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Se aprecia que de Novato no tienes nada. Creo que tu análisis es muy bueno y las inquietudes planteadas muy razonables.
Nano, mi observación apuntaba a algo mucho más general que Curauma.....
Pero dada tu pregunta, te puedo decir que si me leí el informe y me quedaron dando vuelta algunos temas:
- en la tasación los supuestos mas decisivos son: precio de venta vivienda y plazo de desarrollo.
- Considera Viviendas entre UF 2.200 y UF 3.200, no se en cuanto resultará el promedio, pero dejemoslo en UF 2.500 para ser extremadamente conservadores, ya que creo que se acerca más a las UF 3.000. El tasador obtiene un valor de terreno en funcion del precio de venta (mientras mas cara la casa, más valor le asigna al terreno)
- el plazo en que se consumen las 3.000 há es 30 años, lo que afecta en el VPN que calcula el tasador.De acuerdo a datos provenientes del Conservador de Bienes Raices (es decir, ventas reales y no estimaciones), en los ultimos 6 años Curauma ha vendido en promedio del orden de 550 casas a un promedio de UF 1.680. Venta anual del orden de UF 1.000.000
- Curama consideraria 54.000 viviendas, por lo que el saldo actual estaria en torno a las 50.000 viviendas. Si mantiene el ritmo historico, le quedarian 90 años de desarrollo. Para llevarlo a 30 años, el promedio de venta anual tendria que subirlo de 550 a 1.660, equivalente a un alza del 200%.
- Supongamos que el precio promedio se va magicamente de UF 1.670, que es el historico, a UF 2.500 (50% de alza). Ni siquiera estoy cuestionando los fundamentos para que de un momento a otro el proyecto cambie tan radicalmente su perfil....pero en fin, 1.660 viviendas al año a un precio de UF 2.500 genera una venta de UF 4.150.000 por año, 4 veces la venta anual entre el 2006 y el 2011.Tambien de acuerdo al CBR, si uno toma el conjunto de comunas de esa zona de Chile: Valparaiso, Viña, Con-Con, Quilpué y Villa Alemana, la venta anual es del orden UF 9 millones, incluyendo tanto casas como departamentos. A menos que venga un aumento de natalidad impresionante en la zona o que se proyecte que Viña-Valparaiso va a crecer a tasas mucho mas grandes que el resto del país, este gran numero no debiese moverse mucho de un año a otro. Actualmente Curauma representa el 10% de eso. Si el mercado no tuviese hacia donde crecer, la venta proyectada por el tasador daria a Curauma una participación de mercado del 41%. Pero no se si estan los fundamentos para poder asumir que de un momento a otro va a pasar del 10% al 41%....menos si el se considera que el nuevo Plan Regulador generó otros varios cientos de hectáreas urbanas.
Para decir cuantas veces está inflado el valor habria que hacer un estudio bastante mas acabado, pero es perfectamente posible que el valor UF/m2 esté inflado 3 veces.
saludos
NANOTEC escribió:¿Leiste el informe de tasaciones de los fundos asociados a Curauma?. NO me queda la impresión de que esos precios de Uf/m2 están inflados 3 veces.
novato17 escribió:Nano, esa definición creo que lo sabemos todos los que participamos del foro, es elemental.
Pero sigo tratando de entender tu analisis a partir de las variables Tasacion de Activos y B/L.....¿te cambian las conclusiones si, manteniedose la relacion B/L, el activo en vez de ser UF 16 millones fuese UF 8 millones, por dar un ejemplo?
saludos
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Bien Novato el analisis, pero, un pequeño detalle; en el analisis existe el supuesto que Curauma actua como unica constructora, lo cual, no necesariamemte debe ocurrir (30 anos es demasiado en un flujo de caja para proyectos no diversificados), dado que puede segmentar los terrenos acorde a distintos estratos socioeconomicos incrementando plusvalia (vendieno terrenos a distintas constructoras asociadas a tales estratos) y por lo tanto el valor de UF/m2 se incrementa. En sintesis, vender terrenos loteados en pequenas superficies a otros aumenta significativamemte tu Ingreso Marginal. Slds
Tolerancia y Perseverancia !!!!
