Foro Chilebolsa

Felipao

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Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Pregunta que harían Uds.? tengo unas lucas que he juntado que las tenia financiando simultaneas en la corredora amiga pero ya no me están dejando financiar (estupideces internas de ellos).

Entonces no tengo anda que hacer con esas lucas y se me ocurrió:

1.- Prepagar parte de mi crédito hipotecario
2.- Comprar algún depto chico (alguien que conozco se consigue en estación central un buen descuento si compra 12 deptos la idea seria ir con 2 o 3 c/u) o promesa para adelante o algún sitio que encuentre en santiago o cerca de santiago (vi uno hace un tiempo cerca de Maria Pinto en condominio)
3.- Mix de las 2 cosas anteriores (menos prepago y menos deptos).

Me tiene caliente lo que ganan los bancos en intereses

Si dejamos que los números hablen, la respuesta debiera ser: cuál es la tasa de interés que estás pagando por el hipotecario? si la opción 2 es más rentable que prepagar, habría que inclinarse por la opción 2.
No olvidar que la opción 1 no hay riesgo asociado.
La opción 2 sí tiene riesgo. (Y para calcular la rentabilidad de la opción 2 tienes que considerar todos los costos: contribuciones, meses de vacancia, arreglos varios...)
Si la rentabilidad de la opción 2 es similar a la 1, bien podrías inclinarte por la opción 3 para diversificar el riesgo.

Me complica calcular la rentabilidad de mi depto, para mi no da rentabilidad solo es un costo, quizas estoy loco pero así lo veo y por lo mismo si me interesan los costos del credito pq los pago yo no quien arrienda.

La opción 2 es pensando en que el depto se pague con el arriendo, por eso hablo de poner más pie pq en general hoy en día eso no pasa si pones poco pie.

Felipao

Miembro

Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Lo hago considerando la amortización anual del crédito sobre el pie. Suponiendo que el dividendo es uguañ al dividendo, tampoco consideró plusvalía
Supon un dividendo de 270.000 donde 100.000 amortizan, lo demás es seguros e intereses, 1.200.000 sobre 4.000.000 que es el pie da un 30% en el primer año
Eso

No estás haciendo bien el cálculo. Tienes que comparar el dividendo completo, no solo la amortización en las cuentas que haces.
Si el arriendo es igual al dividendo no estarías haciendo un buen negocio en el corto plazo. Claro, en 20 años más la propiedad sería 100% tuya, pero hasta entonces no ganarías nada.
La idea de calcular las rentabilidades es justamente para poder comparar distintas alternativas de inversión. Si calculas mal las rentabilidades te estarías engañando a ti mismo.

Yo comparo el pie que es la inversión con la amortización que es la ganancia sobre el capital invertido
Al forero que le da no más de un 15% de rentabilidad seguramente está contemplando un pie de 20% o un Depto o casa más grande o cara, lo que reduce la rentabilidad sobre el capital invertido
Saludos

Sabes que he visto varias personas semi entendidas en esto y lo ven como tu dices, pero me parece una locura. Para ellos todo lo que alguien pague de los intereses sirve pq si no sería un costo que ellos deberían pagar no se si se entiende la lógica, tu eres un poco menos extremo pq hablas de que tu ganancia es lo que pagan de la amortización que en rigor es lo correcto. Mi complicación para calcular números es que algo que compras a 20 años puede variar mucho, más cuando hablan de deptos chicos pq son sinónimo de alta rotación y vacancia de 2 o 3 meses al año.

Felipao

Miembro

Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

consideran mala una rentabilidad sobre el 10?

Depende de lo que hablemos, si es comprar una casa o depto y arrendarla y que te de 10% es una maravilla casi imposible hoy en día.

Para otras cosas puede ser buena o mala dependiendo de hartas cosas (partamos de que es 10% anual tu pregunta, no se si hay flujos entremedio, se espera todo al final, hay como salir corriendo, etc...)

just loo king

Miembro

Calificacion :   124 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Estimado Felipao ... no recomiendo, sólo por ver otras alts

Pregunta que harían Uds.? tengo unas lucas que he juntado que las tenia financiando simultaneas en la corredora amiga pero ya no me están dejando financiar (estupideces internas de ellos).

1 2 3 intermedia

¿En qué tenías la inversión? ... no es de metido, sólo importa si eran acciones u otra cosa que permitía -y ya no- financiar simultáneas

Alt 4 ... o combinada ... con 2 x ej., considerando apalancamiento 1,5... Y si ... compras acciones "seguras en LP" ... si consideras que ello existe ... (de las dividenderas pa pagar hipotecario )
Y con dicha garantía te simultanéas pa seguir operando como antes ....
Claramente es de mucho mayor riesgo y sólo lo menciono porque es lo que hacías ... depende de tu confianza/calidad/rendimiento/guata como trader versus otras opciones de menor riesgo.

