No hay hasta el momento juicio que haya dicho que esto aplica, si bien estan los procedimientos suspendidos, si todo se resume en diciembre, lo unico que van a ver van a ser una serie de contratos terminados en los cuales las personas seran condenadas a pagar.

B) El estallido social...y que pasa si viene de nuevo - Otro desparpajo que tenia a varios tiritones por aca, ya fue, ya vino el aniversario y aqui estamos todos. Nadie se tuvo que ir a limpiar autos a miami.

C) Los precios en el piso y las oportunidades que venian - Las cosas buenas siempre van a valer bien, las malas pueden siempre valer menos. Sorprende que en el peor momento de la historia que nos ha tocado vivir, se hayan vendido un par de terrenos en el maximo historico, oportunidad sin duda pero para los vendedores smile


Ahora con la vacuna anunciada, yo diria que no hay mas excusas para seguir con seguridad hacia adelante. Pasamos la peor crisis financiera desde la gran depresion, la peor pandemia, terremotos, y EL RUBRO como esta? firme como hormigon, largo en el rubro largo en arriendos largo en largo.

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#5762 11-11-20 06:36

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Anoche en chilevision dieron un reportaje de esos con titulo sensacionalista "elos arrendatarios que no pagan" o algo similar

Veanlo, porque todo lo que sale ahi, es un manual de lo que un arrendador no debe hacer nunca.

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#5763 11-11-20 06:38

Dinoinversor
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Les cuento una desagradable experiencia, para tomar resguardo en la medida de lo posible:

Compre un departamento nuevo, de una inmobiliaria "reconocida". Firmé la escritura publica de CV, me entregaron el departamento, todo bien. Sin embargo, noté que no me entregaba el banco acreedor del crédito hipotecario (Banco de Chile en este caso) mi certificado de Dominio Vigente, pero no le dí importancia por la demora que tiene el CBRS por los asuntos COVID.

Ayer recibí un correo del Banco de Chile en donde la jefe de registro le escribe a la inmobiliaria, indicando que no han podido cerrar la escritura (que ahora tiene el repertorio vencido) porque no han alzado la hipoteca del Banco financista del proyecto. Esta situación no es nada usual, tanto es así que la CV pasa el estudio de título del banco, pues confiá en que el acreedor que financió el proyecto se le pagó, y que simplemente concurrirá a alzar la hipoteca. No obstante, la falta de caja -al parecer- ha impedido a la inmobiliaria pagar al banco que financió el proyecto (o alguna de sus cuotas), y por lo mismo no el banco con la hipoteca no ha concurrido a firmar.

Jurídicamente no le veo mucha solución. Si el repertorio vence, y "cae" la escritura de CV, el finiquito de la promesa queda sin efecto, y podré demandar a la inmobiliaria vía CAM. Sin embargo, la situación patrimonial de la empresa es preocupante si no ha podido pagar a su acreedor. Lógicamente el banco que financió el proyecto tiene mejor derecho que cualquier comprador, pues tiene la hipoteca.

Llamé a la inmobiliaria, y reconoció que estaban atrasadas con los pagos, pero que estaba en proceso de regularización en diversas firmas de instrumentos que no se han cerrado. En el mejor de los casos, puedo mantener la CV, en un escenario intermedio tendría que firmar una nueva CV perdiendo tasa y exención de impuesto al mutuo, y en el peor escenario, tendría que demandar.

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#5764 11-11-20 07:04

Rolex
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Dinoinversor escribió:

Les cuento una desagradable experiencia, para tomar resguardo en la medida de lo posible:

Esta situación no es nada usual, tanto es así que la CV pasa el estudio de título del banco, pues confiá en que el acreedor que financió el proyecto se le pagó, y que simplemente concurrirá a alzar la hipoteca. No obstante, la falta de caja -al parecer- ha impedido a la inmobiliaria pagar al banco que financió el proyecto (o alguna de sus cuotas), y por lo mismo no el banco con la hipoteca no ha concurrido a firmar.

