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Outsider · 04-08-10 15:59

A lo que me referia es que los ultimos comentarios van apuntados a que la Opcion C(segun los calculos dados) es una buena opcion que genera ganancias como proyecto y es posible verlo aun sin tener las tasas... pero la pregunta es: ¿Es la mejor opcion?

Practicante · 04-08-10 16:01

DON AAAA

La opcion que planteas suena bien y se ve bien en el papel, sin embargo me asalta una duda que estoy cabezeándome para responderla porque, bajo lo anterior por qué alguien compraria una propiedad al contado?

mejor compro la casa al tope de años que me ofrezcan que creo que es 30, y luego de 15 años la repacto a 30 años más y así hasta que entre el plazo del crédito y mi edad sume 80 años y no me quieran dar más crédito y finalmente jamás pagar la casa y si me muero se active el desgravamen.

Oliver · 04-08-10 16:28

Practicante84, la aparente contradicción se da porque AAAA está asumiendo un caso ideal. Qué pasa si no consigues arrendar tu casa? O si la arriendas y el arrendatario no te paga la renta de algunos meses o no te paga nunca? Tú estás obligado, no importa la circunstancia, a pagarle al banco. Ergo, lo flujos tienen distinto riesgo y debene, por lo tanto, descontarse a tasas distintas.
Además cuando repactes el banco no te va a ofrecer la misma tasa inicial...te castiga con un phi... todos estos factores le restan al VAN de tu proyecto.

No estoy diciendo que no puedas ganar plata con tu proyecto...pero imagínate que todo el mundo se da cuenta del negocio que tu propones y se ponen a comprar casas para arrendar... mayor oferta de arriendo--->menor preciode arriendo---->menor VAN de tu proyecto.

Lás máquinas de hacer dinero no existen.

Fernando · 04-08-10 16:29

practicante84 escribió:

DON AAAA
La opcion que planteas suena bien y se ve bien en el papel, sin embargo me asalta una duda que estoy cabezeándome para responderla porque, bajo lo anterior por qué alguien compraria una propiedad al contado?

Alguien compraría una casa al contado solo si la rentabilidad que le entregue esa casa es mayor a la de otro proyecto que requiera igual inversión, pues al involucrar capital propio la rentabilidad juega un rol importante (Siempre hablando de comprar la casa para arrendarla).

pOutsider escribió:

En realidad es un tema del perfil de la persona que va a invertir y de su situacion actual. Porque como dicen ustedes no 'hacen nada' y generan una riqueza X.. pero alguien podria querer tener menos para el consumo actual y generar una riqueza de 2X a futuro..

Concuerdo contigo.... es un tema de perfil.

Fernando · 04-08-10 16:34

Oliver escribió:

Lás máquinas de hacer dinero no existen.

Por eso se crean y evalúan proyectos... para que se conviertan en maquinas para hacer dinero. De echos todos pueden, por ejemplo, invertir en acciones, pero no todos se atreven o no todos están dispuestos a sacrificar algo por algo mejor (un gasto, por una inversión; diversión, por estudio.... etc, etc). A veces uno quiere algo (meta) pero no esta dispuesto a vivir el proceso.

Saludos.

PokerdeAces · 04-08-10 16:36

jajaja no me digas DON por favor, todavia ni siqueria llego a la treintena.....

atendiendo tu consulta, en todo analisis tiene que haber un punto de equilibrio, si la pagas al contado por ejemplo, el ingreso del arriendo seria integro para ti, por lo que esos 50.000 extra al mes en alguna cantidad X de años te haran recuperar la inversion inicial y hacen que la opcion de postergar para siempre el prestamo ya no convenga. (Alguien dio el ejemplo de un pariente que fue comprando propiedades con la plata del banco y apalancado con el valor de las primeras propiedades hipotecadas + el ingreso de los arriendos de estas propiedades). Además tienes que considerar que a menos años, mas "barato" el costo del credito

pero en esencia y en palabras simples, has dado en el clavo, ya que si logras encontrar oportunidades en la vida real que te permitan hacer ese ejercicio, estarias ganando plata mensualmente con una inversion pagada con plata de otros (banco + arrendatario). El problema que oportunidades asi en la vida real no son muchas y además para nada faciles de encontrar.