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Interesante que nadie hablara nada (ni bueno ni malo...simplemente nada...) hasta que el papel fue un bodrio...muchos se metieron en la mitad de la caída ya hablando buenas cosas...en esta pasada, que quien sabe si será el fondo o solo otra estación, ya se hablan maravillas...interesante como funciona la mente humana...
Cada segundo comprado es un riesgo...debe valer la pena
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master, me parece que la tasacion considera el mismo modelo de desarrollo que ha implementado Curauma hasta ahora, que es vender lotes a terceros, y no consideró en la valoración de la tierra el resultado del negocio inmobiliario de construir y vender casas.
En mega proyectos como este la variable plazo es clave, por lo que concuerdo que la estrategia debiese ser diversificar la oferta a varios segmentos y desarrolladores....pero la tasacion no esta hecha de esa manera. Si se apuesta a casas más baratas , de hasta UF 2.000 para que tengan subsidio, mejoraría el volumen y se acortaria el plazo, pero de acuerdo a la formula de tasación esa reducción en precio le bajaría fuertemente el valor UF/m2 de terreno.
saludos
Bien Novato el analisis, pero, un pequeño detalle; en el analisis existe el supuesto que Curauma actua como unica constructora, lo cual, no necesariamemte debe ocurrir (30 anos es demasiado en un flujo de caja para proyectos no diversificados), dado que puede segmentar los terrenos acorde a distintos estratos socioeconomicos incrementando plusvalia (vendieno terrenos a distintas constructoras asociadas a tales estratos) y por lo tanto el valor de UF/m2 se incrementa. En sintesis, vender terrenos loteados en pequenas superficies a otros aumenta significativamemte tu Ingreso Marginal. Slds
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¿Por qué te parece extraño?
Nunca hubo volumen. Entre principios de Diciembre de 2010 y Fines de mayo 2011, subió de $ 17 a $ 45 en 6 meses con la nada misma de volumen. POr eso seguramente nadie la siguió o habló en favor de este papel.
Ahora está a $ 11 y hay volumen desde el 20-04-12. Es razonable que haya intercambio de opiniones.
Interesante que nadie hablara nada (ni bueno ni malo...simplemente nada...) hasta que el papel fue un bodrio...muchos se metieron en la mitad de la caída ya hablando buenas cosas...en esta pasada, que quien sabe si será el fondo o solo otra estación, ya se hablan maravillas...interesante como funciona la mente humana...
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Claro...intercambio de opiniones en contra de lo que sucede...bueno...será supongo...
Cada segundo comprado es un riesgo...debe valer la pena
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La acusación contra cb es por haber incrementado el precio en transacciones entre empresas relacionadas. Esto sucedió desde los $ 17 hasta los $ 45.
Antes de eso, el papel se movió entre $ 10 y $ 17 (sólo 5 sesiones bajo los $ 10)
Creo que hoy, este papel ha logrado cierto nivel de equilibrio.
Dentro de una situación de timba, creo que se podría mover en rangos de $ 10 a $ 17.-
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YO CREO QUE NO
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Hay mucha presion vendedora, esta accion no respeta ningun analisis
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bajo 9 con riesgo y todo, es atractivo para entrar, creyendo que alguien salvara a cruzat... pero si no sucede
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Hay mucha presion vendedora, esta accion no respeta ningun analisis
Y eso porque podría ser?
Saludos
Erwing
"La mente es una máquina que repite todo lo que tú quieres creer. Si no puedes vencer al duende en tu mente, no podrás ganarle al mercado" J.Zweig
"He peleado la buena batalla, he acabado la carrera, he guardado la fe" - 2 Timoteo 4:7
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Veamos cuántas horas estará bajo $10
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Veamos cuántas horas estará bajo $10
apuesto a que no pasa los 9....hacia arriba
Si usted está en un juego de póker durante veinte minutos y no sabe quién es el tonto de la mesa, entonces usted es el tonto
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PapeluchoTrader escribió:Hay mucha presion vendedora, esta accion no respeta ningun analisis
Y eso porque podría ser?
Saludos
Erwing
Por que no hay ningún análisis que sea representada la ignorancia del mercado, frente a este tipo de situaciones, o tu entrarías a Curauma en estos momentos ??
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ya los pasó.
NANOTEC escribió:Veamos cuántas horas estará bajo $10
apuesto a que no pasa los 9....hacia arriba
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ya los pasó.