Te doy mi impresion, lo primero es que el estudio de titulo valio calugon pelayo. Ahora lo inusual aca es que tu creas que aca las partes "confian". Mi viejo perro eso no existe, aqui las cosas no se hacen por confianza si no por hechos. Asi como lo cuentas tu, a mis ojos simplemente el encargado del estudio de titulos no hizo la pega y yo estaria pidiendole cuentas al banco. En el caso de los deptos se supone que entre la promesa de compravente y la compraventa, ahi esta el espacio de tiempo para sanear todo y asi cuando se llegue a puerto, llegar y firmar, si no lo esta no se puede llegar a la compraventa.

Obviamente el banco te dira mil excusas, el tema aqui , y repito, asi como lo cuentas, es de un estudio de titulo que no existe, y yo me iria con todo contra el banco.

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#5765 11-11-20 12:30

EDO12
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Dinoinversor escribió:

Les cuento una desagradable experiencia, para tomar resguardo en la medida de lo posible:

Compre un departamento nuevo, de una inmobiliaria "reconocida". Firmé la escritura publica de CV, me entregaron el departamento, todo bien. Sin embargo, noté que no me entregaba el banco acreedor del crédito hipotecario (Banco de Chile en este caso) mi certificado de Dominio Vigente, pero no le dí importancia por la demora que tiene el CBRS por los asuntos COVID.

Ayer recibí un correo del Banco de Chile en donde la jefe de registro le escribe a la inmobiliaria, indicando que no han podido cerrar la escritura (que ahora tiene el repertorio vencido) porque no han alzado la hipoteca del Banco financista del proyecto. Esta situación no es nada usual, tanto es así que la CV pasa el estudio de título del banco, pues confiá en que el acreedor que financió el proyecto se le pagó, y que simplemente concurrirá a alzar la hipoteca. No obstante, la falta de caja -al parecer- ha impedido a la inmobiliaria pagar al banco que financió el proyecto (o alguna de sus cuotas), y por lo mismo no el banco con la hipoteca no ha concurrido a firmar.

Jurídicamente no le veo mucha solución. Si el repertorio vence, y "cae" la escritura de CV, el finiquito de la promesa queda sin efecto, y podré demandar a la inmobiliaria vía CAM. Sin embargo, la situación patrimonial de la empresa es preocupante si no ha podido pagar a su acreedor. Lógicamente el banco que financió el proyecto tiene mejor derecho que cualquier comprador, pues tiene la hipoteca.

Llamé a la inmobiliaria, y reconoció que estaban atrasadas con los pagos, pero que estaba en proceso de regularización en diversas firmas de instrumentos que no se han cerrado. En el mejor de los casos, puedo mantener la CV, en un escenario intermedio tendría que firmar una nueva CV perdiendo tasa y exención de impuesto al mutuo, y en el peor escenario, tendría que demandar.

Podrias poner el nombre de esa inmobiliaria reconocida para que asi muchos no hagan negocios con ella asi haces un servicio de utilidad publica. Saludos.

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#5766 12-11-20 04:18

Charly Brown
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Dinoinversor escribió:

Les cuento una desagradable experiencia, para tomar resguardo en la medida de lo posible:

Compre un departamento nuevo, de una inmobiliaria "reconocida". Firmé la escritura publica de CV, me entregaron el departamento, todo bien.
...
...

Me perdí con la frase inicial, cuando dices "me entregaron el departamento" a qué te refieres? A que te dieron la llave?? (en rigor eso no sería una "entrega").
La firma de la escritura es solo una firma, no es el último paso.

Para mi la entrega del departamento es cuando efectivamente el CBR inscribe a tu nombre el departamento.
No veo el problema si finalmente la operación se cae, porque me imagino quedaron cheques en garantía de ambas partes si la operación se caía por culpa de alguna de las partes, siendo así no veo por qué tendrías que demandar. Y si la operación no se lleva a cabo tampoco te debieron haber cobrado el pie (si es que dejaste un cheque por el pie), y si la operación no se lleva a cabo tampoco te pueden cobrar dividendos (si es que compraste con crédito).
No sé si entendí bien el problema.
¿Puedes explicar más del caso por favor?

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#5767 12-11-20 19:41

Met
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Calificacion :   14 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Estimados,

Alguien que pueda compartir detalles/información de coomo funcionan los leassing inmobiliarios para empresas?

