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#5611 02-07-20 16:28

verberr
Miembro
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#5612 02-07-20 16:55

edu67
Miembro
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Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex escribió:
NHNMx 1234 escribió:

Uta, lo que comprendo es que Rolex se mueve en otro mundo!

Son negocios inmobiliarios premium y no mass market como la de mayoria de aca con su par de m2 en la periferia.

De que va hablar un feriante con el Paulmann? lol

El arriendo en su naturaleza misma es uno solo: conceder el goce de una cosa a cambio de en la mayoria de los casos, dinero.

Esa vision que te planteo ahi arriba es la base de todo, da lo mismo si arriendas 1m2 o 100000m2, lo que no da lo mismo es que no se evalue el riesgo de forma seria.

Preguntale a la mayoria de las personas que entiende por arriendo, nadie te dara la definicion de arriba que es la correcta y pura en su naturaleza, porque a la gran mayoria no le interesa saber nada mas que le firmen un papel y que empiece rapidamente el chorreo de dinero via transferencia electronica a la cuenta corriente.

Se aprende mucho conversando con el mas inteligente y tambien con el menos inteligente, todos te enseñan algo.



chancesman escribió:

es necesario tomar todos los resguardos de forma profesional, lo único que le podría jugar en contra es que le va a costar más que al promedio conseguir un arrendatario, pero este será sólido.

concuerdo con todo lo que plantea este experto.



TotenKrieg escribió:

Pero tu estrategia es correcta... arrendar a cualquier persona hoy en día es un peligro inminente. Arrendar a alguien que te pagará un mes y después dejará de pagar, significará gastos en abogados, y otros para echarlo, es decir 6 meses posiblemente.
Ojalá estén bien ustedes y sus familia, y esto no los esté golpeando muy duro

Otro profesional que la tiene clarita, hay que hacer la pega al principio bien, asi el avion despega y casi en el 100% de los casos llega al otro aeropuerto.
Saludos a usted tambien, espero que le vaya bien en todo.



Papo escribió:

Rolex, me advirtió de que muchas veces ese documento no se respeta. Sin embargo, fue lo mejor que pudimos hacer, han habido retrasos de parte del arrendatario y todo lo ha cubierto la C.P e inclusive se han respetado los pagos en las fechas comprometidas.

Que tal de que era esa situacion? seguro de arriendo?



chancesman escribió:

Alguien sabe cómo funciona el subsidio de arriendo ?

https://www.minvu.cl/postulacion/llamad … endo-2020/ - se lo googlee. Me quedan mis dudas la aplicabilidad actual despues de que hicieron cambios al registro social de hogares y dejaron a muchos fuera, esto lo digo solo por lo que me he enterado en la prensa.


Nicotin escribió:

Me faltan dedos en las manos y pies para contar a todos los interesados que perdí en estos últimos 6 meses "porque en otro departamento me dieron la aprobación altiro" y estoy seguro que buena parte de ellos tenia buenos antecedentes que hubieran pasado mis filtros si es que hubieran enviado los documentos (contrato, liquidaciones, cotizaciones AFP y DICOM).

Tienes un punto las personas son reacias a entregar informacion, volvemos al caso de los descuentos hoy: Porque dar un descuento a alguien cuyo argumento es: EL 18-O, EL COVID 19. Tenemos cientos de casos de arrendadores buenos de corazon y super heroes que le han contado a todo el mundo: Yo se que esta malo todo, asi que le di un buen descuento a mi arrendatario, asi se hace.
No, asi no se hace viejo, hay un procedimiento a seguir y evaluar, la entrega de antecedentes verificables es la unica que te dara los directivas a seguir.
He llegado a pensar que todos los que no hacen (parafraseando al viejo chico) una puta evaluacion, no merecen estar en este rubro.



Para cerrar porque no le dare mas vuelta al tema de evaluacion de riesgo para no pasar a llevar a nadie: Si se embarcan en algo a largo plazo y que tanto les ha costado, porque a la hora de arrendar no hacen al menos el mismo ejercicio que hicieron cuando dedicidieron tomar el credito a 10, 15, 20 años.