DiosHomero escribió:NANOTEC escribió:Veamos cuántas horas estará bajo $10
apuesto a que no pasa los 9....hacia arriba
osea don Nano que es esperable que vuelva a la 17+-??
slds
"A veces hay que escuchar lo voz del pueblo"........José Luis Rodriguez el Puma.....
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Ojo que esta acción (por lo que entiendo) NO tiene presencia bursátil (paga impuestos a las "pasadas" que puedan hacer).
saludos
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NANOTEC escribió:ya los pasó.
DiosHomero escribió:apuesto a que no pasa los 9....hacia arriba
osea don Nano que es esperable que vuelva a la 17+-??
slds
yo veo que este papel tecnicamente tratará de buscar la media de 15 periodos en primera instancia...slds
"A veces hay que escuchar lo voz del pueblo"........José Luis Rodriguez el Puma.....
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No tan rápido Cracken, no tan rápido.
Lo primero que debe hacer es apoyarse en los $ 10 (precio al que transó las primeras y las últimas del pasado Lunes).
Tanto Viernes 27 como Lunes 30 estuvo por debajo de los $ 10 la mayor parte del día. Yo no creo que eso se mantenga mucho tiempo. Pienso que el papel está barato. Si se fijan pagó más de $ 1 de dividendos en Octubre recién pasado.
Tiene el inconveniente de no tener presencia bursátil y eso se paga caro en las declaraciones de impuesto. lleva tan sólo 7 sesiones con buenos montos y eso es muy poco. A más de alguien le interesará intentar una jugada acá.
NANOTEC escribió:ya los pasó.
DiosHomero escribió:apuesto a que no pasa los 9....hacia arriba
osea don Nano que es esperable que vuelva a la 17+-??
slds
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una noticia sobre el embargo de las utilidades , indica que no han pagado los dividendos en años
"Quien compra lo superfluo no tardará en verse obligado a vender lo necesario"
(Thomas Fuller)
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una noticia sobre el embargo de las utilidades , indica que no han pagado los dividendos en años
con esto me queda claro a mi pregunta sobre los dividendos.............
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pero es probable un cierre hoy en 12 ..............
"A veces hay que escuchar lo voz del pueblo"........José Luis Rodriguez el Puma.....
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Luego de que el Lunes hiciera un martillo, hoy hizo algo parecido a un martillo invertido cerrando sobre $ 10. Sería término de tendencia bajista.
¿A qué velocidad suba?, nadie lo sabe, aunque seguramente tendrá explosiones. Ideal para especular siempre y cuando no se esté en un tramo muy alto de impuestos.
Hace 1 mes valía el triple ($30). Mmmmm
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Empezo la timba?, lean esto:
Grupo Cruzat sellaría esta semana acuerdo con los Hurtado Vicuña por Curauma
03/05/2012
De manera paralela, el conglomerado liderado por Manuel Cruzat tiene negociaciones pendientes para incorporar un socio a CB Corredores de Bolsa.
Durante los próximos días se sellaría el acuerdo que marcaría la incorporación de la familia Hurtado Vicuña principales accionistas de Almendral, Consorcio, Pucobre, y otros negocios inmobiliarios a la propiedad de Curauma, sociedad del grupo Cruzat que tiene como activo el proyecto inmobiliario en la Quinta Región.
Al interior del conglomerado vinculado a Manuel Cruzat Infante señalaron que se trabaja en el acuerdo de manera directa con quienes serían los nuevos socios quienes tomarían una posición mayoritaria, dándose por terminada la asesoría que le fue encomendada al economista Paul Fontaine, a través de la consultora SW Business.
Negocio por CB
De manera paralela, Capitales entidad perteneciente al grupo Cruzatse encuentra en tratativas para incorporar a un socio a la corredora CB. De hecho, la intermediaria había solicitado, a través de su gerente general, Eduardo Romo, prorroga a la SVS para entregar antecedentes argumentando que existen negociaciones que podrían tener un efecto significativo en los estados financieros de mi representada. Estas negociaciones se encuentran en pleno desarrollo y podrían generar cambios significativos.
Atractivo de Curauma
Ya con 15 años operando, Curauma, el megadesarrollo urbano de la Quinta Región, sigue manteniendo un desarrollo explosivo, con un promedio de unos 4.000 nuevos habitantes al año.