En todo caso, tu Alt 1 tiene rentab = tasa hipotecario, riesgo cero
Alt 2 mayor a ello ... por destino (arriendo) y apalancamiento, riesgo calidad arrendatario, pero acotado a monto y cierto plazo de no pago
Al 3 ... obvio , intermedio (pero no lineal en la parte riesgo)
El riesgo es una cosa MUY personal, como se evallúa y pondera

Que te vaya bien en lo que escojas

just loo king

Miembro

Calificacion :   124 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Por si sirve ...

Conveniencia de separar en 2 ... o distinguir la parte negocio en sí = inversión inmobiliaria, de la parte financiamiento ...

Obviamente sin uno no hay otro ... pero puede servirles modelo, sólo pa mejor evaluar

just loo king

Miembro

Calificacion :   124 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Sobre un diálogo previo entre Magma y Charly Brown

Lo que en post anterior llame "Mezcla" es lo que indicó Charly, que me parece bien.

Para Magma y a quien le pueda servir mi opinión

Recordar

mi opinión:
La simplificación de llevar Arriendo = Dividendo y considerar que la amortización es la rentabilidad  actual …
… asumiendo algo así como  "que la propiedad se está pagando con el arriendo"
… que es lo que se hace al considerar la parte amortización como renta de la inversión
tiene como defectos:
- El valor, la renta, está asociado al crédito, NO a la propiedad en sí
- El plazo de "recepción" del ingreso real queda como si fuera ahora, desde CP … no en el LP, que es lo real
- No permite (distorsiona) evaluar correctamente alts de financiamiento con > o < Pie (Monto crédito)
- Con lo anterior distorsiona también la evaluación de alts de finaniamiento en tema plazos
- El dividendo suele tener un desarrollo creciente de la parte amortización … cuál tomar? …
     … en tal caso, lo mejor sería tomar una amortización creciente (que daría una rentabilidad creciente), …
         pero si nos acercamos así a lo real, ¿por qué no mejor llevar todo a lo real?

NO me gusta esta aproximación o simplificación ….   en lo personal

Felipao

Miembro

Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Estimado Felipao ... no recomiendo, sólo por ver otras alts

Pregunta que harían Uds.? tengo unas lucas que he juntado que las tenia financiando simultaneas en la corredora amiga pero ya no me están dejando financiar (estupideces internas de ellos).

1 2 3 intermedia

¿En qué tenías la inversión? ... no es de metido, sólo importa si eran acciones u otra cosa que permitía -y ya no- financiar simultáneas

Alt 4 ... o combinada ... con 2 x ej., considerando apalancamiento 1,5... Y si ... compras acciones "seguras en LP" ... si consideras que ello existe ... (de las dividenderas pa pagar hipotecario )
Y con dicha garantía te simultanéas pa seguir operando como antes ....
Claramente es de mucho mayor riesgo y sólo lo menciono porque es lo que hacías ... depende de tu confianza/calidad/rendimiento/guata como trader versus otras opciones de menor riesgo.

En todo caso, tu Alt 1 tiene rentab = tasa hipotecario, riesgo cero
Alt 2 mayor a ello ... por destino (arriendo) y apalancamiento, riesgo calidad arrendatario, pero acotado a monto y cierto plazo de no pago
Al 3 ... obvio , intermedio (pero no lineal en la parte riesgo)
El riesgo es una cosa MUY personal, como se evallúa y pondera

Que te vaya bien en lo que escojas

Estaba financiando simultaneas a una tasa para mi muy buena (que no era tan buena en general pero tax free mejoraba).

Tengo mas lucas en acciones y creo que por ahora es suficiente lo que tengo por eso empece con las simultaneas (no es que sea taaaanto pero suficiente para mi).

Gracias por lo modelos, como bien dices y lo que me complica la cabeza es la tabla del crédito quizás la mayoría no lo ve, pero en mi caso al menos si pago el mínimo que es a 30 años de las cuotas actuales pago 40% de interés app, como pago el máximo eso baja al 22% app.

