burbuja inmobiliaria ?

LV83 · 16-04-18 16:33

Estimados, quería solicitar orientación ante un problema bastante serio: Resulta que el año 2011, mis padres compraron (para inversión) un departamento en Santiago Centro que venía con estacionamiento incluído. Ellos no se manejan mucho con internet y es por eso que yo administro el departamento (más el estacionamiento), recibo el arriendo, pago las contribuciones desde ese año y posteriormente les deposito a ellos. Este año, para no pagar las contribuciones por separado, le hice una cuenta en sii.cl a mi madre, para pagar ambas contribuciones en forma simultánea y así ahorrar tiempo. Al revisar las propiedades encontradas con su RUT, grande fue mi sorpresa al encontrar solo el rol del departamento a su nombre, más no el del estacionamiento. En tesorería.cl puse el rol del estacionamiento, y aparece a nombre de una sociedad de inversiones. Estamos tratando de reconstruir que pudo haber pasado, la promesa de compraventa habla claramente del departamento más estacionamiento, y además, desde la venta, no apareció nadie "reclamando" para sí el estacionamiento. Pudo haber algún error en el CBR? A donde deberíamos dirigirnos para consultar? CUALQUIER ayuda o comentario será bienvenido.

eluspa_2010 · 16-04-18 16:53

Estimado Lv83, si tienes el rol de la propiedad depto.y estacionamiento,primero debes dirigirte al conservador de bienes raices y solicitar un certificado de dominio vigente de la propiedad, ahi aparecera el nombre del dueño estos activos, si esta correcto en el conservador,ento ces debes dirigirte al SII depto de avaluaciones para que corrijan el error.

Morgan · 16-04-18 20:46

LV83, En SII.cl sección Bienes Raíces está la opción de solicitar el cambio de nombre del dueño de un bien raiz, para lo cual llenas una solicitud sencilla que te pedirá ingresar los datos de la inscripción del bien raiz en el CBR, me refiero a fojas, número, año.

Sin moverte de tu escritorio.

Weinstiano · 16-04-18 22:01

Buenas noches foreros. Estoy actualmente vendiendo un departamento tipo studio (26+2) en Estación Central, a pasos del metro San Alberto Hurtado. Es de la inmobiliaria Paz del año 2014, desde la entrega al día de hoy no ha tenido ningún mes de vacancia, estaba arrendado en $ 190.000 y hace unos días me entregaron las llaves porque decidimos venderlo para tener liquidez. El precio de venta es 37 MM (rentabilidad anual de un 6.16%). Está en un piso 16, orientación oriente, ventanales de termopanel, piso laminado, full eléctrico, gimnasio, piscina y quinchos en la azotea. Lo estoy recién empezando a mover, si hay algún forero interesado en verlo que me contacte por acá o por mensaje privado.

Saludos!

Rolex · 17-04-18 08:36

USA-CAL escribió:

Asume que estamos en Agosto 2008 y estamos en esta misma conversacion.....Y decides: COmprar propiedad en USD 1 mm a 90Uf mt2 la propiedad...para ello te endeudas fijas un dividendo X y lo arriendas a un precio de X+ Y....lo que te parece muy atractivo.....
Los activos en el mundo estan TODOS CAROS...por ello la liquidez tiene gran valor en estos tiempos.
USA-CAL

Imagina que es el año 2018 y te lees esto hoy

Venta de viviendas nuevas en la Region Metropolitana se dispara mas de 40% en el 1er Trimestre.

https://www.df.cl/noticias/empresas/inf … 41802.html

En serio USA-CAL, yo te digo y se lo digo al foro: De este tema, no dominas absolutamente nada, y te la pasas en que se viene la gran debacle y el unico negocio bueno que se ha hecho, han sido tus oficinas que ni siquiera estaban pagadas, era un credito. Hay gente que quiere aprender, quiere evaluar, y tu solo les dices: SE VIENE LA CRISIS Y CAERAN LOS PRECIOS A LA MITAD NO PODRAS SACAR TU PLATA TE IRAS A LA RUINA.

No amigo, no es asi, simplemente no es asi y digamos que realmente eres el guru del trading que dices ser (el mismo que cruzat lo puso contra la pared en peru, capo) entonces bien, dedicate a eso, pero no inventes mas cifras, le hace mal al tema y al foro.