La oferta integra 18 complejos residenciales, con más de 40 modelos de viviendas, con valores promedio de UF 3.000.
Más de 27.000 personas habitan en Curauma y, según estimaciones, cuatro de cada 10 casas que se venden en la V Región son en el proyecto ideado por los Cruzat.
El proyecto concentra cerca de un 37% de participación en el mercado de casas de la Región de Valparaíso, superando a Quilpué (30%) y Villa Alemana (22%).
Con la aprobación de la extensión del plano regulador de Valparaíso, y que convierte al fundo Las Cenizas, uno de los atractivos de Curauma, en suelo habitacional, esta zona de 2.000 hectáreas contará con una población entre 50.000 y 100.000 habitantes, lo que representa una densidad bruta de 50 habitantes por hectáreas.
Socios de Antigua Data
A finales de la década de los 70 Manuel Cruzat Infante invitó a Juan Hurtado de participar del holding Forestal, el principal conglomerado del momento y que aglutinaba a un centenar de compañías. Hurtado Vicuña invirtió US$200.000 y vendió antes de la crisis del 83, obteniendo poco más de US$4 millones.
En 1997 otra vez los caminos de los Cruzat y Hurtado se cruzaron cuando el primero decidió vender el holding Cruz Blanca, siendo los Hurtado Vicuña los compradores.
Era 2003 y un nuevo y ambicioso proyecto fue al que se embarcó Manuel Cruzat: desarrollar otra área urbana de Santiago, en la comuna de Pudahuel, en el Valle Lo Aguirre. La iniciativa tenía el nombre de Padrena y proyectaba inversiones por unos US$2.500 millones. Pero para desarrollarlo, Capitales buscó compañía y la encontró en su histórico socio.
[url=http://www.chilebolsa.com/foro/uploads/2966_bully.jpg]
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Es absolutamente esperable que se mueva dentro del canal $ 10 - $ 17.-
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Luego de que el Lunes hiciera un martillo, hoy hizo algo parecido a un martillo invertido cerrando sobre $ 10. Sería término de tendencia bajista.
¿A qué velocidad suba?, nadie lo sabe, aunque seguramente tendrá explosiones. Ideal para especular siempre y cuando no se esté en un tramo muy alto de impuestos.
Hace 1 mes valía el triple ($30). Mmmmm
ok vamos a tomar posiciones se ve entrado con mayor fuerza y posible cierre sobre $ 11 .....
slds
"A veces hay que escuchar lo voz del pueblo"........José Luis Rodriguez el Puma.....
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Parece razonable pensar que quienes adquirieron acciones de Curauma (dias atrás, 150.000.000 de acciones en remate a cargo de Corpbanca corred,,,en la B de C.) ,,, y que pagaron $13, $12,9 ,, $12,5 , y $12 los últimos lotes,,, no querrán perder plata,,,
Al parecer está formando piso en los $10,,
Nanotec menciona el rango de $10,00--$17,00 en que se movió sin chicote (así lo entiendo) y en que se podría proyectar,, Puede ser,,
Haber si repite lo de Iansa a principios del 2009 que bajó a $10,00 y luego en pocas sesiones pasó los $25,00 ,,, jajaja
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SI PERO , CON 100 MILLONES AHY MUY POCO VOLUMEN AUN ADEMAS , LA MAYORIA ESTA POR SACAR RENTABILIDAD DEL 10% AL 20% , Y LA ACCION SE MUEVE UN 1 se sale un lote , baja 1 peso entra otro , pero igual yo me arriesgare esperare el timin e ingreso , ahora el problema con poco volumen es que si se cae 1 pierdes 10% , es muy rapida la jugada y lenta la salida
"Quien compra lo superfluo no tardará en verse obligado a vender lo necesario"
(Thomas Fuller)
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Ayer y hoy los volúmenes fueron similares ,,, sobre $100 mill..
El punto es que si bién la especulación es parte de este asunto,, los mínimos comparados de ayer a hoy son crecientes
ayer con mínimo de $9,7 la accion
hoy un mínimo de $10,0 por mucho que quisieron bajarla y se mantuvo la punta de compra,,, si alguien logra comprar a menos ,,,
Cf
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Claramente los $ 10 serán un fuerte piso. veamos que pasará con este papel cuando adquiera presencia bursátil.
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