Hay algún negocio que de mejor flujo en inmobiliario? a mi por ahora me interesa mas eso que plusvalia (creo que terrenos pueden tener mas plusvalia pero esta muy difícil encontrar ademas no me gusta eso de esperar años para ver ganancias)

MAGMA

Miembro

Calificacion :   3 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Mmm, que puede variar en 20 años es muy cierto, pregunto...qué activo se mantiene inalterable en 20 años? Ni un bono del tesoro de eeuu se mantiene en 20 años y eso que la tasa se mantiene inalterable a 20 años!!!
Respecto a la vacancia de 2 ó 3 mese al año, no corresponde para nada a mi experiencia que ya acumula 10 años en el negocio, yo diría que la vacancia es de 1 mes cada dos años y medio que es lo que duran los arrendatarios en promedio en deptos chicos
La rentabilidad estimado se mide por la renta del activo menos sus gastos asociados divididos por el capital invertido... no hay otra... puede varias... si...puedes tener mala suerte con algún arrendatario, si...te pueden cobrar impuestos.. si...pero en promedio debería ser más o menos como lo detallo.
No hay activo que no sufra o goce de las sorpresas que presenta el mercado...
Ojalá lo tomes como un aporte a su análisis y no como una locura
Daludos

No estás haciendo bien el cálculo. Tienes que comparar el dividendo completo, no solo la amortización en las cuentas que haces.
Si el arriendo es igual al dividendo no estarías haciendo un buen negocio en el corto plazo. Claro, en 20 años más la propiedad sería 100% tuya, pero hasta entonces no ganarías nada.
La idea de calcular las rentabilidades es justamente para poder comparar distintas alternativas de inversión. Si calculas mal las rentabilidades te estarías engañando a ti mismo.

Yo comparo el pie que es la inversión con la amortización que es la ganancia sobre el capital invertido
Al forero que le da no más de un 15% de rentabilidad seguramente está contemplando un pie de 20% o un Depto o casa más grande o cara, lo que reduce la rentabilidad sobre el capital invertido
Saludos

Sabes que he visto varias personas semi entendidas en esto y lo ven como tu dices, pero me parece una locura. Para ellos todo lo que alguien pague de los intereses sirve pq si no sería un costo que ellos deberían pagar no se si se entiende la lógica, tu eres un poco menos extremo pq hablas de que tu ganancia es lo que pagan de la amortización que en rigor es lo correcto. Mi complicación para calcular números es que algo que compras a 20 años puede variar mucho, más cuando hablan de deptos chicos pq son sinónimo de alta rotación y vacancia de 2 o 3 meses al año.

MAGMA

Miembro

Calificacion :   3 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Muy cierto just, al principio amortizas menos, por lo que contra más avanza la vida del crédito, más renta sobre el capital invertido?... depende... si el 1.200.000 anual lo sumas a tu inversión, el capital invertido o inmovilizado ya es 5.200.000 (pie 4 palos) ya la rentabilidad bajó al 25% en el 2 año... pero bueno... cada uno analiza la rentabilidad cómo le sale!!
En cualquier caso exel ayuda a obtener la rentabilidad real a 20 años... no es difícil... pero que pueden pasar 400 cosas en 20 años ... puede!!!
Por eso el negocito es bueno apalancado, para un abilletado la renta es muy baja aunque aparentemente estable

Sobre un diálogo previo entre Magma y Charly Brown

Lo que en post anterior llame "Mezcla" es lo que indicó Charly, que me parece bien.

Para Magma y a quien le pueda servir mi opinión

Recordar

http://www.chilebolsa.com/foro/uploads/ … redito.jpg

mi opinión:
La simplificación de llevar Arriendo = Dividendo y considerar que la amortización es la rentabilidad  actual …
… asumiendo algo así como  "que la propiedad se está pagando con el arriendo"
… que es lo que se hace al considerar la parte amortización como renta de la inversión
tiene como defectos:
- El valor, la renta, está asociado al crédito, NO a la propiedad en sí
- El plazo de "recepción" del ingreso real queda como si fuera ahora, desde CP … no en el LP, que es lo real
- No permite (distorsiona) evaluar correctamente alts de financiamiento con > o < Pie (Monto crédito)
- Con lo anterior distorsiona también la evaluación de alts de finaniamiento en tema plazos
- El dividendo suele tener un desarrollo creciente de la parte amortización … cuál tomar? …
     … en tal caso, lo mejor sería tomar una amortización creciente (que daría una rentabilidad creciente), …
         pero si nos acercamos así a lo real, ¿por qué no mejor llevar todo a lo real?

NO me gusta esta aproximación o simplificación ….   en lo personal

MAGMA

Miembro

Calificacion :   3 

Re: burbuja inmobiliaria ?

También es cierto que el Depto es una excusa para arbitrar tasas de interés versus flujos de amortización potenciales

Muy cierto just, al principio amortizas menos, por lo que contra más avanza la vida del crédito, más renta sobre el capital invertido?... depende... si el 1.200.000 anual lo sumas a tu inversión, el capital invertido o inmovilizado ya es 5.200.000 (pie 4 palos) ya la rentabilidad bajó al 25% en el 2 año... pero bueno... cada uno analiza la rentabilidad cómo le sale!!
En cualquier caso exel ayuda a obtener la rentabilidad real a 20 años... no es difícil... pero que pueden pasar 400 cosas en 20 años ... puede!!!
Por eso el negocito es bueno apalancado, para un abilletado la renta es muy baja aunque aparentemente estable

Sobre un diálogo previo entre Magma y Charly Brown

Lo que en post anterior llame "Mezcla" es lo que indicó Charly, que me parece bien.