Rolex · 17-04-18 08:43

Felipao escribió:

No hablaba de monto en plata si no en rentabilidad, estamos viendo entre 30-50% de pie (yo prefiero 50%) 5-5.5% no lo encuentro bueno como % en general.

El promedio sigue en 7, pero no es facil, tampoco imposible. Yo tengo hasta un 10% y poco mas en algunas locaciones, como lo logra tambien grupo patio por ejemplo, pero va de la mano de varios factores.

Creo que si alguien entra hoy al mercado a pretender las rentabilidades de otros que ya llevan años, es exactamente igual a la bolsa, no lo conseguiran, y si tratan, es muy probable que fallen en el 90% de los casos.

Bienes raices es algo relativamente de bajo riesgo, evaluar a un pagador hoy es infinitamente mas facil que hace 15-20 años atras, haciendo las cosas medianamente bien te asegura que te resulte lo que pretendes.

Sino, llevar esas lucas a otro negocio, a probar suerte, y te diria que ahi si que corres un riesgo.

Las lucas de otros negocios rentables vienen a parar a los bienes raices, es lo que yo conozco y puedo dar fe.

Me parece buena tu posibilidad de inversion, solo asegurate que los m2 del estacionamiento no sean iguales a los que uso USA-CAL para su calculo matador, porque solo te entrara un suzuki maruti.

clusten · 17-04-18 09:36

USA-CAL escribió:

Felipao....Casi usd $1 mm es mucha plata
Tus calculos estan bien, si todo sale como indicas. Si por el contrario, el arrendatario se va y deja el piso en cualquier momento asume 6 meses de vacancia y que vas a tener que remodelar - a costo del dueno- para dejar las oficinas atractivas para siguiente arrendatario. Eso sale caro.
USA-CAL

Para eso tiene que hacer un pesimo contrato y el arrendatario era una empresa con seriedad nula.
Es un fuerte supuesto, diría que la probabilidad es baja por no decir nula si Felipao ya está en el negocio y conoce el medio.

USA-CAL escribió:

Felipao...Miralo ASi...solo para que sigas mi logica (tu finalmente vas a comprar me parece) por un rato.
Asume que estamos en Agosto 2008 y estamos en esta misma conversacion.....Y decides: COmprar propiedad en USD 1 mm a 90Uf mt2 la propiedad...para ello te endeudas fijas un dividendo X y lo arriendas a un precio de X+ Y....lo que te parece muy atractivo.....
Al siguiente mes, quiebra Lehman Brothers (como sucedio) y los activos en el mundo caen 68% (fue el caso del SP500 desde aprox 1600 a 666 al 9 de Marzo 2009)....Tu arrendatario se va y tienes que salir a buscar nuevo arrendatario...
Tu te quedaste con el Depto a precio 90 uf mt2 y ahora existen deptos a 60UF mts2 ofertados en arriendo.....Para tu poder colocar tu inversion comprada pre crisis (ej hoy) tendras que bajar tu arriendo a precio seguramente X - Y....lo que te reportara una perdida cada mes por plazo de 20 anos......

Adicionalmente, no podras vender el depto rapido y salir de este activo iliquido....
Piensa siempre que el escenario resultante puede no ser aquel que tu esperas.....
Los activos en el mundo estan TODOS CAROS...por ello la liquidez tiene gran valor en estos tiempos.
USA-CAL

2008:
Si me preguntas a mi, no era mal momento para entrar. La situación de crisis subprime no es comparable con lo que pasa en Chile.
Varios dicen que está caro, pero curiosamente se sigue vendiendo y harto, pese a las condiciones duras que hay (20% de pie y 20-25 años plazo)

Ahora, el 2018: https://www.df.cl/noticias/empresas/inf … 54118.html

Comprar algo excaso y con demanda sana y que, al menos en lo que respecta a quienes prestan servicios a la minería, debería aumentar.