Cuidense y abrocharse el cinturon, que los que queden parados hoy seran los reyes mañana.

Solo agregar un punto. La evaluación cualitativa y  verificación de los antecedentes presentados sean fidedignos.

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#5613 03-07-20 07:42

Charly Brown
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Los créditos blandos y la postergación de dividendos son medidas que le salen casi "gratis" al Estado.
Los primeros no incrementan el Gasto Fiscal, al ser un crédito el Estado recuperará el dinero.
La postergación de dividendos la harían los bancos privados, entiendo sería chutear algunas cuotas para el final del período (con sus respectivos intereses). También es una medida gratis, dado que no alteraría el Valor Presente del Saldo del Crédito (y no veo por qué podría incremente el riesgo, al contrario disminuye el riesgo).

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#5614 03-07-20 09:55

Papo
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Un tipo de seguro de arriendo en donde se establece compromiso por parte de la C.P de pagar arriendo en una fecha fija determinada por lo que dure el contrato con arrendatario. En caso de no pago o problemas, hay un mandato amplio que faculta a la C.P de hacer gestiones judiciales con costo asumidos por ellos.

El "seguro" me cuesta el 10% del arriendo mensual, y he tenido algunos siniestros (retraso de pago por parte de arrendatario, reparaciones o mejoras) con buenos resultados.


edu67 escribió:
Rolex escribió:
NHNMx 1234 escribió:

Uta, lo que comprendo es que Rolex se mueve en otro mundo!

Son negocios inmobiliarios premium y no mass market como la de mayoria de aca con su par de m2 en la periferia.

De que va hablar un feriante con el Paulmann? lol

El arriendo en su naturaleza misma es uno solo: conceder el goce de una cosa a cambio de en la mayoria de los casos, dinero.

Esa vision que te planteo ahi arriba es la base de todo, da lo mismo si arriendas 1m2 o 100000m2, lo que no da lo mismo es que no se evalue el riesgo de forma seria.

Preguntale a la mayoria de las personas que entiende por arriendo, nadie te dara la definicion de arriba que es la correcta y pura en su naturaleza, porque a la gran mayoria no le interesa saber nada mas que le firmen un papel y que empiece rapidamente el chorreo de dinero via transferencia electronica a la cuenta corriente.

Se aprende mucho conversando con el mas inteligente y tambien con el menos inteligente, todos te enseñan algo.



chancesman escribió:

es necesario tomar todos los resguardos de forma profesional, lo único que le podría jugar en contra es que le va a costar más que al promedio conseguir un arrendatario, pero este será sólido.

concuerdo con todo lo que plantea este experto.



TotenKrieg escribió:

Pero tu estrategia es correcta... arrendar a cualquier persona hoy en día es un peligro inminente. Arrendar a alguien que te pagará un mes y después dejará de pagar, significará gastos en abogados, y otros para echarlo, es decir 6 meses posiblemente.
Ojalá estén bien ustedes y sus familia, y esto no los esté golpeando muy duro

Otro profesional que la tiene clarita, hay que hacer la pega al principio bien, asi el avion despega y casi en el 100% de los casos llega al otro aeropuerto.
Saludos a usted tambien, espero que le vaya bien en todo.



Papo escribió:

Rolex, me advirtió de que muchas veces ese documento no se respeta. Sin embargo, fue lo mejor que pudimos hacer, han habido retrasos de parte del arrendatario y todo lo ha cubierto la C.P e inclusive se han respetado los pagos en las fechas comprometidas.

Que tal de que era esa situacion? seguro de arriendo?



chancesman escribió:

Alguien sabe cómo funciona el subsidio de arriendo ?

https://www.minvu.cl/postulacion/llamad … endo-2020/ - se lo googlee. Me quedan mis dudas la aplicabilidad actual despues de que hicieron cambios al registro social de hogares y dejaron a muchos fuera, esto lo digo solo por lo que me he enterado en la prensa.