Ventajas, desventajas?

Por ejemplo, desde el punto de vista tributario, cuota de arriendo va a gasto, y proporcional correspondiente a IVA queda como crédito, etc.
Que pasa con la ultima cuota? (funciona como con los autos, donde esta puede ser no necesariamente pagada por la empresa, sino por una persona natural? - asumo que no...)
Que pasa una vez que se pagan todas las cuotas, desde un punto de vista contable? El bien queda como activo de la empresa?

Que incluye la tasa? como son estas? Mayores/menores/similares a las de un hipotecario?

Gracias,
/M.

Desconectado

#5768 13-11-20 05:59

CFO
Miembro
Calificacion :   -1 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Met escribió:

Estimados,

Alguien que pueda compartir detalles/información de coomo funcionan los leassing inmobiliarios para empresas?

Ventajas, desventajas?

Por ejemplo, desde el punto de vista tributario, cuota de arriendo va a gasto, y proporcional correspondiente a IVA queda como crédito, etc.
Que pasa con la ultima cuota? (funciona como con los autos, donde esta puede ser no necesariamente pagada por la empresa, sino por una persona natural? - asumo que no...)
Que pasa una vez que se pagan todas las cuotas, desde un punto de vista contable? El bien queda como activo de la empresa?

Que incluye la tasa? como son estas? Mayores/menores/similares a las de un hipotecario?

Gracias,
/M.

Respecto a mi poca experiencia en este tema:

1) ya tienes clara la ventaja de  la parte del gasto
2) entiendo que el leasing de infraestructura usualmente tiene como fin quedarse con la propiedad, no así como funciona con los autos. En ese sentido la dueña sería la empresa ya que siempre parte con esa figura. En mi experiencia al menos.
3) cuando pagas la última cuota (opción de compra) pasa a ser de tu propiedad íntegramente. Hay que diferencia IFRS de la tributaria. En IFRS tu reconoces siempre el activoy el pasivo. Niif 16.
4) debieran ser similares ya que en la práctica no hay diferencia de riesgo para el banco

Desconectado

#5769 13-11-20 07:01

Giro
Miembro
Calificacion :   -1 

Re: burbuja inmobiliaria ?

EN general, el costo de fondeo de las leasing  es superior al de los bancos, por lo que la tasa debiera ser superior .
Si la empresa de leasing no pertenece a la Achel (Asociación chilena de empresas de leasing), nadie sabrá que usted tiene un leasing.
Es más fácil que te den el leasing porque la propiedad del bien raíz es de la empresa de leasing durante el contrato.
En mis tiempos, la última cuota se podía endosar a un tercero.
Si contablemente has tratado como arriendo el leasing, tengo entendido que al pagar la última cuota el bien raíz entra a la contabilidad como un activo fijo al valor de la última cuota.

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#5770 16-11-20 09:39

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

El 88% de las obras en construcción detenidas por coronavirus se han reactivado a octubre

https://www.latercera.com/pulso/noticia … JXMYK4MII/

2 vacunas listas, el rubro no para y sigue invicto sin la anunciada baja de precios. Este debe ser el rubro que mas forramiento ha generado en chile siendo bien llevado, largo.

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#5771 Hoy 12:29

Glein
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Hola Rolex , disculpa si no es la instancia pero quería preguntar como calculas la tir implícita en un contrato de arriendo por "X" monto a "Y" plazo de un BBRR a tasación "Z".

o si bien usas mas el concepto de ROE y calculas los ingresos anuales:

Roe= (arriendo x 12 - gastos (contribuciones impuestos y varios))/Valor BBRR

Saludos

Desconectado

#5772 Hoy 13:11

ric4rdo
Miembro
Calificacion :   19 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex escribió:

El 88% de las obras en construcción detenidas por coronavirus se han reactivado a octubre

https://www.latercera.com/pulso/noticia … JXMYK4MII/

2 vacunas listas, el rubro no para y sigue invicto sin la anunciada baja de precios. Este debe ser el rubro que mas forramiento ha generado en chile siendo bien llevado, largo.


comparto lo que opina Rolex, las propiedades no bajaron absolutamente nada.

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