Felipao · 17-04-18 09:49

USA-CAL escribió:

Felipao...Miralo ASi...solo para que sigas mi logica (tu finalmente vas a comprar me parece) por un rato.
Asume que estamos en Agosto 2008 y estamos en esta misma conversacion.....Y decides: COmprar propiedad en USD 1 mm a 90Uf mt2 la propiedad...para ello te endeudas fijas un dividendo X y lo arriendas a un precio de X+ Y....lo que te parece muy atractivo.....
Al siguiente mes, quiebra Lehman Brothers (como sucedio) y los activos en el mundo caen 68% (fue el caso del SP500 desde aprox 1600 a 666 al 9 de Marzo 2009)....Tu arrendatario se va y tienes que salir a buscar nuevo arrendatario...
Tu te quedaste con el Depto a precio 90 uf mt2 y ahora existen deptos a 60UF mts2 ofertados en arriendo.....Para tu poder colocar tu inversion comprada pre crisis (ej hoy) tendras que bajar tu arriendo a precio seguramente X - Y....lo que te reportara una perdida cada mes por plazo de 20 anos......

Adicionalmente, no podras vender el depto rapido y salir de este activo iliquido....
Piensa siempre que el escenario resultante puede no ser aquel que tu esperas.....
Los activos en el mundo estan TODOS CAROS...por ello la liquidez tiene gran valor en estos tiempos.
USA-CAL

Entiendo tu teoría en un 50% pero lo que no me cuadra es que me digas compra ECH u cosas parecidas, no es fácil vender sin una perdida grande si piensas que estas en el 2008 yo lo viví y poca gente salio corriendo a precios buenos, siempre es más fácil hablar de salir de crisis de todo tipo mirando para atrás.

Si los activos están caros por exceso de liquidez, si están sacando estímulos aunque de manera muy light, tendrías que tener a los 3 BC sacando liquidez para que realmente se asusten.

Bueno en una semana más sabre si nos financian el 50% y si finalmente sale la operación.

USA-CAL · 17-04-18 10:20

Felipao...Lo que yo te estoy tratando de transmitir es que en momentos de CRISIS, lo que realmente tiene valor es la LIQUIDEZ.

Si miras el actuar de Warren buffet el mantiene un STock de Cash desproprcionado. Cuando vino la crisis del 2008 el en septiembre despues del colapso de Lehman en la primera semana, recuerdo que negocio la entrada a Goldman SAch -si mal no recuerdo invirtio usd 8,500 mm de USD en bonos preferentes (recuerdo tasa del 8%pa) y convertibles a acciones comunes a opcion de el. En esa negociacion lanzo una de sus frases celebres: Estando en la sala de reuniones y firmado todos los papeles del deal, ejecutivos de GS totalmente estresados, dentro de la sla de reuniones y en presencia de WB dijeron algo asi como....Ahora me puedo retirar ya que GS fue salvado por WB....En ese momento WB les dice: Senores, yo compre aqui los caballos y ello incluye a sus jinetes...nadie se puede ir de GS por los proximos 5 anos.....ESTO ES EL VALOR DE LA LIQUIDEZ....VAS A PODER COMPRAR ACTIVOS A DESCUENTO SI MANTIENES ACTIVOS LIQUIDOS EN EL PORTAFOLIO

Vamos a tu Negocio: Comprar propiedad ahora.
El precio inicial lo fijaras ahora (2018) y el precio futuro del negocio lo fijaras ahora (Precio inicial + costo financiero del hipotacrio x 20 anos). Eso lo tendras que pagar si o si. Para rentabilizar ello, arrendras la propiedad. Seguramente con renidmiento positivo, pero descalzado en plazo. Arriendo a 5 anos renovable. Tu tasa de reenganche en el arriendo es tu riesgo. Ello se dara por (A) Precio de propiedad en 5 anos mas y (B) tasas de interes en 5 anos mas. Si todo sale como imaginas, te ira bien y tendras un excelente negocio.

Si las cosas salen mal y viene unajuste de precio de los activos, tu arriendo en 5 anos mas puede ser a precioinferior al que esperas. Si tu arrendatario, por motivos no anticipado, se tiene que ir, tendras que reenganchar el arriendo.
Independiente de lo que pase por el lado del Activo, tu pasivo con el banco esta fijo (en monto y en tasa) con cuota fija y tendras que honrarlo SI o SI. A LOS PRECIOS PEAK DEL 2018.

Por ptra parte, si desistes del negocio y inviertes el pie (lo que tienes pensado hoy para la of) en activos financieros y los manejas con STOP LOSS riguroso no perderas toda la eventual caida de la bolsa - como dices 50%- si no solo el 1er 5% y estaras liquido.
SI estas en el edificio y anticipas la caida y decides vender PARA APROVECHAR COMPRAR OTRAS COSAS BARATAS lo probable -dado la iliquidez relativa de un bien raiz - tengas que exponerte a perdida grande o no puedas vender.