Para Magma y a quien le pueda servir mi opinión

Recordar

http://www.chilebolsa.com/foro/uploads/ … redito.jpg

mi opinión:
La simplificación de llevar Arriendo = Dividendo y considerar que la amortización es la rentabilidad  actual …
… asumiendo algo así como  "que la propiedad se está pagando con el arriendo"
… que es lo que se hace al considerar la parte amortización como renta de la inversión
tiene como defectos:
- El valor, la renta, está asociado al crédito, NO a la propiedad en sí
- El plazo de "recepción" del ingreso real queda como si fuera ahora, desde CP … no en el LP, que es lo real
- No permite (distorsiona) evaluar correctamente alts de financiamiento con > o < Pie (Monto crédito)
- Con lo anterior distorsiona también la evaluación de alts de finaniamiento en tema plazos
- El dividendo suele tener un desarrollo creciente de la parte amortización … cuál tomar? …
     … en tal caso, lo mejor sería tomar una amortización creciente (que daría una rentabilidad creciente), …
         pero si nos acercamos así a lo real, ¿por qué no mejor llevar todo a lo real?

NO me gusta esta aproximación o simplificación ….   en lo personal

chancesman

Miembro

Calificacion :   2 

Re: burbuja inmobiliaria ?

consideran mala una rentabilidad sobre el 10?

Para nada, cualquier rentabilidad sobre el 6% en inmobiliaria la considero buena, una rentabilidad sobre el 10 en este negocio lo veo excelente.

chancesman

Miembro

Calificacion :   2 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Chiquillos, les vuelvo a preguntar, vi un depto entrega inmediata (nuevo) de 40 m2 studio con estacionamiento y bodega y me lo dejan en 2998 UF en Ñuñoa, Coventry a unas 3 cuadras de Irarrázabal llendo hacia providencia. ¿Qué les dice su olfato de inversión inmobiliaria, valdrá la pena?

reserva.chile

Miembro

Calificacion :   12 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Chiquillos, les vuelvo a preguntar, vi un depto entrega inmediata (nuevo) de 40 m2 studio con estacionamiento y bodega y me lo dejan en 2998 UF en Ñuñoa, Coventry a unas 3 cuadras de Irarrázabal llendo hacia providencia. ¿Qué les dice su olfato de inversión inmobiliaria, valdrá la pena?

lo encuentro caro 3.000 uf por 40m2 en nuñoa, mi señora compró 2 hace 4 años a mitad precio mismas condiciones.

Felipao

Miembro

Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Mmm, que puede variar en 20 años es muy cierto, pregunto...qué activo se mantiene inalterable en 20 años? Ni un bono del tesoro de eeuu se mantiene en 20 años y eso que la tasa se mantiene inalterable a 20 años!!!
Respecto a la vacancia de 2 ó 3 mese al año, no corresponde para nada a mi experiencia que ya acumula 10 años en el negocio, yo diría que la vacancia es de 1 mes cada dos años y medio que es lo que duran los arrendatarios en promedio en deptos chicos
La rentabilidad estimado se mide por la renta del activo menos sus gastos asociados divididos por el capital invertido... no hay otra... puede varias... si...puedes tener mala suerte con algún arrendatario, si...te pueden cobrar impuestos.. si...pero en promedio debería ser más o menos como lo detallo.
No hay activo que no sufra o goce de las sorpresas que presenta el mercado...
Ojalá lo tomes como un aporte a su análisis y no como una locura
Daludos

Yo comparo el pie que es la inversión con la amortización que es la ganancia sobre el capital invertido
Al forero que le da no más de un 15% de rentabilidad seguramente está contemplando un pie de 20% o un Depto o casa más grande o cara, lo que reduce la rentabilidad sobre el capital invertido
Saludos

Sabes que he visto varias personas semi entendidas en esto y lo ven como tu dices, pero me parece una locura. Para ellos todo lo que alguien pague de los intereses sirve pq si no sería un costo que ellos deberían pagar no se si se entiende la lógica, tu eres un poco menos extremo pq hablas de que tu ganancia es lo que pagan de la amortización que en rigor es lo correcto. Mi complicación para calcular números es que algo que compras a 20 años puede variar mucho, más cuando hablan de deptos chicos pq son sinónimo de alta rotación y vacancia de 2 o 3 meses al año.