Nicotin escribió:

Me faltan dedos en las manos y pies para contar a todos los interesados que perdí en estos últimos 6 meses "porque en otro departamento me dieron la aprobación altiro" y estoy seguro que buena parte de ellos tenia buenos antecedentes que hubieran pasado mis filtros si es que hubieran enviado los documentos (contrato, liquidaciones, cotizaciones AFP y DICOM).

Tienes un punto las personas son reacias a entregar informacion, volvemos al caso de los descuentos hoy: Porque dar un descuento a alguien cuyo argumento es: EL 18-O, EL COVID 19. Tenemos cientos de casos de arrendadores buenos de corazon y super heroes que le han contado a todo el mundo: Yo se que esta malo todo, asi que le di un buen descuento a mi arrendatario, asi se hace.
No, asi no se hace viejo, hay un procedimiento a seguir y evaluar, la entrega de antecedentes verificables es la unica que te dara los directivas a seguir.
He llegado a pensar que todos los que no hacen (parafraseando al viejo chico) una puta evaluacion, no merecen estar en este rubro.



Para cerrar porque no le dare mas vuelta al tema de evaluacion de riesgo para no pasar a llevar a nadie: Si se embarcan en algo a largo plazo y que tanto les ha costado, porque a la hora de arrendar no hacen al menos el mismo ejercicio que hicieron cuando dedicidieron tomar el credito a 10, 15, 20 años.

Cuidense y abrocharse el cinturon, que los que queden parados hoy seran los reyes mañana.

Solo agregar un punto. La evaluación cualitativa y  verificación de los antecedentes presentados sean fidedignos.

Desconectado


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#5615 08-07-20 09:46

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Personas con viviendas para arriendo tienen dificultad para reprogramar mutuos hipotecarios

https://www.latercera.com/pulso/noticia … BBBHAJOKU/

Ese es el caso de Javier Villablanca, quien tiene cinco propiedades en arriendo, la mayoría de ellas en Providencia, pero ha dejado de recibir ingresos por concepto de arriendo debido a la crisis. En ese sentido, cuenta que los mayores compromisos los tiene con la mutuaria de Metlife, por $5 millones mensuales, pero no ha conseguido acceder a reprogramaciones.

Dividendos por 5 millones mensuales.

Veamos el formulario si cumplio con los requisitos del se paga solo:

1) Hizo el excel asumiendo solo mejor escenario - Ok
2) Se paga solo - Ok
3) Nunca dejan de pagar 2 o mas al mismo tiempo - Ok
4) Corrio a 5 bancos distintos al mismo tiempo para engañar al sistema - Ok
5) Considerar siempre el mal arreglo al buen juicio - Ok
6) Solo los tontos van a juicio y piden garantias - Ok
6) Tener trabajo que no le permite por si solo cumplir con sus obligaciones - Ok

Cumple con todos los requisitos de la escuela del universitario forrado.

Voy a especular aca, que se hace con el agua al cuello? Segun la recomendacion universitaria que lei aca hace algunos años: Te tiras a quiebra, un amigo lo hizo y estamos perrito.

En ese tiempo adverti que esa solucion no sirve porque queda un registro negro en la banca. Tiempo despues los legisladores hicieron saber esto y pidieron que los procedimientos concursales fuesen secretos, no prospero. Hace unas semanas un grupo de abogados aclaro lo mismo que yo hice hace un par de años, el mercurio creo que salio.

Entonces, que se hace con el agua el cuello? Primero, se borra el excel, segundo, no haces nada solo sigues el camino al precipicio al cual se va todo inversionista inmobiliario que no considera nunca los 3 escenarios.

El tiempo da la razon.


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

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#5616 08-07-20 12:25

gorgo
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

tendra que vender una de las propiedade supongo . para mantener las otras.

Desconectado


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#5617 08-07-20 15:06

verberr
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

gorgo escribió:

tendra que vender una de las propiedade supongo . para mantener las otras.


La podrá vender pero a precio de oferton! La dda está contraída y la oferta de bienes raíces irá en aumento! Y de seguro q en cada dpto esta apalancado!