Suerte con tu desicion....
Cualquiera sea la desicion que tomes, los reisgos estarn siempre presente.

USA-CAL

Charly Brown · 17-04-18 11:03

Amigo Rolex, esto que dijo tan a la pasada es una tremenda verdad, digna de enmarcarla.

Rolex escribió:

...
Las lucas de otros negocios rentables vienen a parar a los bienes raices
...

zorra · 17-04-18 15:40

al final es lo mas "tangible", lo demas es "humo" como dicen las abuelas

Charly Brown escribió:

Amigo Rolex, esto que dijo tan a la pasada es una tremenda verdad, digna de enmarcarla.
Rolex escribió:
...
Las lucas de otros negocios rentables vienen a parar a los bienes raices
...

Mininginvestor · 17-04-18 22:32

USA-CAL: recuerda que en las crisis , las verdaderas, no hay sistema financiero que aguante, si estás liquido con la plata en el colchón y viene hiperinflación coperas, si tienes liquidez en alguna cuenta te pueden hacer un corralito, que decir si estás invertido, en un par de semanas puedes tener un retroceso del 61,8% de fibonacci. No es fácil salir a tiempo. Hasta ahora lo único que te puede resguardar en una crisis es el Oro físico y la tierra. Si hablamos de crisis prefiero estar mil veces metido en propiedades que en el sistema financiero. Es mi visión en todo caso, puede que alguien mas seco en trading le saque mas provecho estando en sistema financiero en las crisis.

USA-CAL · 18-04-18 07:36

Mininginvest.....Para pasar la crisis sin ningun problema, compras bonos de renta fija, con duracion baja (2 o 3 anos), los bonos los compras por intermedio de institucion de primer orden (ej Banco Santander, Banco de Chile) y exiges la custodia de tus bonos en el DCV. No tendras ningun problema de rentabilidad ni de riesgo operativo. Un ejemplo BCP 5 anos TIT 3,83%pa.....
SUfriras el costo de oportunidad: Ganar 4% ap Vs 10% en Bolsa si esta sigue subiendo, SI las cosas salen Mal para la Bolsa y bajan 30% tu ganaras 4%

En renta fija, sin riesgo de credito (Bonos del Central) tendras liquidez perfecta para generar liquidez cuando quieras.

USA-CAL

Mininginvestor · 18-04-18 08:52

De acuerdo pero esas no son Crisis. Te hablo de verdaderas Crisis en que ni los bancos se salvan. En esas lo único que te salva es el oro físico y la tierra.

USA-CAL · 18-04-18 09:26

Equivocado, si el instrumento de tu inversion tiene riesgo de credito - ej un deposito a plazo emitido por un banco comercial- SI corres riesgo de perdida ( por ejemplo si banco comercial cae, tu deposito a plazo puede no ser 100% pagado) pero si el instrumento de inversion NO tiene riesgo de credito -ejemplo un bono de Banco Centra del Chile o USA comprado por oreden tuya por intermedio de tu banco comercial (ej Bco de Chile) - y la custodia de ese valor esta segregada de las custodias del banco comercial - ej el Chile cae en la crisis supuesta - entonces tu VALOR se mantiene 100% fuera de la crisis de Bco de Chile. Por ello te digo anteriormente que la custodia debe estar segregada en DCV (por ejemplo).

La renta fija sin riesgo de credito del emisor te protege 100% de cualquier colapso financiero.

USA-CAL

Charly Brown · 18-04-18 09:58

USA-CAL escribió:

Equivocado, si el instrumento de tu inversion tiene riesgo de credito - ej un deposito a plazo emitido por un banco comercial- SI corres riesgo de perdida ( por ejemplo si banco comercial cae, tu deposito a plazo puede no ser 100% pagado) pero si el instrumento de inversion NO tiene riesgo de credito -ejemplo un bono de Banco Centra del Chile o USA comprado por oreden tuya por intermedio de tu banco comercial (ej Bco de Chile) - y la custodia de ese valor esta segregada de las custodias del banco comercial - ej el Chile cae en la crisis supuesta - entonces tu VALOR se mantiene 100% fuera de la crisis de Bco de Chile. Por ello te digo anteriormente que la custodia debe estar segregada en DCV (por ejemplo).
La renta fija sin riesgo de credito del emisor te protege 100% de cualquier colapso financiero.
USA-CAL

Pero eso es una estrategia a seguir DURANTE una crisis.