Nada asegura cosas a 20 años pero por eso yo no invierto a plazos tan largos (para bien y para mal) simplemente no estoy acostumbrado.

No entiendo pq no toda la gente tiene 20 deptos si la rentabilidad es tan atómica.

Rolex

Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Depende de lo que hablemos, si es comprar una casa o depto y arrendarla y que te de 10% es una maravilla casi imposible hoy en día.

de eso hablaba, hoy rentar promedio 10% n este rubro es un gran logro, yo al menos no tengo la experiencia para replicar en otro lado.

Hay algún negocio que de mejor flujo en inmobiliario? a mi por ahora me interesa mas eso que plusvalia (creo que terrenos pueden tener mas plusvalia pero esta muy difícil encontrar ademas no me gusta eso de esperar años para ver ganancias)

Si, y de esos negocios salen las lucas que se utilizan en el rubro inmobiliario. En este rubro se mira a largo plazo, los forrados miran al corto plazo y hacen malos negocios (recordar las mil y una historias de forrados que compraron casas en vitacura las condes y las vendieron en 1 mes para hacer el peor negocio de sus vidas). Es una cuenta de ahorro, que con el tiempo genera intereses, y la gracia en esto, es tener calidad sobre cantidad.

Respecto a la vacancia de 2 ó 3 mese al año, no corresponde para nada a mi experiencia que ya acumula 10 años en el negocio, yo diría que la vacancia es de 1 mes cada dos años y medio que es lo que duran los arrendatarios en promedio en deptos chicos

Valido el comentario, aunque la experiencia no te la dan 10 años porque pasaron 10 años. Si no te ha tocado un tipo que no pague, bien, me alegro,  pero si no consideras lo que cualquier persona en el rubro si considera, entonces estas mal en tus calculos. Yo se que tu echas a los malos arrendatarios poniendoles palitos de fosforo en la puerta y llamadas a las 4 am, valido tambien como tecnica para que otro desista y se vaya, tambien valido para meterse en un problema. experiencia? no, malas tecnicas de manejo y entendimiento del negocio. Funciona? Si, todo funciona hasta que deja de funcionar.

En tu modelo en base a la experiencia, cual es el procedimiento (y aqui quiero ver tu experiencia, y que nadie mas responda) el dia que un tipo no te pague, y se vayan a la via judicial: Que haras? Le cobraras? Solicitaras alzamiento?  Y que pasara con tu modelo que solo considdera 1 mes de vacancia, el cual, en ese mismo instante, pasara de 3 meses minimo antes que inicies litigio, hasta 12 meses que lo saques, si es que lo sacas, porque en este punto varios se equivocan en la forma y el fondo.

Ponme los 10 años de experiencia encima

---

Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

Rolex

Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

No entiendo pq no toda la gente tiene 20 deptos si la rentabilidad es tan atómica.

Acceso al credito.

---

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Felipao

Miembro

Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Hay algún negocio que de mejor flujo en inmobiliario? a mi por ahora me interesa mas eso que plusvalia (creo que terrenos pueden tener mas plusvalia pero esta muy difícil encontrar ademas no me gusta eso de esperar años para ver ganancias)

Si, y de esos negocios salen las lucas que se utilizan en el rubro inmobiliario. En este rubro se mira a largo plazo, los forrados miran al corto plazo y hacen malos negocios (recordar las mil y una historias de forrados que compraron casas en vitacura las condes y las vendieron en 1 mes para hacer el peor negocio de sus vidas). Es una cuenta de ahorro, que con el tiempo genera intereses, y la gracia en esto, es tener calidad sobre cantidad.

Ese es el problema que veo en general, la gente te vende lo inmobiliario como que te haces rico y de todos los que conozco unos 20 que invierten en esto fuerte, solo 1 se hizo las lucas en inmobiliario pero pq era pre airbnb y lo hizo a mano, después exploto el negocio, ahora existe airbnb sus propiedades subieron 100%, etc... pero el negocio clásico del arriendo o compra de propiedades uno no se forra para nada, son excedentes de lucas que la gente mete en esto.

Lnavas

Miembro

Calificacion :   1 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Ese es el problema que veo en general, la gente te vende lo inmobiliario como que te haces rico y de todos los que conozco unos 20 que invierten en esto fuerte, solo 1 se hizo las lucas en inmobiliario pero pq era pre airbnb y lo hizo a mano, después exploto el negocio, ahora existe airbnb sus propiedades subieron 100%, etc... pero el negocio clásico del arriendo o compra de propiedades uno no se forra para nada, son excedentes de lucas que la gente mete en esto.

Si, creo que una gran parte de los que invierten (invertimos) lo hacen con los ahorros del momento, proyectando que el resto de la propiedad se "pague sola". Tampoco existe una planificación muy acabada en términos de que se puede ir haciendo en el tiempo, si tener las lucas en las propiedades es lo mejor siempre.

