burbuja inmobiliaria ?

ric4rdo · 31-01-19 11:19

Rolex escribió:

Un conocido me dijo que leyera el informe de estabilidad financiera del segundo semestro 2018, esto a pito de una discusion veraniega en la cual un tercero insistia (y me acorde que aca en el foro tambien existe tal opinion entre algunos visitantes) que el crecimiento del sector inmobiliario estaba por sobre el crecimiento del pais en si, la burbuja y que no todos pueden pagar, lo usual de dichas discusiones.
https://www.bcentral.cl/web/guest/-/inf … estre-2018
Entonces me fui a la pagina 45 y efectivamente parte con una cita que indica entre otras cosas:
"Se concluye que el crecimiento del sector ha sido coherente con el desarollo del pais, no existiendo evidencia de acumulacion de riesgos financieros en el sector"
Como no suelo seguir al cayo estos informes, al menos veo que le han dedicado toda una seccion especial a EL RUBRO, lo cual me parece interesante e informativo.
Denle una mirada, esta interesante, sobre todo para los inversionistas minoristas que pululan en el foro, hay un parrafo dedicado a ellos bastante optimista.

tremendo aporte.

gracias !

Spartacus · 31-01-19 13:47

osea no va a pasar tan cerca. bueno al menos mas cerca que la linea 2 si queda, imagino en los precios algo influira, no se que tanto.

esperar un poco entonces, gracias Rolex

Rolex escribió:

Spartacus escribió:
se supone que la linea 3 pasa por los libertadores no?
no se si entra a Huechuraba pero muy cerca si pasará
de los libertadores a pedro fontova por dar una referencia...no es exactamente al lado, dira que tiene mas de los 800 metros que es la norma de estaciones de metro entre una y otra.

sirio escribió:
Buenas tardes
Quisiera hacer una consulta, compré 1 depto en Estación Central en Mayo de 2018 con todos los permisos aprobados, de hecho ya tenía recepción municipal y el edifcicio estaba ocupado en 2/3 aprox. El depto se inscribió correctamente en el conservador sin ni un problema. Hace unos días me enteré que el edificio está en una lista en que la contraloría, en Noviembre, objetó los permisos de edificación. Mi duda es en que puede terminar esto.
Agradeceré sus comentarios
Esta construido no lo van a echar abajo, si esta en construccion tampoco creo yo, si esta el movimiento de tierra y nada mas, ahi se complica. A los que compraron una foto de la maqueta y entregaron las lucas, yo estaria preguntando ahora mismo si la poliza cubre esto (me parece que no, por lo que conozco de las polizas), ya que la constructora en si no va a devolver niuno, pero eso es solo una prediccion mia.

Rolex · 01-02-19 09:52

Siguiendo con las discusiones veraniegas, un amigo me comento que estaba evaluando seriamente un producto nuevo en el mercado el cual te asegura contra los daños mayores que pueda ocasionar un arrendatario. El tiene alrededor de 8 deptos en santiago centro y me ha comentado que si bien no tiene alta rotacion, cuando ha habido, le han dejado el depto en muy malas condiciones (en uno hasta le echaron abajo un muro) y se ha encontrado entonces con el tema de la garantia, que no alcanza a cubrir esos daños extras, y que de por cierto, en muchos casos las personas han usado como medio de pago del ultimo mes, cosa que ningun profesional puede aceptar, pero se hace.

Si bien no recuerdo el nombre de la empresa, el fondo era saber si convenia o no, al parecer uno fijaba el monto de daños a cubrir, y se supone que si ocurria el daño excepcional, aplicaba el seguro.

Mi posicion en este tipo de cosas, y que espero varios puedan evaluar al menos, es que en el tema de los arriendos, contratar estos seguros contra impagos o destrozos, segun yo, no sirven para nada.

Para que hacer dificil lo facil?

Un contrato decente obligara al arrendatario a tomar un seguro contra incendio.
Un contrato decente incluira una garantia, y si el arrendatario es de medio pelo, le pides mas garantias, siempre en efectivo, nunca en cheque.
Un contrato decente tendra no uno sino 2 o 3 codeudores, pero que sean de calidad, para que correr riesgos innecesarios.

Y estas protegido, se te quema la propiedad, estas cubierto, te echan abajo algo, no te pagan, ambas cosas? Tienes garantias en efectivo y 2 o 3 tipos a quienes perseguir para cobrarte.

Los seguros que ofrece el mercado contra impagos y otros, al final son "seguros" por denominacion, y las clausulas para mi son claras, por eso se que no son seguros del todo seguro

asdfgh · 01-02-19 10:08

De verdad hay gente que cumple con todas las condiciones de tus contratos y prefiere arrendar vs comprarse algo? Creo que voy a tener que replantearme algunas de mis conductas en la vida y especialmente como percibo el comportamiento de las personas en lo referente a decisiones financieras.