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#5618 08-07-20 19:45

gorgo
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

verberr escribió:
gorgo escribió:

tendra que vender una de las propiedade supongo . para mantener las otras.


La podrá vender pero a precio de oferton! La dda está contraída y la oferta de bienes raíces irá en aumento! Y de seguro q en cada dpto esta apalancado!


supongo que con la venta de uno soportara la tormenta unos meses . 6 meses ? un año ? solo el lo sabe.

Desconectado

#5619 09-07-20 05:59

SAV
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Y qué saca con vender una propiedad, si la tiene con credito hipotecario....el banco al final es dueño de la propiedad......
sigue en las mismas, y así para abajo....

Desconectado


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#5620 09-07-20 06:04

asdfgh
Miembro
Calificacion :   14 

Re: burbuja inmobiliaria ?

si vendes la propiedad liquidas la deuda y te debieses quedar con un poco de plata en el bolsillo... Si no la liquidas pierdes igual la propiedad en el largo plazo, no te queda nada de plata en el bolsillo, y a lo mejor no alcanzas a extinguir la deuda completa.

SAV escribió:

Y qué saca con vender una propiedad, si la tiene con credito hipotecario....el banco al final es dueño de la propiedad......
sigue en las mismas, y así para abajo....

Desconectado


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#5621 09-07-20 06:52

SAV
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

asdfgh escribió:

si vendes la propiedad liquidas la deuda y te debieses quedar con un poco de plata en el bolsillo... Si no la liquidas pierdes igual la propiedad en el largo plazo, no te queda nada de plata en el bolsillo, y a lo mejor no alcanzas a extinguir la deuda completa.

SAV escribió:

Y qué saca con vender una propiedad, si la tiene con credito hipotecario....el banco al final es dueño de la propiedad......
sigue en las mismas, y así para abajo....


Depende de si la pueda vender a un precio que le permita salir de la deuda.....caso contrario.....pierde la propiedad.....y se queda con la deuda......
En este caso a un comprador, le puede ser mas interesante ir a comprarla directamente al banco (remate)

Desconectado

#5622 09-07-20 07:03

pablok55
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Tendria que intentar venderlas todas al mismo tiempo y  ver si saca algo. El peor escenerio es que se las rematen porque no sacará mucha plata y quizás ni siquiera pague la deuda con el producto del remate.

Desconectado


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#5623 09-07-20 08:24

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

gorgo escribió:

tendra que vender una de las propiedade supongo . para mantener las otras.

Siempre y cuando le convenga vender. En una de esas le da con suerte para pagar el credito y seria.


verberr escribió:

La podrá vender pero a precio de oferton! La dda está contraída y la oferta de bienes raíces irá en aumento! Y de seguro q en cada dpto esta apalancado!

y no le sirve vender a oferton la idea es no aumentar la deuda.


gorgo escribió:

supongo que con la venta de uno soportara la tormenta unos meses . 6 meses ? un año ? solo el lo sabe.

En el excel ese escenario de seguro si fue considerado, ahi cometio otro error, porque lo considero que siempre ganaba y no que podia salir a cero.


SAV escribió:

Y qué saca con vender una propiedad, si la tiene con credito hipotecario....el banco al final es dueño de la propiedad......
sigue en las mismas, y así para abajo....

El escenario que se plantean muchos asumiendo el "que haria yo" debe ser que compro en 1000, sumado el costo del credito y hoy vale 2000, entonces vender en 1950 igual te deja una buena pasada. Yo personalmente no le creo a la gran mayoria que dice haber comprado en 1000 y hoy vale 2000, sobre todo en los ultimos 5 años. Es mas me ha tocado ver supuestos negocios extraordinarios donde la escritura dice algo y la palabra del vendedor es otra. Todos tienen explicaciones, es como el casino todos te dicen como ganarle al croupier pero niuno es milonario.


asdfgh escribió:

si vendes la propiedad liquidas la deuda y te debieses quedar con un poco de plata en el bolsillo

En el excel el "debieses" es por lo bajo utilidad del 100%. En la realidad es que hoy muchos podrian salir a cero, lo cual igual es bueno si tomas en cuenta que se endeudaron a 20 años engañando al sistema sin hacer un solo calculo decente y no tomando las precauciones del caso. Visto asi, salir a 0 es como ir a una pelea desarmado ante otro con cuchillo y no salir tajeado.


pablok55 escribió:

Tendria que intentar venderlas todas al mismo tiempo y  ver si saca algo. El peor escenerio es que se las rematen porque no sacará mucha plata y quizás ni siquiera pague la deuda con el producto del remate.