USA-CAL · 18-04-18 10:33

No la estrategia es para CAPEAR la crisis.

ENtras en esta estrategia cuando tu creas que la crisis viene (antes de) y esperas. Por ejemplo: Yo creo que la crisis se debio haber dado en Julio 2016. Esa fecha cumplia con 7,2 anos desde la ultima crisis. Ello no se dio, por elecciones en Nov 2016 donde gano Trump con promesa de baja de impuestos. Todo el 2017 los mercados jugaron a Viene la baja de impuestos del 35% al 21% en USA. LA baja se dio en Dic Enero 2018...y los mercados han subido de 666 (Marzo 2009 a 2710 hoy). Esta bonanza en los mercados ha sido la mas larga en ultimos 100 anos...con alza que ya dura casi 10 anos (desde 2008/9). Puede que venga una crisis en siguientes 24 meses. Espero ello sentado en renta fija.

Lo he dicho varias veses mi cartera de renta fija es: Masisa, TAM, Exalmar, Cobre del Mayo, Gildemeister, Avianca y acciones preferentes...etc...Ano 2017 +22%

Esta conversacion partio del interes de Forero de Inverir en proximos dias USD 1,0 mm en oficinas que rentan aprox UF+6%pa. SI hace eso, fija el precio del activo por 20 anos y el tendra que honrar ese pasivo -cuotas fijas - durante 20 anos al precio establecido en 2018
SI en intertanto viene crisis -como la del 2008 y activos caen 62%- posiblemente su arrendatario se vaya en ano 2, el tendra que recolocar sus oficinas y el precio de arriendos que enfrentara sera el correspondiente a los arriendos de oficinas a ej UF 60 mts2 (Vs su compra ahora de UF 90mt2) y ello representa una perdida por TODOS LOS ANOS que el activo este por debajo de los precios comprados durante el 2018.

la alternativa: Invertir ahora en renta fija -ganar solo 4% pa- y esperar posible crisis. SI crisis viene, tendras 100% de la liquidez para comprar activos a descuento. Si crisis no viene, pierde el costo de oportunidad de no haber comprado activo que siguio subiendo....pero igual ganas 4% mientras tienes tus bonos.

USA-CAL

Rolex · 19-04-18 08:58

Nadie serio puedo tomar en serio a alguien que te tira un calculo de valor de estacionamientos sin siquiera saber cuanto mide un estacionamiento. Para los nuevos que visitan el foro, tenganlo presente.

Volviendo al tema en si:

Venta de viviendas de entrega inmediata crece y llega al 25% del total

http://impresa.elmercurio.com/Pages/New … 5&bodyid=2

Sigo con mi duda respecto al mercado bajo las UF3000 que es el mas potente hoy, veo y no veo una mejora en rentabilidad a futuro, sumado al target de arrendatario que es definitivamente de riesgo medio alto.

nao · 23-04-18 11:20

Con el aumento de contribuciones por la actualización de avaluos fiscales, creen que se venga un aumento relevante en los valores de arriendos?
En mi caso, yo arriendo y me acaban de subir el canon usando las contribuciones como excusa. Parte de las externalidades de ser arrendatario...

Soros · 23-04-18 11:44

Pero el arrendador puede rebajar las contribuciones de impuesto siempre y cuando no lleve contabilidad completa o no?

nao escribió:

Con el aumento de contribuciones por la actualización de avaluos fiscales, creen que se venga un aumento relevante en los valores de arriendos?
En mi caso, yo arriendo y me acaban de subir el canon usando las contribuciones como excusa. Parte de las externalidades de ser arrendatario...

Braulitro$ · 23-04-18 11:45

IM PAC TAN TE

por si no lo vieron

http://www.ahoranoticias.cl/programas/r … chile.html

Felipao · 23-04-18 12:15

Braulitro$ escribió:

IM PAC TAN TE
por si no lo vieron
http://www.ahoranoticias.cl/programas/r … chile.html

Yo hace rato pienso que la mitad o 80% de Chile es mago, no se como pagan esos arriendos con los sueldos de Chile.

