#3421 18-10-17 09:08

nao
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Pata, no entedí tu comentario.
Entiendo que un nivel excesivo de deuda me puede llevar a que mi rentabilidad sea mínima, o se la lleve en gran parte el banco, pero como dice usa-cal, si tanto el valor de la propiedad como el hipotecario están en UF, no entiendo a qué te refieres con el efecto del IPC con respecto al nivel de endeudamiento.
Desde ya muchas gracias por la aclaración.

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#3422 18-10-17 09:50

PATALARRASTRA
Moderador
Calificacion :   147 

Re: burbuja inmobiliaria ?

nao escribió:

Pata, no entedí tu comentario.
Entiendo que un nivel excesivo de deuda me puede llevar a que mi rentabilidad sea mínima, o se la lleve en gran parte el banco, pero como dice usa-cal, si tanto el valor de la propiedad como el hipotecario están en UF, no entiendo a qué te refieres con el efecto del IPC con respecto al nivel de endeudamiento.
Desde ya muchas gracias por la aclaración.

En condciones ceteris paribus, analizando un mes

Tienes un activo en UF 10.000 y pasivos por UF 4.000 a una tasa del 0.23% mensual. Ahora la inflación ese mes es el 0,20%

Activo - Pasivo = UF 6.000,00 beneficio nominal IPC (redondeando Uf 26.675,00 a 0,20%) 53,35 = beneficio nominal CLP 320.100
Interés deuda nominal UF 4.000 * 0,23% * 26.675 = CLP 245.900
Resultado 320.100 - 245.900 =74.200 aumento de valor patrimonio, luego suman la amortización de la cuota correspondiente del mes.

Así se hace hedge y se balancean las deudas para lograr  apalancamiento relación tasas - inflación. Tema aparte son ingresos por arriendo y etc. Esto no es que el arriendo pague el dividendo, si no que a bajas tasas me beneficie de la inflación por tener un adecuado nivel deuda / patirmonio. Y si el valor del arriendo te paga la cuota de amortización aún mejor, para este ejemplo la primer cuota amortización seria UF 17,9159 que representa 0,18% mensual sobre el valor del bien.


La Esperanza es, en verdad, el peor de los males, porque prolonga las torturas de los hombres.(Friedrich Wihelm Nietzschee) @patatrader

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#3423 18-10-17 09:54

Felipao
Miembro
Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

nao escribió:

Pata, no entedí tu comentario.
Entiendo que un nivel excesivo de deuda me puede llevar a que mi rentabilidad sea mínima, o se la lleve en gran parte el banco, pero como dice usa-cal, si tanto el valor de la propiedad como el hipotecario están en UF, no entiendo a qué te refieres con el efecto del IPC con respecto al nivel de endeudamiento.
Desde ya muchas gracias por la aclaración.

En términos simples, si estas muy endeudado la inflación positiva te pega en contra, solo si eres dueño de más del 50% de la propiedad el IPC te ayuda en vez de perjudicarte.

Se complico harto Pato para la explicación, ahora el le puso números para sacar cuanto es el beneficio.

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#3424 18-10-17 10:08

Felipao
Miembro
Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

USA-CAL escribió:

No te entiendo...Para que te complicas?....Las casas se transan en UF y los hipotecarios (entiendo que la mayoria) son en UF...elimina del analisis el riesgo IPC.

Lo que importa (segun yo) es que la propiedad (el activo) siempre tiene un pasivo asociado (LA letra de CH) independiente de la siuacion financiera del individuo en particular (si la paga con 100% cap propio el analisis es valido ya que tu comprador a futuro -que sera el mercado- se financiara con CH). SI lkas tasas bajan...ejemplo desde el 8,5% (1994 caso mio) a 2,85% como dices ahora...se te va a producir oportunidad de refinanciar el pasivo a menor tasa y ello ira directamente a aumentar el valor del activo y la capidad de todos los compradores de hacer bid por tu propiedad.

Por otra parte, si tasas van al alza....se produce el efecto contrario.