Todo un tema y es por eso que los profesionales de esto son pocos y no la gran mayoría...

MAGMA

Miembro

Calificacion :   3 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Si alguien se quiere quedar sin pagar.. tendré que pedir el lanzamiento por el conducto regular... estimado usted preguntó yo amablemente respondí, pero si usted se las sabe todas no pregunté tanto o al menos conteapregunte con algo de humildad ya que usted es el que pregunta, si no le gusta mi respuesta bueno, no la tome
Saludos

Depende de lo que hablemos, si es comprar una casa o depto y arrendarla y que te de 10% es una maravilla casi imposible hoy en día.

de eso hablaba, hoy rentar promedio 10% n este rubro es un gran logro, yo al menos no tengo la experiencia para replicar en otro lado.

Hay algún negocio que de mejor flujo en inmobiliario? a mi por ahora me interesa mas eso que plusvalia (creo que terrenos pueden tener mas plusvalia pero esta muy difícil encontrar ademas no me gusta eso de esperar años para ver ganancias)

Si, y de esos negocios salen las lucas que se utilizan en el rubro inmobiliario. En este rubro se mira a largo plazo, los forrados miran al corto plazo y hacen malos negocios (recordar las mil y una historias de forrados que compraron casas en vitacura las condes y las vendieron en 1 mes para hacer el peor negocio de sus vidas). Es una cuenta de ahorro, que con el tiempo genera intereses, y la gracia en esto, es tener calidad sobre cantidad.

Respecto a la vacancia de 2 ó 3 mese al año, no corresponde para nada a mi experiencia que ya acumula 10 años en el negocio, yo diría que la vacancia es de 1 mes cada dos años y medio que es lo que duran los arrendatarios en promedio en deptos chicos

Valido el comentario, aunque la experiencia no te la dan 10 años porque pasaron 10 años. Si no te ha tocado un tipo que no pague, bien, me alegro,  pero si no consideras lo que cualquier persona en el rubro si considera, entonces estas mal en tus calculos. Yo se que tu echas a los malos arrendatarios poniendoles palitos de fosforo en la puerta y llamadas a las 4 am, valido tambien como tecnica para que otro desista y se vaya, tambien valido para meterse en un problema. experiencia? no, malas tecnicas de manejo y entendimiento del negocio. Funciona? Si, todo funciona hasta que deja de funcionar.

En tu modelo en base a la experiencia, cual es el procedimiento (y aqui quiero ver tu experiencia, y que nadie mas responda) el dia que un tipo no te pague, y se vayan a la via judicial: Que haras? Le cobraras? Solicitaras alzamiento?  Y que pasara con tu modelo que solo considdera 1 mes de vacancia, el cual, en ese mismo instante, pasara de 3 meses minimo antes que inicies litigio, hasta 12 meses que lo saques, si es que lo sacas, porque en este punto varios se equivocan en la forma y el fondo.

Ponme los 10 años de experiencia encima

Mininginvestor

Miembro

Calificacion :   9 

Re: burbuja inmobiliaria ?

2 a 3 meses de vacancia??? de adonde sacaste esos datos Rolex??

Pregunto porque 1 mes al año corresponde a un 8,3% de vacancia , o sea estás hablando de usar 25% anual de vacancia???

La vacancia depende del país, la región, el tipo de activo y otras variables, pero en cualquier caso en Chile han sido históricamente bajas (menores al 10%)

Ahora si alguien no te paga y te quedas clavado con la propiedad 6 meses sin poder arrendarla, eso es riesgo. Y el riesgo se minimiza al tener muchos activos inmobiliarios (diversificación baja el riesgo). O cada vez que arriendo un depto debo considerar que me va a tocar un moroso?

Ahora respecto a los 10 años de experiencia del colega, comparto sus datos: departamentos chicos con alta rotación, los arrendatarios duran 2 años en promedio, los grandes duran mas mucho más. Sumale que te toque un moroso entre 20 departamentos que arriendes, ahí tal vez llegues aun 10% de vacancia al año (con suerte)

Saludos!

Depende de lo que hablemos, si es comprar una casa o depto y arrendarla y que te de 10% es una maravilla casi imposible hoy en día.

de eso hablaba, hoy rentar promedio 10% n este rubro es un gran logro, yo al menos no tengo la experiencia para replicar en otro lado.