Cuando se tiene un negocio que no resulto, se pierde primero todo lo que tiene propio para salvar lo que no es propio. Una logica maldita pero se da en la gran mayoria de los casos.


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

Desconectado


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#5624 09-07-20 10:49

asdfgh
Miembro
Calificacion :   14 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex escribió:
asdfgh escribió:

si vendes la propiedad liquidas la deuda y te debieses quedar con un poco de plata en el bolsillo

En el excel el "debieses" es por lo bajo utilidad del 100%. En la realidad es que hoy muchos podrian salir a cero, lo cual igual es bueno si tomas en cuenta que se endeudaron a 20 años engañando al sistema sin hacer un solo calculo decente y no tomando las precauciones del caso. Visto asi, salir a 0 es como ir a una pelea desarmado ante otro con cuchillo y no salir tajeado.

claro, yo evalúo desde la racionalidad. Salir a 0 es una victoria vs quedar endeudado de por vida, y prácticamente baneado del mundo serio.

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#5625 10-07-20 08:24

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Los arriendos se suman a las actividades golpeadas por la crisis del coronavirus

https://www.latercera.com/nacional/noti … ZZXOLSXHU/

Lean ese reportaje, el mismo tipo que tiene obligaciones por 5 millones. 7 propiedades, 4 vacias, una con rebaja del 50% y un local comercial que se lo estan devolviendo. Agua al cuello, mal manejo, malas decisiones y victima del "mal arreglo al buen juicio".


Mercado del arriendo agudiza su deterioro: morosidad en gastos comunes se cuadruplica

https://digital.elmercurio.com/2020/07/ … page-width

Aqui otro caso, gente a la cual ya le descontaron un 20% ahora quieren un 30% (mal arreglo a buen juicio) y no estan pagando gastos comunes. Un 10% mas de descuento en la practica o no profesionales? Pero claro, UN MAL ARREGLO A UN BUEN JUICIO SIEMPRE ES MEJOR.


No se ustedes pero yo esto lo vengo viendo y avisando desde abril, desde cuando les dije algo muy simple: Porque vas a ofrecer un descuento en abril si en marzo todos tenian trabajo? te gastaste una bala.

Mayo era el mes complicado, yo me equivoque al creer que no pagarian pero si lo hicieron con cargo a sus ahorros, el que ofrecio descuento aqui gasto otra bala.

Junio ya se complico para todo chile, aparecieron los mal arreglo a buen juicio, inicio de acciones legales (hubo mucha notificacion el mes pasado, mas que nada de procesos partidos desde enero a mayo), solicitudes de mas garantias, cada uno eligio su camino de proteccion.

Llegamos a julio segun mi apreciacion hay algo de estabilidad en el fondo del precipicio, cuanto mas dure? no lo se.

Lo que si se es que al arrendatario que le diste los descuentos cuando no correspondia, quien al mismo tiempo te pago con cargo a los gastos comunes que no pago, a estas alturas ya no debe estar pagando o esta pagando a goteras, y al mismo tiempo esta pidiendo mas descuento para algo que NO VA A PAGAR.

Sumen a eso que lei rapido que quieren ingresar un proyecto para parar los lanzamientos y hacer firmar un compromiso de pago (yo leo eso y me rio de inmediato) para "asegurar" al arrendador que le pagaran.


Saben que? NO les van a pagar. El tipo que ya entro en espiral de la muerte con 2 meses de arriendo adeudado y gastos comunes impagos simplemente NO les va a pagar. No pierdan el tiempo en el MAL ARREGLO AL BUEN JUICIO, adelantense y hagan la pega del malo de la pelicula.