Rolex escribió:

Siguiendo con las discusiones veraniegas, un amigo me comento que estaba evaluando seriamente un producto nuevo en el mercado el cual te asegura contra los daños mayores que pueda ocasionar un arrendatario. El tiene alrededor de 8 deptos en santiago centro y me ha comentado que si bien no tiene alta rotacion, cuando ha habido, le han dejado el depto en muy malas condiciones (en uno hasta le echaron abajo un muro) y se ha encontrado entonces con el tema de la garantia, que no alcanza a cubrir esos daños extras, y que de por cierto, en muchos casos las personas han usado como medio de pago del ultimo mes, cosa que ningun profesional puede aceptar, pero se hace.
Si bien no recuerdo el nombre de la empresa, el fondo era saber si convenia o no, al parecer uno fijaba el monto de daños a cubrir, y se supone que si ocurria el daño excepcional, aplicaba el seguro.
Mi posicion en este tipo de cosas, y que espero varios puedan evaluar al menos, es que en el tema de los arriendos, contratar estos seguros contra impagos o destrozos, segun yo, no sirven para nada.
Para que hacer dificil lo facil?
Un contrato decente obligara al arrendatario a tomar un seguro contra incendio.
Un contrato decente incluira una garantia, y si el arrendatario es de medio pelo, le pides mas garantias, siempre en efectivo, nunca en cheque.
Un contrato decente tendra no uno sino 2 o 3 codeudores, pero que sean de calidad, para que correr riesgos innecesarios.
Y estas protegido, se te quema la propiedad, estas cubierto, te echan abajo algo, no te pagan, ambas cosas? Tienes garantias en efectivo y 2 o 3 tipos a quienes perseguir para cobrarte.
Los seguros que ofrece el mercado contra impagos y otros, al final son "seguros" por denominacion, y las clausulas para mi son claras, por eso se que no son seguros del todo seguro

edu67 · 01-02-19 10:39

De verdad hay gente que cumple con todas las condiciones de tus contratos y prefiere arrendar vs comprarse algo? Creo que voy a tener que replantearme algunas de mis conductas en la vida y especialmente como percibo el comportamiento de las personas en lo referente a decisiones financieras.

Rolex escribió:

Siguiendo con las discusiones veraniegas, un amigo me comento que estaba evaluando seriamente un producto nuevo en el mercado el cual te asegura contra los daños mayores que pueda ocasionar un arrendatario. El tiene alrededor de 8 deptos en santiago centro y me ha comentado que si bien no tiene alta rotacion, cuando ha habido, le han dejado el depto en muy malas condiciones (en uno hasta le echaron abajo un muro) y se ha encontrado entonces con el tema de la garantia, que no alcanza a cubrir esos daños extras, y que de por cierto, en muchos casos las personas han usado como medio de pago del ultimo mes, cosa que ningun profesional puede aceptar, pero se hace.
Si bien no recuerdo el nombre de la empresa, el fondo era saber si convenia o no, al parecer uno fijaba el monto de daños a cubrir, y se supone que si ocurria el daño excepcional, aplicaba el seguro.
Mi posicion en este tipo de cosas, y que espero varios puedan evaluar al menos, es que en el tema de los arriendos, contratar estos seguros contra impagos o destrozos, segun yo, no sirven para nada.
Para que hacer dificil lo facil?
Un contrato decente obligara al arrendatario a tomar un seguro contra incendio.
Un contrato decente incluira una garantia, y si el arrendatario es de medio pelo, le pides mas garantias, siempre en efectivo, nunca en cheque.
Un contrato decente tendra no uno sino 2 o 3 codeudores, pero que sean de calidad, para que correr riesgos innecesarios.
Y estas protegido, se te quema la propiedad, estas cubierto, te echan abajo algo, no te pagan, ambas cosas? Tienes garantias en efectivo y 2 o 3 tipos a quienes perseguir para cobrarte.
Los seguros que ofrece el mercado contra impagos y otros, al final son "seguros" por denominacion, y las clausulas para mi son claras, por eso se que no son seguros del todo seguro :)

[/quo
No son excluyentes entre si. Manejas tu patrimonio y arriendas porque tu plata rinde mas en otro lado.
En relación a las compañías que ofrecen seguros una es HDI. Rolex tienes otras?

edu67 · 01-02-19 10:40

De verdad hay gente que cumple con todas las condiciones de tus contratos y prefiere arrendar vs comprarse algo? Creo que voy a tener que replantearme algunas de mis conductas en la vida y especialmente como percibo el comportamiento de las personas en lo referente a decisiones financieras.