Sueldo promedio 500k y el arriendo promedio fácil 300K (pensando en 1 persona) eso es mas cuentas y gasto comun.

Felipao · 23-04-18 12:35

Mas que sueldo promedio que da como 520.000 lucas en Chile hay que usar el mediano que es el 50% de la población y ahí baja a 350.000 según el INE (2016 no encontré mas nuevo), pq he escuchado a muchos sacar la cuenta rápida de 2x 500.000 te da para justificar los arriendos, cuando en realidad esta mas cerca de 350.000 x 2.

Rolex · 23-04-18 13:15

nao escribió:

Con el aumento de contribuciones por la actualización de avaluos fiscales, creen que se venga un aumento relevante en los valores de arriendos?
En mi caso, yo arriendo y me acaban de subir el canon usando las contribuciones como excusa. Parte de las externalidades de ser arrendatario...

Muchos se subiran al carro del alza, no es descabellado pensar en eso.

En nuestro caso, desde hace años tenemos clausulas para ciertos tipos de clientes, a quienes por supuesto se les indica que cualquier tributo alza etc, sera traspasada al arriendo (a grandes rasgos la explicacion, ya que tenemos bien detallado todo).

Esto obviamente no aplica a todos (le arriendas a un banco, no le vas a decir que subieron las contribuciones y que le vas a subir el canon), pero si, la tonica es siempre cargarle la mano al mas debil.

Rolex · 23-04-18 13:19

Braulitro$ escribió:

IM PAC TAN TE
por si no lo vieron
http://www.ahoranoticias.cl/programas/r … chile.html

no estoy de acuerdo con el reportaje, en muchisimas cosas...pero si, hoy chile es un pais caro, demasiado caro.

Felipao escribió:

Yo hace rato pienso que la mitad o 80% de Chile es mago, no se como pagan esos arriendos con los sueldos de Chile.
Sueldo promedio 500k y el arriendo promedio fácil 300K (pensando en 1 persona) eso es mas cuentas y gasto comun.

pero trabajan 2 no uno, aunque sean las 350 de la mediana que indicas, tienes 700 , mitad en arriendo, el resto para vivir, vives, a duras penas, pero vives.

Felipao · 23-04-18 13:45

Rolex escribió:

Braulitro$ escribió:
IM PAC TAN TE
por si no lo vieron
http://www.ahoranoticias.cl/programas/r … chile.html
no estoy de acuerdo con el reportaje, en muchisimas cosas...pero si, hoy chile es un pais caro, demasiado caro.

Felipao escribió:
Yo hace rato pienso que la mitad o 80% de Chile es mago, no se como pagan esos arriendos con los sueldos de Chile.
Sueldo promedio 500k y el arriendo promedio fácil 300K (pensando en 1 persona) eso es mas cuentas y gasto comun.
pero trabajan 2 no uno, aunque sean las 350 de la mediana que indicas, tienes 700 , mitad en arriendo, el resto para vivir, vives, a duras penas, pero vives.

De hecho eso puse 2 x 350.000, pero un depto para 2 mínimo vale unas 350 lucas mas gasto común de 50 lucas mas otras cuentas y ya vas en mas de 50% para vivir.

Hay gente que arrienda piezas por 200 lucas en varias comunas.

Rolex · 23-04-18 14:15

la pieza es el nivel al cual deben bajar muchos, el problema es que lo ven como algo miserable, dado eso, prefieren seguir gastandose el 50% del sueldo en algo que odian.

Lo bueno que mientras haya demanda, habra negocio

PATALARRASTRA · 23-04-18 16:12

Braulitro$ escribió:

IM PAC TAN TE
por si no lo vieron
http://www.ahoranoticias.cl/programas/r … chile.html

Yo tengo propiedades en arriendo. Siempre por principio he respetado los contratos y no subo los arriendos según las condiciones de mercado. Si cierro un contrato, tengo un buen arrendatario y los flujos se cumplen según las condiciones pactadas, eso no tiene precio. Si el arrendatario se va, luego analizo las condiciones del mercado y celebro un nuevo contrato con un nuevo arrendatario.

Echar arrendatarios buenos por cambio en las condiciones del mercado, es no entender el negocio y ningún otro. Es lo mismo que subir los precios a un cliente en un contrato de suministro o servicios porque cambiaron las condiciones. Si no fijas bien las condiciones es porque no entiendes el negocio. Si no logras tener un polinomio de precios o cláusulas de contrato justas, estás destinado a ser expulsado del mercado, tarde o temprano.