Hay algún negocio que de mejor flujo en inmobiliario? a mi por ahora me interesa mas eso que plusvalia (creo que terrenos pueden tener mas plusvalia pero esta muy difícil encontrar ademas no me gusta eso de esperar años para ver ganancias)

Si, y de esos negocios salen las lucas que se utilizan en el rubro inmobiliario. En este rubro se mira a largo plazo, los forrados miran al corto plazo y hacen malos negocios (recordar las mil y una historias de forrados que compraron casas en vitacura las condes y las vendieron en 1 mes para hacer el peor negocio de sus vidas). Es una cuenta de ahorro, que con el tiempo genera intereses, y la gracia en esto, es tener calidad sobre cantidad.

Respecto a la vacancia de 2 ó 3 mese al año, no corresponde para nada a mi experiencia que ya acumula 10 años en el negocio, yo diría que la vacancia es de 1 mes cada dos años y medio que es lo que duran los arrendatarios en promedio en deptos chicos

Valido el comentario, aunque la experiencia no te la dan 10 años porque pasaron 10 años. Si no te ha tocado un tipo que no pague, bien, me alegro,  pero si no consideras lo que cualquier persona en el rubro si considera, entonces estas mal en tus calculos. Yo se que tu echas a los malos arrendatarios poniendoles palitos de fosforo en la puerta y llamadas a las 4 am, valido tambien como tecnica para que otro desista y se vaya, tambien valido para meterse en un problema. experiencia? no, malas tecnicas de manejo y entendimiento del negocio. Funciona? Si, todo funciona hasta que deja de funcionar.

En tu modelo en base a la experiencia, cual es el procedimiento (y aqui quiero ver tu experiencia, y que nadie mas responda) el dia que un tipo no te pague, y se vayan a la via judicial: Que haras? Le cobraras? Solicitaras alzamiento?  Y que pasara con tu modelo que solo considdera 1 mes de vacancia, el cual, en ese mismo instante, pasara de 3 meses minimo antes que inicies litigio, hasta 12 meses que lo saques, si es que lo sacas, porque en este punto varios se equivocan en la forma y el fondo.

Ponme los 10 años de experiencia encima

Rolex

Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Si alguien se quiere quedar sin pagar.. tendré que pedir el lanzamiento por el conducto regular... estimado usted preguntó yo amablemente respondí, pero si usted se las sabe todas no pregunté tanto o al menos conteapregunte con algo de humildad ya que usted es el que pregunta, si no le gusta mi respuesta bueno, no la tome
Saludos

y eso esta en tus calculos? porque yo te leo por aca y practicamente no existe tal situacion. Y es una situacion que todos consideramos.

2 a 3 meses de vacancia??? de adonde sacaste esos datos Rolex??

Tomalo como una empresa, en la universidad todos los proyectos asumian que partian una empresa y al mes se estaban forrando, por lo general todos esos proyectos terminaban con un 1. Y si no terminaban con un 1, y los llevabas a la practica, terminaban en fracaso.

Si alguien piensa que, tiene x plata, y la va a invertir en un bien raiz que se va a arrendar al otro dia, de forma perpetua, y dado eso, solo hay que considerar comprarse la silla de playa y sentarse a ver como se paga, esta equivocado.

Es eso a grandes rasgos.

---

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Mininginvestor

Miembro

Calificacion :   9 

Re: burbuja inmobiliaria ?

No me respondiste. De donde sacaste esa vancacia de 2 a 3 meses

Si alguien se quiere quedar sin pagar.. tendré que pedir el lanzamiento por el conducto regular... estimado usted preguntó yo amablemente respondí, pero si usted se las sabe todas no pregunté tanto o al menos conteapregunte con algo de humildad ya que usted es el que pregunta, si no le gusta mi respuesta bueno, no la tome
Saludos

y eso esta en tus calculos? porque yo te leo por aca y practicamente no existe tal situacion. Y es una situacion que todos consideramos.

2 a 3 meses de vacancia??? de adonde sacaste esos datos Rolex??

Tomalo como una empresa, en la universidad todos los proyectos asumian que partian una empresa y al mes se estaban forrando, por lo general todos esos proyectos terminaban con un 1. Y si no terminaban con un 1, y los llevabas a la practica, terminaban en fracaso.

Si alguien piensa que, tiene x plata, y la va a invertir en un bien raiz que se va a arrendar al otro dia, de forma perpetua, y dado eso, solo hay que considerar comprarse la silla de playa y sentarse a ver como se paga, esta equivocado.

Es eso a grandes rasgos.

Rolex

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Re: burbuja inmobiliaria ?

No me respondiste. De donde sacaste esa vancacia de 2 a 3 meses

Si lees mas atras, veras que es lo que nosotros ocupamos como escenario en contra al momento de comprar un bien, lo que nos vamos a demorar en arrendarlo, ya que le vamos a meter mano primero. Y luego sigue vigente el escenario en el caso que se vaya el arrendatario, no vamos a arrendar al dia siguiente, no al menos siguiendo una serie de pasos que nos de garantias respecto al tipo de arrendatario.