Rolex escribió:

Siguiendo con las discusiones veraniegas, un amigo me comento que estaba evaluando seriamente un producto nuevo en el mercado el cual te asegura contra los daños mayores que pueda ocasionar un arrendatario. El tiene alrededor de 8 deptos en santiago centro y me ha comentado que si bien no tiene alta rotacion, cuando ha habido, le han dejado el depto en muy malas condiciones (en uno hasta le echaron abajo un muro) y se ha encontrado entonces con el tema de la garantia, que no alcanza a cubrir esos daños extras, y que de por cierto, en muchos casos las personas han usado como medio de pago del ultimo mes, cosa que ningun profesional puede aceptar, pero se hace.
Si bien no recuerdo el nombre de la empresa, el fondo era saber si convenia o no, al parecer uno fijaba el monto de daños a cubrir, y se supone que si ocurria el daño excepcional, aplicaba el seguro.
Mi posicion en este tipo de cosas, y que espero varios puedan evaluar al menos, es que en el tema de los arriendos, contratar estos seguros contra impagos o destrozos, segun yo, no sirven para nada.
Para que hacer dificil lo facil?
Un contrato decente obligara al arrendatario a tomar un seguro contra incendio.
Un contrato decente incluira una garantia, y si el arrendatario es de medio pelo, le pides mas garantias, siempre en efectivo, nunca en cheque.
Un contrato decente tendra no uno sino 2 o 3 codeudores, pero que sean de calidad, para que correr riesgos innecesarios.
Y estas protegido, se te quema la propiedad, estas cubierto, te echan abajo algo, no te pagan, ambas cosas? Tienes garantias en efectivo y 2 o 3 tipos a quienes perseguir para cobrarte.
Los seguros que ofrece el mercado contra impagos y otros, al final son "seguros" por denominacion, y las clausulas para mi son claras, por eso se que no son seguros del todo seguro :)

[/quo
No son excluyentes entre si. Manejas tu patrimonio y arriendas porque tu plata rinde mas en otro lado.
En relación a las compañías que ofrecen seguros una es HDI. Rolex tienes otras?

Charly Brown · 01-02-19 14:16

Rolex escribió:

…
Mi posicion en este tipo de cosas, y que espero varios puedan evaluar al menos, es que en el tema de los arriendos, contratar estos seguros contra impagos o destrozos, segun yo, no sirven para nada.
Para que hacer dificil lo facil?
Un contrato decente obligara al arrendatario a tomar un seguro contra incendio.
Un contrato decente incluira una garantia, y si el arrendatario es de medio pelo, le pides mas garantias, siempre en efectivo, nunca en cheque.
Un contrato decente tendra no uno sino 2 o 3 codeudores, pero que sean de calidad, para que correr riesgos innecesarios.
...

No le encuentro mucho sentido a estos seguros, yo pido 2 meses de garantía y ya. Ese es mi seguro. (Y además es un buen incentivo para que el arrendatario cuide el departamento).

Rolex · 01-02-19 14:42

asdfgh escribió:

De verdad hay gente que cumple con todas las condiciones de tus contratos y prefiere arrendar vs comprarse algo?

Por supuesto, no todo el mundo puede comprar una casa, menos un recinto para uso comercial.

La gente del lado arrendador, que son los que visitan este tema, tienen conceptos errados del tipo:

"Si le cobro el mes de garantia en efectivo no me van a arrendar nunca"
"Si hago un contrato decente y no el de libreria, nadie me lo va a firmar"
"Si le pido mas garantias , como un codeudor, no me van a arrendar nunca"
"Si pido un seguro, menos"
"Si impongo multas, olvidalo"

Son cosas basicas, el arrendador pone las reglas, el arrendatario acata. Nunca lo olvides.

edu67 escribió:

No son excluyentes entre si. Manejas tu patrimonio y arriendas porque tu plata rinde mas en otro lado.
En relación a las compañías que ofrecen seguros una es HDI. Rolex tienes otras?

Ni idea, ni siquiera me acuerdo de esta nueva que ofrece los seguros por daños, productos novedosos del mercado

Charly Brown escribió:

No le encuentro mucho sentido a estos seguros, yo pido 2 meses de garantía y ya. Ese es mi seguro. (Y además es un buen incentivo para que el arrendatario cuide el departamento).

Sumale los codeudores y duermes un poco mas tranquilo. Hace poco lei (y la verdad que esta siendo asi) que las personas, cuando se van a ir de una propiedad, no estan pagando el ultimo mes con cargo al mes de garantia. Por eso hay que tener mas garantias que te permitan cubrirte ante una eventualidad de ese tipo.

Tema aparte, esto que se esta dando de personas que dicen "le pagare con el mes de garantia" lamentablemente obedece como respuesta a una mala practica de gente poco profesional, que no devuelven el mes de garantia, aunque el arrendatario haya entregado la propiedad en excelentes condiciones.

Si te entregan todo en orden, se devuelve el mes de garantia reajustado acorde al valor del ultimo arriendo pagado, el resto es ser ladron, sinverguenza, estafador, cualquiera de esos calificativos es valido. Un profesional se gana las lucas decentemente.

Saludos

Lnavas · 01-02-19 21:09

Lamentablemente es así con el mes de garantía.

Tengo poco tiempo arrendando una propiedad (en región).
Para arrendar pedí contrato de trabajo, 3 liquidaciones (si son 2 que trabajan, las de ambos), dicom y 1.5 meses de garantía. Mi hermana (que me ayudo en el tema) me mira con cara "nadie te va a querer arrendar con esas condiciones". Muchos preguntando y tuve 6 interesados que no se complicaron con lo que pedía en 2 días de publicación, así que ahí me convencí que es solo "cuento de la vieja" lo de nadie va a arrendar si se exige mucho.