Esto tiene directa relacion con la tendencia de precio de las propiedades si todo lo demas (crecimiento de poblacion, alza de remuneraciones, exceso de demanda especifica por el tipo de propiedad, demanda especifica por la zona donde esta la propiedad, etc) se mantiene constante.

Para el analisis, elimina el riesgo IPC Vs valor de la propiedad. COmo son bienes que se compran a Largo plazo, el efecto de IPC (coyuntural o estacional) se elimina fijando precios en base a parametros reales (UF) y no nominales.

USA-CAL

Creo que tu visión esta equivocada:

1.- Si tienes riesgo de inflación pues el activo no es tuyo 100%, si tu activo y deuda total fuesen iguales tendrías un hedge.

2.- Que las tasas bajen no son el efecto directo que tu propiedad suba (de hecho esto es super simple de ver, el precio de venta de una casa no depende de la tasa a la que el comprador futuro se financie el precio es uno y después cada cual ve como lo paga). La bajada de tasas te achica tu pago de intereses mensuales y totales que es bueno pero no tiene más efectos directos.

En general la tasa es reflejo de muchas cosas en la economía (es como ajusta el BC el mercado) por lo que es difícil cambiar la tasa y dejar todo igual.

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#3425 18-10-17 10:16

USA-CAL
Miembro
Calificacion :   80 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Se estan complicando entre activos en UF y pasivos a tasas nominales.

EN el ejemplo de Pata...
Activo UF 10000
Pasivo UF 4000 Tasa del PAsivo NOMINAL 0,23% pm
IPC del mes para efectos ehjercicio, 0,20%

Esto significa que el pasivo 0,23% mensual, en el mes del IPC de 0,20% tuvo un costo en terminos reales de UF 0,36% real ANUAL...lo que es muy barato dado el IPC de ese mes en particular.

Si la tas del pasivo es nominal 0,23% mensual y el IPC escogido del mes es -1%..las tasa Real en UF anual -para ese mes en particular ser sera de 14,91%

El efcto Nominal IPC tasa real confunde. Por ello los arriendos de propiedades son en UF (ej 15 UF al mes) las casas se transan en UF y los pasivos son UF +

USA-CAL


“There are two kinds of forecasters: those who don’t know, and those who don’t know they don’t know.” – J.K. Galbraith

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#3426 18-10-17 10:20

USA-CAL
Miembro
Calificacion :   80 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Felipao...el activo es tuyo 100% desde el dia 1 aunque tu hayas puesto 1% de pie.
Lo anterior es cierto si tu honras en un 100% el pasivo contraido (los 99) en dia 1. Si tu eres argentino y no pagas tus pasivos.....y te quitan la casa, la rematan y te entregan lo que quedes tienes razon

La baja de tasa te puede: (1) achicar tu pago o (2) mantener tu pago y acortar tu plazo...en ambos casos el efecto de reduccion de pasivo (por la baja de tasa) actua como espejo por el lado del Activo (la casa)

USA-CAL


“There are two kinds of forecasters: those who don’t know, and those who don’t know they don’t know.” – J.K. Galbraith

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#3427 18-10-17 10:22

Lnavas
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Bajar la tasa, reduce el pasivo? me estoy perdiendo entre tanto hint...

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#3428 18-10-17 10:26

Felipao
Miembro
Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

USA-CAL escribió:

Felipao...el activo es tuyo 100% desde el dia 1 aunque tu hayas puesto 1% de pie.
Lo anterior es cierto si tu honras en un 100% el pasivo contraido (los 99) en dia 1. Si tu eres argentino y no pagas tus pasivos.....y te quitan la casa, la rematan y te entregan lo que quedes tienes razon

La baja de tasa te puede: (1) achicar tu pago o (2) mantener tu pago y acortar tu plazo...en ambos casos el efecto de reduccion de pasivo (por la baja de tasa) actua como espejo por el lado del Activo (la casa)

USA-CAL

Lamentablemente ahí tenemos una diferencia grande, para mi el activo no es mio hasta que es mio, si tiene prohibición de venta no es mío y menos cuando alguien debe mas de lo que ha pagado.