Ahora, si alguien me dice que le entregan un bien, y lo arrienda al otro dia, y no le pasa ni la escoba, y en tiempo record logra un inquilino de calidad que te asegure tranquilidad, deberia escribir un manual de profesionales actualizado.

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Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

MAGMA

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Re: burbuja inmobiliaria ?

Rolex, no lo he considerado ya que he tenido 3 eventos en 10 años donde la pérdida ha sido app 300 Lucas en total, con 5 deptos en total, debería hacerlo pero no ha sido relevante como para considerarlo o que me eche a perder el negocio
Slds

chancesman

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Re: burbuja inmobiliaria ?

Chiquillos, les vuelvo a preguntar, vi un depto entrega inmediata (nuevo) de 40 m2 studio con estacionamiento y bodega y me lo dejan en 2998 UF en Ñuñoa, Coventry a unas 3 cuadras de Irarrázabal llendo hacia providencia. ¿Qué les dice su olfato de inversión inmobiliaria, valdrá la pena?

lo encuentro caro 3.000 uf por 40m2 en nuñoa, mi señora compró 2 hace 4 años a mitad precio mismas condiciones.

1.500 UF en ñuñoa?? 40 m2 ?? estay seguro??

El depto donde vivo me costó hace 2 años 4500 y no había nada más barato (di vuelta todo, te lo aseguro), hace 4 años compré en santiago centro en verde a 1500 UF y también era lo más barato que había encontrado.

Este que acabo de ver es lo más barato que hay, calculando si sacara el estacionamiento y bodega serían 2500 UF app, lo veo bastante atractivo aun.

Felipao

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Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Chiquillos, les vuelvo a preguntar, vi un depto entrega inmediata (nuevo) de 40 m2 studio con estacionamiento y bodega y me lo dejan en 2998 UF en Ñuñoa, Coventry a unas 3 cuadras de Irarrázabal llendo hacia providencia. ¿Qué les dice su olfato de inversión inmobiliaria, valdrá la pena?

lo encuentro caro 3.000 uf por 40m2 en nuñoa, mi señora compró 2 hace 4 años a mitad precio mismas condiciones.

1.500 UF en ñuñoa?? 40 m2 ?? estay seguro??

El depto donde vivo me costó hace 2 años 4500 y no había nada más barato (di vuelta todo, te lo aseguro), hace 4 años compré en santiago centro en verde a 1500 UF y también era lo más barato que había encontrado.

Este que acabo de ver es lo más barato que hay, calculando si sacara el estacionamiento y bodega serían 2500 UF app, lo veo bastante atractivo aun.

Yo sin saber mucho también lo encontré barato.

Yo he mirado en ñuñoa y 50mts valen como 4.000-5.000 UFs

reserva.chile

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Re: burbuja inmobiliaria ?

lo encuentro caro 3.000 uf por 40m2 en nuñoa, mi señora compró 2 hace 4 años a mitad precio mismas condiciones.

1.500 UF en ñuñoa?? 40 m2 ?? estay seguro??

El depto donde vivo me costó hace 2 años 4500 y no había nada más barato (di vuelta todo, te lo aseguro), hace 4 años compré en santiago centro en verde a 1500 UF y también era lo más barato que había encontrado.

Este que acabo de ver es lo más barato que hay, calculando si sacara el estacionamiento y bodega serían 2500 UF app, lo veo bastante atractivo aun.

Yo sin saber mucho también lo encontré barato.

Yo he mirado en ñuñoa y 50mts valen como 4.000-5.000 UFs

Corrijo 2.200 UF años 2015 en verde con estacionamiento y bodega

chancesman

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Re: burbuja inmobiliaria ?

No entiendo pq no toda la gente tiene 20 deptos si la rentabilidad es tan atómica.

Acceso al credito.

Hablando del acceso al crédito:

https://www.df.cl/noticias/mercados/mer … =Link_Nota

MAGMA

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Re: burbuja inmobiliaria ?

Contra más pie le exijan a la gente para comprar una propiedad, más subirán los arriendos y más inversionistas dispuestos a comprar con ese fin

No entiendo pq no toda la gente tiene 20 deptos si la rentabilidad es tan atómica.

Acceso al credito.

Hablando del acceso al crédito:

https://www.df.cl/noticias/mercados/mer … =Link_Nota

MAGMA

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Calificacion :   3 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Lo otro que hay que considerar en la súper planilla exel, es el impuesto que pagan estas propiedades. Esto suponiendo que un Rut tenga más de 2 dfl2 que sean renta.
Si a alguien le interesa saber cómo y cuándo pagan impuesto a la renta por arriendos.. pregunté no más!!