Contrato de arriendo, revisar que se estén pagando las cuentas y no permitir muchos días de atraso en el pago.

Para el contrato me acordé de tus comentarios Rolex "la gente lo lee, llega y lo firma, como no sabiendo lo que firma"

Rolex escribió:

asdfgh escribió:
De verdad hay gente que cumple con todas las condiciones de tus contratos y prefiere arrendar vs comprarse algo?
Por supuesto, no todo el mundo puede comprar una casa, menos un recinto para uso comercial.
La gente del lado arrendador, que son los que visitan este tema, tienen conceptos errados del tipo:
"Si le cobro el mes de garantia en efectivo no me van a arrendar nunca"
"Si hago un contrato decente y no el de libreria, nadie me lo va a firmar"
"Si le pido mas garantias , como un codeudor, no me van a arrendar nunca"
"Si pido un seguro, menos"
"Si impongo multas, olvidalo"
Son cosas basicas, el arrendador pone las reglas, el arrendatario acata. Nunca lo olvides.

edu67 escribió:
No son excluyentes entre si. Manejas tu patrimonio y arriendas porque tu plata rinde mas en otro lado.
En relación a las compañías que ofrecen seguros una es HDI. Rolex tienes otras?
Ni idea, ni siquiera me acuerdo de esta nueva que ofrece los seguros por daños, productos novedosos del mercado

Charly Brown escribió:
No le encuentro mucho sentido a estos seguros, yo pido 2 meses de garantía y ya. Ese es mi seguro. (Y además es un buen incentivo para que el arrendatario cuide el departamento).
Sumale los codeudores y duermes un poco mas tranquilo. Hace poco lei (y la verdad que esta siendo asi) que las personas, cuando se van a ir de una propiedad, no estan pagando el ultimo mes con cargo al mes de garantia. Por eso hay que tener mas garantias que te permitan cubrirte ante una eventualidad de ese tipo.

Tema aparte, esto que se esta dando de personas que dicen "le pagare con el mes de garantia" lamentablemente obedece como respuesta a una mala practica de gente poco profesional, que no devuelven el mes de garantia, aunque el arrendatario haya entregado la propiedad en excelentes condiciones.
Si te entregan todo en orden, se devuelve el mes de garantia reajustado acorde al valor del ultimo arriendo pagado, el resto es ser ladron, sinverguenza, estafador, cualquiera de esos calificativos es valido. Un profesional se gana las lucas decentemente.
Saludos

edu67 · 03-02-19 17:00

existe un carácter nómade de la población que ve con buenos ojos arrendar aun teniendo la posibilidad de comprar.
El viajar, conocer y ser "ciudadano del mundo" se acomoda mejor a un estilo mas acorde a estos tiempos.

clusten · 04-02-19 08:55

asdfgh escribió:

De verdad hay gente que cumple con todas las condiciones de tus contratos y prefiere arrendar vs comprarse algo? Creo que voy a tener que replantearme algunas de mis conductas en la vida y especialmente como percibo el comportamiento de las personas en lo referente a decisiones financieras.

Que cumplas las condiciones de arriendo (ej: tu renta sea cuatro o cinco veces el arriendo, tengas un aval-codeudor en condiciones similares y puedas pagar el primer mes y mes de garantía en efectivo al momento de la firma) no asegura que estés en condiciones de comprar.

Para comprar, la renta que recibas es una de las aristas, pero no la principal. La que yo he visto es la más excluyente es el 20% de pie. Ahí es donde el grueso de personas se caen.

Por otro lado, inclusive teniendo el pie y condiciones, hay gente que prefiere no comprar, pues tienen en sus planes irse a estudiar afuera, cambiarse de región o pais donde vivir en corto-mediano plazo o simplemente no se quieren amarrar a un bien.

Saludos

Rolex · 04-02-19 11:13

Lnavas escribió:

Para el contrato me acordé de tus comentarios Rolex "la gente lo lee, llega y lo firma, como no sabiendo lo que firma"

Ni el arrendatario ni el codeudor ni nadie sabe lo que firma, hay poca seriedad hoy.

edu67 escribió:

existe un carácter nómade de la población que ve con buenos ojos arrendar aun teniendo la posibilidad de comprar.
El viajar, conocer y ser "ciudadano del mundo" se acomoda mejor a un estilo mas acorde a estos tiempos.

Muy de acuerdo, y no son pocos con esa mentalidad.

Rolex · 04-02-19 11:27

En el verano me baja el interes de leer lo que no lei durante el año anterior pero que pense podia ser interesante, y encontre la edicion de agosto 2018 de El Mercurio Inversiones http://www.elmercurio.com/inversiones/revistas/19/ en la cual aparece un reportaje titulado "david vs goliat" en la renta residencial.

Rescato algunos quotes

"El pequeño inversor sufrira por mantener la rentabilidad de su portafolio de departamentos ante la arremetida de los fondos institucionales".