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#3429 18-10-17 10:27

MARKOLICH
Miembro
Calificacion :   42 

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#3430 18-10-17 10:32

Lnavas
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Felipao escribió:
USA-CAL escribió:

Felipao...el activo es tuyo 100% desde el dia 1 aunque tu hayas puesto 1% de pie.
Lo anterior es cierto si tu honras en un 100% el pasivo contraido (los 99) en dia 1. Si tu eres argentino y no pagas tus pasivos.....y te quitan la casa, la rematan y te entregan lo que quedes tienes razon

La baja de tasa te puede: (1) achicar tu pago o (2) mantener tu pago y acortar tu plazo...en ambos casos el efecto de reduccion de pasivo (por la baja de tasa) actua como espejo por el lado del Activo (la casa)

USA-CAL

Lamentablemente ahí tenemos una diferencia grande, para mi el activo no es mio hasta que es mio, si tiene prohibición de venta no es mío y menos cuando alguien debe mas de lo que ha pagado.

Me he llevado sus buenas miradas cuando le respondo a alguien eso XD. "Cuando la termines de pagar será tuya, ahora tienes una gran deuda"

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#3431 18-10-17 10:36

MARKOLICH
Miembro
Calificacion :   42 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Legalmente  la  propiedad  hipotecada  es  tuya, y, tan así es   que aún teniendo  prohibición de  venta  se  puede  transferir.

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#3432 18-10-17 10:38

USA-CAL
Miembro
Calificacion :   80 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Felipao....si el activo tiene un pasivo (y activo esta prendado al banco) vas a tener siempre prohibicion de venta...hasta que el banco te lo libere (esto te lo puede confirmar el relojero)....y si tu operacion fue: Casa x 100, Pasivo por 100...la casa es tuya y el pasivo existira hasta que lo pagues integramente.  SI en dia 2 de contraido el activo/pasivo, la casa baja de 100 a 70 -ello no es problema del banco es problema del dueno de la casa, aunque haya puesto 1 de pie- y el pasivo se mantiene en 100 (es el escenario que comentas)..el banco no solo te exigira el pago 100% del pasivo original si no que ademas, si te mueres (y no tienes seguro de desgravamen) tus hijos recibiran como herencia la casa en 70 (prendada al banco) y el Pasvo tomado por ti en 100.

NO EXISTE FROMA DE SALVARTE DEL BANCO....salvo que actues como argentino (o Chang)

USA-CAL


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#3433 18-10-17 10:41

vinoso
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Felipao escribió:

Alguien sabe de algún lugar donde vendan sitios solos acá en santiago? idealmente zona oriente (solo he visto en Chicureo, Talagante, Calera de tango) pero están medio lejos.

En santa maria de manquehue hay un par de sitios pelados como para hacerse una casa. Es cosa de ver google maps.

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#3434 18-10-17 10:44

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Opinion personal, si alguien me dice “soy dueño del 1% del bien el resto lo estoy pagando” ...solo espero que el camino que le queda por recorrer sea lo mas favorable y pueda llegar a ser dueño, en la forma que uno entiende como valida.

Como el auto caro via forum, o hipotecando la casa 10 veces para irse largo en alguna accion.


Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world

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#3435 18-10-17 10:45

nao
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

PATALARRASTRA escribió:

Activo - Pasivo = UF 6.000,00 beneficio nominal IPC (redondeando Uf 26.675,00 a 0,20%) 53,35 = beneficio nominal CLP 320.100
Interés deuda nominal UF 4.000 * 0,23% * 26.675 = CLP 245.900
Resultado 320.100 - 245.900 =74.200 aumento de valor patrimonio, luego suman la amortización de la cuota correspondiente del mes.

Gracias por las explicaciones Pata y Felipao.
Pata: me queda más claro ahora, pero no entiendo por qué comparas beneficio nominal del aumeto del valor de la propiedad (le sumas el ipc al valor del bien), pero no le sumas el ipc al aumento de la deuda.
O sea, es verdad que en términos nominales el bien raíz ahora vale un 0,2% más, pero tu deuda, sin los intereses, también es un 0,2% mayor, por lo que ésta creció en el mismo período 0.2%+0.23%, y si comparamos así, la relación deuda patrimonio debería ser aún menor al 40% para que te convenga. Si muchos optamos por razones de endeudamiento mayores al 40%, es porque incorporamos los ingresos por arriendo o por no pago de arriendo si es que se usa como vivienda.
Me corrigen por favor, me interesa aprender del tema. Saludos.