Saludos

AAAA

PD. si todavia no tienes ninguna propiedad a tu nombre, entonces te recomiendo revisar la posibilidad de comprar alguna propiedad con subsidio estatal (hay algunos muy buenos que te pasan hasta 380 UF). y si quieres seguir conversando del tema no hay problema, te puedo dar mi correo por privado.

Practicante · 04-08-10 23:39

PokerdeAces escribió:

PD. si todavia no tienes ninguna propiedad a tu nombre, entonces te recomiendo revisar la posibilidad de comprar alguna propiedad con subsidio estatal (hay algunos muy buenos que te pasan hasta 380 UF). y si quieres seguir conversando del tema no hay problema, te puedo dar mi correo por privado.

De hecho con ese subsidio estoy comprando la casa, la propiedad de 950 - 380 = 570 *21.000 = 12 palos

Meditando finalmente y si nadie tiene un mejor argumento creo que decidiré la opcion C, por los siguientes motivos.

1) Aunque no es mucho lo que llega de forma mensual, te llega y no tienes que ponerte con lucas (cosa positiva para tiempos de cambio de inquilino)

2) Al estar las tasas de interés bajas, puedo conseguir una buena tasa fija a 30 años

3) Lo mas probable es ke por lo bajo que saldrá el dividendo a 30 años no tenga ningún problema en el futuro cercano en poder pedir otro credito para cualquier otro fin.

4) La casa estará asegurada por 30 años.

La única duda que me queda y que voy a consultar con el ejecutivo es que pasa si al año 5, 7 o 10 se me ocurre vender la casa, tendré que pagarle al banco TODOS los intereses restantes por adelantado???
de ser así la cosa si que no se vuelve negocio.

Por lo que esta última incertidumbre probablemete se volverá resolutiva a la hora de tomar la desición.

agradecido por todos los comentarios y recuerden que el tema está abierto para todo tipo de inquietudes.

Andronet · 05-08-10 00:38

Fym escribió:

PokerdeAces escribió:
Viejo, la opcion C sin niguna duda. porque ?
porque estas ganando plata AHORA sin haber invertido nada, el ROI es infinito. da lo mismo si la casa se paga en 1000 años mas, en estricto rigor te la esta pagando el arrendatario (Ingreso Pasivo).
la unica otra opcion que consideraria es si pones mas capital incial, el flujo positivo de arriendo - dividendo aumenta en una tasa que lo hace mas atractivo a no invertir nada.
las otras opciones te hacen mas POBRE ahora, esperando ser rico en 10 o 15 años mas, asi que al menos para mi quedan fuera del analisis.
Si lo pensamos con manzanitas, al repetir la opcion C 20 veces, tendrias un ingreso pasivo AHORA de 1.000.000 sin moverte del escritorio, pero si repites la opcion A 20 veces, tienes un gasto extra AHORA de 1.000.000.
Saludos
AAAA
Yo opino lo mismo... AAAA ¿leíste padre rico padre pobre??? jaja yo si y pensé que era el único que veía mejor la C por un tema de Flujos (Ingreso pasivo)....
Saludos.

Mi opinión es y ha sido (y procuro practicarla) exactamente la misma de Fym y de Poker...
Sin embargo, practicante, para ver mejor el ejemplo, creo que te convendrá comprobar el efecto y el power que tiene la CAJA por sobre el pseudo patrimonio (por no estar alzada una hipoteca) con cifras y tasas reales, como te indicaba mavry.
Ahí puede ilustrarse mejor.

saludos,

Practicante · 05-08-10 08:35

Ok andro, en cuanto me lleguen las simulaciónes oficiales las postearé para que nos sirvan a todos en futuras desiciones.

PokerdeAces · 05-08-10 10:01

A groso modo, si vendes la casa en 5 años al mismo precio que la compraste, el banco se queda con el monto de deuda que te falta por pagar,o dicho de otro modo, para ti quedaria solo lo que has amortizado durante el periordo que has pagado dividendo.