"El inversor hormiga se maneja de manera informal y con muchas ineficiencias"

"Quien maneja un edifico completo tiene mucho mejor control, mejores servicios y muchas mas opciones de mntenerse en buen estado a lo largo del tiempo, por lo que podria ser preferible que el edificio condominio"

"Por el alza en los precios el inversionista va a tener que empezar a poner plata de su bolsillo todos los meses"

Dicho por aca todo eso, lo importante es que ya lo saben y han tomado las precauciones del caso.

Saludos

Rolex · 04-02-19 12:00

Relacionado con este tema, se publico el catalogo de esquemas tributarios del sii año 2018

http://www.sii.cl/destacados/catalogo_e … s_2018.pdf

Han puesto el ojo en algunas cosas que en lo personal me llaman la atencion:

Arriendo de inmueble de alto valor comercial sin generar impuestos
Transferencia de nuda propiedad de derechos sociales o acciones de sociedad controladora de inversiones familiares

Siempre me he preguntado, porque los ganadores en este pais, esos que usan la palabra forrado a cada rato, con autos caros en cap, con harto papurri, tienen que hacer tonteras como "contrato de comodato (gratuito) por un plazo definido" tratando de camuflar pagos bajo la alfombra como gastos de mantencion.

En cualquier esquema valido legalmente para ganarle al servicio, no puede existir gratuidad, es ponerse la pistola al pecho. Tiene que existir un fair value, algo que permita que el papa fisco tome un poquito de lo que ganas, pero que uno se lleve la gran tajada, y de forma legal y/o que no permita siquiera que el servicio se fije en uno.

Como decia un viejo lobo del sanhattan real, solo los que brillan llaman la atencion del servicio.

Felipao · 05-02-19 09:31

Una pregunta para los mas entendidos, comprarían a ojos cerrados algo que se lo venden a tasación fiscal? asumiendo que el lado legal esta en orden.

me están ofreciendo una propiedad cara muy cerca de la tasación fiscal mi pero es que es relativamente vieja (esta en el centro), al ojo de novato mio no me convence que ese sea el unico argumento, hoy en día esta arrendado todo, deptos y locales comerciales a precios en teoría muy bajos.

Estoy en proceso de enviarla a tasar con el banco a ver cuanto cuesta según un tasador independiente.

vinoso · 05-02-19 09:40

Viví en la zona y sigo un grupo donde se habló del tema. Existe el recorrido B08 del transantiago que del metro Los Libertadores te lleva a Pedro Fontova. Los vecinos comentan que es una odisea tomarlo. Eso sumado a lo que se lee en la prensa local, muestra que la estación esta ahí pero el acceso es malo, las quejas vienen de Colina, Lampa y todas las zonas aledañas.

No entiendo como no hicieron estacionamientos ahí, se llenarían.

Spartacus escribió:

osea no va a pasar tan cerca. bueno al menos mas cerca que la linea 2 si queda, imagino en los precios algo influira, no se que tanto.
esperar un poco entonces, gracias Rolex
Rolex escribió:
Spartacus escribió:
se supone que la linea 3 pasa por los libertadores no?
no se si entra a Huechuraba pero muy cerca si pasará
de los libertadores a pedro fontova por dar una referencia...no es exactamente al lado, dira que tiene mas de los 800 metros que es la norma de estaciones de metro entre una y otra.

sirio escribió:
Buenas tardes
Quisiera hacer una consulta, compré 1 depto en Estación Central en Mayo de 2018 con todos los permisos aprobados, de hecho ya tenía recepción municipal y el edifcicio estaba ocupado en 2/3 aprox. El depto se inscribió correctamente en el conservador sin ni un problema. Hace unos días me enteré que el edificio está en una lista en que la contraloría, en Noviembre, objetó los permisos de edificación. Mi duda es en que puede terminar esto.
Agradeceré sus comentarios
Esta construido no lo van a echar abajo, si esta en construccion tampoco creo yo, si esta el movimiento de tierra y nada mas, ahi se complica. A los que compraron una foto de la maqueta y entregaron las lucas, yo estaria preguntando ahora mismo si la poliza cubre esto (me parece que no, por lo que conozco de las polizas), ya que la constructora en si no va a devolver niuno, pero eso es solo una prediccion mia.

Rolex · 05-02-19 10:21

Felipao escribió:

Una pregunta para los mas entendidos, comprarían a ojos cerrados algo que se lo venden a tasación fiscal? asumiendo que el lado legal esta en orden.
me están ofreciendo una propiedad cara muy cerca de la tasación fiscal mi pero es que es relativamente vieja (esta en el centro), al ojo de novato mio no me convence que ese sea el unico argumento, hoy en día esta arrendado todo, deptos y locales comerciales a precios en teoría muy bajos.
Estoy en proceso de enviarla a tasar con el banco a ver cuanto cuesta según un tasador independiente.

No puede ser cara si te la venden cerca de la tasacion fiscal.
Si esta en el centro no importa si es vieja o nueva, importa el terreno.
La propiedad en si es un edificio con planta comercial? Y eso te lo venden a tasacion fiscal? No entiendo.