Es eso o empiecen a ver donde van a ir a hacer un hoyo para tapar otro.

Mal arreglo al buen juicio, que mal le hizo esta frase al mercado.

Para aquel que aun crea en el "mal arreglo al buen juicio" les dejo el ejemplo de uno de los mayores operadores de santiago centro: Poco mas de 70 juicios abiertos entre enero y abril 2020, todos con cargo al 18-O, deudas promedio de 1 millon, de esos 70 juicios abiertos, mas de la mitad se pagaron ante la presentacion de la demanda (y las costas tambien).

Por eso los profesionales siguen en el juego, porque se adelantan a los hechos.


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#5626 10-07-20 21:04

chancesman
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Pucha, en esta situación para que el caso que plantea Rolex pueda salvar tranquilo lo único que puedo ver es que el personaje haya comprado muuuy barato, cosa que pueda salir positivo en el caso de venta o peor aun, de un remate, y de cualquier forma, puede ser ese el caso, yo conozco un par de casos donde el tipo quedó con saldo a favor luego de haber sido rematadas sus propiedades (4).

Desconectado


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#5627 19-07-20 06:57

jaggg
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

chancesman escribió:
chancesman escribió:
jaggg escribió:

Si, en resumen, como arrendador es un cacho y como arrendatario es casi imposible de ejecutar; en el MINVU están bastante weviados porque ha sido una política tremendamente inútil, muy por el contrario al subsidio a la vivienda.

----

Por cierto, me metí finalmente al rubro inmobiliario, me compré unas bodeguitas que arriendo barato en un edificio en Santiago centro. Iba a firmar contratos con los arrendatarios y kaboom, coronavirus jaja. Estoy en pelota por mientras.

Me llegaron unos candidatos y quieren usar el subsidio con uno de mis departamentos, lo que tengo entendido es que ellos le pagan al estado y el estado me paga a mí el 10 de cada mes. Algo así. ¿Cuál es la razón del cacho? ¿incumplimientos, atrasos, burocracia?

Bueno, no importa, llegamos hasta la parte en que pidió dejar un cheque en garantía en lugar de pagar el mes de garantía en efectivo. Seguiré esperando entonces.

Básicamente, el MINVU es el peor pagador que existe en Chile después de los hospitales.

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#5628 20-07-20 09:34

outsider1984
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

"Cuando la bicicleta ya no anda"

https://www.latercera.com/la-tercera-do … JFDGU7NCU/

Consulta: en ese segmento de departamentos que son comprados para arriendo, de 1 a 2 dormitorios, cuyos dueños son inversionistas hormiga que tienen muchas unidades y están con necesidad de vender porque están con el agua hasta el cuello con los dividendos, como el caso del reportaje, ¿han visto bajas de precios que sean oportunidades reales?

En el segmento que yo hacía seguimiento no se han visto bajas de precios, pero en este de deptos para arriendo desconozco.

Desconectado


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#5629 21-07-20 07:49

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

chancesman escribió:

Pucha, en esta situación para que el caso que plantea Rolex pueda salvar tranquilo lo único que puedo ver es que el personaje haya comprado muuuy barato, cosa que pueda salir positivo en el caso de venta o peor aun, de un remate, y de cualquier forma, puede ser ese el caso, yo conozco un par de casos donde el tipo quedó con saldo a favor luego de haber sido rematadas sus propiedades (4).

Esta pandemia ha venido a , segun yo, demostrar que mucho inversionista retail se engaño a si mismo. Todos dicen haber comprado muy barato, se paga solo y si se hace un problema liquido el activo y me voy con ganancia en el peor de los casos del 50%, eso vendiendo apurado porque si no hablamos del 100%.

Hoy ya no se les paga solo el activo, entonces el siguiente paso del plan es vender, como saben que el escenario es malo solo se llevaran un 50% de retorno sobre la inversion y no se perdio nada total no puse niuno.