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#3436 18-10-17 10:46

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Eso si creo que los mejores negocios los he hecho com personas que eran duenos de una gran deuda sobre un gran bien.

Mas facil tentarlos con poco, la necesidad tiene cara de hereje.


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#3437 18-10-17 10:49

MARKOLICH
Miembro
Calificacion :   42 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Entonces  digamos  que  hay  dos  tipos  de  dueños: 1  . El dueño de  un bien   con deuda. y  2.- El dueño de  un bien  sin deuda.
    de no   hacerlo así , con ese  criterio  tan estricto , vamos a   concluir  que  Paulmann nada tiene.

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#3438 18-10-17 10:52

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

MARKOLICH escribió:

Entonces  digamos  que  hay  dos  tipos  de  dueños: 1  . El dueño de  un bien   con deuda. y  2.- El dueño de  un bien  sin deuda.
    de no   hacerlo así , con ese  criterio  tan estricto , vamos a   concluir  que  Paulmann nada tiene.

Tiene, pero paso al siguiente nivel, de tener mas sin entregar en garantia donde si es dueño.
Valido tambien, el que no lo haya hecho que lanze la primera piedra.


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#3439 18-10-17 10:53

Pedrots
Expulsado
Calificacion :   14 

Re: burbuja inmobiliaria ?

MARKOLICH escribió:

Entonces  digamos  que  hay  dos  tipos  de  dueños: 1  . El dueño de  un bien   con deuda. y  2.- El dueño de  un bien  sin deuda.
    de no   hacerlo así , con ese  criterio  tan estricto , vamos a   concluir  que  Paulmann nada tiene.

No compares a Paulmann con un gil que se sobreendeudó para su capacidad de pago, y que cuando cayeron sus otros ingresos necesitó hacer caja como fuere.

Conozco gente también que tiene el contacto de alguien complicado, le ofrece cash pago casi inmediato sin tramitar con banco, nada, y el compadre te da x lo bajo 20% de descuento. Si estas con el ahua al cuello el descuento es el mal menor.

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#3440 18-10-17 10:56

PATALARRASTRA
Moderador
Calificacion :   147 

Re: burbuja inmobiliaria ?

nao escribió:
PATALARRASTRA escribió:

Activo - Pasivo = UF 6.000,00 beneficio nominal IPC (redondeando Uf 26.675,00 a 0,20%) 53,35 = beneficio nominal CLP 320.100
Interés deuda nominal UF 4.000 * 0,23% * 26.675 = CLP 245.900
Resultado 320.100 - 245.900 =74.200 aumento de valor patrimonio, luego suman la amortización de la cuota correspondiente del mes.

Gracias por las explicaciones Pata y Felipao.
Pata: me queda más claro ahora, pero no entiendo por qué comparas beneficio nominal del aumeto del valor de la propiedad (le sumas el ipc al valor del bien), pero no le sumas el ipc al aumento de la deuda.
O sea, es verdad que en términos nominales el bien raíz ahora vale un 0,2% más, pero tu deuda, sin los intereses, también es un 0,2% mayor, por lo que ésta creció en el mismo período 0.2%+0.23%, y si comparamos así, la relación deuda patrimonio debería ser aún menor al 40% para que te convenga. Si muchos optamos por razones de endeudamiento mayores al 40%, es porque incorporamos los ingresos por arriendo o por no pago de arriendo si es que se usa como vivienda.
Me corrigen por favor, me interesa aprender del tema. Saludos.

Si lo estoy haciendo, cuando resto el PASIVO al ACTIVO= es decir UF 10.000 - UF 4.000, que da UF 6.000 de patrimonio, se entiende?