Saludos

AAAA

Pantera · 05-08-10 10:07

practicante84 escribió:

PokerdeAces escribió:
PD. si todavia no tienes ninguna propiedad a tu nombre, entonces te recomiendo revisar la posibilidad de comprar alguna propiedad con subsidio estatal (hay algunos muy buenos que te pasan hasta 380 UF). y si quieres seguir conversando del tema no hay problema, te puedo dar mi correo por privado.
De hecho con ese subsidio estoy comprando la casa, la propiedad de 950 - 380 = 570 *21.000 = 12 palos

Meditando finalmente y si nadie tiene un mejor argumento creo que decidiré la opcion C, por los siguientes motivos.
1) Aunque no es mucho lo que llega de forma mensual, te llega y no tienes que ponerte con lucas (cosa positiva para tiempos de cambio de inquilino)
2) Al estar las tasas de interés bajas, puedo conseguir una buena tasa fija a 30 años
3) Lo mas probable es ke por lo bajo que saldrá el dividendo a 30 años no tenga ningún problema en el futuro cercano en poder pedir otro credito para cualquier otro fin.
4) La casa estará asegurada por 30 años.

La única duda que me queda y que voy a consultar con el ejecutivo es que pasa si al año 5, 7 o 10 se me ocurre vender la casa, tendré que pagarle al banco TODOS los intereses restantes por adelantado???
de ser así la cosa si que no se vuelve negocio.
Por lo que esta última incertidumbre probablemete se volverá resolutiva a la hora de tomar la desición.
agradecido por todos los comentarios y recuerden que el tema está abierto para todo tipo de inquietudes.

Estimado Practicante
En ningun caso se pagan los intereses futuros. En caso de vender la propiedad el banco te da una liquidacion de prepago del credito que incluye Saldo Capital, Dividendos impagos (en caso de haber), Intereses Dividendo del Mes del prepago y Comision de prepago.

Slds.

Alec2 · 05-08-10 11:40

Practicante:

En algún momento dije "Aaahhh esto es la panacea!!" pero en verdad despues de hacer un calculo bastante más acabado me di cuenta que no es TAN favorable, lo que no implica que no es negocio.

De las cosas que no te has dado cuenta aún:

En Contra:

1.- No debes contar todos los arriendos como ingreso: para departamentos se hace un calculo conservador de un ingreso de 10,5 arriendos anuales el resto se va en gastos como por ejemplo el pago del dividendo mientras no lo pudiste arrendar o el pago de la cañeria que se rompio, etc.

2.- Como demostrado en el Mcdo de EE.UU. "podria" bajar el precio de los arriendos, aumentando tu riesgo.

3.- No has considerado los seguros de sismo e incendio (subieron violentamente ahora) y desgravamen que en verdad no es mucho mensualmente .... pero si lo sumas por 30 años ufff que da.

4.- Debes solo comprarlo en el centro (según tengo entendido) para acceder al subsidio y solo es por la primera propiedad.

5.- Debes considerar las contribuciones que tambien suman.

6.- A veces debes pagar cuentas de bancos que te "obligan" a sacar cuenta con ellos si vas a tener créditos, pero en este caso hay otras opciones tb.

A favor:

1.- Hay un beneficio tributario por los intereses pagados, esto ya que dado que no es tu negocio no tienes que imponer sobre los arriendos recibidos y se descuentan de tu imponible los intereses. Es increiblemente marginal... pero es un beneficio.

Lo otro es haz las preguntas requeridas a un corredor como por ejemplo que deptos son más cotizados 2 piezas... una pieza con cocina aparte, etc... cual es tu mcdo objetivo estudiantes, matrimonios jovenes, etc. de esto dependera cuanto te dure el arrendatario y los daños que provoque y lo dificil que sere a arrendarlo.

Me explico, existe una mas alta probabilidad que si es para estudiante (barrio republica) no lo arriendes de enero a marzo. Pero lo tengas arrendado durante el resto del año SIEMPRE.
Si es para una pareja joven probablemente lo tengas arrendado por dos años (o más) seguidos pero tengas periodos mas largo sin arrendador. ETC.

Destaco: NO es mal negocio, pero no es la panacea.

En fin, tambien estoy a tu disposición si necesitas un poco más de asesoría y especialmente si eres joven CUIDADO CON LOS BANCOS E INSTITUCIONES FINANCIERAS que te venden la pomada como los dioses y al final es una basura y un cacho tratar con ellos.