Pero tampoco esta sucediendo. Porque no? Por la simple razon que el negocio como lo pintaron no existio nunca.


outsider1984 escribió:

"Cuando la bicicleta ya no anda"

https://www.latercera.com/la-tercera-do … JFDGU7NCU/

Consulta: en ese segmento de departamentos que son comprados para arriendo, de 1 a 2 dormitorios, cuyos dueños son inversionistas hormiga que tienen muchas unidades y están con necesidad de vender porque están con el agua hasta el cuello con los dividendos, como el caso del reportaje, ¿han visto bajas de precios que sean oportunidades reales?

En el segmento que yo hacía seguimiento no se han visto bajas de precios, pero en este de deptos para arriendo desconozco.

La teoria del perder todo para no perder el negocio que no da nada en su maxima expresion. En el articulo lo dice, cuando se metio en el credito penso altiro en que se le iba mal dejaba que el barco se hundiera. Hoy esta perdiendo todo pero no quiere perder lo que no le da nada, solo deudas.

Por eso no ves baja en los precios, se gastaran todos los ahorros para pasar el chaparron. Terminada la pandemia saldran a vender a buen precio, ahi la suma final sera mas negariva que antes.

Que irracional es el inversor de excel en el mercado inmobiliario.


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#5630 23-07-20 19:44

chancesman
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Yo solo veo una oportunidad tremenda para comprar deptos usados a buen precio.

Desconectado

#5631 24-07-20 10:41

zorra
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

yo sigo recaudando el 100% en plazo, veremos que pasa en julio

Desconectado

#5632 28-07-20 13:55

Alec2
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Teniendo en cuenta que el rubro inmobiliario es un rubro que, a pesar de no ser tan riesgoso en situaciones normales, por su naturaleza no es liquido y conlleva por ende un riesgo claro de falta de flujos que perfectamente puede hacer caer una buena inversión por exceso de apalancamiento.

Hay otras opciones como fondos que se dedican a inversión inmobiliaria.

Conzco el de Patio que sigue pagando perfecto y esta a mitad de precio de lo que estaba previo al 18 Oct.

Esta el de Independencia que ha bajado un 25%--30% de su precio de hace 1 año, no paga todos los meses pero tira bastante en dividendos, los que al momento no se han visto evidentemente afectados por todo lo que ha pasado.


Que otros fondos conocen, con respaldo, o sea que tengan suficientes activos para diversificar el riesgo de no pago de algunos.

Desconectado


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#5633 01-08-20 07:48

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Como están por acá? Vamos a entrar al quinto mes de cuarentena y al igual que lo que piensan inmobiliarias y la cchc y otros actores del rubro, creo que estamos ya en un piso.

Si han tenido problemas con sus arrendatarios hay una noticia buena y una mala. La buena es que si tienen un contrato relativamente bien hecho sigue completamente vigente y a firme el derecho a cobrar las rentas adeudadas (y no habrá otro fallo que no sea a favor). He leído comentarios de personas que dicen que “se está fallando tomando en cuenta la situación sanitaria” y más parece una broma o auto ayuda para no afrontar la realidad.
La mala es que varios magistrados han aplazado las cosas hasta que se levante el estado de excepción, pero las rentas siguen acumulándose.

Leyendo el Mercurio ya empezó a salir el tema de los gastos comunes, en algunas comunidades hasta el 50% adeuda estos, nada bueno va a resultar.
A estas alturas todos los que dieron rebajas se habrán dado cuenta de lo importante que era amarrar estas rebajas a cumplimientos mínimos de pago de servicios y gastos comunes. Resultado: no les están pagando la renta completa, el ahorro que se hace el arrendatario se va completo al bolsillo, no pagará gastos comunes (tendrá que pagarlos el arrendador corazon de abuelita que prefiero un arreglo a lo amigo antes de la vía judicial) y luego de pasar la pandemia pagando la mitad o nada, se irá, si es que lo echan judicialmente.

Los errores se pagan caro. Ya no se paga solo.

https://digital.elmercurio.com/2020/08/01/B/FJ3R0BFD


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#5634 01-08-20 12:09

chancesman
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Ya conseguí arrendatarios para 2 de 3 deptos. Y también veo este mes como un piso.