La Esperanza es, en verdad, el peor de los males, porque prolonga las torturas de los hombres.(Friedrich Wihelm Nietzschee) @patatrader

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#3441 18-10-17 11:03

MARKOLICH
Miembro
Calificacion :   42 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Pedrots escribió:
MARKOLICH escribió:

Entonces  digamos  que  hay  dos  tipos  de  dueños: 1  . El dueño de  un bien   con deuda. y  2.- El dueño de  un bien  sin deuda.
    de no   hacerlo así , con ese  criterio  tan estricto , vamos a   concluir  que  Paulmann nada tiene.

No compares a Paulmann con un gil que se sobreendeudó para su capacidad de pago, y que cuando cayeron sus otros ingresos necesitó hacer caja como fuere.

Conozco gente también que tiene el contacto de alguien complicado, le ofrece cash pago casi inmediato sin tramitar con banco, nada, y el compadre te da x lo bajo 20% de descuento. Si estas con el ahua al cuello el descuento es el mal menor.

  Estimado Pedrots,  no he comparado a Paulmann con nadie, solo  estoy cuestionando  el  concepto   restrictivo de "dueño "  que  se  está  usando.  Legalmente propiedad  inscrita a nombre  de  fulano,  fulano es  dueño, no el banco. lo demás  es un  criterio  comercial de  si   la  casa  vale  más  que  la  deuda, ese es otro tema. y tan dueño  es  fulano  que  si  quiere  puede  transferir   la  vivienda, a pesar de la  hipoteca.

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#3442 18-10-17 11:11

nao
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

PATALARRASTRA escribió:
nao escribió:
PATALARRASTRA escribió:

Activo - Pasivo = UF 6.000,00 beneficio nominal IPC (redondeando Uf 26.675,00 a 0,20%) 53,35 = beneficio nominal CLP 320.100
Interés deuda nominal UF 4.000 * 0,23% * 26.675 = CLP 245.900
Resultado 320.100 - 245.900 =74.200 aumento de valor patrimonio, luego suman la amortización de la cuota correspondiente del mes.

Gracias por las explicaciones Pata y Felipao.
Pata: me queda más claro ahora, pero no entiendo por qué comparas beneficio nominal del aumeto del valor de la propiedad (le sumas el ipc al valor del bien), pero no le sumas el ipc al aumento de la deuda.
O sea, es verdad que en términos nominales el bien raíz ahora vale un 0,2% más, pero tu deuda, sin los intereses, también es un 0,2% mayor, por lo que ésta creció en el mismo período 0.2%+0.23%, y si comparamos así, la relación deuda patrimonio debería ser aún menor al 40% para que te convenga. Si muchos optamos por razones de endeudamiento mayores al 40%, es porque incorporamos los ingresos por arriendo o por no pago de arriendo si es que se usa como vivienda.
Me corrigen por favor, me interesa aprender del tema. Saludos.

Si lo estoy haciendo, cuando resto el PASIVO al ACTIVO= es decir UF 10.000 - UF 4.000, que da UF 6.000 de patrimonio, se entiende?

Sorry pero no entiendo. El IPC aumenta el valor nominal tanto del activo como del pasivo, pero solo consideras el aumento nominal del valor del activo (CLP 320mil), mientras que al pasivo solo consideras su aumento por tasa de interés (CLP 245mil). No entiendo por qué no consideras el aumento nominal de la deuda por concepto de IPC.

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#3443 18-10-17 11:43

Felipao
Miembro
Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

MARKOLICH escribió:

Legalmente  la  propiedad  hipotecada  es  tuya, y, tan así es   que aún teniendo  prohibición de  venta  se  puede  transferir.

Te fuiste al otro extremo, entiendo que es mía la casa obviamente, pero si le tengo que preguntar al otro para transferir la propiedad es otra clasificación.

Es como la gente que habla que el hijo de pepito es forrado porque el viejo tiene plata, en muchísimos casos eso no es transferible inmediatamente (casos como este hay miles).