Para que pedirle una tasacion al banco que dira lo que tu quieres que diga? Pida el informes previos en la municipalidad respectiva, y si es santiago centro, hagalo en linea, desde la comodidad del puesto de combate.

Rolex · 05-02-19 10:27

y el valor de los deptos siguen al alza en la zona oriente.

http://impresa.elmercurio.com/Pages/New … 2&bodyid=2

En barnechea entrara pronto un proyecto con deptos de 300 y mas m2, el desarrollador, con quien estuve tomando puros jotes en mi puesto de junior de la notaria de turno segun las informaciones vertidas por el conserje del edificio del mop donde se arreglan deslindes, me dijo:

Sabes que es lo que mas preocupa del proyecto? (Ante consulta por velocidad de venta) Es que no tengo otro lugar por el momento donde hacer algo similar.

reebt · 05-02-19 10:28

asdfgh escribió:

De verdad hay gente que cumple con todas las condiciones de tus contratos y prefiere arrendar vs comprarse algo? Creo que voy a tener que replantearme algunas de mis conductas en la vida y especialmente como percibo el comportamiento de las personas en lo referente a decisiones financieras.

Estoy viviendo en Dubai hace 6 meses, acá te piden pagar en 2 cheques el arriendo de un año, si pagas en 1 te hacen un descuento en el arriendo, tienen multas de 200 lucas si rebota un cheque. El gobierno tiene una entidad que regula los arriendos y se llevan su tajadita por cualquier arriendo, y el arrendatario tiene que dejar un monto retenido en la autoridad que regula los servicios básicos para tener luz, agua y gas (que por lo que se de gente que se ha ido te lo devuelven recién a los dos meses de dejar el departamento y a esa altura quizás ya no estás en el país).

Así y todo la gente prefiere arrendar, me incluyo, no compraría nica acá, menos después de ver que los precios han bajado del orden de 10% anual:
https://www.propertyfinder.ae/en/buy/ap … 11132.html

Les dejo el link de un departamento que no es de los más top, pero si está bien ubicado en uno de los sectores preferidos por los expatriados viviendo acá y cerca del metro, al final de la página se ve el gráfico de como han caído los precios.

No me parece nada descabellado lo que plantea Rolex en sus contratos, de hecho eso debería ser lo mínimo, se protege demasiado al arrendatario en Chile, mi familia hace poco tuvo una pésima experiencia con gente que no pagaba el arriendo y un contrato mal hecho en un departamento en viña y están viendo que quizás es mejor dejar el departamento para ir los fines de semana y evitarse malos ratos.

Saludos

f5 · 05-02-19 11:21

Hola Rolex, he estado leyendo tus comentarios, opiniones y recomendaciones en cuanto a los arriendos desde el punto de vista del arrendador y me hacen mucho sentido, no se si sea posible, pero a modo de ayuda, existe la posibilidad de que me compartas un modelo de contrato (que apliques a tus arrendatarios) para tener una base de que se debe solicitar siendo un inexperto en este tema.
Agradezco tu respuesta.
Saludos,

Felipao · 05-02-19 14:44

Rolex escribió:

Felipao escribió:
Una pregunta para los mas entendidos, comprarían a ojos cerrados algo que se lo venden a tasación fiscal? asumiendo que el lado legal esta en orden.
me están ofreciendo una propiedad cara muy cerca de la tasación fiscal mi pero es que es relativamente vieja (esta en el centro), al ojo de novato mio no me convence que ese sea el unico argumento, hoy en día esta arrendado todo, deptos y locales comerciales a precios en teoría muy bajos.
Estoy en proceso de enviarla a tasar con el banco a ver cuanto cuesta según un tasador independiente.
No puede ser cara si te la venden cerca de la tasacion fiscal.
Si esta en el centro no importa si es vieja o nueva, importa el terreno.
La propiedad en si es un edificio con planta comercial? Y eso te lo venden a tasacion fiscal? No entiendo.
Para que pedirle una tasacion al banco que dira lo que tu quieres que diga? Pida el informes previos en la municipalidad respectiva, y si es santiago centro, hagalo en linea, desde la comodidad del puesto de combate.

Tiene 700 Mts2 el terreno (son como 1200mts2 construidos), efectivamente tiene en el primer piso un par de locales y arriba tiene departamentos.

La idea es tasarla pq no se lo que pueda costar, no tengo un precio de referencia en mi mente, en teoría en arriendos debería dar el 1% del precio menos contribuciones que te costarían aprox 1 mes de arriendo.

Rolex · 05-02-19 15:22

f5 escribió:

Hola Rolex, he estado leyendo tus comentarios, opiniones y recomendaciones en cuanto a los arriendos desde el punto de vista del arrendador y me hacen mucho sentido, no se si sea posible, pero a modo de ayuda, existe la posibilidad de que me compartas un modelo de contrato (que apliques a tus arrendatarios) para tener una base de que se debe solicitar siendo un inexperto en este tema.
Agradezco tu respuesta.
Saludos,

En este tema encontraras los que necesitas, luego a algun abogado le haces la pega facil y le dices que necesitas que se incluya lo que necesitas, y estas listo, es todo lo que podria hacer por ti.

saludos.