Desconectado

#5635 01-08-20 12:16

chancesman
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

En oficinas también hay morosidad de pago de gastos comunes, tengo contratos de arriendo de software para comunidades con servicios de mantenimiento, y están todos con facturas vencidas y algunas aun sin fecha de pago. El jueves fui a un edificio de oficinas clase A en Providencia, que es administrada por una empresa grande de administración de edificios y me comentaron que hay casos de abandonos de oficinas, impagos y alta morosidad en los GGCC allá también.

No es un tema sólo del segmento residencial.

Desconectado

#5636 02-08-20 07:46

ric
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

En mi caso mi arrendatario fue acogido a la ley de protección del empleo este mes, le solicité la cartola de la AFC para ver como le pactaron sus cuotas, con lo que revisé  acordamos que me pagara Agosto integro más ponerse al día en el GC, Septiembre en adelante rebaja (corazón de abuelita) + compromiso de con el delta pagar el GC, esto solo hasta que pueda volver a su actividad, por los montos de la AFC el revienta en diciembre. El depa esta pagado, con 2 garantias de parte de él equivalente a 2 meses , por lo que en mi caso es peor tener el depa desocupado con deuda de GC que dejarlo, a él, lo anterior con el supuesto de que deberíamos ya en diciembre tener reapertura. Encontrar un buen arrendatario en esta pandemia (stgo centro) no lo veo tan facil en con lo que adjuntado por Rolex.

Saludos,

Desconectado


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#5637 02-08-20 12:55

Morgan
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

chancesman escribió:

Ya conseguí arrendatarios para 2 de 3 deptos. Y también veo este mes como un piso.

Arrendatarios de calidad o de los otros??.

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#5638 02-08-20 15:51

Etendark
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

https://www.lun.com/Pages/NewsDetail.as … KCrN3kkZDE
afirmense, como esta todo hoy no me extrañaria una protesta para hacer valido que los propietarios paguen los gastos comunes

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#5639 03-08-20 05:25

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Etendark escribió:

https://www.lun.com/Pages/NewsDetail.as … KCrN3kkZDE
afirmense, como esta todo hoy no me extrañaria una protesta para hacer valido que los propietarios paguen los gastos comunes

En los contratos de arriendo se otorga el uso y goce de un bien a cambio de $$$ en la mayoría de los casos. Se especifican (en contratos bien hechos) los términos de este y se acepta por ambas partes.

A eso es lo que uno debe atenerse, y no hacer difícil lo fácil.

Esa es la explicación corta que se le da a un arrendatario para que no se suba por el chorro. La larga para los amigos de chilebolsa es que este tema es cierto y ambas partes tienen razón. El arrendador piensa: si se echa a perder el ascensor y está arrendado es obligación del arrendatario asumir el costo porque el lo usa y es parte del desgaste. Arrendatario solo ve al ascensor como el medio para llegar al bien arrendado y que debe estar siempre funcionando y no es gasto que le corresponda.

Yo me inclino a la razón que nos beneficia a nosotros, y por eso al final lo mejor es justamente hacer lo contrario a lo que un “experto” en ese pasquin dice: un anexo detallando los gastos comunes que corresponden y cuáles no.

El profesional va a seguir con su contrato y especificará no más que los gastos comunes los paga el arrendatario y punto. Cualquier modificación requiere consenso de ambas partes, punto. Detalles? Para que vamos a enredar la cosa. Hay que tener winter ya en esto.


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#5640 03-08-20 05:30

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Venta de viviendas: caída se profundiza en segundo trimestre, pero precios no ceden

https://www.latercera.com/pulso/noticia … DYPUP4HGE/

Como estarán especulando los amigos de la burbuja. Porque no caen los precios si las ventas se desplomaron? La voz que corre es que ocurrió lo que tenía que ocurrir: la banca no está dispuesta a recibir un manojo de llaves y mandar años de ganancia al diablo. Inmobiliarias cuentan con respiro por parte de la banca.


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