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#3444 18-10-17 11:46

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Me acorde del guru de las finanzas que dijo que hoy no se venden los departamentos

Venta de deptos sube casi un 10% en el 3T. Mandan las unidades entre 40-80 piticlines.

https://www.df.cl/noticias/empresas/inf … 03420.html


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#3445 18-10-17 11:47

PATALARRASTRA
Moderador
Calificacion :   147 

Re: burbuja inmobiliaria ?

nao escribió:
PATALARRASTRA escribió:
nao escribió:

Gracias por las explicaciones Pata y Felipao.
Pata: me queda más claro ahora, pero no entiendo por qué comparas beneficio nominal del aumeto del valor de la propiedad (le sumas el ipc al valor del bien), pero no le sumas el ipc al aumento de la deuda.
O sea, es verdad que en términos nominales el bien raíz ahora vale un 0,2% más, pero tu deuda, sin los intereses, también es un 0,2% mayor, por lo que ésta creció en el mismo período 0.2%+0.23%, y si comparamos así, la relación deuda patrimonio debería ser aún menor al 40% para que te convenga. Si muchos optamos por razones de endeudamiento mayores al 40%, es porque incorporamos los ingresos por arriendo o por no pago de arriendo si es que se usa como vivienda.
Me corrigen por favor, me interesa aprender del tema. Saludos.

Si lo estoy haciendo, cuando resto el PASIVO al ACTIVO= es decir UF 10.000 - UF 4.000, que da UF 6.000 de patrimonio, se entiende?

Sorry pero no entiendo. El IPC aumenta el valor nominal tanto del activo como del pasivo, pero solo consideras el aumento nominal del valor del activo (CLP 320mil), mientras que al pasivo solo consideras su aumento por tasa de interés (CLP 245mil). No entiendo por qué no consideras el aumento nominal de la deuda por concepto de IPC.

Activo= UF 10.000 X 53,35 =  533.500
Pasivo  UF 4.000 X 53,35 = 213.400

Mayor valor por inflación = 533.500 - 213.400 = 320.100 que es lo mismo que calcular (A-P)x 53,35

Gastos  (intereses pagados)= 245.900

Resultado = 320.100-245.900= 74.200


La Esperanza es, en verdad, el peor de los males, porque prolonga las torturas de los hombres.(Friedrich Wihelm Nietzschee) @patatrader

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#3446 18-10-17 11:53

Rolex
Miembro

Re: burbuja inmobiliaria ?

Felipao escribió:
MARKOLICH escribió:

Legalmente  la  propiedad  hipotecada  es  tuya, y, tan así es   que aún teniendo  prohibición de  venta  se  puede  transferir.

Te fuiste al otro extremo, entiendo que es mía la casa obviamente, pero si le tengo que preguntar al otro para transferir la propiedad es otra clasificación.

Es como la gente que habla que el hijo de pepito es forrado porque el viejo tiene plata, en muchísimos casos eso no es transferible inmediatamente (casos como este hay miles).

Caballeros ambos tienen razon, pero hay un factor que en CHILE (porque no tengo idea como sera en otras partes) pesa y pesa mucho, que volvemos al meollo, es ser DUEÑO, pero dueño como lo entiende cualquier mortal: Todo pagado.

Hay empresas donde los trabajdores dicen "los dueños lo deben todo", hay otras donde dicen "los dueños no deben nada".

Hay concesionaros de autos de alta gama donde tu vas y el vendedor no te habla de los que compran con forum, pero si te hablan de los clientes que no necesitan forum.

Y asi tienen mil ejemplos mas, aca pesa eso, yo personalmente vuelvo a lo mismo, si veo a alguien que se endeudo a 20 años en 20 departamentos y solo puso el 10%...perdoname, a mis ojos tienes una gran apuesta que espero te resulte, te apoyo, hasta te podria dar consejos para que tomes todas las precauciones del caso, pero de ahi a meterte al mismo saco de los que pueden cerrar la casa por fuera e irse a dar una vuelta a la plaza, hay un mundo igual o mayor a los 20 años de deuda.