Felipao escribió:

Tiene 700 Mts2 el terreno (son como 1200mts2 construidos), efectivamente tiene en el primer piso un par de locales y arriba tiene departamentos.
La idea es tasarla pq no se lo que pueda costar, no tengo un precio de referencia en mi mente, en teoría en arriendos debería dar el 1% del precio menos contribuciones que te costarían aprox 1 mes de arriendo.

Ahora entiendo perfecto que es, antiguo debe ser. Iria por el informes previos en vez de tasacion, a ver si conviene como terreno

Felipao · 05-02-19 15:52

Rolex escribió:

f5 escribió:
Hola Rolex, he estado leyendo tus comentarios, opiniones y recomendaciones en cuanto a los arriendos desde el punto de vista del arrendador y me hacen mucho sentido, no se si sea posible, pero a modo de ayuda, existe la posibilidad de que me compartas un modelo de contrato (que apliques a tus arrendatarios) para tener una base de que se debe solicitar siendo un inexperto en este tema.
Agradezco tu respuesta.
Saludos,
En este tema encontraras los que necesitas, luego a algun abogado le haces la pega facil y le dices que necesitas que se incluya lo que necesitas, y estas listo, es todo lo que podria hacer por ti.
saludos.

Felipao escribió:
Tiene 700 Mts2 el terreno (son como 1200mts2 construidos), efectivamente tiene en el primer piso un par de locales y arriba tiene departamentos.
La idea es tasarla pq no se lo que pueda costar, no tengo un precio de referencia en mi mente, en teoría en arriendos debería dar el 1% del precio menos contribuciones que te costarían aprox 1 mes de arriendo.
Ahora entiendo perfecto que es, antiguo debe ser. Iria por el informes previos en vez de tasacion, a ver si conviene como terreno

Añejo y tengo un certificado de informes previos que me envió la corredora si bien entiendo a grandes rasgos lo que se lee no lo puedo transformar a plata o valor.

Dice Zona B, dentro de Zona B no tiene áreas de riesgo, protección o restricciones, no tiene áreas de inmueble de conservación histórica, y no es zona típica o monumento nacional.

Luego Caracteristicas de la urbanizacion Ejecutada - si recibida si y garantizada si.

luego en la exlicacion de la zona B en coeficientes de constructibilidad dice, maximo 3.6 uso vivienda y 5.5 uso distintos a vivienda.

Ocupación de suelo 0.7 vivienda
1 otros usos

Ocupación pisos superiores 0.7 vivienda
1.0 para 2ndo piso
2 para arriba 0.7

Sabes como se puede llamar alguna empresa que haga ese calculo? no se si un tasador es el indicado?

Rolex · 05-02-19 18:54

a algun arquitecto amigo que te haga la pega, pero por darte un idea, esa planta (pegadito al piso para los que no entienden) , segun tus datos (700) y mis calculos, no debe ser superior a 600m2, como hay habitacional comercial, tendrias los 1200 pero podria ser menos descontando otros factores.

Calculo a lo team universitario, no pasas los 3000m2 utiles max a usar considerando todos los pisos, y habria que ver que mas dice la comuna donde estas exactamente, mas certificado actualizado (si es santiago, hay mas definiciones de zona b si no me equivoco).

Un arquitecto te dara algo claro, pero para mi, mas alla del uso que tiene hoy en dia, no hay, o pasar la maquinaria por encima y juntar con el de al lado y todo lo que eso conlleva.

Mi veredicto que no se paga ni con arriendo ni poniendo del bolsillo.

Felipao · 06-02-19 08:39

Rolex escribió:

a algun arquitecto amigo que te haga la pega, pero por darte un idea, esa planta (pegadito al piso para los que no entienden) , segun tus datos (700) y mis calculos, no debe ser superior a 600m2, como hay habitacional comercial, tendrias los 1200 pero podria ser menos descontando otros factores.
Calculo a lo team universitario, no pasas los 3000m2 utiles max a usar considerando todos los pisos, y habria que ver que mas dice la comuna donde estas exactamente, mas certificado actualizado (si es santiago, hay mas definiciones de zona b si no me equivoco).
Un arquitecto te dara algo claro, pero para mi, mas alla del uso que tiene hoy en dia, no hay, o pasar la maquinaria por encima y juntar con el de al lado y todo lo que eso conlleva.
Mi veredicto que no se paga ni con arriendo ni poniendo del bolsillo.

Gracias por la info ayer hable con una tasadora que es amiga de mi señora y que es arquitecta, según ella que los tasadores deberían revisar el CIP para dar las tasaciones pero claro no se si hacen el traspaso a mt2 potencialmente útiles.

Al final creo que lo que venden como dirían por ahí "es lo que hay".

Rolex · 06-02-19 09:38

Bueno, en realidad para que lo van a hacer si la gran mayoria vende su propiedad porque quiere lucas, no esta vendiendo un proyecto, y la gran mayoria de los que compran (tu caso podria ser) tampoco estan pensando en un proyecto, ni que estan comprando el terreno que mañana van a meter un edificio. Lo buscan por que parece atractivo, porque hay una construccion considerable, y seria.