Espero no haber ofendido a nadie que trabaje en bancos aca pero lamentablemente es cierto.

saludos,

Alec

PokerdeAces · 05-08-10 11:56

Con respecto a los puntos 1 y 2, puede ser, pero son los riesgos intrinsicos a cualquier negocio, obviamente hay que considerarlos, pero tambien puede ser que los precios de arriendo suban, etc.

con respecto al punto 3, los seguros obligatorios vienen en la cuota del dividendo, aunque yo siempre recomiendo tomar un seguro extra, aunque sea baratito pero ahorra hartos dolores de cabeza si pasa algo

Con respecto al punto 4. el tema del subisidio efectivamente solo es para la primera propiedad, pero la ubicacion de la propiedad no tiene nada que ver, a menos que sea el caso del subsidio de renovacion urbana. Ahora bien, el caso del subisio de las 380 UF, es uno creado el 2008 derivado de la crisis que apuntaba mas bien a reactivar la construccion, por lo que la zona donde esta la propiedad no es relevante.

5.exacto, tb hay que considerarlas.

6.- ahi tb depende de tu capacidad como negociador, ningun banco te puede obligar a nada que tu no aceptes.

Saludos

AAAA

Fernando · 05-08-10 12:09

Punto 4, concuerdo con AAAA.
Punto 5... si la vivienda puede acceder a un subsidio, no creo que su valor alcance para pago de contribuciones.

y bueno, concuerdo con lo que dice ALec2, no el "la panacea", pero puede dar frutos.

Saludos.

Alec2 · 05-08-10 12:16

Mr. A4:

Sip, es cierto son intrinsecos, a lo que me refiero del 10,5 meses es que es una forma de incluir el riesgo.

sobre si los seguros vienen en el dividendo, normalmente si y en todo caso se pueden abaratar a la vez tomandolos fuera del Banco (los bancos normalmente tienen seguros caros) pero hay que pagarlos todos de una y no parcializados en cuotas.
Pero a lo que me refería con que se deben incluir es que normalmente cuando uno saca el calculo en la planilla excel pone el monto del crédito, t interes, pago a fin o inicio de periodo y Voila! magía esta el número.... pero faltan poner los seguros...

subsidio, hagale caso a A4... yo me perdi la clase al respecto.

6.- Cierto... pero todo depende de como te lo pinten a eso me refiero y si no se tiene experiencia es fácil caer en tonteras... LEA SIEMPRE LA LETRA DEBAJO DE LA LETRA CHICA. Informese, pongase en la PEOR SITUACION y despues piense que no obtendrá respuesta de su ejecutiva.....

La otra cosa que se me olvido decir que hay que tomar en cuenta es que independiente de que sea o no buen negocio, te estas comprando un cacho. Puede que sea un cacho rentable o puede que no...

Saludos y suerte

Alec

(será que me ensartado con puros bancos chantas o será que son todos así?)

PokerdeAces · 05-08-10 12:25

Como todo negocio, bien llevado puede ir muy bien, mal llevado, puede traer muchos dolores de cabeza.

Al final creo que todos entendemos que al Invertir, sea en lo que sea, siempre es importante estar muy consientes de lo que estamos haciendo, de los riesgos y de las posibles utilidades, y siempre aprendiendo, asi nos ira mucho mejor que pasarle la plata a un tercero y esperar sentados a hacernos ricos de milagro.

Saludos y excelente debate, me ha servido para aprender un par de cosillas que no sabia.

AAAA

Practicante · 05-08-10 12:42

Nuevamente agradecido estimados por darse el tiempo para contestar

sobre los seguros me queda una duda, comentas que es mejor tomar un seguro por fuera además de los que vienen pegados con crédito?

como sería eso y por que motivo?

mal ke mal, si muero por ejemplo se activa el desgravamen y la casa queda para mis herederos, o si hay un terremoto se activa el sismo y la casa se le paga al banco y uno no queda con deuda (más que el retiro de escombros)

saludos

PokerdeAces · 05-08-10 12:54

Depende, todo depende, por ejemplo, hay seguros de los bancos que son carismos y te cubren solo la deuda que mantienes con ellos, asi que puedes negociar un seguro por fuera mas barato y que te cubra el valor total del inmueble, obviamente si es que crees que vale la pena.

Si la comrpa va a ser full credito y los seguros ya te cubren bastante bien, entonces no habria por que hacerlo. ve tu. es como
cuando compras auto, si tiene ABS bien, si tiene Airbag, mejor, si tiene 8 airbag, mucho mejor, pero si el auto escapa de tu presupuesto, nada que hacerle.