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#3447 18-10-17 13:14

just loo king
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Calificacion :   124 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Estimado Patalarrastra.
Volviendo a tu gráfico ...
Me parece, por los cortes = 0 de tus curvas, que no respetaste un ceteris paribus básico, el capital inicial.
Creo que NO consideraste 2 (ó 4) personas, ambas con 6000 UF de patrimonio inicial
... decidiendo que financiamiento tomar

Por ej
A) una que accede a un 40% de financiamiento 4000 UF crédito (y paga 6000 contado)
y otra B) que, teniendo las 6000 UF, accede a un 80% de financiamiento, 8000 UF de crédito (y paga 2000, quedándose con sus restantes 4000)

Creo que así, por ejeplo para el mes 1 a B) lo consideraste con un Patrimonio de 2000 ... cuando en realidad tiene eso por la casa ... y sus restantes 4000 ... los mismos 6000 que el sujeto B.
Desarrollando eso, la curva de B) correspondiente al crédito del 80% debiera estar cruzando el cero alrededor de la cuota 78, no la 157 ... lo que cambia sustancialmente la pendiente de tus curvas, el resultado final ... y las conclusiones posiblemente

Pude replicar tus 65 millones para caso A (aún sin estar de acuerdo en la base conceptual de su forma de cálculo, pero ese es otro tema)... pero con la corrección sugerida; ambos con igual capital inicial, y tu modo de cálculo, el beneficio de B) sube a casi 61 millones (en lugar de los $ 14,73 que me dan asumiendo que B sólo tenía 2000 UF al principio ,,, que es lo que creo que hiciste tú)...

... y además se queda con el activo de 10000 UF más los 4000 iniciales que no invirtió...
habiendo pagado menos de 1800 UF de intereses contra las 890 que pagó el ciudadano A.

Creo que de aclaraciones como la que procuro hacer, pueden surgir mejores conclusiones y espero que esto sea un aporte que aclare que los cálculos que hiciste para los 4 casos partieron con patrimonios diferentes.

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#3448 18-10-17 13:31

MARKOLICH
Miembro
Calificacion :   42 

Re: burbuja inmobiliaria ?

Felipao escribió:
MARKOLICH escribió:

Legalmente  la  propiedad  hipotecada  es  tuya, y, tan así es   que aún teniendo  prohibición de  venta  se  puede  transferir.

Te fuiste al otro extremo, entiendo que es mía la casa obviamente, pero si le tengo que preguntar al otro para transferir la propiedad es otra clasificación.

Es como la gente que habla que el hijo de pepito es forrado porque el viejo tiene plata, en muchísimos casos eso no es transferible inmediatamente (casos como este hay miles).

Nunca dije  que  hubiera que pedirle  autorización al banco.

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#3449 18-10-17 15:17

Felipao
Miembro
Calificacion :   13 

Re: burbuja inmobiliaria ?

MARKOLICH escribió:
Felipao escribió:
MARKOLICH escribió:

Legalmente  la  propiedad  hipotecada  es  tuya, y, tan así es   que aún teniendo  prohibición de  venta  se  puede  transferir.

Te fuiste al otro extremo, entiendo que es mía la casa obviamente, pero si le tengo que preguntar al otro para transferir la propiedad es otra clasificación.

Es como la gente que habla que el hijo de pepito es forrado porque el viejo tiene plata, en muchísimos casos eso no es transferible inmediatamente (casos como este hay miles).

Nunca dije  que  hubiera que pedirle  autorización al banco.

Insisto estas en casos extremos, asumamos que traspasas la casa sin levantar la hipoteca, ¿Alguien te va a pagar el 100%? NO, tendría que estar loco el tipo que la compra pues lo persiguirá la deuda de la propiedad cuando el pago el 100% (acá ademas eliminas a todos los que compren con crédito pq un banco nunca acepta algo así).

Interesante leer los conceptos de ser dueño de la gente del foro, de eso se pueden ver muchas diferencias profundas.

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#3450 18-10-17 15:26

Mininginvestor
Miembro
Calificacion :   

Re: burbuja inmobiliaria ?

Sumado y restando, el tema creo es: Qué ratio es aceptable o optimo para el endeudamiento del activo. La deuda buena, es decir a tasas menores a lo que te renta el activo, siempre será bienvenida y amplificará tu rentabilidad. Si no pregúntenle a los grades empresarios de este país, acaso tienen solo activos y no pasivos?? Como financian sus proyectos? con recursos propios al 100%?? no.

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