Rolex · 06-02-19 09:45

Estudio proyecta 14 mil nuevas viviendas cercanas a Línea 3 de Metro y Ñuñoa concentrará el 49%

https://www.latercera.com/pulso/noticia … 49/517214/

edu67 · 06-02-19 14:48

Felipao escribió:

Rolex escribió:
a algun arquitecto amigo que te haga la pega, pero por darte un idea, esa planta (pegadito al piso para los que no entienden) , segun tus datos (700) y mis calculos, no debe ser superior a 600m2, como hay habitacional comercial, tendrias los 1200 pero podria ser menos descontando otros factores.
Calculo a lo team universitario, no pasas los 3000m2 utiles max a usar considerando todos los pisos, y habria que ver que mas dice la comuna donde estas exactamente, mas certificado actualizado (si es santiago, hay mas definiciones de zona b si no me equivoco).
Un arquitecto te dara algo claro, pero para mi, mas alla del uso que tiene hoy en dia, no hay, o pasar la maquinaria por encima y juntar con el de al lado y todo lo que eso conlleva.
Mi veredicto que no se paga ni con arriendo ni poniendo del bolsillo.
Gracias por la info ayer hable con una tasadora que es amiga de mi señora y que es arquitecta, según ella que los tasadores deberían revisar el CIP para dar las tasaciones pero claro no se si hacen el traspaso a mt2 potencialmente útiles.
Al final creo que lo que venden como dirían por ahí "es lo que hay".

Perdón que meta la cuchara. Aunque no veo el dato de altura máxima tiene muy buenos coeficientes de constructibilidad ( 1200x 3,6= 4.320 mts2 ) y de ocupación de suelo (1200x 0,7= 840 mts2). Hoy se usa bastante el utilizar un mix de uso. Por un lado, para uso comercial (Primeros pisos) y viviendas arriba que entiendo deben tener una proporción como de un 80/20 (80% habitacional 20% comercial) o 70/30. Sería interesante solicitar un certificado de no expropiación ( declaratoria de utilidad publica). En cuanto al método de tasación, utilizan para estos casos por lo general el de costo de reposición. (con depreciación ajustada por estado de conservación,)

Felipao · 06-02-19 14:57

edu67 escribió:

Felipao escribió:
Rolex escribió:
a algun arquitecto amigo que te haga la pega, pero por darte un idea, esa planta (pegadito al piso para los que no entienden) , segun tus datos (700) y mis calculos, no debe ser superior a 600m2, como hay habitacional comercial, tendrias los 1200 pero podria ser menos descontando otros factores.
Calculo a lo team universitario, no pasas los 3000m2 utiles max a usar considerando todos los pisos, y habria que ver que mas dice la comuna donde estas exactamente, mas certificado actualizado (si es santiago, hay mas definiciones de zona b si no me equivoco).
Un arquitecto te dara algo claro, pero para mi, mas alla del uso que tiene hoy en dia, no hay, o pasar la maquinaria por encima y juntar con el de al lado y todo lo que eso conlleva.
Mi veredicto que no se paga ni con arriendo ni poniendo del bolsillo.
Gracias por la info ayer hable con una tasadora que es amiga de mi señora y que es arquitecta, según ella que los tasadores deberían revisar el CIP para dar las tasaciones pero claro no se si hacen el traspaso a mt2 potencialmente útiles.
Al final creo que lo que venden como dirían por ahí "es lo que hay".
Perdón que meta la cuchara. Aunque no veo el dato de altura máxima tiene muy buenos coeficientes de constructibilidad ( 1200x 3,6= 4.320 mts2 ) y de ocupación de suelo (1200x 0,7= 840 mts2). Hoy se usa bastante el utilizar un mix de uso. Por un lado, para uso comercial (Primeros pisos) y viviendas arriba que entiendo deben tener una proporción como de un 80/20 (80% habitacional 20% comercial) o 70/30. Sería interesante solicitar un certificado de no expropiación ( declaratoria de utilidad publica). En cuanto al método de tasación, utilizan para estos casos por lo general el de costo de reposición. (con depreciación ajustada por estado de conservación,)

El terreno son como 720mts2 no 1200mts2 y lo que esta construido sobre el terreno son 1.200mts2 aprox

Igual entiendo tu logica y vere lo del certificado en cuestion.

Rolex · 07-02-19 13:56

Vi este reportaje de el mercurio

Ciudad Empresarial ve fuerte alza en ocupación de oficinas y recibirá siete nuevos edificios
http://www.economiaynegocios.cl/noticia … ?id=544719

por aca (2 o 3 años atras) discutimos este sector, mi opinion era cheque a largo plazo, harto backoffice trasladado al sector, y en eso estamos hoy, hasta latam con el pie en el lugar, la experiencia vale, me gustaria tenerla para acciones!

Foro Chilebolsa

#4561 31-01-19 11:19

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