Saludos.

TotenKrieg · 24-04-18 07:31

PATALARRASTRA escribió:

Braulitro$ escribió:
IM PAC TAN TE
por si no lo vieron
http://www.ahoranoticias.cl/programas/r … chile.html
Yo tengo propiedades en arriendo. Siempre por principio he respetado los contratos y no subo los arriendos según las condiciones de mercado. Si cierro un contrato, tengo un buen arrendatario y los flujos se cumplen según las condiciones pactadas, eso no tiene precio. Si el arrendatario se va, luego analizo las condiciones del mercado y celebro un nuevo contrato con un nuevo arrendatario.
Echar arrendatarios buenos por cambio en las condiciones del mercado, es no entender el negocio y ningún otro. Es lo mismo que subir los precios a un cliente en un contrato de suministro o servicios porque cambiaron las condiciones. Si no fijas bien las condiciones es porque no entiendes el negocio. Si no logras tener un polinomio de precios o cláusulas de contrato justas, estás destinado a ser expulsado del mercado, tarde o temprano.
Saludos.

Yo hago exactamente lo mismo. Tener un buen arrendatario, que te cuida la propiedad, te pega cuando corresponde, es impagable... no voy a arriesgarme a perderlo y que me llegue uno problemático por ganar 40 lucas más al mes.

salu2

Rolex · 24-04-18 08:30

PATALARRASTRA escribió:

Si no logras tener un polinomio de precios o cláusulas de contrato justas, estás destinado a ser expulsado del mercado, tarde o temprano.
Saludos.

Define clausulas de contrato justas, y empieza tu dilema, los tribunales de justicia estan llenos de juicios con contratos que tenian clausulas justas.

Asi como el cielo esta lleno de conductores que nunca tuvieron la culpa.

TotenKrieg escribió:

Yo hago exactamente lo mismo. Tener un buen arrendatario, que te cuida la propiedad, te pega cuando corresponde, es impagable... no voy a arriesgarme a perderlo y que me llegue uno problemático por ganar 40 lucas más al mes.
salu2

Muy cierto, y todos cuidamos a los "buenos", pero cuando las condiciones contractuales estipulan ya sea alzas producto de, reajustes producto de, entre otras cosas, se debe poner enfasis en el cumplimiento, sino, no sirve tu estrategia de arrendamiento.

Se ha malentendido el concepto de buen arrendatario...que es un buen arrendatario? El que me cuida la propiedad y me paga sagradamente el dia que corresponde.

No, eso no es un buen arrendatario, eso para mi es un arrendatario que se ajusta a lo estipulado contractualmente (de por cierto dos clausulas esenciales).

Vamos al otro lado, que es un buen arrendador, segun el buen arrendatario? El pajaron que esta dispuesto a contestar el telefono en cuanto lo necesites, y acuda a solucionar cualquier tipo de problema que tengas, sin costo por supuesto, porque asi se arrienda (el que sabe, claro...entiendase la ironia)...tu usas gastas y cuando algo falla, el arrendador debe reponerlo, para eso le pagas mes a mes.

Ahi tienen dos situaciones, pero insisto que la figura del buen arrendatario no existe, de hecho, es tan asi, que no existe arrendatario llevado a juicio que haya apelado a que fue "un buen arrendatario" mientras pudo.

Foro Chilebolsa

#3961 16-04-18 16:33

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3962 16-04-18 16:53

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3963 16-04-18 20:46

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3964 16-04-18 22:01

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3965 17-04-18 08:36

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3966 17-04-18 08:43

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3967 17-04-18 09:36

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3968 17-04-18 09:49

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3969 17-04-18 10:20

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3970 17-04-18 11:03

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3971 17-04-18 15:40

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3972 17-04-18 22:32

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3973 18-04-18 07:36

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#3974 18-04-18 08:52

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3975 18-04-18 09:26

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#3976 18-04-18 09:58

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#3977 18-04-18 10:33

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#3978 19-04-18 08:58

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#3979 23-04-18 11:20

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#3980 23-04-18 11:44

Re: burbuja inmobiliaria ?

#3981 23-04-18 11:45

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#3982 23-04-18 12:15

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