Saludos

AAAA

litio · 05-08-10 20:32

No se si vendrá a lugar... pero si alguien sabe de alguna Honda CB-1 que este en venta, se lo agradecería... me llego la crisis de los 40

PokerdeAces · 06-08-10 08:58

jajajajaja, no viene para nada a lugar, mejor preguntale a chilebfreire...

Saludos

AAAA

Oliver · 06-08-10 09:23

Fym escribió:

Oliver escribió:
Lás máquinas de hacer dinero no existen.
Por eso se crean y evalúan proyectos... para que se conviertan en maquinas para hacer dinero. De echos todos pueden, por ejemplo, invertir en acciones, pero no todos se atreven o no todos están dispuestos a sacrificar algo por algo mejor (un gasto, por una inversión; diversión, por estudio.... etc, etc). A veces uno quiere algo (meta) pero no esta dispuesto a vivir el proceso.

Saludos.

Fym, por máquina de hacer dinero me refiero, y así lo dice la literatura, a obtener ganancias sin "agregar valor", es decir, al arbitraje.

Alec2 · 10-08-10 09:37

PAra la info de todos, el otro dia pase por el Banco Security y las tasas hipotecarias estan alrededor del 4% anual... llegando a menos de 4 si son fijas por 5 años y variables por el resto. Pense que les podria ser util para las evaluaciones.

saludos

yo

Practicante · 10-08-10 09:58

Tasas Reales obtenidas de simulación de banco

Valor Futuro: Es el valor total que se pagará por la casa, entre mayor el plazo mayor parte de este valor será pagado por el arrendatario. En el caso de los 30 años el valor será cancelado totalmente por el arrendatario.

Me pagan a 50 años: Es el el (arriendo total anual - cuota total anual) * periodo del prestamo) +(arriendo x periodo restante)

VAN: Valor actual neto descontado a tasa del 10%, supongo que si la tasa más alta de crédito es del 6% para que el proyecto sea bueno mi ingreso debe ser, al menos, mayor que la tasa del préstamo.

TIR: máxima tasa exigible al proyecto.

Opción de comprar una casa/depto de 35.000.000

Opción de comprar una casa/depto de 12.000.000

Lamentablemente aún no logro llegar a una )(&"$%& conclusión, puesto que el existe discrepancia entre "me pagarán a 50 años" y el VAN.

Que opinan?

PD:Quien quiera el excel donde hice los cálculos que me avise y con gusto se lo envío para que saquen sus propios análisis aportativos.

Practicante · 11-08-10 11:44

so?

just loo king · 11-08-10 12:51

Hola practicante
Hace tiempo que he estado fuera del foro, empecé a volver de a poco, leyendo sin escribir, y me encontré con tu tema (que espero perdure, con otros temas también, aparte de esta inversión, incluida LA MOTO, de Litio)
Creo que te puede enredar (más aún), pero me he dado cuenta de algunos aspectos "errados" (sorry), que me gustaría comentar:
1.- TU tasa de descuento: Si bien el valor me parece OK, el criterio, cuando defines el VAN es TODO LO CONTRARIO, primero defines tu tasa de descuento (como valor alternativo de rendimiento de tu capital, para lo cual el punto de partida es la tasa libre de riesgo que algun(os) forero(s) mencionaron antes, pero siendo lo más importante, el rendimiento que tú le puedes sacar, considerando además el riesgo ...
2.- Desde el principio los proyectos A, B, C y aún ahora no están planteados en condiciones igualitarias para hacerlos comparables. Me sale más fácil con tu ABC inicial, pero el concepto es el mismo (en ese entonces hablabas de 30 años) : Si consideras comparar C (compra a 30 años) con A+B (compra a 10 años y al cabo de 10 años compra según B, a 20 años) son más comparables, ya que al sólo comparar A vs C no son igualitarios (Al cabo de 10 años Con A tienes una casa pagada y con C tienes una casa pagada en mucho menos de 1/3, ya que te cobran intereses primero y luego capital). Así C vs A+B, te queda mejor A+ B si recuerdas que, al cabo de 30 años, tendrás 2 casas, en lugar de 1. El punto acá sería: ESTÄS COMPARANDO PROYECTOS DE DISTINTO PLAZO.
(Incluso si te fijas, podrías hacer C vs 3A, con lo que la comparación es quedarte con 1 casa vs 3 ... MAS los respectivos VAN
3.- Te falta considerar "Valor residual", es decir en este caso, la Venta de la Casa. Relacionado con 2 anterior, al cabo de cierto tiempo eres dueño de las casas, si no decides venderlas, esta es OTRA DECISIÖN de INVERSIÖN. De paso los 50 años me parecen excesivos para un proyecto "personal", por joven que seas.
4.- Yo he evaluado proyectos con diversas tasas de descuento, la mayor parte de 10 a 14% (empresas) e incluso a 8% en algún momento, En todos los casos, hay que distinguir entre el VAN con del proyecto puro y del Proyecto Con Financiamiento, que lo mejora (harto a veces) ya que la tasa de descuento suele ser mayor que las tasas de interés; PERO no es un atributo exclusivo del proyecto.
5.- Ojo con los costos que no consideras porque son iguales para las alternativas, como mantención, contribuciones, seguros, etc. ya que si bien es cierto que PARA SELECCIONAR ALTERNATIVAS puedes obviarlos, NO debes dejar de hacerlo a la hora de afinar el proyecto en sí o estarás considerando VAN (o flujos) mayores a los reales. En otras palabras ... es una constante, pero cuanto es esa constante ...? Por otra parte si equiparas proyectos y con el mismo capital (o el mismo nivel de endeudamiento), en lugar de 1 casa vs. 1 casa terminas teniendo que comparar 1 casa (comprada a 30 años) vs. 3 casas consecutivas compradas a 10 años cada una, esa constante debe considerarse en un caso 1K y en el otro 3K.
Creo que, por el momento puede ser prematuro que me enviaras tu planilla para más detalle, en todo caso quedo a tu dsiposición para que la envíes ahora o más adelante, pero avísame en el foro, ya que ese mail lo veo muy de cuando en vez.
Sorry por que creo que por ahora te enredé más que lo te aclaré, pero creo que es preferible enredarse con palabras a enredarse con pe$os.
Un saludo cordial
JLK

Mavry · 11-08-10 12:57

creo q el punto 2 es clave

Oliver · 11-08-10 13:12

Practicante84, para solucionar el punto 2 como dice Mavry debes evaluar los proyectos como proyectos replicables y así hacerlos comparables.
Ej: Proyecto A: 10 años
Proyecto B: 20 años
Proyecto C: 30 años

el MCM (mínimo común múltiplo) es 60 años, por los tanto para evaluar en condiciones igualitarias debes hacer lo siguiente:
- Ejecutar 6 proyectos A, uno a continuación del otro (no es equivalente a multiplicar por 6, ojo!)
- Ejecutar 3 proyectos B, uno a continuación del otro
- Ejecutar 2 proyectos C, uno a continuación del otro

El que te de el mayor VAN es el que debieras elegir.

Saludos

PokerdeAces · 11-08-10 13:17

mmmm, en esta discrepo totalmente, el VAN esta sobreestimado y solo sirve para comprar una opcion sobre otra (sin considerar otras salidas).
Si se fijan en el caso de la opcion C, al tener flujos positivos, quien le impide hacer 2 o 3 o incluso 10 opciones C al mismo tiempo ??. En cambio, no puede hacer 2 o 3 opciones A al mismo tiempo, el flujo negativo lo mata.

Saludos

AAAA

Oliver · 11-08-10 13:27

Ah, se me olvidaba. Los flujos debes medirlos TODOS en UF, porque la tasa que te da el banco es real (está en UF).
Monto del préstamo de $12.000000 equivale a cerca UF560
El arriendo también se cobra y reajusta según UF: $ 100.000 equivale a cerca de UF 5

just loo king · 11-08-10 13:45

Estimado AAAKK (te baje un poco el grado)
La idea es que sean COMPARABLES.
Si puede alcanzar un nivel de endeudamiento de 10 alts. C. Podrá 30 de alternativas A
Se entiende?
Sl2
JLK

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#31 04-08-10 15:59

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#32 04-08-10 16:01

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#33 04-08-10 16:28

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#34 04-08-10 16:29

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#35 04-08-10 16:34

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#36 04-08-10 16:36

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